mercato immobiliare cuneo

MERCATO IMMOBILIARE CUNEO
Nella prima parte del 2013 le quotazioni di Cuneo sono diminuite del 3,3%.
A Cuore Immacolato – San Paolo non si registrano particolari variazioni rispetto al semestre precedente,
ma si nota una certa difficoltà nelle compravendite. I venditori rivedono al ribasso le proprie richieste
solo dopo lunghe trattative e offerte concrete da parte dei potenziali acquirenti che, da parte loro,
cercano di spuntare prezzi interessanti. Il mercato è prevalentemente di tipo migliorativo-sostitutivo, ma
ci sono anche giovani che si affacciano con l’aiuto dei genitori. Le famiglie si orientano su appartamenti di
grandi dimensioni con tre camere da letto, anche in zone periferiche, mentre i giovani optano per trilocali
in aree più centrali. Si pone sempre più attenzione alla classe energetica e all’importo delle spese di
gestione, anche nel caso delle locazioni, mercato sempre più attivo nel quale i locatori richiedono molte
garanzie (referenze, fideiussioni e assicurazioni). Si stipulano soprattutto contratti a canone libero 4+4, che
prevedono mediamente 350 € al mese per un bilocale, poco più per un trilocale.
Cuore Immacolato è un quartiere di tipo signorile, dove le soluzioni più prestigiose si valutano 4000 € al mq,
mentre quelle più popolari degli anni ’60-’70, in buone condizioni, costano 2500 € al mq. Uno dei cinque
condomini in progetto a Cuore Immacolato è stato completato, mentre gli altri quattro sono attualmente
fermi: attualmente si parla di cifre tra 4000 e 6000 € al mq. San Paolo è un’area periferica e residenziale di
recente costruzione (anni ’80-2000), dove ci sono abitazioni di 4-5 locali quotate tra 1800 € al mq se usate e
2600 € al mq se di nuova realizzazione. Croce Rossa, Sacro Cuore e San Rocco Castagnaretta sono zone più
popolari, caratterizzate da edilizia convenzionata e agevolata: un buon usato si compravende a 2000 € al
mq, un alloggio più recente (in classe energetica media) presenta valori di 2600-2700 € al mq.
A Cuore Immacolato c’è una forte domanda di box auto. Poiché l’offerta è scarsa, il prezzo di una
soluzione singola si attesta a 40 mila €; oltre corso Vittorio Emanuele II, invece, la spesa scende a 12 mila
€ perché non ci sono particolari problemi di parcheggio e spesso si trovano già come pertinenze.
Nell’area compresa tra corso Soleri, corso Giolitti, corso Galileo Ferraris e il quartiere Donatello si registrano
prezzi e compravendite in calo. Le difficoltà di accesso al credito influiscono notevolmente sui giovani, che
possono affacciarsi solo se coadiuvati dai propri genitori; attualmente il mercato si muove prevalentemente
sulle coppie di mezz’età, che ricercano la soluzione migliorativa e optano spesso su appartamenti inseriti al
piano alto o in vie di prestigio. Sul fronte degli affitti si registra una domanda in aumento, alimentata da
tutti coloro i quali non riescono ad accedere al mercato del credito e, in misura molto minore, da studenti.
A seconda della presenza dell’arredamento, un bilocale costa 300-350 € al mese, un trilocale 350-400 € e
un quadrilocale 450-500 €. Il contratto maggiormente stipulato è quello a canone concordato 3+2.
Le abitazioni del quartiere Donatello sono inserite in case popolari e condomini senza ascensore degli anni
’40, in entrambi i casi il prezzo si è assestato a 1100 € al mq. Attualmente stanno soffrendo le tipologie
ubicate lungo corso IV Novembre-corso Monviso a causa della vicinanza alla stazione, che porta traffico e
rumorosità. Nella zona di corso Galileo Ferraris le palazzine degli anni '60 costano leggermente di più,
trattandosi di 1500-1600 € al mq. Tra piazza Galimberti e corso Dante si concentra la zona maggiormente
apprezzata: un buon usato si scambia a 1800- 1900 € al mq, una soluzione ristrutturata costa 2300 € al mq.
La domanda di box e posti auto è consistente, ma l’offerta non è adeguata. Nell’area tra corso Dante e
corso Soleri un box costa 45-55 mila €, verso corso Galileo Ferraris si scende 30 mila €, fino ad un minimo di
15 mila € nell’area Donatello, dove ci sono buone possibilità di parcheggio. I posti auto sono generalmente
concessi in affitto, al prezzi di 65-70 € e 35-40 € al mese, rispettivamente nelle prime due zone.
Nelle zone di Borgo San Giuseppe, Madonna delle Grazie e Madonna dell’Olmo si registra un mercato
sostanzialmente stabile, ma con timidi segnali di miglioramento. Soffrono le tipologie più vetuste inserite in
contesti poco centrali e serviti; al contrario, sul nuovo i valori sono in leggero aumento perché sono state
realizzate soluzioni in classe A+, con riscaldamento e che hanno avuto un buon riscontro sul mercato. Si
realizzano quasi esclusivamente compravendite di prime case soprattutto ad uso interno, a cui si
aggiungono sporadici trasferimenti dalla provincia di Torino a quella di Cuneo. Si ricercano abitazioni usate
(20-30 anni al massimo) sulle quali si possano investire 150 mila €, eventualmente con piccola integrazione
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
del mutuo. La componente di acquisto per investimento è debole, ma comunque è presente e si focalizza
su piccoli appartamenti su cui impiegare 80-100 mila €.
Le problematiche di accesso al credito stanno spingendo diverse persone verso la locazione, mercato che
sta attraversando un buon periodo: si stipulano generalmente contratti a canone concordato 3+2, che
prevedono un canone mensile di 330-350 € per bilocali ammobiliati (380 € se vuoti) e circa 400 € per i
trilocali.
Borgo San Giuseppe e Madonna dell’Olmo sono le frazioni più vicine a Cuneo e meglio servite. Qui
l’offerta include condomini realizzati tra gli anni ’60 e ’70, accanto a cui ci sono villette indipendenti e a
schiera (che risalgono fino ai primi anni 2000): per un buon usato della prima tipologia si possono spendere
1400-1500 € al mq (il nuovo costa circa 1000 € al mq in più), per le soluzioni indipendenti il prezzo si attesta
a 350 mila €. Si tratta di villette disposte su 2-3 livelli, di 60 mq a piano e dotate di giardino fronteretro.
Nelle frazioni Passatore, San Pietro del Gallo, Roata Rossi, San Benigno e Ronchi offrono rustici e cascine
ma, poiché spesso necessitano di ristrutturazione completa, questo mercato è molto in difficoltà. Grazie
all’ampio spazio di parcheggio e al fatto che sono già previsti come pertinenze delle nuove costruzioni,
box e posti auto non sono particolarmente richiesti: tuttavia, il valore di una soluzione singola oscilla tra
12 e 15 mila €.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa