prezzo marginale - Collegio dei Geometri di Siena

Le valutazioni immobiliari secondo gli International
Valuation Standards e le Linee Guida ABI
Il Market Comparison Approach
(M.C.A.)
Siena, 21-22 Maggio 2015
Il Market Comparison Approach (comunemente
richiamato con l’acronimo M.C.A.) è, fra i vari
procedimenti di stima riconducibili al metodo del
confronto di mercato, quello che fornisce un dato
finale (valore di stima atteso) forse tra i più attendibili.
Si tratta infatti di un procedimento di stima di tipo
“induttivo”, ovvero che consente di ridurre al minimo
le differenze che, comunemente, contraddistinguono i
soggetti comparabili ed il soggetto di stima.
Tale peculiarità fornisce quindi al valutatore la
possibilità di individuare il più probabile valore di
mercato di un immobile anche in presenza di pochi
dati di mercato, condizione che normalmente
impedisce la costruzione di un campione statistico
significativo ed attendibile.
Al fine di poter applicare in modo corretto e coerente
tale metodologia estimativa, oltre ad aver individuato
un numero sufficiente di soggetti comparabili, devono
essere raccolte in modo puntuale e preciso le
caratteristiche degli immobili di confronto..
Le caratteristiche dei soggetti comparabili e del
soggetto di stima possono essere così suddivise:
scala CARDINALE → esprime una caratteristica in base alla sua
quantificazione numerica (es. superfici principali ed accessorie di
una unità immobiliare);
scala ORDINALE → esprime specifiche caratteristiche ordinate in
base al loro livello(es. stato di manutenzione scadente-mediobuono);
scala NOMINALE → esprime la presenza o meno di una
caratteristica e/o la sua rilevanza/percezione (es. panoramicità);
scala ad INTERVALLI → esprime la distanza (quasi sempre
economica) tra due classi di una scala ordinale, attribuendo alla
distanza un valore cardinale;
E’ facilmente intuibile come tutte le caratteristiche, a
prescindere dalla scala all’interno della quale vengono
“catalogate”, contribuiscono comunque a determinare
il prezzo dei soggetti comparabili e,
conseguentemente, del soggetto di stima.
Anche (e soprattutto) in ragione di quest’ultima
circostanza è necessario individuare il prezzo unitario
di ciascuna caratteristica, comunemente definito
come PREZZO MARGINALE.
Infatti, secondo il C.d.V.I. “il prezzo marginale di una
caratteristica immobiliare esprime la variazione del
prezzo di mercato di un immobile al variare della
caratteristica”.
Pertanto, riuscendo ad individuare le singole
componenti che concorrono alla formazione del
prezzo, così come il valore unitario di ognuna di esse,
è possibile attuare il procedimento induttivo prima
citato, individuando gli “aggiustamenti” ai prezzi dei
soggetti comparabili e, conseguentemente, i “prezzi
corretti” degli immobili di confronto.
In pratica, volendo esplicitare ulteriormente il
concetto, a margine dei passaggi di seguito elencati il
prezzo pagato per l’acquisto di ognuno dei soggetti
comparabili presi a confronto viene corretto in
relazione alle caratteristiche del soggetto di stima.
1) Compilazione della TABELLA DATI.
E’ il primo ed obbligatorio passaggio da fare. Si tratta,
sostanzialmente, di riassumere in forma tabellare
quanto rilevato nel corso dell’indagine di mercato.
Comparabile A
Comparabile B
----------
Prezzo
€ 205.000,00
€ 205.000,00
----------
Soggetto
Data (1)
10
6
----------
0
Rapporto Mercantile
Superficie principale
98,50
72,68
----------
86,24
1
Superficie autorimesse
27,45
14,49
----------
0,00
0,50
0,40
Superficie box auto
0,00
0,00
----------
0,00
Superficie posti auto
0,00
0,00
----------
0,00
0,20
Superficie resedi
0,00
18,19
----------
331,00
0,15/0,02/0,05 (2)
Superficie soffitte
0,00
0,00
----------
0,00
0,15
Sup sottotetto/mansarda
0,00
27,25
----------
0,00
0,75
Superficie cantine
0,00
0,00
----------
1,36
0,20
Superficie terrazze
0,00
0,00
----------
0,00
0,25
Superficie loc. accessori
0,00
0,00
----------
0,00
0,80
Superficie loc. tecnici
0,00
0,00
----------
0,00
0,15
Superficie "commerciale"
fabbricato
Superficie "commerciale"
resedi
Superficie commerciale
complessiva
Livello di piano
112,23
100,37
----------
86,51
0,00
2,73
----------
15,45
112,23
103,10
----------
101,96
0
0
----------
0
0
0
----------
0
1
30
30
3
1
20
20
2
-------------------------------------
1
30
30
3
(edificio con ascensore)
Livello di piano
(edificio senza ascensore)
Servizi igienici
Vetustà servizi igienici
Vetustà degli impianti
Stato di manutenzione (3)
Riferimenti Comparabile 1
Atto di compravendita a rogito del Notaio Antonella Cocchia, Rep. 4257/2721.
Riferimenti Comparabile 2
Atto di compravendita a rogito del Notaio Vieri Grillo, Rep. 192477/10921.
(1)
Il saggio di interesse annuo utilizzato per il calcolo del prezzo marginale della caratteristica, ove
presente/reperita, viene assunto pari al
(2)
Riferimenti Comparabile 3
2,00%
Il rapporto mercantile 0,15 viene utilizzato per la conversione in superficie commerciale di tutte le pertinenze esterne aventi superfici minori o
uguali a quella dei vani principali del comparabile/soggetto. La superficie eccedente a tale limite viene convertita in superficie commerciale
applicando il rapporto mercantile 0,02.
L’ulteriore eccedenza viene calcolata applicando un rapporto mercantile pari allo 0,5%
(3)
1=ottimo (ristrutturazione recente); 2=sufficiente (ristrutturazione eseguita negli ultimi 15 anni); 3=mediocre (nessuna ristrutturazione da oltre 15 anni)
N.B. L'indicazione del valore "0" in uno o più campi della "TABELLA DATI" sta a significare l'assenza della corrispondente caratteristica nel
comparabile e/o nel soggetto, oppure l'oggettiva impossibilità di reperire tali specifici dati all'interno delle banche dati utilizzate per l'individuazione dei
comparabili.
Una volta acquisiti i dati dei soggetti comparabili può essere utile
eseguire un primo “aggiustamento” dei prezzi di mercato, con
riferimento alle sole caratteristiche qualitative.
Così facendo, gli aggiustamenti successivi saranno relativi alle sole
caratteristiche quantitative (es. superfici).
Pertanto, è necessario procedere con il calcolo dei primi PREZZI
MARGINALI, relativi alla data ed alle caratteristiche qualitative.
PREZZO MARGINALE DATA – SEGNO ATTESO NEGATIVO
PREZZO MARGINALE VETUSTÀ SERVIZI IGIENICI – SEGNO ATTESO NEGATIVO
prezzo del soggetto comparabile x (saggio annuo/12)
costo / vita utile
Comparabile A = €. 205.000 x (0.02/12) = €. 341,67
Costo/valore servizio igienico (a corpo) = …………
Comparabile B = €. 205.000 x (0.02/12) = €. 341,67
Vita utile = …………………………………………. 30 anni
€. 6.000,00
Prezzo marginale = €. 6.000,00 / 30 = €. 200,00
PREZZO MARGINALE VETUSTÀ IMPIANTI TECNOLOGICI – SEGNO ATTESO NEGATIVO
PREZZO MARGINALE STATO DI MANUTENZIONE – SEGNO ATTESO NEGATIVO
costo / vita utile
scala ad intervalli
Costo/valore impianti (a corpo) = ………………….
€. 30.000,00
Vita utile = …………………………………………. 30 anni
Prezzo marginale = €. 30.000,00 / 30 = €. 1.000,00
Intervallo da mediocre a sufficiente (a corpo) = …..
€. 15.000,00
Intervallo da sufficiente a ottimo (a corpo) = ...........
€. 15.000,00
Di conseguenza, la prima TABELLA DI VALUTAZIONE sarà la seguente:
Parametro di moltiplicazione del prezzo marginale = Quantità soggetto - quantità comparabile (vedi Tabella Dati)
Aggiustamento = Parametro di moltiplicazione x prezzo marginale x segno atteso
Caratteristica
Comparabile A
Comparabile B
Prezzo
€ 205.000,00
€ 205.000,00
Data
- € 3.416,67
- € 2.050,00
Vetustà dei servizi igienici
€ 0,00
- € 2.000,00
Vetustà degli impianti
€ 0,00
- € 10.000,00
Stato di manutenzione
€ 0,00
- € 15.000,00
PREZZI CORRETTI
€. 201.583,33
€. 175.950,00
A margine della prima tabella di valutazione è utile introdurre un altro
concetto fondamentale dell’M.C.A., quello relativo al così detto SEGNO
ATTESO.
Tale specifico aspetto può forse essere meglio chiarito richiamando un
semplice concetto secondo il quale:
“ogni singola caratteristica, l’aumento della quale può comportare anche un
aumento del prezzo corretto del comparabile, presuppone l’applicazione del
segno atteso positivo, prescindendo dal segno (+/-) del parametro di
moltiplicazione”.
Il concetto appena evidenziato può essere dimostrato utilizzando la formula
matematica da applicare per il calcolo dell’aggiustamento sopra citata,
ovvero:
aggiustamento
(caratteristica del soggetto – caratteristica del comparabile) x prezzo marginale x segno atteso
Ipotizziamo di dover analizzare un aggiustamento che abbia per oggetto la “superficie
principale”: in questo caso è lecito supporre che l’aumento di tale caratteristica
(superficie) comporti un aumento del prezzo. Pertanto:
Prezzo Comparabile = …………………………..
€. 200.000,00
Prezzo marginale = ……………………………… €/mq. 1.000,00
Quantità caratteristica del comparabile = …….. mq. 80
Quantità caratteristica del soggetto = …………. mq. 100
Segno atteso =
……………………………………
+ (positivo)
aggiustamento = (100 – 20) x 1.000 x 1 = 20 x 1.000 x 1 = €. 20.000
Prezzo “corretto” del comparabile = €. 200.000 + €. 20.000 = €. 220.000
Abbiamo quindi sommato al prezzo iniziale del comparabile l’aggiustamento in ragione
della maggiore superficie del soggetto.
Volendo invece analizzare il caso contrario, ovvero considerare una
caratteristica che presupponga una diminuzione del valore, quindi con un
segno atteso negativo (-), possiamo prendere in considerazione lo stato di
manutenzione.
A tale proposito possiamo prendere come riferimento la TABELLA DATI e la TABELLA DI
VALUTAZIONE N. 1 di cui sopra.
prezzo marginale intervallo = ……………………
€. 15.000,00
stato di manutenzione soggetto = ………………
3 (mediocre)
stato di manutenzione comparabile = ………….
2 (sufficiente)
segno atteso = …………………………………
- (negativo)
aggiustamento = (3 – 2) x 15.000 x -1 = 1 x 15.000 x -1 = - €. 15.000,00
Abbiamo tolto al prezzo iniziale l’aggiustamento (- €. 15.000) in ragione del fatto che il
comparabile ha un livello di manutenzione superiore a quello del soggetto, portandolo
così allo stesso livello.
Tornando al procedimento “in corso”, una volta applicati gli
aggiustamenti riconducibili alle caratteristiche qualitative, non
rimane altro da fare che calcolare i prezzi marginali delle
caratteristiche quantitative e i relativi aggiustamenti.
PREZZO MARGINALE SUPERFICIE PRINCIPALE
Prezzo medio Comparabile A = €. 226.583,33 / mq. 112,23 = €. 2.018,92
Prezzo medio Comparabile B = €. 200.950,00 / mq. 100,37 = €. 2.002,09
Rapporto di posizione (prezzo medio minimo / prezzo medio massimo) = 0,9917
Prezzo marginale superficie principale (prezzo medio dei comparabili x rapporto di posizione) = €. 1.993,75
PREZZO MARGINALE SUPERFICI SECONDARIE
prezzo marginale superficie principale x rapporto mercantile (vedi tabella dati)
Prezzo marginale superficie principale = ………….. €. 1.993,75
Prezzo marginale superficie autorimesse = ………... €. 996,88
Prezzo marginale superficie mansarda = ………...... €. 1.495,31
Prezzo marginale superficie cantine/loc. tecnico = ... €. 398,75
TABELLA DI VALUTAZIONE N. 2
Comparabile A
Comparabile B
Prezzo
€. 201.583,33
€. 175.950,00
Superficie principale
- €. 24.443,38
€. 27.035,25
Superficie autorimesse
- €. 13.682,18
- €. 7.222,40
Superficie mansarde
0,00
- €. 30.560,40
Superficie cantine/loc. tecnici
€. 108,46
€. 108,46
PREZZI CORRETTI
163.566,23
165.310,91
DIVERGENZA PERCENTUALE ASSOLUTA ((Prezzo Massimo - Prezzo Minimo) / Prezzo Minimo) = 1,07%
ponderazione valori
Comparabile A
Comparabile B
attribuzione pesi (%)
50%
50%
P(1)
P(2)
Valore medio ponderato = (Prezzo Comp. A x 50%) + (Prezzo Comp. B x 50%) = €. 164.438,57
VALORE DI STIMA ATTESO = €.
164.000,00
Grazie per l’attenzione
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