5_Relazione istruttoria

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PROPOSTA DI PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO
“P.I.I. CRISTINA – MERCALLINA”
RELAZIONE ISTRUTTORIA
1. Avvio ed evoluzione della fase istruttoria
La società Cristina Sporting Club S.r.l., con sede in Milano, via Mazzini, 20 - P.I.
08206710157, con nota prot. 14045 del 19/07/2010, ha presentato una proposta unitaria
preliminare di Programma Integrato di Intervento relativo alle aree in Comune di Pero a
cavallo dell’autostrada “A4 Milano - Torino” (denominate per brevità “Cristina” e
“Mercallina”), che prevedeva nel lotto a nord, “Cristina”, un edificio terziario-direzionale e
un albergo integrato ad un complesso dedicato al relax, alla cura del corpo e al tempo libero
(“Acqua Palace”), e nel lotto a sud, “Mercallina”, un edificio a destinazione esclusivamente
residenziale, per una superficie territoriale complessiva pari a circa mq 114.079,00.
Il comparto “Cristina” a nord, con accesso dal sottopasso di via D’Annunzio, è un’area di
mq 85.970,00 già edificata, sulla quale insistono attrezzature di tipo sportivo-ricreativo
dismesse.
A Cristina Sporting Club S.r.l., proprietaria di tale aree, era stato rilasciato in data
25/02/2008 il permesso di costruire n. 7/2008 per la realizzazione di un albergo e di
strutture private ad uso pubblico con funzioni di benessere della persona, comportante un
contributo di costruzione, pari ad € 5.895.137,74, già versato.
In conseguenza del ritardato pagamento della seconda rata a saldo dell’importo dovuto, in
data 08/06/2009 era stato richiesto al titolare del permesso sopra menzionato il pagamento
della relativa sanzione pecuniaria, pari a € 1.179.025,95, non ancora versata.
Il comparto “Mercallina” a sud, delimitato tra le vie D’Annunzio e XXV Aprile, invece, è
un’area di mq 28.109,00 edificabile, rispetto alla quale era stato promosso dalla proprietà
“Mercallina ’70 S.r.l.”, e ratificato con delibera di C.C. n. 65 del 9.11.2007, uno Sportello
unico per le attività produttive (S.U.A.P.) in variante al P.R.G. per la realizzazione di un
edificio ad uso ricettivo (motel-hotel).
In entrambi i comparti non è stato dato corso agli interventi consentiti.
Il tratto autostradale, compreso nell’ambito d’intervento del P.I.I., era stato interessato in
passato dalla realizzazione della nuova viabilità di accesso al Polo fieristico Rho-Pero e, a
completamento di tali opere, oggi sono in corso di attivazione, da parte di Provincia, ulteriori
interventi viabilistici di raccordo anche con il “P.I.I. Cascina Merlata” in Comune di Milano,
rientranti tra le ”opere connesse” per Expo 2015 (cd. “stralcio gamma”).
In particolare, in comune di Pero, tali opere consistono nell’ampliamento delle carreggiate
autostradali e nella realizzazione di un “torna indietro” con doppia funzione: sovra locale e
locale, in corrispondenza e in sostituzione dell’attuale sottopasso dell’A4.
In riferimento a tali previsioni, con convenzione sottoscritta in data 19/12/2007 con Regione
Lombardia, Provincia di Milano e Comune di Milano, il Comune di Pero si era impegnato ad
acquisire e a trasferire a Provincia le porzioni di aree necessarie all’intervento, tra cui anche
quelle ricadenti all’interno del perimetro del P.I.I. in esame (pari a una superficie di 17.100
mq nell’area “Cristina” e di 9.423 mq nell’area “Mercallina”). Impegno che è stato
recentemente riconfermato all’interno dell’Accordo di Programma sottoscritto in data 4
marzo 2011 tra Regione Lombardia, Provincia di Milano, Comune di Milano e Comune di
Pero, finalizzato all’attuazione del P.I.I. “C.na Merlata” in Comune di Milano, accordo che,
Area Territorio e Lavori Pubblici – Servizio Sviluppo del Territorio
Responsabile del Procedimento: Simona Losi
Pratica gestita da: Simona Losi| tel. 02.35.37.11.81| [email protected]
Comune di Pero | Piazza Marconi, 2 | 20016 Pero (MI) | tel. 02.35.37.11.1 | fax 02.33.90.575 | C.F. 86502820151 | P.IVA 06721490156
-1-
tra l’altro,
indietro”).
individua la copertura finanziaria per il completamento dell’opera (“torna
La proposta preliminare di P.I.I., prevedeva complessivamente nei due comparti per le
diverse destinazioni d’uso sopra indicate una S.L.P. totale dichiarata di mq 42.669, a fronte
di una S.L.P. ammissibile da P.R.G. vigente pari a mq 42.942.
La S.L.P. dichiarata scaturiva dalla proposta di conteggiare le strutture dell’Acqua Palace
ospitanti le superfici d’acqua e scoperchiabili nella stagione estiva (le “cupole”) al 50% e
tutti i corridoi e le zone di collegamento alle varie aree tematiche al 6% della S.L.P. totale
effettiva, questo in ragione delle caratteristiche costruttive e dimensionali necessarie per
l’insediamento dell’impianto.
La superficie costruita dell’Acqua Palace era di fatto pari a circa il doppio di quella dichiarata
ai fini del computo della S.L.P., pertanto senza la riduzione proposta la S.L.P. sarebbe stata
pari a mq 53.338.
Tale proposta conteneva, inoltre, impegni valutabili di interesse pubblico:
−
cessione gratuita di aree per la realizzazione di un parco attrezzato nel comparto
“Mercallina”;
−
cessione delle aree necessarie per il completamento della viabilità “C.na Merlata”
(“stralcio gamma” e “torna indietro”);
−
convenzione per tariffe agevolate di accesso all’Acqua Palace per particolari categorie di
utenti individuate dal Comune.
Al fine di dare attuazione alla proposta di P.I.I., riconosciuti i caratteri dell’interesse pubblico
connessi alla trasformazione urbanistica proposta, nelle more dell’approvazione del P.G.T.,
ai sensi degli artt. 25, 26 e 87 della l.r. 12/2005, il Consiglio comunale, con delibera n. 41
del 21/09/2010 ha approvato il Documento di Inquadramento i cui elementi essenziali
sono qui di seguito riportati:
− “Una Superficie Lorda di Pavimento (S.L.P.) complessiva invariata rispetto a quella
consentita dal vigente P.R.G., pari a circa 42.000 mq;
− il trasferimento del 50% della S.L.P. relativa all’area “Mercallina” (4.000 mq) nell’area
“Cristina”;
− la realizzazione nell’area “Cristina” di un insediamento comprendente un edificio
terziario-direzionale e un albergo integrato con funzioni sportive-ricreative (Acqua
Palace);
− la cessione gratuita delle aree nel lotto “Mercallina”, comprese quelle necessarie per la
realizzazione della viabilità di interesse sovra comunale soprarichiamata, ad esclusione
della superficie fondiaria destinata alla futura residenza, per la realizzazione di un parco
pubblico;
− collegamento ciclopedonale diretto dall’area “Mercallina” all’area “Cristina” e modalità di
accesso con tariffe agevolate per i residenti di Pero e per particolari categorie di cittadini
individuate dall’Amministrazione Comunale;
− altre utilità pubbliche sono rinviate agli esiti della contrattazione”.
In data 14/12/2010 e in data 20/12/2010 si sono formalizzati gli atti che hanno portato alla
fusione per incorporazione della società proponente del P.I.I., Cristina Sporting Club S.r.l.,
nella società Club Immobiliare S.r.l., con sede in Milano (MI) via Dei Piatti, n. 11 – C.F.
04909770960, rappresentata da Tabini Paolo in qualità di Amministratore Delegato.
Nel corso della verifica di coerenza della proposta preliminare di P.I.I. rispetto al Documento
di Inquadramento di cui sopra, in merito alla determinazione della S.L.P. dell’Acqua Palace,
si era ritenuto opportuno distinguere le superfici destinate alle funzioni strettamente
connesse al centro benessere, da quelle destinate a funzioni commerciali e di ristorazione e
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considerare la S.L.P., nella misura del 50%, esclusivamente per le superfici con destinazioni
strettamente connesse al centro.
La modalità di calcolo sopra esposta (riduzione al 50% della S.L.P. per l’Acqua Palace), in
assenza di specifica regolamentazione e normativa in merito, trovava la sua ratio nella
connotazione del centro benessere di attrezzatura di interesse generale che, ai sensi
dell’art. 9 comma 10 della L.R. 12/2005, avrebbe potuto configurarsi, qualora regolata da
apposito regolamento d’uso, quale standard urbanistico e non computare in termini di S.L.P.
Alla luce di tali esiti pre-istruttori, con atto delibera G.C. n. 49 del 13/04/2011, in
adempimento a quanto previsto dalle norme di settore, si è dato avvio al procedimento di
Valutazione Ambientale Strategica (V.A.S.) del P.I.I. e, a tal fine, la società Club
Immobiliare S.r.l. ha aggiornato la proposta di P.I.I., trasmettendo i relativi elaborati con
nota prot. n. 9546 del 20/05/2011.
La proposta di P.I.I. aggiornata a tale data, prevedeva una S.L.P. complessiva di mq
42.942, così distribuita:
−
Palazzina per uffici con destinazione d’uso direzionale: mq 12.000,00;
−
Albergo con destinazione d’uso ricettivo: mq 15.000,00;
−
Acqua Palace, per le funzioni strettamente connesse al centro benessere: mq 9.773,00
(determinati nella misura del 50 % dell’intera superficie di progetto di mq 19.546,00);
−
Acqua Palace, per le funzioni non strettamente connesse al centro benessere e a
destinazione d’uso commerciale): mq 2.169,00;
−
Palazzine a destinazione d’uso residenziale: mq 4.000,00.
Nel corso dell’iter di V.A.S. e di P.I.I., con delibera C.C. n. 35 del 30/06/2011 è intervenuta
l’adozione del Piano di Governo del Territorio (P.G.T.), che ha previsto, per le aree
interessate dal P.I.I, l’Ambito di trasformazione “Y” da attuare mediante un unico atto di
programmazione negoziata, con S.L.P. massima ammissibile complessiva pari a 42.000 mq
e destinazioni di zona di seguito indicate:
−
nel comparto “Cristina” (sub ambito Y1): “Attività terziarie e strutture per lo sport e il
tempo libero” (Gf 3);
−
nel comparto “Mercallina” (sub ambito Y2): “Residenza” (Gf1) – per mq 4.000,00.
Le previsioni del P.G.T. adottato risultavano coerenti rispetto all’istruttoria del P.I.I. svolta
fino a quel momento, ed in particolare, in merito alla S.L.P. dell’Acqua Palace, il combinato
disposto dell’art. 4.2 dei C.T.A. del Documento di Piano e dell’art. 12.3 delle N.T.A. del Piano
delle Regole confermava l’ipotesi che detta struttura, purchè convenzionata nei termini e nei
limiti stabiliti dall’art. 4 delle N.T.A. del Piano dei Servizi, fosse esclusa dalla computazione
della S.L.P., entro una percentuale definita in sede di pianificazione attuativa.
In sede istruttoria, pur qualificando l’Acqua Palace come attrezzatura di interesse pubblico,
in quanto regolata da apposita convenzione, si era convenuto di calcolare la superficie
dell’intera struttura, pari mq 19.546,00, al netto delle superfici commerciali, nella misura
del 50%, e quindi pari a mq 9.773,00, con conseguente corresponsione del contributo di
costruzione relativo e applicazione dei parametri per la determinazione dello standard
urbanistico, derivante da tale quota edificatoria riconosciuta.
Con nota prot. n. 19914 del 29/11/2011, è stato comunicato che con atto in data
07/10/2011 la proprietà degli immobili di cui al comparto “Cristina” era stata trasferita da
Club Immobiliare S.r.l a EstCapital – Società di Gestione del Risparmio S.p.A., in sigla
EstCapital – SGR S.p.A., con sede in Padova (PD), via Carlo Leoni, n. 7 C.F. 03841840287,
rappresentata da Pulega Mauro, in qualità di Amministratore Delegato.
-3-
Nel prosieguo della fase istruttoria e nel corso dell’approfondimento del progetto è emersa,
con sempre maggiore chiarezza, la connotazione “privata” della struttura dell’Acqua Palace,
sia rispetto alle caratteristiche dimensionali dell’impianto (progettato per ricevere molte
migliaia di clienti all’anno, in numero notevolmente superiore rispetto alle poche centinaia di
residenti convenzionabili), sia rispetto alle esigenze funzionali del futuro gestore (disposto a
proporre convenzioni per l’utilizzo delle strutture più in un’ottica di marketing che di vincolo
pubblicistico).
L’esito di tali constatazioni ha determinato la revisione della computazione della S.L.P.
dell’Acqua Palace, non più ridotta del 50% ma in misura piena (mq 19.546,00 anziché mq
9.773,00), con conseguente obbligo di corresponsione dell’intero contributo di costruzione
relativo e di reperimento delle aree per la dotazione di aree per servizi e spazi pubblici e di
interesse generale in misura pari al 100% della S.L.P.
La proposta definitiva del P.I.I., che verrà illustrata e valutata in dettaglio nei paragrafi
successivi della presente relazione, risulta variata in termini di S.L.P., rispetto alla proposta
iniziale, ma identica in termini di superficie costruita dell’Acqua Palace e dell’intero
intervento in quanto resta immutato lo sviluppo planivolumetrico delle opere.
Con delibera C.C. n. 58 del 21/12/2011 è stato approvato definitivamente il P.G.T., allo
stato non ancora in vigore, che ha confermato, per l’Ambito di Trasformazione “Y”, le
medesime previsioni contenute nella versione adottata. Nessuna osservazione è pervenuta
in merito all’ambito di trasformazione Y.
Nella fase conclusiva dell’istruttoria i proprietari delle aree dei due comparti, rispettivamente
“Cristina” e “Mercallina”, hanno ritenuto di partecipare entrambi come soggetti attuatori del
P.I.I., seppur con adempimenti distinti, e pertanto l’istruttoria si definisce individuando
come attuatore A (EstCapital – SGR S.p.A.) e Attuatore B (Mercallina ’70 S.r.l.).
2. Contenuti della proposta definitiva
2.1 Documentazione del P.I.I.
La proposta definitiva del “P.I.I. Cristina Mercallina”, che recepisce quanto definito nella fase
istruttoria, stata trasmessa da EstCapital SGR S.p.A. (Attuatore A) con nota prot. n. 3521 in
data 12/03/2012, con ripresentazione di alcuni elaborati integrati e corretti per meri errori
formali in data 15/03/2012 prot. n. 3761, cui si rimanda.
2.2 Destinazioni d’uso e capacità edificatoria
La proposta definitiva prevede di insediare nel comparto “Cristina” una palazzina ad uffici,
un albergo e una struttura denominata “Acqua Palace” comprendente strutture acquatiche e
centro benessere della persona, con esercizi commerciali annessi. Nell’albergo è prevista
un’area fitness ed esercizi commerciali annessi.
Nel comparto “Mercallina” è previsto un insediamento residenziale costituito da due edifici
prospicienti la vie XXV Aprile e D’Annunzio.
Gli insediamenti generano una S.L.P. complessiva di mq 52.715,00 così distribuita nelle
diverse destinazioni d’uso:
− terziario ricettivo (albergo): mq 11.000,00;
− attrezzature sportive (area fitness): mq 3.200,00;
− terziario commerciale (esercizi commerciali annessi all’area fitness): mq 800,00;
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− attrezzature di interesse generale (Acqua Palace: impianti acquatici e per il benessere
della persona): mq 19.546,00;
− terziario commerciale (esercizi commerciali annesse all’Acqua Palace):mq 2.169,00;
− terziario direzionale (uffici): mq 12.000,00;
− Residenziale: mq 4.000,00.
Si precisa che la quota di S.L.P. di competenza dell’Attuatore A è di mq 44.715,00 nel
comparto “Cristina” e quella dell’Attuatore B è di mq 4.000,00 nell’ambito “Mercallina” e di
mq 4.000,00 di S.L.P. nel comparto “Cristina”.
2.3 Cessioni aree di urbanizzazione primaria
Complessivamente è prevista la cessione di mq 11.947,00 per opere di urbanizzazione
primaria, così distinte:
a)
b)
mq 680,00 destinati a sedime stradale esistente nel comparto “Mercallina”;
mq 11.267,00 destinati a nuova viabilità nel comparto “Cristina”.
2.4 Cessioni e regolamentazioni all’uso pubblico aree per opere di interesse generale
Si prevedono le seguenti cessioni di aree per opere di interesse generale:
a) mq 15.700,00 per intervento di viabilità “C.na Merlata” nel comparto “Cristina”;
b) mq 4.132,00 a per intervento di viabilità “C.na Merlata” nel comparto “Mercallina”
(torna indietro);
c) mq 4.120,00 per intervento di viabilità “C.na Merlata” nel comparto “Mercallina” (area
interclusa);
d) mq 1.097,00 per intervento di viabilità “C.na Merlata” nel comparto “Mercallina (tratto
di via D’Annunzio in accesso all’area “Cristina”);
e) mq 13.115,00 destinati a parco pubblico nel comparto “Mercallina”,
f) mq 835,00 destinati a parcheggio pubblico lungo la via D’Annunzio nel comparto
“Mercallina”.
Si precisa che le aree elencate dalla lettera a) alla d), funzionali alla realizzazione delle
opere viabilistiche “Cascina Merlata”, per un totale di mq 25.049,00, saranno cedute alla
Provincia di Milano, in ottemperanza agli impegni assunti dal Comune di Pero con la
convenzione sottoscritta in data 19/12/2007, precisato che, dei 17.100,00 mq di aree nel
comparto “Cristina” richieste al Comune, mq 1.400,00 erano già state oggetto di esproprio
da parte di Provincia, pertanto l’impegno si è ridotto a mq 15.700,00.
E’, inoltre, prevista la regolamentazione all’uso pubblico delle seguenti superfici:
g) mq 24.350,00 destinati a parcheggio pubblico nel comparto “Cristina”.
Complessivamente è prevista la cessione/regolamentazione di aree per opere di interesse
generali di mq 63.349,00 sul totale della superficie territoriale complessiva del P.I.I. pari a
circa mq 114.079,00.
2.5 Opere di urbanizzazione primaria
Le urbanizzazioni primarie previste sono di seguito elencate:
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a)
b)
c)
parcheggio pubblico lungo le vie D’Annunzio e XX Aprile per complessivi 50 posti auto e
riqualificazione delle medesime vie, nei tratti adiacenti al comparto “Mercallina”,
mediante rifacimento del tappeto d’usura, per un costo stimato di € 146.000,00;
opere per approvvigionamento idrico (estensione rete pubblica ed eventuale pozzo di
captazione) necessarie a soddisfare il fabbisogno dei nuovi insediamenti nel comparto
“Cristina”, per un costo stimato di € 600.000,00;
opere stradali per una superficie di mq 11.267,00, nel comparto “Cristina”, al servizio
delle funzioni insediate, per un costo stimato di € 1.550.000,00.
2.6 Opere di urbanizzazione secondaria
La proposta prevede le seguenti opere di urbanizzazione secondaria:
a) parco pubblico nel comparto “Mercallina” di mq 13.115,00, per un costo stimato di €
552.000,00;
b) parcheggi privati da regolamentare all’uso pubblico per mq 24.350,00, costituiti da n.
854 posti auto in struttura al piano interrato dell’Acqua Palace, n. 80 posti auto a raso
al servizio degli uffici e n. 40 posti auto a raso al servizio dell’albergo, per un totale
complessivo di n. 974.
In merito alla dotazione di parcheggi privati regolamentati ad uso pubblico, si precisa che,
qualora la struttura dell’“Acqua Palace” e i relativi posti auto non venissero realizzati nei
termini di validità del P.I.I., l’Attuatore A si impegna a cedere al Comune ulteriori aree sulle
quali saranno realizzati i posti auto necessari a soddisfare interamente il fabbisogno
generato dagli interventi relativi alla palazzina uffici e all’albergo. Tali aree sono
rispettivamente di mq 4.000,00 e 6.500,00.
3. Valutazione della proposta definitiva del P.I.I.
Tenuto conto dell’evoluzione dell’inquadramento urbanistico che ha accompagnato l’iter
istruttorio del P.I.I. descritto al primo punto della presente relazione, e valutati gli elementi
di dettaglio, normativi, urbanistici e legali connessi alla proposta definitiva di P.I.I., si
riepiloga nei successivi punti l’esito finale dell’istruttoria.
3.1 Conformità agli strumenti urbanistici vigenti
La proposta definitiva risulta in variante al P.G.T. approvato, allo stato non ancora in vigore,
relativamente alla quantità complessiva della S.L.P. e all’art. 6 delle N.T.A. del Piano dei
Servizi.
Il P.G.T. prevede una capacità edificatoria riportata da P.R.G., nell’ambito oggetto della
proposta di P.I.I., pari a mq 42.942,00. La S.L.P. ammessa nella proposta definitiva del
P.I.I. è di mq 52.715,00, con un incremento di mq 9.773,00 (seppure il progetto originario
prevedeva la stessa superficie costruita di 21.000,00 mq circa, calcolata al 50%).
La variante all’art. 6 del Piano dei Servizi consiste nel considerare la tipologia dei parcheggi
privati aperti al pubblico, disciplinati da apposita regolamentazione d’uso, utile al
raggiungimento della dotazione di parcheggi pubblici prevista nell’esecuzione dei piani
attuativi, come altresì previsto dall’art. 9 comma 10 della L.R. 12/2005.
-6-
3.2 Dotazione di aree per servizi e spazi pubblici
In applicazione dell’art. 5 – “Dotazione di aree per servizi e spazi pubblici” delle N.T.A. del
Piano dei Servizi del P.G.T. approvato, allo stato non ancora in vigore, gli interventi nel loro
complesso pari a mq 52.715,00 di S.L.P. generano una dotazione di aree da destinare a
servizi pubblici o di uso pubblico (standard) pari a mq 50.315,00 secondo la seguente
tabella:
TIPOLOGIA
D'INTERVENTO
Uffici
CARATTERE
DELL'INTERVENTO
(da Tabella Oneri
di urbanizzazione)
Direzionale
Albergo
Area fitness –
attrezzature
sportive
Area fitness –
esercizi
commerciali
annessi
“Acqua Palace”:
strutture
acquatiche e
centro benessere
“Acqua Palace”:
esercizi
commerciali
annessi
Residenziale
Ricettivo
DESTINAZIONI
D’USO
(art. 4 N.T.A. P.d.R.)
Produttivo
Direzionale e
commerciale
Residenziale
S.L.P.
40%
Settore terziario
(Gf 3)
Settore terziario
- ricettivo
(Gf 3.6)
Settore terziario
(Gf 3)
Produttivo
Direzionale e
commerciale
Aree a Standard (art. 5
N.T.A. – P.d.S.)
100%
12.000,00
12.000,00
11.000,00
11.000,00
3.200,00
3.200,00
800,00
800,00
19.546,00
19.546,00
2.169,00
2.169,00
Settore
comm.le (Gf 5)
Settore terziario
(Gf 3)
Settore
comm.le (Gf 5)
Residenza
(Gf 1)
4.000,00
mq
Totale S.L.P. 52.715,00
Totale aree destinate a servizi pubblici o di uso pubblico
(standard)
1.600,00
mq 50.315,00
Il fabbisogno di aree destinate a servizi pubblici o di uso pubblico (standard) viene
soddisfatto con le cessioni gratuite o con la regolamentazione all’uso pubblico di aree per
complessivi mq 63.349,00 meglio descritte al punto 2.4., con un esubero oltre al dovuto
pari a mq 13.034,00.
3.3 Dotazione di aree per parcheggi pubblici
La dotazione di aree per parcheggio pubblico previste dall’art. 6 delle N.T.A. del Piano dei
Servizi del P.G.T. approvato, allo stato non ancora in vigore, considerando una superficie
convenzionale di 25 mq per ogni posto auto, è di mq 25.024,25 così determinate:
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TIPOLOGIA
D'INTERVENTO
CARATTERE
DELL'INTERVENTO
(da Tabella Oneri
di urbanizzazione)
DESTINAZIONI
D’USO
(art. 4 NTA P.d.R.)
SLP
Produttivo
Direzionale e
commerciale
Settore terziario
(Gf 3)
Settore terziario
- ricettivo (Gf
3.6)
Settore terziario
(Gf 3)
Settore comm.le
(Gf 5)
Produttivo
Settore terziario
(Gf 3)
“Acqua Palace”:
esercizi commerciali
annessi
Direzionale e
commerciale
Settore comm.le
(Gf 5)
2.169,00
Residenziale
Residenziale
Residenza (Gf 1)
4.000,00
Uffici
Direzionale
Albergo
Area fitness –
attrezzature sportive
Area fitness – esercizi
commerciali annessi
“Acqua Palace”:
strutture acquatiche e
centro benessere
Ricettivo
Totale SLP
Posti auto (art. 6
NTA – P.d.S.)
1/150
1/50 mq
mq di
SLP
di SLP
12.000,00
240
11.000,00
220
3.200,00
64
800,00
16
19.546,00
390,92
43,38
26,67
52.715,00
Totale posti auto in area “Mercallina”
26,67
Totale posti auto in area “Cristina”
Totale posti auto
Aree per parcheggio pubblico (sup. conv.le pari a 25 mq per posto auto)
974,30
1000,97
25.024,25
La proposta prevede la realizzazione di parcheggi pubblici per una superficie di mq
24.350,00, pari a 974 posti auto, nel comparto “Cristina” e di mq 835,00 nel comparto
“Mercallina” pari n. 50 posti auto (vedi punti 2.5 e 2.6), per un totale di mq 25.185,00 che
soddisfano la dotazione di aree per parcheggio pubblico evidenziata nella tabella
precedente.
3.4 Oneri di urbanizzazione
Ai fini del calcolo degli oneri di urbanizzazione sono stati applicati i valori aggiornati con
delibera C.C. n. 11 del 21/03/2011.
Si precisa che le strutture destinate al benessere della persona (“Acqua Palace”), nonché la
parte destinata al fitness realizzata nella struttura alberghiera del comparto “Cristina”, dal
punto di vista della disciplina delle destinazioni d’uso del P.G.T. (art. 4.4 delle N.T.A. del
Piano delle Regole) sono riconducibili al Gruppo funzionale “Gf 3: Attività terziarie di
produzione di servizi”, mentre, in ordine alla quantificazione del contributo di costruzione,
non essendo espressamente contemplate nella tabella degli oneri, sono assoggettate, in
quanto attività produttive ex art. 2195 c.c., agli importi previsti per gli impianti industriali e
artigianali.
Le tipologie degli interventi edilizi contenuti nella proposta di P.I.I. comportano la
corresponsione dei seguenti oneri di urbanizzazione (vedi allegato 1):
− € 3.078.815,00 di urbanizzazione primaria;
− € 2.048.447,00 di urbanizzazione secondaria;
tenuto conto che l’operatore ha già versato per il rilascio del Permesso di Costruire n.
7/2008 le seguenti somme:
-8-
− € 1.142.168,48 di urbanizzazione secondaria;
la differenza da corrispondere al Comune è così determinata:
− € 906.278,52 di urbanizzazione secondaria;
per un totale di € 2.144.411,12.
3.5 Schema di convenzione urbanistica del P.I.I.
A riepilogo dei contenuti essenziali convenzionali si evidenzia quanto segue:
a. Il P.I.I. sarà attuato tramite i seguenti lotti d’intervento separati e distinti:
• LOTTO 1 – Albergo e area fitness con esercizi commerciali annessi;
• LOTTO 2 – Residenza;
• LOTTO 3 – Acqua Palace con esercizi commerciali annessi;
• LOTTO 4 – Uffici.
b. La cessione delle aree per la viabilità “C.na Merlata” per complessivi mq 25.049,00 è
subordinata alla previa intesa tra Comune, Attuatori e Provincia, in quanto si rende
necessaria un’analisi approfondita del progetto della viabilità locale con particolare
riferimento al collegamento ciclo-pedonale tra i due sub-ambiti. Le previsioni edificatorie
relative al comparto “Cristina” non potranno essere attuate in assenza di tale intesa salvo
diversi accordi tra Comune e Attuatori; mentre restano ferme tutte le previsioni
edificatorie e obbligazioni relative al comparto “Mercallina”.
c. L’operatore si impegna a realizzare a totale scomputo della differenza degli oneri di
urbanizzazione primaria e secondaria ancora dovuti, pari a € 2.144.411,12 opere di
urbanizzazione primaria di cui ai punti 2.5 lett. b) e c) per un valore complessivo di
2.150.000,00 superiore a quanto dovuto.
d. L’Attuatore A si impegna altresì, a fronte ed in luogo della sanzione pecuniaria di €
1.179.035,95 comminata al suo dante causa, a realizzare opere di urbanizzazione di cui ai
punti 4.5 lett. a) e 4.6 lett. a) pari a € 698.000,00 entro il termine dei lavori relativi al
LOTTO 2. La restante parte pari a € 481.036,00 sarà corrisposta al Comune al momento
del rilascio del primo titolo abilitativo relativo al comparto “Cristina”.
e. Inoltre, a titolo di contributo aggiuntivo l’Attuatore A si obbliga a versare entro cinque
mesi dalla stipula della convenzione la somma di € 300.000,00, da destinare in parte a
finanziare gli oneri accessori all’istruttoria del piano e in parte a sostegno del progetto
housing sociale e apertura di una nuova sezione di scuola materna nella struttura privata
presente sul territorio di Pero. Qualora non si dovesse trovare l’intesa di cui alla lett. b)
del presente punto, l’onere del contributo aggiuntivo, nella misura di € 100.000,00
anziché € 300.000,00, sarà a carico dell’Attuatore B.
f.
Infine, l’Attuatore A si impegna a provvedere alla manutenzione ordinaria del parco nel
comparto “Mercallina” di cui al punto 2.6 lett. a), per un periodo di dieci anni a partire
dall’approvazione del collaudo delle relative opere, effettuando lavori per un controvalore,
da documentare, pari ad € 10.000,00 all’anno, sulla base di specifici programmi di
manutenzione concordati con il Comune. Qualora non si dovesse trovare l’intesa di cui alla
lett. b) del presente punto, l’onere della manutenzione ordinaria sarà a carico
dell’Attuatore B.
-9-
g. L’incremento di S.L.P. per mq 9.773,00, in variante al P.G.T., da destinare alla
realizzazione della struttura Acqua Palace prevista nel comparto “Cristina”, è subordinato
alla realizzazione della stessa. Pertanto la mancata realizzazione della predetta struttura,
nel termine di efficacia della convenzione, determinerà la decadenza dell’incremento con
conseguente riduzione da mq 19.546,00 di S.L.P. previsti in progetto a mq 9.773,00.
h. In merito alla dotazione di parcheggi privati regolamentati ad uso pubblico si precisa che
qualora la struttura denominata “Acqua Palace” non fosse realizzata nei termini di validità
del P.I.I., l’Attuatore A si impegna a cedere al Comune ulteriori aree sulle quali saranno
realizzati i posti auto necessari a soddisfare interamente il fabbisogno dettato dagli
interventi relativi alla palazzina uffici e all’albergo. Tali aree sono rispettivamente di mq
4.000,00 e 6.500,00.
4. Procedura di V.A.S.
In merito agli esiti della procedura di V.A.S., si rimanda al parere motivato dell’Autorità
competente per la VAS, in data 14/03/2012 con disposizione n. 34 e alla Dichiarazione di
sintesi dell’Autorità procedente per la VAS, in data 15/03/2012 con disposizione n. 35.
5. Conclusioni
La proposta definitiva del P.I.I. in esame risulta conforme al P.G.T. approvato, allo stato non
ancora in vigore, ad eccezione degli elementi in variante indicati al punto 3.1 che sono stati
oggetto delle valutazioni di seguito riportate.
L’incremento della S.L.P , condizionato alla realizzazione dell’Acqua Palace, è motivato dalla
particolarità degli spazi della struttura acquatica e dalla necessità, al fine di offrire servizi
sportivi e per il benessere della persona, qualificanti per l’interesse dei cittadini di rispettare,
in modo adeguato gli standard dimensionali propri desumibili da interventi già realizzati e
comparabili con l’intervento proposto a Pero.
La scelta di soddisfare la dotazione di aree per parcheggio pubblico prevista dal P.G.T., per il
comparto “Cristina”, attraverso la regolamentazione all’uso pubblico di parcheggi privati
previsti in gran parte in struttura, è comunque coerente con la norma regionale e risulta
anche sostenibile in quanto tale dotazione è prettamente funzionale alle attività insediate
vista l’ubicazione del sito a se stante rispetto al resto del contesto urbano, con conseguente
sgravio di tutti gli oneri di manutenzione e gestione, altrimenti a carico del Comune.
Si ritiene, pertanto, che la proposta definitiva del P.I.I., tenuto conto anche degli elementi di
variante, risulta nel suo complesso accoglibile, valutati soprattutto i vantaggi per la
collettività da esso derivanti e di seguito elencati, dal punto di vista sia della riqualificazione
urbanistica di un ambito urbano di Pero e sia degli aspetti di natura più prettamente
economica:
- unitarietà degli interventi di riqualificazione urbana: le previsioni di sviluppo
urbanistico dell’ambito di trasformazione Y dal P.G.T. trovano, con questo intervento,
piena attuazione; gli interventi sono concepiti in maniera unitaria e integrate, sia rispetto
alle funzioni che rispetto ai sistemi di accesso e fruibilità, né possono essere trascurati gli
importanti aspetti di recupero delle aree dismesse del comparto “Cristina”, e
l’alleggerimento del 50% della capacità edificatoria prevista nel comparto “Mercallina”,
con conseguente riduzione del carico urbanistico a tutto vantaggio della realizzazione di
servizi pubblici fruibili dalla popolazione residente (parco, attrezzatura sportiva,
parcheggi);
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-
acquisizione gratuita delle aree per la viabilità “C.na Merlata”: si tratta di
complessivi mq 25.049,00, che il Comune dovrebbe altrimenti espropriare indennizzando
i proprietari per ottemperare agli impegni assunti in sede di accordi con gli enti sovra
ordinati; tale disponibilità garantirà la realizzazione, a carico della Provincia, sia come
progettazione che come costo, di opere di viabilità locale di collegamento tra le aree, sia
per l’accesso viabilistico che per quello ciclo-pedonale;
insediamenti di servizi di interesse pubblico: con la realizzazione del P.I.I. si viene
a costituire un polo dedicato alle attività per il tempo libero, da dedicare allo sport e al
benessere della persona; in particolare si potranno utilizzare piscine, strutture per il
fitness, per i trattamenti di benessere (saune, idromassaggio, vaporizzazione, ecc.) oltre
ad una “piastra” a libero accesso per la pratica dello sport all’aperto realizzata nel parco
pubblico, tutti servizi oggi non presenti sul territorio;
crescita occupazionale: legata alla previsione di insediamenti di tipo terziario;
acquisizione degli attuali sedimi stradali: delle vie XXV Aprile e d’Annunzio nei tratti
adiacenti al comparto “Mercallina”.
acquisizione anticipata del contributo di costruzione: € 5.895.137,74 afferenti al
Permesso di costruire n. 7/2008 e già incassati dal comune che non vengono restituiti
all’attuatore, ma costituiscono un credito, non soggetto a scomputo per opere di
urbanizzazione realizzate dall’operatore, da compensare con gli oneri che matureranno al
formarsi dei titoli abilitativi;
riconoscimento della sanzione pecuniaria: € 1.179.025,95 trasformati in impegno a
realizzare opere e a versare la restante somma in denaro, con contestuale rinuncia ad
ogni azione legale;
contributo aggiuntivo: € 200.000,00 a sostegno del progetti housing sociale Pero e
apertura di una nuova sezione di scuola materna nella struttura privata presente sul
territorio di Pero, nonchè € 100.000,00 a copertura dei costi di istruttoria del P.I.I.;
manutenzione del parco pubblico: € 10.000,00 di contributo annuo in servizi di
manutenzione per dieci anni.
f.to Il Responsabile del procedimento
Simona Losi
f.to Il Dirigente Area territorio e LL.PP.
Fabio Campetti
Allegato 1: Prospetto riepilogativo contributo di costruzione
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5_Relazione istruttoria

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