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CONTRATTI IN GENERE
MASSIME 2009 – 2010 – 2011 – 2012
Cassazione, sentenza 6 novembre 2012, n. 19105, sez. II civile
Contratti in genere - Scioglimento del contratto - Risoluzione del contratto - Per inadempimento - Diffida ad
adempiere - Fissazione di termine per adempiere inferiore a quindici giorni - Legittimità - Condizioni Congruità del termine - Necessità - Accertamento di competenza del giudice di merito - Sussistenza.
In tema di diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454, secondo comma, cod. civ., il termine assegnato al
debitore, cui è strumentalmente collegata la risoluzione di diritto del contratto, può essere anche inferiore a
quindici giorni, non ponendo detta norma una regola assoluta, purché tale minor termine risulti congruo per
la natura del contratto o secondo gli usi, costituendo, in ogni caso, l'accertamento della congruità del termine
giudizio di fatto di competenza del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se esente da errori
logici e giuridici.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1454 com. 2, Cod. Proc. Civ. art. 360
Massime precedenti Conformi: N. 9085 del 1990
Massime precedenti Difformi: N. 2089 del 1982, N. 542 del 1985
Massime precedenti Vedi: N. 5979 del 1994
* Cassazione sentenza 11 ottobre 2012 n. 17325, sez. III civile
Locazione – Prelazione del conduttore per la vendita – Vendita in blocco – Presupposti.
Si ha vendita in blocco, con esclusione del diritto di prelazione all'acquisto da parte del conduttore, anche nel
caso in cui il contratto non riguarda l'intero edificio in cui è compreso quello locato. È sufficiente che i vari
beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti non come una pluralità di immobili
casualmente appartenenti ad un unico proprietaria e ceduti ad un soggetto diverso da colui che conduce in
locazione, ma come un complesso unitario, costituente un quid differente dalla mera somma delle singole
unità immobiliari.
Riferimenti normativi: articoli 38 e 39 legge 392/1978.
Massime Precedenti: Cass. 301/1996; 8365/2000; 631/2004.
Cassazione, sentenza 5 giugno 2012, n. 9063, sez. II civile
Contratti in genere - Contratto preliminare (compromesso) - Forma e valore - Contratto definitivo - Natura
- Fonte unica dei diritti e delle obbligazioni per le parti - Fondamento - Disciplina del rapporto difforme da
quella prevista nel preliminare - Presunzione di conformità alla volontà dei contraenti - Configurabilità Limiti - Sopravvivenza delle pattuizioni contenute nel preliminare - Condizioni - Stipula di distinto accordo
contestuale al definitivo - Necessità - Onere della relativa prova - Spettanza.
Contratti in genere - Contratto preliminare (compromesso) - Contratto definitivo - Natura - Fonte unica dei
diritti e delle obbligazioni per le parti - Fondamento - Disciplina del rapporto difforme da quella prevista
nel preliminare - Presunzione di conformità alla volontà dei contraenti - Configurabilità - Limiti Sopravvivenza delle pattuizioni contenute nel preliminare - Condizioni - Stipula di distinto accordo
contestuale al definitivo - Necessità - Onere della relativa prova - Spettanza.
Qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo,
quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e
non mera ripetizione del primo, in quanto il contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina
può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente
previsto che essa sopravviva. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può,
nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - la quale deve risultare da atto scritto,
ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti
contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute
nel preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l'adempimento di detto distinto
accordo.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1230, 1351, 1372, 2697 e 2932
Massime precedenti Conformi: N. 2824 del 2003, N. 233 del 2007, N. 15585 del 2007
Massime precedenti Difformi: N. 8486 del 1987
Cassazione, sentenza 10 aprile 2012, n. 5692, sez. II civile
Contratti in genere - Requisiti (elementi del contratto) - Requisiti accidentali - Condizione - Condizione
sospensiva o risolutiva nell'interesse esclusivo di uno solo dei contraenti - Ammissibilità - Requisiti - Effetti Fattispecie in tema di compravendita condizionata all'esercizio di prelazione convenzionale attribuita a
terzi.
Le parti, nella loro autonomia contrattuale, possono pattuire una condizione sospensiva o risolutiva
nell'interesse esclusivo di uno soltanto dei contraenti, occorrendo al riguardo un'espressa clausola o, quanto
meno, una serie di elementi, idonei ad indurre il convincimento che si tratti di una condizione alla quale
l'altra parte non abbia alcun interesse. Ne consegue che la parte contraente, nel cui interesse è posta la
condizione, ha la facoltà di rinunziarvi sia prima, sia dopo l'avveramento o il non avveramento di essa, senza
che la controparte possa comunque ostacolarne la volontà.
(Nella specie, la S.C., in applicazione dell'enunciato principio, ha confermato la sentenza di merito, la quale
aveva escluso il carattere unilaterale della condizione risolutiva prevista in un contratto preliminare di
compravendita di un immobile, relativa alla mancata rinuncia da parte di terzi alla prelazione convenzionale
loro attribuita in precedenza sul medesimo bene, non ravvisando l'esclusivo interesse del promittente
acquirente rispetto alla pattuita condizione).
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1322, 1353 e 1355
Massime precedenti Conformi: N. 17059 del 2011
Massime precedenti Vedi: N. 24299 del 2006, N. 14938 del 2008, N. 19928 del 2008
Cassazione, sentenza 30 marzo 2012, n. 5160, sez. II civile
Contratti in genere - Contratto preliminare (compromesso) - Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere
il contratto - Domanda ex art. 2932 cod. civ. - Condizioni - Negozio unilaterale o altro atto o fatto
costitutivo "ex lege" dell'obbligo di contrarre - Configurabilità dell'esecuzione specifica - Sussistenza Fattispecie.
Il rimedio previsto dall'art. 2932 cod. civ., al fine di ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere
un contratto, è applicabile non solo nelle ipotesi di contratto preliminare non seguito da quello definitivo, ma
anche in qualsiasi altra fattispecie dalla quale sorga l'obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento
o la costituzione di un diritto, sia in relazione ad un negozio unilaterale, sia in relazione ad un atto o fatto dai
quali detto obbligo possa discendere "ex lege".
(Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, che aveva
negato l'esperibilità dell'azione ex art. 2932 cod. civ. fondata su una delibera consortile di assegnazione di un
capannone artigianale, ritenendola mancante dei requisiti minimi occorrenti per essere intesa come proposta
negoziale completa).
Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 2932
Massime precedenti Vedi: N. 6792 del 1987, N. 6206 del 1997, N. 7157 del 2004
Contratti in genere - Requisiti (elementi del contratto) - Forma scritta "ad substantiam" - Trasferimenti
immobiliari - Atto scritto diretto alla manifestazione della volontà contrattuale - Necessità - Dichiarazione
di quietanza (relativa a caparra) - Integrazione del requisito formale - Esclusione.
Obbligazioni in genere - Adempimento - Pagamento - Quietanza - Forma scritta "ad substantiam" - Atto
scritto diretto alla manifestazione della volontà contrattuale - Necessità - Dichiarazione di quietanza
(relativa a caparra) - Integrazione del requisito formale - Esclusione.
Nei contratti aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, ad integrare l'atto scritto, richiesto "ad
substantiam", non è sufficiente un qualsiasi documento, ma occorre che lo scritto contenga la manifestazione
di volontà di concludere il contratto e sia posto in essere dalle parti al fine specifico di manifestare tale
volontà. Ne consegue che non vale ad integrare la necessaria forma scritta una dichiarazione di quietanza
(nella specie, relativa al ricevimento di una caparra), la quale presuppone il contratto e dà la prova
dell'avvenuto pagamento, ma non pone in essere il contratto stesso.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1199 e 1350
Massime precedenti Conformi: N. 10649 del 1994, N. 12673 del 1997
Massime precedenti Vedi: N. 1356 del 1966, N. 3706 del 1994
* Cassazione, sentenza 30 marzo 2012, n. 5158, sez. II civile
Contratti che trasferiscono la proprietà di immobili – Atto scritto ad substantiam – Necessità – Prova –
Dichiarazione di quietanza – Sufficienza – Esclusione.
Ad integrare l'atto scritto, richiesto ad substantiam per i contratti che trasferiscono la proprietà di immobili,
non è sufficiente un qualsiasi documento, ma occorre che lo scritto contenga la manifestazione della volontà
di concludere il contratto e sia posto in essere al fine specifico di manifestare tale volontà, con l'effetto che
non vale ad integrare il contratto una dichiarazione di quietanza, che presuppone il contratto e dà la prova
dell'avvenuto pagamento, ma non pone in essere il contratto stesso.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 2932.
Massime precedenti Vedi: 7190/97; 2065/98; 3570/1968.
Contratti in genere - Requisiti (elementi del contratto) - Oggetto - Determinabilità - Contratto preliminare di
compravendita immobiliare - Contenuto - Riconoscimento del promittente venditore circa l'avvenuto
pagamento del prezzo - Implicita conferma della convenuta individuazione dell'oggetto dell'alienazione Configurabilità - Sufficienza ai fini della determinatezza dell'oggetto del contratto - Sussistenza.
Contratti in genere - Requisiti (elementi del contratto) - Oggetto - Determinatezza - Contratto preliminare di
compravendita immobiliare - Contenuto - Riconoscimento del promittente venditore circa l'avvenuto
pagamento del prezzo - Implicita conferma della convenuta individuazione dell'oggetto dell'alienazione Configurabilità - Sufficienza ai fini della determinatezza dell'oggetto del contratto - Sussistenza.
Vendita - Promessa di vendita - Contratto preliminare di compravendita immobiliare - Contenuto Riconoscimento del promittente venditore circa l'avvenuto pagamento del prezzo - Implicita conferma della
convenuta individuazione dell'oggetto dell'alienazione - Configurabilità - Sufficienza ai fini della
determinatezza dell'oggetto del contratto - Sussistenza.
In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, l'esigenza della determinatezza o almeno
della determinabilità dell'oggetto del contratto, sanzionata di nullità dall'art. 1418, secondo comma, in
relazione agli artt. 1346 e 1325, n. 3, cod. civ., è soddisfatta dalla dichiarazione, che nella scrittura abbia
fatto il promittente venditore, che il prezzo è stato pagato, nella specie mediante l'assunzione di tutte le spese
necessarie per la costruzione dell'edificio da alienare, essendo necessariamente implicito in tale
riconoscimento che anche la prestazione dovuta dal promissario compratore è stata consensualmente
individuata.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1325 n. 3, 1346, 1351 e 1418 com. 2
Massime precedenti Conformi: N. 3938 del 1983, N. 7848 del 1996
Massime precedenti Vedi: N. 6352 del 2010
Cassazione, sentenza 28 febbraio 2012, n. 2999, sez. III civile
Contratti in genere - Caparra - Confirmatoria - Risoluzione del contratto ex art. 1454 cod. civ. - Richiesta di
ritenzione della caparra o di restituzione del doppio ex art. 1385 cod. civ. - Ammissibilità - Fondamento Conseguenze.
La risoluzione di diritto del contratto per diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454 cod. civ., non preclude
alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l'esercizio
della facoltà di ottenere, secondo il disposto dell'art. 1385 cod. civ., invece del risarcimento del danno, la
ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, con la conseguenza che, sebbene spetti al giudice di
accertare che l'inadempimento dell'altra parte non sia di scarsa importanza, non è poi onere della parte
adempiente provare anche il danno nell'"an" e nel "quantum debeatur".
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1385, 1454 e 1455
Massime precedenti Vedi: N. 9314 del 2007, N. 21838 del 2010
Massime precedenti Vedi Sezioni Unite: N. 553 del 2009
* Corte d’appello di Firenze, sentenza 22 dicembre 2011, sez. II civile
Contratti - Locazione - Affitto di ramo d’azienda - Nozione, differenze, criteri distintivi - Ipotesi relativa ad
attività di gestione all’interno di un museo.
Ai fini della qualificazione di un contratto come affitto d’azienda e non locazione, occorre indagare sulla
effettiva volontà espressa dalle parti nel contratto, tenendo presente che nella locazione di immobile con
pertinenze, oggetto del contratto è l'immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione
prevalente rispetto agli altri beni, mentre nell'affitto l'oggetto del contratto è il complesso unitario dei beni
destinati alla attività produttiva; ne consegue che, la figura dell'affitto d'azienda ricorre anche quando il
complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica, ovvero al momento della
conclusione dello stesso non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente
organizzazione o dell'apporto di altri beni.
(Nella specie la Corte di Appello di Firenze, nel confermare la sentenza di primo grado, ha qualificato il
contratto come affitto di ramo d'azienda e non quale semplice locazione, ritenendo indicative in tal senso le
clausole che vietavano il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, disciplinavano la voltura delle licenze
e autorizzazioni e conferivano al locatore il potere di controllo sulla corretta gestione dell’attività all’interno
di un museo).
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1417, 1571, 2561 e 2562; Cod. Proc. Civ. artt. 156, 161, 287, 360 bis e
420; D.l. 07.02.1985, n. 12, art. 1.
Cassazione, sentenza 18 novembre 2011, n. 24325, sez. II civile
Contratti in genere - Requisiti (elementi del contratto) - Requisiti accidentali - Condizione - Pendenza Comportamento di buona fede delle parti - Disciplina dell'art. 1359 cod. civ. - Interesse contrario
all'avveramento della condizione - Configurabilità - Contenuto - Condizione potestativa mista - Estensione
della disciplina di cui all'art. 1359 cod. civ. - Configurabilità.
L'art. 1359 cod. civ., in forza del quale la condizione si ha per avverata se è mancata per causa imputabile
alla parte controinteressata al suo avveramento, non si riferisce solo a coloro che, per contratto, apparivano
avere interesse al verificarsi della condizione, ma anche ai comportamenti di chi in concreto ha dimostrato,
con una successiva condotta, di non avere più interesse al verificarsi della condizione, ponendo in essere atti
tali da contribuire a far acquistare al contratto un elemento modificativo dell'"iter" attuativo della sua
efficacia. Detta norma è applicabile anche alla c.d. condizione potestativa mista, il cui avveramento dipende
in parte dal caso e in parte dalla volontà di uno dei contraenti.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1353 e 1359.
Massime precedenti Conformi: N. 13457 del 2004.
Massime precedenti Vedi: N. 5492 del 2010.
Cassazione, sentenza 14 novembre 2011, n. 23728, sez. III civile
Negozi giuridici - Fiduciari - Contratto fiduciario di compravendita immobiliare - Obbligo di
ritrasferimento del bene a carico del fiduciario - Previa richiesta del fiduciante - Necessità - Esclusione Conseguenze - Inadempimento dell'obbligo anzidetto - Risarcimento del danno (in assenza di clausola
risolutiva espressa) - Sussistenza - Legittimazione sostanziale a disporre del bene in capo al fiduciario
inadempiente - Insussistenza.
Nel contratto fiduciario di compravendita immobiliare l'obbligo di ritrasferimento del bene deve essere
adempiuto dal fiduciario acquirente a prescindere dalla relativa eventuale richiesta da parte del fiduciante
venditore. Ne consegue che, in caso di inadempimento all'anzidetto obbligo, ove le parti non abbiano
stipulato al riguardo una clausola risolutiva espressa determinante la risoluzione dello stesso contratto di
trasferimento, il fiduciario è tenuto, ai sensi dell'art. 1218 cod. civ., al risarcimento del danno ed è privo di
legittimazione sostanziale a disporre del bene sia "inter vivos" che "mortis causa".
Massime precedenti Vedi: N. 1289 del 2000.
Cassazione, sentenza 6 ottobre 2011, n. 20445, sez. V civile
Contratti in genere - Scioglimento del contratto - Risoluzione del contratto - Per mutuo consenso - Necessità
di vizi funzionali della causa - Esclusione - Contratti con effetti reali - Effetto ripristinatorio retroattivo Possibilità - Fondamento - Adozione della forma scritta "ad substantiam" - Necessità.
Il mutuo dissenso costituisce un atto di risoluzione convenzionale (o un accordo risolutorio), espressione
dell'autonomia negoziale dei privati, i quali sono liberi di regolare gli effetti prodotti da un precedente
negozio, anche indipendentemente dall'esistenza di eventuali fatti o circostanze sopravvenute, impeditivi o
modificativi dell'attuazione dell'originario regolamento di interessi, dando luogo ad un effetto ripristinatorio
con carattere retroattivo, anche per i contratti aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali; tale effetto,
infatti, essendo espressamente previsto "ex lege" dall'art. 1458 cod. civ. con riguardo alla risoluzione per
inadempimento, anche di contratti ad effetto reale, non può dirsi precluso agli accordi risolutori, risultando
soltanto obbligatorio il rispetto dell'onere della forma scritta "ad substantiam".
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1350, 1372, 1453 e 1458.
Massime precedenti Vedi: N. 11840 del 1991, N. 4906 del 1998, N. 17503 del 2005.
Contratti in genere - Contratto preliminare (compromesso) - Mancata determinazione, negoziale o
giudiziale, della data di stipulazione del contratto definitivo - Regola dell'immediato adempimento Applicabilità - Sussistenza - Conseguenze - Protrazione dell'inattività delle parti per oltre dieci anni Estinzione del diritto all'anzidetta stipulazione per prescrizione - Configurabilità.
Il contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto ed il suo particolare oggetto,
cioè l'obbligo di concludere il contratto definitivo, non esclude che, ove non sia fissato un termine né in sede
convenzionale, né in sede giudiziale, sia applicabile, ai sensi dell'art. 1183 cod. civ., la regola dell'immediato
adempimento ("quod sine die debetur statim debetur"). Ne consegue che, a norma degli artt. 2934, 2935 e
2946 cod. civ., l'inattività delle parti, protrattasi per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del
contratto definitivo poteva essere fatto valere, comporta l'estinzione del diritto medesimo per prescrizione.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1183, 1351, 2932, 2934, 2935 e 2946.
Massime precedenti Conformi: n. 9086 del 1992.
Massime precedenti Vedi: n. 14276 del 1999, n. 14345 del 2009.
Contratti in genere - Contratto per persona da nominare - Effetti - Tra le parti originarie - Sussistenza Condizioni - "Electio amici" - Potere - Spettanza al solo soggetto che si è riservato tale facoltà - Rapporti
dell'altro contraente con il nominato - Condizioni e limiti.
Il contratto per persona da nominare è destinato a produrre effetti tra le parti originarie non solo in caso di
mancata dichiarazione di nomina, ma anche quando questa non venga validamente compiuta entro il termine
convenuto, ovvero quando l'"electio amici" sia inefficace per difetto di adesione o per mancanza di pregressa
valida procura da parte dell'eletto; peraltro, l'unico soggetto legittimato ad effettuare l'indicazione è colui il
quale si sia riservato tale facoltà nel contratto stesso, mentre l'altro contraente, fino a quando non abbia
notizia della dichiarazione di nomina e della relativa accettazione, non ha nessun rapporto con il soggetto
nominato.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1401, 1402 e 1405.
Massime precedenti Vedi: n. 3575 del 1985, n. 11296 del 1998, n. 6952 del 2000, n. 23066 del 2009.
Contratti in genere - Invalidità - Annullabilità del contratto - Per vizi del consenso (della volontà) - Errore
(rilevanza) - Preliminare di vendita di fondo inserito in piano di insediamento industriale (PPI) Annullabilità del contratto per dolo o per errore in relazione alla inedificabilità del fondo - Esclusione Fondamento - Conseguenze in tema di onere probatorio a carico del promissario acquirente.
La circostanza che un fondo, promesso in vendita come "edificabile", al momento della stipula del contratto
preliminare sia stato già inserito in un piano di insediamento industriale (PIP) non costituisce causa di
annullamento del contratto per dolo o per errore, sia perché l'inserimento nel suddetto piano non comporta di
per sé l'inedificabilità, sia perché non necessariamente un fondo inserito in quel tipo di strumento urbanistico
è destinato all'espropriazione. Ne consegue che è onere del promissario acquirente, che invochi
l'annullamento del preliminare, dimostrare che la P.A. non abbia consentito la richiesta edificazione sul
fondo, perché contrastante con le disposizioni relative all'attuazione del PIP.
Massime precedenti Vedi Sezioni Unite: n. 5900 del 1997.
Cassazione, sentenza 9 giugno 2011, n. 12634, sez. I civile
Contratti in genere - Contratto preliminare (compromesso) - Preliminare di vendita d'immobile - Consegna
della cosa prima del contratto definitivo - Pagamento anticipato del prezzo - Conseguenze - Anticipazione
dell'intero effetto traslativo - Esclusione - Accertamento di fatto - Criteri - Fattispecie in tema di revocatoria
fallimentare.
Nel contratto preliminare di vendita d'immobile, ancorché siano previsti la consegna del bene e il pagamento
del prezzo prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica di per sé l'anticipazione di tutti gli
effetti traslativi del contratto definitivo, se il giudice del merito, ricostruendo la comune intenzione delle parti
e valutando il loro comportamento anche successivo al contratto, accerti che trattasi di contratto preliminare
improprio, cioè con alcuni effetti anticipati, ma comunque senza effetto traslativo, in quanto la disponibilità
del bene ha luogo nella piena consapevolezza dell'altruità della cosa.
(Applicando detto principio, la S.C. ha escluso, in tema di revocatoria fallimentare esercitata ex art. 67,
comma primo, n. 1, legge fall. per sproporzione del prezzo fissato nel definitivo rispetto al valore del bene,
che la citata prospettazione del preliminare ad effetti anticipati sia anche solo in astratto compatibile con una
valutazione di congruità del prezzo, da riferirsi inammissibilmente ad un'epoca in cui l'effetto traslativo non
si è ancora verificato).
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1141, 1351 e 1362; Legge Falliment. art. 26.
Massime precedenti Vedi: n. 8796 del 2000.
Massime precedenti Vedi Sezioni Unite: n. 7930 del 2008.
Contratti in genere - Interpretazione - Comportamento complessivo dei contraenti - Posteriore alla
conclusione del contratto - Contratti soggetti alla forma scritta "ad substantiam" - Applicabilità del criterio
ermeneutico di cui all'art. 1362, secondo comma, cod. civ. - Esclusione.
Nei contratti soggetti alla forma scritta "ad substantiam", il criterio ermeneutico della valutazione del
comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla stipulazione del contratto stesso, non può
evidenziare una formazione del consenso al di fuori dello scritto medesimo.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1350 e 1362 c. 2.
Contratti in genere - Effetti del contratto - Rispetto ai terzi - Erede del venditore - Sua assimilabilità al
"terzo" e conseguente applicazione degli artt. 2704 e 2644 cod. civ. - Esclusione - Fondamento Conseguenze in tema di opponibilità dell'atto di disposizione compiuto in vita dal "de cuius".
L'erede, continuando la personalità del "de cuius", diviene parte del contratto concluso dallo stesso, per cui
egli resta vincolato al contenuto del contratto medesimo, ancorché questo non sia stato trascritto. Pertanto,
l'opponibilità dell'acquisto di un immobile nei confronti dell'erede del venditore si sottrae, oltre che alle
regole dell'art. 2704 cod. civ. in tema di certezza della data della scrittura privata, anche alle disposizioni
dell'art. 2644 cod. civ., circa gli effetti della trascrizione nel rapporto con l'altro acquirente del bene, per cui
la trascrizione dell'acquisto "mortis causa" operato dall'erede, ai sensi dell'art. 2648 cod. civ., prima della
trascrizione dell'atto di disposizione compiuto in vita dal "de cuius", vale soltanto agli effetti della continuità
delle trascrizioni. Conseguentemente, l'erede non può eccepire l'anteriorità della trascrizione del suo
acquisto, al fine di rendere a lui inopponibile l'atto di disposizione a favore dei terzi compiuto, in vita, dal "de
cuius".
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1350, 2644, 2648 e 2704.
Cassazione, sentenza 24 maggio 2011, n. 11391, sez. II civile
Contratti in genere - Invalidità - Nullità del contratto - Contratto preliminare - Artt. 17 e 40 della legge n.
47 del 1985 - Applicabilità - Esclusione - Nullità ex art. 15 legge n. 10 del 1977 - Condizioni.
Al contratto preliminare di una compravendita non possono trovare applicazione tanto l'art. 17, quanto l'art.
40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, che, pur nella diversa formulazione, disciplinano entrambi
esclusivamente fattispecie di contratti ad effetti reali. All'anzidetto contratto preliminare è, invece,
applicabile l'art. 15 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, il quale prevede la nullità degli atti giuridici, aventi
ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, salvo che dagli stessi risulti che l'acquirente era
a conoscenza della mancata concessione e che tale conoscenza risulti formalmente dall'atto della cui nullità si
discute.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1351 e 2932; Legge 28/01/1977 n. 10 art. 15; Legge 28/02/1985 n. 47
artt. 17 e 40.
Cassazione, sentenza 13 maggio 2011, n. 10687, sez. II civile
Contratti in genere - Contratto preliminare (compromesso) - Termine per la stipulazione del definitivo Indicazione espressa nel preliminare - Avvenuta scadenza - Azione di esecuzione in forma specifica Condizioni - Previa diffida ad adempiere esercitabile dalla parte non inadempiente - Necessità - Esclusione
- Fondamento.
Obbligazioni in genere - Adempimento - Tempo dell'adempimento - Contratto preliminare di vendita
immobiliare - Scadenza del termine pattuito per la stipula del definitivo - Azione di esecuzione in forma
specifica - Condizioni - Previa diffida ad adempiere intimata dalla parte non inadempiente - Necessità Esclusione - Fondamento.
In tema di inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare contenente un termine,
non rispettato alla scadenza, per la stipulazione del definitivo, l'esercizio dell'azione di esecuzione in forma
specifica, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., dell'obbligo di concludere il medesimo, non presuppone
necessariamente la natura essenziale di detto termine, né la previa intimazione di una diffida ad adempiere
alla controparte, essendo sufficiente la sola condizione oggettiva dell'omessa stipulazione del negozio
definitivo che determina di per sé l'interesse alla pronunzia costitutiva, a prescindere da un inadempimento
imputabile alla controparte stessa.
Cassazione, sentenza 14 aprile 2011, n. 8504, sez. II civile
Contratti in genere - Scioglimento del contratto - Risoluzione del contratto - per mutuo consenso - Contratto
di trasferimento della proprietà immobiliare - Scioglimento per mutuo consenso - Forma scritta "ad
substantiam" - Necessità.
Lo scioglimento per mutuo consenso di un contratto di trasferimento della proprietà immobiliare, per il quale
la legge richiede la forma scritta a pena di nullità, deve anch'esso risultare da atto scritto.
Massime precedenti Conformi: n. 2040 del 1997, n. 4906 del 1998.
Cassazione, sentenza 4 ottobre 2010, n. 20576, sez. I civile
Contratti – Requisiti (elementi del contratto) - Causa - Motivo - Illecito - Nozione - Intento delle parti di
recare pregiudizio a terzi - Motivo illecito - Configurabilità - Limiti - Fattispecie.
Il motivo illecito che, se comune e determinante, determina la nullità del contratto, si identifica con una
finalità vietata dall'ordinamento perché contraria a norma imperativa, ai principi dell'ordine pubblico o del
buon costume, ovvero poiché diretta ad eludere, mediante detta stipulazione, una norma imperativa. Pertanto,
l'intento delle parti di recare pregiudizio ad altri - quale quello di attuare una frode ai creditori, di vanificare
un'aspettativa giuridica tutelata o di impedire l'esercizio di un diritto - non è illecito, ove non sia
riconducibile ad una di tali fattispecie, non rinvenendosi nell'ordinamento una norma che sancisca in via
generale (come per il contratto in frode alla legge) l'invalidità del contratto in frode dei terzi, per il quale,
invece, l'ordinamento accorda rimedi specifici, correlati alle varie ipotesi di pregiudizio che essi possano
risentire dall'altrui attività negoziale.
(Principio applicato in fattispecie di pegno di titoli costituito con un terzo finalizzata ad arrecare pregiudizio
ai creditori fallimentari).
Massime precedenti Conformi Sezioni Unite: n. 10603 del 1993.
I) Contratti in genere – Requisiti (elementi del contratto) – Accordo delle parti – Condizioni generali di
contratto – Necessità di specifica approvazione scritta – Clausole vessatorie ed onerose - Caparra
confirmatoria e penitenziale - Clausola che prevede l'obbligo di corrispettivo per il recesso e
l'inadempimento - Natura vessatoria - Esclusione - Obbligo di specifica approvazione - Esclusione.
In materia contrattuale le caparre, le clausole penali ed altre simili, con le quali le parti abbiano determinato
in via convenzionale anticipata la misura del ristoro economico dovuto all'altra in caso di recesso o di
inadempimento, non avendo natura vessatoria, non rientrano tra quelle di cui all'art. 1341 cod. civ. e non
necessitano, pertanto, di specifica approvazione.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1341, 1342, 1373, 1385 e 1386.
II) Contratti in genere – Scioglimento del contratto – Recesso unilaterale - Art. 1373, terzo comma, cod. civ.
- Recesso dietro corrispettivo - Finalità simile a quella della caparra penitenziale - Esercizio del recesso Valutazione sulla addebitabilità - Necessità - Esclusione - Condanna al pagamento della somma - Obbligo
per il giudice - Sussistenza.
L'istituto della c.d. "multa penitenziale" previsto dall'art. 1373, terzo comma, cod. civ., assolve - non
diversamente dalla caparra penitenziale di cui all'art. 1386 cod. civ., nella quale il versamento avviene
anticipatamente - alla sola finalità di indennizzare la controparte nell'ipotesi di esercizio del diritto di recesso
da parte dell'altro contraente; ne consegue che in tali casi, poiché non è richiesta alcuna indagine
sull'addebitabilità del recesso, diversamente da quanto avviene in tema di caparra confirmatoria o di
risoluzione per inadempimento, il giudice deve limitarsi a prendere atto dell'avvenuto esercizio di tale diritto
potestativo da parte del recedente e condannarlo al pagamento del corrispettivo richiesto dalla controparte.
Massime precedenti Vedi: n. 11946 del 1993, n. 12860 del 1993, n. 1183 del 2007.
* Cassazione, sentenza 5 marzo 2010, n. 5426, sez. II civile
Contratto – Compravendita immobiliare - Nullità – Frode alla legge – Divieto di patto commissorio.
Sono affetti da nullità, ex art. 1344 c.c. per frode alla legge, in quanto finalizzati alla violazione o elusione
del divieto, previsto dalla norma imperativa di cui all’art. 2744 c.c., tutti quei negozi, pur di per sé
astrattamente leciti, o quelle operazioni negoziali, anche complesse, concretamente rispondenti, pur in
assenza di formale costituzione di una garanzia ipotecaria o pignoratizia, alla finalità di attribuire al creditore
la facoltà di acquisire in proprietà al di fuori dei casi di concordata datio in solutum successiva
all’inadempimento, per l’ipotesi di mancato pagamento di un mutuo, erogato, novato o prorogato, un bene
appartenente al debitore, così tenuto a sottostare alla volontà della controparte. In siffatti casi, nei quali il
debitore abbia accettato preventivamente la possibilità dell’alienazione del bene di sua proprietà costituito in
sostanziale garanzia, per l’ipotesi di sua inadempienza, venendo a mancare le finalità tipiche di scambio a
parità di condizioni, connotanti il contratto di compravendita, e risultando anche compromesso il principio
della par condicio creditorum, vertesi in ipotesi di causa illecita, inficiante il negozio o l’operazione
negoziale conclusa, anche nelle ipotesi di trasferimento del bene al creditore da parte di un terzo e non
direttamente del debitore, o di patto commissorio occulto avente ad oggetto immobili di proprietà di terzi,
assumenti la figura di venditori a garanzia del debito altrui.
(Nella specie si è trattato di un’operazione posta in essere con il rilascio di una procura irrevocabile a
vendere, anche a sé stessa e con dispensa dal rendiconto, ad una società, di cui era esponente principale la
moglie di un notaio, e di successiva compravendita, ancorché non affetta quest’ultima da simulazione
assoluta, che dissimulava un patto vietato dall’art. 2744 c.c., essendo stata finalizzata a consentire il
trasferimento del bene dei debitori in conseguenza della mancata estinzione del debito contratto da alcuni
soggetti nei confronti del suddetto notaio, a garanzia di un precedente finanziamento da questi erogato ad una
società immobiliare).
Cassazione, sentenza 26 gennaio 2010, n. 1562, sez. II civile
Contratti in genere – Contratto preliminare (compromesso) – Esecuzione specifica dell’obbligo di
concludere il contratto - Difformità non sostanziali del bene da trasferire rispetto a quello oggetto del
preliminare - Esperibilità dell'azione ex art. 2932 cod. civ. - Contestuale richiesta di eliminazione delle
difformità o di riduzione del prezzo - Ammissibilità.
In materia di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la condizione di identità della cosa
oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non va intesa nel senso di una rigorosa
corrispondenza, ma nel senso che deve essere rispettata l'esigenza che il bene da trasferire non sia
oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso; pertanto, in presenza di
difformità non sostanziali e non incidenti sull'effettiva utilizzabilità del bene ma soltanto sul relativo valore,
il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o
dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica
dell'obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell'art. 2932 cod. civ., chiedendo cumulativamente
e contestualmente l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo.
Contratti in genere – Cessione del contratto – In genere (nozione, caratteri distinzione) - Oggetto Trasmissione del complesso unitario delle situazioni attive e passive inerenti al rapporto contrattuale Necessità - Mancata integrale esecuzione delle prestazioni poste a carico delle parti - Conseguenze Fattispecie.
Poiché, ai sensi dell'art. 1406 cod. civ., oggetto della cessione del contratto è la trasmissione del complesso
unitario delle situazioni giuridiche attive e passive che derivano per ciascuna delle parti dalla conclusione del
contratto, ai fini della sua configurazione occorre che le relative prestazioni non siano state interamente
eseguite, giacché, in tal caso, non è possibile la successione di un soggetto ad un altro nel medesimo rapporto
che caratterizza la cessione del contratto. Ne consegue che, nell'ipotesi in cui sia stata già eseguita alcuna
delle prestazioni incombenti alle parti, potrebbe semmai verificarsi la cessione del credito o del diritto alla
controprestazione ovvero l'accollo del debito maturato in ordine alla prestazione già eseguita dall'altra parte e
non invece la cessione del contratto.
(Nella specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che, contrariamente al principio enunciato,
aveva ritenuto configurabile la cessione di un contratto preliminare di compravendita malgrado fosse già
intervenuto il totale pagamento del prezzo al momento della stipula del preliminare stesso da parte del
promissario acquirente).
Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1260, 1273 e 1406.
Contratti in genere – Contratto preliminare (compromesso) – Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere
il contratto - Sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. - Regolamentazione del medesimo assetto di interessi
- Necessità - Conseguenze - Pluralità di promissari acquirenti di immobile - Assenza di specificazione delle
quote loro spettanti - Attribuzione del bene, in sede di esecuzione in forma specifica, in parti uguali ed
indivise - Necessità - Patti di diversa ripartizione intervenuti tra i soli promissari acquirenti - Rilevanza ai
sensi e per gli effetti di cui al citato art. 2932 - Esclusione.
In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., posto
che la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di
collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, la sentenza che tiene luogo del contratto
definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il
medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità
di introdurvi modifiche. Ne consegue che, in assenza di specificazione delle quote spettanti a più promissari
acquirenti di un immobile, l'esecuzione in forma specifica del relativo contratto preliminare di
compravendita comporta l'attribuzione del bene in parti uguali ed indivise, in virtù dell'applicazione, in via
analogica, del principio generale espresso dal primo comma dell'art. 1101 cod. civ., mentre eventuali
pattuizioni estranee al contenuto del contratto preliminare intervenute tra i promissari acquirenti circa una
eventuale diversa ripartizione del bene assumono esclusivo rilievo nei loro rapporti interni, senza spiegare
effetti in sede di esecuzione in forma specifica.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1101, c. 1 e artt. 1351 e 2932
Cassazione, sentenza 28 dicembre 2009, n. 27399, sez. II civile
Contratti in genere – Rappresentanza – Contratto concluso dal falso rappresentante (rappresentanza senza
poteri) – Ratifica - Negozio concluso da "falsus procurator" - Invalidità - Esclusione - Ratifica - Atto
unilaterale ricettizio - Forma - Effetti retroattivi - Configurabilità.
Il negozio compiuto dal "falsus procurator" non è invalido, ma soltanto "in itinere", ovvero a formazione
successiva, sicché il "dominus" può ratificare e fare propri gli effetti del negozio concluso in suo nome con
effetti retroattivi. La ratifica è una dichiarazione di volontà unilaterale, che deve rispettare la forma prescritta
per il contratto concluso dal "falsus procurator", ed ha carattere ricettizio, richiedendo, per produrre effetto,
la notifica o la comunicazione all'altro contraente.
Massime precedenti Vedi: n. 14944 del 2001, n. 24371 del 2006, n. 24571 del 2006.
Cassazione, sentenza 14 dicembre 2009, n. 26174, sez. II civile
Contratti in genere – Requisiti (elementi del contratto) – Forma – Scritta – “Ad substantiam” – In genere Prova dell'esistenza del negozio - Produzione in giudizio della scrittura - Necessità - Ammissione delle parti
in ordine all'esistenza del negozio - Irrilevanza.
Per i negozi giuridici per i quali la legge prescrive la forma scritta "ad substantiam", la prova della loro
esistenza e dei diritti che ne formano l'oggetto richiede necessariamente la produzione in giudizio della
relativa scrittura, che non può essere sostituita da altri mezzi probatori e neanche dal comportamento
processuale delle parti, che abbiano concordemente ammesso l'esistenza del diritto costituito con l'atto non
esibito.
Cassazione, sentenza 30 ottobre 2009, n. 23066, sez. II civile
Contratti in genere – Contratto per persona da nominare – In genere - Posizione del terzo nominato Assunzione retroattiva di obblighi e diritti - Nomina del terzo e dichiarazione di accettazione dello stesso Forma - Comunicazione all'altro contraente.
Nel contratto per persona da nominare, soltanto a seguito dell'esercizio del potere di nomina il terzo subentra
nel contratto e, prendendo il posto della parte originaria, acquista i diritti ed assume gli obblighi correlativi
nei rapporti con l'altro contraente, con effetto retroattivo, dovendo, quindi, considerarsi fin dall'origine unica
parte contraente contrapposta al promittente. A tal fine, posto che la dichiarazione di nomina e l'accettazione
del terzo devono rivestire la stessa forma del contratto - nella specie, preliminare di vendita di bene immobile
- è sufficiente che all'altro contraente pervenga una comunicazione scritta indicante la chiara volontà di
designazione del terzo, in capo al quale deve concludersi il contratto, e la sua accettazione; quanto, poi, a
quest'ultima dichiarazione, la stessa può risultare anche dall'atto introduttivo del giudizio promosso dal terzo
nei confronti dell'altro contraente.

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