relazione tecnica (rt)

COMUNE DI CALCI
PIANO ATTUATIVO PER TRASFORMAZIONE URBANISTICA
Località: Il Piaggione
Proprietà: signori
-Alessandra Fabbrini
-Giuliano Fabbrini
-Sergio Fabbrini (usufruttuario)
-Giovanna Sandroni
RELAZIONE TECNICA (RT)
COMUNE DI CALCI - PIANO ATTUATIVO – IL PIAGGIONE
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Indice
1. LA SITUAZIONE ATTUALE
1.1 Localizzazione
1.2 Individuazione catastale
1.3 Inquadramento urbanistico
1.4 Sistema urbanistico e situazione edilizia attuale
1.5 Dati dimensionali
1.6 Sistema suolo
1.7 Sistema Aria - emissioni di polveri, sonore, in atmosfera
1.8 Sistema Acqua - consumi idrici, smaltimento reflui
1.9 Sistema energia
1.10 Sistema mobilità
1.11 Sistema rifiuti
2. IL PROGETTO
2.0.1.Obiettivi del progetto
2.0.2 Linee guida del progetto.
2.0 Premessa
2.0.1.Obiettivi del progetto
2.0.2 Linee guida del progetto.
2.1 Sistema urbanistico e situazione edilizia
2.2 Dati dimensionali
2.2 Sistema suolo
2.3 Sistema Aria - emissioni di polveri, sonore, in atmosfera
2.4 Sistema Acqua - consumi idrici, smaltimento reflui
2.5 Sistema energia
2.6 Sistema mobilità
2.7 Sistema rifiuti
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1. LA SITUAZIONE ATTUALE
1.1 Localizzazione
L’area in oggetto è posta in zona periferica del paese di Calci, ad ovest del
Cimitero Comunale, ed è accessibile dalla Via Calcesana.
1.2 Individuazione catastale.
Dalle indagini effettuate sulle mappe del Catasto Leopoldino, all’epoca l’area si
attestata lungo la Strada Maestra che da Pisa va a Calci, e faceva parte di una più vasta
particella identificata al n. 150 della Sezione Q, censita come lavorativo olivato e
intestata a Rosselmini Cav. Baldassarre di Cosimo.
Attualmente la proprietà è censita al Catasto Fabbricati nel foglio 21,
dalle seguenti particelle:
•
n. 81 sub 7 graffata alla n. 83 sub 2 - n. 83 sub 1 - n. 83 sub 4 di proprietà
Fabbrini Alessandra ( usufruttuario Fabbrini Sergio)
•
n. 81 sub 8 graffata alla n. 83 sub 3 – n. 83 sub 4 di proprietà Fabbrini Giuliano
(usufruttuario Fabbrini Sergio)
•
C. F. n. 81 sub 1- n. 81 sub 2 – n. 82; C. T. n. 85 – n. 86 – n. 95 di proprietà
Sandroni Giovanna
1.3 Inquadramento urbanistico
L’area in oggetto è inserita nel Sistema dei Suoli urbanizzati, UTOE 3, le cui
norme consentono la trasformazioni di volumi e il cambio di destinazione d’uso, previa
approvazione di Piano Attuativo, al fine di verificare la compatibilità dell’intervento
proposto con le caratteristiche precipue del contesto.
Per quanto riguarda i vincoli tecnici, circa metà della proprietà oggetto di P.A. è
investita dal Vincolo cimiteriale, ovvero si trova all’interno della fascia di 50 metri dal
cimitero comunale della Pieve. Inoltre tutta la zona è interessata dal vincolo di cui alla
Parte III Dlgs 42/04 sopravvenuto con D.M. 27/03/1991 e rettificato con D.M. 07/08/1991.
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1.4 Sistema urbanistico e situazione edilizia attuale
Al momento della levata del Catasto Leopoldino l’area si presentava
completamente coltivata, confinante a nord con la Strada Maestra che da Pisa va a
Calci. Sulla canapina è riportato a lapis l’ingombro del cimitero, evidentemente realizzato
successivamente alla levata sul terreno datata 1823, nel luogo ove la mappa segnala il
Tabernacolo di San Giuseppe.
Dalla metà del 1900 si registrano le prime trasformazioni dell’area ad est del
cimitero che si orientano verso l’edificazione di fabbricati a destinazione artigianale, alle
quali seguono ulteriori volumetrie con la stessa destinazione, costituendo di fatto la prima
zona a carattere produttivo del paese. L’area in questione, ad ovest del cimitero, risulta
libera da edificazione fino all’anno 1964 nel quale viene realizzato il progetto che ha
portato alla costruzione dell’attuale fabbricato composto da n. 2 unità immobiliari e una
officina di riparazione auto. A questo primo intervento è seguita la costruzione di ulteriori
volumetrie a sud del fabbricato di cui trattasi, destinate a deposito e lavaggio auto.
Mentre ad est del cimitero la vecchia zona artigianale è andata nel corso degli anni
trasformandosi in residenziale, completata a nord con la costruzione del complesso
residenziale delle Pescine, la parte ad est è rimasta pressoché invariata, tranne che per
la costruzione di un edificio residenziale a sud della proprietà di cui trattasi.
Nonostante le trasformazioni subite, la viabilità comunale e quelle a lato del
cimitero risultano identiche a quelle riportata sul catasto Leopoldino.
La zona intorno all’area d’intervento è caratterizzata dal cimitero e dalle ampie
aree agricole facenti parte dell’antica proprietà Rosselmini.
Dopo la chiusura dell’attività dell’officina di riparazione auto si rilevano solo edifici
residenziali. L’insediamento si presenta di media qualità, tranquillo, in un buona
posizione per orientamento, per i collegamenti con il centro e il territorio limitrofo e per la
contiguità con aree ancora coltivate.
1.5 Dati dimensionali
La superficie dell’intero lotto risulta essere di circa 1985 mq dei quali 1375 mq fuori
vincolo cimiteriale ed i rimanenti 610 mq all’interno del vincolo cimiteriale.
Il volume e la superficie coperta dell’intero lotto risultano essere rispettivamente di
2901.03 m3 e di 421.43 m2 ( Nel calcolo del volume totale non si tiene conto del garage
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posto ad est del lotto, e quindi all’interno del vincolo cimiteriale, perché non oggetto di
intervento) così suddivisi:
all’interno del vincolo cimiteriale:
• Fabbricato principale compreso la parte del vano scale
Sup. Coperta = 188.41 m2- Sup. Lorda = 467.67 m2 – Volume = 1365.27 m3
(la porzione posta ad est, vedi Tav. 8 e Tav. 10; non è trasformabile in quanto
sanzionata ai sensi dell’art. 139, co. 2 della L. R. 1/05)
• Garage (accessorio): non oggetto di intervento
all’esterno del vincolo cimiteriale:
• Fabbricato principale compreso la parte del vano scale
Sup. Coperta = 180.19 m2- Sup. Lorda = 364.02 m2 – Volume = 1318.11 m3
• Lavaggio (accessorio)
Sup. Coperta / Sup. Lorda = 47.70 m2 – Volume = 205.34 m3
• Ripostiglio (accessorio)
Sup. Coperta / Sup. Lorda = 5.13 m2 – Volume = 12.31 m3
Totali: Sup. coperta = 233.02 m2 – Sup. Lorda = 416.85 m2 –Volume = 1535.76 m3
1.6 Sistema suolo
Dall’esame della Carta della Fattibilità (D.C.R. 94/85) l’area oggetto di PA ricade in
Classe 3 – Fattibilità condizionata e precisamente nell’area la cui appartenenza alla
Classe 3 è conseguenza dell’elevata vulnerabilità della risorsa idrica sotterranea.
Dall’esame della Carta della Pericolosità Idraulica l’area ricade in zona a
Pericolosità Bassa.
1.7 Sistema Aria emissioni di polveri, sonore, in atmosfera
Da quanto possibile rilevare a circa 180 metri dalla proprietà di cui trattasi, ad est
del cimitero, esiste il magazzino di un impresa edile. Nella proprietà dove si svolge
l’attività ci sono sicuramente situazioni di emissione in aria di polveri e sonore, ma per le
modeste dimensioni del magazzino, si escludono situazioni incompatibili con la
destinazione residenziali, già ampiamente presente all’intorno.
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Per quanto riguarda l’emissioni in atmosfera non ci sono attività che ne producono
di tossiche o inquinanti, ad esclusione delle emissioni provenienti dai riscaldamenti
domestici.
A sud del Cimitero si trova la ex stazione ecologica ormai dismessa, ma nella
quale sono ancora presenti depositi di rifiuti di varia natura. Inoltre momentaneamente
l’area è utilizzata per deposito di materiali edili per gli interventi comunali in corso relativi
alla costruzione dell’asilo in località La Gabella.
Nella zona esistono piccoli manufatti di altrui proprietà, coperti con lastre di
cemento amianto, tutte in opera da alcuni anni, e quindi più soggette a fenomeni di
degrado per vetustà.
Le viabilità di penetrazione alla proprietà e la strada che costeggia il cimitero sono,
in massima parte, sterrate ma ben compatte e non rilasciano significative quantità di
polveri. La maggiore fonte di polvere proviene dal deposito edile temporaneo che
cesserà con la prossima chiusura dei lavori dell’asilo comunale prevista entro settembre
2012, alla riapertura dell’anno scolastico.
1.8 Sistema Acqua consumi idrici, smaltimento reflui
L’acquedotto pubblico raggiunge tutte le proprietà dell’isolato compresa la
proprietà oggetto d’intervento e con più utenze, tutte per usi domestici. L’acqua pubblica
proviene dal deposito delle Pescine, collocato poco più a monte.
L’area non è servita dalla rete fognaria nera comunale che si interrompe a circa
100 metri a est del Cimitero. La proprietà smaltisce i reflui tramite l’originaria fossa settica
realizzata durante la costruzione del fabbricato principale
1.9 Sistema energia
L’area in oggetto e l’isolato intorno sono serviti dall’energia elettrica e dal gas
metano della rete pubblica, che soddisfano il fabbisogno energetico richiesto
esclusivamente per usi domestici.
Per quanto di nostra conoscenza non esiste una produzione di energia da fonti
rinnovabile sul territorio calcesano, tranne pochissimi impianti privati, soprattutto nelle
aree fuori vincolo.
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1.10 Sistema mobilità
La proprietà è attestata su un tratto della via comunale Calcesana che dalla strada
Provinciale del Lungomonte Pisano, e quindi dalla frazione de La Gabella, permette di
raggiungere il centro del paese: una lunga strada rettilinea che corre in direzione sud ovest/ nord-est e, dopo aver descritto una curva di circa 90°, piega verso sud/est e
raggiunge la Pieve Romanica.
La via Calcesana è stata una importante e storica viabilità carrabile di accesso al
paese. Sulla strada ci sono diversi innesti con strade di distribuzione alle residenze e
accessi diretti sulle proprietà private attestate sulla via.
Negli anni 2006/2007 è stato realizzato un marciapiede sul lato a valle della via
Calcesana, nel tratto compreso tra la Piazza della Propositura e il Cimitero, e da qui, sul
lato opposto, comincia una pista ciclabile che raggiunge l’abitato de La Gabella.
Il regolamento urbanistico prevede una nuova strada che ricalca la via delle
Chiuse nel primo tratto per poi piegare verso valle, su viabilità esistente e, attraverso la
salita dello Zucchini, raggiunge la via XX settembre.
Nelle immediate vicinanze dell’area oggetto di P.A. esiste il parcheggio pubblico
del cimitero con 14 stalli + 1 per disabili. Il parcheggio è utilizzato a seconda delle fasce
orarie e in determinate occasioni: infatti pur risultando insufficiente per le ricorrenze
religiose, è invece sufficiente per i frequentatori quotidiani del Cimitero e nelle ore
notturne, dove stazionano poche auto, soprattutto delle residenze delle Pescine,
raggiungibili tramite una scalinata.
Il regolamento urbanistico prevede due aree parcheggio, entrambe accessibile
dalla via delle Chiuse: uno più piccolo sul retro del cimitero, l’altro, proseguendo sulla via,
sul lato opposto, in un uliveto.
Il trasporto pubblico da pochi anni non transita più sulla via Calcesana, a seguito
dell’istituzione del senso unico della centrale via Roma, e le fermate più vicine all’area in
oggetto di P.A. si trovano a circa 900 metri a valle, e a circa 700 metri a monte, sia in
entrata che in uscita dal paese.
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1.11 Sistema rifiuti
Sul territorio calcesano lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani avviene tramite
raccolta differenziata con due diversi sistemi di raccolta: con cassonetti, riservati alle
aree più periferiche, e il ritiro porta a porta, per le aree più centrali.
Nella zona interessata dall’intervento lo smaltimento avviene con la raccolta porta
a porta con ritiri differenziati a seconda della settimana. La stazione ecologica, un tempo
su via delle Chiuse, è stata definitivamente traslocata in zona Paduletto.
2. IL PROGETTO
2.0.1.Obiettivi del progetto
Il programma proposto persegue l‘intento di fornire un contributo alla
riqualificazione urbana ed alla sostenibilità ambientale pur intervenendo su di una piccola
proprietà posta ad ovest del Cimitero, staccata dal tessuto urbano.
Alla base dell’intento progettuale è quello che le scelte di riqualificazione e di
salvaguardia dell’ambiente e con le aree limitrofe, seppure non inserite nello stesso
programma, ma investite da altri P.A. già attivati, ad est del Cimitero, vadano a
completare la riqualificazione di tutte le residue aree artigianali da anni dimesse.
2.0.2 Linee guida del progetto.
Nel processo di trasformazione urbanistica dell’area ovvero della porzione
artigianale sono stati tenuti presenti ed affrontati i seguenti temi di sostenibilità:
- Mantenimento e riqualificazione fabbricato principale;
- Alleggerimento dell’impatto ambientale attraverso la diversa collocazione delle
costruzioni accessorie a sud del fabbricato, con conseguente “liberazione“ dai volumi
incongrui per dimensioni e tipologia e la loro riedificazione in modo più adeguato alla
destinazione residenziale prevista;
- Analisi del tipo di attività artigianale preesistente e dei fattori di rischio eventuali
da essa derivati;
- Analisi dei fattori di rischio derivati dai materiali degli edifici accessori all’attività
precedente;
- Pianificazione delle modalità di demolizione e smaltimento dei manufatti
esistenti;
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- Pianificazione delle modalità di smaltimento e riciclaggio di alcuni materiali
presenti sul sito;
2.1 Sistema urbanistico e situazione edilizia
Il Piano proposto prevede due diverse regolamentazioni dell’area distinguendo tra
quella interessata dal vincolo Cimiteriale e l’altra fuori vincolo.
Mentre nella parte interessata dal vincolo gli interventi ammessi saranno la
ristrutturazione, il cambio di destinazione d’uso e il frazionamento, nella parte fuori
vincolo è previsto la ristrutturazione e il cambio di destinazione d’uso dei locali dell’ex
attività artigianale collocati nel fabbricato principale, il frazionamento, la sostituzione
edilizia dei fabbricati accessori; il tutto contenuto nel volume massimo attuale. Questo
consente, nella sostituzione edilizia, di utilizzare anche il volume residuo derivato dalla
ristrutturazione della porzione ex artigianale inserita nel fabbricato principale.
Il progetto persegue gli obiettivi di eco compatibilità dell’insediamento, ponendo
attenzione alle caratteristiche di efficienza e prestazioni dell’edificio, sia nelle nuove
realizzazioni che nelle ristrutturazioni.
2.2 Sistema suolo
L’area in oggetto non presenta particolari criticità geologiche, ma caratteristiche
tali che consentono la realizzazione degli interventi previsti, come risulta dalle
caratteristiche geologiche del sito.
In sede di progettazione esecutiva saranno individuati tutti gli accorgimenti
eventualmente imposti dagli studi geologici di dettaglio.
2.3 Sistema Aria - emissioni di polveri, sonore, in atmosfera
L’intervento prevede la riconversione delle porzioni artigianali esistenti a fini
residenziale, adeguandole alla destinazione prevalente della zona. Mentre il fabbricato
principale nel quale è inserita la porzione ex artigianale è stato sottoposto nel corso degli
anni ad interventi manutentivi, le “vecchie” e modeste finiture del costruito accessorio
all’attività e le trascurate aree scoperte hanno portato ad una situazione di degrado.
L’intervento determinerà un miglioramento significativo dell’area, con la bonifica del sito
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eliminando le vetuste costruzioni, i depositi derivanti dalla precedente attività e
tutti gli elementi incongrui.
L’insediamento in esercizio si adeguerà alle normali emissioni della zona
residenziale nel quale è inserito, puntando ad un miglioramento delle prestazioni.
Gli impianti adotteranno le soluzioni di legge per limitare le emissioni in atmosfera
derivanti da impianti domestico.
2.4 Sistema Acqua - consumi idrici, smaltimento reflui
L’acquedotto pubblico che raggiunge la proprietà proviene dal deposito delle
Pescine, poco più a monte. Come risulta da colloqui intercorsi con gli uffici comunali,
questo provoca cali di pressione quando i consumi raggiungono la massima richiesta.
Per migliorare le prestazione nella distribuzione dell’acqua potabile è prevista, ove
risultasse necessaria in fase di esercizio, la messa in opera di serbatoio di accumulo con
impianto di distribuzione.
Il progetto prevede la raccolta delle acque piovane e una distribuzione per usi
domestici compatibili ed usi irrigui. Il recupero delle acque piovane consente all’edificio
una parziale autonomia nei consumi, ottenendo il risparmio delle risorse disponibili.
Essendo l’area sprovvista di rete fognaria pubblica lo smaltimento dei reflui
adotterà un sistema appropriato di trattamento per gli scarichi su suolo di acque reflue
domestiche, eventualmente adeguando il sistema di smaltimento esistente.
2.5 Sistema energia
Nella ristrutturazione del fabbricato esistente e per le nuove edificazioni di
progetto, derivanti dalla sostituzione edilizia, possibili solo al di fuori del vincolo
cimiteriale, saranno dotati di impianti di riscaldamento domestico che utilizzeranno, ove
necessario, le migliori tecnologie atte al contenimento dei consumi.
In sede di redazioni dei progetti abilitativi degli interventi sarà valutata la possibilità
di inserimento di impianti per la produzione di energia rinnovabile e tutti quei
provvedimenti che consentano la massima prestazione energetica dell’edificio.
L’insediamento sarà allacciato alla rete del gas metano e alla rete elettrica.
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2.6 Sistema mobilità
L’insediamento presenta attorno una viabilità carrabile che negli ultimi anni si è
alleggerita con una consistente diminuzione del traffico di entrata ed in uscita dal paese,
dirottato verso la via Provinciale Arnaccio in conseguenza della modifica al traffico della
centrale via Roma, lasciando questa storica ed importante viabilità essenzialmente
destinata a traffico interno. L’area oggetto di P.A. resta raggiungibile da nord attraverso
la Via Calcesana.
Il fabbisogno di parcheggi dell’insediamento sarà soddisfatto all’interno della
proprietà con la realizzazione di posti auto adeguati, sia per numero che per
accessibilità.
I parcheggi pubblici della zona, esistenti e di progetto, viste le modeste previsioni
di P.A. non subiranno ripercussioni di alcun genere.
2.7 Sistema rifiuti
L’insediamento si adeguerà al sistema di raccolta in atto, ovvero il ritiro porta a
porta, secondo le modalità previste dall’ente gestore.
Calci, luglio 2012
I progettisti del P.A.
Arch. Luca Turini
Arch. Lorella Bonanni
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