perizia di stima

Geometra Giuseppe Mussolin
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI PADOVA
PERIZIA DI STIMA
ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G. n^533/2011
g.e. C. SANTINELLO
A favore: Unicredit Banca per la casa s.p.a. (avv. G.Giacomelli di PD)
A carico: Galatanu Adrian e Galatanu Ramona Elena
PREMESSE
Il G.E. Dott.ssa C. Santinello, all’udienza del 21 ottobre 2011 ha nominato
esperto per la relazione di stima degli immobili di proprieta’ Galatanu Adrian e
Galatanu Ramona Elena il sottoscritto Geometra GIUSEPPE MUSSOLIN, nato a
Padova il 13-11-1958 e ivi residente, iscritto al Collegio dei Geometri della
Provincia di Padova al n^2740, iscritto all’Albo dei Consulenti tecnici del
Tribunale di Padova al n^ 1189, disponendo la comparizione per il giuramento di
rito e la formulazione del quesito; lo scrivente ha dichiarato di accettare l’incarico
come C.T.U. e prestato giuramento. Il G.E. ha incaricato l’esperto di rispondere
con relazione scritta al quesito postogli, come da verbale di giuramento
dell’esperto, in atti. In data 31/01/2012 il c.t.u. ha comunicato l’impossibilita’ di
effettuare sopralluogo. In data 15/02/2012 il G.E. ha incaricato custode la dott.ssa
Piro Ludovica che e’ riuscita a far effettuare il sopralluogo al c.t.u. in data
12/07/2012.
La nuova udienza sara’ il 24/10/2012. Il G.E. concede fondo spese di € 850,00
ponendolo a carico dell’esecutante.
SOPRALLUOGHI
Il giorno 12/07/2012 ho effettuato sopralluogo all’immobile all’oggetto, previa
apertura e successivo cambio serrature.
35121 Padova – via Cesare Battisti 113 – Tel. 049 6997491 cell. 335 6309996 – Email. “[email protected]”
c.f. MSS GPP 58 S13 G224F – Part.Iva 01776160283 - nato a Padova il 13 Novembre 1958
N^ 2740 Collegio Geometri – Provincia di Padova N^ 1189 Albo Consulenti tecnici d’ufficio – Tribunale di Padova
N^ 01/0025 Certificazione valutazione immobiliare iso 17024.
Abilitato sicurezza cantieri L. 81/2008. Abilitato certificazione energetica immobili.
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Trattasi di porzione di immobile urbano sito a Casalserugo (PD) in Veneto n^ 8. Il
giorno 21/02/2012 mi sono recato in comune di Casalserugo per ottenere copia
delle pratiche edilizie e le informazioni a riguardo del P.R.G. comunale e ho
effettuato sopralluogo invano; le visure catastali e in conservatoria sono state
effettuate con collegamento internet.
UBICAZIONE
Si tratta di immobile urbano a Casalserugo (PD) in via Veneto n^ 8, in zona
centrale del paese, zona pianeggiante a sud-ovest di Padova, sulla S. P. 3
L’immobile si trova su via Veneto 8, laterale dx di via Umberto I (S.P.3) 50 ml
prima dell’incrocio con via Roma venendo da Padova dal centro dista 12 km.
Nel raggio di 100 ml, sono ubicati negozi e servizi di prima necessita’, autobus di
linea interurbana, parcheggi, farmacia, ufficio postale e scuole dell’obbligo.
L’ospedale civile piu’ vicino si trova a Padova a circa 12 km.
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DESCRIZIONE
Si tratta di un appartamento al piano primo e un garage al piano terra in
condominio di quattro unita’ residenziali a tre piani fuori terra con ingresso e
vano scale a due rampe, centrale. L’appartamento al piano primo lato sud e’
composto da ingresso, soggiorno, cucina, due camere, bagno e piccolo studio, per
complessivi mq 95,82 lordi muri, oltre a poggiolo a sbalzo di mq 8,73; il tutto
accessibile da vano scale condominiale. Il garage al piano terra con accesso dal
lato est, il secondo da sud, misura complessivi mq 26,98 lordi muri. La costruzione
risale al 1968.
Risulta condominiale il cortile oggetto dell’esecuzione immobiliare. Risulta
altresi’ condominiale la centrale termica adiacente il retro del fabbricato, dalle
informazioni ricevute da altri condomini, in disuso.
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STRUTTURE: l’immobile urbano e’ di tipologia tradizionale, in muratura portante
su fondazioni in c.a., solai in laterocemento, copertura a falde inclinate confluenti.
La struttura dell’immobile si trova apparentemente in discrete condizioni.
FINITURE: si elencano le finiture dell’immobile urbano: pavimenti in marmo
terrazzo alla palladiana zona giorno, ceramiche nel bagno (di recente rifacimento),
lamparquet nelle camere, pareti intonacate e tinteggiate. Serramenti in legno,
avvolgibili in plastica e controfinestre in alluminio anodizzato. Portoncino blindato
(di recente cambiamento) e porte interne in legno. Serranda del garage in ferro
basculante con sopraluce. Sanitari in ceramiche (di recenti cambiamento). Mobili
fissi da cucina (non valutabili). Le finiture sono in discreto stato d’uso. Sono
presenti isolate macchie di muffa alla base della parete tra bagno e camera e nelle
nicchie dietro i radiatori, facilmente risolvibili.
IMPIANTI: e’ presente impianto termico ma non piu’ funzionante in quanto la
caldaia comune e’ in disuso; e’ presente impianto elettrico.
DATI CATASTALI
Unita’ interessate:
N.C.E.U. Comune di Casalserugo (PD) via Veneto 8, sez. - fg. 5 mapp. 337:
-
Sub. 1 z.c. - cat. A/3 cl. 2 vani 5 r.c. € 374,43;
-
Sub. 9 z.c. - cat. C/6 cl. 2 mq 23 r.c. € 51,08;
-
Terreno comune: N.C.T. Comune di Casalserugo (PD) fg. 5, mapp. 337 e.u. di
mq. 659.
Intestazione unita’ interessate:
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Galatanu Adrian nato in Romania il 29/11/1979 c.f. GLT DRN 79S29 Z129R,
piena
proprieta’ per ½ in regime di comunione dei beni;
Galatanu Ramona Elena nata in Romania il 05/05/1987 c.f. GLT RNL 87E45
Z129G,
piena proprieta’ per ½ in regime di comunione dei beni;
I dati catastali sono regolari e corrispondenti a quelli specificati nell’ultimo atto di
provenienza. La planimetria catastale urbana e l’estratto di mappa terreni sono
conformi allo stato di fatto. I dati catastali relativi sono conformi ai dati inseriti
nell’atto di pignoramento datato 30/05/2011.
DATI EDILIZIO-URBANISTICI
L’immobile urbano principale e’ stato costruito con permesso di costruzione n.
200 reg. n. 603 prot/1966 del 21/05/1966; successivamente e’ stata ottenuta
abitabilita’ n. 400/66 del 15/05/1968. Non risultano difformita’.
L’immobile urbano in questione si trova nel P.R.G. in zto. B : parti del territorio
totalmente o parzialmente edificate.
Sono possibili interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, ristrutturazione
e ampliamento nel limite di 150 mc per tutto il condominio, ricostruzione nel
rispetto della disciplina di zona (distanze da confini 5 ml strade, 10 ml fabbricati;
5
h. max 10,50 ml, 3 piani). La fattibilita’ di eventuali ampliamenti al condominio
intero, appare molto esigua e poco probabile.
E’ inoltre ammesso l’ampliamento sulla base della L.R. 14/2009 che nel caso
specifico e’ normativamente possibile, salvo il rispetto delle distanze dai confini e
fabbricati, il benestare dei condomini, nonche’ il parere del consiglio comunale
che valuta il progetto.
VERIFICA VENTENNALE DELLA PROPRIETA’, TRASCRIZIONI ED
ISCRIZIONI A CARICO
TRASCRIZIONI: immobili: N.C.E.U. Comune di Casalserugo (PD) via Veneto 8,
sez. - fg. 5 mapp. 337: Sub. 1 z.c. - cat. A/3 cl. 2 vani 5 r.c. € 374,43; Sub. 9 z.c. cat. C/6 cl. 2 mq 23 r.c. € 51,08.
sono di proprieta’ dei seguenti intestati:
Galatanu Adrian nato in Romania il 29/11/1979 c.f. GLT DRN 79S29 Z129R,
proprieta’ per ½ in regime di comunione dei beni e
Galatanu Ramona Elena nata in Romania il
05/05/1987 c.f. GLT RNL 87E45 Z129G,
beni;
piena
piena proprieta’ per ½ in regime di comunione dei
a seguito di atto di TRASCRIZIONE A FAVORE del 10/03/2008 - Registro
Part. 5417 Registro Gen. 10151 notaio G. Sicari di Padova Rep. 27941/7846 del
04/03/2008, atto di compravendita.
Sul bene suddetto esistono le seguenti formalità tuttora pregiudizievoli:
- trascrizione contro per VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI di
fabbricato di cui alla sez. - fg. 5 mapp. 337 sub. 1 e 9, iscritta presso l’ufficio di
Padova, in data 06/07/2011 ai n.ri 26159/16292, in dipendenza di atto a favore
UNICREDIT Banca per la casa s.p.a. e a carico di Galatanu Adrian per la piena
proprieta’ per ½ in comunione dei beni e Galatanu Ramona Elena per la piena
proprieta’ per ½ in comunione dei beni, con atto del 30/05/2011 rep. 3060/11 del
tribunale di Padova.
- iscrizione contro per IPOTECA VOLONTARIA per capitale € 170.000,00,
complessivi € 255.000,00 compresi interessi, di fabbricato di cui alla sezione - fg.
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5 mapp. 337 sub. 1 e 9, iscritta presso l’ufficio di Padova, in data 10/03/2008 ai
n.ri 10152/2362, in dipendenza di atto a favore del Banco di Sicilia s.p.a. e a carico
di Galatanu Adrian per la piena proprieta’ per ½ in comunione dei beni e Galatanu
Ramona Elena per la piena proprieta’ per ½ in comunione dei beni, con atto del
04/03/2008 rep. 27942 notaio G. Sicari di Padova.
ventennale:
Nel ventennio, gli immobili in questione succitati erano di proprieta’ di:
Contorni Bruno nato a Roma il 02/11/1955 c.f. CNT BRN 55S02 H501F per la
quota di 1/2; Contorni Marina nato a Roma il 31/07/1960 c.f. CNT MRN 60L71
H501H per la quota di 1/2, a seguito di successione di Contorni Odoacre nato a
Ischia di Castro (VT) il 24/08/1929 c.f. CNT DCR 23M24 E330F, del 10/04/2006
presentata il 07/02/2007 classificata al n. 233 vol. 2007 e trascritta a Padova il
31/05/2007 ai nn. 28386/15296, la quota indivisa di ½ spettante alla de cuius,
passava in parti uguali ai due figli sopracitati.
Contorni Bruno nato a Roma il 02/11/1955 c.f. CNT BRN 55S02 H501F per la
quota di ¼; Contorni Marina nato a Roma il 31/07/1960 c.f. CNT MRN 60L71
H501H per la quota di ¼; Contorni Odoacre nato a Ischia di Castro (VT) il
24/08/1929 c.f. CNT DCR 23M24 E330F per1/2, a seguito di successione di
Borgognoni Domenica, nata a Ischia di Castro (VT) il 18/01/1930 c.f. BRG DNC
30A58 E330A, del 05/07/2005 presentata il 29/06/2006 classificata al n. 1345 vol.
17 e trascritta a Padova il 21/10/2006 ai nn. 57495/31094, la quota indivisa di ½
spettante alla de cuius, previa rinuncia all’eredita’ del coniuge Odoacre Contorni,
con atto del notaio P. Speranza di Padova in data 30/11/2005 n. 5223 rep.
registrato a PD1 il 15/12/2005 al n. 5335, passava in parti uguali ai figli.
Contorni Odoacre nato a Ischia di Castro (VT) il 24/08/1929 c.f. CNT DCR
23M24 E330F per ½ e Borgognoni Domenica, nata a Ischia di Castro (VT) il
18/01/1930 c.f. BRG DNC 30A58 E330A per 1/2, a seguito di atto di
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compravendita del 04/05/1988 rep. 148797 notaio P. Speranza di Padova, reg. a
Padova al n. 928 del 24/05/1988 e ivi trascritto.
ESISTENZA DI VINCOLI, ONERI, SERVITU’ ATTIVE O PASSIVE:
--CONFINI
L’immobile urbano mapp. 337 sub. 1 confina a nord con vano scale condominiale
e unita’ sub. 11; a est con piazzale condominiale e via Veneto, a sud con fabbricato
distaccato mapp. 1083 e ovest con fosso consorziale e terreno mapp. 68.
L’immobile urbano mapp. 337 sub. 9 confina a nord con vano scale condominiale;
a est con piazzale condominiale e via Veneto, a sud con unita’ sub. 7.
VERIFICA DELL’USO DEL BENE
All’atto del sopralluogo l’immobile urbano mapp. 337 sub. 1 e 9 risultavano
disabitati. E’ presente del mobilio residuo: cucina, mobili soggiorno, un letto, delle
sedie e altro piccolo mobilio vario (non valutabile).
DATI METRICI LORDI COMMERCIALI
Ho effettuato un rilievo all’interno dell’immobile urbano, calcolando quindi le
metrature lorde, delle parti esclusive:
- appartamento al piano primo mq 95,82
- poggiolo a sbalzo mq 8,73
- garage mq 26,98.
VALUTAZIONI
Al fine di una quanto piu’ corretta valutazione dell’immobile in oggetto, si e’
ritenuto dover esaminare due criteri di stima; la tabella allegata riassumono le
differenti valutazioni cosi’ catalogabili:
VALUTAZIONE COMPARATIVA con valori medi di mercato;
VALUTAZIONE CON capitalizzazione DEL REDDITO;
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Dalla probabilita’ di mercato tra le due valutazioni suindicate si otterra’ la stima
finale.
La stima tiene conto dell’attuale commerciabilita’ dovuta alla tipologia, alla
dimensione e alla conservazione del bene immobile oltre e comprende la quota
degli spazi esterni comuni ai sensi dell’art 1117 del codice civile.
VALUTAZIONE COMPARATIVA dell’immobile urbano
Attraverso la conoscenza personale del mercato immobiliare di Padova e
Provincia, le indagini e gli accertamenti presso agenzie, tenuto conto
dell’ubicazione, del terreno comune, della tipologia della costruzione, dello stato
strutturale e d’uso, della destinazione e delle altezze interne, delle possibilita’
edificatorie, una volta calcolate le superfici e i volumi lordi, attribuendo coefficienti
d’uso ampiamente conosciuti nel mercato immobiliare (0,50 per gli accessori adiacenti e 25% per gli
accessori non adiacenti, 30% per portici e balconi, 10% per le corti esclusive (D.P.R. 138/98)
e
prendendo in esame i dati OMI dell’agenzia del territorio (per vendita in zona al
mq in € 950,00/mq per la residenza), la suddetta valutazione risulta
complessivamente in € 106.332,55 (mq (95,82+8,73x0,30+26,98x0,50)x€950,00).
VALUTAZIONE CON capitalizzazione DEL REDDITO dell’immobile
urbano
Prendendo in esame una ipotetica locazione, attribuendo coefficienti d’uso
ampiamente conosciuti nel mercato immobiliare e prendendo in esame i dati OMI
dell’agenzia del territorio (si valuta mediamente per locazione € 3,4/mq/mese per
tutto l’immobile, al mese ovvero 3,4 x mq 111,93
(mq 95,82+8,73x0,30+26,98x0,50)
x 12
mesi= € 4.566,70 annui, pari a 380,56 al mese), sottraendo spese di
amministrazione valutate nel 5%; Si valuta altresi’ il saggio di capitalizzazione su
base annua, nel 4% per detta residenza, la suddetta valutazione risulta
complessivamente in € 108.459,20.
VALORE MEDIATO
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I due valori suesposti di 106.332,55 e 108.459,20 euro si mediano, sulla base
della probabilita’ di mercato, e arrotondato in € 107.400,00 euro.
VALUTAZIONE FINALE
Tenuto conto delle valutazioni su espresse e della buona commerciabilita’, si
dichiara che il piu’ probabile valore di mercato della piena proprieta’ 1/1
dell’immobile succitato, mapp. Urbano 337 sub. 1 e 9, liberi da persone, si valuta
complessivamente in: € 107.400,00 (centosettemilaquattrocento euro)
CATEGORIA ENERGETICA
A seguito di certificazione energetica, l’immobile risulta di categoria “G”.
Padova 27 luglio 2012
In fede
Geom. Giuseppe Mussolin
ALLEGATI:
1)
visura catastale N.C.T.
2)
visure catastali N.C.E.U.
3)
planimetrie catastali N.C.E.U.
4)
estratto di mappa N.C.T.
5)
permesso di costruzione
6)
abitabilita’
7)
documentazione fotografica
8)
attestato di certificazione energetica
10
9)
copia in CD ROM della perizia e degli allegati
10)
foglio con date di invio delle raccomandate (allegate ricevute) per i
sopralluoghi e date di invio della perizia ai creditori e all’esecutato
11)
prospetto riepilogativo
12)
parcella da liquidare con distinta spese
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