Casa carissima casa

I CONTROLLI DA FARE PRIMA DI COMPRARE CASA
Casa carissima casa
Comprare casa
è un percorso
difficile,
nel quale non
mancano i rischi.
Tutte le
precauzioni da
prendere dal
compromesso
fino al rogito.
urbanistiche…) della casa e prendere
tutte le precauzioni per evitare brutte
sorprese.
Della ricerca della casa e del rapporto
con l’agenzia immobiliare abbiamo già
parlato così come di tutte le agevolazioni
per chi compra la prima casa (SD 72,
settembre 2003). Aggiungiamo un
ulteriore importante tassello per avere
tutte le informazioni necessarie per
districarvi al meglio nel complicato
vespaio immobiliare.
I controlli prima
di compromettersi
La casa è spesso l’acquisto di una vita,
soprattutto per l’impegno economico che
ne deriva. Per questo non ci si può
permettere di sbagliare e non bisogna
trascurare i particolari.
Catasto, Registro Immobiliare, Ufficio
Tecnico del Comune, Amministratore del
condominio sono tra le tappe obbligate
del percorso di controlli da fare prima di
arrivare alla firma del contratto
preliminare (più noto come
“compromesso”), che impegna venditore
e acquirente a stipulare il contratto di
compravendita definitivo (il “rogito”).
In teoria chi si serve di un’agenzia
immobiliare dovrebbe stare più
tranquillo, perché i controlli dovrebbero
essere già stati fatti. Purtroppo non è
sempre così. La nostra inchiesta di
qualche mese fa (SD 72, settembre 2003)
ha rivelato una scarsa affidabilità delle
agenzie immobiliari che, troppo spesso,
mantengono il silenzio sulle magagne
delle case in vendita (impianti non in
regola, documenti catastali non
aggiornati…), si perdono in lungaggini
burocratiche inutili e non sempre sono
trasparenti su un aspetto fondamentale: le
condizioni di diritto della casa (per
esempio, si ”dimenticano” di comunicare
che la casa è gravata da ipoteca).
Per questo il nostro consiglio è di
rivolgersi comunque a un notaio di
fiducia per tutti i controlli necessari.
▲
Follia immobiliare. Così i giornali
descrivono il boom dei prezzi delle case
che si registra nelle principali città
italiane. Lo sforzo economico di chi
vuole comprare casa è cresciuto talmente
tanto, da prosciugare tutti i risparmi delle
famiglie senza lasciare spazio a
nient’altro. Basti pensare che, secondo i
dati dell’Osservatorio dell’Ance
(Associazione nazionale costruttori
edili), per comprare casa in una grande
città, la famiglia media italiana deve
sostenere un onere economico pari a 8,14
annualità di reddito contro le 6,37
necessarie nel 1998. Quindi il potere di
acquisto diminuisce e, nonostante la forte
riduzione del costo dei mutui, il
traguardo dell’acquisto della casa sembra
sempre più lontano.
Quando, poi, finalmente, si riesce a
raggiungere il traguardo e la casa da
acquistare è stata individuata, la corsa
non è finita. Bisogna fare tutti i controlli
sulle condizioni di fatto (impianti, muri,
pavimenti, tetto…) e di diritto (ipoteche,
diritti di usufrutto, conformità alle norme
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A CIASCUNO IL SUO Tutti i controlli da fare se si acquista da un privato o da un’impresa oppure se la casa è
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SE COMPRATE
DA UN PRIVATO
SE C’È ANCORA
L’INQUILINO
SE IL VENDITORE È
UN IMPRENDITORE
Se riuscite a fare a meno dell’intermediazione di un’agenzia immobiliare l’acquisto
risulta più semplice ed economico.
Anche quando il venditore è un privato, ci
sono una serie di controlli di routine che è
meglio fare. E cioè:
– al Catasto (o Ufficio tecnico erariale):
chiedere la visura catastale per avere un
quadro generale della situazione dell’immobile (chi è il proprietario, da quanti
vani è costituito). Se le caratteristiche
della casa sono diverse dai disegni delle
mappe catastali (la piantina deve essere
sempre aggiornata con lo stato di fatto)
bisogna chiedere al venditore i documenti
relativi al condono o alle autorizzazioni
alle opere interne;
– all’Ufficio del Registro Immobiliare: controllare l’esistenza di ipoteche o di diritti
di usufrutto che gravino sulla casa;
– all’Ufficio Tecnico del Comune: verificare che la casa sia in regola con le norme
edilizie e urbanistiche e che non ci siano
vincoli o previsioni di uso specifico, come
piani per l’edilizia economica o convenzionata. Se ci sono aspetti poco chiari chiedete l’intervento di un tecnico di fiducia
(geometra, ingegnere…). Attenzione: la
legge vieta la commercializzazione
dell’immobile costruito abusivamente e
mai condonato, per cui il contratto che ne
trasferisce la proprietà è nullo;
– all’Amministratore del condominio:
chiedere una dichiarazione scritta che il
venditore ha saldato tutte le spese condominiali e che non ci sono residui.
Inoltre è bene chiedere di vedere i verbali
delle assemblee dell’anno in corso, per verificare che non siano stati deliberati lavori particolarmente costosi. Infatti, chi compra una casa in condominio diventa responsabile, insieme al vecchio proprietario, delle spese condominiali da questi dovute per l’anno in corso e per quello precedente alla vendita (art. 63, 2° comma disposizioni di attuazione del codice civile).
• Attenzione, se ci sono più proprietari, la
promessa di acquisto deve essere firmata
da tutti. Per esempio, se il venditore è
sposato in regime di comunione dei beni,
il contratto deve essere firmato anche dal
coniuge. Lo stesso discorso vale se la casa
è stata ereditata da più persone. In ogni
caso, è una buona norma di prudenza
chiedere di vedere una copia del vecchio
rogito da cui risultano tutti gli eventuali
proprietari della casa.
• Leggere sempre il regolamento condominiale, per non trovarsi di fronte a brutte sorprese.
È importante verificare le disposizioni riguardanti la ripartizione delle spese e la
presenza di specifici divieti o ammissioni
di uso e di destinazione dell’immobile.
Tutte informazioni da avere in mano
prima di decidere di comprare.
• Quando la casa da comprare è affittata, il
rischio è che l’inquilino si dichiari disposto a
liberare l’appartamento per il nuovo acquirente ma poi rifiuti di farlo, chiedendo una
“buona uscita” (una somma di denaro) a chi
ha comprato la casa. Anche qui, carta canta.
È meglio non fidarsi delle promesse verbali
del venditore e far inserire nel compromesso
una clausola che preveda la consegna
dell’immobile libero da persone e cose.
• Se comprate un negozio o un immobile
adibito a uso diverso dall’abitazione, strutturato per i rapporti con il pubblico (ad
esempio, uno studio dentistico), accertatevi
che l’inquilino non possa esercitare il diritto
di riscatto chiedendo l’annullamento della
vendita.
In questo caso non solo chi compra perde la
proprietà, ma dovrà rincorrere il venditore
per riavere i soldi della casa e le spese per
notaio, imposte…Il proprietario, infatti, ha
l’obbligo di fare l’offerta all’inquilino prima
che a chiunque altro e solo se questi rifiuta
di acquistare al prezzo richiesto dal proprietario allora questi può vendere ad altri per
quello stesso prezzo o per un prezzo superiore. Se tutto questo non avviene, l’inquilino può esercitare il diritto di riscatto, chiedendo l’annullamento della vendita. In questo caso non solo chi ha comprato perde la
proprietà, ma dovrà rincorrere il venditore
per avere indietro i soldi della vendita e le
spese affrontate per notaio e imposte.
La precauzione da prendere è chiedere al
venditore la documentazione che dimostri
che l’offerta di acquisto è stata fatta al vecchio inquilino. E per non avere nessuna brutta sorpresa è meglio dichiarare nell’atto di
compravendita una somma uguale o superiore a quella del prezzo chiesto all’inquilino. Meglio essere prudenti e non rischiare di
vedersi annullare l’acquisto.
Occorre qualche cautela in più, perché eventuali difficoltà finanziarie dell’impresa incidono su tutto il suo patrimonio, compresa la
casa che intendete comprare.
• In caso di fallimento dell’impresa, se avete
comprato la casa rischiate di subire l’azione
revocatoria da parte del tribunale fallimentare. In pratica, entro due anni dall’acquisto,
all’acquirente può essere richiesto di rendere l’immobile acquistato per soddisfare i creditori dell’impresa in fallimento.
A questo punto non potrete opporvi, ma
solo inserirvi a vostra volta nella procedura
fallimentare, in coda con gli altri creditori,
per cercare di recuperare i soldi sborsati per
l’acquisto della casa. Il rischio che si corre è
di rimanere con un pugno di mosche in
mano: niente casa e niente soldi. Una precauzione da prendere per ridurre questo rischio è dichiarare nel preliminare un prezzo
vicino a quello di mercato evitando la tentazione di inserire una cifra molto minore per
pagare meno tasse. Così non solo potete recuperare quanto realmente sborsato per
comprare la casa, ma dimostrare anche di
non avere approfittato della situazione di
insolvenza del venditore e, quindi, non dare
la possibilità alle autorità di revocare la vendita. Insomma, meglio non rischiare.
Un’altra importante precauzione è la trascrizione del preliminare. In pratica è l’unico sistema capace di garantire l’acquirente dal
rischio che, nel tempo che intercorre tra il
compromesso e il rogito, il venditore venda
ad altri oppure iscriva un’ipoteca sulla casa.
L’effetto della trascrizione del preliminare è
di congelare la situazione dell’immobile fino
al rogito: tutto ciò che dovesse venire a gravare sulla casa (ipoteche, sequestri...) in questo periodo non avrebbe effetti su chi compra. Se, ad esempio, il venditore vende la
stessa casa a più persone, acquista la proprietà il primo che trascrive l’atto.
Come si trascrive il preliminare. Il contratto
deve essere fatto per atto pubblico (redatto
da un notaio) oppure con scrittura privata
autenticata (dal notaio) o accertata giudizialmente. Il contratto va registrato presso
l’Ufficio del Registro e trascritto presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari.
L’imposta di trascrizione è di 129,11 euro. In
più si paga il 3% dell’acconto versato al preliminare e lo 0,5% dell’eventuale caparra
confirmatoria. Questi importi in più vengono detratti dalle imposte che si pagheranno
al momento di trascrivere il rogito.
• Per non correre rischi è meglio informarsi
prima sulle condizioni finanziarie dell’impresa. Basta chiedere una visura alla Camera di
Commercio per scoprire se è già in atto un
fallimento (servono nome e indirizzo
dell’impresa).
• Potete anche informarvi presso l’amministratore dello stabile: un grosso arretrato di
spese condominiali può essere indice di un
cattivo stato patrimoniale.
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affittata.
SE LA CASA NON C’È
Se la casa che volete acquistare è ancora in
costruzione, le verifiche e i controlli da fare
sono molti e ancora più necessari. In questo
caso, infatti, bisogna avere più informazioni
possibili sul costruttore (che sarà un’impresa)
per escludere rischi di fallimento e per assicurarsi che i lavori siano eseguiti con professionalità. Valgono le stesse precauzioni che
abbiamo elencato per chi acquista da un’impresa, soprattutto per la registrazione del
preliminare. Ma ci sono altri controlli da fare.
Quando si decide di comprare
Per la stipula del contratto preliminare è
meglio farsi assistere da un notaio.
• Prima di firmare chiedete di vedere il
capitolato d’opera, documento che deve
contenere la descrizione precisa delle caratteristiche dell’immobile in costruzione.
Fatelo esaminare da una persona esperta
(geometra, ingegnere). È parte integrante
del contratto di acquisto e non può essere
modificato senza il vostro consenso.
• La consegna è spesso un tasto dolente
per chi compra una casa in costruzione o
addirittura ancora da costruire. Proprio
perché il ritardo rispetto alla consegna
prevista nel contratto è la regola, conviene far trascrivere sul contratto una data
precisa e insistere che tale data sia indicata come “termine essenziale”, oltre a stabilire una penale in caso di ritardo.
• La clausola di revisione del prezzo compare spesso nei contratti di acquisto delle
case in costruzione. Chi compera si impegna ad accettare un aumento del prezzo
proporzionato all’aumento dei costi dei
materiali e della manodopera verificatosi
tra la firma del contratto e la data di consegna. Una clausola rischiosa, che può tradursi in un aumento cospicuo del prezzo
di acquisto. Per evitare di correre questo
rischio, preoccupatevi che nel contratto
venga specificato che l’adeguamento del
prezzo potrà essere preteso solo nel caso
in cui gli aumenti del costo dei materiali e
della manodopera siano imprevedibili e
solo se incidono per oltre il 10% del prezzo inizialmente pattuito.
• Se dopo aver aspettato tanto finalmente entrate nella nuova casa e vi accorgete
che non è stata fatta a regola d’arte, ma ci
sono difetti gravi potete rivalervi sul costruttore purché ve ne accorgiate entro 10
anni dall’acquisto e lo denunciate entro
un anno dalla scoperta del difetto. Per difetti gravi, secondo la giurisprudenza, si
intendono, ad esempio, l’inefficienza
dell’impianto di riscaldamento...
• Nel contratto fate inserire la dicitura il
prezzo deve intendersi a misura. Così vi
tutelate nel caso in cui le dimensioni della
casa una volta costruita siano inferiori a
quelle previste.
Nel linguaggio comune si definisce
“compromesso”: è l’accordo tra
venditore e compratore che impegna le
parti a stipulare il contratto definitivo, il
“rogito”.
Senza notaio. Può essere stipulato senza
l’intervento del notaio, ma è meglio farlo
solo quando si compra casa da persone di
cui si ha fiducia e se l’acquisto non
presenta particolari problemi.
In questo caso potete usare il modello di
preliminare che abbiamo pubblicato su
SD 72, settembre 2003.
Naturalmente, non si può fare un
preliminare che vada bene per tutti, ogni
singolo acquisto ha le sue esigenze
specifiche. Per questo vi illustriamo i
rischi più frequenti, i relativi rimedi e le
clausole da fare inserire nel preliminare
per cautelarsi (o da far eliminare,
soprattutto quando il contratto è già
predisposto dal venditore).
Ecco gli elementi indispensabili che il
preliminare deve contenere:
– nome, cognome, data e luogo di
nascita, codice fiscale di entrambe le
parti; nel caso di società, ragione sociale
e qualità legale di chi sottoscrive l’atto;
– l’immobile deve essere descritto
trascrivendo i dati della scheda catastale,
confini e numero civico. Devono essere
descritti tutti i vani, compresi solai,
cantine e box. La planimetria deve
corrispondere allo stato della casa, in
caso contrario chiedete che siano fatte le
modifiche necessarie;
– se l’immobile è in costruzione o
ancora da costruire è necessaria, oltre
alla planimetria, la descrizione delle
opere e quindi il riferimento al
capitolato;
– prezzo e forma di pagamento;
– data di consegna dell’immobile,
eventualmente prevedendo penali per il
ritardo;
– dichiarazione del venditore che
l’immobile rispetta le leggi e i
regolamenti urbanistici vigenti e che non
è gravato da servitù, diritti di terzi o
privilegi di imposte di qualsiasi genere e
che tutte le spese condominiali sono state
pagate.
La registrazione del preliminare. Se il
venditore non vi ispira fiducia o se è un
imprenditore, meglio affidarsi a un notaio
e far trascrivere il preliminare (vedi a
pag. 30 Se il venditore è un
imprenditore). È l’unico modo per non
correre il rischio fino al rogito, per
esempio, che il venditore venda ad altri.
▲
Prima di acquistare
• Verificare che il venditore sia anche proprietario del terreno.
• Cercare di accertare che l’imprenditore
non si trovi in cattive condizioni economiche
per evitare di trovarsi coinvolti, entro due
anni dalla vendita, dalla revocatoria fallimentare. In pratica entro due anni dall’acquisto della casa, all’acquirente può essere
richiesto di restituirla per soddisfare i creditori dell’impresa in fallimento.
• Informarsi su quali altri stabili sono stati
già costruiti dal venditore e fare un sopralluogo: è il modo migliore per rendersi conto
della qualità degli immobili.
In questo modo si possono anche chiedere
informazioni sulla serietà dell’impresa alle
persone che hanno comprato la casa dallo
stesso costruttore.
• Controllare in Comune che ci siano le autorizzazioni edilizie e verificare che siano
fatte le opere ingiunte dal Comune o dai
Vigili del fuoco per concedere l’abitabilità e
il nullaosta prevenzione incendi.
• Se il venditore è una cooperativa bisogna
verificare che il terreno su cui costruisce non
sia di proprietà del Comune e non sia stato
concesso solo in diritto di superficie. In questo caso, infatti, chi compra l’immobile non
diventa proprietario anche del suolo, che
resta di proprietà del Comune.
Questo significa che, allo scadere di un certo
lasso di tempo (di solito 90 anni), il Comune
può chiedere un determinato importo per il
rinnovo della concessione o per l’acquisto
della proprietà. Una casa costruita in diritto
di superficie non ha lo stesso valore di una
proprietà piena, quindi potete chiedere di
pagare un prezzo che tenga conto di questo
handicap.
Se proprio volete comprare una casa in diritto
di superficie, prendete qualche precauzione:
– chiedete al proprietario la copia della convenzione con il Comune, per controllare che
non ci siano ostacoli alla vendita e che non
siano dovuti conguagli per la concessione
del terreno in superficie;
– controllate che la concessione non stia per
scadere, perché in questo caso bisogna pagare ancora un prezzo per riscattare la proprietà o per il rinnovo della concessione stessa (sempre se il Comune ha intenzione di
rinnovare la concessione o di offrire la possibilità di riscatto).
Il contratto
preliminare
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LE IMPOSTE CHE PAGA CHI COMPRA CASA
IMPOSTE
Imposta di registro
Imposta catastale e ipotecaria
IVA
Acquisto
prima casa
da un privato
Acquisto
prima casa
da un’impresa
3%
129,11 euro
(ciascuna)
—
129,11 euro
129,11 euro
(ciascuna)
—
Acquisto seconda
casa da privato
Acquisto seconda
casa da impresa
7%
3%
129,11 euro
129,11 euro
(ciascuna)
10% (20% per
le abitazioni di lusso)
—
ATTENTI AL FISCO
Le imposte che paga l’acquirente.
Sono tre: di registro, ipotecaria e catastale (l’importo è riportato nella tabella qui sopra). Se la casa appartiene
a un’impresa si paga anche l’Iva.
• Le imposte che paga il venditore.
Dal primo gennaio 2002 il venditore
non deve più pagare l’INVIM
(Imposta sull’incremento di valore
degli immobili).
Tuttavia ai fini Irpef, chi vende un immobile acquistato da non più di cinque anni deve indicare nella dichiarazione dei redditi la differenza tra il
prezzo di vendita dell’immobile e
quello di acquisto.
• Chi vende per riacquistare. Dal
primo gennaio 1999 chi ha goduto
delle agevolazioni prima casa e
vende l’abitazione per riacquistarne
▲
L’atto finale: il rogito
La stipulazione del contratto definitivo
(rogito) determina il passaggio di
proprietà dell’immobile e l’obbligo di
pagamento dell’intero prezzo di vendita.
Tra la firma del preliminare e il rogito
dovrebbe trascorrere il tempo necessario
per fare le ricerche sul venditore e sulla
proprietà e per chiedere il mutuo. Il
rogito si stipula obbligatoriamente in
presenza del notaio. Il suo contenuto
deve essere conforme a quanto stabilito
dalle parti nel compromesso. Tutte le
spese sono a carico di chi compra. Il
notaio, trascorso un mese dalla
registrazione trascrive il passaggio di
proprietà al Catasto. A questo punto il
notaio deve darvi copia dell’atto completo.
• Il prezzo può essere indicato nel
contratto “a misura” (è riferito alla
superficie in metri quadrati o alla
cubatura, come ad esempio 3 milioni a
metro quadrato) o “a corpo” (è globale
senza indicazione del costo per unità di
misura). Solo se il prezzo è indicato a
misura, il compratore ha diritto di
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SOLDI & DIRITTI Nº 74 GENNAIO 2004
un’altra, entro un anno dalla vendita
della prima, avrà diritto a un credito,
pari all’imposta di registro o all’Iva al
4% pagata sul precedente acquisto.
In pratica, dalle imposte che deve pagare sulla casa appena acquistata
viene detratto l’importo versato in
occasione del primo acquisto.
Per beneficiare del credito di imposta, il rogito della nuova casa deve riportare oltre alle dichiarazioni necessarie per godere delle agevolazioni
per “prima casa” anche l’espressa richiesta del credito d’imposta.
Attenzione, però, non potrà godere
di questa agevolazione chi ha acquistato la sua prima casa da un’impresa
edile o da una società immobiliare
(pagando un’Iva del 4%) prima del 23
maggio 1993.
chiederne la riduzione nel caso in cui le
dimensioni reali della casa siano inferiori
rispetto a quelle dichiarate. Se, invece, il
prezzo è a corpo non è possibile nessuna
revisione del costo, sempre che la misura
reale non sia inferiore (o superiore) di un
ventesimo a quella risultante dal
contratto. In questo caso si può recedere.
• Per pagare meno tasse è diffusa la
prassi di dichiarare nel rogito un prezzo
molto inferiore a quello effettivamente
pagato. Un giochetto che non conviene
affatto all’acquirente. Prima di tutto
perché il fisco potrebbe insospettirsi e
decidere di accertare l’effettivo valore
dell’immobile e far pagare il relativo
supplemento di imposta.
In secondo luogo, perché se l’immobile è
venduto da un costruttore edile o da un
imprenditore ci si espone al rischio di
revocatoria fallimentare (vedi riquadro a
pag. 31 Se la casa non c’è). Infine, se il
prezzo di vendita è troppo basso correte
anche il rischio di vedervi revocare la
vendita dalle autorità se non riuscite a
dimostrare di non aver approfittato della
situazione di difficoltà del venditore. ■
Meglio controllare
Quando si decide di comprare una casa
è importante fare tutti i controlli necessari per non avere poi brutte sorprese.
Dal costruttore che fallisce al privato
poco onesto che nasconde le magagne,
quando ci sono dubbi e qualcosa non
torna è meglio affidarsi ai professionisti: al notaio per tutte le questioni giuridiche (ipoteche, successioni...) e a un
geometra o ingegnere per quelle di fatto (impianti, muri...). Nei contratti immobiliari si possono anche trovare
clausole vessatorie espressamente vietate dalla legge, quindi inefficaci. Ecco
le più frequenti.
• Il costruttore limita la sua responsabilità rispetto ai danni provocati.
• Il professionista o il costruttore limitano le azioni o i diritti del consumatore nei loro confronti.
• Mentre l’esecuzione della prestazione di impresa dipende esclusivamente dalla sua volontà, chi compra
assume invece un impegno definitivo.
• Consentire all’impresa di trattenere
una somma di denaro versata dal consumatore se quest’ultimo non conclude il contratto, senza reciprocità. Cioè
senza stabilire il diritto di chi compra
di esigere il doppio della somma versata nel caso sia l’impresa a non concludere il contratto.
• Imporre al consumatore risarcimenti eccessivi in caso di inadempimento o
ritardo nell’adempimento.
• Stabilire che il prezzo di beni o servizi sia deciso alla consegna.
• Consentire di aumentare il prezzo
senza che chi compra possa recedere se
il prezzo finale è troppo alto rispetto a
quello convenuto.
• Limitare la responsabilità dell’impresa rispetto agli obblighi derivanti
dal contratto (ad esempio, non rispondere dei danni provocati dalla ritardata
consegna della casa).