TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE

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TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE COMMERCIALE
FALLIMENTO N. 136/2011 BARBIROLI GIULIO S.R.L.
GIUDICE DELEGATO:
Presidente Dott. STEFANO ROSA
CURATORE:
D.ssa BARBARA LAZZARI
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Premesse:
In data 19.05.2011, la gent.ma d.ssa BARBARA LAZZARI provvedeva a comunicare al
sottoscritto arch. Giuseppe Milanesi, iscritto all’Albo degli Architetti della Provincia di Brescia
col n. 1555 e all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Brescia, con studio a Castel
Mella (Bs) in Via Roncadelle n. 58 (tel 0302780783 e fax 0302580581), la nomina quale
perito estimatore dei beni immobili caduti nel fallimento in epigrafe.
Prestato il giuramento nella formula di rito, avanti all’Ill.mo Sig. Presidente, dott. STEFANO
ROSA, il giorno 03.06.2011, effettuati tutti i rilievi e gli accertamenti ritenuti necessari per
evadere l’incarico affidatogli, il sottoscritto, rilascia la sottoestesa
RELAZIONE DELL’ESPERTO
QUESITO
“L'Esperto, previo accertamento della consistenza del compendio immobiliare intestato alla
ditta fallita, provveda alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare:
1) l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2) una sommaria descrizione del bene;
3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al
quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data
antecedente alla sentenza dichiarativa di fallimento;
4) l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene
che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti
sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storicoartistico;
5) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno
cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;
6) La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di
destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.”
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E' stato inoltre richiesto un giudizio di congruità dei canoni d'affitto stabiliti contrattualmente
per gli appartamenti attualmente occupati siti in Calcinato ed in Padenghe sul Garda.
Precisazione preliminare per la consultazione della relazione
Gli immobili caduti nel fallimento sono ubicati in diversi comuni e complessi immobiliari. In
ciascun paragrafo della relazione vengono trattati autonomamente, suddivisi in lotti separati,
caratterizzati da una lettera maiuscola ed ordinati alfabeticamente.
I lotti non corrispondono a quelli da utilizzare per la vendita all’asta, ma sono stati formati
solamente per consentire una più agevole lettura dell’elaborato peritale e per una più
immediata verifica delle caratteristiche dei singoli cespiti.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE E COERENZE
A) Appartamenti ed autorimesse, siti in Via Farinati a Calcinato
Quota di 1000/1000 della piena proprietà di n. 5 unità immobiliari ad uso abitativo e di n. 5
autorimesse, ubicate in via Farinati, in comune censuario ed amministrativo di Calcinato
(BS), il tutto identificato al Catasto Fabbricati, come segue:
Fg. 35/NCT mapp. 490/6 via Farinati cat C/6 cl 5 mq 15 RC€ 33,31
Fg. 35/NCT mapp. 490/58 via Farinati cat A/2 cl 6 vani 5,5 RC€ 426,08
Confini da nord in senso orario:
Autorimessa mapp. 490/6: autorimessa sub. 7; terrapieno; autorimessa sub. 5; corsello
comune sub. 63.
comune sub. 63.
comune sub. 63.
Autorimessa mapp. 490/30: corsello comune sub. 63; autorimessa sub. 31; parti comuni al
sub. 66; scala e corsello comuni.
Autorimessa mapp. 490/31: corsello comune sub. 63; passaggio comune sub. 66 su due lati;
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parti comuni al sub. 66 e autorimessa sub. 30.
Appartamento mapp. 490/58: passaggio comune sub. 65 e strada pubblica; strada pubblica;
appartamento sub. 59; vano scala comune e appartamento sub. 52.
Appartamento mapp. 490/59: passaggio comune sub. 66 e appartamento sub. 58; strada e
area pubblica su due lati; passaggio comune sub. 66.
Appartamento mapp. 490/60: prospetto su proprietà sub. 58 su due lati; appartamento sub.
61 e passaggio comune sub. 66; scala comune sub. 66 e appartamento sub. 55.
Appartamento mapp. 490/61: passaggio comune sub. 66 e appartamento sub. 60; prospetto
su proprietà sub. 59 su due lati; appartamento sub. 55.
Appartamento mapp. 490/62: prospetto su proprietà sub. 58; prospetto su proprietà subb. 58
e 59; prospetto su proprietà sub. 59; scala comune sub. 66 e prospetto su proprietà sub. 55.
Per una migliore visualizzazione della consistenza delle unità in esame si allegano alla
presente: l’estratto della mappa del Catasto terreni; l’elaborato planimetrico dell’intero
fabbricato con il relativo elenco dei subalterni e le planimetrie catastali delle singole unità
immobiliari.
La documentazione di cui sopra viene allegata alla presente congiuntamente come allegato
n. 1.
B) Appartamenti ed autorimesse, siti in Via Dolarici a Desenzano del Garda
autorimesse, ubicate nel in via Dolarici in comune censuario ed amministrativo di Desenzano
del Garda (BS), il tutto identificato al Catasto Fabbricati, come segue:
Fg. 2/NCT mapp. 73/110 via Dolarici z.c. 1 cat C/6 cl 4 mq 19 RC€ 108,92
Fg. 2/NCT mapp. 73/143 via Dolarici z.c. 1 cat A/2 cl 4 vani 3,0 RC€ 557,77
Autorimessa mapp. 73/110: autorimessa sub. 111; corsello comune sub. 6; passaggio e vano
scala comuni; intercapedine per aerazione con aldilà terrapieno.
Autorimessa mapp. 73/111: autorimessa sub. 112; corsello comune sub. 6; autorimessa sub.
110; intercapedine per aerazione con aldilà terrapieno.
111; intercapedine per aerazione con aldilà terrapieno.
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Appartamento mapp. 73/143: giardino comune sub. 1; passaggio comune sub. 7;
appartamento sub. 142; giardino comune sub. 1.
Appartamento mapp. 73/144: giardino comune sub. 1 su due lati; appartamento sub. 145;
passaggio comune sub. 7.
Appartamento mapp. 73/145: appartamento sub. 144; giardino comune sub. 1; appartamento
sub. 146; passaggio comune sub. 7.
immobiliari.
n. 2.
C) Appartamenti ed autorimesse, siti in Via F.lli Beretta a Padenghe sul Garda
autorimesse, ubicate in via F.lli Beretta n. 20 in comune censuario ed amministrativo di
Padenghe sul Garda (BS), il tutto identificato al Catasto Fabbricati, come segue:
Fg. 7/NCT mapp. 585/11 via F.lli Beretta cat A/2 cl 5 vani 6,0 RC€ 728,20
Fg. 7/NCT mapp. 585/41 via F.lli Beretta cat C/6 cl 3 mq 28 RC€ 82,43
Appartamento mapp. 585/11: parti comuni sub. 69 a appartamento sub. 10; su due lati area
pubblica; appartamento sub. 12.
Appartamento mapp. 585/12: parti comuni sub. 65; parti comuni sub. 69 e appartamento
sub. 11; area pubblica; appartamento sub. 13.
Appartamento mapp. 585/19: appartamento sub. 18 e prospetto su proprietà sub. 6;
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prospetto su proprietà sub. 7; appartamento sub. 20 e vano scala comune sub. 68; prospetto
su parti comuni sub. 65.
Appartamento mapp. 585/22: appartamento sub. 21; prospetto su proprietà sub. 11 su due
lati; appartamento sub. 23 e parti comuni sub. 69.
Appartamento mapp. 585/23: prospetto su parti comuni sub. 65; parti comuni sub. 69 e
appartamento sub. 22; prospetto su proprietà sub. 12; appartamento sub. 13.
Appartamento mapp. 585/25: prospetto su proprietà sub. 4 su due lati; appartamento sub.
26; vano scala comune sub. 66; appartamento sub. 24.
Autorimessa mapp. 585/41: autorimessa sub. 40; corsello comune sub. 70 e scale comuni;
autorimessa sub. 42; corsello comune sub. 70.
48; corsello comune sub. 70.
49; corsello comune sub. 70.
Autorimessa mapp. 585/53: autorimessa sub. 52; parti comuni sub. 74; autorimessa sub. 54;
corsello comune sub. 70.
Autorimessa mapp. 585/60: corsello comune sub. 70; parti comuni sub. 73 su due lati;
autorimessa sub. 61.
Autorimessa mapp. 585/61: corsello comune sub. 70; autorimessa sub. 60; parti comuni sub.
73; autorimessa sub. 62.
immobiliari.
n. 3.
D) Appartamenti ed autorimesse, siti in Via Liguria a Sirmione
autorimesse, ubicate in via Liguria in comune censuario ed amministrativo di Sirmione (BS),
il tutto identificato al Catasto Fabbricati, come segue:
Fg. 10/NCT mapp. 529/7 via Liguria z.c. 1 cat C/6 cl 6 mq 19 RC€ 139,34
Fg. 10/NCT mapp. 529/28 via Liguria z.c. 1 cat A/2 cl 5 vani 3,0 RC€ 720,46
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Autorimessa mapp. 529/7: terrapieno; autorimessa sub. 8; corsello comune sub. 2;
autorimessa sub. 6.
autorimessa sub. 7.
autorimessa sub. 8.
Appartamento mapp. 529/28: parti comuni sub. 1; appartamento sub. 27; parti comuni sub.
1; appartamento sub. 29.
Appartamento mapp. 529/29: parti comuni sub. 1; appartamento sub. 28; parti comuni sub.
1; appartamento sub. 30.
Appartamento mapp. 529/36: parti comuni sub. 1; appartamento sub. 35; prospetto su parti
comuni sub. 1; appartamento sub. 37.
immobiliari (con la precisazione che non risulta ancora disponibile nell'archivio telematico la
scheda del mapp. 529/28, per la quale è già stata inoltrata richiesta di rasterizzazione
all'Agenzia del Territorio competente, ma non ancora evasa).
n. 4.
E) Area agricola in Lonato
Quota di 1000/1000 della piena proprietà di area agricola, con sovrastanti baracca ed altre
strutture abusive, ubicata in fregio alla Via Barcuzzi, in comune censuario ed amministrativo
di Lonato (BS), identificata al Catasto Terreni come segue:
Fg. 12 mapp. 143 bosco ceduo cl. 3 Ha 0.03.70 RD€
Fg. 12 mapp. 146
vigneto
0,67 RA€ 0,04
cl. 1 Ha 0.23.10 RD€ 34,00 RA€ 16,11
Parte del terreno è identificabile in Partita 1 del Catasto Terreni come
Fg. 12 mapp. 269 Ente Urbano Ha 0.69.05
Dalle ispezioni catastali effettuate risulta che nel 1997 è stata iniziata la pratica catastale per
portare il mapp. 269 al Catasto Fabbricati, inserendo in mappa il fabbricato più consistente
(che però risulta abusivo), ma senza completarla con la presentazione della denuncia
dell'unità immobiliare.
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Ad oggi risulta una situazione “ibrida” poiché, di fatto, non risulta correttamente identificato
né al Catasto Terreni né al Catasto Fabbricati.
Gli immobili formano un unico corpo così coerenziato da nord in senso orario: mapp. 141,
138, 251 e 271; via Barcuzzi; mapp. 172, 170 e 169; mapp. 142 e 145.
presente: l’estratto della mappa del Catasto terreni e la visura dalla quale risulta quanto più
sopra relazionato relativamente al mapp. 269.
n. 5.
DESCRIZIONE
Dalla documentazione pubblica (grafica, analitica e descrittiva), da un accurato sopralluogo
esterno, oltre che dalle informazioni assunte presso gli uffici pubblici e gli operatori della
zona, si sono potute accertare le caratteristiche peculiari e la consistenza degli immobili
oggetto di stima più avanti descritte, non essendo stato possibile accedere a tutte le unità in
quanto occupate.
Pertanto il sottoscritto, nonostante la mancata possibilità di visionarle tutte direttamente,
ritenendo comunque di avere acquisito gli elementi necessari e sufficienti per rispondere al
quesito sottopostogli, espone quanto segue.
Il fabbricato in cui sono ricomprese le unità in esame, denominato “Condominio Rovadino” è
ubicato nella zona nord-est del centro abitato di Calcinato, comune di media importanza
della parte orientale della provincia di Brescia.
E' stato edificato in zona destinata all'edilizia economico-popolare, previo atto di convenzione
edilizia ed urbanistica stipulato con il Comune.
La zona, caratterizzata da edifici a destinazione residenziale a prevalenti tipologia e
caratteristiche economico-popolari, risulta completamente urbanizzata e dotata di tutte le
principali reti dei servizi tecnologici (fognatura, energia elettrica, acquedotto, telefonia, ecc.).
L'edificio è stato realizzato all'inizio degli anni 2000, la struttura è quindi di recente
costruzione ed appare solida, ben dimensionata e priva di evidenti segni di dissesto.
Le finiture esterne sono curate, di buona fattura, con zone intonacate alternate a parti in
mattoni a vista che conferiscono al complesso una buona valenza estetica, e si trovano
complessivamente in un buono stato d’uso e di manutenzione.
Il tetto è realizzato a falde inclinate con manto di copertura in tegole.
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L'edificio si sviluppa per la quasi totalità su tre livelli di piano, ad eccezione delle testate che
si elevano con un piano in più fuori terra.
Il piano interrato, destinato ad autorimesse e a cantine pertinenziali agli appartamenti, è
raggiungibile dalle scale interne e da uno scivolo carraio che si diparte dalla pubblica via.
Le finiture del piano sono molto semplici, praticamente da considerarsi al rustico: il
pavimento è in battuto di cemento, le pareti ed il soffitto sono in cemento e/o in blocchi di
cemento (prismi) a vista, le aperture sono chiuse con basculanti in lamiera o con porte in
metallo.
Gli appartamenti hanno la medesima tipologia e la stessa qualità delle finiture interne: pareti
intonacate al civile e tinteggiate in tinta unica chiara, pavimenti e rivestimenti in piastrelle di
ceramica, serramenti delle finestre e delle portefinestre in legno con vetrocamera, ante
d'oscuro in legno, porte interne in legno tamburato, impianto di riscaldamento autonomo a
pavimento alimentato da caldaia murale a gas che serve anche alla produzione di acqua
calda per il sanitario, bagni con pavimenti e rivestimenti in ceramica, sanitari in ceramica
bianca del tipo sospeso con rubinetti miscelatori.
Ai fini della valutazione le finiture si considerano in uno stato di conservazione e di
manutenzione ordinario.
Appartamento mapp. 490 sub. 58
E’ ubicato in testata sud-est del piano terra.
L’appartamento è composto da: soggiorno, cucina, disimpegno, due camere da letto e
bagno, dotato dei classici apparecchi igienico-sanitari.
La superficie coperta dell’appartamento è di circa mq 65.
In lato nord l’unità è dotata di un portico, di circa mq 7, e di un’area scoperta esclusiva di
circa mq 149.
All’appartamento compete anche una cantina pertinenziale, al piano interrato, di circa mq 7.
E’ ubicato in testata sud-est del piano terra.
L’appartamento è composto da: soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, camera
da letto e bagno, dotato dei classici apparecchi igienico-sanitari.
In lato sud l’unità è dotata di un portico, di circa mq 9, e di un’area scoperta esclusiva di circa
mq 115.
E’ ubicato in testata sud-est del piano primo.
L’appartamento è composto da: soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, due
camere da letto e bagno, dotato dei classici apparecchi igienico-sanitari.
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In lato nord l’unità è dotata di un balcone, di circa mq 7,50.
All’appartamento compete una cantina pertinenziale, al piano interrato, di circa mq 7.
E’ ubicato in testata sud-est del piano primo.
In lato sud l’unità è dotata di due balconi, uno di mq 2 e l’altro di mq 9 circa.
All’appartamento compete una cantina pertinenziale, al piano interrato, di circa mq 7,80.
Occupa la testata sud-est del secondo piano.
L’appartamento è composto da: soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, due
camere da letto e bagno, dotato dei classici apparecchi igienico-sanitari.
Vi si può accedere anche direttamente con l’ascensore.
Nei lati sud ed est l’unità è dotata di un ampio balcone di circa mq 34.
Autorimessa mapp. 490 sub. 6
E' ubicata nella zona centrale della serie di autorimesse che occupano il lato est del piano
interrato.
Ha una superficie coperta di circa mq 16.
interrato.
interrato.
E' ubicata nella zona sud del piano interrato, al termine del corsello comune.
E' ubicata nella zona sud del piano interrato, al termine del corsello comune.
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Agli immobili in esame competono, in quota proporzionale, le parti comuni del fabbricato ai
sensi di legge, ex art. 1117 C.C., ed in particolare quelle graficamente individuate
nell’elaborato planimetrico di subalternazione (inserito nell'allegato n. 1).
Nell'atto di provenienza era allegata tabella millesimale che attribuisce alle unità in esame le
seguenti competenze:
Sub.
6
7
8
30
31
58
59
60
61
62
Interno
23
24
25
16
17
27
28
29
30
31
‰ Prop gen
2.47
2.47
2.47
2.80
4.24
18.87
22.29
19.23
20.33
24.64
‰ Scale
‰ Fabbricati
38.22
45.12
162.02
171.31
583.33
179.13
211.53
182.51
192.98
233.85
‰ Box
20.70
20.70
20.70
23.40
35.47
Nel medesimo atto si richiama la convenzione edilizia a rogito notaio Brunelli in data
18/06/1999 n. 53226/15492 di rep., trascritta il 02.07.1999 ai nn. 23513/15762 (alla quale si
rimanda) della durata di anni 25 dall’abitabilità.
Viene richiamata in particolare per ribadire l'obbligo all'alienazione solo in favore di persone
aventi i requisiti di cui all’art.5 della convenzione e al contenuto negli artt. 9 e 11/a-b-c, nei
quali era previsto anche l'obbligo alla locazione degli appartamenti oggetto di stima, per 8
anni a condizioni agevolate.
Il complesso immobiliare in cui sono ricomprese le unità in esame (un grande residence ad
uso alberghiero, denominato “Kristall Lago”) è ubicato nella zona periferica nord del centro
abitato di Desenzano del Garda, comune di primaria importanza della provincia di Brescia,
noto per la sua vocazione turistica e per l'amenità del suo territorio.
La zona risulta completamente urbanizzata e dotata di tutte le principali reti dei servizi
tecnologici (fognatura, energia elettrica, acquedotto, telefonia, ecc.).
L'intervento edificatorio è stato realizzato nella prima metà degli anni '90.
La struttura, di recente costruzione, appare solida, ben dimensionata e priva di evidenti segni
di dissesto.
Le finiture esterne si trovano complessivamente in un buono stato d’uso e di manutenzione.
Il residence è dotato di piscina e di ampi spazi comuni tenuti a giardino.
L'edificio in cui si trovano le unità in esame si sviluppa su due livelli fuori terra, oltre al piano
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interrato dove si trovano le autorimesse ed alcuni vani tecnici.
Le autorimesse sono raggiungibili dalle scale interne, dagli ascensori comuni e, dall'esterno
del residence, da uno scivolo carraio che si diparte dalla pubblica via.
Le finiture delle autorimesse sono molto semplici, praticamente da considerarsi al rustico; il
pavimento è in battuto di cemento, le pareti ed il soffitto sono in cemento o in blocchi di
cemento (prismi) a vista, le aperture sono chiuse con basculanti in lamiera.
ceramica, serramenti delle finestre e delle portefinestre in legno con vetrocamera, tapparelle
avvolgibili, porte interne in legno tamburato, impianto di riscaldamento autonomo con
termosifoni alimentato da caldaia murale a gas che serve anche alla produzione di acqua
bianca con rubinetti miscelatori.
Ai fini della valutazione le finiture si considerano in normale stato di conservazione e di
manutenzione.
E’ ubicato in testata nord-ovest del piano terra del corpo di fabbrica che prospetta verso via
Dolarici.
In lato ovest, verso la corte interna comune e la piscina, l’unità è dotata di ampio terrazzo
esclusivo di circa mq 11,50.
E’ ubicato in testata nord-est del piano terra del corpo di fabbrica che prospetta verso via
Dolarici.
In lato est, verso il giardino comune che la separa dalla pubblica via, l’unità è dotata di ampio
terrazzo esclusivo di circa mq 11,50.
E’ ubicato in prossimità della testata nord-est del piano terra del corpo di fabbrica che
prospetta verso via Dolarici.
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In lato est, verso il giardino comune che la separa dalla pubblica via, l’unità è dotata di ampio
terrazzo esclusivo di circa mq 11,50.
E' la ottava autorimessa sulla destra di chi entra dallo scivolo di accesso nord al piano
interrato.
E' la settima autorimessa sulla destra di chi entra dallo scivolo di accesso nord al piano
interrato.
E' la sesta autorimessa sulla destra di chi entra dallo scivolo di accesso nord al piano
interrato.
Il fabbricato in cui sono ricomprese le unità in esame è ubicato nella zona centrale del centro
abitato di Padenghe sul Garda, comune del basso Lago di Garda, noto per la sua vocazione
turistica.
Si trova a poca distanza dai principali uffici e servizi pubblici (municipio, uffici bancari e
postali, ecc.).
L'edificio è stato realizzato a metà degli anni '90, la struttura è quindi di recente costruzione
ed appare solida, ben dimensionata e priva di evidenti segni di dissesto.
E' stato edificato in zona per edilizia agevolata, previo convenzionamento con il Comune.
Le finiture esterne sono curate, di buona fattura, le murature perimetrali sono generalmente
intonacate, ma in alcune parti sono state finite con un rivestimento tipo pietra a vista, che
conferiscono al complesso una buona valenza estetica, e si trovano complessivamente in un
buono stato d’uso e di manutenzione.
L'edificio si sviluppa per la quasi totalità su quattro livelli di piano, di cui uno interrato, ad
eccezione delle testate che sono solo su tre livelli.
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Il piano interrato, destinato ad autorimesse e a cantine pertinenziali agli appartamenti, è
raggiungibile dalle scale interne e da uno scivolo carraio che si diparte dalla pubblica via.
Le finiture del piano sono molto semplici, praticamente da considerarsi al rustico; il
pavimento è in battuto di cemento, le pareti ed il soffitto sono o in cemento o in blocchi di
cemento (prismi) a vista, le aperture sono chiuse con basculanti in lamiera o con porte in
metallo.
intonacate al civile e tinteggiate, pavimenti e rivestimenti in piastrelle di ceramica, serramenti
delle finestre e delle portefinestre in legno con vetrocamera, ante d'oscuro in legno, porte
interne in legno tamburato, impianto di riscaldamento autonomo con termosifoni alimentato
da caldaia murale a gas che serve anche alla produzione di acqua calda per il sanitario,
bagni con pavimenti e rivestimenti in ceramica, sanitari in ceramica bianca con rubinetti
miscelatori.
Ai fini della valutazione le finiture si considerano in uno stato di conservazione e di
manutenzione ordinario.
Appartamento mapp. 585 sub. 11 (INTERNO N. 22)
E’ ubicato in angolo sud-est del piano terra.
L’appartamento è composto da: ampio soggiorno, cucina con ripostiglio, due camere da letto,
disimpegno e bagno, dotato dei classici apparecchi igienico-sanitari.
Nei lati est e sud In lato est l’unità è dotata di un’ampia area scoperta esclusiva di circa mq
149.
E’ ubicato nella zona centrale del lato sud del piano terra.
L’appartamento è composto da: soggiorno, cucina, due camere da letto, disimpegno, bagno,
dotato dei classici apparecchi igienico-sanitari, e lavanderia.
In lato nord dell’appartamento si trova un portico, prospettante sulla corte comune, di circa
mq 16.
In lato sud si trova ancora un portico esclusivo (di circa mq 19) ed un’area scoperta esclusiva
di mq 66.
All’appartamento compete anche una cantina pertinenziale, al piano interrato, di circa mq 20,
divisa in due scomparti.
E’ ubicato nella zona centrale del primo piano.
L’appartamento è composto da: soggiorno, cucina, tre camere da letto, disimpegno, bagno,
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dotato dei classici apparecchi igienico-sanitari, e lavanderia.
In lato ovest dell’appartamento si trova una loggia aperta, prospettante sulla corte comune,
di circa mq 20.
E’ ubicato nell’angolo sud-est del primo piano.
L’appartamento è composto da: ampio soggiorno, cucina con ripostiglio, due camere da letto,
E’ ubicato nella zona centrale del lato sud del primo piano.
L’appartamento è composto da: soggiorno, cucina, due camere da letto, disimpegno e
bagno, dotato dei classici apparecchi igienico-sanitari, e lavanderia.
In lato nord dell’appartamento si trova una loggia aperta, prospettante sulla corte comune, di
circa mq 20.
In lato sud si trova ancora un’altra loggia di circa mq 19.
Appartamento mapp. 585 sub. 25 (INTERNO N. 7/B)
E’ ubicato in angolo nord-est, al secondo piano.
L’appartamento è composto da: soggiorno-pranzo con angolo cottura, ripostiglio, due camere
da letto, disimpegno e bagno, dotato dei classici apparecchi igienico-sanitari.
Autorimessa mapp. 585 sub. 41 (INTERNO N. 7/B)
E’ ubicata nel blocco di autorimesse centrale rispetto al corsello comune, che forma un
anello, ma non continuo per un salto di quota che avviene proprio in prossimità di questa
unità.
L’unità in esame è suddivisa in due parti, una destinata ad autorimessa, di circa mq 18, ed
una a cantina, di circa mq 10.
Autorimessa mapp. 585 sub. 47 (INTERNO N. 25)
E’ ubicata nel blocco di autorimesse centrale rispetto al corsello comune.
E’ ubicata nel blocco di autorimesse centrale rispetto al corsello comune.
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E’ la penultima, sulla destra, di chi percorre fino in fondo il corsello, entrando dallo scivolo
comune e svoltando a destra.
Si trova nella parte est del lato sud del piano interrato.
Si trova nella parte est del lato sud del piano interrato.
Il complesso immobiliare in cui sono ricomprese le unità in esame consiste in un residence
ad uso turistico-alberghiero, denominato “Residence Virgilio”, ubicato nelle immediate
vicinanze dello specchio d’acqua del lago di Garda.
E' ubicato all’inizio, verso la terraferma, della sponda est della penisola di Sirmione, comune
di primaria importanza della provincia di Brescia, noto per la sua vocazione turistica e per
l'amenità del suo territorio.
L'intervento edificatorio è stato realizzato a metà degli anni '90.
La struttura, di recente costruzione, appare solida, ben dimensionata e priva di evidenti segni
di dissesto.
Le finiture esterne sono curate, di buona fattura, con zone intonacate alternate a parti in
cemento a vista che conferiscono al complesso una buona valenza estetica, e si trovano
complessivamente in un buono stato d’uso e di manutenzione.
Il residence è dotato di piscina e di spazi comuni a verde.
L'edificio in cui si trovano le unità in esame si sviluppa su tre livelli fuori terra, oltre al piano
interrato dove si trovano le autorimesse ed alcuni vani tecnici.
Le autorimesse sono raggiungibili dalle scale interne, dall'ascensore comune e, dall'esterno
del residence, da uno scivolo carraio che si diparte dalla pubblica via.
Le finiture delle autorimesse sono molto semplici, praticamente da considerarsi al rustico; il
pavimento è in battuto di cemento, le pareti ed il soffitto sono in cemento o in blocchi di
15
cemento (prismi) a vista, le aperture sono chiuse con basculanti in lamiera.
ceramica, serramenti delle finestre e delle portefinestre in legno con vetrocamera, tapparelle
avvolgibili, porte interne in legno tamburato, impianto di riscaldamento autonomo con
termosifoni alimentato da caldaia murale a gas che serve anche alla produzione di acqua
bianca con rubinetti miscelatori.
Ai fini della valutazione le finiture si considerano in normale stato di conservazione e di
manutenzione.
E’ ubicato nella parte centrale del lato sud del piano terra.
L’appartamento è composto da: soggiorno-pranzo con angolo cottura, camera da letto,
In lato sud dell’appartamento si trova un balcone, prospettante sull’area comune circostante
il fabbricato, di circa mq 10.
E’ ubicato nella parte centrale del lato sud del piano terra.
E’ ubicato nella parte centrale del lato sud del primo piano.
E’ la quinta sulla sinistra di chi entra nel piano interrato destinato ad autorimesse dallo
scivolo comune che si diparte dalla strada pubblica.
E’ la sesta sulla sinistra di chi entra nel piano interrato destinato ad autorimesse dallo scivolo
16
comune che si diparte dalla strada pubblica.
E’ la settima sulla sinistra di chi entra nel piano interrato destinato ad autorimesse dallo
scivolo comune che si diparte dalla strada pubblica.
Trattasi di un'area fronteggiante la via Barcuzzi, dalla quale si può accedere direttamente
attraverso un ampio cancello carraio.
Il lotto ha una conformazione irregolare, assimilabile approssimativamente ad un trapezio
complessivamente della superficie catastale di mq 9.585.
Dagli accertamenti effettuati una piccola porzione triangolare corrispondente con l'estremità
nord del mapp. 146 risulta esterna alla recinzione che delimita e circoscrive la proprietà ed è
inglobata nella proprietà confinante.
Il terreno ha giacitura sostanzialmente piana.
La parte perimetrale è interessata dalla presenza di alberi, fitti ed anche di alto fusto.
Il resto dell'area è sostanzialmente divisa in tre zone: quella ovest, un po' più ampia delle
altre, è destinata a vigneto; la parte centrale è tenuta ad oliveto; quella ad est, verso la
strada è incolta e vi si trova una consistente quantità di inerti (sassi e ghiaia), materiale di
risulta da scavi effettuati altrove, apparentemente non inquinante e privo, al suo interno, di
materiali tossici e nocivi (es. tubi di plastica, macerie derivanti da demolizioni di fabbricati,
ecc.).
In lato nord ed in lato sud vi sono alcune strutture (tettoie e baracche) che non risultano
essere state autorizzate e si intendono quindi da demolire.
Detti abusi infatti non sono sanabili con certezza per i motivi che verranno meglio descritti nel
successivo apposito paragrafo.
I costi necessari per la rimozione del materiale di scavo e, in alternativa quelli diretti e
conseguenti per la sanatoria o per la demolizione delle strutture esistenti (da valutazioni
effettuate sulla base dei costi correnti per lavori simili in zona), possono complessivamente e
presumibilmente ammontare ad € 20.000,00.
Di detti costi si terrà opportunamente conto in fase di valutazione, deducendoli dal prezzo
complessivo.
17
SITUAZIONE URBANISTICO-AMMINISTRATIVA
Dalle ispezioni effettuate presso gli Uffici Pubblici, si è potuto accertare quanto segue:
Il complesso immobiliare che ricomprende le unità oggetto di stima è inserito in un comparto
di edilizia economico-popolare soggetto a pianificazione attuativa e regolato da convenzione
edilizia a rogito del notaio Brunelli rep. 53226 del 18.06.1999 trascritta a Brescia il
02.07.1999 ai nn. 23512/15761 e 23513/15762, della durata di anni 25 dalla data di rilascio
dell'abitabilità, che qui deve intendersi integralmente richiamata.
Il fabbricato è stato realizzato in forza dei seguenti provvedimenti autorizzativi:

Concessione Edilizia n. 6322 del 25.02.2000

D.I.A. n. 16161-10 del 03.08.2001 per varianti interne
L’abitabilità è stata richiesta in data 30.01.2002 e successivamente il Comune non ha
richiesto ulteriore documentazione né sollevato eccezioni per cui deve intendersi rilasciata
per silenzio-assenso.
La situazione autorizzata e legittima deve intendersi quella rappresentata nelle schede
catastali.
Il complesso immobiliare che ricomprende le unità oggetto di stima è soggetto a vincolo di
destinazione d'uso ad albergo (fatta eccezione per la parte a destinazione commerciale, che
non comprende le unità in esame) per atto del 10.04.1992 n. 110294/16625 di rep. del notaio
Mastrelli, trascritto a Brescia il 23.04.1992 ai nn. 13111/8865 che qui deve intendersi
integralmente richiamato.
Il complesso immobiliare è stato realizzato in forza dei seguenti provvedimenti autorizzativi:

Concessione Edilizia n. 3274/6423 del 27.04.1992 (corpo A)

Concessione Edilizia n. 7373 del 22.05.1995 in variante (corpo A)

Concessione Edilizia n. 3275/6424 del 27.04.1992 (corpo B)

Concessione Edilizia n. 7223 del 08.02.1995 in variante (corpo B)
La licenza d'uso per la destinazione alberghiera del corpo B è stata rilasciata con il prot. n.
5115 del 29.05.1995.
catastali.
Il complesso immobiliare che ricomprende le unità oggetto di stima è stato realizzato dalla
18
cooperativa LA CASA soc.coop a r.l. con sede in Brescia, che li ha assegnati alla ditta fallita
con gli obblighi derivanti dalla Legge e quelli contenuti in:
–
Convenzione Urbanistica stipulata in data 11.02.1993 ai nn. 40184/9115 di rep. del
notaio Mistretta;
–
atto di integrazione alla Convenzione stipulato in data 21.04.1995 ai nn. 51454/12008
di rep. del notaio Mistretta;
–
Convenzione Urbanistica stipulata in data 30.10.1996 ai nn. 57848/13945 di rep. del
notaio Mistretta.
che qui devono intendersi integralmente richiamate.
La costruzione è avvenuta in forza dei seguenti provvedimenti autorizzativi:

Concessione Edilizia del 12.03.1993 prot. n. 1642 Reg. Costr. 51/92

Concessione Edilizia del 12.03.1993 Reg. Costr. 51/A/92 per opere di urbanizzazione

Concessione Edilizia del 10.01.1995 prot. n. 3693 Reg. Costr. 51/B/92 in variante

Concessione Edilizia del 18.06.1994 prot. n. 3864 Reg. Costr. 51/A/92 in variante

Concessione Edilizia del 03.10.1996 prot. n. 2865 Reg. Costr. 51/B/92 in variante
L’abitabilità è stata richiesta in data 28.10.1996, successivamente il Comune non risulta
avere richiesto ulteriore documentazione né sollevato eccezioni per cui deve intendersi
rilasciata per silenzio-assenso.
catastali.
Il complesso immobiliare che ricomprende le unità oggetto di stima è soggetto a vincolo di
destinazione d'uso “turistico-alberghiero” per atto del 24.05.1991 n. 103267/15892 di rep. del
notaio Mastrelli, trascritto a Brescia il 31.05.1991 ai nn. 15510/11056, che qui deve intendersi
integralmente richiamato.
Il complesso immobiliare è stato realizzato in forza dei seguenti provvedimenti autorizzativi:

Concessione Edilizia n. 66 del 11.07.1991

Concessione Edilizia n. 7 del 31.01.1994 in variante
Il certificato di agibilità è stato rilasciato dal Comune di Sirmione, per l'attività turisticoalberghiera, in data 10.07.1995 col n. 23.
catastali.
Il fondo è inserito dal vigente PGT nel sistema naturale ed agricolo in zona AREE DI
19
SALVAGUARDIA, normata dagli artt. 42 e 45 nelle Norme Tecniche di Attuazione.
Solo la piccola porzione nord del mapp. 146 (che come è già stato detto in narrativa risulta
esterna alla recinzione) è stata inserita nell'AMBITO N. 1 soggetto a norme particolari in
quanto destinato alla creazione di un centro florovivaistico con annessi.
Da informazioni assunte le strutture esistenti attualmente non sono mai state autorizzate e
sono quindi da intendersi interamente abusive.
Non è possibile stabilire con certezza la sanabilità di dette opere poiché si potrà avere solo
con l’ottenimento di diversi e specifici pareri (Commissione al Paesaggio Comunale,
Commissione Edilizia Comunale, ecc.), previa predisposizione di una pratica edilizia
dettagliata per consentirne la valutazione e la formulazione di eventuali prescrizioni; cosa
che non può essere fatta, evidentemente, in questa sede dallo scrivente.
Come già più volte esposto dei costi presumibili di sanatoria e/o di demolizione si è tenuto
opportunamente conto in fase di valutazione.
STATO DI POSSESSO
Gli appartamenti risultano attualmente occupati in forza dei seguenti contratti:
Appartamento mapp. 490/58 ed autorimessa mapp. 490/6: risulta in essere un contratto
d’affitto registrato in data 22.04.2011 con scadenza al 25.06.2014. Il conduttore risulta essere
Quadri Maria.
d’affitto registrato in data 09.06.2008 con scadenza al 15.05.2012. Il conduttore risulta
essere Lombarda Leonarda.
essere El Jbari Rachid.
essere Essebai Idrissi Ghizlane.
L'appartamento mapp. 490/59 e l'autorimessa mapp. 490/7 risultano essere liberi.
Da informazioni assunte sono stati affidati ad un'agenzia immobiliare per la locazione
stagionale a turisti.
Non risulta ci siano contratti registrati che interessano le unità in esame.
20
Gli appartamenti risultano attualmente occupati in forza dei seguenti contratti:
essere Iuliano Nadia.
d’affitto registrato in data 04.11.1999 con scadenza al 31.10.2011 (rinnovabile tacitamente
per ulteriori 4 anni). Il conduttore risulta essere Cherchi Adriana.
d’affitto registrato in data 22.04.2011 con scadenza al 24.12.2014. Il conduttore risulta essere
Bressanelli Luigi.
essere Paja Zef.
d’affitto registrato in data 24.11.2003 con scadenza al 01.12.2011 (rinnovabile tacitamente
per ulteriori 4 anni). Il conduttore risulta essere Boudina Fatiha subentrata a El Mouh Bakkar.
L'appartamento mapp. 585/11 e l'autorimessa mapp. 585/48 risultano essere liberi.
Da informazioni assunte sono stati affidati ad un'agenzia immobiliare per la locazione
stagionale a turisti.
Non risulta ci siano contratti registrati che interessano le unità in esame.
Risulta attualmente occupata in forza di contratto d’affitto registrato in data 12.05.2011 con
scadenza al 10.11.2020.
Il conduttore risulta essere Pedassi Massimiliano.
SCRITTURE PREGIUDIZIEVOLI, PESI E VINCOLI CHE RESTERANNO A CARICO DEL
L'ACQUIRENTE
Dalle ispezioni, visure e raccolta di informazioni, il sottoscritto, per quanto materialmente
possibile, non ha potuto trovare nulla di particolare a riguardo, nonostante l’impegno profuso.
Nessuno degli immobili in esame risulta essere oggetto di specifici vincoli ministeriali di tipo
monumentale.
Al momento della redazione della presente perizia non sono ancora disponibili i conteggi
esatti delle eventuali spese condominiali arretrate (riconducibili alla proprietà e relative alle
singole unità) che potrebbero restare a carico degli acquirenti per i soli ultimi due bilanci
21
annuali.
VALUTAZIONI DA PORRE A BASE D’ASTA
Preso atto della natura, consistenza e destinazione degli immobili, tenuto conto dello stato di
conservazione e di manutenzione in cui si trovano e del loro grado di appetibilità, svolte le
indagini relative al mercato attuale di immobili simili e similmente ubicati presso operatori del
settore attivi nella zona, verificati i valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare relativi
alle diverse microzone in cui sono ricompresi gli immobili, visionato quanto riportato nel
vigente “Listino dei valori degli immobili”, n. 2/2010, eseguiti i conteggi delle superfici,
ricercati i più probabili redditi che gli immobili sono suscettibili di produrre in rapporto alla loro
destinazione e ubicazione, tenuti presenti i fattori positivi, negativi, comodi e di quant’altro
può influire sulla stima il sottoscritto è pervenuto alle seguenti valutazioni:
unità stimata
sup. comm.
appartamento mapp. 490/58
autorimessa mapp 490/6
SOMMANO
78
63
71
76
104
16
16
16
18
26
valore unitario
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
1.350,00
1.450,00
1.350,00
1.350,00
1.350,00
675,00
725,00
675,00
675,00
675,00
totale
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
105.300,00
91.350,00
95.850,00
102.600,00
140.400,00
10.800,00
11.600,00
10.800,00
12.150,00
17.550,00
598.400,00
unità stimata
sup. comm.
SOMMANO
57
57
57
19
17
18
valore unitario
€
€
€
€
€
€
22
2.400,00
2.400,00
2.400,00
1.200,00
1.200,00
1.200,00
totale
€
€
€
€
€
€
€
136.800,00
136.800,00
136.800,00
22.800,00
20.400,00
21.600,00
475.200,00
unità stimata
sup. comm.
SOMMANO
116
106
115
102
102
82
28
18
18
29
19
17
valore unitario
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
1.500,00
1.400,00
1.400,00
1.400,00
1.400,00
1.400,00
700,00
700,00
750,00
700,00
700,00
700,00
totale
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
174.000,00
148.400,00
161.000,00
142.800,00
142.800,00
114.800,00
19.600,00
12.600,00
13.500,00
20.300,00
13.300,00
11.900,00
975.000,00
unità stimata
appartamento
appartamento
appartamento
appartamento
appartamento
appartamento
mapp. 529/28
mapp. 529/29
mapp. 529/36
mapp. 529/7
mapp. 529/8
mapp. 529/9
SOMMANO
sup. comm.
48
50
48
19
19
22
valore unitario
€
€
€
€
€
€
2.500,00
2.500,00
2.500,00
1.250,00
1.250,00
1.250,00
totale
€
€
€
€
€
€
€
120.000,00
125.000,00
120.000,00
23.750,00
23.750,00
27.500,00
440.000,00
unità stimata
sup. catastale
mapp. 269 (già seminativo)
6905
mapp. 146 (vigneto)
2310
mapp. 143 (bosco)
370
deduzione per rimozione abusi
a corpo
SOMMANO
valore unitario
€ 7,00
€ 13,30
€ 1,30
€ 20.000,00
totale
€ 48.335,00
€ 30.723,00
€ 481,00
-€ 20.000,00
€ 59.539,00
N.B. Le superfici utilizzate per la valutazione sono state desunte dalla documentazione
reperita dal sottoscritto e sono da intendersi “commerciali” (al lordo delle murature),
ragguagliate con opportuni coefficienti correttivi in base alla destinazione degli spazi
autorizzata. La superficie dei terreni è quella risultante catastalmente.
La valutazione viene eseguita considerando gli immobili nello stato di fatto e di diritto in cui si
trovano al momento della redazione della presente stima.
23
ATTI DI PROVENIENZA E STATO DELL’INTESTAZIONE
Gli immobili sono intestati alla ditta
BARBIROLI GIULIO S.R.L. con sede in Lonato
con i diritti reali e con le quote di seguito riportate in forza dei seguenti titoli:
Quota di 1000/1000 della piena proprietà in forza dei seguenti titoli:

atto notaio Brunelli rep. n. 53226 del 18.06.1999, trascritto a Brescia il 02.07.1999
ai nn. 23512/15761;

atto di divisione a rogito del notaio Brunelli rep. n. 55058 del 29.03.2000, trascritto a
Brescia il 05.04.2000 ai nn. 14046/7627.
Quota di 1000/1000 della piena proprietà in forza del seguente titolo:
atto di compravendita a rogito del notaio Barzellotti rep. n. 60422 del 10.12.1997, trascritto
a Brescia il 07.01.1998 ai nn. 172/106.
atto di assegnazione a socio di cooperativa edilizia a rogito del notaio Mistretta rep. n. 57850
del 30.10.1996, trascritto a Brescia il 27.11.1996 ai nn. 34788/22547 e successiva
rettifica trascritta il 13.06.1997 ai nn. 19119/13002.
atto di compravendita a rogito del notaio Barzellotti rep. n. 60422 del 10.12.1997, trascritto
a Brescia il 07.01.1998 ai nn. 171/105.
atto di compravendita a rogito del notaio Lechi rep. n. 56723 del 08.07.1989, trascritto a
Brescia il 01.08.1989 ai nn. 22549/15664.
SCRITTURE PREGIUDIZIEVOLI
Dalle visure effettuate presso l’Agenzia del Territorio, Servizi di Pubblicità Immobiliare, (già
Conservatoria RR.II.) di BRESCIA, con aggiornamento della repertoriazione al 30.06.2011, si
sono reperite le seguenti scritture pregiudizievoli pubblicate contro la società fallita e/o
24
gravanti gli immobili in esame:
1) Ipoteca volontaria iscritta in data 23.06.2000 ai nn. 25699/5641 a favore della BANCA
POPOLARE DI BERGAMO- CREDITO VARESINO S.C.R.L. con sede in Bergamo, per un
importo di £ 4.500.000.000 (capitale £ 3.000.000.000), accesa sui terreni di sedime dove
sono stati realizzati il fabbricato che ricomprende le unità oggetto di stima ed altri.
INTESA MEDIOCREDITO SPA con sede in Milano, per un importo di € 875.000,00 (capitale
€ 500.000,00), gravante le sole unità di cui ai subb. 31 e 62.
3) Ipoteca volontaria iscritta in data 04.11.2008 ai nn. 50979/11254 a favore della B.C.C.
DEL GARDA – BANCA DI CREDITO COOPERATIVO COLLI MORENICI DEL GARDA –
SOC. COOP. con sede in Montichiari (Bs), per un importo di € 2.000.000,00 (capitale €
1.000.000,00), su tutte le unità cadute nel fallimento ad eccezione dei subb. 31 e 62.
4) Ipoteca giudiziale iscritta in data 18.04.2011 ai nn. 16052/3492 a favore della BANCA
VALSABBINA S.C.P.A. con sede in Vestone (Bs), per un importo di € 1.000.000,00 (capitale
€ 774.368,32).
5) Ipoteca giudiziale iscritta in data 06.05.2011 ai nn. 19089/4190 a favore della
VEZZOLA SPA con sede in Lonato (Bs), per un importo di € 60.000,00 (capitale €
35.665,01).
6) Sentenza dichiarativa di fallimento trascritta in data 06.06.2011 ai nn. 23549/14373 a
favore della MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO DELLA SOCIETA’ BARBIROLI
GIULIO SRL.
INTESA MEDIOCREDITO SPA con sede in Milano, per un importo di € 875.000,00 (capitale
€ 500.000,00).
€ 774.368,32).
35.665,01), solo sui mapp. 73 subb. 112 e 143.
GIULIO SRL.
25
N.B. Si segnala che sono state trascritte tre domande giudiziali per esecuzione in forma
specifica sugli immobili in Desenzano del Garda e più precisamente:
* relativamente alle unità immobiliari subb. 110 e 144 é stata trascritta il 29.03.2011 ai nn.
12889/7711;
16249/9855;
21214/12936.
NAZIONALE DEL LAVORO SPA con sede in Roma, frazionata con annotamento pubblicato il
16.08.1997 ai nn. 26946/3555, accesa inizialmente sui terreni di sedime dove è stato
realizzato il fabbricato che ricomprende le unità oggetto di stima.
€ 750.000,00).
3) Verbale di pignoramento immobili trascritto in data 26.04.2010 ai nn. 16906/9627 a
favore della BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA con sede in Roma;
€ 774.368,32).
GIULIO SRL.
CENTREDIL SPA con sede in Gussago (Bs), per un importo di € 120.000,00 (capitale €
94.527,26).
€ 774.368,32).
35.665,01).
26
GIULIO SRL.
€ 774.368,32), con la precisazione che il mapp. 269 è stato indicato nella vecchia
consistenza dei mapp. 139 e 140 dai quali deriva per frazionamento.
35.665,01), con la precisazione che il mapp. 269 è stato indicato nella vecchia consistenza
dei mapp. 139 e 140 dai quali deriva per frazionamento.
GIULIO SRL., con la precisazione che nell'elenco immobili è stato omesso il mapp. 269.
GIUDIZIO DI CONGRUITA' DEI CANONI D'AFFITTO DELLE UNITA' STIMATE
Per esprimere il proprio giudizio di congruità il sottoscritto, oltre che in base alla propria
conoscenza diretta del mercato della zona, ha provveduto a sentire operatori del settore del
luogo ed ha verificato i valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare relativi alla
microzona in cui sono ricompresi gli immobili.
Ne è emerso che l'importo mensile per l'affitto, in base alla superficie netta delle unità, varia
da €/mq 3,80 ad €/mq 4,50 per gli appartamenti e da €/mq 2,50 ad €/mq 3,30 per i box
autorimessa.
I canoni applicati risultano i seguenti:
- Appartamento mapp. 490/58 ed autorimessa mapp. 490/6 condotti da Quadri Maria al
canone mensile di € 300,00
- Appartamento mapp. 490/60 ed autorimessa mapp. 490/8 condotti da Essebai Idrissi
Ghizlane al canone mensile di € 242,00
- Appartamento mapp. 490/61 ed autorimessa mapp. 490/30 condotti da El Jbari Rachid al
- Appartamento mapp. 490/62 ed autorimessa mapp. 490/31 condotti da Lombarda Leonarda
al canone mensile di € 400,00
I canoni suesposti sono da ritenere, rispetto al corrente mercato libero delle locazioni,
inferiori di una percentuale tra il 15% ed il 20% rispetto ai valori medi applicati in zona.
Si deve però tenere conto che i contratti in essere sono stati stipulati a canone agevolato, in
27
base alle prescrizioni, ai disposti e ai metodi di calcolo che risultano dalla Convenzione
Edilizia a rogito notaio Brunelli in data 18/06/1999 n. 53226/15492 di rep., trascritta il
02.07.1999 ai nn. 23513/15762 (che si deve ritenere qui richiamata integralmente) e di cui si
allega la nota di trascrizione alla presente (nel corpo dell'allegato n. 1).
Tra le altre disposizioni vi era contenuto l'obbligo all'alienazione solo in favore di persone
aventi i requisiti di cui all’art.5 della convenzione e l'obbligo alla locazione degli appartamenti
oggetto di stima per 8 anni a condizioni agevolate (artt. 9 e 11/a-b-c).
I canoni risultano conformi a tali misure.
Per esprimere il proprio giudizio di congruità il sottoscritto, oltre che in base alla propria
conoscenza diretta del mercato della zona, ha provveduto a sentire operatori del settore del
luogo ed ha verificato i valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare relativi alla
microzona in cui sono ricompresi gli immobili.
Ne è emerso che l'importo mensile per l'affitto, in base alla superficie netta delle unità, varia
da €/mq 8,10 ad €/mq 9,80 per gli appartamenti e da €/mq 6,10 ad €/mq 7,30 per i box
autorimessa.
Pertanto si può dire che i seguenti canoni
- appartamento mapp. 585/19 ed autorimessa mapp. 585/53 condotti da Iuliano Nadia al
- appartamento mapp. 585/22 ed autorimessa mapp. 585/47 condotti da Cherchi Adriana al
- appartamento mapp. 585/25 ed autorimessa mapp. 585/41 condotti da Bressanelli Luigi al
- appartamento mapp. 585/23 ed autorimessa mapp. 585/61 condotti da Paja Zef al canone
mensile di € 467,00
- appartamento mapp. 585/12 ed autorimessa mapp. 585/60 condotti da Boudina Fatiha
subentrata a El Mouh Bakkaral canone mensile di € 500,00
Sono da ritenere sostanzialmente congrui rispetto al mercato corrente nella zona per
immobili occupati a scopo residenziale continuativo (non turistico o stagionale).
Castel Mella, 04.07.2011
L’ESPERTO
28

TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE

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