Perizia beni di proprietà

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TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BRESCIA
All’Ill.mo Giudice Delegato Dott. Gustavo Nanni.
Oggetto: fallimento WICTOR S.P.A. In liquidazione con sede in via
Gardale n° 24 Palazzolo sull’Oglio (n° fallimento 222/2010 del
Tribunale di Brescia). Stima dei beni immobili acquisiti al
Fallimento (ottava relazione).
Curatore: Dott. Giovanni Lorenzo Peli con studio in via San Giovanni
Bosco n° 1/E Brescia, tel 0302425912, fax 0305531255.
Perito: Dott. Ing. Riccardo Gozio via Giancarlo Peracchia n° 8/10
25064 Gussago (BS) tel/fax 0302773546 e-mail:
[email protected].
OTTAVA RELAZIONE
INDIVIDUAZIONE BENI IMMOBILI IN PALAZZOLO
SULL’OGLIO (BS) ACQUISITI AL FALLIMENTO
PREMESSA
Il Curatore ha assegnato allo scrivente perito il seguente incarico:
“Stimare i beni mobili ed immobili della procedura in oggetto. Per
quanto riguarda i primi, in particolare, lo stimatore, visionati i beni
mobili di competenza della procedura, provvederà all'esatta
identificazione e descrizione di essi, attribuendo ai medesimi il relativo
valore di realizzo.
Circa gli immobili, in particolare lo stimatore dovrà:
- Accertare e individuare i beni immobili di proprietà del Fallimento;
- Determinare il valore corrente di mercato di detti beni con riferimento
alla vendita in sede fallimentare;
- Descrivere in ordine di successione cronologico tutte le
iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, gravanti sui beni immobili
di proprietà del Fallimento in epigrafe;
- Accertare lo stato degli immobili in relazione alla disciplina
urbanistica vigente;
- Procurare la documentazione specifica necessaria per la vendita
(documentazione catastale, estremi per il calcolo dell’ICI di legge,
coerenze);
- Ricostruire storicamente, con estensione al ventennio precedente la
data del Fallimento, la situazione catastale e la provenienza.”
1
Sono stati eseguiti una serie di sopralluoghi nei giorni 20/10/2010,
22/10/2010, 25/10/10, 27/10/2010, 29/10/2010, 02/11/2010, 03/11/2010,
04/11/2010, 05/11/2010, 08/11/2010, 09/11/2010, 10/11/2010,
12/11/2010, 15/11/2010, 16/11/2010, 17/11/2010, 19/11/2010,
22/11/2010, 23/11/2010, 24/11/2010, 25/11/2010, 26/11/2010,
29/11/2010, 30/11/2010, 02/12/2010, 06/12/2010, 13/12/2010,
16/12/2010, 21/12/2010, 21/01/2011, 24/01/2011 (solo presso l’Ufficio
Tecnico Comunale), 03/02/2011, 22/02/2011 (solo presso l’Ufficio
Tecnico Comunale) e 23/02/2011.
Detti sopralluoghi sono serviti per svolgere anche altre parti del quesito
non riportate nella presente relazione.
RELAZIONE
Visure ipocatastali
Gli immobili acquisiti al Fallimento della società WICTOR S.P.A. in
liquidazione sono identificati nel catasto dei fabbricati del comune di
Palazzolo Sull’Oglio (BS) con la sezione NCT foglio 30 mappali:
- 217/3 via Gardale cat. A/2 cl. 2 v. 5,5 R.C. € 511,29,
- 217/4 via Gardale cat. A/10 cl. 2 v. 5 R.C. € 1.458,99,
- 217/6 via Gardale cat. D/1 R.C. € 55,26,
- 217/7 via Gardale cat. D/7 R.C. € 14.099,27.
Si fa presente che nelle planimetrie catastali non è indicata la guardiola
ubicata all’ingresso carraio insistente sul mappale 217.
Detti immobili sono individuati nella mappa del Catasto Terreni dello
stesso Comune, sempre con il foglio 30, mappali:
- 217 ente urbano di Ha 0.79.08 e
- 405 ente urbano di Ha 0.02.32,
precisandosi che quest’ultimo mappale è ricompreso nella superficie del
cortile di pertinenza delle unità immobiliari urbane prima descritte, ma di
fatto è parzialmente inglobato in area adibita a sede stradale e la restante
porzione, a nord, è racchiusa dalla recinzione e quindi ricade nel cortile
di pertinenza.
Risulta inoltre proprietà della società fallita la striscia di terreno,
ricompresa nell’area adibita a sede stradale, striscia di terreno identificata
nel catasto dei terreni con il foglio 30 mappali
- 403 di Ha 0.00.47 sem. irr. I R.D. € 0,41 R.A. € 0,51,
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- 404 di Ha 0.00.77 ente urbano,
quest’ultimo mappale è censito anche nel catasto dei fabbricati con la
Sez. NCT foglio 30 mappale 404 area urbana di mq 77.
Lo scrivente allega:
- Estratto mappa del foglio 30 (allegato 1);
- Elenco immobili nel Comune di Palazzolo Sull’Oglio Foglio 30
mappale 217 (allegato 2/A);
- Planimetria catastale del mappale 217/3 (allegato 2/B);
- Planimetria catastale del mappale 217/4 (allegato 2/C);
- Planimetria catastale del mappale 217/6 (allegato 2/D);
- Planimetria catastale del mappale 217/7 (allegato 2/E);
- Visura per soggetto al nominativo Ditta Wictor S.r.l. di Busetti
Pierino (allegato da 3/A a 3/B);
- Visura per soggetto al nominativo Wictor S.p.a. via Gardale 24
(allegato 4/A);
- Visura per soggetto al nominativo Wictor S.p.a. (allegato da 4/B a
4/C);
- Visura storica per immobile relativa al foglio 30 mappale 217
(allegato da 5/A a 5/D);
(allegato da 7/A a 7/E);
- Visura storica per immobile: foglio 30 mappale 217 sub. 3 (allegato
da 9/A a 9/C);
- Visura storica per immobile: foglio 30 mappale 217 sub. 6 (allegato
da 10/A a 10/C).
In forza di atto in data 24/04/1975 rep. n° 17.554/8.767 del Notaio F.
Bonardi trascritto a Brescia il 19/05/1975 nn. 7.073/5.674 il mappale 217
(ex 196 B) di mq 8.140 del foglio 30 del Catasto Terreni del Comune di
Palazzolo Sull’Oglio, apparteneva alla società WICTOR S.R.L. con sede
a Palazzolo Sull’Oglio.
Con atto in data 16/07/1984 rep. 7.819/1.938 del Notaio S. Ambrosetti
trascritto a Brescia il 03/08/1984 nn. 20.767/16.046 la WICTOR S.R.L.
veniva incorporata nella società Collanti Palazzolo S.p.a., sede Palazzolo
Sull’Oglio.
3
Con il medesimo atto, trascritto però il 06/09/1984 nn. 22.058/16.771 la
Collanti Palazzolo S.p.a. variava la denominazione sociale in WICTOR
S.P.A. con sede in Palazzolo Sull’Oglio (BS).
Con atto in data 13/11/1990 rep. 38.064 del Notaio S. Ambrosetti
trascritto a Brescia il 26/11/1990 nn. 32.802/22.588 la società WICTOR
S.P.A. veniva incorporata nella società GENERALFIN S.R.L.
Con il medesimo atto, trascritto però il 04/03/1991 nn. 7.211/5.451 la
GENERALFIN S.R.L. variava la denominazione sociale in WICTOR
SPA con sede in Palazzolo Sull’Oglio (BS).
Le strisce di terreno prima descritte ed individuate a Palazzolo Sull’Oglio
al Foglio 30 mappali 403 e 404 in forza di atto in data 15/05/1985 rep.
45.811 del Notaio Antonio Averoldi trascritto a Brescia il 12/06/1985 ai
nn. 11.467/8.193 derivati dall’originario mappale 50 di Ha 3.89.20
appartenevano a Mercandelli Giovanni nato a Chiari il 19/01/1933 e
Serina Lina nata a Chiari il 26/11/1933, con il regime di comunione
legale dei beni.
In forza di atto di donazione in data 20/01/1998 repertorio 68.525 del
Notaio S. Ambrosetti ed in stessa data con rep. 68.526 dello stesso
Notaio ed infine in stessa data con rep. 68.527 dello stesso Notaio il
mappale 404 derivato dall’originario mappale 395, derivato a sua volta
dal mappale 50, passava a: Mercandelli Amedeo nato a Palazzolo
Sull’Oglio (BS) il 07/02/1964, Mercandelli Giuseppe nato a Pontoglio
(BS) il 12/07/1962, Mercandelli Massimiliano nato a Palazzolo
Sull’Oglio (BS) il 16/10/1970 per la quota di nuda proprietà di 1/3
ciascuno ed al Sig. Mercandelli Giovanni e Sig.ra Serina Lina, coniugi in
regime legale dei beni, per l’usufrutto generale vitalizio con diritto di
reciproco accrescimento.
In forza di atto di compravendita in data 10/11/1998 rep. 595.667 del
Notaio Luigi Malerba trascritto a Brescia il 27/11/1998 ai nn.
39.414/25.708 relativamente al mappale 404 e trascritto il 27/11/1998 ai
nn. 39.415/25.709 relativamente al mappale 403, passavano alla società
WICTOR S.P.A. con sede a Palazzolo Sull’Oglio. Lo scrivente evidenzia
che detta striscia di terreno costituita dai due mappali individuati ai nn.
403 e 404 non sono stati venduti alla società BPB LEASING S.P.A. con
sede a Bergamo e pertanto sono rimasti di proprietà alla società
WICTOR S.P.A.
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- Elenco sintetico delle formalità al nominativo WICTOR S.P.A.
- Elenco sintetico delle formalità al nominativo GENERALFIN S.R.L.
(allegato 12);
- Elenco sintetico delle formalità al nominativo Mercandelli Giovanni
(allegato da 13/A a 13/C);
- Elenco sintetico delle formalità al nominativo Serina Lina (allegato da
14/A a 14/C);
- Elenco sintetico delle formalità al nominativo Mercandelli Giuseppe
(allegato da 15/A a 15/B);
- Elenco sintetico delle formalità al nominativo Mercandelli
Massimiliano (allegato da 16/A a 16/B);
- Elenco sintetico delle formalità al nominativo Mercandelli Amedeo
(allegato da 17/A a 17/B);
- Nota di trascrizione della fusione di società per incorporazione
trascritta il 03/08/1984 ai nn. 16.046/20.767 (allegato da 18/A a
18/B);
- Nota di trascrizione della modifica della ragione sociale trascritta il
06/09/1984 ai nn. 16.771/22.058 (allegato da 19/A a 19/B);
- Nota di trascrizione della compravendita trascritta il 12/06/1985 ai nn.
11.467/8.193 (allegato da 20/A a 20/E);
- Nota di trascrizione della fusione di società per incorporazione
trascritta il 26/11/1990 ai nn. 32.802/22.588 (allegato da 21/A a 21/F);
- Nota di trascrizione della modifica della ragione sociale trascritta il
04/03/1991 ai nn. 7.211/5.451 (allegato da 22/A a 22/F);
12.582/8.643 (allegato da 23/A a 23/D);
39.414/25.708 (allegato da 24/A a 24/B);
39.415/25.709 (allegato da 25/A a 25/C).
Formalità pregiudizievoli
Gli immobili di proprietà della società WICTOR S.P.A. sono gravati
dalle seguenti formalità pregiudizievoli:
- ipoteca volontaria iscritta a Brescia il 13/11/2009 ai nn.
48.009/10.944 per € 2.790.000,00 a favore della Banca di Credito
Cooperativo di Pompiano e della Franciacorta – Pompiano (BS)
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Società Cooperativa con sede in Pompiano che grava sugli immobili
individuati ai mappali 217 su. 3, 4, 6 e 7;
- ipoteca giudiziale iscritta a Brescia il 10/05/2010 ai nn. 19.284/4.758
per € 304.569,87 a favore di Importazione Materie Prime S.P.A. con
sede a Soresina (CR) che grava su tutti i beni della società;
per € 863.000,00 a favore di UGF BANCA S.P.A. con sede a Bologna
che grava su tutti i beni della società WICTOR S.P.A. nonché su beni
della ALPE S.P.A. con sede a Brescia e di Busetti Lorenzo nato a
Palazzolo Sull’Oglio il 12/11/1955;
- ipoteca legale iscritta a Brescia il 09/09/2010 ai nn. 38.127/9.445 per
€ 4.325.571,26 a favore di Equitalia Esatri S.p.a. con sede a Milano.
Detta ipoteca grava su tutti i beni della società;
per € 14.992,00 a favore dell’Industria Chimica Panzeri S.r.l. con sede
a Orio al Serio (BG) che grava sui mappali 217 sub. 4 e sub. 7 e sui
mappali 404 e 403.
- Nota di iscrizione del 13/11/2009 ai nn. 48.009/10.944 (allegato da
26/A a 26/D);
27/A a 27/C);
28/A a 28/F);
29/A a 29/C);
30/A a 30/B).
Descrizione degli immobili
Dalle misure ricavate parte sul posto e parte dalle planimetrie catastali si
hanno le seguenti superfici, dei corpi di fabbrica principali che
concorrono al valore del complesso immobiliare. Le superfici di seguito
indicate sono al lordo dei muri:
- Appartamento al primo piano individuato al sub. 3 circa mq 121
racchiuso da muri, compreso il vano scala, oltre a n° 3 balconi per
circa 20 mq; le finiture sono economiche.
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- Ufficio al piano terra, individuato al sub. 4, avente superficie di circa
107 mq; tale ufficio ora è adibito in parte a spogliatoio ed in parte ad
ufficio, anch’esso presenta finiture economiche.
- Capannone industriale, individuato al sub. 7, costituito da due corpi di
fabbrica, con copertura che, a prima vista, risulta in cemento amianto (eternit) ed ammalorata. I due corpi di fabbrica risultano, nel
loro complesso, risentire della loro vetustà, con le finiture tipiche del
momento della loro costruzione, come risulta dalle pratiche
urbanistiche – edilizie successivamente indicate. I pavimenti risultano
in battuto di cemento, le pareti in elementi tradizionali, cioè non sono
prefabbricate, ad esclusine della porzione a sud dove una stanza ha
tramezzature interne in plexiglass tipo sandwich. La porzione a sud
del capannone, esclusa la porzione sottostante all’appartamento e la
guardiola ubicata in prossimità del cancello del passo carraio, risulta
di circa 1.922 mq con altezza interna, dal pavimento al soffitto,
variante da 5,03 m a 5,94 m. La porzione a nord risulta di circa 850
mq con una altezza interna, escluso l’angolo a sud – est, di 5,95 m.
Nella porzione a sud – est è ubicato al primo piano un piccolo ufficio
della superficie di circa 42 mq. Completano il complesso immobiliare
i piazzali con il locale pompe interrato e il vano cabina enel,
quest’ultima individuata al mappale 217 sub. 6 del Foglio 30 del
Comune di Palazzolo Sull’Oglio.
- Guardiola, avente la superficie di circa 17 mq, presenta finiture medie
essendo stata realizzata recentemente. Sui muri sono presenti tracce di
umidità risalienti.
Situazione urbanistica
Lo scrivente, in data 20/01/2011, 21/01/2011 e 22/02/2011 si è recato
presso l’Ufficio Tecnico Comunale di Palazzolo Sull’Oglio (BS) per
visionare le pratiche urbanistiche relative agli immobili acquisiti al
fallimento.
Lo scrivente ha rinvenuto le seguenti pratiche edilizie:
- Licenza edilizia avente protocollo n° 3.520 relativa a lavori di
costruzione capannone e abitazione civile rilasciata il 16/05/1975;
- Licenza edilizia avente protocollo n° 1.062 relativa a lavori di
costruzione tettoia e installazione cisterna rilasciata il 25/03/1976;
- Certificato di agibilità relativo al capannone uso laboratorio e uffici
direzionali di cui alla pratica edilizia n° 8.580 rilasciato il 07/03/1977;
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- Certificato di abitabilità relativo alla nuova costruzione di fabbricato
ad uso civile abitazione di cui al Prot. 8.579 rilasciato il 07/03/1977;
- Certificato di collaudo statico relativo alla costruzione di una
palazzina con annesso capannone depositato presso il Genio Civile di
Brescia il 08/07/1976 Pos. n° 16.603;
- Concessione per trasformazioni Urbanistiche – Edilizie Prot. n° 4.222
relativa a lavori di nuova costruzione di capannone industriale
rilasciata il 09/10/1987;
- Concessione per trasformazioni Urbanistiche – Edilizie I variante
Prot. n° 16.159 di cui alla Concessione Edilizia n° 4.222 del
09/10/1987 relativa a lavori di nuova costruzione di capannone
industriale rilasciata il 17/12/1987;
- Concessione per trasformazioni Urbanistiche – Edilizie II variante di
cui alla Concessione Edilizia n° 4.222 del 09/10/1987 e successiva
variante relativa a lavori di nuova costruzione di capannone
industriale rilasciata il 12/05/1988;
- Concessione per trasformazioni Urbanistico – Edilizie Prot. n° 14.695
relativa a lavori di modifica altezza fabbricato rilasciata il 18/11/1988;
- Concessione per trasformazioni Urbanistico – Edilizie Prot. n° 10.141
relativa a lavori di ampliamento capannone artigianale rilasciata il
29/01/1992;
- Concessione per trasformazioni Urbanistico – Edilizie I variante alla
C.E. n° 10.141 del 29/01/1992 Prot. n° 11.227 relativa a lavori di
ampliamento capannone rilasciata il 02/09/1993;
- Denuncia Inizio Attività (D.I.A.) presentata presso il Comune di
Palazzolo Sull’Oglio (BS) il 03/11/2008 Prot. n° 32.537 per la
realizzazione portineria per complesso artigianale – industriale.
Lo scrivente evidenzia che:
- Il capannone più a nord, e più precisamente nell’angolo sud – est
dello stesso, soprastante la sala controllo con il bagno ed antibagno, e
quindi al piano primo, esiste una stanza ad uso ufficio con scala sia
interna al capannone stesso che esterna, porzione di unità immobiliare
mai assentita e mai accatastata.
- Il capannone a sud ha tramezzature interne, nonché aperture verso
l’esterno, difformi da quanto approvato e difformi dalla planimetria
catastale.
- La guardiola ubicata vicino all’ingresso cioè alla sbarra del passo
carraio di cui alla D.I.A. del 03/11/2008 presenta delle difformità sia
8
nelle aperture che nella disposizione interna. Tale D.I.A. non è ancora
stata terminata con la fine lavori, pertanto è possibile, all’interno dei
tre anni di validità della stessa, presentare una variante in corso
d’opera. Inoltre, al fine di ultimare la pratica occorre eseguire
l’accatastamento della stessa portineria.
Il costo per sistemare le pratiche edilizie viene valutato indicativamente
dallo scrivente, comprensivo di spese tecniche, in € 10.000,00.
- Attestato della licenza edilizia avente protocollo n° 3.520 del
16/05/1975 con stralcio delle tavole (allegato da 31/A a 31/G);
- Attestato della licenza edilizia avente protocollo n° 1.062 del
25/03/1976 con stralcio delle tavole (allegato da 32/A a 32/H);
- Certificato di abitabilità Prot. n° 8.579 del 07/03/1977 (allegato 33);
- Certificato di agibilità Prot. n° 8.580 del 07/03/1977 (allegato 34);
- Certificato di collaudo statico depositato presso il Genio Civile di
Brescia Posiz. N° 16.603 il 08/07/1976 (allegato 35);
- Estratto della concessione per trasformazioni Urbanistiche – Edilizie
Prot. n° 4.222 del 09/10/1987 (allegato 36);
- Estratto della concessione per trasformazioni Urbanistiche – Edilizie I
variante Prot. n° 16.159 del 17/12/1987 (allegato 37);
- Estratto della concessione per trasformazioni Urbanistiche – Edilizie
II variante del 12/05/1988 con stralcio delle tavole (allegato da 38/A a
38/E);
- Estratto della concessione per trasformazioni Urbanistico – Edilizie
Prot. n° 14.695 del 18/11/1988 con stralcio delle tavole (allegato da
39/A a 39/H);
- Estratto della concessione per trasformazioni Urbanistico – Edilizie
Prot. n° 10.141 del 29/10/1992 (allegato 40);
- Estratto della concessione per trasformazioni Urbanistico – Edilizie I
variante Prot. 11.227 del 02/09/1993 con stralcio delle tavole (allegato
da 41/A a 41/S);
- Estratto della Denuncia Inizio Attività Prot. n° 32.537 del 03/11/2008
con stralcio di una tavola (allegato da 42/A a 42/E).
Lo scrivente allega delle fotografie riprendenti le difformità
urbanistiche.
Stime
Tutto ciò premesso lo scrivente valuta:
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- l’appartamento al primo piano individuato al sub. 3 di circa mq 121
racchiuso da muri, compreso il vano scala, oltre a balconi per circa 20
mq: mq 121 x 700,00 €/mq (appartamento racchiuso da muri) + mq 20
x (700,00/3) (balconi) = € 89.366,67 che per consuetudine si
arrotonda alla seconda cifra significativa diventando il valore di €
89.000,00.
- l’ufficio al piano terra, individuato al sub. 4, avente superficie di circa
107 mq: mq 107 x 600,00 €/mq = € 64.200,00 che per consuetudine si
arrotonda alla seconda cifra significativa diventando il valore di €
64.000,00.
- capannone industriale, individuato al sub. 7, costituito da due corpi di
fabbrica, per una superficie complessiva di circa mq (1.922 + 850 +
42) = mq 2.814 x €/mq 400,00 = € 1.125.600,0 che si arrotonda a €
1.125.000,00.
- guardiola al piano terra: circa mq 17 x €/mq 800,00 = € 13.600,00 che
per consuetudine si arrotonda alla seconda cifra significativa
diventando il valore di € 14.000,00.
I valori prima indicati sono nell’ipotesi:
- di regolarità urbanistica,
- di regolarità catastale.
Lo scrivente evidenzia che i corpi accessori, tra i quali: l’area esterna di
pertinenza dei capannoni, la stazione di pompaggio interrata, la cabina
enel, la striscia di terreno individuata al Fg. 30 mappali 403 e 404 sono
stati considerati nei valori prima indicati.
Il valore totale pertanto risulta di: € [89.000,00 + 64.000,00 +
1.125.000,00 + 14.000,00 – 10.000,00 (spese per sistemazione pratiche
edilizie)] = € 1.282.000,00, valore che per consuetudine di mercato viene
arrotondato alla seconda cifra significativa diventando di € 1.300.000,00
(unmilionetrecentomila/00)
RIASSUMENDO
Al fallimento sono acquisiti i seguenti immobili identificati nel catasto
dei fabbricati del comune di Palazzolo Sull’Oglio (BS) con la sezione
NCT foglio 30 mappali:
- 217/3 via Gardale cat. A/2 cl. 2 v. 5,5 R.C. € 511,29,
- 217/4 via Gardale cat. A/10 cl. 2 v. 5 R.C. € 1.458,99,
- 217/6 via Gardale cat. D/1 R.C. € 55,26,
- 217/7 via Gardale cat. D/7 R.C. € 14.099,27.
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Risulta inoltre proprietà della società fallita la striscia di terreno,
ricompresa nell’area adibita a sede stradale, striscia di terreno identificata
nel catasto dei terreni con il foglio 30 mappali
- 403 di Ha 0.00.47 sem. irr. I R.D. € 0,41 R.A. € 0,51,
- 404 di Ha 0.00.77 ente urbano,
quest’ultimo mappale è censito anche nel catasto dei fabbricati con la
Sez. NCT foglio 30 mappale 404 area urbana di mq 77.
Gli immobili vengono valutati complessivamente € 1.300.000,00.
Reputando d’aver assolto all’incarico ricevuto ma rimanendo a
disposizione per qualsiasi chiarimento e/o integrazione con la presente è
lieta l’occasione per porgere deferenti ossequi.
Gussago (BS) 24/02/2011
Vista dell’ingresso principale della ditta.
11
Vista della scala esterna non assentita da alcuna pratica edilizia.
Vista della scala interna, mai assentita da alcuna pratica edilizia,
d’accesso al primo piano.
12
Vista dell’ufficio ricavato al primo piano all’interno del capannone mai
assentito.
Vista della guardiola in prossimità del passo carraio che riprende una
finestra non assentita da alcuna pratica edilizia, la porta d’accesso
spostata come pure la finestra del bagno.
13

Perizia beni di proprietà

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