Untitled - Comune di Polignano a Mare

RELAZIONE TECNICA
OGGETTO: Variante al Piano di Lottizzazione – Maglia n°18 del PPA
Zona di completamento C4 della variante al P.R.G. per
modifica della destinazione d’uso dell’area individuata dal
P.di L. parte come “verde collettivo” e parte come “parco verde privato - collettivo” in area a parcheggio parte ad uso
“esclusivo” (Ppr) e parte ad uso “pubblico” (Pp).
PREMESSA
Con deliberazione del Consiglio Comunale di Polignano a Mare n°131
del 17.10.1985 veniva approvato definitivamente il Piano di
Lottizzazione convenzionato – zona C4 di espansione del P.R.G. (oggi
zona di completamento C4 della Variante al P.R.G.) – Maglia n°18 del
PPA in località Madonna d’Altomare.
Con Atto pubblico n°7881 del 26.05.1987 rep. N° 45362 stipulato tra il
Comune di Polignano a Mare e i lottizzanti (Tarantini Vito Nicola,
Tarantini Francesco Paolo e Tarantini Vito) la convenzione di
attuazione del Piano di Lottizzazione, con la contestuale cessione
gratuita a favore del Comune di Polignano a Mare delle aree per le
opere di urbanizzazione secondaria (standard) ai sensi dell’art.29 L.R.
56/80 e all’art. 1 L.S. 10/77 (in catasto F. 24 Ptc. 427 Mq 1.010).
Per quanto attiene alla quantificazione dei parcheggi privati di cui alla
Legge 122/89 risulta ampiamente dimensionata la quantificazione del
parametro 1/10 del Volume destinato a parcheggio privato. Nello
specifico la superficie destinata a parcheggio privato prevista (e
realizzata) all’interno della Lottizzazione è pari a Mq 1.212 > Mq
531,29 necessari per assolvere all’obbligo della Legge 122/89. Tali
parcheggi privati sono per Mq 531,29 previsti all’interno delle singole
unità immobiliari e per Mq 680,79 previsti esternamente alle unità
immobiliari lungo la viabilità interna privata.
Allo stato (Agosto 2016) il Piano di lottizzazione risulta attuato nel
rispetto dei termini della Convenzione di attuazione, di conseguenza
risulta integralmente eseguito e concluso.
Con preliminare di compravendita sottoscritto in data 18.11.2015,
registrato all’Agenzia delle Entrate il 03.12.2015 al n°9767, i lottizzanti
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hanno promesso di alienare alla Società Hotel Grotta Palazzese s.r.l.
delle aree facenti parte del Piano di Lottizzazione (F.24 Ptc.418-411421-423-409-1329), aree destinate dallo stesso Piano di lottizzazione a
“verde collettivo” (Mq 2.785 circa) e “parco – verde privato collettivo” (Mq 5.230 circa).
FINALITA’ DELLA RICHIESTA DI VARIANTE
La società Hotel Grotta Palazzese s.r.l. ha in atto un programma di
interventi edilizi finalizzati alla riqualificazione, all’ammodernamento e
all’adeguamento delle barriere architettoniche delle strutture alberghiere
facenti parte della propria organizzazione turistico - ricettiva in
Polignano a Mare.
L’iniziativa della società Hotel Grotta Palazzese s.r.l. è quindi volta al
recupero di un sito turistico alberghiero, bisognoso di un
ammodernamento e/o di riqualificazione, in sintonia con gli attuali e
sempre più esigenti standard qualitativi e dimensionali imposti dalle
vigenti leggi in materia, ma soprattutto richiesti dal mercato turistico.
La società Hotel Grotta Palazzese s.r.l. dispone, allo stato, di diverse
strutture alberghiere, alcune in gestione ed altre di proprietà e
precisamente:
• l’albergo Hotel Grotta Palazzese di via Narciso n°59 a Polignano
a Mare, tutt’ora in esercizio ma prossimo ad essere interessato da
lavori di adeguamento e/o ammodernamento;
• numerose dependance alberghiere adiacenti, esterne all’ Hotel
Grotta Palazzese, ma dipendenti da esso, anche queste interessate
da lavori di adeguamento funzionale, restyling e nuovo arredo;
• la struttura turistico - ricettiva “Suono del Mare” (ex albergo
Sportelli), allo stato a rustico avanzato, ma prossima ad essere
interessata da lavori di completamento e rifinitura.
In sintesi, l’organizzazione turistico – alberghiera facente capo alla
Società Hotel Grotta Palazzese s.r.l. dispone di un albergo, con annesso
ristorante in grotta, di camere e dependance per circa 50 posti letto, e
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l’immobile “Suono del Mare” in piazza S. Benedetto che, a conclusione
dei lavori, conterrà due saloni per ricevimenti per circa 335 posti a
sedere.
La particolare ubicazione delle strutture alberghiere (Hotel Grotta
Palazzese, dependance e saloni ricevimenti), tutte localizzate nella zona
storica del centro urbano, in area interdetta alla circolazione
automobilistica e praticamente quasi tutta pedonalizzata, fa si che la
normale gestione incontri parecchi inconvenienti all’utilizzo della
struttura, non potendosi raggiungere agevolmente i luoghi da parte dei
turisti ospiti, con disagi nel carico e scarico bagagli, di sosta e di
parcheggio.
La presente richiesta, di modifiche della destinazione d’uso delle aree
interne al Piano di lottizzazione, da aree private per attrezzature di uso
pubblico e aree verdi private di uso collettivo a parcheggio privato
(parte a parcheggio privato ad uso esclusivo (Ppr) Mq 5.090 e parte a
parcheggio ad uso pubblico (Pp) Mq 2.820 in zona periferica del centro
urbano, è pertanto un’esigenza di carattere funzionale della società
Hotel Grotta Palazzese s.r.l. sensibile e disponibile ad effettuare
investimenti necessari a qualificare ed elevare la propria struttura
turistico alberghiera con classificazione a 5 stelle.
Il collegamento tra il parcheggio e la struttura alberghiera avverrà per
mezzo di navetta all’uopo predisposta dalla Società Hotel Grotta
Palazzese s.r.l.
DESCRIZIONE DELLA PROPOSTA DI VARIANTE
La variante al P.U.E. (già P. di L. della zona di espansione C4 del
P.R.G. – Maglia 18 del P.P.A.) approvato con delibera C.C. n°131 del
17.10.1985 è presentata ai sensi dell’art. 16 comma 10 e 10 bis della
Legge Regionale n°20 del 27.07.2001.
Il comma 10 dell’ art.16 LR 20/2001 testualmente riporta:
“la variante al P.U.E. segue lo stesso procedimento di formazione di cui
ai commi precedenti. Qualora le variazioni non incidano sul
dimensionamento globale del P.U.E. e non comportino modifiche al
perimetro, agli indici di fabbricabilità e alle dotazioni di spazi pubblici o
di uso pubblico, la variante al P.U.E. è approvata con deliberazione del
Consiglio comunale, previa acquisizione di eventuali atti di consenso
ove necessari.
Il comma 10 bis dell’art.16 LR 20/2001 testualmente riporta:
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“Le procedure previste dal comma 10 per le variazioni che non incidano
sul dimensionamento globale del P.U.E. e non comportino modifiche al
perimetro, agli indici di fabbricabilità e alle dotazioni di spazi pubblici o
di uso pubblico, si applicano a tutti gli strumenti urbanistici esecutivi,
anche se non conformi alla L.R. n° 20/2001.
La richiesta avanzata ottempera a tutto quanto innanzi riportato (comma
10 e 10 bis art.16 L.R. 20/2001), in quanto la variazione richiesta non
incide sul dimensionamento globale del P.U.E., non comporta
modifiche al perimetro, né agli indici di fabbricabilità, né alle dotazioni
di spazi pubblici o di uso pubblico. Ancora, la variazione è applicabile a
tutti gli strumenti urbanistici esecutivi, anche se non conformi alla LR
20/2001. (come aggiunto dall’art.16, comma 1, lettera C della LR
25.02.2010 n°5)
Nel merito, il terreno interessato alla variazione delle aree interne al P.
di L., intese come semplice variazione tipologica di urbanizzazione
secondaria (seppur di iniziativa privata) è ubicata all’estrema periferia
sud di Polignano a Mare ed è ben collegata con la viabilità di ingresso e
di uscita del centro cittadino.
La superficie catastale è di circa 8.015,00 mq, e trovasi interclusa nel
tessuto edilizio esistente, tra i fabbricati della ex zona 167, tra le recenti
realizzazioni degli immobili facenti parte della maglia 17, della maglia
18 del P.P.A. e tra gli immobili previsti sia della maglia 16 che della
zona di espansione C2 del vigente P.R.G..
L’area quindi è inserita in un contesto cittadino urbanizzato e di recente
edificazione. Il suo stato di abbandono (assimilato a “terreno agricolo”
inutilizzato) costituisce una considerevole discontinuità del tessuto
urbano stesso. Viceversa, la sua sistemazione a parcheggio consentirà
una ricucitura della vistosa smagliatura esistente, oltre a creare un
servizio alla zona residenziale.
La realizzazione del futuro previsto parcheggio non modificherà in
alcun modo l’orografia del terreno che è praticamente pianeggiante. Le
opere consisteranno nello spostamento del solo terreno vegetale nelle
aree che rimarranno a verde e nella realizzazione della massicciata
stradale sulla quale saranno posate a secco pavimentazioni
autobloccanti, mantenendo inalterata la permeabilità delle aree stesse.
L’intero parcheggio sarà recintato con muretti realizzati in pietra a secco
(per i lati mancanti), illuminato con pali a braccio singolo o doppio, a
seconda del caso, e sarà regolarmente alberato con essenza autoctone e
tipiche dei luoghi.
Piazza Garibaldi n.19 – Polignano a Mare (Bari) P.IVA 04425600725 tel.080/4241903 - 4240775
Polignano a Mare, lì 09.08.2016
IL TECNICO
(Dott. Arch. Giuseppe Passiatore)
Piazza Garibaldi n.19 – Polignano a Mare (Bari) P.IVA 04425600725 tel.080/4241903 - 4240775