Le forme di pagamento più sicure nelle transazioni immobiliari

8
economicrevue
mercato immobiliare nemovitosti
32
Le forme di pagamento più sicure
nelle transazioni immobiliari
I massicci trasferimenti di mezzi finanziari hanno da sempre attirato disonesti di ogni sorta, non c’è quindi
da meravigliarsi se alcuni soggetti si servono delle transazioni immobiliari per arricchirsi illegalmente. Tanto
per i non addetti ai lavori, quanto per imprenditori e commercianti esperti, individuare la forma più sicura per il
pagamento di un immobile è una questione chiave, sebbene a volte erroneamente trascurata. Non prendere le
dovute precauzioni può portare conseguenze indesiderate: l’acquirente paga ma il „venditore“ non gli trasferisce
il diritto di proprietà sull’immobile, oppure, al contrario, i soldi non arrivano al venditore che ci rimette l’immobile.
Non serve ricordare che, in casi simili, le perdite possono essere ingenti, ed intraprendere un’azione legale è un
percorso lungo e con risultati incerti.
IT
Repubblica Ceca
Non si può definire univocamente
quale sia il sistema migliore di
pagamento per il trasferimento di
un immobile. Proverò comunque a
descrivere sinteticamente i vantaggi delle modalità di pagamento
indicate di seguito. Come criterio
importante ho considerato soprattutto la sicurezza dell’intera operazione.
É fondamentale, prima di tutto,
individuare il momento giusto per
la transazione dei mezzi finanziari.
Qui si devono considerare gli interessi dell‘acquirente e quelli del
venditore: l’acquirente pagherebbe
il più tardi possibile, quando il
passaggio di proprietà è stato
registrato al catasto, invece il venditore è chiaramente interessato ad
avere i soldi nel conto al più presto. Tale scontro di interessi si può
facilmente risolvere attraverso il trasferimento temporaneo dei soldi
ad un terzo soggetto, meglio se un
notaio, in forma di deposito notarile, un avvocato, una banca o
un‘agenzia immobiliare.
L’agenzia immobiliare come
intermediario nella transazione dei
mezzi finanziari dall’acquirente al
venditore sembra una variante logica, senza considerare anche che
il deposito del denaro presso
un’agenzia immobiliare di solito è
gratuito, in quanto rientra nel compenso omnicomprensivo per la
mediazione nella vendita dell’immobile. Tuttavia, è bene ricordare i
rischi di questa soluzione: esiste il
rischio di fallimento dell’agenzia
immobiliare o di utilizzo improprio
della somma depositata. I clienti
perciò dovrebbero depositare il
denaro solo presso un’agenzia
seria e sufficientemente stabile.
La custodia notarile può essere considerata la soluzione più
sicura, in quanto basata sul fatto
che la somma in questione viene
versata in un conto speciale del
notaio. Il notaio redige l‘atto di
versamento dei mezzi finanziari da
parte del depositante, ovvero della
persona che acquista l’immobile,
alla presenza del beneficiario, la
persona che vende l’immobile.
Nell’atto deve essere indicato l’ammontare del prezzo, la valuta, l’indicazione del debito garantito,
ovvero le condizioni e le scadenze
per lo svincolo del denaro al beneficiario, eventualmente per la sua
restituzione al depositante. L’atto
viene sottoscritto anche dal beneficiario. L’emendamento
all’Ordinamento notarile
prevede che, qualora le
condizioni stabilite siano
state osservate o qualora
perduri il termine per l’adempimento delle condizioni stabilite, il notaio non
possa restituire i soldi al
depositante senza il consenso del beneficiario. In tal
modo, il beneficiario, cioè il venditore, viene tutelato dall’evenienza
che l’acquirente ritiri il denaro dal
notaio senza che il beneficiario ne
sia a conoscenza, atto che vanificherebbe l‘intero scopo della
custodia notarile. È necessario verificare che le condizioni e i termini
siano specificati chiaramente, in
modo che non si possa restituire il
denaro all’acquirente prima che
possa essere consegnato al venditore. Solo il notaio può
disporre del conto speciale
nel quale vengono depositati i soldi.
Analogamente, anche un avvocato può ricevere in deposito una
somma in custodia. I notai e gli
avvocati che hanno l’abilitazione
professionale sono (o almeno
dovrebbero essere!) assicurati contro eventuali danni e, per questo
motivo, i soldi presso di loro sono
relativamente al sicuro. In merito
alla differenza rispetto al deposito
nel conto di un’agenzia immobiliare, bisogna tener conto dei maggiori costi. In rapporto al valore
dell’immobile trasferito, il costo per
l’utilizzo della custodia notarile è
comunque inferiore al 1% del valore dell’immobile, un’esigua „tassa“
a fronte della sicurezza dell’intera
transazione. Anche la custodia
bancaria propone analoghe condizioni e garanzie, e la banca ricopre direttamente il ruolo di amministratore del conto speciale.
L’adempimento delle condizioni è
di norma dimostrato al notaio attraverso la presentazione di determinati documenti attestanti che l’acquirente è diventato proprietario
dell’immobile. Il venditore, infatti,
presenterà l’estratto aggiornato dal
catasto, nel quale l’acquirente risulta registrato come unico proprietario dell’immobile trasferito, e inoltre
il contratto di acquisto riportante il
timbro dell’ufficio catastale che
autentica il deposito del diritto di
proprietà presso il catasto degli
immobili.
Considerato che il notaio, al ricevimento del denaro nella cosiddetta
custodia notarile, agisce ai sensi
dell‘ordinamento dei notai, e per
questo generalmente redige l’atto
sopra citato, vi è anche la possibilità di stipulare un contratto fiduciario. In tal caso, si conclude un
contratto fiduciario trilaterale tra acquirente, venditore e
una terza persona – amministratore
(ad es. avvocato, banca, ecc.). Si
accende un conto fiduciario speciale nel quale viene depositato il
denaro. Anche in questo caso, lo
svincolo delle somme è subordinato all’adempimento di precise condizioni. La condizione alla
base del passaggio del
denaro dal conto fiduciario
è de facto il trasferimento
dell’immobile come da contratto di vendita. È importante
che le condizioni per lo svincolo
del denaro dalla custodia siano
conformi alle condizioni di pagamento del prezzo di acquisto ai
sensi del contratto stesso, considerato che differenti accordi di pagamento nei due diversi documenti
potrebbero portare a mancanza di
chiarezza.
Questione fondamentale nel caso
32
dei conti speciali con denaro
depositato sono gli interessi, in
quanto la somma depositata nel
conto può raggiungere anche
diversi milioni e gli interessi, specialmente nel caso dei depositi a
lungo termine, possono essere considerevoli. Perciò è opportuno
curare anche contrattualmente la
questione degli interessi.
Non ci si può dimenticare, infine,
il pagamento dell‘imposta di
trasferimento dell’immobile,
che rappresenta il 3% del prezzo
di acquisto. L’imposta è a carico
del venditore, tuttavia, poichè l’acquirente è garante del versamento
dell‘imposta, è a suo vantaggio
che il notaio o l‘amministratore del
conto, vincolino una parte del
denaro nel conto come garanzia
per il pagamento dell’imposta stessa.
Un consiglio generale è che il
mediatore, al quale verrà affidato
temporaneamente il denaro per il
pagamento del prezzo d’acquisto, sia una persona di fiducia; è
opportuno, ad esempio, l’utilizzo
a lungo termine dei servizi di un
soggetto accreditato (ad es. di un
notaio o di una grossa banca). Le
economicrevue
9
parti contrattuali, nel caso di un
deposito fiduciario, non devono
temere per i propri mezzi, nemmeno in caso di decesso del
notaio, poichè questo denaro non
può essere incluso ad esempio
nella massa fallimentare, e gli
impegni del notaio deceduto vengono trasferiti al notaio nominato
successivamente nell’ufficio notarile competente. Per altri soggetti
diversi dal notaio, esiste ancora
teoricamente il rischio del procedimento esecutorio o dell‘inclusione
nella massa fallimentare, il rischio
in tal caso ricade soprattutto sull’acquirente, a meno che non
venga distribuito altrimenti tra le
parti.
Nella scelta del soggetto idoneo
alla mediazione del pagamento
dell’immobile, è quindi necessario
accertare la serietà della persona
in questione, il volume della sua
assicurazione, la regolare osservanza delle condizioni e dei termini in base ai quali la somma di
acquisto viene trasferita al venditore, ovvero la concordanza di tutta
l‘operazione con il contratto di
acquisto.
Martin Fott
Repubblica Ceca
mercato immobiliare nemovitosti