L`ATTIVITA` DEL REVISORE

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L’ATTIVITA’ DEL REVISORE
a cura di
Furci Deborah
Tutti i diritti sono riservati. È vietata qualsiasi utilizzazione, totale o parziale, dei contenuti inseriti nella
presente presentazione, ivi inclusa la riproduzione, rielaborazione, diffusione o distribuzione dei contenuti
stessi senza previa autorizzazione.
L’attività del revisore si esplica in base alle
specifiche richieste del committente e, in via
generale, attraverso le seguenti fasi:
• VERIFICA CONTABILE
• VERIFICA FISCALE
• VERIFICA DELLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE IN
BASE ALLE TABELLE MILLESIMALI
• VERIFICA SUI CONTRATTI
• VERIFICA CORRETTA ATTRIBUZIONE DEI COSTI
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2
ATTIVITA’ DI REVISORE IN AMBITO
CONTABILE
3
LA TENUTA DELLA CONTABILITA’
La corretta tenuta della contabilità è uno degli
obblighi dell’amministratore.
Tutti
i documenti e i registri previsti dalla norma (art.
1130/1130 bis c.c.) vanno redatti e conservati
secondo i criteri di una regolare e sana
amministrazione.
La legge 220/2012 art. 11 (con l' introduzione
dell'art.1130 -bis c.c) stabilisce che le scritture
contabili e le pezze giustificative debbano essere
conservate per 10 anni dalla loro registrazione.
4
LA TENUTA DELLA CONTABILITA’
La conservazione decennale della
documentazione è rilevante poiché dai suddetti
documenti possono essere dedotti fatti e
circostanze della vita condominiale, assolvendo
inoltre una funzione storica ovvero quella di
fornire la prova certa degli avvenimenti e delle
decisioni dei condomini in ordine alla gestione
dei beni comuni.
5
SCRITTURE CONTABILI
La tenuta della contabilità non è da considerarsi
un mero adempimento della gestione ma è lo
specchio di una saggia ed oculata
amministrazione dalla sua lettura se ne
desumono informazioni.
6
SCRITTURE
CONTABILI
PARTITA
SEMPLICE
PARTITA
DOPPIA
7
Partita Semplice
Partita Doppia
 Semplice da utilizzare
 Rilevazioni delle sole operazioni
aventi manifestazione finanziaria
 Libro di cassa
Garantisce una rappresentazione
veritiera della gestione
 Non garantisce una
rappresentazione veritiera della
gestione
 Non consente un controllo
incrociato
 Problematica nella redazione
della situazione patrimoniale
Consente di effettuare un controllo
incrociato
Facilita la redazione della situazione
patrimoniale
Grande competenza e conoscenza
da parte dell’Amministratore
8
CONTABILILTA SECONDO IL
PRINCIPIO DI CASSA
L art. 1130 c.c ultimo comma , afferma che l
'amministratore deve redigere il RENDICONTO
ANNUALE..
Questo principio permette di stabilire le effettive
somme introitate e esborsate.
9
CONTABILILTA SECONDO IL PRINCIPIO
DI CASSA
Ma si rischierebbe di avere carenze di
informazione, pertanto nella RELAZIONE DELLO
STATO PATRIMONIALE devono comparire :
- crediti e debiti verso i terzi alla data di
chiusura;
- i fondi eventualmente accantonati
- tutte le informazioni che si rendessero
necessarie per una più completa informazione;
10
CONTABILITÀ SECONDO IL
PRINCIPIO DELLA COMPETENZA
Secondo questo principio non viene preso in
considerazione l'effettivo esborso o introito
monetario ma l'imputazione che di un costo o di
un incasso viene fatto al relativo periodo
amministrativo.
11
LA CASSAZIONE
In merito alla scelta del principio di cassa o di
competenza né il legislatore né la cassazione
sono mai intervenuti.
La cassazione, in tre sentenze 3231/1984.
896/1984 e 4751/1998 ha obbligato a rendere
intellegibili ai condomini le voci di entrata e di
uscita sancendo l'unico principio
dell'intellegibilità.
12
PRINCIPIO DI CASSA
PRINCIPIO DI COMPETENZA
Rilevazioni in base alla
manifestazione finanziaria
Rilevazione indipendente dalla
manifestazione finanziaria
Non sono presenti crediti/debiti
Costi e ricavi relativi all’annualità
Situazione contabile reale del
Condominio
Facilitano la formazione della
situazione partimoniale
13
ART. 1130 C.C.
L’art. 1130 c.c. stabilisce che l’amministratore
deve curare la tenuta del registro di anagrafe
condominiale, del registro dei verbali delle
assemblee, del registro di nomina e revoca
dell’amministratore e del registro di contabilità.
Sarà pertanto compito del revisore verificare che
l’amministratore ne abbia rispettato la corretta
tenuta.
14
REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE
Contiene le generalità:
• dei singoli proprietari, comproprietari e coniugi se in regime
di comunione dei beni
• dei titolari di diritti reali (nuda proprietà, usufrutto)
• dei titolari di diritti personali di godimento (uso, abitazione)
comprensive dei codici fiscali e della residenza o domicilio, i dati
catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato
relativo alle condizioni di sicurezza.
Ogni variazione dei dati deve essere comunicata
all’amministratore in forma scritta entro 60 giorni.
15
REGISTRO DI ANAGRAFE
CONDOMINIALE
L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o
incompletezza delle comunicazioni, richiede con
lettera raccomandata le informazioni necessarie
alla tenuta del registro di anagrafe.
Decorsi i 30 giorni in caso di omessa o
incompleta risposta, l’amministratore acquisisce
le informazioni necessarie, addebitandone il
costo ai responsabili.
16
CONDOMINIALE
La verifica da parte del revisore del corretto
censimento dei proprietari e dei titolari di diritti
reali, di diritti personali o di godimento è
fondamentale al fine di verificare:
• le corrette convocazioni poiché eventuali difetti
del rispetto delle procedure formali potrebbero
comportare impugnazioni di delibere e di
approvazione di rendiconti preventivi.
17
CONDOMINIALE
Trasparenza poiché i condomini sono tutti
solidalmente ed illimitatamente responsabili per
il pagamento delle spese condominiali.
18
RIGISTRO VERBALI ASSEMBLEE
La norma vigente non prevede formalità di
vidimazione (non recependo la normativa UNI
10801 del 1998)
E’ consigliabile tuttavia far vidimare dai
consiglieri condominiali detto registro prima
della messa in uso
19
RIGISTRO VERBALI ASSEMBLEE
Sul registro vanno trascritti:
• Le delibere, nonché le brevi dichiarazioni rese dai
condomini che ne hanno fatto richiesta
• Le eventuali mancate costituzioni delle assemblee
• Deve invece essere allegato il regolamento
condominiale ove adottato. ( obbligatorio se i
condomini sono più di 10 Art. 1138 com. 1) c.c.)
20
REGISTRO DI NOMINA E REVOCA
AMMINISTRATORE
Su detto registro vengono annotate in ordine
cronologico:
• La data di nomina dell’amministratore
• La data di revoca dell’amministratore
• Gli estremi del provvedimento di revoca
giudiziale
21
REGISTRO DI CONTABILITA’ – art. 1130 punto 7
 Può essere unico o
suddiviso
in
settori
(entrate, uscite, gestione
fondi)
 Devono essere iscritte
entro
30
giorni
le
movimentazioni finanziarie
 Deve
essere
redatto
secondo
principi
di
trasparenza e chiarezza
 Contiene voci di entrata e
uscita
 Possibilità di immediata
verifica per il condomino
(c/c – registro)
 Mancato
rispetto
dei
termini di registrazione =
revoca
22
RENDICONTO CONDOMINIALE
Art. 1130-bis. (Rendiconto condominiale).
- Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata
e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione
patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle
eventuali riserve, che devono essere espressi in modo
da consentire l’immediata verifica. Si compone di un
registro di compatibilità, di un riepilogo finanziario,
nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione
con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle
questioni pendenti.
23
L’assemblea condominiale può in qualsiasi momento o
per più annualità specificamente identificate, nominare
un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista
per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è
riportata fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di
proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di
godimento sulle unità immobiliari possono prendere
visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni
tempo ed estrarne copia a proprie spese.
24
Le scritture ed i documenti giustificativi devono
essere conservati per dieci anni dalla data della
relativa registrazione.
L’assemblea può anche nominare, oltre
all’amministratore, un consiglio di condominio
composto da almeno tre condomini negli edifici
di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio
ha funzioni consultive e di controllo.
25
Il rendiconto condominiale, secondo la norma, deve
contenere:
• Le voci di entrata e di uscita
• Ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del
condominio
• Ogni altro dato inerente ai fondi disponibili che devono
essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica
• Ogni altro dato inerente alle eventuali riserve, che devono
essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.
26
IL RENDICONTO CONDOMINIALE
Il rendiconto condominiale si compone dei
seguenti documenti:
- registro di contabilità
- riepilogo finanziario
- nata esplicativa della gestione che contenga:
- indicazione dei rapporti in corso
- indicazione delle questioni pendenti
27
Registro di contabilità – art. 1130 punto 7
Condominio "Margherita" esercizio finanziario 2015
Annotazione in
ordine
cronologico Data
BANCA
c
Entrata
n.
Uscita
CASSA
Saldo
Entrata
Uscita
Saldo
Descrizione
19/03/14
Commissioni su bonifico
1,07
4.520,05
25,00
20/03/14
Spese bancarie x insoluti Mav
2,00
4.518,05
25,00
31/03/14
Spese emissione E/C - rendiconto Comunicazioni
1,40
4.516,65
25,00
31/03/14
Competenze di chiusura
9,98
4.506,67
25,00
07/04/14
Imposta di bollo
24,70
4.481,97
25,00
16/04/14
F24 su ft. 36 Talento
9,68
4.472,29
25,00
16/04/14
9,68
4.462,61
25,00
28/04/14
ENEL Bim. Marzo-Aprile
42,17
4.420,44
25,00
08/05/14
Pagamento 2^ rata Sig. Verdi
4.710,40
25,00
12/05/14
1,07
4.709,33
25,00
16/06/14
9,68
4.699,65
25,00
23/06/14
Spese postali personali
35,40
4.664,25
25/06/14
ENEL Bim. Maggio - Giugno
49,49
4.614,76
5,00
25/06/14
1,07
4.613,69
5,00
30/06/14
Spese emissione E/C - rendiconto Comunicazioni
0,70
4.612,99
5,00
30/06/14
Competenze di chiusura
06/07/14
Ascensori elevatori ft. 181 del 01/07/2014
07/07/14
Imposta di bollo
10/07/14
16/07/14
Pagamento 2^ rata Sig. Rossi
20/08/14
25/08/14
ENEL Bim. Luglio - Agosto 2014
289,96
20,00
5,00
9,93
4.603,06
5,00
285,56
4.317,50
5,00
24,90
4.292,60
5,00
1,07
4.291,53
5,00
4.591,53
5,00
9,68
4.581,85
5,00
41,04
4.540,81
5,00
300,00
GIORNALE DI CASSA
28
Movimentazioni
di entrata e
uscita
Tenuta in
modo
informatizzato
Registro di contabilità – art. 1130 punto 7
Conti di
segno
opposto
RILEVAZIONE PAGAMENTO CONDOMINO
CONTO
DARE
Banca incasso rate c/Bianchi
AVERE
100,00
Crediti v/Condomini
100,00
PAGAMENTO DI UNA FATTURA
CONTO
Debiti v/Fornitore X
DARE
AVERE
500,00
Banca c/c
500,00
Complessità della scrittura
29
SITUAZIONE PATRIMONIALE ES. 2014
ATTIVITA‘ – CREDITI – LIQUIDITA’
Beni immobili
Beni mobili
Altri beni
Crediti v/Condomini rate ord.
PASSIVITA‘ – DEBITI – UTILIZZO FIDI
Capitale dei condomini
€
"
Debiti v/fornitori es. 2014
"
"
Debiti v/fornitori es. precedenti
"
"
Debiti v/erario
"
€
Crediti v/Condomini rate straord.
"
Crediti v/Condomini esercizi prec.
"
C/C bancario
"
C/C postale
"
Pacchetto titoli
"
Cassa
"
"
Ratei attivi – Risconti attivi
Debiti v/istituti di credito
Fondo TFR dipendenti
Fondo spese straordinarie
"
"
"
Ratei passivi – Risconti passivi
"
Totale Attività
€
Totale Passività
€
Conguaglio negativo
€
Conguaglio positivo
€
Totale a pareggio
€
Totale a pareggio
€
30
NOTA ESPLICATIVA DI GESTIONE
•Principio contabile utilizzato per rilevazioni
contabili e rendicontazione
•Breve analisi sull’andamento dell’anno
finanziario, fatti rilevanti
•Commento alle principali voci di spesa e
entrata
•Analisi del «risultato di esercizio»
•Relazione in riferimento a controversie
giudiziali in corso
•Informazioni sul personale dipendente
•Informazioni sui fornitori del condominio
•Conclusioni, aspettative per l’anno futuro
31
Per presentare correttamente il rendiconto
condominiale l'amministratore deve convocare
l'assemblea per la relativa approvazione e
rendere conto della sua gestione ( in virtù del
rapporto di mandato) entro 180 gg dalla
chiusura dell’esercizio
32
In materia di rendiconto il Garante, con
provvedimento 16 maggio 2006 ha affermato
che l'amministratore è tenuto, nel rendiconto
annuale, ad indicare quali sono i condomini
morosi.
La diffusione dei dati diversamente deve
avvenire nel rispetto dei principi di pertinenza e
non di eccedenza previsti dal D. Lgs.196/2006.
33
ART.
1130-bis
RIEPILOGO
FINANZIARIO
RENDICONTO
DI GESTIONE
RAPPRESENTA
ZIONE
VERITIERA E
CORRETTA
SITUAZIONE
PATRIMONIALE
PRINCIPI
CONTABILI
NOTA
ESPLICATIVA
34
CONDOTTA DELL’AMMINISTRATORE
L’amministratore di condominio svolge le proprie
funzioni in virtù di un mandato.
Egli può rappresentare genericamente i condomini
in forza della nomina conferitagli, ma
l’autorizzazione a compiere atti di riscossione, di
esecuzione di pagamenti, gli viene conferita
annualmente, con l’approvazione del bilancio
preventivo e consuntivo.
35
Il bilancio preventivo oltre a riportare le entrate e le
uscite fissandone i loro importi, fissa anche i limiti
dell’azione gestionale.
Alla fine di ogni anno amministrativo
l’amministratore è tenuto alla redazione del bilancio
consuntivo al fine di rendere conto del suo operato.
Confrontando il bilancio preventivo e quello
consuntivo possono essere desunte informazioni
relative alla efficienza della gestione.
36
Redatto in base alle
spese sostenute
l’es. precedente
PREVENTIVO DI
GESTIONE
Relativo alla
gestione ordinaria
Ripartizione su base
millesimale ai singoli
condomini
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presente presentazione, ivi inclusa la riproduzione, rielaborazione, diffusione o distribuzione dei contenuti
stessi senza previa autorizzazione.
37
Può essere
comparativo con
l’esercizio
precedente
USCITE SUPERIORI ALLE ENTRATE
Un eccessivo scostamento tra detti valori
configura due ipotesi:
• Una previsione errata in sede di bilancio
preventivo;
• L’amministratore ha agito oltre i limiti
dell’autorizzazione concessa con conseguenti
responsabilità se le uscite non erano
necessarie o urgenti
38
GIACENZE CASSA
Se il bilancio consuntivo evidenzia tra le attività
un saldo cassa, l’amministratore potrebbe non
aver rispettato quanto previsto dall’art. 1129 c.c.
« … l’amministratore è obbligato a far transitare
le somme ricevute a qualunque titolo dai
condomini o dai terzi, nonché quelle a qualsiasi
titolo erogate per conto del condominio, su uno
specifico conto corrente, postale o bancario
intestato al condominio …»
39
GIACENZE CASSA
Se la cassa appare tra le passività si desume una
scorretta contabilizzazione in quanto la cassa
non può avere segno negativo
40
IL REGISTRO DI CONTABILTA ’
Sono annotati in ordine cronologico entro 30
giorni da quello dell’effettuazione i singoli
movimenti di entrata e di uscita.
41
IL REGISTRO DELL’ INVENTARIO
Anche se non obbligatorio come registro , è
consigliabile , al posto del semplice inventario
Il registro può essere suddiviso in due sezioni :
- nella prima i beni comuni di natura
immobiliare;
- nella seconda i beni di natura mobiliare.
42
IL REGISTRO DEL PORTIERE
Anche se non obbligatorio è consigliabile in cui
annotare:
- la data di assunzione;
- i giorni di permesso;
- i giorni di ferie;
- i richiami per inosservanze;
- gli ordini dati ;
- ecc.....
43
IL LIBRO UNICO DEL LAVORO
Obbligatorio nel caso di condominio con
dipendenti
44
IL LIBRO GIORNALE
In cui sono riportate le entrate e le uscite in
ordine cronologico.
45
SCHEDE DI ENTRATA
Per conoscere con esattezza i pagamenti di ogni
singolo condomino.
46
SCHEDE DI USCITA
Per conoscere le spese per ogni singola uscita
47
PEZZE DI APPOGGIO
Comprovanti i pagamenti e gli incassi
48
IL REGOLAMENTO DI
CONDOMINIO E LA CONTABILITA’
Ancora oggi non risultano ben definiti i principi
contabili che l’amministratore deve seguire per
assolvere alla funzione contabile.
Per sopperire a tale mancanza intervengono i
regolamenti di condominio che molto spesso
sanciscono alcuni obblighi per l'amministratore
in tema di contabilità.
49
IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E
LA CONTABILITA'
E' fondamentale che il revisore conosca il
regolamento del condominio chiamato a revisionare
al fine di valutare se l'amministratore ha impostato
una corretta gestione.
Il soggetto deputato a far rispettare il regolamento
del condominio è l'amministratore ed un suo
eventuale comportamento omissivo potrebbe portare
a gravi conseguenze giuridiche, come ad esempio ,
una azione di revoca o di responsabilità .
50
LA CONTABILITA'
Le norme di carattere contabile contenute in un
regolamento condominiale possono riguardare:
- il periodo di bilancio;
- l'obbligo di convocazione dell’assemblea entro un
periodo determinato;
- l'obbligo di presentazione annuale dei documenti
contabile;
- la funzione di controllo del consiglio di
condominio;
51
LA CONTABILITA'
- la funzione di controllo dei condomini;
- l'obbligo di tenuta dei registri contabili;
-l'obbligo di tenuta di un conto corrente
condominiale;
- l'obbligo di presentazione della dichiarazione
dei redditi dei sostituti d'imposta.
52

L`ATTIVITA` DEL REVISORE

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