relazione giurata di stima del valore del patrimonio

TRIBUNALE DI TORINO
FALLIMENTO: R.E.I.K.A. S.r.l.
Con sede in Torino – Via Baretti n. 9
Giudice Delegato: Dott. Bruno CONCA
Reg. fall.re: n. 180/2016
RELAZIONE DI STIMA
DEL RAMO D’AZIENDA “DIWAN CAFE’”
AVENTE AD OGGETTO L’ESERCIZIO
DELL’ATTIVITA’ DI
SOMMINISTRAZIONE DI ALIMENTI E
BEVANDE SITO IN TORINO VIA
BARETTI 15/C
Perito estimatore:
Giancarlo Botta, dottore commercialista.
Via G. Grassi n. 4 10138 Torino
Tel. 011.517.42.48 Fax 011.562.42.62
Mail: [email protected]
Pec. [email protected]
1
INDICE
1. INTRODUZIONE
pag.
3
1.1.
L’esperto
pag.
3
1.2.
Origine e finalità della stima
pag.
3
1.3.
Fonti di informazione
pag.
3
2. IL RAMO DI AZIENDA OGGETTO DI VALUTAZIONE
pag.
4
2.1.
Premessa
pag.
4
2.2.
Situazione giuridica attuale del ramo di azienda
pag.
6
2.3.
Immobile adibito a sede dell’attività
pag.
7
2.3.
Autorizzazioni amministrative
pag.
9
3. LA METODOLOGIA VALUTATIVA
pag.
10
3.1.
Considerazioni generali
pag.
10
3.2.
Il metodo di valutazione adottato
pag.
12
4. ASPETTI FISCALI
pag.
21
5. CONCLUSIONI
pag.
22
ALLEGATI
pag.
23
2
1. INTRODUZIONE
1.1. L’esperto
Il sottoscritto Giancarlo Botta, nato a Torino il 26 marzo 1962, dottore commercialista
con studio in Torino via Grassi n. 4, iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti e
degli Esperti Contabili di Ivrea – Pinerolo – Torino al n. 1.200, al Registro dei
Revisori Legali con il numero 7.662 ed all’albo dei consulenti tecnici del Giudice del
Tribunale di Torino, è stato designato esperto per la valutazione dei beni e
dell’azienda acquisita all’attivo fallimentare.
1.2. Origine e finalità della stima
Il Tribunale di Torino con sentenza del 12 maggio 2016, depositata in Cancelleria in
data 6 giugno 2016, ha dichiarato il fallimento della predetta società nominando
curatore il dott. Dario Dellacroce, con studio in Torino Via Antinori n. 6.
Il curatore del fallimento ha designato il sottoscritto al fine di determinare il valore di
mercato del ramo d’azienda corrente in Torino Via Baretti 15/C condotto in affitto e
acquisito all’attivo del fallimento della società R.E.I.K.A. S.r.l. attualmente esercitato
sotto l’insegna “Diwan Cafe’” ed avente ad oggetto l’attività di somministrazione di
alimenti e bevande tipologia 3 – bar con cucina.
La predetta nomina è stata autorizzata con provvedimento del G.D. Dott. Bruno Conca
in data 11 agosto 2016.
1.3. Fonti di informazione
 Verbale di inventario redatto in sede fallimentare;
 Contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con il signor
3
Pinto Davide Terenzio in data 1 aprile 2015;
 Contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con la signora
Maria Teresa Picollo in data 1 aprile 2009;
 Scrittura privata autenticata di affitto di ramo di azienda stipulato in
data 26 maggio 2015 con la Food & Drink Experience s.r.l. unico
socio;
 Copia Autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune di
Torino in data 1 marzo 2009;

Bilanci d’esercizio della società REIKA s.r.l. depositati presso
Ufficio del Registro delle Imprese di Torino relativi agli esercizi
2012-2013-2014 e situazione contabile esercizio 2015;
 Situazione contabile periodo dal 18 maggio 2015 al 31 dicembre
2015 della società affittuaria Food & Drink Experience s.r.l.;
 Situazione contabile periodo dal 1 gennaio 2016 al 18 maggio 2016
della società affittuaria Food & Drink Experience s.r.l.;
 Lettera di incarico a mediatore per la vendita dell’azienda.
2. IL RAMO DI AZIENDA OGGETTO DI VALUTAZIONE
2.1. Premessa
Il ramo di azienda oggetto della presente stima è costituito:
-
dai beni di proprietà della società fallita presenti all’interno dei locali di Via
Baretti 15/C ed elencati nell’inventario redatto successivamente alla
dichiarazione di fallimento;
4
-
dalla licenza commerciale rilasciata dal Comune di Torino per la
somministrazione di alimenti e bevande nei locali di Via Baretti n. 15/C.
La valutazione si riferisce esclusivamente al ramo d’azienda di Via Baretti n. 15/C, in
quanto all’altro ramo d’azienda sito in Via delle Rosine n.1/bis/F non può essere
attribuito alcun valore poiché l’autorizzazione n. EP/2013/00000498/S rilasciata in
data 19 settembre 2013 dal Comune di Torino per lo svolgimento di attività di
somministrazione di alimenti in tale locale è decaduta come da provvedimento
notificato in data 28 maggio 2016.
Il sottoscritto ha effettuato accesso nei locali di Torino Via Baretti n. 15/C in data 18
luglio 2016 alla presenza del curatore del fallimento e ha successivamente presenziato
alle operazioni di inventario redatte in data 20 settembre 2016. Le attrezzature, i
mobili, gli arredi e gli impianti ancora di proprietà della società fallita risultano
dall’inventario allegato alla presente e sono attualmente in uso al soggetto affittuario
dell’azienda (Allegato 1).
Come risulta dall’inventario nei locali dove viene svolta l’attività, parte delle
attrezzature, dell’arredo e in particolare il bancone bar risultano di proprietà
dell’affittuario di azienda e come tali vengono esclusi dalla presente valutazione.
Si allega alla presente la fattura da cui risulta in data 4 giugno 2015 l’acquisto da parte
della Food & Drink Experience s.r.l. del bancone acciaio colore – nero grigio di circa
metri 7,50 – 8,00 con acquario, frigo per lavastoviglie, n. 32 tavolini legno colorato e
metallo, n. 128 sedie metallo e legno. (Allegato 2).
5
2.2. Situazione giuridica attuale del ramo di azienda
In data 26 maggio 2015 con scrittura privata autentica Notaio Gabriele Gili di Torino
il ramo di azienda è stato affittato alla neo costituita Food & Drink Experience s.r.l,
con sede in Torino Via Belfiore n. 18, iscritta al Registro delle Imprese di Torino al n.
11343860018, legale rappresentante signora Claudia Daniela Morelli. (Allegato 3)
Il canone di affitto di azienda è stato fissato in euro 18.000,00 (diciottomila) annui,
oltre IVA con pagamento mensile di euro 1.500 (millecinquecento), oltre Iva.
La durata dell’affitto di azienda è di anni 6 (sei) con termine il 25 maggio 2021.
Tra le pattuizioni presenti nella scrittura privata si segnala la clausola con cui la
R.E.I.K.A. s.r.l., alla scadenza del contratto di affitto di azienda, ha riservato
all’affittuaria un’opzione di acquisto secondo la quale promette di cedere alla società
Food & Drink Experience s.r.l. con unico socio, qualora questa ne facesse richiesta, il
ramo di azienda commerciale per l’importo residuo di euro 30.000 (trentamila/00),
oltre Iva.
Dal punto di vista della valutazione dell’attività si fa osservare che la presenza del
contratto di affitto con la Food & Drink Experience consente di mantenere aperto il
locale e quindi di preservare l’avviamento aziendale, ma non costituisce limitazione
alla vendita a terzi del ramo di azienda.
A questo proposito la norma fallimentare contenuta nell’art. 79 L.F. dispone che il
fallimento non sia causa di scioglimento del contratto di affitto di azienda, ma
entrambe le parti possono recedere entro sessanta giorni.
Con specifico accordo del 18 luglio 2016 la Food & Drink Experience s.r.l. ha
riconosciuto alla procedura fallimentare il diritto di esercitare il recesso entro il
diverso termine di 150 giorni ovvero entro il 3/11/2016 dalla dichiarazione di
6
fallimento, rinunciando ad ogni eccezione in ordine al mancato rispetto del termine di
sessanta giorni previsto dalla norma.
Ne consegue che la procedura fallimentare è libera di sciogliersi dal contratto entro il
maggior termine sopra citato (Allegato 4).
2.3. Immobile adibito a sede dell’attività
I locali di Torino presso i quali viene esercitata l’azienda sono condotti in locazione e
sono detenuti in forza di due contratti ad uso commerciale stipulati con proprietari
diversi.
Si tratta di due locali contigui, uno con vetrina e ingresso da Via San Anselmo e
l’altro con vetrine e ingresso da Via Baretti.
A seguito dell’affitto di azienda, l’affittuario Food & Drink Experience s.r.l. ha
esercitato il diritto di subentro nei contratti relativi ai locali dove viene esercitata
l’attività.
Qui di seguito si riportano le principali pattuizioni contenute nei due contratti.
1. Contratto di locazione commerciale stipulato con il signor Pinto Davide
Terenzio avente ad oggetto l’immobile sito in Torino Via San Anselmo n. 21,
in data 1 aprile 2015, registrato telematicamente all’Ufficio delle Entrate di
Rivoli in data 13 aprile 2015, codice identificativo TTD15041316212667184.
(Allegato 5)
L’immobile risulta censito al Catasto Edilizio con i seguenti identificativi:
Foglio 1304, n. 303, sub. 39 zona 1, classe 5 categoria C/1, classe 5,
consistenza mq 21, superficie catastale 32 mq, rendita 446,84.
7
Il prezzo della locazione è fissato in euro 6.000 (seimila/00) annue da pagarsi
in 12 rate anticipate di euro 500 (cinquecento/00).
Il contratto prevede la possibilità della rivalutazione annuale del canone sulla
base del 75% dell’Indice Istat.
Il contratto è stato stipulato in data 01.04.2015 con durata di anni sei più sei,
quindi con prima scadenza nel 2021. Si rammenta in proposito che la
normativa sulle locazioni commerciali contenuta nella legge 27.7.1978 n. 392
all’art. 28 prevede che il locatore alla scadenza dei primi sei anni possa
esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i casi previsti
dall’art. 29. 1
La parte di locale con vetrine su Via Baretti è invece oggetto di un altro
contratto di locazione, come indicato in precedenza.
Si tratta del contratto stipulato in data 1 aprile 2009 con durata di anni 6 più
sei, quindi per effetto del primo rinnovo la scadenza si colloca nel 2021. Il
proprietario era la signora Picollo Maria Teresa, nata a Torino il 14 dicembre
1930, deceduta nell’anno 2015, alla quale sono subentrati gli eredi i signori
Monfrino Dario e Monfrino Ivana; il locale è censito al Catasto Edilizio
Urbano ai seguenti estremi Foglio 1304, n. 203, sub 42, categoria C/1, classe
1
28. Rinnovazione del contratto.
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo
dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti
ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene
disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18
mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la
facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i
termini ivi previsti.
8
5, consistenza 56 mq, superficie catastale 76 mq. Il prezzo della locazione
originario è di Euro 7.800 annui, da pagare in rate mensili di Euro 650.
(Allegato 6). Per questo secondo contratto, essendo intervenuto già il primo
rinnovo, alla scadenza il locatore potrà esercitare facoltà di diniego della
rinnovazione con semplice raccomandata nei termini senza necessità di
particolari condizioni.
1.4. Autorizzazioni amministrative
La R.E.I.K.A. s.r.l. risulta titolare dell’autorizzazione amministrativa rilasciata dal
Comune di Torino necessaria allo svolgimento dell’attività di somministrazione di
alimenti e bevande tipologia 3 – bar con cucina. Si tratta dell’autorizzazione rilasciata
dal Comune di Torino in data 1/3/2009 per l’esercizio di somministrazione di alimenti
e bevande in Torino Via Baretti n. 15/C, a seguito di comunicazione di subingresso
(Allegato 7).
L’attuale complesso aziendale è stato acquistato dalla R.E.I.K.A con scrittura privata
di cessione d’azienda del 23 febbraio 2009, autenticata dal Notaio Marco Valente
repertorio n. 58.643, raccolta 14.934 (Allegato 8).
Il sottoscritto per il tramite di proprio delegato ha accertato l’esistenza e la regolarità
delle autorizzazioni amministrative effettuando accesso presso gli uffici competenti
del Comune di Torino – Divisione Commercio- Settore Attività Economiche e di
Servizio
A seguito dell’affitto del ramo di azienda, la Food & Drink Experience s.r.l. ha
presentato agli Uffici competenti del Comune di Torino richiesta di subingresso
9
(Allegato 9), tuttavia da visura al Registro delle Imprese presso la C.C.I.A.A. di
Torino la pratica di subingresso non risulta essere andata a buon fine a livello
amministrativo, ma tale profilo è irrilevante ai fini valutativi (Allegato 10).
Qualora tale passaggio a livello amministrativo non venga regolarizzato nelle more
della vendita dell’attività, la licenza continuerà a rimanere in capo alla società
R.E.I.K.A. e con la vendita dell’azienda in sede fallimentare avverrà direttamente
l’intestazione delle autorizzazioni dalla società fallita all’acquirente dell’azienda.
In merito ai dehors le relative autorizzazioni per l’occupazione del suolo pubblico
sono state direttamente presentate e ottenute dalla Food & Drink Experience s.r.l. in
data 5 luglio 2016 (Allegato 11).
Risulta inoltre che la Food & Drink Experience s.r.l. ha registrato in data 26 giugno
2015 presso la Camera di Commercio di Torino il logo composto da scritta bianca
DIWAN su sfondo di numero due quadrati di colore bordeaux (Allegato 12).
3. LA METODOLOGIA VALUTATIVA
3.1. Considerazioni generali
Prima di procedere ad illustrare la metodologia valutativa adottata occorre
formulare alcune considerazioni:
-
I beni materiali presenti nei locali non sono tutti di proprietà della
società fallita, poiché come precedentemente indicato, a partire dalla
stipula del contrato di affitto di azienda, gran parte dell’utensileria è
stata sostituita e acquistata direttamente dalla società affittuaria, così
come alcuni beni mobili e arredi. Tra i beni non di proprietà della
società fallita si segnala in particolare il bancone del bar, il quale è
10
stato oggetto di procedura esecutiva mobiliare prima della
dichiarazione di fallimento con conseguente vendita sul posto e
aggiudicazione alla società affittuaria Food & Drink Experience
s.r.l.;
-
Il valore dell’attività è fondamentalmente determinato dalla licenza
commerciale detenuta per i locali di Torino Via Baretti n. 15/C
associata alla presenza dei due contratti di locazione dei locali sopra
descritti con durata residua sufficientemente lunga (4,5 anni per la
parte di locali di Via Baretti e 10,5 anni per Via S. Anselmo) con
canone di locazione mensile complessivo di circa Euro 1.150;
-
E’ noto che la collocazione di un locale nella zona di San Salvario
gode del notevole afflusso di presenze in orari serali soprattutto di
un pubblico giovane e quindi l’acquisto dell’azienda in Via Baretti
consente l’acquisizione di un’attività commerciale in una zona a
forte attrazione di pubblico;
-
Il locale, classificabile come cocktail bar, gode di una posizione
strategica, nel cuore di San Salvario, quartiere di Torino riqualificato
negli ultimi anni e divenuto uno dei principali centri di attrazione
della vita notturna torinese;
-
Il locale si presenta con uno stile moderno e innovativo che ben si
lega ai tratti caratteristici del quartiere di San Salvario, conservando
elementi che riconducono alla multietnicità e storia della zona da
poco riqualificata;
-
I locali destinati allo svolgimento dell’attività comprendono spazi
11
interni di circa 80 mq dotati di posti a sedere e superfici utilizzate
per la preparazione (cucina) di circa 8 mq; gli spazi esterni
comprendono un dehor di area di 21 mq su Via Baretti e di 5, 6 mq
su Via SAnselmo;
-
La licenza è sicuramente uno degli elementi chiave che
contribuiscono a formare l’avviamento di un’azienda commerciale,
pur non essendo l’unico perché altri fattori che possono influire
sullo stesso sono l’organizzazione, la professionalità del personale,
la reputazione testimoniata dai giudizi sul web che attribuiscono
notorietà al locale;
-
La liberalizzazione delle licenze commerciali in generale ha portato
a un ridimensionamento del valore economico delle stesse, ma nel
caso in oggetto si ritiene che esista un valore significativo di
avviamento considerata la collocazione strategica del locale, la
durata residua dei contratti di locazione sufficientemente lunga e
l’importo dei canoni di locazione.
3.2. Il metodo di valutazione adottato
Partendo dalla premessa che l’azienda oggetto di valutazione è costituita
sostanzialmente da beni materiali strumentali e da una licenza commerciale
si ritiene che il metodo valutativo più idoneo sia quello di tipo patrimoniale
complesso.
Con tale metodologia il valore dell’azienda corrisponde al patrimonio netto
rettificato aumentato del valore dell’avviamento.
12
Nel caso specifico trattandosi di complesso aziendale appartenente a
impresa fallita il patrimonio oggetto di compravendita è costituito solo da
attività, materiali e immateriali.
Diversamente, in condizioni di vendita ordinarie da una società in bonis,
andrebbero considerati sia gli elementi dell’attivo oggetto del ramo di
azienda sia le passività.
L’autorizzazione
amministrativa
rilasciata
dal
Comune
costituisce
nell’impresa commerciale un elemento tipico molto rilevante e, come tale
deve formare oggetto di una stima autonoma.
Nel caso in oggetto in particolare si può affermare che il concetto di
avviamento derivi e, in questo caso pressochè coincida, con quello del
valore della licenza.
La dottrina economica2 fa osservare che un elemento immateriale
extracontabile è suscettibile di autonoma valutazione quando soddisfa le
seguenti caratteristiche:
-
è stato oggetto di un significativo flusso di investimenti;
-
è trasferibile;
-
è all’origine di benefici economici aziendali.
Mentre nella valutazione in oggetto i primi due requisiti sono sicuramente
soddisfatti, in merito al terzo punto si potrebbe obiettare che manca nella
società fallita il requisito della redditività (almeno negli ultimi esercizi
2
Giorgio Pellati – Luigi Rinaldi Casi Svolti di Valutazione d’Azienda Edizioni Sole 24 Ore
pagg,250 e ss.
13
prima della dichiarazione di fallimento). Occorre però rilevare che spesso si
verifica che la licenza assuma valore anche se l’unità operativa che la
detiene ha subito degli squilibri economici e finanziari. Il subentro in
un’attività commerciale avviata attraverso l’acquisizione della licenza e il
conseguente subentro nei locali in cui è condotta l’attività è comunque il
principale strumento per il rapido raggiungimento di ragguardevoli livelli di
fatturato, e d’altronde nel caso in esame i dati economici dell’affittuarioanche se relativi a un periodo di tempo limitato- testimoniano l’esistenza di
un valore della licenza a prescindere dai risultati negativi conseguiti in
precedenza dalla società fallita.
Dall’acquisto dell’azienda oggetto della presente valutazione in sostanza
deriva la possibilità di operare in un luogo con ottime potenzialità
commerciali e la licenza ha quindi una considerevole valenza economica,
preservato in questo caso con l’affitto di azienda.
La valutazione delle immobilizzazioni materiali
Le immobilizzazioni tecniche vengono valutate secondo il costo di
riproduzione o di sostituzione, opportunamente rettificato in ragione
dell’uso e dell’obsolescenza.
Per i beni di proprietà della società fallita elencati in allegato si ritiene di
procedere con una valutazione complessiva e non atomistica.
Considerato il valore contabile residuo delle immobilizzazioni materiali e
considerato lo stato manutentivo delle stesse si ritiene congruo effettuare
una valutazione complessiva dei beni materiali formati da attrezzature,
14
impianti e mobili e arredo in un importo forfettario di Euro 10.000,00.
La valutazione della licenza commerciale
La valutazione della licenza è stata effettuata individuando un valore
intermedio all’interno di un intervallo ottenuto con l’applicazione di due
differenti metodi di valutazione.
Criterio della percentuale sul fatturato: con questo criterio il valore della
licenza è calcolato sulla base di una percentuale del fatturato. Il fatturato è
infatti un’espressione del valore della licenza e misura l’attitudine
dell’esercizio commerciale a richiamare clientela e conseguentemente a
produrre reddito.
Nell’effettuare la valutazione si è assunto come base un fatturato medio
relativo al periodo in cui ha operato la società fallita.
.
Dai bilanci della società fallita si sono desunti i fatturati degli esercizi dal
2010 all’anno 2014. Per tali esercizi risultano infatti depositati i bilanci
d’esercizio della società fallita (Allegati 13- 14-15).
I valori di fatturato risultanti dai bilanci sono i seguenti:
31/12/2010
Fatturato
230.401
31/12/2011
406.573
31/12/2012
509.775
31/12/2013
579.970
31/12/2014
485.224
Nell’anno 2015 poiché la società R.E.I.K.A è stata posta in liquidazione e il
ramo di azienda affittato alla Food & Drink Experience s.r.l., si ritiene che
si tratti di esercizio anomalo da non considerare nel calcolo. Così pure si
15
ritiene corretto escludere dal calcolo della media i valori agli estremi della
scala sopra illustrata, quindi non vengono considerati il dato più basso
presente nell’anno 2010 (230.401) e il dato più alto presente nell’anno 2013
(579.970).
La media di fatturato presa a base del calcolo è quindi la seguente:
ANNI ASSUNTI PER IL CALCOLO DELLA
MEDIA DEL FATTURATO
2011
2012
2014
Totale
406.573
509.775
485.224
1.401.572
Media del fatturato
467.191
Si tratta di un metodo prudenziale poiché esaminando i dati 2015 e 2016
forniti dalla società affittuaria, benchè riferiti a frazioni di anno, si rileva
come l’andamento del fatturato riferito al Diwan cafè presenti una ripresa su
valori decisamente soddisfacenti.
Per ragioni prudenziali si ritiene di attenersi ai soli dati della società fallita,
anche se i dati di vendita dell’affittuario fanno ritenere che possa essere
agevolmente raggiunto da un eventuale acquirente un livello di fatturato
superiore alla media assunta nel presente calcolo.
Nella valutazione del valore della licenza (avviamento) con il criterio della
percentuale sul fatturato si assume una percentuale variabile a seconda del
settore merceologico di appartenenza. In generale per i punti vendita di
ristorazione la percentuale assunta varia dal 30% al 60%.3
3
Giorgio Pellati – Luigi Rinaldi Casi Svolti di Valutazione d’Azienda Edizioni Sole 24 Ore
pagg,274 e ss.
16
Assumendo quindi un valore medio di fatturato di euro 467.191 e
applicando una percentuale del 30% si ottiene un valore attribuibile
alla licenza di Euro 140.157.
Stima del valore di avviamento secondo la redditività media
Ai fini della determinazione del valore di avviamento si ritiene di applicare
anche una seconda metodologia che ricalca con alcuni adattamenti quella
applicata dall’Agenzia delle Entrate per il calcolo del valore di avviamento
delle attività oggetto di cessione.
Si tratta in sostanza di adattare al caso in esame il metodo che viene
individuato nel D.P.R. 31.07.1960 n. 460 secondo cui:
Per le aziende e per i diritti reali su di esse, il valore dell’avviamento è
determinato sulla base degli elementi desunti dagli studi di settore, o in
difetto, sulla base della percentuale di redditività applicata alla media dei
ricavi accertati o, in mancanza dichiarati ai fini delle imposte sui redditi
negli ultimi tre periodi di imposta anteriori a quello in cui è avvenuto il
trasferimento moltiplicata per tre. La percentuale di redditività non può
essere inferiore al rapporto tra il reddito di impresa ed i ricavi accertati o,
in mancanza dichiarati ai fini delle imposte nel medesimo periodo…
(omissis)
Si tratta in altri termini della metodologia di calcolo del valore di
17
avviamento basata sull’applicazione della redditività applicata alla media
dei ricavi accertati negli ultimi tre esercizi moltiplicata per tre.
Si ritiene di utilizzare il metodo sopra descritto con alcuni adattamenti:
1. Si utilizzano i dati tratti dai bilanci civilistici e non dalle
dichiarazioni dei redditi. In particolare si assume a base di calcolo
della redditività una configurazione di reddito operativo e non il
reddito fiscale.
2. Non si possono nel caso in esame utilizzare i dati dei tre esercizi
precedenti la ipotetica cessione perché gli anni 2014 e 2015
appaiono anomali. Il 2014 per la presenza di una perdita anomala e
il 2015 perché è l’anno in cui viene affittata l’attività e messa in
liquidazione la società.
Si ritiene quindi di utilizzare tale metodo prendendo a base di calcolo il
periodo 2011-2013 rappresentativo di un periodo normale di attività dal
punto di vista gestionale.
MEDIA DEL FATTURATO NEL PERIODO
2011
2012
2013
Totale
Media del fatturato
406.573
509.775
579.970
1.496.318
498.773
MEDIA DEL MARGINE OPERATIVO LORDO
("EBIT A")
2011
28.870
18
2012
2013
Media del Margine operativo lordo
27.951
30.382
87.203
29.068
Il valore medio della redditività calcolato in Euro 29.068 applicato alla
media dei fatturati porta a un incidenza media approssimata per eccesso del
6% (29.068/498.773).
Con la tale metodologia si perviene ad un valore di avviamento
moltiplicando per tre il valore ottenuto applicando la percentuale di
redditività alla media dei ricavi dei tre periodi presi a base del calcolo.
Nel caso in oggetto applicando tale metodologia l’avviamento risulterebbe
pari a Euro 89.779 (6%*498.773*3).
In merito ai risultati sopra ottenuti con le due metodologie, il sottoscritto
ritiene che il calcolo dell’avviamento calcolato sulla base della redditività
media conduca a sottostimare l’effettivo valore di mercato dell’attività
oggetto della presente stima.
Ritiene
infatti
che
il
mercato
potrebbe
apprezzare
l’avviamento
commerciale in misura decisamente superiore, tenuto conto delle
caratteristiche dell’area e quindi della collocazione del locale, tuttavia si
decide di assumere un valore più contenuto rispetto al dato che scaturisce
dalla percentuale sul fatturato, per la ragione che si espone di seguito.
In una vendita di un’azienda “in bonis” le parti, dopo un’attenta
19
contrattazione, raggiungerebbero un accordo economico disciplinando i vari
profili legati alla presenza di beni di terzi, nonché al passaggio del personale
attualmente in capo all’azienda affittuaria, potendo quindi con certezza
valutare anche le tempistiche della riapertura del locale in seguito al cambio
di gestione. Nel caso della vendita da parte della procedura fallimentare - da
eseguirsi con le modalità della vendita competitiva- nel caso in cui
l’aggiudicatario risulti un terzo, posto che preventivamente il curatore dovrà
sciogliere il contratto di affitto di azienda, si possono ipotizzare incertezze
sulle tempistiche di riapertura dell’attività, questo per il possibile verificarsi
di situazioni di rallentamento legate anche alla presenza di beni di terzi e di
potenziali rivendicazioni sull’uso del nome Diwan oggi registrato dalla
società affittuaria.
Considerati quindi i valori di avviamento calcolati con le due metodologie
e, valutato quanto sopra esposto in merito a eventuali rallentamenti per la
riapertura del locale, si ritiene di assumere un importo compreso nella
“forbice” dei valori sopra individuati che vanno da un minimo di Euro
90.000 a un massimo di Euro 140.000, valore che si ritiene di individuare in
Euro 125.000 (Centoventicinquemila).
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4. ASPETTI FISCALI
La cessione di azienda (o di ramo di azienda) costituisce operazione non
soggetta ad Iva ai sensi dell’art. 2 del D.P.R. 633/72. L’atto di vendita è
invece soggetto ad imposta di registro, con aliquota proporzionale. Nel caso
di specie, in assenza di componenti immobiliare l’operazione è soggetta
all’aliquota del 3%.
L’atto di cessione, in quanto da redigere obbligatoriamente in forma di atto
pubblico o scrittura provata autenticata, richiederà l’intervento di un Notaio,
il cui nominativo verrà indicato dalla Procedura ed il cui onere verrà posto a
carico dell’acquirente, unitamente alle imposte d’atto e ad ogni altro onere e
tributo connesso alla vendita.
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5. CONCLUSIONI
A riepilogo di quanto esposto nei capitoli precedenti il sottoscritto perito
estimatore ritiene che il presumibile valore dell’azienda oggetto di esame
nell’ipotesi di prosecuzione dell’attività negli attuali locali ed in
considerazione degli elementi indicati e delle autorizzazioni amministrative
esistenti possa essere stimato in euro 135.000 (centotrentacinquemilamila),
di cui 10.000 per il valore delle immobilizzazioni materiali e 125.000 per
avviamento.
Dichiara di aver eseguito la presente stima secondo scienza e coscienza.
Torino, lì 4 ottobre 2016
Il perito estimatore
Giancarlo Botta
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ALLEGATI
Allegato 1: Verbale di inventario fallimentare
Allegato 2: Fattura serie S/1 n. 842 Ifir Piemonte vendita bancone bar
Allegato 3: Scrittura privata autenticata di affitto di ramo di azienda del 26
maggio 2015 stipulato con la Food & Drink Experience s.r.l. unico socio
autentica Notaio Gabriele Gili;
Allegato 4: Lettera- accordo datata 18 luglio 2016 della Food & Drink
Experience srl al curatore del fallimento con riconoscimento proroga
termine per scioglimento contratto di affitto di azienda.
Allegato 5: Contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con il
signor Pinto Davide Terenzio in data 1 aprile 2015;
Allegato 6: Contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con la
signora Maria Teresa Picollo 1 in data 1 aprile 2009;
Allegato 7: Copia comunicazione di sub ingresso e Autorizzazione
amministrativa rilasciata dal Comune di Torino alla R.E.I.K.A s.r.l. e
ricevuta di successiva variazione anagrafica presentata il 28/09/2011;
Allegato 8 : scrittura privata di cessione d’azienda del 23 febbraio 2009, autenticata
dal Notaio Marco Valente repertorio n. 58.643, raccolta 14.934.
Allegato 9: Copia comunicazione di subingresso presentata dalla società
affittuaria Food & Drink Experience s.r.l.
Allegato 10: Visura camerale della società affittuaria Food & Drink
Experience s.r.l. presso il Registro delle Imprese di Torino
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Allegato 11: Pratica n. 2016/40/4104 presentata da Food & Drink
Experience per occupazione spazio pubblico ( dehors)
Allegato 12: domanda n. 302015000028006 del 26 giugno 2015 Camera di
Commercio di Torino per registrazione logo DIWAN
Allegato 13-14-15: Bilanci d’esercizio della società REIKA s.r.l. depositati
presso Ufficio del registro delle Imprese di Torino anni 2012-2013-2014.
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