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STUDIO DI INGEGNERIA CIVILE
DOTT. DANIELE CALABRETTO
INGEGNERE
- Edilizia – strutture – urbanistica – SICUREZZA -
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
ESEC. IMMOB. N° 820/2010 R.G.E.
promossa da
Unicredit Family Financing Bank spa
contro
Sig.ri Beyaza Bachir e Abda Beyaza Razika Rachida
GIUDICE DELL'ESECUZIONE: Dott. Antonello Fabbro
RELAZIONE DI PERIZIA DI STIMA DI IMMOBILI NEL COMUNE DI
MONTEBELLUNA (TV) DI PROPRIETÀ DELLA DITTA ESECUTATA
A seguito dell'incarico dell'Ill.mo Signor G.E. del Tribunale di Treviso Dott.
Antonello Fabbro con nomina del 23/07/2014 per la stima di beni immobili in
Comune di Montebelluna (TV) di proprietà delle ditte Beyaza Bachir e Abda
Beyaza Razika Rachida, il sottoscritto Dott. ing. Daniele Calabretto, con studio
a Montebelluna (TV) in Via San Gaetano n°51, ha provveduto ad esperire tutte
le operazioni e le indagini al fine di accertare ed eseguire:
•
l'identificazione catastale degli immobili; l'identificazione dei confini;
•
la descrizione delle servitù e di altri oneri;
•
l'esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;
•
la ditta intestataria;
•
la descrizione dei beni;
•
l’eventuale attestato di prestazione energetica.
•
l’accertamento di conformità tra bene rilevato e bene descritto in
pignoramento;
•
la destinazione urbanistica della zona in cui si trovano i beni;
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STUDIO PROFESSIONALE
- 31044 MONTEBELLUNA (TV) - VIA SAN GAETANO n°51 TEL/FAX 0423/248972
p.e.c.: [email protected] – e-mai: [email protected]
INGEGNERE
•
la verifica della conformità dei beni ai fini delle implicazioni applicative
della L. 47/85 e s.m.i. e la corrispondenza con le descrizioni catastali;
•
eventuali variazioni per aggiornamento catastale e/o amministrativo;
•
eventuale possibilità di suddivisione in lotti;
•
pignoramento pro quota e divisibilità;
•
se l’immobile risulta libero o occupato;
•
i vincoli storici, artistici, demaniali ecc.;
•
la provenienza in capo alla ditta esecutata;
•
il valore di mercato attuale dei beni;
•
redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
La presente esecuzione immobiliare mira alla stima di un’unità urbana composta
da n. 4 unità, come meglio esposti di seguito:
CATASTO FABBRICATI - COMUNE DI MONTEBELLUNA
Sez. B - Foglio 2
•
M.N. 1399, sub. 16, Via Rù n° 11/C, piano S1, cat. C/6, cl. 5, cons. 18 mq,
R. €. 78,09.
•
M.N. 1399, sub. 18, Via Rù n° 11/C, piano S1, cat. C/2, cl. 5, cons. 8 mq, R.
€. 28,10.
•
M.N. 1399, sub. 29, Via Rù n° 11/C, piano T, cat. A/2, cl. 3, cons. 4 vani, R.
412,55 (graffato con il sub. 30);
•
M.N. 1399, sub. 30, Via Rù n° 11/C, piano T, (corte esclusiva di 85 mq
graffato con il sub. 29).
Si precisa che l’area coperta e scoperta, sulla quale insiste il fabbricato di cui
sono parte le U.I. sopra riportate, è descritta nel C.T. in comune di Montebelluna
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INGEGNERE
Fg. 8, m.n. 1399, cons. 986 mq.
CONFINI
Con riferimento agli immobili oggetto di stima i confini, a nord ed in senso
orario, risultano essere:
m.n. 1018; m.n. 509; m.n. 755; m.n. 1736; m.n. 37; sedime demaniale strada
pubblica Via Rù.
SERVITÙ ED ALTRI ONERI
La vendita avrà luogo con riferimento allo stato di fatto e di diritto in cui i
beni attualmente si trovano e si possiedono dalla parte esecutata con le
relative accessioni e pertinenze nonché con gli oneri e le servitù sia attive che
passive esistenti.
Da un esame dello stato dei luoghi e della documentazione, non sono emerse
servitù attive e/o passive attribuibili ad enti terzi non appartenenti al condominio.
DITTA INTESTATARIA
Le ditte intestataria di tutti i beni oggetto di stima risultano:
-
BEYAZA
BACHIR,
nato
in
Algeria
(EE)
il
18.09.1967,
C.F.
BYZBHR67P18Z301D, per la proprietà di 1/2, in forza dell’atto di
compravendita in data 21.06.2006, rep. n. 4590 a firma del notaio dott. Contento
Matteo di Montebelluna (TV), registrato a Montebelluna l’11/07/2006 al n.
3183 serie 1T e trascritto a Treviso (TV) il 12.07.20016 ai nn. 35172/20469;
- ABDA BEYAZA RAZIKA RACHIDA, nata in Algeria (EE) il 03.06.1969,
C.F. BDBRKR69H43Z301T, per la proprietà di 1/2, in forza dell’atto di
compravendita in data 21.06.2006, rep. n. 4590 a firma del notaio dott. Contento
Matteo di Montebelluna (TV), registrato a Montebelluna l’11/07/2006 al n.
3183 serie 1T e trascritto a Treviso (TV) il 12.07.20016 ai nn. 35172/20469.
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INGEGNERE
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE E ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ED IPOTECARIE
Dalla certificazione rilasciata dal Conservatore dei RR.II. di Treviso in data
13/11/2014 e da quella evasa dal portale telematico in data 21/03/2015, si evince
che presso la Conservatoria dei RR.II di Treviso esistono le seguenti formalità
contro e/o a carico di Beyaza Bachir e Abda Beyaza Razika Rachida:
- Trascrizione
Trascrizione N. particolare 20469 del 12/07/2006 - N. generale 35172
Atto tra vivi – compravendita con atto notarile pubblico in data 21/06/2006 al n. di rep.
4590/2525 ai rogiti del notaio Contento Matteo di Montebelluna dei beni così censiti:
•
C.F. Comune di Montebelluna, sez. B, Fg. 2, m.n. 1399, sub. 16 di 18 mq;
•
•
C.F. Comune di Montebelluna, sez. B, Fg. 2, m.n. 1399, sub. 29 di 4 vani;
•
C.F. Comune di Montebelluna, sez. B, Fg. 2, m.n. 1399, sub. 30 (corte
graffata con sub. 29);
Sono altresì comprese le quote millesimale dei B.C.N.C. di cui al m.n. 1399 sub.
1-2-3-4-5-6-7.
- Iscrizione
Iscrizione N. particolare 8948 del 12/07/2006 – N. generale 35173
Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario con atto
notarile pubblico in data 21/06/2006 al n. di rep. 4591/2525 ai rogiti del notaio
Contento Matteo di Montebelluna, per l’importo capitale di €. 164.400,00 e per la
somma totale di €. 493.200,00 a favore di Unicredit Banca s.p.a., gravante sui beni
così censiti:
•
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INGEGNERE
•
•
•
C.F. Comune di Montebelluna, sez. B, Fg. 2, m.n. 1399, sub. 30 (corte
graffata con sub. 29);
- Trascrizione
Trascrizione N. particolare 28452 del 17/12/2010 - N. generale 45491
Pignoramento immobiliare derivante da atto esecutivo o cautelare dell’Ufficiale
Giudiziario di Treviso, sez. distaccata di Montebelluna, in data 20/10/2010 al n. di rep.
1310, a favore della Unicredit Family Financing bank s.p.a.., sui beni così censiti:
•
•
•
C.F. Comune di Montebelluna, sez. B, Fg. 2, m.n. 1399, sub. 30 (corte graffata
con sub. 29);
DESCRIZIONE DEI BENI
Si effettua la descrizione dei beni oggetto di pignoramento.
Comune di Montebelluna, C.F., Sez. B, Foglio 2, m.n. 1399, sub. 16-18-29-30.
Trattasi di un fabbricato condominiale plurifamiliare complessivamente di n. 9
unità residenziali inserito in un contesto costituito da fabbricati a destinazione
residenziale commerciale, direzionale e produttiva. L’unità immobiliare si
inserisce dunque alla fine della via Rù, strada locale di larghezza ridotta senza
uscita a servizio di fabbricati condominiali, a schiera e singoli di medesima
tipologia a n. 2/3 piani fuori terra e costruiti tra gli anni ’60 / ‘90.
La zona è ubicata nelle prossimità del centro frazionale di Biadene di
Montebelluna capoluogo, a 1200 m ca. dalla piazza centrale e presenta una
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INGEGNERE
modesta dotazione di servizi e parcheggi ricavati comunque nell’ambito delle
proprietà private, seppur aperti su vie pubbliche .
La strada denominata via Rù è accessibile a nord dalla strada provinciale,
seppur in ambito urbano, denominata via Feltrina Centro, che collega
Montebelluna a Crocetta del Montello e Valdobbiadene e attraversa il centro
di Biadene. Si precisa inoltre che il fabbricato condominiale confina ad est con
un fabbricato ad uso produttivo di recente costruzione ed ad oggi non ancora
occupato, a sud ovest ad una distanza di circa 30 m con la linea ferroviaria che
collega Montebelluna a Ponte delle Alpi e, ancora a sud-ovest ad una distanza
di circa 50 m con la strada statale denominata Feltrina che collega Treviso a
Feltre.
Il fabbricato condominiale, a n. 2 piani fuori terra ed uno interrato, presenta un
accesso pedonale ubicato ad ovest con pavimentazione in pietra di Prun ed uno
carraio con rampa pavimentata in betonelle colorate che conduce ai lati
interrati e scoperti ubicati a sud-est e nord-est di accesso alle autorimesse ed ai
magazzini interrati. Gli scoperti condominiali e privati sono delimitati da una
muretta in calcestruzzo armato con sovrastante ringhiera in acciaio verniciato.
Il fabbricato condominiale, con pianta pressoché a forma ad “L”, edificato tra
il 1996 ed il 1998, si presenta in un buono stato di conservazione, con
pavimentazioni esterne in pietra naturale e betonelle, murature con intonaco
lisciato grezzo fino, oscuri in tapparelle di PVC, pluviali e grondaie in rame e
manto di copertura in coppi.
L’unità immobiliare in oggetto, facente parte di un condominio con n.9 unità,
è ubicata al piano terra, ala sud-ovest e presenta l’accesso per mezzo della
stradina pedonale comune allo scoperto esclusivo che conduce alla porta di
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INGEGNERE
ingresso.
Le strutture portanti del complesso condominiale sono costituite da fondazioni
in c.a. a graticcio, murature interrate e pilastri in c.a., orizzontamenti di I°
impalcato in solai a lastra predalle, strutture in elevazione costituite da pilastri,
setti in c.a., travi perimetrali e di spina in c.a., orizzontamenti in solai
laterocementizi e copertura presumibilmente a muretti e tavelloni. I
tamponamenti perimetrali, come da rilievi dello spessore di muratura eseguito,
sono stati ricavati da murature in laterizio semipieno dello spessore di 25cm,
uno strato coibente di 4cm e una rifodera interna ricavata con tramezze in
laterizio forato da 8cm, il tutto intonacato su entrambe le facce. Dal collaudo
statico si desume che la struttura è stata progettata in conformità alle norme
sismiche vigenti all’epoca di costruzione.
Mappale n. 1399, sub. 30 (graffato a sub. 29)
L’unità gode di uno scoperto esclusivo a forma irregolare della superficie
catastale pari a 85 mq delimitata dagli scoperti comuni da muretta in
calcestruzzo armato con sovrastante ringhiera in acciaio verniciato. Detto
scoperto, posto a quota +45cm ca. a degradare rispetto al viale prospettante,
presenta a ridosso del fabbricato un marciapiede pavimentato con pietra
naturale di Prun della larghezza pari a 100cm ed arbusti, alberature di basso
fusto, oltre che a vegetazioni spontanee. Si precisa che lo scoperto a verde
risulta in stato di abbandono. Si segnala una lieve difformità planimetrica che
sarà meglio descritta all’apposito paragrafo.
Mappale n. 1399, sub. 29
La porzione residenziale oggetto della presente è ubicata in corrispondenza
dell’ala a sud-ovest del piano terra, accessibile attraverso il vialetto
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INGEGNERE
condominiale comune individuato al sub.5 e lo scoperto in proprietà, e
presenta una pianta iscrivibile per buona parte in un rettangolo di dimensioni
pari a pari a 8.20 x 7.35 m ca.. L’abitazione, posta a quota +10cm rispetto al
marciapiede perimetrale, accede direttamente alla cucina-soggiorno che
conduce ad un corridoio a servizio di una camera da letto, un bagno ed un
guardaroba che da accesso ad una terrazza prospettante a sud-est. Le
tramezzature sono costituite da murature forate in laterizio intonacate dello
spessore di 11 cm ca. e tinteggiate a tempera. I serramenti interni sono in
legno tamburato con finiture a mogano mentre i serramenti esterni sono in
legno e dotati di vetrocamera e presentano soglie in pietra naturale e oscuri a
tapparelle in PVC di color verde.
Il vano cucina-soggiorno, accessibile dall’esterno per mezzo di una porta di
ingresso in legno massello di dimensioni pari a 90x210cm, dichiarato da
progetto approvato e di fatto di superficie pari a 17,15 mq ca., presenta una
pavimentazione in ceramica a rombi, rivestimenti in ceramica delle due pareti
a ridosso dell’angolo cottura, murature e soffitto intonacati e tinteggiati.
Il suddetto locale è servito da una portafinestra di dimensioni pari a
200x240cm che prospetta sullo scoperto di proprietà e presenta un corpo
scaldante in acciaio lamellare verniciato, oltre ad uno venticonvettore a
servizio di un condizionatore.
Il corridoio, di dimensioni contenute, presenta pavimentazione in ceramica a
rombi, battiscopa in legno e pareti e soffitto intonacati e tinteggiati a tempera.
La camera da letto, dichiarata da progetto approvato di superficie pari a 13,68
mq, presenta in realtà una superficie di 14,04 mq che la rende idonea come
camera a due letti. Il vano gode di una finestra in legno a vetrocamera di
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INGEGNERE
dimensioni pari a 140x137 cm e presenta un pavimento in legno a listelli di
tonalità scura verniciato, battiscopa in legno, pareti e soffitto intonacati e
tinteggiati a tempera e un corpo scaldante in acciaio lamellare verniciato.
Il guardaroba, dichiarata da progetto approvato di superficie pari a 8,32 mq,
presenta in realtà una superficie di 8,53 mq che tuttavia non la rende idonea
come camera da letto. Il vano gode di una portafinestra in legno a vetrocamera
di dimensioni pari a 70x240 cm, e presenta un pavimento in legno a listelli di
tonalità scura verniciato, battiscopa in legno, pareti e soffitto intonacati e
tinteggiati a tempera e un corpo scaldante in acciaio lamellare verniciato.
La terrazza, raggiungibile attraverso il serramento del guardaroba suddetto,
presenta dimensioni pari a 110x740 cm ca., con pavimento in ceramica per
esterni, battiscopa in ceramica, parapetto in c.a. con sovrastante ringhiera in
acciaio verniciato.
Il bagno, dichiarato da progetto approvato e di fatto di superficie pari a 5,04
mq ca., presenta una pavimentazione in ceramica a quadrotti, rivestimenti in
ceramica delle pareti, murature e soffitto intonacati e tinteggiati e un corpo
scaldante in acciaio lamellare verniciato. Il servizio è dotato di vasca da bagno
in acciaio verniciato a smalto, lavabo, bidet e vaso wc in ceramica a smalto
bianco. Il bagno è inoltre fornito da scarichi ed allacciamento elettrici ed idrici
a servizio della lavatrice, oltre alla caldaia a metano a camera stagna posta a
pensile in corrispondenza dell’angolo. Si segnala che l’immobile risulta
arredato e fornito di biancheria e suppellettili di vario genere.
Al piano interrato, in parte sottostante all’abitazione posta al piano terra, è
presente l’autorimessa di superficie dichiarata da progetto approvato pari a
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INGEGNERE
18,28 mq ed in realtà di superficie di 17,25 mq e di altezza pari a 250 cm,
accessibile dal piano terra per mezzo del vano scale condominiale di cui al
sub. 3 e del corridoio condominiale individuato al sub.4, nonché per mezzo
dell’accesso carraio anche a rampa condominiale individuato al sub. 1.
L’autorimessa presenta un accesso pedonale proveniente dai percorsi interni
costituito da una porta in acciaio zincato ed un accesso carraio costituito da un
portone in acciaio zincato e verniciato di colore verde con apertura a
basculante di dimensioni pari a 355x255cm.
La pavimentazione è in calcestruzzo con finiture al quarzo, le pareti in
calcestruzzo e laterizio intonacato tinteggiato a tempera ed il soffitto a faccia a
vista del solaio predalle tinteggiato a tempera. Si segnala che l’autorimessa si
presenta ricolma di attrezzatura per giardino e autoricambi di varia natura.
Al piano interrato, in parte sottostante all’abitazione posta al piano terra, è
presente il magazzino di superficie dichiarata da progetto approvato pari a
7,20 mq ed in realtà di superficie di 7,48 mq e di altezze pari a 250/220 cm,
accessibile dal piano terra per mezzo del vano scale condominiale di cui al
sub. 3 e del corridoio condominiale individuato al sub.4. Il magazzino presenta
l’accesso costituito da una porta in acciaio zincato, una bocca di lupo con
serramento in metallo, pavimentazione in calcestruzzo arricchito al quarzo e
lisciato, le pareti in calcestruzzo e laterizio intonacato tinteggiato a tempera ed
il soffitto a faccia a vista in c.a. e del solaio predalle tinteggiato a tempera. Si
segnala che il magazzino è occupato da attrezzatura e materiale di varia
natura.
Impianti:
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INGEGNERE
Il fabbricato residenziale, con relativi accessori, è dotato di:
•
impianto elettrico e di ricezione televisiva;
•
impianto videocitofonico;
•
impianto idro-sanitario;
•
impianto di riscaldamento autonomo;
•
impianto fognario condominiale .
Tutti gli impianti appaiono in parte vetusti, e richiedono quanto meno una
manutenzione e verifiche ai sensi delle vigenti normative.
L’impianto elettrico, attestato su un contatore ENEL posto nel corridoio del
piano interrato e dotato di interruttore differenziale vetusto, è posto sotto traccia
in corrispondenza di vani abitabili e in cavidotto fuori traccia nei vani interrati.
Da un esame visivo appare che l’impianto sia dotato di messa a terra. Gli
interruttori e le prese sono di tipologia conforme all’epoca di costruzione. Dalle
indagini documentali si è rinvenuta la certificazione di conformità dell’impianto
elettrico datata 05/03/1998.
L’impianto di ricezione televisiva è attestato ad una antenna condominiale.
Tuttavia è anche presente un impianto a fili scoperti per la ricezione del segnale
satellitare per mezzo di una parabola posta in corrispondenza della terrazza
privata.
L’impianto video-citofonico se pur presente, appare vetusto e non funzionante
L’impianto idro-sanitario è costituito da una rete di distribuzione interna in
condotte di acciaio poste sotto traccia e distribuisce l’acqua calda e fredda
sanitaria al bagno e cucina.. L’impianto di distribuzione in bagno presenta
accessori vetusti e avariati. Evidente risulta la rottura dell’impianto a vaschetta
dello sciacquone del vaso w.c..
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INGEGNERE
L’impianto di riscaldamento è costituito da una caldaia a camera stagna a
metano, il tutto risalente all’epoca di costruzione del fabbricato. L’impianto che
distribuisce il fluido-vettore nei vari vani abitabili è presumibilmente di tipo
monotubo, presenta un controllo termico a zona unica con termostato posto in
zona giorno con corpi scaldanti in acciaio verniciato lamellari. Dalle indagini
documentali si è rinvenuta la certificazione di conformità dell’impianto idrotermo-sanitario datata 05/03/1998.
Da quanto è stato possibile si è accertato che l’unità immobiliare in oggetto è
allacciata ad un impianto di trattamento e di smaltimento delle acque reflue a
carattere condominiale .
Si segnala che l’unità residenziale è dotata di un condizionatore con unità
scambiatrice interna a split posta in corrispondenza del soggiorno e unità di
compressione posta sulla facciata nord-ovest.
Infine si segnala la presenza di una antenna parabolica posta su palo in
corrispondenza del terrazzo.
Stato conservativo e manutentivo
Da un esame del fabbricato condominiale delle parti comuni emerge un discreto
stato generale di manutenzione e di conservazione. Anche se si ritiene che sia
inquadrabile nella nomale vetustà dell’immobile, si segnala che le facciate
interessate dall’unità immobiliare, risultano superficialmente cavillate in alcuni
punti anche prossimi ai cordoli.
Per quanto attiene alla porzione d’immobile residenziale emerge tuttavia uno
stato di abbandono dello scoperto a verde con arbusti, piante e fondo erboso
bisognoso di opere di manutenzione. Come si può anche accertare dalla
documentazione fotografica, tutti i locali abitabili dell’immobile sono interessati
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INGEGNERE
da
un’importante
e
diffuso
attecchimento
di
muffe
e
sulle
pareti
prevalentemente perimetrali e soffitti che hanno determinato annerimenti ed
emissioni maleodoranti. Detto interessamento di muffe risulta particolarmente
concentrato nelle zone d’angolo ed in corrispondenza dei ponti termici e delle
strutture avente una minore proprietà isolante.. Detto stato originato
probabilmente da alti tassi di umidità accompagnati da scarsa ventilazione e
riscaldamento dei locali ha determinato anche un degrado parziale delle strutture
igroscopicamente sensibili quali serramenti, pavimenti in legno con relativi
battiscopa, porte, contorni e corpi scaldanti che appaiono quantomeno bisognosi
di trattamenti manutentivi e rigeneranti. Le pavimentazioni in legno appaiono
inoltre incisi in alcuni punti e bisognosi di una manutenzione generale di
lucidatura e manutenzione. La porta d’ingresso risulta scalfita e oggetto di
degrado meccanico derivato dagli agenti atmosferici.
I locali posti al piano interrato appaiono in normale stato di manutenzione. Si
segnala la alterazione dell’impianto elettrico del locale ad autorimessa con
conduttori elettrici posti fuori cavidotto e collegamenti non a norma di legge.
In base a quanto sopraesposto emerge uno stato generale che necessita di
manutenzione. In particolare risulta necessaria una severa opera di trattamento
anti-muffa con ritinteggiatura delle pareti interne, rigenerazione e manutenzione
delle parti lignee e di una manutenzione e messa a norma dell’impiantistica in
generale.
I beni sono rappresentati nella documentazione fotografica allegata da foto n.
1 a n. 14.
Per i dati metrici si fa riferimento alla sintesi tabellare riportata a tergo.
Superficie commerciale convenzionale
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INGEGNERE
La superficie commerciale convenzionale risulta:
m.n. 1399, sub. 16
Piano interr.
Garage
mq 19,58 x 0,50 (50%)
mq
9,79
mq 12,56 x 0,50 (50%)
mq
6,28
m.m. 1399, sub. 18
Piano interr.
Magazzino
m.m. 1399, sub. 29
Piano terra
Pranzo-soggiorno
mq 21,57 x 100 (100%)
mq
21,57
Piano terra
Disimpegno
mq 3,75 x 100 (100%)
mq
3,75
Piano terra
Camera
mq 17,46 x 100 (100%)
mq
17,46
Piano terra
Guardaroba
mq 10,63 x 100 (100%)
mq
10,63
Piano terra
Bagno
mq 6,09 x 100 (100%)
mq
6,09
Piano terra
Terrazzo
mq 9,12 x 0,33 (33%)
mq
3,01
Giardino
mq 85 x 10 (10%)
mq
8,50
Sub. 1: Rampaspazio di manovra
mq
mq
3,47
Sub. 2:Vano scale
verso interrato
mq
mq
0,74
mq
0,86
mq
1,88
mq
0,52
m.m. 1399, sub. 30
Piano terra
B.C.N.C.
265 x 0,10 (10%) /
130,902%° (q. cond.)
11,28 x 0,50 (50%) /
130,902%° (q. cond.)
Sub. 3: Vano scale
verso interrato
13,2 x 0,50 (50%) /
mq
130,902%° (q. cond.)
Sub. 4: Corridoio
piano interrato
mq
Sub. 5: Ingresso
mq
28,7 x 0,50 (50%) /
130,902%° (q. cond.)
40 x 0,10 (10%) /
130,902%° (q. cond.)
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INGEGNERE
Sub. 6: Area
scoperta
mq
Sub. 7: Area
scoperta
mq
146 x 0,20 (20%) /
mq
3,82
mq
0,56
mq
98,9
130,902%° (q. cond.)
43 x 0,10 (10%) /
130,902%° (q. cond.)
TOTALE
ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Dalle indagini svolte non si è rinvenuto l’Attestato di Prestazione Energetica o la
Certificazione Energetica dei fabbricati. Si è pertanto provveduto alla sua
redazione, tenendo conto dello stato dell’immobile e della documentazione
disponibile e rinvenuta, nonché alla sua registrazione presso gli uffici
competenti. Ne è risultato che l’immobile ricade in classe F, come da allegata
A.P.E.. Il certificato è stato inviato al portale Ve.net.energia-edifici della regione
Veneto ed è stato identificato con il codice 45590/2015.
ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ TRA BENE RILEVATO E BENE
DESCRITTO IN PIGNORAMENTO
Il sottoscritto tecnico ha accertato la conformità dei beni rispetto a quanto
descritto nell’atto di pignoramento e vi ha riscontrato una completa
corrispondenza.
DESTINAZIONE URBANISTICA DELLA ZONA IN CUI SI TROVANO I
BENI
Il sottoscritto ha effettuato la verifica della destinazione urbanistica dei
terreni in cui si trovano i beni accertando quanto segue:
Comune di Montebelluna, C.T., Foglio 8, m.n. 1399.
Il P.R.G. vigente del comune di Montebelluna classifica la zona in esame, su
cui insiste l’edificio, come “di completamento di media intensità – B1.2/19”
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INGEGNERE
ed è regolata dall’art. 19 delle N.T.A..
Il Piano degli Interventi del comune di Montebelluna, adottato con DCC n.54
del 23/06/2014 classifica altresì la zona in esame, su cui insiste l’edificio,
come “di completamento di media intensità – B1.2/20” ed è regolata dall’art.
17-18 delle N.T.O.
Essendo il P.I. ancora in fase di approvazione, vige la doppia conformità tra i
due piani.
L’area non riporta alcun vincolo idrogeologico e/o paesaggistico-ambientale.
VERIFICA CONFORMITÀ DEI FABBRICATI AI FINI DELLE
IMPLICAZIONI APPLICATIVE DELLA L.N. 47/85 E SUCCESSIVE
MODIFICHE
Il sottoscritto ha effettuato la verifica di conformità dei beni oggetto di stima
fra lo stato accertato e lo stato assentito.
La costruzione dell'originario fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari
oggetto della presente è iniziata anteriormente al 1° settembre 1967.
Successivamente, detto fabbricato è stato ampliato in forza di concessione
edilizia n. 494/88, rilasciata in data 20 dicembre 1988 e successivamente
demolito e ricostruito in forza della concessione edilizia n. 15803 del
08.03.1996 e variante in corso d’opera n. 16414 del 02/12/1997. Il fabbricato è
stato reso infine agibile come da certificato di abitabilità n. 9032 del
23/04/1998.
Dal sopralluogo sono emerse alcune difformità tra lo stato legittimato per mezzo
dei provvedimenti sopraccitati e lo stato attuale, come meglio specificate di
seguito e negli elaborati grafici allegati:
•
il fabbricato presenta delle lievi difformità prospettiche consistenti in
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scostamenti di posizione e di dimensione delle luci, finestre e porte;
•
i vani interni del piano terra presentano superfici anche minori a causa del
maggiore spessore della muratura esterna perimetrale pari a 40 cm anziché
35 cm dichiarati nel progetto approvato;
•
in corrispondenza del piano terra si rilevano lievi scostamenti delle partizioni
interne rispetto al progetto approvato;
•
in corrispondenza della terrazza posta a sud-est si è rilevata una larghezza
complessiva pari a 110+10cm anziché 120+30cm;
•
in corrispondenza del magazzino posto al piano interrato si sono riscontrate
delle difformità dimensionali che determinano una maggiore superficie del
vano rilevato;
•
in corrispondenza del vano ad autorimessa si è rilevata una maggiore
larghezza del serramento a basculante di accesso.
A fronte delle difformità rilevate e citate sopra, come anche evidenziate dalle
tavole grafiche allegate, considerando che le stesse non hanno determinato
scostamenti delle linee perimetrali, alla luce delle modalità di dimensionamento
adottato dagli strumenti urbanistici del Comune di Montebelluna che si basa su
“superficie utile” dei vani abitati, si ritiene che dette difformità siano sanabili per
mezzo di apposita pratica in sanatoria. Il sottoscritto ha formulato un doveroso
quesito al G.E. in merito al nulla osta della sanatoria edilizia degli immobili
succitati, che ha assortito esito negativo. Sarà dunque compito del futuro
proprietario effettuare la pratica amministrativa in sanatoria presso l’U.T.C..
Verifica di conformità della planimetria catastale.
Il sottoscritto tecnico estimatore ha effettuato la verifica di conformità della
planimetria catastale e del relativo inserimento del fabbricato, accertandone la
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sostanziale conformità.
Verifica di conformità delle schede catastali.
Il sottoscritto tecnico estimatore ha effettuato la verifica di conformità delle
schede catastali, accertandone la sostanziale conformità dei vani rappresentati.
Tuttavia si è rilevato che lo scoperto esclusivo rilevato in loco individuato m.n.
1399 sub. 30 graffato al sub. 29 presenta dimensioni e superficie lievemente
differenti e non conforme alla rappresentazione rinvenibile nella scheda
catastale. Il sottoscritto ha formulato un doveroso quesito al G.E. in merito al
nulla osta della rettifica delle schede catastali degli immobili succitati, che ha
assortito esito negativo. Sarà dunque compito del futuro proprietario effettuare le
varie pratiche di legittimazione.
A seguito della variazione catastale che
determinerebbe un’area filiforme di attribuzione dello scoperto alla proprietà
dell’esecutato da parte del condominio, si ritiene tuttavia irragionevole,
considerando anche i costi da sostenere, procedere alle pratiche notarili di
cessione dell’area suddetta. Pertanto si ritiene ragionevole che, in luogo delle
pratiche notarili, possa essere attuata una semplice delibera dell’assemblea di
condominio, correlata dalle schede catastali aggiornate, che potrà prendere atto
delle porzioni già e non già di proprietà del medesimo condominio.
EVENTUALI VARIAZIONI PER AGGIORNAMENTO CATASTALE
E/O AMMINISTRATIVO
Come già premesso sopra, al fine di legittimare i beni immobili in oggetto, si
rende necessario:
•
procedere ad un progetto di sanatoria anche ai sensi del comma 2-ter dell’art.
34 del D.P.R. 380/2001 presso il comune di Montebelluna;
•
procedere alle variazioni / correzioni della scheda catastale del sub. 29-30
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con relative pratiche catastali DOCFA.
SUDDIVISIONE IN LOTTI
Considerato che gli immobili oggetto della presente esecuzione sono facenti
parte della stessa unità condominiale, il sottoscritto tecnico ritiene che non vi
siano le premesse per una suddivisione in lotti.
PIGNORAMENTO PRO QUOTA E DIVISIBILITÀ
Dalla documentazione emerge che i sig.ri esecutati Beyaza Bachir e Abda
Beyaza Razika Rachida risultano essere gli unici intestatari dei beni di cui alla
sez. B, Fg. 2, m.n. 1399, sub. 16, 18, 29 e 30.
Inoltre l’acquirente diverrà proprietario in quota condominiale di 130,902
millesimi dei B.C.N.C. come da allegato estratto per le spese condominiali a cura
dell’amministratore. Tuttavia, ai soli fini della valutazione dei B.C.N.C. a
servizio delle porzioni di cui ai sub. 16 e 18 ubicati al piano interrato, si fa
riferimento ai millesimi afferenti alle stesse unità.
Considerando l’unitarietà anche funzionale dell’abitazione (di metratura
modesta) con annessi spazi accessori (magazzino e garage), si ritiene che
l’immobile non sia divisibile.
ATTUALE OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE
Il giorno 26.02.2015, alla presenza del dott. Borsato dell’ I.V.G. di Treviso, il
sottoscritto ha proceduto ad accesso giudiziale con l’ausilio di un fabbro come
da giusta autorizzazione del giudice competente. Dagli accertamenti eseguiti si
è riscontrato che l’immobile risulta disabitato da oltre un anno come da
testimonianze raccolte in sito.
VINCOLI PAESAGGISTICI, AMBIENTALI, IDROGEOLOGICI, ECC.
Il sottoscritto ha esaminato il P.R.G. vigente ed ha riscontrato l’assenza di vincoli
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paesaggistici, ambientali ed ogni altro in genere.
PROVENIENZA IN CAPO ALLA DITTA ESECUTATA
Tutti i beni acquistati dagli esecutati sono pervenuti in piena proprietà in forza
dell'atto di compravendita in data 21/06/2006 al n. 4590 di rep. notaio Matteo
Contento di Montebelluna (TV), registrato a Montebelluna l’11/07/2006 al n.
3183 serie 1T e trascritto alla Cons. RR.II. di Treviso (TV) il 12.07.2006 ai nn.
35172/20469, dai venditori rispettivamente per la quota di 1/2 Tanaka Vasillaq,
nato a Fier (Albania) il 31/01/1964 - C.F. TNKVLL64A31Z100K e Tanaka
Albana, nata a Korce (Albania) il 05/05/1970 - C.F. TNKLBN70E45Z100S.
VALORE DI MERCATO ATTUALE DEI LOTTI
Il valore di mercato totale attribuibile al LOTTO oggetto di stima sopra descritti,
tenuto conto della loro consistenza, della destinazione autorizzata ed accatastata,
della loro ubicazione e posizione, dello stato di conservazione e manutenzione,
della sistemazione dei locali, delle attuali condizioni di mercato nella zona
(caratterizzata da crisi del mercato immobiliare), delle previsioni di P.R.G., dei
vincoli urbanistici e/o ambientali, delle servitù attive e passive, è a giudizio del
sottoscritto Tecnico, il seguente:
per l'intero della piena proprietà
CATASTO FABBRICATI - COMUNE DI MONTEBELLUNA
Sez. B - Foglio 2
•
M.N. 1399, sub. 16, Via Rù n° 11/C, piano S1, cat. C/6, cl. 5, cons. 18 mq,
R. €. 78,09.
•
M.N. 1399, sub. 18, Via Rù n° 11/C, piano S1, cat. C/2, cl. 5, cons. 8 mq, R.
€. 28,10.
•
M.N. 1399, sub. 29, Via Rù n° 11/C, piano T, cat. A/2, cl. 3, cons. 4 vani, R.
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412,55 (graffato con il sub. 30);
•
M.N. 1399, sub. 30, Via Rù n° 11/C, piano T, (corte esclusiva di 85 mq
graffato con il sub. 29).
Superficie lorda convenzionale commerciale di m2 98,9:
98,9 m2 x 850,00 €/m2 =
€
84.065,00
A detrarre per:
- spese tecniche per pratica di rilievo, progetto dello stato dei luoghi per la
sanatoria ed assistenza tecnica in genere
€.
- 2.791,36
- oneri sanzioni, diritti di segreteria, spese bolli
€.
- 616,00
- spese tecniche per pratiche catastali
€.
- 634,40
- spese catastali
€.
- 100,00
Resta il valore
€.
79.923,24
che si arrotonda a
€ _
80.000,00
TOTALE
€
80.000,00
diconsi ottantamila / 00 euro
ALLEGATI
1. estratto di mappa;
2. visura catastale;
3. elaborato planimetrico, elenco subalterni e schede catastali;
4. copia di concessione edilizia n. 15803 del 08/03/1996;
5. copia di concessione edilizia in variante n. 16414 del 02/12/1997;
6. copie di certificato di abitabilità;
7. elaborati grafici di rilievo dello stato attuale con relative tavole comparative
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rispetto allo stato legittimato;
8. documentazione fotografica;
9. copia atto di compravendita;
10. copia ispezioni e trascrizioni ipotecarie;
11. Attestato di Prestazione Energetica;
12. scheda sintetica e riepilogativa.
Montebelluna, 24 aprile 2015
IL C.T.U.
________________________
(Dott. Ing. Daniele Calabretto)
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