proposta - Logos PA
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Il Riscatto delle aree P.E.E.P: un’occasione per recuperare risorse e migliorare i rapporti con i cittadini Progetto per il riscatto dei vincoli relativi ad alloggi siti in aree p.e.e.p concessi in diritto di superficie o in proprietà (aggiornato con le indicazione della Sezione riunite della Corte dei conti 2011 e con L. 106/2011) Maggiori entrate e maggior consenso Il Comune di ……..può attivare un programma di lavoro per consentire ai cittadini proprietari di case in zona P.E.E.P di acquisire la proprietà dell’area su cui e’ stata edificata la loro abitazione, concessa in diritto di superficie al momento dell’acquisto (in sostanza la proprietà è “a strati”, uno “strato” il terreno del Comune e uno “strato” del cittadino). Questo programma può riguardare anche quei cittadini che hanno acquistato in piena proprietà sia il terreno che le loro case situate in zona P.E.E.P. i quali intendono eliminare i vincoli attinenti la possibilità di vendere e affittare l’immobile, limiti fissati al momento della stipula. Per poter usufruire di tale possibilità la Legge vigente (Legge n. 448/1998 cosiddetta Legge Finanziaria per il 1999) prevede il pagamento di un corrispettivo determinato dal Comune. Le Sezioni Riunite della Corte dei conti, nella Delibera 22 del 14 aprile 2011 precisano che il corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà deve essere determinato al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie rivalutati, applicando la riduzione del 60 per cento al valore individuato facendo riferimento ai vigenti criteri di calcolo dell’indennità di espropriazione, ovvero all’art. 37, commi 1 e 2, del DPR n. 327/2001, come modificati dalla legge 24 dicembre 2007, n. 244. Ovviamente ciascun proprietario pagherà il corrispettivo in proporzione al valore millesimale del proprio appartamento ovvero il corrispettivo attinente il fabbricato sarà diviso in parti uguali se gli alloggi sono tutti di eguali dimensioni. Questa operazione contribuirà indubbiamente, per coloro che vi aderiscono, a rendere la situazione giuridica dei loro immobili più certa, in quanto si sono eliminati vincoli che senz’altro possono rendere più difficoltosa la commerciabilità dei beni. Infatti: Con il "riscatto": A) nelle aree PEEP concesse in diritto di superficie per 99 anni - si diventa subito pienamente proprietari del suolo su cui è costruita l'unità immobiliare riscattando il diritto di superficie, - aumenta il valore del proprio immobile poiché il Comune ridetermina il prezzo di vendita e/o di locazione; si elimina il diritto di prelazione da parte del Comune e si riduce la durata dei vincoli legati alla vendita e alla locazione degli immobili. B) nelle aree PEEP cedute in diritto di proprietà: - si sostituiscono i vincoli decennali, ventennali ed eterni gravanti in sequenza sull'immobile con l'obbligo di chiedere e rispettare la determinazione del valore di vendita e/o locazione per la durata di 30 anni dalla convenzione iniziale. - ALLA CONCLUSIONE DELLA PROCEDURA NON ESISTONO PIÙ VINCOLI SULLA CASA, SE NON QUELLI PREVISTI DALLE NORME URBANISTICHE ED EDILIZIE VIGENTI. IN ALTRE PAROLE, LA CASA È IN LIBERO MERCATO. La legislazione del 1971 che infatti ha previsto questi vincoli ha permesso di diventare proprietari di case a prezzi più contenuti rispetto a quelli del libero mercato ma ha particolarmente vincolato questi beni. Con la legislazione del 1998 si è invece perseguito un diverso interesse che corrisponde ad una diversa concezione del bene casa dopo ovviamente alcuni decenni ed una mutata realtà sociale. Il comune, oltre ad effettuare un’operazione dagli importanti risvolti sociali, è in grado di recuperare risorse finanziarie da destinare alla realizzazione degli obiettivi dell’Amministrazione ed in particolare agli investimenti. Inoltre con il Decreto Sviluppo 2011 (art. 5, comma 3 bis L. 106/11), sono stati introdotti i commi 49 bis e ter all’art. 31 della legge 448/98 suddetta. Con tale novità si da la possibilità di rimuovere, dalle convenzioni che in generale regolano gli interventi di edilizia residenziale pubblica, soltanto i vincoli alla determinazione del prezzo di vendita o locazione, dopo che siano passati almeno 5 anni dal primo trasferimento, ma senza trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà. Anche in questo caso sarà necessario firmare una nuova convenzione e versare una percentuale (stabilita con Decreto del Ministero dell’Economia) del valore calcolato secondo la modalità scritta sopra. Con questa nuovo strumento introdotto dal DL sviluppo non si elimina il diritto di superficie, ma si toglie soltanto il vincolo sul prezzo. Oggetto della proposta La Fondazione Logos PA, con l’ausilio di uno Studio professionale in materia, propone la propria assistenza al fine di definire le corrette procedure amministrative, ma anche di relazione con i proprietari. Tale attività, svolta in collaborazione con gli uffici comunali, riguarderà sinteticamente: - l’individuazione di tutti gli alloggi realizzati in aree peep; - la stima del valore del diritto di proprietà nelle diverse aree peep della città ; - l’individuazione di tutti gli alloggi realizzati in aree peep e dei relativi proprietari; - la definizione delle procedure e dei criteri per determinazione dei corrispettivi e le modalità di pagamento tramite delibera di Giunta; - l’assistenza per definizione di accordi con banche per prestiti agevolati e con i notai per tariffe concordate; - la predisposizione della modulistica e degli avvisi pubblici per la comunicazione della decisione a tutti gli interessati; - apertura dello sportello di assistenza; - l’attività di relazione con le diverse cooperative edificatrici se ancora esistenti, - relazione con i cittadini interessati, anche attraverso l’organizzazione di appositi incontri pubblici; - predisposizione ed invio ai cittadini richiedenti di una lettera di accettazione ed invito a formalizzare la decisione; - redazione dello schema di atto di vendita ed assistenza alla stipula degli stessi. La proposta economica Per l’espletamento dei servizi sopra indicati si dovrà corrispondere un importo che verrà determinato in base al numero degli alloggi ed al valore delle entrate previste in seguito al riscatto delle aree pari ________. Validità offerta 60 giorni dalla data della presente offerta. Sicuri di una benevola accoglienza della presente, l’occasione è a noi gradita per porgerVi distinti saluti. Roma, 2 settembre 2011 Avv. Roberto Mastrofini