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Sostenibilità energetica ed economica negli interventi di riqualificazione dell’edilizia residenziale pubblica Prof. Arch. Carlo Lannutti Arch. Mauro Corsetti, PhD Keywords: social housing, sostenibilità economica, povertà energetica, riqualificazione edilizia, retrofit energetico. La riqualificazione dell’edilizia pubblica non può prescindere da un ripensamento complessivo del suo modello d’uso: l’edilizia residenziale ed i servizi pubblici rappresentano un forte strumento di integrazione e coesione sociale a disposizione della pubblica amministrazione per agire con misure mirate in situazioni di marginalità o di degrado fisico, sociale ed economico. In questo contesto le possibili azioni relative alla promozione del miglioramento delle prestazioni degli edifici rappresentano la sintesi di tutte le componenti della sostenibilità energetica, ambientale, economica e sociale. Una criticità specifica del settore dell’housing sociale è la necessità di intervenire economicamente, con tecnologie a basso impatto e durevoli. Agli interventi di riqualificazione energetica è necessario affiancare interventi efficaci in termini di abitabilità e valorizzazione finanziaria del patrimonio edilizio, anche in rapporto all’utenza, valutando le soluzioni più congruenti al raggiungimento dell’efficienza energetica e in maniera più diretta alla caratterizzazione delle soluzioni di involucro. E’ opportuno sottolineare che il disagio abitativo non riguarda più le fasce, in assoluto, più deboli della popolazione; vi è una vasta area, che potremmo definire “grigia”, di persone che si trovano in difficoltà a fronteggiare il problema della casa, pur potendo contare su un reddito e su una condizione di relativa stabilità. Oggi sono “scivolate” in questa area molte più persone di quanto si possa immaginare: famiglie mono/reddito, lavoratori precari, famiglie mono/genitoriali. Il tipo di utenza riconducibile all’housing sociale richiede pertanto, una verifica puntuale dell’attendibilità dei requisiti; sia rispetto alle prestazioni delle soluzioni tecniche adottate, sia rispetto all’efficienza energetica complessiva. Inoltre la flessibilità alle nuove esigenze abitative, l’interazione utente/edificio che si manifesta negli adattamenti e nelle trasformazioni spontanee delle strutture edilizie, rendono necessario lo studio di soluzioni adeguate ad un profilo prestazionale congeniale ad una utenza variabile nel tempo; ma rispondenti a standard prestazionali elevati che non siano troppo difficili da metabolizzare dagli operatori del settore e che non abbiamo un sovracosto eccessivo al momento della loro messa in opera ma che garantiscano una qualità architettonica innovativa. La sostenibilità economica richiede di sperimentare tecnologie innovative per l’involucro, riconfigurando il “vestito” dell’alloggio sociale, trasformando un’edilizia energivora in un’edilizia energeticamente produttiva. Inoltre sostenibilità economica significa prevedere alternative di finanziamento non più legate esclusivamente a fondi pubblici (sempre più esigui); ma frutto di rapporti di collaborazione con operatori privati, capaci di garantire nuovi finanziamenti che alimentino il settore e sviluppare un investimento che possa produrre nel tempo un giusto guadagno. [1] In Europa circa il 40% dell’energia è consumata dalle residenze e l’housing sociale rappresenta circa il 10% del patrimonio residenziale totale, con 25 milioni di alloggi. A causa dell’applicazione di metodi costruttivi obsoleti, del degrado in cui si trova lo stock edilizio e della possibilità attuale di utilizzare tecnologie più pulite e performanti, attivare riqualificazioni sull’edilizia residenziale pubblica può costituire modello e traino per l’intera filiera delle costruzioni. Allo stato attuale si calcola che più del 50% dello stock edilizio europeo di social housing abbia consumi energetici oltre i 150 kWh/mq/anno. In Italia il patrimonio edilizio si trova in uno stato di elevata obsolescenza, poiché il 30% degli edifici è stato costruito prima del 1945 ed il 66% tra il 1945 e il 2000 e più della metà degli edifici è stata comunque realizzata prima della Legge 30 aprile 1976, n. 373 [2]. L’Italia ha vissuto due periodi di sviluppo per l’edilizia residenziale sovvenzionata: negli anni del dopoguerra e nella seconda metà degli anni Settanta e Ottanta. Un’epoca importante per l’edilizia residenziale pubblica, che, anche se non priva di incoerenze e di limiti edilizi e sociali, propone quartieri integrati e auto‐sufficienti di nuova concezione. Sono molteplici le realizzazioni di veri e propri brani di città: il Gallaratese (Milano, 1970) lo Zen (Palermo, 1973) il villaggio Matteotti (Terni, 1975) il Corviale (Roma, 1974) il Sorgane (Firenze, 1980) il quartiere Giudecca (Venezia, 1980); un’edilizia che oggi manifesta un diffuso degrado sociale, prestazionale ed energetico. In termini di fabbisogno energetico complessivo attuale le superfici residenziali costruite tra il 1946 e il 1971, ovvero quelle realizzate in assenza di normative di carattere energetico, assorbono il 51% del settore residenziale; è evidente che intervenire sulla riqualificazione energetica di questi edifici e di quelli realizzati tra il 1972 e il 1981 (incidenza 19% sulle superfici edificate e 17% sui fabbisogni) porterebbe un beneficio immediato in termini di qualità della vita degli utenti, di impatto complessivo del sistema insediativo sull’ambiente e di impatto economico e sociale sulla bolletta energetica complessiva e dei singoli utenti, molti dei quali si trovano ad essere esposti al fenomeno della precarietà o povertà energetica. In particolare il caso dell’area metropolitana di Roma, è esemplare per consistenza edilizia e struttura insediativa; analizzando il patrimonio edilizio residenziale esistente, e rifacendosi alle classi di epoca di costruzione individuate dall’Istat possiamo constatare che, dei 90,6 milioni di metri cubi patrimonio residenziale dell’area metropolitana romana, il 77,8% è stato costruito tra il 1946 e il 1981, in particolare 45,9% tra il 1946 e il 1971 e il 31,9% tra il 1972 e il 1991; e quindi questa rilevantissima percentuale di edifici è stata realizzata con standard energetici insufficienti e su standard funzionali ormai superati dal modello d’uso della città contemporanea. Nello scenario descritto, si sente oggi la necessità di abitazioni dai costi contenuti, sostenibili e di qualità; da un punto di vista architettonico si deve considerare che operare sull’esistente obbliga a tener conto anche delle nuove esigenze dovute al cambiamento degli stili di vita: le funzioni tipiche dell’alloggio cambiano. I nuovi fruitori del social housing rappresentano peraltro un’utenza estremamente differenziata, per tipologia e necessità: sono affittuari e mutuatari, studenti e lavoratori fuori sede, giovani, anziani spesso soli o malati, immigrati; tutti accomunati da un basso reddito, dalla precarietà lavorativa ed abitativa e dal rischio di trovarsi improvvisamente in condizioni di indigenza. [3] Il progetto europeo EPEE‐IEE del 2009, destinato ad analizzare il fenomeno della fuel poverty, cioè l’incapacità delle famiglie di pagare il costo dell’energia, è arrivato a quantificare le famiglie che vivono questa situazione di precarietà ed a individuare i meccanismi operativi che possono essere efficaci nella lotta al problema. [4] Il rapporto EPEE‐IEE riporta dati che confermano l’esistenza di pesanti conseguenze derivanti dalla fuel poverty sulla salute fisica e psichica, colpendo in primo luogo le fasce vulnerabili della popolazione (bambini, anziani, persone affette da patologie croniche). Nei casi più gravi può condurre a situazioni di esclusione sociale e di isolamento, che nel caso dei quartieri di ERP genera ghettizzazione e degrado diffuso. A livello edilizio, i problemi di umidità negli alloggi portano molto rapidamente al degrado dell’intero edificio che ne soffre. Ciò causa decadimenti nelle caratteristiche strutturali, accrescendo la dispersione del calore ed aumentando la difficoltà a mantenere il minimo comfort termico, oltre a generare un aumento dei consumi energetici. [5] La ricerca EU‐SILC 2005 ha riscontrato che il numero delle famiglie interessate dal fenomeno in Italia varia da 2,1 milioni a 5,3 milioni e la percentuale più alta dei problemi riscontrati (23%) corrisponde alle cattive condizioni dell’abitazione (umidità, infiltrazioni e muffa) [6] Un’ipotesi di riqualificazione di ERP degradata può partire dall’efficientamento energetico degli edifici; a questo proposito il recente “Piano Casa” ed alcune normative regionali offrono agli investitori premi di cubatura, possibilità di chiudere i piani pilotis, sopraelevazioni parziali, bonus per demolizioni e ricostruzioni, qualora si riqualifichino e si rendano efficienti edifici o quartieri di edilizia sociale. [7] Il fabbisogno di riqualificazione investe un patrimonio di circa 400.000 alloggi sociali e riqualificare gli alloggi sociali dal punto di vista energetico significa ridurre del 50% le emissioni di CO2 degli edifici, ridurre la povertà generata dagli alti costi energetici e stimolare un’economia più competitiva e più verde attraverso l’impulso al mercato che l’alloggio sociale può dare con i suoi investimenti. [8] Nell’ambito del Programma IEE, i partner di Cecodhas hanno istituito la piattaforma comune Power House Europe, per mezzo della quale creare una rete per lo scambio di esperienze innovative e di buone pratiche locali destinate ad aumentare l’efficienza energetica e l’uso delle energie rinnovabili per contrastare la povertà energetica nello stock di alloggi sociali. [9] Una di queste buone pratiche è stata completata nel 2009 al Villaggio Lamarmora di Biella, un quartiere di ERP risalente agli anni ’70 e costituito da 161 alloggi. Il programma ha previsto la riqualificazione energetica di un isolato composto da tre edifici, in particolare attraverso la sostituzione di sei centrali termiche obsolete, trasformate in sottostazioni, con due centrali di cogenerazione e la riqualificazione parziale dell’involucro edilizio. Obiettivi che hanno guidato il progetto sono stati di produrre un consistente risparmio energetico dei fabbricati, con conseguente riduzione delle emissioni di CO2, di produrre energia elettrica per un fabbisogno equivalente di circa 145 famiglie (90% del complesso immobiliare) e garantire un vantaggio progressivo degli utenti nel conseguimento della migliore economia di gestione degli stabili; per raggiungere lo scopo, sono stati sostituiti 890 serramenti esterni, isolati 3.895 mq di porticati e cantine e 3.972 mq di sottotetti ed installati 934 radiatori termostatizzati con contabilizzazione del calore. La realizzazione degli impianti di cogenerazione è avvenuta attraverso il coinvolgimento di una ESCO che in questo modo si è accollata gli oneri dell’intervento che non è dunque gravato sull’utenza, recuperando successivamente l’investimento grazie all’affidamento del servizio di gestione calore della durata complessiva di 12 anni. [10] La ricerca europea IEE‐SuRE‐FIT è un progetto destinato a sperimentare soluzioni di riqualificazione del costruito sia in termini architettonici che tecnico‐prestazionali. La realizzazione di addizioni volumetriche in facciata ed in copertura costituisce per questo progetto pilota una buona soluzione di intervento, che consente di riqualificare l’assetto architettonico dell’edificio degradato ed al contempo di aumentarne il numero di alloggi, di realizzare servizi di quartiere e spazi comuni, nonché di migliorarne l’efficienza energetica. Le tecniche di sopraelevazione si basano su sistemi costruttivi passivi, industrializzati e flessibili, che sono estremamente vantaggiosi sia tecnicamente che economicamente. Il Progetto Pilota italiano (le Navi) è stato progettato nel 2007‐08 dallo studio Ipostudio di Firenze, in collaborazione con il Comune di Firenze, Ufficio Edilizia Residenziale Pubblica. Si tratta dell’intervento su una parte del patrimonio di edilizia residenziale pubblica del Comune di Firenze e precisamente di un fabbricato in linea di 4 piani fuori terra, costruito negli anni '80 nel quartiere Le Piagge, alla periferia nord‐ovest della città. L’edificio, composto di 33 alloggi, manifestava evidenti carenze nelle prestazioni delle coperture (infiltrazioni, presenza di amianto, dispersioni termiche) e necessità di adeguamento delle principali reti impiantistiche; problemi di accessibilità (scale, ascensori, percorsi trasversali) e disomogeneità di altezza e volume rispetto agli edifici dello stesso comparto. Il progetto ha previsto la realizzazione di un sistema strutturale autonomo, che non scarica il peso delle opere di sopraelevazione sulla struttura dell'edificio esistente, ma si affianca ad esse sopraelevando l’edificio con due nuovi piani. Ai telai in acciaio della nuova struttura si ancorano, su entrambi i fronti, una serie di componenti di facciata dedicati al miglioramento dell'efficienza energetica dell'edificio (frangisole, schermi, pannelli solari e fotovoltaici) e nuove aree calpestabili a che ampliano le superfici degli alloggi esistenti. Tali aree sono in parte chiuse ed ampliano i soggiorni, in parte aperte e costituiscono servizi accessori come logge e balconi) [11] Nell’operazione di ristrutturazione dell’edificio i vecchi appartamenti sono stati ridistribuiti per offrire soluzioni diverse, rivolte a soddisfare le esigenze dei vari profili d'utenza dell'ERP e l’ampliamento di superficie ha consentito di realizzare 9 nuove unità abitative. [12] L’offerta abitativa pubblica in Italia, dagli anni ‘80, si è ridotta del 90%. Dal 1984 al 2004 la produzione edilizia di nuovi alloggi di residenza sovvenzionata è calata da 34.000 abitazioni all’anno a 1.900 (contro gli oltre 80mila in Francia e 30mila in Gran Bretagna) Andamento analogo si è registrato per le abitazioni realizzate in regime di residenza agevolata o convenzionata, passate da 56mila a 11mila nel ventennio considerato. Secondo la stima effettuata nel 2007 dall’Unità di analisi strategica della Presidenza del Consiglio, complessivamente, negli ultimi anni, lo stock abitativo pubblico (di proprietà di Stato, Regioni, Province, Comuni e ATER/ IACP) è calato di oltre il 20%.[13] Fino a pochi anni fa il finanziamento a carico dello Stato e degli enti pubblici permetteva a Comuni e Istituti Autonomi Case Popolari di realizzare alloggi da locare a canone sociale; mentre aiuti parziali, principalmente a sostegno della casa di proprietà, alimentavano l’edilizia promossa da imprese e cooperative. I Fondi Gescal hanno assicurato al settore, fino al 1998, un flusso annuo di circa 1,5 miliardi di euro; a seguito del Dlgs n. 112/1998, i fondi per edilizia sovvenzionata (contributi GESCAL) e per edilizia agevolata (contributi Stato) pari ad un importo complessivo di 11,5 miliardi di euro, vengono ripartiti tra Regioni e Cassa Depositi e Prestiti, bloccando così un settore che già tendeva alla crisi. [14] Sostenibilità economica significa produrre una alternativa di finanziamento per l’edilizia sociale non più legata esclusivamente a fondi pubblici, ma significa strutturare dei rapporti di collaborazione con operatori privati, capaci di garantire nuovi fondi per alimentare il settore. L’housing sociale deve uscire dalla stretta della scarsità delle risorse finanziarie pubbliche disponibili e deve ricercare nuovi e significativi investimenti da parte di attori pubblici e privati per garantire la fattibilità di strutturare interventi di riqualificazione del patrimonio residenziale pubblico. L’ esigenza di una edilizia “sociale” che risponda al bisogno abitativo e si confronti con la scarsità di risorse economiche pubbliche ha dato origine ad un rinnovato intervento delle istituzioni nazionali. Il primo passo in questa direzione è rappresentato dalla definizione di “alloggio sociale”. [legge n. 9 dell’8 febbraio 2007, agli articoli 5 (definizione di alloggio sociale) e 9 (interventi per la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali). [15] Uno degli strumenti ritenuti maggiormente idoneo alla realizzazione di tali obiettivi è rappresentato dai Fondi Immobiliari. L’utilizzo del Fondo Immobiliare richiede, secondo uno dei possibili modelli operativi attuabili, il coinvolgimento di diversi soggetti, ciascuno con ruoli e finalità distinte e ben definite. Nello specifico i soggetti coinvolti sono: la Pubblica Amministrazione (Comuni, Province e Regioni); Investitori istituzionali privati (Fondazioni, Banche, Assicurazioni, Gruppi immobiliari) e Organismi no‐profit. La logica operativa del Fondo Immobiliare mette a disposizione degli operatori un importante strumento di sviluppo, detassandolo e rendendolo flessibile agli scopi ed agli utilizzi, garantendone la sorveglianza tecnica e giuridica (Banca d’ Italia ed SGR) con delle controindicazioni molto limitate.[16] REFERENCES Arbizzani, E, Civiero, P. (2007) General Overview of the Problems, Needs and Solutions in the Italian Urban Building Envelopes. In: Almeida M. et Alii (a cura di) Improving the quality of the existing urban building envelopes – Needs. vol. 3, p. 69‐79, Amsterdam, IOS Press, ISBN 9781586037352; Brolis, M., Ghidorzi, S., Lasca L., “Azioni contro la fuel poverty. La conoscenza del problema e le proposte di azione”, IEE‐EPEE project, 2009; Brunoro, S., Civiero, P., Di Giulio, R. (2007) Techniques for adaptations of structures of a multi‐stories family house in Florence,. 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[4] EPEE Project Work Package 2 ‐ Rapporto 5 “Analisi delle cause e delle conseguenze della fuel poverty in Belgio, Francia, Italia, Spagna e Regno Unito”. [5] BROLIS M., GHIDORZI S., LASCA L., “Azioni contro la fuel poverty. La conoscenza del problema e le proposte di azione”, IEE‐EPEE project, 2009. [6] EPEE Project Work Package 2 ‐ D6 “Valutazione della fuel poverty in Belgio, Francia, Italia, Spagna e nel Regno Unito”. [7] POZZO A.M., “Edilizia sociale oggi. L’ evoluzione delle “missioni”, in aa.vv, Una nuova stagione per l’housing. Low Cost, low energy, quality architecture, Be.Ma. editrice, Bologna, 2009, pp.34‐41. [8] POZZO A.M., “La Piattaforma PHE Italia”, Atti del convegno Strumenti tecnici per un’edilizia sociale sostenibile, Power House Europe, Roma, 10/11/2010. [9] VALZ GRIS R., “Biella Retrofitting One”, Atti del Convegno Study Visit Retrofitting One, Biella, 20/11/2009. [10] VALZ GRIS R., “La questione energetica nell’edilizia popolare: esempio di riqualificazione energetica di 161 alloggi mediante lo strumento del Finanziamento Tramite Terzi”, Atti del Seminario conclusivo progetto Tackobst Riqualificazione energetica del patrimonio di edilizia sociale. Rimuovere gli ostacoli, Roma, 30/03/2009. [11] DI GIULIO R., COCCAGNA M., “Costruire sulla città. Tecnologie sostenibili di sopraelevazione”, in Paesaggio Urbano, No. 3, 2009, pp. 44‐49. [12] PIAIA E. “Strategie di riqualificazione degli insediamenti di edilizia sociale costruiti nella seconda metà del ‘900” in Il Progetto Sostenibile, No. 25, 2010, pp. 68‐71. [13] CRESME, “La questione abitativa in italia 2008. Tra emergenza e questione di ciclo. Terzo rapporto annuale.” Febbraio 2008 [14] Dlgs 12 / 1994 ‐ Federcasa, A. Pozzo, “Finanziamenti per la casa e opportunità per l’edilizia pubblica” [15] Legge n. 9 dell’ 8 febbraio 2007 [16] CITTALIA, Fondazione ANCI ricerche, “Introduzione ai fondi immobiliari di investimento per l’housing sociale” IFEL, 2008 / 10