Relazione e Bilancio 2003

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RELAZIONE ANNUALE - ESERCIZIO 2003
RELAZIONE ANNUALE
ESERCIZIO 2003
RELAZIONE ANNUALE
ESERCIZIO 2003
IPI S.p.A.
Sede legale in Via Belfiore 23/c - 10125 Torino
Capitale Sociale versato Euro 40.784.134
Registro delle Imprese Ufficio di Torino n. 02685530012
Partita IVA e C.F. 02685530012
Indice
Indice
Convocazione di Assemblea
5
Consiglio di Amministrazione
Collegio Sindacale, Società di Revisione
7
Principali dati economici e patrimoniali
8
Relazione sulla gestione
9
Bilancio al 31 dicembre 2003
❚
Stato Patrimoniale
52
❚
Conto Economico
56
❚
Nota Integrativa
58
Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2003
❚ Stato Patrimoniale
84
❚ Conto Economico
88
❚ Nota Integrativa
90
Relazione di certificazione
del Bilancio d’esercizio
113
Relazione di certificazione
del Bilancio consolidato
115
Relazione del Collegio Sindacale
al Bilancio d’esercizio
116
Relazione del Collegio Sindacale
al Bilancio Consolidato
119
3
L’avviso di convocazione è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica
Italiana n. 73 del 27 marzo 2004.
Gli Azionisti sono convocati in assemblea ordinaria e straordinaria in Torino, presso il
Centro Congressi del Lingotto, Via Nizza 280 per le ore 10 del 29 aprile 2004 e del
successivo 4 maggio 2004 in eventuale seconda convocazione, per deliberare sul
seguente
ORDINE DEL GIORNO
Parte ordinaria:
1. Bilancio al 31.12.2003, relazione sulla gestione e proposta di destinazione dell’utile di
esercizio.
Parte straordinaria:
2. Delega agli amministratori ai sensi degli articoli 2420-ter e 2443 del Codice Civile:
deliberazioni inerenti;
3. Proposta di modifiche statutarie per adeguamento alle disposizioni di cui al decreto
legislativo n. 6/2003 e successive modificazioni ed integrazioni e conseguente adozione
di un nuovo testo di statuto: deliberazioni inerenti.
5
Presidente e
Amministratore Delegato
Luigi Zunino
Vice Presidente
Giuseppe Gatto
Amministratore Delegato
Cesare Ferrero
Amministratori
Oliviero Bonato
Gian Luigi Garrino
Franzo Grande Stevens
Stefano Honorati
Ferdinando Superti Furga
Gualtiero Tamburini
Matteo Tamburini
Umberto Tracanella
Collegio Sindacale
Presidente
Maurizio Storelli
Sindaci Effettivi
Antonio Massimo Musetti
Carlo Re
Sindaci Supplenti
Carlo Pittatore
Giampiero Tamborini
Società di Revisione
PricewaterhouseCoopers S.p.A.
7
Principali dati consolidati
Principali dati IPI S.p.A.
Principali dati consolidati
(in milioni di euro)
Valore della produzione
Plusvalenze da cessioni
2003
2002
2001
2000
71,9
46,2
29,7
36,8
7,0
12,6
–
6,3
Risultato operativo
21,8
21,2
10,9
17,9
Utile ante imposte
22,7
27,9
19,1
21,0
Utile del periodo
15,1
20,0
12,1
11,9
Capitale investito netto
151,1
8,2
17,2
Patrimonio Netto di Gruppo
172,2
164,9
152,3
148,0
21,1
156,7
135,1
148,9
Posizione Finanziaria Netta
(0,9)
Indicatori economici:
R.O.S.
30,3 %
45,9 %
36,7 %
48,6 %
R.O.I.
27,4 %
166,9 %
126,7 %
81,9 %
R.O.E.
9,0 %
12,6 %
8,1 %
Creazione valore (2)
13,4
8,2 %
21,5
11,7
14,9
2003
2002
2001
2000
29,0
35,1
15,4
24,9
Plusvalenze da cessioni
6,5
12,4
–
6,3
Risultato operativo
9,5
15,1
1,4
10,2
12,9
20,3
8,2
11,4
7,7
7,3
8,0
51,1
4,5
18,8
8,4
161,8
156,5
143,5
143,2
Principali dati IPI S.p.A.
(in milioni di euro)
Utile del periodo
Dividendo totale distribuito
Capitale investito netto
Patrimonio Netto
7,7 (1)
Indicatori economici:
R.O.S.
32,8 %
43,0 %
9,1 %
41,0 %
R.O.I.
34,2 %
129,6 %
10,3 %
33,9 %
R.O.E.
8,1 %
13,5 %
5,7 %
10,2
19,1
3,5
10,1
massima (euro)
4,600
4,190
4,560
5,033
minima (euro)
3,700
3,279
2,925
2,947
media annua (euro)
4,260
3,734
4,007
3,922
0,189 (1)
0,189
0,180
0,195
Creazione valore (2)
8,1 %
Valori per azione:
Dividendo per azione (euro)
Dividendo per azione/Quotazione media annua
Patrimonio Netto per azione (in euro)
8
4,4 %
3,97
5,1 %
3,84
4,5 %
3,52
5,0 %
3,51
1)
Proposta.
2)
Differenza tra risultato operativo dell’esercizio più risultato partecipazioni e il costo del capitale investito medio al tasso annuo del
10%.
Signori Azionisti,
dopo un primo semestre, nel quale l’attività produttiva in Europa ha mostrato un
progressivo deterioramento, nel secondo semestre si sono manifestati i primi segnali di
ripresa. In linea con una accelerazione della ripresa mondiale, anche le economie europee
dovrebbero registrare nel corso del 2004 un miglioramento, con un incremento del PIL
nell’area dell’euro prossimo all’1,8%.
Più in dettaglio, in Italia il secondo semestre del 2003 ha registrato una crescita,
interrompendo così la fase di stagnazione che permaneva ormai da molto mesi.
L’andamento dei principali indicatori economici lascia presagire un quadro positivo, anche
se alcuni elementi di cautela permangono (in particolare per il PIL e per il fatto che la
ripresa dell’economia area euro dipende ancora molto dalla domanda mondiale).
La crescita dei consumi è stata molto fragile alla luce di un comportamento molto cauto
delle famiglie, derivante dall’andamento dell’economia e del mercato del lavoro. Il
miglioramento del contesto produttivo previsto per il prossimo anno dovrebbe peraltro
stimolare, a breve, una ripresa dei consumi (si stima un aumento del 1,3 %).
Gli investimenti rappresentano la componente più penalizzata nel corso del 2003, con
una diminuzione della domanda da parte delle imprese prossima al 1,4%. Per il prossimo
anno si prevede una ripresa degli investimenti (crescita del 2,9 % circa), trainata da uno
sviluppo più sostenuto dell’attività produttiva (8,3% rispetto ad una media europea pari
a 8,8%).
Il mercato del lavoro non è stato penalizzato da tale quadro produttivo e ha continuato
ad evidenziare segnali di miglioramento, così come emerge dalla riduzione del tasso di
disoccupazione al di sotto della media europea; tendenza che dovrebbe esser confermata
anche nel 2004.
Per quanto riguarda l’andamento dei prezzi, l’evoluzione degli ultimi mesi del 2003 ha
determinato un calo dei prezzi in alcuni settori (comunicazioni, apparecchiature e
alimentare) e ha quindi ridimensionato l’inflazione media annua (2,7%).
Anno 2003
Italia
Media europea
❚
PIL (variazione % sull’anno precedente)
0,4
0,4
❚
Inflazione (variazione % sull’anno precedente)
2,7
2,2
❚
Tasso Disoccupazione
8,3
8,8
Fonte: centrostudi Confcommercio su dati ISTAT
L’industria Immobiliare
L’industria immobiliare italiana ha proseguito la fase espansiva che ormai si protrae da
molti anni, in tutte le sue componenti:
❚ il mercato immobiliare è stato caratterizzato da una crescita, a ritmi ancora
sostenuti, nei prezzi medi di compravendita e nei canoni di locazione;
❚ sono stati avviati numerosi progetti di riqualificazione del territorio urbano che
porteranno nel medio termine ad una sostanziale rimodulazione dell’offerta
immobiliare su standard qualitativi più in linea con le esigenze della domanda;
❚ sono stati pianificati numerosi piani di realizzazione di infrastrutture (stradali,
ferroviarie, aeroportuali e di servizi) che influenzeranno positivamente il mercato
immobiliare;
❚ gli operatori immobiliari hanno risentito della complessiva fase congiunturale
positiva, sia con riferimento alle società quotate, interessate da numerose operazioni
di finanza straordinaria, sia con riferimento ai fondi immobiliari (per i quali è
proseguita la crescita del patrimonio immobiliare investito) e alle imprese di
costruzione.
9
Andamento generale del mercato immobiliare
Continua la fase espansiva del mercato immobiliare italiano, evidenziata dalla crescita dei
prezzi medi di compravendita e dall’andamento dei rendimenti, positivo per tutte le
tipologie immobiliari.
Per quanto riguarda i tempi medi di vendita sembra che il calo, cominciato dal 1998, si
sia, in media, interrotto: per il 2003 si raggiunge una media nazionale, tutti i comparti
inclusi, pari a 5,3 mesi.
Variazione percentuali annuali a prezzi costanti – Media 13 aree urbane (*)
Fonte: Osservatorio sul Mercato
Immobiliare di Nomisma III-03.
Il mercato immobiliare italiano, con un fatturato stimato a fine 2003 di poco superiore a
100 mld/euro, rappresenta uno dei principali mercati europei, mantenendo una
caratterizzazione “residenziale” delle transazioni (81% del fatturato).
Struttura del fatturato immobiliare in Italia
Fonte: Scenari Immobiliari - Forum di S. Margherita Ligure 2003
Residenziale
1
Per le abitazioni si registra una crescita annuale complessiva delle compravendite del
10,7%, superando così il pur considerevole aumento dell’anno precedente, pari al 10%.
Tra le tipologie più compravendute si segnalano le abitazioni usate, con una dimensione
inferiore a 100 mq (sia in centro sia in periferia).
I tempi medi di vendita sono più bassi che negli altri settori, con una media pari a 3,5 mesi.
Uffici
1
Anche nel settore degli uffici si registra un tasso di crescita elevato pari al 9,0%.
L’andamento delle compravendite evidenzia una preferenza, pari al 68% degli acquirenti,
per gli uffici usati di dimensione inferiore a 100 mq o compresi tra 100 mq e 120 mq.,
preferibilmente in centro o semicentro.
Il tempo medio di vendita è pari a 4,8 mesi.
(*) Bari; Bologna; Cagliari; Catania; Firenze; Genova; Milano; Napoli; Padova; Palermo; Roma; Torino; Venezia.
1 Fonte: Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma III-03.
10
Commerciale
1
I prezzi dei negozi nel 2003 sono cresciuti del 8,3%.
Le compravendite continuano ad evidenziare una sostanziale frammentazione del
comparto, con il 92,3% delle transazioni focalizzate sui negozi tradizionali, con
dimensione inferiore ai 100 mq e tempi medi di vendita pari a 4,3 mesi.
Industriale
1
I prezzi del settore industriale sono cresciuti meno rispetto agli altri comparti (6,9%), ma
i rendimenti sono comunque tra i più elevati (8,2%).
I tempi medi di vendita sono invece un pò più lunghi rispetto agli altri comparti e pari a
5,8 mesi.
Variazione % semestrale
(prezzi di compravendita)
Variazione % annuale
(prezzi di compravendita)
Rendimenti
(canone loc./prezzi vendita)
❚
Abitazioni
+ 5,2
+ 10,7
❚
Uffici
+ 4,7
+ 9,0
+ 6,0
❚
Negozi
+ 4,1
+ 8,3
+ 8,3
❚
Capannoni
–
+ 6,9
+ 8,2
+ 5,6
Fonte: Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma III-03
Più in dettaglio sulle tre principali aree metropolitane e industriali italiane (Milano, Roma,
Torino) emerge un quadro sostanzialmente positivo, che conferma l’andamento generale
nazionale.
Milano
È proseguita la crescita del mercato immobiliare milanese, anche se i primi segnali di
rallentamento sono comparsi, soprattutto con riferimento al comparto degli uffici, in cui
si nota un indebolimento della domanda e dell’attività contrattuale mentre lo stock di
offerta comincia a crescere e i tempi di vendita e locazione si sono lievemente allungati.
Continua al contrario la crescita dei valori nel comparto residenziale (+11,2 %); la zona
urbana più dinamica è rappresentata dal semicentro.
Abitazioni
Uffici
13.000
10.000
20.000
Canoni primari (euro al mq/anno)
610
650
1.800
Rendimenti primari lordi (%)
(*)
4,7
6,5
9,0
(**)
0,211
0,173
0,323
❚
Prezzi primari (euro al mq)
❚
❚
❚
Indice di volatilità dei prezzi
Negozi
(*) Sono calcolati come rapporto tra canoni primari e prezzi primari.
(**) Per ogni comparto ci si riferisce al valore medio della zona migliore. Misura la variabilità dei prezzi all’interno di quella zona. I valori
medi per le 13 aree sono: 0,169 per le abitazioni, 0,176 per gli uffici e 0,254 per i negozi.
Fonte: Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma III-03.
Roma
Il mercato immobiliare romano è caratterizzato da una domanda in continua crescita,
evidenziata da una variazione media dei prezzi pari al 15,3 %, la più alta tra le città
italiane.
La domanda d’abitazione è in tale caso concentrata nelle zone periferiche, in cui i prezzi
sono più contenuti.
Emerge tuttavia una riduzione degli scambi degli immobili d’impresa, imputabile
probabilmente alla difficoltà di reperimento di beni che rispondano alle aspettative della
domanda.
11
Abitazioni
Uffici
12.500
9.200
15.000
660
650
1.200
(*)
45,3
7,1
8,0
(**)
0,207
0,198
0,219
❚
❚
❚
❚
Negozi
(**) Per ogni comparto si riferisce al valore medio massimo della zona migliore. Misura la variabilità dei prezzi all’interno di quella zona. I
valori medi per le 13 aree sono: 0,169 per le abitazioni, 0,176 per gli uffici e 0,254 per i negozi.
Torino
Il mercato torinese continua ad essere caratterizzato da un andamento dicotomico; il
settore residenziale risulta dinamico (+6,2%), mentre quello commerciale è
sostanzialmente stazionario.
Gli indicatori evidenziano una notevole differenza tra l’andamento delle localizzazioni di
pregio e centrali, in confronto a quelle periferiche (il 50% della domanda di abitazione e
il 61% di quella degli uffici si concentra nel centro città).
Il comparto industriale è stato particolarmente penalizzato dal rallentamento economico
nazionale e locale.
Abitazioni
Uffici
5,100
3.500
6.000
220
210
340
❚
(*)
4,3
6,0
5,7
❚
(**)
0,170
0,152
0,248
❚
❚
Negozi
(**) Per ogni comparto si riferisce al valore medio massimo della zona migliore. Misura la variabilità dei prezzi all’interno di quella zona. I
valori medi per le 13 aree sono: 0,169 per le abitazioni, 0,176 per gli uffici e 0,254 per i negozi.
Il territorio urbano
L’andamento positivo del mercato immobiliare italiano è stato influenzato da
un’importante attività di riqualificazione del territorio italiano e dall’avvio di significativi
progetti infrastrutturali.
I principali interventi di riqualificazione sono localizzati in alcune delle maggiori aree
metropolitane del nord Italia (Milano, Torino, Bologna) e del centro (Roma, Firenze), per
una superficie complessiva pari a circa 3.431.580 mq. Tra i maggiori progetti:
❚ la riqualificazione dell’area Rho-Pero a Milano che prevede la costruzione di un nuovo
polo espositivo con 8 padiglioni, 80 sale congressi, 20 ristoranti e 25 bar, per un valore
di circa 550 milioni di Euro;
❚ il progetto della Spina Centrale a Torino (2.063.580 mq), che prevede la
riqualificazione di aree industriali dismesse localizzate nel settore centrale della città,
per un investimento complessivo pari a 1.630 milioni di Euro;
❚ realizzazione di un centro polivalente (80.000 mq) sull’ex area dei mercati generali a
Roma.
12
Firenze – Progetto Novoli
❚ Recupero dell’area ex Fiat intorno a Firenze per 320.000 mq.
Venezia – Progetto di
valorizzazione dell’Arsenale
❚ La società mista Comune-Demanio gestirà l’operazione di recupero
dell’area Arsenale a Venezia per una superficie totale di circa 450.000 mq.
Roma – Tor Pagnotta
❚ Approvazione dal Consiglio della capitale del Prg di Roma del 1962.
Il progetto, per un volume pari a circa un milione di mc, prevede
l’insediamento di residenze, servizi di pubblica utilità, parcheggi e aree verde.
Milano – Fiera
❚ Riqualificazione del polo urbano Fiera Milano riguardante un’area di
225.000 mq, di cui 130.000 mq. da destinare a parco urbano.
Milano – Bovisa
❚ Riqualificazione dell’area dismessa Alcatel di circa 50.000 mq che ora ospita
un nuovo centro affari.
Bologna – ex area Fiat
❚ Riqualificazione dell’area ex Fiat e dintorni, con una superficie utile di
13.000 mq.
Torino – Spine
❚ Interventi sulla spina centrale su una superficie territoriale pari a
2.063.580 mq di cui 1.124.595 mq costruibili per un investimento totale di
circa 1.630 milioni di Euro.
Roma – ex Mercati Generali
ed ex Mattatoio
❚ L’intervento di riqualificazione interessa l’area un tempo occupata dai
mercati generali (80.000 mq) e prevede la realizzazione di un centro
polivalente.
Milano – area Garibaldi-Repubblica ❚ Riqualificazione di un’area di circa 230.000 mq e realizzazione di un “centro
della moda” (museo, università, campus).
I progetti infrastrutturali invece riguardano l’insieme del territorio italiano e si
focalizzano sulle seguenti linee guida:
❚ nuove linee veloci per potenziare e modernizzare la ferrovia italiana (TAV). Il progetto
interessa 8 regioni (Campania, Emilia Romagna, Lazio, Liguria, Lombardia, Toscana,
Piemonte e Veneto);
❚ sviluppo del sistema autostradale (A4 Torino-Milano, A3 Salerno Reggio Calabria);
❚ grande opere di collegamento (Ponte sullo stretto di Messina).
Queste infrastrutture si prevede vengano terminate entro il 2015, per un costo totale di
circa 84 miliardi di euro.
Fonte: Site internet sul TAV
Gli operatori immobiliari
Le società quotate
Nel 2003 il settore immobiliare ha superato, in termini di crescita, molti settori
posizionandosi al di sopra (21% circa) delle performance medie del mercato azionario
italiano (Mibtel), pari al 14% circa.
Per il 2004, gli esperti si aspettano una crescita del mercato azionario italiano pari a circa
il 10%, in linea con l’andamento medio del mercato.
13
Tasso di crescita degli utili per settore (anno 2003)
Fonte: Datastream
Principali fusioni, alleanze e joint ventures:
❚ Risanamento ha acquisito da Fiat il 56% circa del capitale sociale di IPI.
❚ Il consiglio di amministrazione di Beni Stabili ha approvato il progetto di costituzione
di una joint venture con Banca Intesa.
❚ Prada Holding e Aedes hanno siglato un accordo per dare vita alla Real Estate
International che acquisirà il patrimonio immobiliare del gruppo della moda per un
valore di circa 90 milioni di Euro.
❚ Aedes ha approvato la costituzione di una nuova joint venture nel settore degli uffici con
la francese CdC; è previsto un apporto di immobili del valore pari a 153 milioni di Euro.
I fondi immobiliari
Il fondi immobiliari in un anno hanno registrato una crescita del patrimonio pari al 30%,
raggiungendo un patrimonio immobiliare di circa 4 miliardi di euro.
Il comparto degli uffici concentra più della metà degli investimenti, mentre una quota
importante la detengono anche il residenziale, con il 19% (grazie alla presenza di un
fondo immobiliare specializzato di Investire Immobiliare) e il commerciale, con il 12%.
Durante il 2003 è iniziato il trend di specializzazione dei fondi, che ad una prima fase
“generalista” (investimento in tutti i comparti immobiliari) stanno associando una
progressiva concentrazione degli investimenti in un unico settore, come testimoniano le
recenti esperienze del Fondo Tecla di Pirelli Real Estate e del fondo Estense di BNL Fondi
Immobiliari.
Attività gestite e quote di mercato
Fondi
Società
Equity
%
1
4
Bnl Fondi Immobiliari
1.126,30
18,32
2
2
Investire Imm. (B. Finnat)
903,50
14,69
3
1
Pirelli R.E.
800,00
13,01
4
2
Deutsche Bank F.I.
506,70
8,24
5
3
Beni Stabili G.
487,30
7,92
6
2
Nextra I.M. (B. Intesa)
488,20
7,94
7
1
Fimit (Capitalia)
461,20
7,50
8
1
Unicredit Fondi
438,20
7,13
9
2
Sorgente
329,40
5,36
10
1
Polis Fondi (B. Pop)
300,00
4,88
11
1
Bipiemme R.E.
158,18
2,57
12
1
Mediolanum
150,00
2,44
21
Totale
6.148,98
100,00
Fonte: Stime Bnl Fondi Immobiliari.
14
Tipologia di investimento
Fonte: Bnl Fondi Immobiliari.
Il settore delle costruzioni
Nel 2003 gli enti territoriali hanno avuto un ruolo motore nella ripresa del mercato delle
costruzioni investendo circa 14 miliardi di euro (+15,4% in valori correnti rispetto
all’anno precedente). L’80% della spesa locale spetta ai comuni e si concentra su grandi
interventi infrastrutturali quali strade, scuole, trasporto pubblico.
Il comparto del non residenziale pubblico, con una spesa di 10,5 miliardi, è aumentato
con un ritmo del 6,5%; si prevede una crescita più contenuta nel 2004.
Il 2003 è stato caratterizzato anche da nuove risorse messe in gioco e da importanti
cambiamenti; i bandi di gara crescono del 57% in termini di volumi, crescita dei “grandi
tagli” di opere e quella delle opere del genio civile.
Il mercato è complessivamente in ottima salute; il trend positivo infatti è proseguito
anche nel 2003.
(mln/euro)
Investimenti in
nuove costruzioni
1998
1999
2000
2001
2002
2003
47.985
50.383
54.872
61.068
66.216
70.850
di cui
❚ Residenziali
19.777
20.500
22.420
24.907
27.571
29.554
❚ Non residenziali private
14.123
14.608
16.243
18.052
19.316
19.411
3.489
3.789
4.012
4.479
4.757
5.248
❚ Genio civile
10.596
11.485
12.196
13.629
14.572
16.636
Investimenti in rinnovo
51.275
55.413
60.470
63.372
65.084
66.412
❚ Non residenziali pubbliche
di cui
❚ Residenziali
26.222
28.801
31.712
32.571
33.398
33.689
❚ Non residenziali private
13.739
14.196
15.369
16.131
16.294
16.374
❚ Non residenziali pubbliche
3.713
4.100
4.405
4.714
4.932
5.263
❚ Genio civile
7.600
8.315
8.985
9.957
10.460
11.086
99.260
105.796
115.342
124.440
131.300
137.262
21.057
22.532
24.425
25.699
27.142
28.472
Valore della produzione 120.317
128.328
139.767
150.139
158.442
165.734
Totale investimenti
Manutenzione ordinaria
Fonte: CRESME – Il mercato delle costruzioni.
15
17
Risultati dell’esercizio 2003
Com’è noto, in data 17 marzo 2003, è stato perfezionato l’accordo tra Investimenti e
Gestioni S.p.A. (Gruppo Fiat) e Risanamento S.p.A. – uno degli operatori leader del
mercato immobiliare italiano – per la cessione di una quota di circa il 56% di IPI S.p.A. al
prezzo di euro 4,7 per azione.
Dalla conclusione dell’offerta pubblica di acquisto, lanciata ai sensi di legge, l’azionista di
maggioranza detiene circa il 75% della IPI S.p.A.
Il bilancio chiuso al 31 dicembre 2003, a livello consolidato, espone un risultato operativo
di euro 21,8 milioni (contro euro 21,2 milioni dello scorso esercizio, +2,8%) e
comprende, per circa 7 milioni di euro, la plusvalenza realizzata sulla cessione del 50%
della partecipazione Borello S.p.A. al prezzo di euro 10,3 milioni avvenuta nel mese di
novembre.
Complessivamente il valore della produzione è stato pari ad euro 71,9 milioni (euro 46,2
milioni nello scorso esercizio) di cui:
❚ ricavi delle vendite di immobili per euro 9,2 milioni riferiti ad un’area sita in Sestriere
(Torino) ed un immobile sito in Torino;
❚ fitti attivi per euro 2,9 milioni;
❚ ricavi per prestazioni di servizi e variazione delle rimanenze di servizi euro 32,9
milioni in incremento del 7,5% rispetto al precedente esercizio;
❚ variazione delle rimanenze di immobili per euro 17,5 milioni;
❚ altri ricavi e proventi, euro 9,5 milioni, di cui 7 milioni riferiti alla già citata plusvalenza
e euro 2 milioni alla proventizzazione di un fondo rischi.
I costi operativi, nel 2003, al netto degli acquisti per immobili, sono ammontati ad euro
27,3 milioni in aumento del 9,4% rispetto al consuntivo del 2002 (euro 25 milioni).
L’incremento è da porre principalmente in relazione ai costi accessori alle acquisizioni di
immobili per euro 2,1 milioni.
Gli acquisti di immobili, euro 22,8 milioni, sono riferiti a terreni, compendi industriali e
fabbricati siti in Collegno (Torino), Limay, Amiens e Nanterre (Francia).
I proventi finanziari netti – principalmente per effetto della minore disponibilità
finanziaria a seguito delle acquisizioni del periodo - diminuiscono a euro 1,3 milioni (4,8
milioni di euro al 31.12.2002).
Le rettifiche di valore delle partecipazioni, consolidate con il metodo del patrimonio
netto, espongono un saldo negativo per euro 341 mila principalmente a seguito della
svalutazione della partecipazione nella Lingotto S.p.A.
L’utile netto consolidato dell’esercizio 2003 è stato pari ad euro 15,1 milioni contro 20
milioni di euro del 31.12.2002.
La posizione finanziaria netta consolidata è positiva per euro 21,1 milioni (euro 156,7
milioni al 31.12.2002).
Per quanto riguarda la IPI S.p.A., il bilancio chiuso al 31.12.2003, espone ricavi e proventi
complessivi per euro 29 milioni (35 milioni nel precedente esercizio) di cui per
prestazioni di servizi euro 18,3 milioni.
I costi operativi sono stati pari ad euro 19,5 milioni (20,1 milioni nel 2002).
18
I proventi finanziari netti sono ammontati a euro 9,5 milioni di cui euro 3,8 milioni
relativi agli utili distribuiti dalla controllata IPI Intermediazione S.r.l. nonché il relativo
credito di imposta per euro 2,1 milioni.
Il risultato operativo, pari ad euro 9,5 milioni, comprende una plusvalenza di euro 6,5
milioni; nello scorso esercizio era stato pari ad euro 15,1 milioni di cui plusvalenze euro
12,4 milioni.
Dopo le imposte, conteggiate sul reddito del periodo, l’utile netto del 2003 è stato pari
a euro 12,9 milioni contro 20,3 milioni dell’esercizio chiuso al 31.12.2002.
Di seguito si illustrano le acquisizioni e le cessioni effettuate nel corso dell’esercizio
nonché l’attività, svolta nel 2003, dalle aree di business Gestione Patrimoni, Sviluppo
Immobiliare, Advisory e Asset Management ed Intermediazione Immobiliare.
Acquisizioni e cessioni
Nell’esercizio 2003 sono state effettuate le seguenti acquisizioni:
❚ Programma Sviluppo S.r.l.
Nel mese di gennaio IPI S.p.A. ha acquisito, da Business Solutions S.p.A. (Gruppo FIAT),
al prezzo di euro 169 mila il 75% del capitale della società che, successivamente,
provvedeva all’acquisto di due aree site in Collegno (Torino), per un totale di euro
11,5 milioni, destinate ad una operazione di valorizzazione e sviluppo immobiliare.
❚ Immobiliare Novoli S.p.A.
Il 40% del capitale della società è stato acquisito nel mese di gennaio da Investimenti
e Gestioni S.p.A. (Gruppo Fiat) al prezzo di euro 20 milioni.
❚ IPI Investimenti S.r.l. (già Nuova Immobiliare Uno S.r.l.)
Nel mese di giugno è stata acquisita, al prezzo di euro 64 mila, da Investimenti e
Gestioni S.p.A. (Gruppo Fiat) la totalità del capitale della società proprietaria di un
patrimonio immobiliare di circa 96 milioni di euro.
Nel mese di agosto sono state costituite due società con sede in Parigi – interamente
detenute da IPI Investimenti S.r.l. – denominate IPI France Sasu e IPI Nanterre Sarl che
hanno provveduto all’acquisto di:
- un’area in Limay di circa 14 mila mq. al prezzo di euro 495 mila;
- un immobile in Amiens di oltre 23 mila mq. al prezzo di euro 1,9 milioni;
- un complesso immobiliare in Nanterre di 30.500 mq. adibito ad uso prettamente
industriale al prezzo di euro 8,9 milioni.
❚ Lingotto S.p.A.
In data 18 giugno IPI Investimenti S.r.l. ha acquisito da Sicind S.p.A. (Gruppo Fiat) il
31,4% della società al prezzo di euro 4,9 milioni.
Per quanto riguarda le vendite si segnala:
❚ in data 27 ottobre 2003 si è provveduto alla cessione della quota, di Santa Teresa S.r.l.
al prezzo di euro 30.970 pari al valore di libro;
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❚ in data 12 novembre 2003, è stato ceduto il 50% della Borello S.p.A., alla Mararno S.r.l.,
al prezzo di euro 10,3 milioni realizzando una plusvalenza, a livello consolidato, di circa
7 milioni di euro. Il prezzo è stato pagato per euro 3,3 milioni alla stipula dell’atto
notarile, per 7 milioni di euro con dilazioni di pagamento, sino al 31 dicembre 2004,
garantite da fideiussioni bancarie;
❚ nel corso dell’ultimo trimestre si è infine addivenuti alla vendita di due immobili siti in
Sestriere (Torino) e corso Dante (Torino) per complessivi 9,2 milioni di euro.
20
Marina di Pisa
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Gestione Patrimoni
Il mercato rivolto alla gestione dei patrimoni è in rapida espansione anche in Italia
e, rispetto a quelli più sviluppati di Francia e Inghilterra, necessita di un numero
maggiore di operatori a sostegno della domanda complessiva.
Sono sempre più numerose le imprese che decidono di esternalizzare questi servizi
per razionalizzare i costi di gestione attraverso la pianificazione degli interventi e
ottenere risultati di efficienza; infatti i servizi vengono affidati a chi li eroga quale
proprio core business e, come tale, viene data loro la massima attenzione in termini
di qualità.
Le attività dell’area - svolte tramite le sedi operative di Torino, Milano e Roma che
ci permettono di operare capillarmente su tutto il territorio italiano, riguardano il
property management, il facility management, il global service.
L’attività è svolta per conto di primarie Compagnie di Assicurazione, Istituti di
Credito, Fondi Immobiliari di diritto italiano e privati.
Nel corso del 2003 è proseguita la fase di sviluppo dei sistemi informativi
implementando la banca dati e introducendo una procedura che facilita la
consultazione delle informazioni relative agli immobili gestiti.
I servizi prestati riguardano:
❚ Property Management
Consiste nella gestione contrattuale, amministrativa, fiscale e tecnica dei
patrimoni immobiliari ad uso residenziale, industriale, commerciale e terziario.
Lo sviluppo dell’attività, nel corso del 2003, ha riguardato l’acquisizione di alcuni
contratti; tra i più significativi ricordiamo:
- il contratto triennale, sottoscritto con Mediolanum, per la gestione del fondo
chiuso Mediolanum Property. L’incarico prevede un’ampia gamma di servizi
specialistici che comprende anche l’analisi degli investimenti e la supervisione
degli interventi di manutenzione straordinaria;
- la gestione di due immobili a Brescia e a Firenze per una superficie
complessiva di 17 mila mq. di proprietà Deutsche Bank nonché di un immobile
in Gallarate (Varese) in capo a Banca Nazionale del Lavoro.
❚ Facility Management
L’attività svolta assicura, alla proprietà, l’ottimizzazione dei processi economici e
logistici attraverso il coordinamento delle attività di manutenzione ordinaria e
straordinaria svolte sulle aree comuni degli immobili locati ed ai conduttori, la
possibilità di godere di tutti i servizi immobiliari che garantiscono il corretto
funzionamento e la fruibilità delle unità locate anche tramite attività prestate
direttamente.
I contratti in essere riguardano immobili in Milano e Roma.
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❚ Global Service
I servizi prestati riguardano tre immobili siti in Milano, Roma e Torino ed un
patrimonio immobiliare di circa 90 milioni di euro in capo alla controllata IPI
Investimenti S.r.l.
L’attività svolta ha riguardato un patrimonio di circa 4.200 milioni di euro e 7.500
unità immobiliari; inoltre, sono state effettuate manutenzioni ordinarie e
straordinarie per oltre 4 milioni di euro.
I ricavi e proventi consolidati, consuntivati dall’area di business, nel 2003, sono
ammontati a 11,9 milioni di euro (di cui 2,5 milioni a sublocazioni attive) con un
incremento del 10,2%.
Chivasso, Torino
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Sviluppo Immobiliare
L’area di business si occupa della promozione di operazioni di sviluppo immobiliare,
trasformazione e riqualificazione di aree e immobili sia di proprietà sia di terzi.
L’attività è principalmente riconducibile:
❚ alla promozione urbanistica, che riguarda il monitoraggio dei piani urbanistici
delle principali città italiane, l’individuazione di aree già o potenzialmente
riqualificabili e la definizione dei piani attuativi e la gestione dei rapporti con le
amministrazioni pubbliche, gli studi di fattibilità delle operazioni e le analisi di
redditività;
❚ all’attuazione dei progetti approvati, attraverso la gestione dell’intero processo
industriale ed il coordinamento delle attività specialistiche, dalla definizione del
progetto esecutivo e la sua realizzazione alla analisi dei rischi fino alla
pianificazione delle risorse finanziarie attraverso la redazione ed il monitoraggio
dei business plan.
Nel corso del 2003 sono proseguite o avviate le seguenti iniziative:
❚ Colleferro (Roma)
È stato presentato alla proprietà lo studio di fattibilità redatto sulla base dei
contenuti del Piano Urbanistico in corso di approvazione, prevedendo diversi
scenari di valorizzazione, sia attraverso la vendita dei lotti edificabili sia
attraverso una trasformazione edilizia anche in partnership con operatori del
settore.
❚ Marina di Pisa (Pisa)
Il Comune di Pisa ha espresso parere favorevole circa l’ammissibilità del progetto
preliminare del porto e, nel mese di settembre, è stato approvato dalla
Conferenza dei Servizi il piano di caratterizzazione ambientale dei siti.
Sono quindi state avviate le attività di caratterizzazione propedeutiche alla
bonifica ambientale del sito e sono stati attivati contatti con i professionisti per
la predisposizione di offerte relative alla progettazione dell’intero complesso
turistico.
Nel secondo semestre 2003, alla luce dell’approvazione preliminare del progetto
del porto, è stato avviato un processo di identificazione di un partner, da
affiancare a IPI, nell’iniziativa.
Nel mese di novembre, una quota pari al 50% della Borello S.p.A. – proprietaria
dell’area – è stata ceduta alla Mararno S.r.l. di Pisa.
❚ Nuova Darsena di città (Ravenna)
Nel mese di marzo il Comitato Promotore per la Nuova Darsena di città, ha
affidato all’IPI l’incarico per l’elaborazione di un piano di marketing territoriale
per la nuova darsena di città a Ravenna.
Lo studio di fattibilità è stato presentato al Comitato Promotore; attualmente
sono in corso le trattative con gli Enti locali ed i proprietari delle aree
interessate al fine di rendere esecutivo il progetto di fattibilità approvato dal
Comitato.
❚ Porta Vittoria (Milano)
Si tratta di un contratto per la valorizzazione dell’iniziativa, di proprietà della
controllante Risanamento S.p.A. L’attività, tutt’ora in corso, riguarda la
definizione del mix funzionale, l’ottimizzazione delle soluzioni progettuali e la
predisposizione del budget economico-finanziario.
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❚ Fiera Milano
A seguito della “manifestazione di interesse”, presentata nel mese di giugno la
cordata che fa capo a Risanamento S.p.A. e della quale fanno parte IPI S.p.A., Fiat
Engineering S.p.A., Astaldi S.p.A., Chelsfield Plc, è stata selezionata per
partecipare alla gara per l’acquisizione e successiva riqualificazione del quartiere
espositivo Fiera di Milano.
Nel mese di novembre 2003, abbiamo partecipato, con esito positivo, alla gara
indetta dal Comune di Novara circa la redazione di uno studio di fattibilità
finalizzato alla costituzione di una società di trasformazione urbana relativa alle aree
della stazione ferroviaria e del polo tecnologico della città di Novara.
Nel 2003 sono state gestite alcune iniziative, in corso sulle aree di proprietà della
controllata IPI Investimenti S.r.l., tra le quali segnaliamo:
❚ Chivasso (Torino)
È stato redatto un progetto di fattibilità che, sulla base delle Norme Tecniche di
Attuazione del Piano Urbanistico vigente, prevede la realizzazione di circa 136
mila mq. di slp, la maggior parte a destinazione industriale.
❚ Via dell’Orso (Milano)
Sono state avviate le attività di progettazione che prevedono la realizzazione di
alcune unità residenziali di pregio e la riqualificazione dei negozi.
I Ricavi e proventi consolidati, attribuiti all’area per l’anno 2003, sono ammontati a
euro 6,8 milioni di euro e comprendono parte delle plusvalenze riconosciute quale
contributo apportato per la vendita della partecipazione Borello S.p.A.
Nel 2002 erano stati pari a euro 2,9 milioni.
Madrid, Pegaso
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Advisory e Asset Management
L’attività di advisory e asset management riguarda l’espletamento di servizi
professionali che, oltre alla consulenza strategica agli investitori finalizzata
all’individuazione delle opportunità di investimento nei diversi settori del mercato
immobiliare, comprende le valutazioni e perizie estimative nonché la due diligence
e l’assistenza contrattuale in sede di stipula di atti di compravendita, conferimenti,
fusioni e scissioni.
Nel corso del 2003, abbiamo partecipato ad alcune delle principali operazioni di
spin-off e securitization effettuate sul mercato immobiliare nazionale, supportando
banche d’affari e investitori nell’espletamento dei progetti.
Le principali operazioni hanno riguardato:
❚ l’attività di advisory relativa ad importanti progetti di spin-off immobiliare quali
Banca Antonveneta, Enel Real Estate; nonché a favore del gruppo Fiat su
patrimoni immobiliari oggetto di alienazione;
❚ il proseguimento dell’attività di consulenza, valutazione e contrattualistica per il
Fondo Immobiliare SGR;
❚ le due diligence di cui segnaliamo le attività svolte su un portafoglio dell’Istituto
SanPaolo IMI;
❚ le valutazioni di importanti portafogli immobiliari di proprietà di fondi
previdenziali (Enpam), di investitori (GE Real Estate e Deutsche Bank),
❚ le attività di asset management su importanti patrimoni immobiliari a
destinazione commerciale, terziaria e industriale;
❚ l’attività contrattualistica, che ha principalmente riguardato le società del Gruppo
Fiat.
I ricavi consolidati, nel 2003, sono ammontati a euro 4,1 milioni contro 6,3 milioni
del precedente esercizio; la diminuzione è essenzialmente in relazione all’attività di
Asset svolta per conto del Gruppo Toro Assicurazioni riguardante la dismissione di
un importante patrimonio immobiliare avvenuta nel 2002.
Lingotto, Torino
26
Lingotto, Torino
Lingotto, Torino
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Intermediazione Immobiliare
L’andamento del mercato e la continua crescita, che ha interessato principalmente il
settore residenziale, ha inciso positivamente sull’andamento dell’attività di
intermediazione immobiliare svolta dalla società controllata IPI Intermediazione S.r.l.
Nel periodo sono stati firmati nuovi incarichi per circa 350 milioni di euro, il portafoglio
immobili in vendita al 31.12.2003 ammontava a circa 500 milioni di euro.
L’attività svolta ha riguardato la commercializzazione di prestigiose iniziative, tra le
operazioni più significative segnaliamo:
Milano
❚ “Residenze Ravizza” – Trattasi di un complesso di immobili di alta qualità a
destinazione residenziale per complessivi mq. 79 mila di slp inserite in parco pubblico
attrezzato;
❚ in zona Fiera due importanti incarichi riguardanti immobili residenziali di prestigio.
Roma
❚ l’incarico relativo a undici palazzine ubicate in zona residenziale e 70 unità in zona
centrale.
Firenze
❚ “Immobiliare Novoli – San Donato”. Si tratta della più significativa operazione
immobiliare presente nella città di Firenze, sviluppata su una superficie complessiva di
oltre 300 mila mq. con parco pubblico di 120 mila mq.
Torino
❚ il frazionamento di due complessi situati in zona centrale composti da appartamenti
di elevato standing per oltre 13 mila mq.;
❚ in zona semicentrale appartamenti per complessivi 10 mila mq.
Segnaliamo infine la vendita di un prestigioso edificio alberghiero di inizio secolo in
Ospedaletti (Imperia).
I ricavi consuntivati, a livello consolidato, sono ammontati a euro 15,8 milioni in
incremento del 35% rispetto a quelli consuntivati al 31 dicembre 2002.
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Firenze
San Donato
Milano
Parco Grande
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Andamento Società Controllate
I risultati conseguiti nel 2003, dalle società controllate, sono qui di seguito elencati:
IPI INTERMEDIAZIONE S.r.l.
Il bilancio chiuso al 31 dicembre 2003 espone un utile netto di euro 5,3 milioni di euro
contro 3,8 milioni dell’anno precedente; il risultato operativo è stato pari ad euro 8,8
milioni (euro 6,3 milioni al 31.12.2002) e rappresenta il 54,5% dei ricavi.
Il valore della produzione è ammontato a 16,2 milioni di euro, principalmente riferiti
all’attività di intermediazione; l’incremento, rispetto al precedente esercizio, di circa il
32% è da porre in relazione alla sottoscrizione di importanti incarichi acquisiti negli
ultimi mesi dello scorso anno, nonché alla definizione di numerosi contratti di vendita
relativi ad unità immobiliari site in un complesso, in corso di realizzazione, in Milano.
La posizione finanziaria netta è positiva per euro 6,4 milioni (4,9 milioni di euro al
31.12.2002).
IPI INVESTIMENTI S.r.l.
In data 19 giugno 2003 l’assemblea straordinaria della Nuova Immobiliare Uno S.r.l., ha
modificato la denominazione della società in Ipi Investimenti S.r.l.
In pari data IPI S.p.A. ha acquisito, da Investimenti e Gestioni S.p.A. ora Fiat Partecipazioni
S.p.A. (Gruppo Fiat) l’intera partecipazione.
Il bilancio della società, al 31 dicembre 2003, evidenziava:
❚ un portafoglio di immobili cielo/terra per un valore complessivo di euro 51,5 milioni
e stabili industriali dismessi, o in via di dismissione, per euro 37,5 milioni;
❚ immobilizzazioni finanziarie, per euro 4 milioni, rappresentate da:
– una quota pari al 31,4% del capitale sociale della Lingotto S.p.A., proprietaria di un
complesso immobiliare in Torino, via Nizza 262, storico stabilimento industriale Fiat.
La partecipazione – acquisita nel mese di giugno 2003 da Sicind S.p.A. (Gruppo Fiat)
al prezzo di euro 4,9 milioni – nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2003 è stata
svalutata per un un milione di euro pari al pro-quota della perdita consuntivata,
nello stesso periodo, dalla Lingotto S.p.A.
– IPI France Sasu e IPI Nanterre Sarl entrambe con sede in Parigi costituite nel mese
di agosto 2003 il cui capitale sociale, rispettivamente di euro 37.000 ed euro 7.500,
è interamente detenuto da IPI Investimenti S.r.l.
Successivamente, nel corso del 2003, le società hanno provveduto all’acquisto di:
- un’area in Limay (in capo a IPI France Sasu), di circa 14.000 mq. al prezzo di euro
495 mila;
- un complesso industriale in Amiens (in capo a IPI France Sasu), di circa 23.000
mq. al prezzo di euro 1,9 milioni;
- Nanterre (in capo a IPI Nanterre Sarl), un complesso industriale di 30.000 mq.
al prezzo di euro 8,9 milioni.
– Una partecipazione del 10% nel Consorzio Parco Industriale di Villastellone (per
euro 11 mila) a cui fanno capo le attività di gestione delle parti comuni del
comprensorio industriale.
I ricavi e proventi consuntivati sono stati pari a euro 11,9 milioni e comprendono,
principalmente, le vendite del periodo per euro 9,2 milioni, i fitti attivi per euro 2,7
milioni.
La posizione finanziaria evidenzia un indebitamento di euro 73,1 milioni di cui 30,8
milioni di euro relativi al residuo del finanziamento erogato dalla controllante IPI S.p.A.
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Il bilancio chiuso al 31.12.2003, evidenzia una perdita di euro 425 mila riconducibile agli
oneri finanziari nonché alla svalutazione della partecipazione nella Lingotto S.p.A., già
citata in precedenza.
In data 31 dicembre 2003, a seguito di accordi intercorsi con la società controllante IPI
S.p.A., il finanziamento fruttifero erogato il 19 giugno 2003 è stato parzialmente
modificato in versamento in conto futuro aumento capitale, per un ammontare di euro
18,5 milioni.
IPI S.G.R. S.p.A.
La società, costituita in data 21 novembre 2002 con lo scopo di promuovere la
costituzione di fondi immobiliari chiusi ai quali erogare i servizi di property, facility
management e agency, chiude al 31.12.2003 il primo esercizio sociale con un utile di circa
15 mila euro.
I ricavi, di natura esclusivamente finanziaria, sono ammontati a euro 36 mila e
rappresentano gli interessi maturati sulla disponibilità finanziaria.
È in corso la predisposizione della richiesta di autorizzazione ad operare che riteniamo
di inoltrare alla Banca d’Italia entro il corrente anno.
PROGRAMMA SVILUPPO S.r.l.
La società (75% IPI S.p.A., 25% GEFIM S.p.A.) ha acquistato in data 28 febbraio 2003 due
aree site in Collegno, nella periferia ovest del comune di Torino, destinate ad una
operazione di valorizzazione e sviluppo immobiliare.
Le aree occupano una posizione molto interessante, sia dal punto di vista produttivo sia
commerciale sulle quali è prevista la realizzazione di un parco tecnologico di circa
320.000 mq. di superficie edificabile a destinazione mista di cui 250 mila produttivo
logistico.
Nel mese di giugno 2003 è stato conferito un incarico per l’elaborazione del progetto
urbanistico, del master plan e del progetto di massima che dovrà essere presentato
all’Amministrazione Comunale nel primo semestre del 2004.
Il bilancio al 31 dicembre 2003 chiude con una perdita di circa euro 63.000 rappresentata
principalmente dai costi per servizi amministrativi, fiscali e societari.
Lo stato patrimoniale evidenzia rimanenze di iniziative immobiliari in corso per euro 11,8
milioni che comprendono oltre al valore delle aree acquistate nell’esercizio per euro
11,5 milioni, la capitalizzazione degli oneri accessori e degli interessi conteggiati sui
finanziamenti erogati dai soci finalizzati all’acquisto dei terreni.
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Altre partecipazioni
BORELLO S.p.A. – Partecipazione del 50%
La società (50% Ipi S.p.A., 50% Mararno S.r.l.) è proprietaria di un’area sita nel comune
di Marina di Pisa, sulla quale è in corso un’iniziativa di valorizzazione che riguarda la
realizzazione di un porto turistico con annesse residenze e attività commerciali.
Le rimanenze di prodotti in corso di lavorazione, riferite a detta iniziativa, al 31.12.2003
sono ammontate a circa euro 6,1 milioni.
Il bilancio, chiuso al 31.12.2003, evidenzia una perdita di 190 migliaia di euro.
IUPITER S.r.l. – Partecipazione del 20%
La società (80% Aedes S.p.A., 20% IPI S.p.A.) detiene il 100% della Piemongest S.p.A. per
un valore di carico pari ad euro 322,2 milioni.
Il bilancio consolidato, chiuso al 31.12.2003, evidenzia un utile netto di euro 2,7 milioni
derivante principalmente dalle vendite di immobili di proprietà e dalle locazioni fatturate
nel periodo (per un totale di circa 34 milioni di euro), al netto degli oneri finanziari
(euro7,8 milioni), nonché dei costi operativi sostenuti nel periodo per euro 23,5 milioni.
Gli immobili di proprietà, in bilancio al 31.12.2003 ammontano a euro 260 milioni di cui
14 milioni destinati alla vendita.
FIUMICELLO S.r.l. – Partecipazione del 20%
La società (80% Fintur S.p.A., 20% IPI S.p.A.) è proprietaria di terreni siti nel comune di
Maratea (Basilicata) destinati ad una operazione di valorizzazione.
È in corso, da parte delle competenti autorità, il riesame del progetto a suo tempo
presentato, mirato allo sfruttamento delle potenzialità turistiche di un tratto di costa
lucana.
IMMOBILIARE NOVOLI S.p.A. – Partecipazione del 40%
In data 31 gennaio 2003 IPI S.p.A. ha acquisito da Investimenti e Gestioni S.p.A. (ora Fiat
Partecipazioni S.p.A.) il 40% del capitale della Immobiliare Novoli S.p.A., proprietaria di
un’area sulla quale è in corso un intervento di valorizzazione.
VILLAGGIO OLIMPICO S.r.l. – Partecipazione del 15%
Nel corso del 2003 è iniziata l’attività di valorizzazione dell’area di proprietà, sita nel
Comune di Sestriere (Torino) destinata alla realizzazione di un complesso residenzialealberghiero.
INMOBILIARIA URBANITAS S.L. – Partecipazione del 15%
La società è proprietaria di un’area di oltre 400.000 mq. sita nel comune di Madrid; nel
corso del 2003 sono proseguite le attività finalizzate all’ottenimento delle autorizzazioni
necessarie all’avviamento dell’iniziativa di valorizzazione.
La IPI S.p.A. infine detiene:
❚ il 45% della Gestlotto 6 Società Consortile a r.l. per euro 4.500;
❚ n. 80 quote del fondo immobiliare chiuso denominato “Valore Immobiliare Globale” di
Deutsche Bank per euro 412 mila.
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Investimenti Gruppo IPI
Gli investimenti in immobilizzazioni, a livello consolidato, sono ammontati a 25.900
migliaia di euro e sono così analizzati:
(in migliaia di euro)
Immobilizzazioni immateriali
❚
Costi di impianto e ampliamento
❚
Diritti di utilizzazione opere dell’ingegno
❚
Concessioni, licenze, marchi e diritti simili
Totale
53
253
38
344
Immobilizzazioni materiali
❚
Altri beni
❚
Autovetture
❚
Mobili e arredi ufficio
❚
Personal computer e stampanti
Totale
252
38
35
325
Immobilizzazioni finanziarie
❚
Partecipazioni
❚
Acquisto 40% Immobiliare Novoli S.p.A.
❚
Acquisto 31,4% Lingotto S.p.A.
❚
Sottoscrizione aumento capitale Inmobiliaria Urbanitas S.L.
❚
Acquisto partecipazione Consorzio Parco Ind.Villastellone
Totale
Totale investimenti
20.030
4.950
240
11
25.231
25.900
I disinvestimenti hanno riguardato gli automezzi ceduti ad un valore di 35 migliaia di euro
realizzando plusvalenze per 4 migliaia di euro e minusvalenze per 1 migliaio di euro.
Nel corso dell’esercizio sono inoltre state alienate le seguenti partecipazioni:
❚ Il 50% della Borello S.p.A. ad un prezzo di 10.286 migliaia di euro con una plusvalenza
di 6.979 migliaia di euro. Prima della cessione si è effettuato un versamento in conto
aumento capitale di 1.894 migliaia di euro. A seguito della cessione la società è uscita
dall’area di consolidamento;
❚ l’intera quota posseduta nella Santa Teresa S.r.l. (pari al 25%) per 31 migliaia di euro
corrispondente al valore di libro.
33
Personale e organizzazione
Al 31 dicembre 2003 il personale dipendente di Gruppo, era composto da 117 impiegati,
4 operai e 13 dirigenti, così suddivisi per aree di attività:
2003
2002
❚
Gestione Patrimoni
45
43
❚
Sviluppo Immobiliare
14
12
❚
Advisory e Asset
14
12
❚
Intermediazione Immobiliare
29
29
❚
Staff
32
26
134
122
Nel corso del 2003 sono proseguite le azioni volte alla ridefinizione del processo
riguardante il Controllo di Gestione e la formulazione del budget di esercizio.
Sono altresì proseguite le azioni di razionalizzazione della struttura operativa, con il
rafforzamento delle aree di business e di staff, anche mediante l’inserimento di giovani
laureati e la realizzazione di processi di formazione mirati alla crescita professionale ed
allo sviluppo della conoscenza della lingua inglese.
34
Corporate Governance
La presente parte della Relazione sulla gestione rappresenta l’informativa annuale sul sistema
di Corporate governance adottato dalla Società e sull’adesione al Codice di Autodisciplina
delle Società Quotate.
Un documento di maggior dettaglio strutturato secondo la “Guida” pubblicata da Assonime
sarà messo a disposizione del pubblico e riportato nel sito internet della Società in
adempimento all’obbligo di comunicazione previsto dalle Istruzioni del Regolamento di Borsa
Italiana. Le parti più significative di tale documento sono di seguito riportate.
Si premette che, per adeguare lo statuto alla nuove disposizioni del codice civile introdotte
dal D. Lgs. 6/2003, sarà proposta all’assemblea l’adozione di un nuovo testo di statuto e quindi
i riferimenti alle disposizioni statutarie in vigore possono non collimare con le previsioni di
cui si propone l’adozione.
Composizione e ruolo del Consiglio di Amministrazione
Il Consiglio di Amministrazione in carica, nominato dall’assemblea del 28 aprile 2003 ed il cui
mandato scade con l’approvazione del bilancio al 31.12.2005, è formato - in ossequio alla
norma statutaria che consente un numero di componenti variabile da un minimo di cinque
ad un massimo di undici - da 11 amministratori.
Il Consiglio è investito, senza limitazione alcuna, del potere di compiere tutti gli atti che
rientrano nell’oggetto sociale. Esso svolge una incisiva azione di indirizzo e di controllo della
gestione.
L’articolo 12 dello Statuto stabilisce che il Consiglio di Amministrazione si debba riunire
almeno trimestralmente. Nel corso del 2003 esso si è riunito dieci volte per esaminare ed
assumere deliberazioni in merito all’andamento della gestione, ai risultati consuntivi
trimestrali, ai piani strategici ed al budget, alle proposte relative alle nuove iniziative da avviare
nonché alle operazioni significative e con parti correlate presentate dagli amministratori
esecutivi, coerentemente con quanto infra specificato.
Gli amministratori esecutivi sono tenuti, a norma di Statuto, a riferire almeno
trimestralmente al Consiglio ed al Collegio Sindacale circa le operazioni di maggior rilievo
effettuate dalla Società e dalle società controllate. Secondo la nuova formulazione statutaria
proposta, gli amministratori cui sono stati delegati poteri devono riferire in occasione delle
riunioni di Consiglio sul generale andamento della gestione e sulla sua prevedibile evoluzione
nonchè sulle operazioni di maggior rilievo effettuate dalla società o dalle società controllate.
Inoltre il Consiglio esamina i piani strategici, industriali e finanziari, valuta l’adeguatezza
dell’assetto organizzativo, amministrativo e contabile della società e, sulla base della relazioni
degli organi delegati, il generale andamento della gestione. Ciascun amministratore deve
riferire al Consiglio ed al Collegio ogni interesse che, per conto proprio o di terzi, abbia in
una determinata operazione della società.
Quando venga a presentarsi la necessità per la Società di dar corso ad operazioni significative,
i consiglieri delegati devono mettere a disposizione del Consiglio di Amministrazione con
ragionevole anticipo un quadro riassuntivo delle analisi condotte in termini di coerenza
strategica, di fattibilità economica e di atteso ritorno per la Società.
Sono sottratte alla delega conferita agli amministratori esecutivi anche le decisioni che
concernono le più significative operazioni con parti correlate, che sono tutte sottoposte a
particolari criteri di correttezza sostanziale e procedurale e di informativa al Consiglio.
La composizione attuale del Consiglio comprende tre amministratori esecutivi, ossia titolari
di deleghe o funzioni direttive, e otto amministratori non esecutivi. Di questi ben sei
amministratori sono indipendenti.
I requisiti di indipendenza degli amministratori vengono accertati annualmente e riguardano
l’inesistenza di relazioni economiche e di partecipazione con la Società, i suoi amministratori
esecutivi, le sue controllanti o controllate nonché di relazioni di parentela con gli
35
amministratori esecutivi delle suddette società, di rilevanza tale da condizionare l’autonomia
di giudizio.
Il Consiglio ha ancora recentemente accertato la permanenza dei requisiti di indipendenza
citati in capo agli amministratori Gian Luigi Garrino, Franzo Grande Stevens, Ferdinando
Superti Furga, Gualtiero Tamburini, Matteo Tamburini e Umberto Tracanella.
Queste le cariche in altre società quotate, bancarie, finanziarie o di rilevanti dimensioni
ricoperte dagli amministratori:
❚ Luigi Zunino, Presidente di Risanamento;
❚ Giuseppe Gatto, Amministratore e Direttore Generale di Risanamento;
❚ Cesare Ferrero, non ricopre cariche in società della tipologia indicata;
❚ Bonato Oliviero, Amministratore di Risanamento;
❚ Gian Luigi Garrino, Presidente di Gemina;
❚ Franzo Grande Stevens, Presidente di P. Ferrero & C., Presidente di Juventus,
Consigliere di Davide Campari Milano, Fiat, IFI, IFIL, Pininfarina, Rcs Mediagroup, Toro
Assicurazioni, Banca del Piemonte, Banca Sella e Exor Group;
❚ Stefano Honorati, non ricopre cariche in società della tipologia indicata;
❚ Ferdinando Superti Furga, Consigliere di Risanamento, Presidente del collegio
sindacale di Fininvest, Cartiere Burgo, Publitalia 80, Telecom Italia, Sindaco effettivo di
Edison e Arnoldo Mondadori;
❚ Gualtiero Tamburini, non ricopre cariche in società della tipologia indicata;
❚ Matteo Tamburini, Consigliere di Risanamento, Alerion Industries, Beghelli,
Italfondiario, Presidente del collegio sindacale di Ducati Motor Holding;
❚ Umberto Tracanella,Vice presidente di Edison, Consigliere di Risanamento, Presidente
del collegio sindacale di Davide Campari Milano.
Ripartizione delle deleghe e Operazioni significative
All’atto dell’insediamento il Consiglio di Amministrazione in carica ha adottato un
modello di attribuzione delle deleghe operative con pieni poteri di rappresentanza, in via
disgiunta, sia al Presidente e Amministratore Delegato, sia all’Amministratore Delegato,
mentre al Vice Presidente sono stati attribuiti i poteri di rappresentanza per l’esecuzione
delle delibere del Consiglio.
Inoltre, nel rispetto di quanto raccomandato dal Codice di Autodisciplina, il Consiglio di
Amministrazione ha definito le “Linee guida sulle operazioni significative e con parti
correlate” attraverso le quali ha riservato ai propri preventivi esame ed approvazione le
operazioni aventi un significativo rilievo economico, patrimoniale e finanziario e le più
significative operazioni con parti correlate ed ha deciso di assoggettare a particolari
criteri di correttezza sostanziale e procedurale tutte le operazioni con parti correlate.
Sono quindi sottratte alla delega conferita agli amministratori esecutivi le decisioni che
concernono le operazioni significative, intendendosi per tali quelle che, di per sé,
sottopongano la società alla necessità di comunicazione al mercato secondo le
prescrizioni delle autorità di vigilanza e comunque quelle che abbiano un valore maggiore
dei seguenti ammontari: Euro 10.000.000 per gli investimenti e disinvestimenti
immobiliari o in partecipazioni immobiliari; euro 5.000.000 per i contratti di prestazione
di servizi da esaurirsi in unico contesto ovvero euro 2.500.000 per ciascun esercizio, se
il contratto ha durata pluriennale; euro 3.000.000 per i contratti di acquisizione di servizi
e per le altre operazioni che comportano esborsi ed oneri per la Società ovvero euro
1.500.000 per ciascun esercizio, se il contratto ha durata pluriennale.
36
Il Presidente del Consiglio di Amministrazione riveste anche la carica ed esercita le
funzioni di Amministratore Delegato.Tale scelta, che differisce dalla raccomandazione del
Codice di Autodisciplina, è pienamente giustificata dal fatto che la Società nel corso del
2003 è entrata a far parte di un gruppo immobiliare (Gruppo Zunino) in cui opera in
stretto coordinamento gestionale con la controllante Risanamento S.p.A., della quale il
Presidente della Società è pure azionista di rilievo.
Nomina e remunerazione degli Amministratori
Lo Statuto non stabilisce particolari formalità per la nomina degli Amministratori né per
la presentazione delle candidature. Tuttavia, come prassi, la nomina degli Amministratori
è stata effettuata in base alla proposta presentata dall'azionista di controllo e pervenuta
alla Società con i curricula dei candidati, secondo la raccomandazione del Codice di
Autodisciplina, dieci giorni prima della data stabilita per l’Assemblea.
Il Consiglio non ha finora ritenuto necessaria l’istituzione di uno specifico Comitato per
le nomine degli amministratori, poiché è l’azionista di controllo che provvede a vagliare
le candidature, interpellare gli interessati e presentare le proposte di nomina.
Gli emolumenti per il Consiglio di Amministrazione, pari a 1 milione di euro, sono stati
deliberati dall’Assemblea, a termini di legge. Il Consiglio ha ripartito al proprio interno,
con il parere favorevole dei Sindaci, tale somma tenendo presente l’impegno che il
Presidente e Amministratore Delegato e l’Amministratore Delegato devono sostenere
nella gestione operativa della Società. All’Amministratore Delegato il Consiglio ha pure
attribuito un compenso variabile in funzione dei risultati raggiunti.
Al momento non sono emerse necessità per procedere all’istituzione del Comitato per
la remunerazione.
I compensi degli amministratori sono esposti nell’apposita Tabella della Nota Integrativa
del Bilancio d’esercizio.
Il Sistema di Controllo Interno
Con il mutamento avvenuto nell’azionista di controllo nel corso del 2003 il Sistema di
Controllo Interno, che era costituito in base al modello del Gruppo di cui la Società faceva
precedentemente parte, è in fase di profondo adeguamento per renderlo idoneo e
contemperarlo con la diversa realtà funzionale in cui si trova ad operare la Società.
Il Consiglio di Amministrazione ha nominato il Preposto al Sistema di Controllo Interno che
in tale loro funzione non è gerarchicamente sottoposto ad alcun responsabile di aree
operative.
Il Consiglio non ha ritenuto di dover istituire, per il momento, il Comitato per il Controllo
Interno, riservandosi quindi di monitorare direttamente, tramite il Preposto, la funzionalità e
del “Sistema” e le aree che presentano un maggior rischio aziendale.
Con riferimento al Decreto Legislativo 231/2001 - che ha introdotto nell’ordinamento la c.d.
“responsabilità amministrativa” delle società per specifici reati commessi, nell’interesse o a
vantaggio delle stesse, da persone che rivestono funzioni di rappresentanza, amministrazione
e direzione, da dipendenti e da persone che esercitano, anche di fatto, la gestione ed il
controllo sugli enti medesimi, prevedendo sanzioni pecuniarie e, nei casi più gravi, sanzioni
interdittive, a carico delle società - la Società sta implementando ed approfondendo l’analisi
finalizzata alla valutazione degli eventuali profili di rischio esistenti, al fine di valutare
l’adeguatezza delle procedure di controllo già in essere, nonchè di adottare un proprio
Modello Organizzativo ai sensi dell’art. 6 del Decreto stesso.
37
Trattamento delle informazioni riservate
Anche la procedura interna per il trattamento delle informazioni riservate adottata dalla
Società secondo il modello del precedente gruppo di appartenenza è in fase di adeguamento
alla nuova realtà ed alle diverse regole di comportamento. Restano comunque immutati i
principi generali in base ai quali tutti gli amministratori e le persone che entrano in possesso
di informazioni riservate nel corso dello svolgimento delle loro funzioni sono tenute a
rispettare le procedura stabilite dalla società per la diffusione al mercato delle notizie price
sensitive.
In ottemperanza alle nuove disposizioni del Regolamento di Borsa è stato pure adottato, fin
dal novembre 2002 il Codice di comportamento che, con riferimento alle operazioni
cosiddette di “internal dealing” compiute dalle Persone Rilevanti, disciplina gli obblighi
informativi e le modalità comportamentali da rispettare al fine di assicurare la massima
trasparenza ed omogeneità informativa nei confronti del mercato.
Sono stati indicati limiti temporali e quantitativi inferiori a quelli del Regolamento di Borsa
cosicché le Persone Rilevanti - che sono individuate in apposito allegato del Regolamento
Internal Dealing - devono segnalare senza indugio le operazioni che eccedono 80.000 euro
e mensilmente quelle che eccedono il controvalore di 15.000 euro.
Rapporti con i Soci
I rapporti con azionisti ed investitori sono mantenuti dalla funzione Investor Relation
appositamente incaricata di tale attività.
Non è stato al momento deciso di proporre l’adozione di un Regolamento Assembleare
poiché il contenuto numero degli azionisti e dei partecipanti alle Assemblee consente un
ordinato svolgimento dei lavori assembleari, senza alcun intralcio e di norma tutti gli azionisti
sono liberi di intervenire, di esprimere la propria opinione e di porre interrogativi sugli
argomenti posti all’ordine del giorno.
Collegio Sindacale
Il Collegio Sindacale è composto da tre sindaci effettivi e due supplenti che, a norma di
Statuto, devono tutti possedere il requisito dell'iscrizione al Registro dei Revisori Contabili.
Lo Statuto garantisce ad uno o più azionisti che detengono, anche congiuntamente, una quota
non inferiore al 3% delle azioni ordinarie, il diritto di partecipare alla formazione del Collegio
presentando una propria lista. La misura del 3% è stabilita tenendo conto dell'obiettivo di
ottenere candidature sostenute da una minoranza sufficientemente indicativa e autorevole.
La nomina del Collegio Sindacale in carica è avvenuta, nel 2003, con la presentazione di una
sola lista corredata dall’informativa riguardante le caratteristiche professionali dei candidati.
A termini di Statuto, infatti, le liste presentate devono essere depositate presso la sede della
società almeno 10 giorni prima di quello fissato per l’assemblea, unitamente alle dichiarazioni
con cui i singoli candidati accettano la candidatura e attestano l’inesistenza di cause di
ineleggibilità e di incompatibilità, nonché l’esistenza dei requisiti normativamente e
statutariamente prescritti per le rispettive cariche, pena l’irricevibilità della relativa
candidatura.
I Sindaci sono in possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità prescritti dal
Regolamento ex art. 148 del T.U.F.
38
Rapporti infragruppo e con parti correlate
Nel corso dell’esercizio 2003 la Risanamento S.p.A. (Gruppo Zunino) ha assunto il
controllo della IPI S.p.A., determinando così l’uscita di quest’ultima dall’area di controllo
del Gruppo Fiat.
Rapporti con la società controllante diretta
Nel corso dell’anno la società IPI S.p.A. ha ricevuto dalla società controllante
Risanamento S.p.A. un finanziamento, a medio termine, a normali tassi di mercato, pari a
15.800 migliaia di euro con interessi passivi maturati per 192 migliaia di euro, il capitale
è stato parzialmente rimborsato nel corso dell’anno per un importo pari a 11.500
migliaia di euro.
In data 23 dicembre 2003 la società IPI ha concesso un finanziamento alla controllante
Risanamento S.p.A. pari a 60.000 migliaia di euro con interessi pari a 71 migliaia di euro.
Il finanziamento, concesso a normali tassi di mercato, scade nel corso dell’esercizio
successivo ed è stato iscritto nell’attivo circolante. Si tratta di un’operazione di impiego
di liquidità rinvenute da anticipazioni bancarie a fronte di impegni di vendita di
partecipazioni e immobili.
Rapporti tra società del gruppo
La capogruppo IPI S.p.A. ha effettuato le seguenti operazioni:
❚ nei confronti delle sue controllate dirette le seguenti operazioni commerciali
effettuate a normali condizioni di mercato:
– a IPI Intermediazione S.r.l. ha addebitato 1.666 migliaia di euro per servizi
amministrativi e tecnici, 401 migliaia di euro per l’utilizzo del marchio, 311 migliaia
di euro per affitti,
– a IPI Investimenti S.r.l. ha fornito prestazioni per la gestione degli immobili e per
supervisione in diverse iniziative di sviluppo immobiliare per 745 migliaia di euro,
– a Nuova Immobiliare Uno S.r.l. (ora IPI Investimenti S.r.l.) ha fornito prestazioni
professionali per 600 migliaia di euro,
– ha concesso finanziamenti, a normali tassi di mercato, a:
- IPI Investimenti S.r.l. per 97.295 migliaia di euro, parzialmente rimborsato per
48.000 migliaia di euro, girato per 18.500 migliaia di euro a versamento in conto
futuro aumento capitale, sul finanziamento sono maturati interessi per 1.572
migliaia di euro, rimborsati nel corso dell’esercizio. Il credito risulta iscritto tra
le immobilizzazioni finanziarie;
- Programma Sviluppo per 10.500 migliaia di euro, parzialmente rimborsato per
1.897 migliaia di euro (di cui 1.875 migliaia di euro quale quota capitale, 22
migliaia di euro a titolo di interessi), gli interessi capitalizzati ammontano a 244
migliaia di euro. Il credito risulta iscritto tra le immobilizzazioni finanziarie.
– ha ricevuto finanziamenti, a normali tassi di mercato, dalla società IPI
Intermediazione S.r.l. per un importo complessivo di 2.200 migliaia di euro, su cui
sono maturati interessi per 18 migliaia di euro, totalmente rimborsato al 31
dicembre 2003.
Nei confronti delle società controllate indirette le seguenti operazioni:
– ha concesso finanziamenti a breve termine, a normali tassi di mercato:
- IPI France per 2.781 migliaia di euro su cui sono maturati interessi pari a 46
migliaia di euro non ancora rimborsati
- IPI Nanterre per 9.618 migliaia di euro sui cui sono maturati interessi pari a 205
migliaia di euro non ancora rimborsati.
39
Sono inoltre intervenute le seguenti operazioni tra società del Gruppo:
❚ IPI Intermediazione S.r.l. ha fornito a IPI Investimenti S.r.l. prestazione di
intermediazione sugli immobili ceduti per 199 migliaia di euro
❚ IPI SGR spa ha concesso un finanziamento, a normali tassi di mercato, a IPI
Investimenti S.r.l. per 1.250 migliaia di euro, interamente rimborsato a fine esercizio,
sul quale sono stati corrisposti interessi per 10 migliaia di euro.
Rapporti con società collegate dirette e indirette
Nei confronti della società consortile Gestlotto 6 (collegata diretta) sono intervenute le
seguenti operazioni:
❚ sono stati sostenuti costi consortili per 1.601 migliaia di euro;
❚ sono stati forniti servizi per 273 migliaia di euro;
❚ è stato concesso un finanziamento, con scadenza indeterminata, infruttifero di
interessi in quanto il Consorzio ribalta i costi ai propri consorziati, per 495 migliaia di
euro.
Nei confronti della società Borello S.p.A. (collegata diretta) sono intervenute le seguenti
operazioni:
❚ sono stati forniti servizi per 235 migliaia di euro;
❚ è stato concesso un finanziamento per 2.500 migliaia di euro, parzialmente rimborsato
e trasferito per 1.894 migliaia di euro in conto aumento capitale, gli interessi di
competenza ammontano a 27 migliaia di euro. A fine anno è stato erogato un nuovo
finanziamento per 70 migliaia di euro, concesso a normali tassi di mercato, ed iscritto
tra le immobilizzazioni finanziarie.
Nei confronti della società Iupiter S.r.l. (collegata diretta) risulta acceso al 31 dicembre
un finanziamento per 4.281 migliaia di euro, erogato a normali tassi di mercato, iscritto
nelle immobilizzazioni finanziarie, sul quale sono maturati interessi nell’esercizio per 151
migliaia di euro.
Nei confronti di Piemongest S.p.A. (100% Iupiter) e Lingotto S.p.A. (31,4% IPI
Investimenti S.r.l.), sono stati forniti servizi rispettivamente per 690 migliaia di euro e 59
migliaia di euro.
Rapporti con società consociate
Nel corso dell’esercizio 2003 la IPI S.p.A. ha fornito servizi alle società del Gruppo Zunino
per un valore complessivo di 186 migliaia di euro. In particolare ha fornito servizi a:
❚ Immobiliare Porta Vittoria S.r.l. per 71 migliaia di euro,
❚ Urbe S.r.l. per 3 migliaia di euro,
❚ Colonia Limito per 112 migliaia di euro.
Non sono state rilevate operazioni atipiche o inusuali.
Ai sensi dell’art. 79 del Regolamento Consob Delibera n. 11971 del 14.5.1999, si
forniscono le informazioni relative alle partecipazioni detenute da amministratori e
sindaci nella IPI S.p.A. e nelle sue controllate:
(numero azioni)
cognome e nome
Petillo Erminio
40
soc. partecipata
possesso
al 31.12.2002
acquisti
2003
vendite
2003
possesso
al 31.12.2003
IPI S.p.A.
4.000
–
–
4.000
Fatti di rilievo intervenuti dopo la chiusura
dell’esercizio e prevedibili sviluppi della
gestione
In data 3 febbraio è stato definito un accordo con la Regione Piemonte, per la
realizzazione della “Città della Salute”, sul comprensorio industriale ex Fiat Avio S.p.A.,
di proprietà IPI Investimenti S.r.l.
I contenuti, di tale accordo, necessari per addivenire alla compravendita dell’area, sono in
corso di definizione.
In data 1° marzo 2004 la partecipata IPI France Sasu ha sottoscritto l’atto di acquisto
relativo ad un immobile sito in Villeneuve La Garenne al prezzo di euro 4.5 milioni.
Per quanto riguarda l’intermediazione, nei primi mesi dell’esercizio sono state raccolte
proposte di acquisto per oltre 143 milioni di euro e sono stati firmati incarichi di vendita
per circa 17 milioni di euro.
Riteniamo che nel 2004 il mercato immobiliare confermi l’andamento positivo dello
scorso anno. In questo contesto i ricavi ed i risultati sono previsti positivi seppure in
misura più contenuta rispetto a quelli consuntivati nel 2003.
La nostra Società ha aggiornato nell’anno 2003 il Documento programmatico sulla
sicurezza con le modalità e nei termini previsti dal D.P.R. 28 luglio 1999, n. 318.
L’aggiornamento per l’anno 2004 del Documento programmatico sulla sicurezza avverrà
secondo i contenuti e nei termini previsti dall’All. B del D.Lgs. 196/2003 (Disciplinare
tecnico in materia di misure minime di sicurezza) e comunque con la costante ricerca di
elevati livelli di sicurezza.
41
Analisi della situazione economica,
patrimoniale e finanziaria della IPI S.p.A.
Il Bilancio che sottoponiamo alla Vostra approvazione espone un utile netto di 12,9
milioni di euro, nel precedente esercizio l’utile netto era ammontato a euro 20,3 milioni
di euro.
Il risultato operativo è ammontato a 9,5 milioni di euro (pari al 33% del totale ricavi) e
comprende una plusvalenza, realizzata sulla vendita del 50% della partecipazione Borello
S.p.A., di euro 6,5 milioni; al 31.12.2002 era stato pari a euro 15,1 milioni (di cui
plusvalenze euro 12,4 milioni).
ANDAMENTO ECONOMICO
Il valore complessivo della produzione è analizzato nella seguente tabella:
Variaz. %
2003
2002
18.321
20.024
(8,5%)
84
119
(29,4%)
Plusvalenze
6.513
12.406
(47,5%)
Altri ricavi e proventi
4.078
2.595
57,1%
28.996
35.144
(17,5%)
Prestazioni di servizi
Variazione dei lavori in corso su ordinazione
TOTALE
La variazione in diminuzione è in gran parte riferita alle minori plusvalenze consuntivate
nell’esercizio.
La plusvalenza è stata realizzata sulla cessione del 50% della partecipazione Borello
S.p.A., ceduta a terzi in data 12 novembre 2003.
La voce “Altri ricavi e proventi” comprende:
❚ Fornitura di servizi amministrativi e addebiti per utilizzo marchio per 1,8 milioni di
euro nei confronti della controllata Ipi Intermediazione S.r.l.
❚ Sopravvenienze attive, la proventizzazione del fondo rischi fabbricati (2 milioni di
euro), le differenze su accertamenti di esercizi precedenti (196 mila euro) e recuperi
spese per 112 mila euro.
Costi della produzione
I Costi della Produzione, al 31.12.2003 sono ammontati a 19,5 milioni di euro contro
20,1 milioni di euro del precedente esercizio (-3%).
Di seguito si commentano le voci di spesa più significative.
I costi per servizi, consuntivati in 8,6 milioni di euro (euro 8,5 nell’esercizio 2002)
comprendono, per euro 2,4 milioni le consulenze e prestazioni professionali; per euro 2,2
milioni i costi di service immobiliare correlati all’attività di facility management nonché
la quota di nostra competenza dei costi sostenuti dal Consorzio Gestlotto6.
Il compenso agli amministratori e sindaci è stato pari a 1,1 milioni di euro.
I costi per godimento beni di terzi, pari a 3,9 milioni di euro (3,8 milioni di euro
nell’esercizio 2002), sono sostanzialmente dovuti agli affitti passivi, tale voce trova
corrispondenza tra i ricavi per subaffitti.
42
Il costo del lavoro è stato pari a 6,1 milioni di euro e comprende l’accantonamento di
489 mila euro al fondo rischi per coprire futuri esborsi a favore dei dipendenti in
relazione ai risultati ottenuti; nel precedente esercizio il costo del lavoro era ammontato
a 5,8 milioni di euro.
Gli ammortamenti e svalutazioni ammontano a 542 mila euro (1,5 milioni di euro nel
2002, che comprendeva un accantonamento per rischi di 1 milione di euro a fronte di
garanzie contrattuali).
Gli oneri diversi di gestione ammontano a 241 mila euro contro 249 mila euro nel 2002.
Proventi e oneri finanziari
La gestione finanziaria ha realizzato proventi netti per 9,5 milioni di euro (13,4 milioni di
euro nel 2002) di cui euro 5,9 milioni riferiti alla distribuzione degli utili e relativo
credito d’imposta, da parte della controllata IPI Intermediazione S.r.l.; e euro 3,6 milioni
per interessi netti maturati sui finanziamenti e sui depositi bancari.
Proventi e oneri straordinari
Gli oneri straordinari sono relativi, per 50 mila euro, ad imposte relative ad esercizi
precedenti.
L’utile ante imposte è ammontato a 18,9 milioni di euro contro 28,8 milioni di euro del
precedente esercizio.
43
ANDAMENTO PATRIMONIALE E FINANZIARIO
Immobilizzazioni
Le immobilizzazioni immateriali nette sono state pari a 678 mila euro e risultano dal
saldo tra gli investimenti per 290 mila euro, effettuati per implementare i programmi
informatici sul sistema Sap R/3 e per l’acquisizione di nuove licenze software, e gli
ammortamenti del periodo pari a 370 mila euro.
Le immobilizzazioni materiali, al netto dei fondi ammortamento, sono ammontate al
31.12.2003 a 387 mila euro contro 353 mila euro del 31.12.2002: l’incremento di 34 mila
euro è rappresentato dal saldo tra gli acquisti di automezzi e altri beni per 197 mila euro,
vendite di automezzi per 35 migliaia di euro, ammortamenti per 129 mila euro.
Le immobilizzazioni finanziarie sono ammontate a 112,5 milioni di euro al 31.12.2003
contro 34,8 milioni di euro del 31.12.2002 e comprendono:
in migliaia di euro
Partecipazioni:
In imprese controllate
Ipi Intermediazione S.r.l.
IPI Investimenti S.r.l
Programma Sviluppo S.r.l.
IPI SGR S.p.A.
Totale imprese controllate
4.348
18.564
170
1.265
24.347
In imprese collegate
Immobiliare Novoli S.p.A.
Iupiter S.r.l.
Fiumicello S.r.l.
Borello S.p.A.
Gestlotto6 Società consortile a r.l.
Totale imprese collegate
20.030
1.549
414
3.773
4
25.770
In altre imprese
Inmobiliaria Urbanitas S.L.
Villaggio Olimpico S.r.l.
Consorzio Fiat Media Center
Consorzio Sirio
Totale altre imprese
Totale partecipazioni
407
43
5
–
455
50.572
Crediti finanziari verso:
Imprese controllate
IPI Investimenti S.r.l.
30.795
8.869
39.664
Imprese collegate
Gestlotto6
Borello S.p.A.
Iupiter S.r.l.
Totale imprese collegate
495
70
4.281
4.846
Altre imprese
Village S.r.l.
Totale crediti finanziari
17.020
61.530
Altri titoli
quote del fondo immobiliare chiuso denominato”Valore Immobiliare Globale”
TOTALE IMMOBILIZZAZIONI FINANZIARIE
44
412
112.514
Capitale di esercizio
Il Capitale di esercizio presenta un saldo positivo di 1,3 milioni di euro (negativo per 8,5
milioni di euro al 31.12.2002) ed è composto:
❚ dai crediti commerciali per 7,8 milioni di euro al netto del fondo svalutazione crediti
di 709 mila euro;
❚ da altre attività per 2,1 milioni di euro, costituite principalmente da crediti verso
erario per imposte nette (984 mila euro), per imposte anticipate (948 mila euro), altri
crediti ratei e risconti (170 mila euro);
❚ da rimanenze di servizi per 203 mila euro;
❚ dai debiti commerciali, che ammontano a 4,2 milioni di euro;
❚ dalle altre passività per 4,6 milioni di euro, composte principalmente da:
- fondo imposte differite per 468 mila euro;
- fondo rischi per 2,3 milioni di euro;
- fondo trattamento di quiescenza relativo a premi fedeltà a dipendenti per 101
mila euro;
- debiti tributari per Iva e imposte per un totale di 521 mila euro; debiti verso
dipendenti (420 mila euro), enti previdenziali (381 mila euro), azionisti (53 mila
euro), altri debiti (345 mila euro).
Posizione finanziaria
La posizione finanziaria al 31.12.2003 è pari a 110,6 milioni di euro contro 152 milioni di
euro dell’esercizio precedente ed è analizzata nella tabella che segue:
2003
2002
Posizione finanziaria netta
Disponibilità/(indebitamento) verso Banche
❚
Banche e c/c postale e casse
❚
Crediti finanziari verso società del Gruppo Fiat
❚
Debiti verso banche
Totale
881
2.028
–
129.007
(20.026)
–
(19.145)
131.035
Crediti/(Debiti) a breve
❚
Crediti finanziari verso società controllate
12.650
–
❚
Crediti finanziari verso società controllante
60.071
–
72.721
–
Totale
Crediti/(Debiti) a medio/lungo
❚
Crediti verso società controllate
❚
Crediti finanziari verso società collegate
❚
❚
39.664
–
4.846
4.139
Crediti finanziari verso terzi
17.020
16.805
Debiti verso società controllanti
(4.492)
Totale
Totale posizione finanziaria netta
–
57.038
20.944
110.614
151.979
Patrimonio netto
Il Patrimonio Netto della Vostra società al 31.12.2003 ammonta a 161,8 milioni di euro,
contro 156,5 milioni di euro al 31.12.2002.
La variazione è dovuta all’incremento per l’utile dell’esercizio ed alla diminuzione per i
dividendi distribuiti.
45
Analisi della situazione economica,
patrimoniale e finanziaria consolidata
Il bilancio consolidato comprende oltre a quello della Capogruppo IPI S.p.A. quello delle
controllate IPI Intermediazione S.r.l., Ipi Sgr S.p.A., Programma Sviluppo Srl, Ipi
Investimenti Srl, IPI France Sasu e IPI Nanterre Sarl.
Nel corso dell’esercizio 2003 la partecipazione nella società Borello S.p.A. è stata
riclassificata da controllata a collegata, a seguito della cessione del 50% avvenuta in data
12 novembre 2003 ed è stata pertanto consolidata con il metodo del patrimonio netto.
Le società collegate Iupiter S.r.l., Fiumicello S.r.l., Gestlotto 6 S.c.r.l., e Lingotto S.p.A.
sono state consolidate col metodo del patrimonio netto. La società collegata Immobiliare
Novoli S.p.A. è stata valutata al costo in quanto è prevista la vendita nel 2004.
Nell’esercizio 2003 il gruppo IPI ha realizzato un utile netto di 15,1 milioni di euro
contro 20 milioni di euro del precedente esercizio.
ANDAMENTO ECONOMICO
I Ricavi sono rappresentati da:
Variaz. %
2003
2002
Prestazioni di servizi
16.970
18.746
(9,5)
Intermediazione
15.812
11.701
35,1
Vendite immobiliari
9.210
–
–
Affitti attivi
2.873
–
–
Plusvalenze su cessione partecipazioni
6.979
12.551
–
17.600
883
–
2.498
2.278
9,7
71.942
46.159
55,9
Variazione delle rimanenze
Altri
TOTALE
I ricavi si riferiscono ad attività di consulenza immobiliare (sviluppo immobiliare e
advisory & asset management), di gestione dei patrimoni, subaffitti relativi ai contratti di
sublocazione di alcuni immobili già di proprietà e ceduti nei precedenti esercizi ed
all’attività di intermediazione svolta dalla controllata IPI Intermediazione S.r.l.
I ricavi per vendite immobiliari sono stati consuntivati dalla società controllata IPI
Investimenti Srl. Gli affitti attivi si riferiscono a quanto di competenza della società
controllata IPI Investimenti Srl (2.659 migliaia di euro) e dalle sue controllate IPI France
Sasu ed IPI Nanterre Sarl. (rispettivamente per 33 e 180 migliaia di euro).
La plusvalenza è stata realizzata sulla cessione del 50% della partecipazione nella Borello
S.p.A. ceduta a terzi in data 12 novembre 2003.
La variazione delle rimanenze si riferisce all’incremento delle commesse di IPI S.p.A.,
valorizzate al costo, inerenti incarichi professionali in corso di espletamento, per 84
migliaia di euro ed alla variazione netta tra acquisti e cessioni di immobili effettuate dalle
controllate Programma Sviluppo S.r.l, (+11,8 milioni di euro), IPI Investimenti S.r.l. (-6,6
milioni di euro), IPI France Sasu (+2,7 milioni di euro) ed IPI Nanterre Sarl (+ 9,6 milioni
di euro) intervenuta nel corso dell’esercizio.
Costi della Produzione
I costi della produzione sono stati pari a 50,1 milioni di euro, mentre nello scorso
esercizio erano 25 milioni di euro.
Di seguito si analizza la composizione dei costi della produzione:
❚ Costi per materie di consumo, per servizi e godimento beni di terzi per 16,7 milioni
di euro, rispetto a 14,9 milioni di euro dell’esercizio 2002.
46
❚ Costi per acquisti di immobili per 22,8 milioni di euro. Nel precedente esercizio non
si erano sostenuti costi per acquisti di immobili.
❚ Costi per il personale ammontati a 8,2 milioni di euro comprendono anche
l’accertamento al fondo rischi ed oneri per coprire futuri esborsi a favore dei dipendenti
in relazione ai risultati ottenuti; a livello di Gruppo il numero dei dipendenti al 31.12.2003
è pari a 134 unità, ripartiti in 3 operai, 117 impiegati, 13 dirigenti e 1 custode.
❚ Gli ammortamenti e l’accantonamento al fondo svalutazione crediti sono stati pari a
918 migliaia di euro contro 690 migliaia di euro dell’esercizio 2002.
❚ Oneri diversi di gestione per 1,5 milioni di euro, contro 451 migliaia di euro del
precedente periodo.Tale voce comprende principalmente le imposte indirette e tasse
per 1,1 milioni di euro e sopravvenienze passive per 251 migliaia di euro.
Il risultato operativo ammonta a 21,8 milioni di euro, contro 21,2 milioni di euro del 2002.
Tra le rettifiche di valore di attività finanziarie è stato inserito il provento risultante dalla
rivalutazione della partecipazione nella società collegata Iupiter S.r.l. che è stata consolidata
col metodo del patrimonio netto e l’onere relativo alle svalutazioni delle partecipazioni nella
Lingotto S.p.A., Fiumicello S.r.l. e Borello S.p.A.
Dopo le componenti finanziarie positive nette per 1,3 milioni di euro, oneri straordinari netti
per 30 migliaia di euro, rettifiche di valore di attività finanziarie negative per 341 migliaia di
euro e le imposte nette di 7,7 milioni di euro, l’utile netto di Gruppo risulta pari a 15,1 milioni
di euro mentre nel precedente esercizio era stato di 20 milioni di euro. Il risultato netto di
competenza di terzi evidenzia una perdita di 16 migliaia di euro.
ANDAMENTO PATRIMONIALE E FINANZIARIO
Immobilizzazioni nette
Le Immobilizzazioni sono passate da un saldo netto al 31.12.2002 di 28,5 milioni di euro a
57,9 milioni di euro al 31.12.2003 e sono costituite da immobilizzazioni immateriali per 735
migliaia di euro, materiali per 555 migliaia di euro e finanziarie per 56,6 milioni di euro.
Le Immobilizzazioni immateriali comprendono essenzialmente i costi sostenuti per
l’acquisizione di nuove funzionalità e migliorie sul sistema SAP R/3 e per
l’implementazione di software applicativi.
Quelle materiali comprendono impianti e macchinari, mobili e arredi e autovetture.
La variazione in aumento delle immobilizzazioni finanziarie, pari a 29,3 milioni di euro, è
riferita per 861 migliaia di euro alla rivalutazione della partecipazione nella Iupiter S.r.l.,
valutata col metodo del patrimonio netto, per 25,3 milioni di euro all’acquisizione di nuove
partecipazioni e sottoscrizione di aumento capitale, per 3,5 milioni di euro alla
riclassificazione tra le imprese collegate della Borello S.p.A., per 31 migliaia di euro alla
cessione della partecipazione nella Santa Teresa S.r.l. e per 1,2 milioni di euro a svalutazioni
di partecipazioni. La variazione di cui sopra recepisce inoltre le movimentazioni in aumento
dei crediti finanziari verso società collegate per un valore netto di 707 migliaia di euro e verso
altre imprese per un valore netto di 215 migliaia di euro.
Capitale di esercizio
Il saldo netto tra le attività e passività circolanti al 31.12.2003 è pari a 118,1 milioni di
euro, ed è così composto:
❚ Rimanenze di magazzino per lavori in corso, valutazione al costo di commesse
pluriennali e acconti per 113,3 milioni di euro.
❚ Crediti commerciali verso clienti, collegate e controllanti per 19,2 milioni di euro al
47
netto del fondo rischi su crediti di 1,4 milioni di euro.
❚ Altre attività: 3,1 milioni di euro, costituite principalmente dal credito verso l’erario per
2,9 milioni di euro che comprende le imposte anticipate conteggiate su accantonamenti,
effettuati in precedenti esercizi, fiscalmente indeducibili, residui crediti di esercizi
precedenti e crediti verso l’erario francese; tra le altre attività sono inoltre compresi
risconti attivi commerciali per 97 migliaia di euro ed altri crediti per 191 migliaia di euro.
❚ Debiti commerciali verso fornitori e collegate per 8,9 milioni di euro;
❚ Fondi per rischi ed oneri: 3,1 milioni di euro. Tale importo è costituito dal fondo
imposte differite per 468 migliaia di euro, dal fondo su oneri futuri per 2,6 milioni di
euro, dal fondo trattamento quiescenza per 101 migliaia di euro.
❚ Altre passività: 5,5 milioni di euro formate principalmente da:
- debiti verso l’erario per imposte dell’esercizio ed altri debiti tributari per 2,4
milioni di euro;
- debito per cauzioni versate da promissari in relazione all’offerta di acquisto
immobili per 1,1 migliaia di euro;
- debiti verso enti previdenziali pari a 488 migliaia di euro;
- debiti verso dipendenti per competenze accertate da liquidare per 529
migliaia di euro;
- debiti verso azionisti per dividendi per 53 migliaia di euro;
- altri debiti per 579 migliaia di euro;
- ratei e risconti che ammontano a 335 migliaia di euro.
Posizione finanziaria
Di seguito è analizzata la Posizione Finanziaria Netta che al 31.12.2003 presentava un
saldo attivo per 21,1 milioni di euro; al 31.12.2002 era attiva per 156,7 milioni di euro.
2003
2002
Posizione finanziaria netta
Disponibilità/(indebitamento) verso Banche
❚
Crediti su c/c bancari , postali e casse
❚
Depositi bancari c/terzi
❚
Debiti finanziari verso banche
(64.708)
❚
Crediti (Debiti) finanziari netti verso società del Gruppo Fiat
132.999
Totale
10.271
2.095
1.066
446
(53.371)
–
–
135.540
Crediti / (Debiti) a breve termine
❚
Crediti (Debiti) finanziari netti verso società del Gruppo Fiat
❚
Crediti finanziari verso la Controllante
Totale
–
216
60.071
–
60.071
216
Crediti / (Debiti) a medio / lungo termine
❚
Crediti finanziari verso Collegate
❚
Crediti finanziari verso altri
❚
Debiti finanziari verso la Controllante
(4.492)
–
❚
Debiti finanziari verso altri finanziatori
(2.956)
–
4.846
4.139
17.020
16.805
Totale
14.418
20.944
Totale posizione finanziaria netta
21.118
156.700
A maggior chiarimento nella nota integrativa viene fornito il Rendiconto Finanziario.
Il Patrimonio Netto, dedotta la quota di terzi, ammonta a 172,2 milioni di euro al
31.12.2003, ed era pari a 164,9 milioni di euro al 31.12.2002; l’incremento è la risultante
netta tra l’utile dell’esercizio pari a 15,1 milioni di euro, i dividendi distribuiti per 7,7
milioni di euro e altre variazioni per 16 migliaia di euro.
48
Proposta di destinazione dell’utile
di esercizio
Unitamente all’approvazione del Bilancio al 31 dicembre 2003, che chiude con un utile
netto pari ad euro 12.944.204, Vi proponiamo il seguente riparto dell’utile di esercizio,
avendo la riserva legale raggiunto 1/5 del capitale sociale:
Utile di esercizio
euro
12.944.204
Agli azionisti un dividendo di euro 0,189
per azione in pagamento dal 3 giugno 2004
euro
7.708.201
Alla riserva utili portati a nuovo il residuo di
euro
5.236.003
Torino, 25 marzo 2004
Per il Consiglio di Amministrazione
Il Presidente
Luigi Zunino
49
IPI SpA
BILANCIO al 31 dicembre 2003
Bilancio
al 31 dicembre 2003
Stato patrimoniale al 31 dicembre 2003
e raffronto con il 31 dicembre 2002
❚ ATTIVO
(importi espressi in euro)
CREDITI VERSO SOCI PER
VERSAMENTI ANCORA DOVUTI
31 dicembre 2003
31 dicembre 2002
–
–
IMMOBILIZZAZIONI
Diritti di brevetto industriale e diritti
di utilizzazione delle opere dell’ingegno
222.281
116.210
Concessioni, licenze, marchi e diritti simili
443.081
623.221
Altre immobilizzazioni immateriali
12.342
Totale
18.514
677.704
757.945
Impianti e macchinario
Altri beni
435
951
386.194
352.003
Totale
386.629
352.954
Partecipazioni
in imprese controllate
24.346.504
11.264.051
in imprese collegate
25.770.266
1.998.587
in altre imprese
454.834
Totale Partecipazioni
214.833
50.571.604
13.477.471
Crediti Finanziari
verso imprese controllate
verso imprese collegate
verso altri
39.663.891
–
4.846.097
4.138.688
17.020.340
Totale Crediti finanziari
16.805.064
61.530.328
Altri titoli
20.943.752
412.447
412.447
Totale
112.514.379
34.833.670
TOTALE IMMOBILIZZAZIONI
113.578.712
35.944.569
ATTIVO CIRCOLANTE
Rimanenze
Lavori in corso su ordinazione
202.784
Totale
118.780
202.784
118.780
Crediti
Verso clienti:
esigibili entro l’esercizio successivo
6.042.270
esigibili oltre l’esercizio successivo
–
Totale Crediti verso clienti
3.384.092
–
6.042.270
3.384.092
Verso imprese controllate:
14.160.627
–
Totale Crediti verso imprese controllate
1.136.415
–
14.160.627
1.136.415
Verso imprese collegate:
224.320
–
Totale Crediti verso imprese collegate
6.783
–
224.320
6.783
Verso controllanti:
60.073.180
–
Totale Crediti verso controllanti
189.312
–
60.073.180
189.312
Verso altri:
2.008.423
–
Totale Crediti verso altri
Totale
52
134.530.109
–
2.008.423
134.530.109
82.508.820
139.246.711
Bilancio
al 31 dicembre 2003
31 dicembre 2003
31 dicembre 2002
Disponibilità liquide
Depositi bancari e postali
Denaro e valori in cassa
877.768
2.024.792
2.580
Totale
TOTALE ATTIVO CIRCOLANTE
2.973
880.348
2.027.765
83.591.952
141.393.256
RATEI E RISCONTI ATTIVI
Altri ratei e risconti
TOTALE RATEI E RISCONTI ATTIVI
❚ TOTALE ATTIVO
94.623
7.912
94.623
7.912
197.265.287
177.345.737
53
Bilancio
al 31 dicembre 2003
❚ PASSIVO
31 dicembre 2003
31 dicembre 2002
PATRIMONIO NETTO
Capitale sociale
40.784.134
40.784.134
Riserva da sovrapprezzo delle azioni
35.539.799
35.539.799
Riserve di rivalutazione
15.932.622
15.932.622
8.156.826
7.647.190
Straordinaria
10.737.580
10.737.580
Utili portati a nuovo
37.662.198
25.546.160
Utile (Perdita) dell’esercizio
12.944.204
Riserva legale
Altre riserve:
TOTALE PATRIMONIO NETTO
20.333.876
161.757.363
156.521.361
FONDI PER RISCHI ED ONERI
Fondi per trattamento di quiescenza
e obblighi simili
101.439
81.946
Fondi per imposte
467.634
2.510.761
Altri fondi
2.271.091
4.536.966
TOTALE FONDI PER RISCHI ED ONERI
2.840.164
7.129.673
TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO
DI LAVORO SUBORDINATO
2.217.647
1.965.613
DEBITI
Debiti verso banche
Acconti
20.025.856
–
263.676
179.108
Debiti verso fornitori:
3.415.071
–
Totale Debiti verso fornitori
3.340.011
–
3.415.071
3.340.011
Debiti verso imprese controllate:
–
–
Totale Debiti verso imprese controllate
90.000
–
–
90.000
Debiti verso imprese collegate:
532.525
–
Totale Debiti verso imprese collegate
340.000
–
532.525
340.000
Debiti verso impresa controllante:
4.492.398
–
Totale Debiti verso impresa controllante
–
–
4.492.398
–
Debiti tributari:
520.821
–
Totale Debiti tributari
5.632.123
–
520.821
5.632.123
Debiti verso istituti di previdenza
e di sicurezza sociale:
381.324
316.962
–
–
Totale Debiti verso istituti di previdenza
e di sicurezza sociale
381.324
316.962
Altri debiti:
818.423
–
Totale Altri debiti
TOTALE DEBITI
1.830.886
–
818.423
1.830.886
30.450.094
11.729.090
RATEI E RISCONTI PASSIVI
TOTALE RATEI E RISCONTI PASSIVI
❚
54
TOTALE PASSIVO
19
–
19
–
197.265.287
177.345.737
Bilancio
al 31 dicembre 2003
❚
CONTI D’ORDINE
31 dicembre 2003
31 dicembre 2002
GARANZIE PRESTATE
Garanzie personali
Fidejussioni
a favore di altri
893.425
20.429.445
Totale Fidejussioni
893.425
20.429.445
Totale Garanzie personali
893.425
20.429.445
TOTALE GARANZIE PRESTATE
893.425
20.429.445
ALTRI CONTI D’ORDINE
Impegni
per vendita partecipazioni
Depositanti titoli di terzi
❚
TOTALE CONTI D’ORDINE
20.000.000
–
4.092.548
24.562.721
24.985.973
44.992.166
55
Bilancio
al 31 dicembre 2003
Conto economico
Esercizio 2003
Esercizio 2002
18.321.164
20.023.638
84.004
118.780
VALORE DELLA PRODUZIONE
Ricavi delle vendite e delle prestazioni
Variazioni dei lavori in corso su ordinazione
Altri ricavi e proventi:
altri
10.591.316
15.001.697
Totale Altri ricavi e proventi
10.591.316
15.001.697
TOTALE VALORE DELLA PRODUZIONE
28.996.484
35.144.115
COSTI DELLA PRODUZIONE
Costi per materie prime, sussidiarie,
di consumo e di merci
203.692
240.699
Costi per servizi
8.570.211
8.496.790
Costi per godimento di beni e di terzi
3.872.795
3.762.628
Costi per il personale:
salari e stipendi
3.863.594
3.442.572
oneri sociali
1.330.869
1.180.479
332.910
665.748
trattamento di fine rapporto
trattamento di quiescenza e simili
altri costi
19.493
44.800
537.731
513.072
Totale Costi per il personale
6.084.597
5.846.671
Ammortamenti e svalutazioni:
ammortamento delle immobilizzazioni immateriali
370.580
289.913
ammortamento delle immobilizzazioni materiali
128.901
103.492
svalutazioni dei crediti compresi nell’attivo
circolante e delle disponibilità liquide
42.441
Totale Ammortamenti e svalutazioni
Accantonamenti per rischi
Oneri diversi di gestione
TOTALE COSTI DELLA PRODUZIONE
DIFFERENZA TRA VALORE E
100.000
541.922
493.405
–
1.000.000
241.061
248.596
19.514.278
20.088.789
9.482.206
15.055.326
PROVENTI E ONERI FINANZIARI
Proventi da partecipazioni
in imprese controllate
5.858.671
Totale Proventi da partecipazioni
8.748.950
5.858.671
8.748.950
17.600
16.800
Altri proventi finanziari
da titoli iscritti nelle immobilizzazioni
che non costituiscono partecipazioni
Proventi diversi dai precedenti
da imprese controllate
da imprese collegate
da imprese controllanti
da altri
2.089.696
–
177.886
169.733
71.320
–
1.721.081
4.497.501
Totale Proventi diversi dai precedenti
4.059.983
4.667.234
Totale Altri proventi finanziari
4.077.583
4.684.034
Interessi e altri oneri finanziari
(17.733)
(192.398)
da altri
(222.794)
Totale Interessi e altri oneri finanziari
TOTALE PROVENTI E ONERI FINANZIARI
56
(52.533)
(432.925)
9.503.329
(52.533)
13.380.451
Bilancio
al 31 dicembre 2003
Esercizio 2003
Esercizio 2002
RETTIFICHE DI VALORE
DI ATTIVITÀ FINANZIARIE
Svalutazioni:
di partecipazioni
–
(12.250)
Totale Svalutazioni
–
(12.250)
TOTALE RETTIFICHE DI VALORE
–
(12.250)
PROVENTI E ONERI STRAORDINARI
Proventi:
altri proventi
12.554
Totale Proventi
409.992
12.554
409.992
Oneri:
altri oneri
(63.539)
(46.991)
Totale Oneri
(63.539)
(46.991)
TOTALE DELLE PARTITE STRAORDINARIE
(50.985)
363.001
RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE
Imposte sul reddito dell’esercizio
Imposte differite (passive) attive
UTILE (PERDITA) DELL’ESERCIZIO
18.934.550
(7.145.072)
28.786.528
(11.400.000)
1.154.726
2.947.348
12.944.204
20.333.876
57
Bilancio
al 31 dicembre 2003
Nota Integrativa al Bilancio d’Esercizio
al 31 dicembre 2003
FORMA E CONTENUTO DEL BILANCIO
Il bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2003 è stato redatto in osservanza delle norme del
Codice Civile ed è costituito dallo Stato Patrimoniale, dal Conto Economico e dalla
presente Nota Integrativa.
La classificazione dei valori contenuti nello Stato Patrimoniale e nel Conto Economico è stata
effettuata seguendo gli schemi dettati dagli artt. 2424, 2424 bis, 2425 e 2425 bis C.C.
Per quanto riguarda le informazioni sulla natura dell’attività, sui fatti di rilievo avvenuti
dopo la chiusura dell’esercizio, e sui rapporti con imprese controllanti,collegate ed altre
consociate, si fa rinvio alla relazione sulla gestione.
La struttura e il contenuto dello Stato Patrimoniale e del Conto Economico non sono
stati modificati rispetto all’esercizio precedente.
Nel corso dell’esercizio oggetto del presente commento, non si sono verificati casi
eccezionali che abbiano reso necessario il ricorso alle deroghe di cui all’art. 2423, 4°
comma, del Codice Civile.
CRITERI DI REDAZIONE DEL BILANCIO
Lo stato patrimoniale, il conto economico e le informazioni di natura contabile riportate
in nota integrativa, che costituiscono il presente bilancio, sono conformi alle scritture
contabili, dalle quali sono direttamente ottenute.
Inoltre, vengono fornite tutte le informazioni complementari ritenute necessarie a
fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale e
finanziaria della Società e del risultato economico dell’esercizio, anche se non richieste
da specifiche disposizioni di legge.
PRINCIPI CONTABILI
La valutazione delle voci di bilancio è stata effettuata secondo il principio generale della
prudenza e nella prospettiva della continuazione dell’attività aziendale.
I principi contabili adottati rispettano le regole statuite dal D.Lgs. 127/1991, interpretate
e integrate dai principi contabili elaborati dai Consigli Nazionali dei Dottori
Commercialisti e dei Ragionieri e, ove mancanti e non in contrasto, da quelli emanati
dall’International Accounting Standards Board (I.A.S.B.).
Sono state effettuate riclassifiche per rendere omogenei e comparabili le voci del conto
economico e dello stato patrimoniale dell’esercizio precedente.I criteri di valutazione
adottati sono rimasti invariati rispetto a quelli utilizzati per il bilancio dell’esercizio
precedente e rispondono a quanto richiesto dall’art. 2426 del Codice Civile.
Di seguito si illustrano i principali criteri di valutazione utilizzati per la redazione del
Bilancio di esercizio.
58
Bilancio
al 31 dicembre 2003
❚ STATO PATRIMONIALE
IMMOBILIZZAZIONI
Sono rappresentate dai costi di ampliamento e costituzione società, dai diritti di
utilizzazione opere dell’ingegno, concessioni ed altri.
Tutte le voci sono iscritte al costo effettivamente sostenuto rettificato da quote costanti
di ammortamento calcolate sulla base della loro possibilità di utilizzazione, stimata per
l’utilizzazione delle opere dell’ingegno in 3 anni, per le concessioni e altri in 5 anni.
Sono iscritte al costo di acquisto aumentato degli oneri di diretta imputazione, ove sostenuti.
Le immobilizzazioni sono sistematicamente ammortizzate in ogni esercizio sulla base di
aliquote economico-tecniche determinate in relazione alle residue possibilità di utilizzo
dei beni. Le aliquote applicate sono le seguenti:
Impianti e macchinari
15%
12%
Macchine ufficio – elaboratori
20%
Autovetture
25%
I cespiti completamente ammortizzati restano iscritti in bilancio sino al momento in cui
sono eliminati o alienati.
Le spese di manutenzione e riparazione ordinaria relative alle immobilizzazioni materiali
sono imputate direttamente a conto economico nell’esercizio in cui vengono sostenute,
mentre le spese di manutenzione aventi natura incrementativa del valore delle
immobilizzazioni sono capitalizzate.
Per i beni entrati in funzione nell’esercizio è stata applicata metà aliquota.
Comprendono partecipazioni, altri titoli e crediti.
Le partecipazioni sono valutate con il metodo del costo, determinato sulla base del
prezzo di acquisto incrementato degli oneri accessori di acquisto.
Gli altri titoli sono valutati con il metodo del costo.
I crediti sono iscritti al presunto valore di realizzo.
Le partecipazioni e gli altri titoli sono rettificati per perdite durevoli di valore.
ATTIVO CIRCOLANTE
Rimanenze
I lavori in corso su ordinazione di durata pluriennale sono valutati in base allo stato di
avanzamento ed esposti al lordo dei relativi anticipi da clienti.
Gli incarichi di durata infrannuale, non conclusi al termine dell’esercizio, sono valutati al
costo.
Crediti
59
Bilancio
al 31 dicembre 2003
Nel rispetto del documento n. 25 dei principi contabili emessi dai Consigli Nazionali dei
Dottori Commercialisti e dei Ragionieri e della Delibera Consob del 30.7.1999 sono
state contabilizzate le imposte differite attive iscritte alla voce “ crediti verso altri”.
FONDI PER RISCHI E ONERI E TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI
LAVORO SUBORDINATO
I Fondi per rischi ed oneri accolgono i rischi derivanti da clausole contrattuali ancora in
essere, nonché l’accantonamento costituito per fronteggiare esborsi futuri verso
dipendenti in relazione ai risultati ottenuti.
Il fondo per trattamento quiescenza e obblighi simili include le indennità maturate per i
premi per fedeltà a favore di dipendenti istituite in osservanza di accordi contrattuali o
disposizioni di legge.
Il fondo trattamento di fine rapporto viene stanziato per coprire l’intera passività
maturata nei confronti di ciascun dipendente, in conformità alla legislazione vigente ed ai
contratti collettivi di lavoro e integrativi aziendali.
Il fondo imposte differite rappresenta quanto accantonato per oneri tributari sulle
partite a tassazione differita, secondo la normativa vigente.
DEBITI
I debiti sono iscritti al loro valore nominale.
Tra i debiti tributari è accantonato l’importo per le imposte correnti sul reddito
dell’esercizio stanziato a conto economico.
RATEI E RISCONTI
Sono iscritte in tali voci quote di proventi e costi, comuni a due o più esercizi, per
realizzare il principio della competenza temporale.
I ratei costituiscono la contropartita numeraria di costi e ricavi comuni a due o più
esercizi, esigibili in esercizi successivi.
I risconti rappresentano la contropartita numeraria di costi e ricavi comuni a due o più
esercizi, non imputabili al risultato economico dell’esercizio nel quale è avvenuta la
corrispondente variazione numeraria.
❚ CONTI D’ORDINE
Accolgono l’evidenziazione di accadimenti gestionali che, pur non influendo
quantitativamente sul patrimonio e sul risultato economico al momento della loro
iscrizione, possono tuttavia produrre effetti in un tempo successivo.
Formano pertanto oggetto di rilevazione le garanzie prestate, i rischi e gli impegni assunti
nell’esercizio dell’impresa, nonché i beni di terzi presso l’impresa.
60
Bilancio
al 31 dicembre 2003
❚ CONTO ECONOMICO
RICAVI
I ricavi delle prestazioni sono rilevati per competenza quando le prestazioni stesse sono
ultimate.
Le rimanenze sono valutate al costo relativamente alle commesse di durata infrannuale;
mentre sono riconosciute in base allo stato di avanzamento lavori rapportato al prezzo
complessivo, per quanto riguarda le commesse pluriennali.
COSTI
I costi sono contabilizzati secondo il criterio della competenza economica.
Le spese di pubblicità e promozione sono imputate a conto economico nell’esercizio in
cui sono sostenute.
I proventi ed oneri finanziari sono iscritti per competenza.
I dividendi sono contabilizzati nell’esercizio in cui viene deliberata la distribuzione da
parte delle società eroganti. Il relativo credito d’imposta viene iscritto in bilancio con
riferimento all’incasso degli stessi.
Imposte
Sono iscritte in base alla stima del reddito imponibile in conformità alla normativa fiscale
in vigore, tenendo conto delle esenzioni applicabili e dei crediti d’imposta spettanti.
Le imposte differite passive o attive vengono determinate con riferimento a tutte le
differenze temporanee tra i valori dell’attivo e del passivo ed i corrispondenti valori
rilevanti ai fini fiscali.
Come consentito dai principi contabili di riferimento sono state iscritte a bilancio
imposte differite attive in quanto esiste la ragionevole certezza del loro futuro recupero.
61
Bilancio
al 31 dicembre 2003
COMPOSIZIONE E PRINCIPALI VARIAZIONI DELLE VOCI E ALTRE
INFORMAZIONI
❚ ATTIVO
IMMOBILIZZAZIONI
Valore netto
al 31.12.2002
Incrementi Ammortamenti Riclassifiche
Disinvestimenti
e Altre variazioni
Valore netto
al 31.12.2003
Diritti di utilizzazione
delle opere dell’ingegno
116
253
(147)
–
–
222
Concessioni, licenze, marchi,
e diritti simili
623
37
(217)
–
–
443
Altre
immobilizzazioni immateriali
19
–
(6)
–
–
13
758
290
(370)
–
–
678
Totale
I Diritti di utilizzazione opere dell’ingegno ammontano al 31 dicembre 2003 a 222
migliaia di euro con una variazione netta in aumento di 106 migliaia di euro rispetto al
31 dicembre 2002.
Nell’esercizio la voce si è incrementata per il proseguimento dello sviluppo di nuove
funzionalità e migliorie sul sistema SAP R/3.
Le Concessioni, licenze, marchi e diritti simili ammontano al 31 dicembre 2003 a 443
migliaia di euro con una variazione netta in diminuzione di 180 migliaia di euro rispetto
al 31 dicembre 2002.
La voce Altre immobilizzazioni immateriali che accoglie migliorie effettuate in anni
precedenti su immobili di proprietà diminuisce unicamente per effetto
dell’ammortamento.
Valore netto
al 31.12.2002 Investimenti Ammortamenti Riclassifiche Dismissioni
Valore Fondo amm.
Altre
netto al
e sval. al
variazioni 31.12.2003 31.12.2003
1
–
(1)
–
–
–
–
29
Altri beni
352
197
(128)
–
(35)
–
386
1.177
Totale
immobilizzazioni materiali
353
197
129
–
(35)
–
386
1.206
Gli incrementi dell’esercizio hanno riguardato la voce altri beni per 197 migliaia di euro
e si riferiscono soprattutto all’acquisizione di macchine ufficio (21 migliaia di euro) ed
autovetture (176 migliaia di euro).
I decrementi si riferiscono alla cessione di autovetture con valore residuo pari a 35
migliaia di euro ed alla dismissione di macchine elettroniche interamente ammortizzate.
Non risultano immobilizzazioni materiali svalutate per perdite durevoli di valore, ai sensi
dell’art. 2426 del C.C.
Le aliquote di ammortamento utilizzate sono determinate con riferimento alla vita utile
residua stimata dei cespiti. Nella precedente sezione relativa ai Principi Contabili sono state
riepilogate le percentuali di ammortamento applicate per ciascuna categoria contabile.
Sulle immobilizzazioni materiali iscritte in Bilancio non sono state effettuate rivalutazioni.
62
Bilancio
al 31 dicembre 2003
PARTECIPAZIONI
Partecipazioni in imprese controllate
Partecipazioni in imprese collegate
Partecipazioni in altre imprese
Valore al
31.12.2002
Incrementi
11.264
20.627
(3.772)
1.999
20.030
(31)
215
240
13.478
40.897
Dismissioni
Riclassifiche
Valore al
31.12.2003
(3.773)
24.346
3.773
25.771
–
(3.803)
–
455
–
50.572
Gli incrementi (40.897 migliaia di euro) riguardano:
❚ Partecipazioni in imprese controllate: l’acquisto del 75% di Programma Sviluppo S.p.A.
(169 migliaia di euro), del 100% di IPI Investimenti S.r.l. (64 migliaia di euro); i
versamenti in conto capitale della Borello S.p.A. per euro 1.894 migliaia di euro e di
IPI Investimenti S.r.l. per 18.500 migliaia di euro.
❚ Partecipazioni in imprese collegate: l’acquisto del 40% di Immobiliare Novoli S.p.A.
(20.030 migliaia di euro).
❚ Partecipazioni in altre imprese: la sottoscrizione dell’aumento capitale della
Inmobiliaria Urbanitas S.L. effettuato in data 14 febbraio 2003 (240 migliaia di euro).
Le dismissioni e riclassifiche indicate nel prospetto rappresentano invece:
❚ la cessione della quota (31 migliaia di euro) di partecipazione, pari al 25%, nella società
Santateresa 2000 S.r.l.;
❚ la cessione del 50% (3.772 migliaia di euro) della partecipazione nella Borello S.p.A.;
la società di conseguenza non è più controllata e per il residuo 50% è stata
riclassificata tra le imprese collegate.
Come riportato nella precedente sezione relativa ai criteri di valutazione le
partecipazioni sono tutte valutate al costo rettificato per perdite permanenti di valore.
Di seguito è stato predisposto un apposito elenco indicante per ciascuna impresa
controllata e collegata le informazioni richieste dall’art. 2427, n. 5, del C.C.
Dal confronto del valore di carico delle partecipazioni iscritte al costo e le relative quote
parti di patrimonio netto, non risultano perdite durevoli di valore tali da far ritenere
giustificata un’eventuale svalutazione delle partecipazioni.
CREDITI FINANZIARI
Crediti verso imprese controllate
Crediti verso imprese collegate
Crediti verso altre imprese
Totale crediti
Valore al
31.12.2003
Valore al
31.12.2002
39.664
–
4.846
4.139
17.020
16.805
61.530
20.944
I crediti iscritti tra le immobilizzazioni finanziarie si riferiscono a finanziamenti, a mediolungo termine, erogati a normali tassi di mercato. I crediti verso imprese controllate
comprendono i finanziamenti concessi a: IPI Investimenti S.r.l. (30.795 migliaia di euro),
Programma Sviluppo S.r.l. (8.869 migliaia di euro). I crediti verso imprese collegate sono
così dettagliati: Gestlotto6 (495 migliaia di euro), Borello S.p.A. (70 migliaia di euro),
Iupiter S.r.l. (4.281 migliaia di euro). I crediti verso altre imprese sono interamente
costituiti dal credito verso la Village S.r.l., sorto in data 28.06.2002 a seguito della
cessione della partecipazione nella Spilamberto Green Village S.r.l., garantito da pegno
63
Bilancio
al 31 dicembre 2003
costituito sulle quote rappresentanti l’intero capitale sociale della società ed è fruttifero
di interessi.
ELENCO DELLE PARTECIPAZIONI AI SENSI DELL’ART. 2427, N. 5 C.C.
Imprese controllate iscritte nelle immobilizzazioni finanziarie
Denominazione e sede sociale
Capitale
(euro)
Ipi Intermediazione S.r.l
Via Belfiore 23 C - Torino
4.378.400
Ipi Sgr S.p.A.
1.250.000
Programma e Sviluppo S.r.l.
50.000
Ipi Investimenti S.r.l.
50.000
Risultato ultimo
esercizio (euro)
Patrimonio
netto (euro)
% di
possesso
Numero
azioni o quote
99,988
4.378.400
4.348.051
1.264.771
100%
1.250.000
1.265.000
162.876
75%
37.500
169.340
(424.587) 18.253.460
100%
50.000
5.259.340 11.215.706
14.771
(62.910)
Valore di libro
totale (euro)
18.564.113
24.346.504
Imprese collegate iscritte nelle immobilizzazioni finanziarie
Denominazione e sede sociale
Capitale
(euro)
Risultato ultimo
esercizio (euro)
Patrimonio
netto (euro)
% di
possesso
Numero
azioni o quote
Valore di libro
totale (euro)
40%
1.600.000
20.030.047
Immobiliare Novoli S.p.A.
Via di Novoli, 12 - Firenze
20.640.000
Iupiter S.r.l.
Via Sant’Orsola, 8 - Torino
7.700.000
(2.956.841)
6.362.700
20%
1.540.000
1.549.371
Borello S.p.A.
Via Belfiore 23 C – Torino
(43.849) 23.226.684
5.160.000
(190.358)
5.981.236
50%
500.000
3.772.604
Fiumicello S.r.l.
Via del Carmine, 10 – Torino
114.400
(25.296)
55.318
20%
22.880
413.744
Gestlotto6 Soc. Consortile
V. Poli, 4 – Zola Predosa (Bo)
10.000
10.000
45%
4.500
-
4.500
25.770.266
ALTRE IMPRESE ISCRITTE NELLE IMMOBILIZZAZIONI FINANZIARIE
% di
possesso
Numero
azioni o quote
Consorzio Sirio
0,04%
1
5
1,59%
1
5.165
407.034
Denominazione
Valore di libro
totale (euro)
Immobiliaria Urbanitas S.L.
15%
–
Villaggio Olimpico S.r.l.
15%
1
42.630
–
–
454.834
Totale altre imprese
La partecipazione nell’Immobiliare Novoli S.p.A. è stata valutata al costo in quanto è
prevista la sua alienazione a valore di libro entro il 2004.
ALTRI TITOLI
Altri titoli
Al 31.12.2003
412
Al 31.12.2002
Variazione
412
–
Gli Altri titoli accolgono interamente le quote del fondo immobiliare chiuso denominato
“Valore Immobiliare Globale” valutate al costo di acquisto pari a 5.155 euro per ciascuna
delle 80 quote possedute.
64
Bilancio
al 31 dicembre 2003
ATTIVO CIRCOLANTE
Rimanenze
Al 31.12.2003
Nette
Lorde
Fondo
Al 31.12.2002
Nette
–
203
119
–
119
–
203
119
–
119
Lorde
Fondo
Lavori in corso su ordinazione
203
Totale rimanenze
203
Le Rimanenze di servizi in corso per incarichi professionali sono valutate al costo e sono
così composte:
❚ Committente Piemongest S.p.A. – ristrutturazione immobile sito in Torino Via
Arcivescovado – 167 migliaia di euro
❚ Committente Fiat Auto S.p.A. – studio fattibilità Rivalta – 19 migliaia di euro
❚ Altre minori per valutazione immobili – 17 migliaia di euro.
Crediti
La ripartizione dei Crediti per scadenza è la seguente:
Al 31.12.2003
entro
l’esercizio
oltre
l’esercizio
di cui oltre
5 anni
Crediti verso clienti
6.042
–
–
Crediti verso
imprese controllate
14.161
–
224
Al 31.12.2002
Totale
entro
l’esercizio
oltre
l’esercizio
di cui oltre
5 anni
Totale
6.042
3.384
–
–
3.384
–
14.161
1.136
–
–
1.136
–
–
224
7
–
–
7
60.073
–
–
60.073
189
–
–
189
crediti verso
il personale
4
–
–
4
5
–
–
5
crediti verso
l’Erario
1.932
–
–
1.932
5.199
–
–
5.199
Crediti verso
imprese collegate
Crediti verso
controllanti
Crediti verso altri:
crediti verso
Enti Previdenziali
altri crediti
Totale Crediti
verso altri
Totale crediti
4
–
–
4
3
–
–
3
68
–
–
68
129.323
–
–
129.323
2.008
–
–
2.008
134.530
–
–
134.530
82.508
–
–
82.508
139.246
–
– 139.246
65
Bilancio
al 31 dicembre 2003
La ripartizione dei Crediti per natura è la seguente:
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
Commerciali
Finanziari e
altri
Totale
Commerciali
Finanziari e
altri
6.042
–
6.042
3.384
–
3.384
Crediti verso imprese controllate
1.511
12.650
14.161
1.136
–
1.136
224
–
224
7
–
7
2
60.071
60.073
189
–
189
Crediti verso imprese controllanti
Totale
crediti verso il personale
–
4
4
–
5
5
crediti verso l’Erario
–
1.932
1.932
–
5.199
5.199
crediti verso Enti Previdenziali
altri crediti
Totale crediti verso altri
Totale crediti
–
4
4
–
3
3
10
58
68
195
129.128
129.323
10
1.998
2.008
195
134.335
134.530
7.789
74.719
82.508
4.911
134.335
139.246
7.789
73.771
81.560
4.911
132.497
137.408
–
948
948
–
1.838
1.838
di cui:
Crediti di funzionamento
Attività per imposte anticipate
I Crediti verso clienti aumentano di 2.658 migliaia di euro e sono esposti al netto del
fondo rischi su crediti per 709 migliaia di euro al 31 dicembre 2003 ( 667 migliaia di euro
al 31 dicembre 2002). La variazione del fondo rischi su crediti per 42 migliaia di euro è
dovuta all’accantonamento dell’esercizio contenuto entro i limiti di quanto fiscalmente
ammesso in detrazione.
Tutti i crediti verso clienti scadono entro l’esercizio successivo.
I Crediti finanziari verso imprese controllate per 12.650 migliaia di euro si riferiscono ai
finanziamenti concessi alle controllate indirette Ipi France sasu ed Ipi Nanterre sarl
rispettivamente per 2.827 miglia di euro e 9.823 migliaia di euro.
I crediti finanziari verso imprese controllanti sono rappresentati da un finanziamento
concesso alla controllante Risanamento S.p.A., erogato a normali tassi di mercato e
garantito da pegno delle quote rappresentative dell’intero capitale sociale di Imbonati
S.p.A., con sede in Milano – Via Bagutta 20.
I crediti verso l’Erario sono composti essenzialmente dai crediti per imposte differite
attive (948 migliaia di euro nel 2003 e 1.838 migliaia di euro nel 2002); dal credito
residuo risultante dalla sommatoria dei crediti d’imposta su dividendi incassati
nell’esercizio dalla controllata Ipi Intermediazione S.r.l. (2.109 migliaia di euro nel 2003 e
3.150 migliaia di euro nel 2002), delle ritenute su interessi (2 migliaia di euro) degli
acconti versati per Irpeg ed Ilor (5.886 migliaia di euro) al netto delle imposte da pagare
(7.145 migliaia di euro); dai crediti per dividendi prescritti (25 migliaia di euro), dai crediti
per Iva (4 migliaia di euro e 41 migliaia di euro nel 2002), dai crediti verso erario
derivanti da denuncia (17 migliaia di euro).
Tale voce comprende inoltre gli anticipi d’imposta sul trattamento di fine rapporto
versati e la quota di interessi di competenza dell’esercizio maturata su tale credito,
iscritta nei Proventi ed oneri finanziari (complessivamente 86 migliaia di euro nel 2003 e
102 migliaia di euro nel 2002).
La voce “Altri crediti – verso altri” comprende principalmente anticipi a fornitori per 10
migliaia di euro (195 migliaia di euro nel 2002) e depositi cauzionali per 20 migliaia di
euro.
Al 31.12.2002 comprendeva per 129.007 migliaia di euro il deposito in c/c presso Fiat
Geva S.p.A azzerato nel mese di settembre del 2003 a seguito dell’uscita della società dal
Gruppo Fiat.
66
Bilancio
al 31 dicembre 2003
La composizione del credito per imposte differite attive è dettagliata nella tabella
seguente:
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
Fondi rischi su fabbricati
291
1.189
Fondo rischi crediti tassato
131
135
Imposte anticipate a fronte di:
Fondi trattamento di quiescenza
Altre
Totale attività per imposte anticipate
33
27
493
487
948
1.838
Come precedentemente indicato nella sezione relativa ai criteri di valutazione, nello
stanziare le imposte anticipate la Società ha valutato criticamente l’esistenza dei
presupposti di recuperabilità futura di tali attività. La voce “altri” comprende
principalmente le imposte differite (330 migliaia di euro) conteggiate su un fondo,
costituito nel precedente esercizio, per coprire eventuali conguagli prezzo riferiti alla
cessione di una partecipazione avvenuta nello scorso esercizio; nonché, per euro 161
migliaia, quelle relative all’accantonamento, contabilizzato nel costo del lavoro, per
fronteggiare esborsi futuri verso i dipendenti.
Totale disponibilità liquide
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
878
2.025
2
3
880
2.028
Il saldo complessivo dei conti correnti intrattenuti con il sistema bancario è comprensivo
delle competenze maturate a fine esercizio.
Ratei attivi
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
1
1
Risconti attivi
94
7
Totale ratei e risconti attivi
95
8
67
Bilancio
al 31 dicembre 2003
❚ PASSIVO
PATRIMONIO NETTO
Saldo al
31.12.2002
Incrementi
Decrementi
Utile di
esercizio
Saldo al
31.12.2003
Capitale Sociale
40.784
–
–
–
40.784
Riserva da sovrapprezzo azioni
35.540
–
–
–
35.540
Riserva di rivalutazione
15.932
–
–
–
15.932
7.647
510
–
–
8.157
Riserva legale
Altre riserve:
straordinaria
Utile di esercizio
10.738
–
–
–
10.738
25.546
12.116
–
–
37.662
20.334
–
(20.334)
12.944
12.944
156.521
12.626
(20.334)
12.944
161.757
Nel prospetto che segue vengono presentate le variazioni intervenute nel Patrimonio
degli ultimi due esercizi.
PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL PATRIMONIO NETTO
Saldi al
31 dicembre 2001
Capitale Riserva di
sociale rivalutaz.
Riserva
sovrappr.
azioni
Riserva
legale
Riserva
per azioni
proprie in
portafoglio
40.784 15.932
35.540
7.235
–
Altre
riserve
Utili
(Perdite)
a nuovo
10.738 25.060
Utile
(Perdita)
d’esercizio
Totale
8.239 143.529
Destinazione utile
2001 a Riserve
–
–
–
412
–
–
486
(898)
Distribuzione di
dividendi (0,180 euro
per azione ordinaria)
–
–
–
–
–
–
–
(7.341)
(7.341)
Risultato netto
dell’esercizio
–
–
–
–
–
–
–
20.334
20.334
40.784 15.932
35.540
7.647
–
Saldi al
31 dicembre 2002
10.738 25.546
–
20.334 156.521
Destinazione utile
2002 a Riserve
–
–
–
510
–
–
12.116
(12.626)
Distribuzione di
dividendi (0,189 euro
per azione ordinaria)
–
–
–
–
–
–
–
(7.708)
(7.708)
Risultato netto
dell’esercizio
–
–
–
–
–
–
–
12.944
12.944
40.784 15.932
35.540
8.157
0
Saldi al
31 dicembre 2003
10.738 37.662
–
12.944 161.757
Capitale sociale
Il Capitale interamente versato ammonta al 31 dicembre 2003 a 40.784 migliaia di euro,
pari a n. 40.784.134 azioni di nominali 1 euro cadauna, nel corso dell’esercizio non vi
sono state variazioni.
68
Bilancio
al 31 dicembre 2003
Al 31 dicembre 2003 sono iscritte per un ammontare complessivo di 15.932 migliaia di
euro, formate dai saldi attivi di rivalutazione monetaria conseguenti all’applicazione delle
seguenti leggi:
31.12.2003
31.12.2002
Legge di rivalutazione:
Legge n. 72 del 19 marzo 1983
2.220
2.220
Legge n. 413 del 30 dicembre 1991
13.712
13.712
Totale
15.932
15.932
Riserva legale
Ammonta al 31 dicembre 2003 a 8.157 migliaia di euro e risulta incrementata di 510
migliaia di euro a raggiungimento del quinto del capitale sociale,come da delibera
dell’Assemblea degli Azionisti del 24 aprile 2003.
Riserva sovrapprezzo azioni
Ammonta al 31 dicembre 2003 a 35.540 migliaia di euro e risulta invariata rispetto al 31
dicembre 2002.
Altre riserve
La voce “Altre riserve” è costituita dalla Riserva straordinaria pari a 10.738 migliaia di
euro invariata rispetto all’esercizio precedente.
Ammonta al 31 dicembre 2003 a 37.662 migliaia di euro e risulta incrementata come da
delibera dell’Assemblea degli Azionisti del 29 aprile 2003 di 12.116 migliaia di euro, dopo
la distribuzione dei dividendi per 7.708 migliaia di euro.
Utile dell’esercizio
Accoglie il risultato netto del periodo pari a 12.944 migliaia di euro.
Fondo per trattamento di quiescienza
e obblighi simili
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
Variazione
101
82
19
468
2.511
(2.043)
Fondi imposte:
Fondo imposte differite
Altri fondi:
Fondo per altri rischi ed oneri
2.271
4.537
(2.266)
Totale fondi per rischi ed oneri
2.840
7.130
(4.290)
69
Bilancio
al 31 dicembre 2003
Fondo per trattamento di quiescenza e obblighi simili
Il fondo per trattamento quiescenza rileva negli incrementi l’accantonamento effettuato
al 31 dicembre 2003 per i premi fedeltà maturati nel corrente anno a favore di dipendenti
che hanno raggiunto una determinata anzianità nel Gruppo.
Fondi imposte
Il fondo imposte differite ammonta a 468 migliaia di euro al netto del decremento pari a
2.043 migliaia di euro per l’utilizzo delle imposte differite stanziate in precedenti esercizi
relative alle plusvalenze realizzate sulla cessione di immobili.
Altri fondi
I Fondi per altri rischi ed oneri ammontano complessivamente a 2.271 migliaia di euro al
31 dicembre 2003 (4.537 migliaia di euro al 31 dicembre 2002) e sono costituiti da:
❚ Il fondo di residui 315 migliaia di euro, era stato costituito al 31 dicembre 1998 per
coprire eventuali rischi derivanti da clausole contrattuali inserite nell’atto di vendita
dell’immobile sito in Corso Ferrucci, 112 – Torino. E’ stato proventizzato nell’esercizio
in corso per 2.000 migliaia di euro in quanto si ritiene che la possibilità di rinvenire
materiale inquinante nell’area occupata dal complesso immobiliare sia inesistente, ed
in considerazione delle disposizioni di legge in materia di inquinamento che
attribuiscono l’onere economico dell’esecuzione degli interventi di bonifica e
ripristino ambientale a chi ha causato l’inquinamento.
❚ Il fondo di residui 50 migliaia di euro, era stato costituito al 31 dicembre 1999 a fronte
di possibili interventi di ripristino e/o adeguamenti relativi agli immobili siti in Torino,
Milano e Roma ceduti nello stesso anno, non rileva variazioni nell’esercizio corrente.
❚ Il fondo di residui 417 migliaia di euro era stato costituito al 31 dicembre 2000 per
rischi inerenti la cessione dell’immobile sito in via Olona 2 in Milano per lavori di
completamento e contestazioni espresse dagli appaltatori, è stato utilizzato
nell’esercizio in corso per 300 migliaia di euro in seguito alla transazione con Fiat
Engineering.
❚ Il fondo di 1.000 migliaia di euro, costituito nel precedente esercizio per coprire
eventuali conguagli prezzo sulla cessione della partecipazione Spilamberto Green
Village S.r.l. a Socio Unico, non ha subito variazioni nel corso del 2003.
❚ Il fondo di 489 migliaia di euro (456 migliaia di euro al 31 dicembre 2002) accoglie
l’accantonamento, contabilizzato nel costo del lavoro, per fronteggiare esborsi futuri
verso i dipendenti.
TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI LAVORO SUBORDINATO
Trattamento di fine rapporto
Valore al
31.12.2002
Accantonamento
1.966
333
Utilizzi
e altre
variazioni
(81)
Valore al
31.12.2003
2.218
Ammonta a 2.218 migliaia di euro al 31 dicembre 2003 (1.966 migliaia di euro al 31
dicembre 2002) e riflette l’indennità maturata a fine anno dai dipendenti della società in
conformità alle disposizioni di legge e dei contratti di lavoro vigenti. Gli utilizzi e altre
variazioni includono prevalentemente utilizzi per personale uscito pari a 80 migliaia di
70
Bilancio
al 31 dicembre 2003
euro, per liquidazioni erogate o anticipate per 40 migliaia di euro, per fondo pensioni 46
migliaia di euro, incrementi per fondi inerenti ai dipendenti trasferiti da società del
Gruppo per 85 migliaia di euro.
DEBITI
La ripartizione dei Debiti per scadenza è la seguente:
Al 31.12.2003
entro
l’esercizio
oltre
l’esercizio
di cui oltre
5 anni
Totale
Debiti verso
Banche
20.026
–
–
20.026
264
–
–
264
3.415
–
–
3.415
–
–
–
533
–
Acconti
Debiti verso
i fornitori
Debiti verso
imprese controllate
Debiti verso
imprese collegate
Debiti verso
controllanti
Al 31.12.2002
entro
l’esercizio
oltre
l’esercizio
di cui oltre
5 anni
–
–
–
–
179
–
–
179
3.340
–
–
3.340
–
90
–
–
90
–
533
340
–
–
340
Totale
4.492
–
–
4.492
–
–
–
–
Debiti tributari
521
–
–
521
5.632
–
–
5.632
Debiti verso
istituti di previdenza
381
–
–
381
317
–
–
317
Altri debiti
818
–
–
818
1.831
–
–
1.831
30.450
–
–
30.450
11.729
–
–
11.729
Commerciali
Finanziari
Altri
Al 31.12.2002
Totale
Totale debiti
La ripartizione dei Debiti per natura è la seguente:
Commerciali
Finanziari
Altri
Al 31.12.2003
Totale
Debiti verso Banche
–
20.026
–
20.026
–
–
–
–
264
–
–
264
179
–
–
179
3.415
–
–
3.415
3.340
–
–
3.340
–
–
–
–
90
–
–
90
–
533
340
–
–
340
Acconti
Debiti verso
i fornitori
Debiti verso
imprese controllate
Debiti verso
imprese collegate
533
–
Debiti verso
controllanti
–
4.492
–
4.492
–
–
–
–
Debiti tributari
–
–
521
521
–
–
5.632
5.632
Debiti verso
istituti di previdenza
–
–
381
381
–
–
317
317
Altri debiti
–
–
818
818
–
–
1.831
1.831
4.212
24.518
1.720
30.450
3.949
–
7.780
11.729
Totale debiti
Commentiamo di seguito la composizione ed i movimenti dell’esercizio delle voci che
compongono la voce Debiti.
Debiti verso Banche
Si tratta di un finanziamento, a breve termine, e relativi interessi, acceso con Banca Intesa
nel corso dell’esercizio con scadenza nell’esercizio 2004.
71
Bilancio
al 31 dicembre 2003
Acconti
Si riferiscono ad acconti fatturati a clienti per prestazioni di consulenza ancora da
completare e riguardano in particolare la Piemongest S.p.A per 254 migliaia di euro.
Debiti verso fornitori
I debiti verso fornitori comprendono le fatture contabilizzate e quelle da ricevere per
complessivi 3.415 migliaia di euro.
Debiti verso imprese controllate, collegate e controllanti
Il debito verso controllante accoglie il saldo del finanziamento concesso, a normali tassi
di mercato, dalla controllante diretta Risanamento S.p.A. con scadenza a medio termine.
Non si rilevano debiti verso controllate mentre quelli verso collegate sono costituiti
unicamente dal debito nei confronti della Gestlotto6 Società Consortile per l’intero
importo di 533 migliaia di euro.
Debiti tributari
La composizione della voce è la seguente:
Al 31.12.2003
31.12.2002
–
5.401
Ritenute fiscali per IRPEF
344
231
IVA a debito
177
–
521
5.632
Debito per imposte sul reddito dell’esercizio
Variazione
(5.401)
Debiti verso l’Erario per:
Totale
113
177
(5.111)
ll debito verso l’erario pari a 521 migliaia di euro al 31 dicembre 2003 (5632 migliaia di
euro nel 2002) è composto essenzialmente da 146 migliaia di euro per irpef causale 1001
su retribuzione, 164 migliaia di euro per ritenute irpef su causale 1017 collaboratori
coordinati continuativi e da 177 migliaia di euro per debito IVA.
Debiti verso istituti di previdenza e di sicurezza sociale
Tale voce si riferisce ai debiti dovuti a fine anno verso questi istituti per le quote a carico
della società e a carico dei dipendenti relativi a salari e stipendi di dicembre.Ammontano
a 381 migliaia di euro e aumentano rispetto allo scorso esercizio di 64 migliaia di euro.
Altri debiti
Al 31.12.2003
31.12.2002
Variazione
420
393
27
53
49
Altri
345
1.389
(1.044)
Totale
818
1.831
(1.013)
Debiti verso i dipendenti
Debiti verso azionisti per dividendi
4
Il decremento della voce “Altri debiti - altri” è dovuta sostanzialmente all’estinzione del
debito in essere al 31 dicembre 2002 nei confronti della Beni Stabili Gestioni S.g.r.
La voce debiti verso dipendenti comprende le competenze relative al mese di dicembre,
nonché l’accantonamento per retribuzioni e contributi relativi alla 14a mensilità. L’importo
relativo all’esercizio precedente è stato riclassificato per omogeneità di confronto, poichè in
precedenza la quota relativa alla 14a mensilità era allocata nei ratei passivi.
72
Bilancio
al 31 dicembre 2003
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
Garanzie prestate: fidejussioni a favore di terzi
Immobiliare Italia Gestioni S.p.A. (ora Beni Stabili Gestioni S.p.A.)
Banco de Andalucia S.A.
Lingotto S.p.A.
821
821
–
19.608
72
–
Impegni
Per vendita partecipazioni
20.000
–
Titoli di terzi in deposito
4.093
24.563
24.986
44.992
Le garanzie prestate si riferiscono:
❚ alla fidejussione rilasciata a favore di Immobiliare Italia Gestioni S.p.A. a garanzia degli
obblighi assunti da IPI S.p.A. in relazione ai contratti di locazione con la stessa stipulati
e relativi agli immobili ceduti.
❚ Alla fideiussione rilasciata a Lingotto S.p.A. a garanzia del contratto di locazione degli
uffici in Torino, via Nizza 262/42.
Gli impegni si riferiscono al preliminare stipulato in data 15 dicembre 2003 per la
cessione della partecipazione nella Immobiliare Novoli
I titoli di terzi in deposito sono rappresentati da:
❚ N. 14.298 azioni intestate ad azionisti diversi di valore nominale di 1 Euro.
❚ N. 4.078.250 azioni intestate a Fiat Partecipazioni S.p.A.
Sono presenti al 31/12/2003 warrant put Risanamento - IPI intestate ad azionisti vari
senza valor nominale.
73
Bilancio
al 31 dicembre 2003
❚ CONTO ECONOMICO
Ammontano a 18.321 migliaia di euro nel 2003, contro 20.024 migliaia di euro nel 2002
e sono formati da ricavi per prestazioni di servizi.
La ripartizione per tipologia di attività dei Ricavi delle vendite e delle prestazioni è la
seguente:
2003
2002
Gestione Patrimoni
10.155
9.992
Sviluppo immobiliare
3.515
3.600
Advisory e Asset Management
4.421
6.432
Ricavi delle prestazioni per tipologia di attività
Altre
Totale ricavi delle prestazioni
230
–
18.321
20.024
Relativamente ai ricavi per prestazioni di servizi, gli addebiti alle società controllate
risultano i seguenti:
❚ IPI Investimenti S.r.l. 745 migliaia di euro;
❚ IPI Intermediazione S.r.l. 606 migliaia di euro.
Nei confronti delle società collegate i servizi resi risultano essere i seguenti:
❚ Borello S.p.A. 235 migliaia di euro;
❚ Piemongest S.p.A. (100% Iupiter S.r.l.) 690 migliaia di euro;
❚ Gestlotto6 società consortile 273 migliaia di euro;
❚ Lingotto S.p.A. (31,40% IPI Investimenti S.r.l.) 59 migliaia di euro.
Inoltre sono state rese prestazioni di servizi a favore di Colonia Limito Immobiliare S.r.l.
per 113 migliaia di euro, Immobiliare Porta Vittoria S.r.l. per 71 migliaia di euro, Urbe S.r.l.
per 3 migliaia di euro, società consociate.
La ripartizione dei Ricavi delle vendite e delle prestazioni per area di destinazione è la
seguente:
2003
2002
18.304
19.818
Ricavi per area di destinazione
Italia
Europa
Totale ricavi delle prestazioni
17
206
18.321
20.024
La voce in oggetto, di ammontare pari a 84 migliaia di euro, rappresenta l’incremento
delle commesse, valutate al costo, inerenti incarichi professionali in corso di
espletamento.
74
Bilancio
al 31 dicembre 2003
Gestione tecnico-amministrativa fornita
Concessione utilizzo marchio da parte di Ipi Intermediazione S.r.l.
2003
2002
1.370
643
401
236
Plusvalenze su cessione partecipazioni
6.513
12.406
Altre plusvalenze, sopravvenienze attive e proventizzazione fondi
2.230
1.541
Altri proventi e recuperi
Totale altri ricavi e proventi
77
176
10.591
15.002
Quanto addebitato alla controllata IPI Intermediazione S.r.l. per la gestione tecnico
amministrativa e per l’utilizzo del marchio ed altri servizi ammonta a 1.771 migliaia di
euro.
La plusvalenza su cessione di partecipazioni si riferisce alla cessione di una quota pari al
50% della partecipazione nella Borello S.p.A.
La voce di dettaglio altre plusvalenze, sopravvenienze attive e proventizzazione fondi è
costituita principalmente dalla proventizzazione del Fondo rischi oneri relativo
all’Immobile di C.so Ferrucci pari a 2.000 migliaia di euro e da sopravvenienze attive per
196 migliaia di euro. Tale proventizzazione è stata attuata in quanto si ritiene che la
possibilità di rinvenire materiale inquinante nell’area occupata dal complesso immobiliare
sia inesistente, ed in considerazione delle disposizioni di legge in materia di inquinamento
che attribuiscono l’onere economico dell’esecuzione degli interventi di bonifica e
La voce altri proventi e recuperi (77 migliaia di euro) è costituita sostanzialmente da
recuperi spese.
I Costi della produzione ammontano a 19.514 migliaia di euro (20.089 migliaia di euro
nel 2002) con una diminuzione del 2,9% rispetto al 2002.Vengono di seguito evidenziate
le principali variazioni.
Costi per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
Ammontano a 204 migliaia di euro e sono diminuiti del 15,4% nei confronti del 2002.
L’importo rileva i costi sostenuti nell’esercizio per utenze, cancelleria e materiali vari.
Costi per servizi
Ammontano a 8.570 migliaia di euro e sono aumentati del 0,86% nei confronti del 2002.
La voce in oggetto risulta così dettagliata:
2003
2002
Consulenze e prestazioni diverse
3.070
3.968
Consorzio Gestlotto6
1.601
1.301
Pubblicità e promozione
266
511
Rimborsi trasferte, addestram., mensa e altri costi riferite pers. Dip.
555
441
Prestazioni di personale e lavoro interinale
1.074
1.146
Spese societarie
1.140
359
Manutenzioni
223
251
Altri costi di gestione
641
520
8.570
8.497
Totale costi per servizi
75
Bilancio
al 31 dicembre 2003
I costi per consulenze e prestazioni diverse ammontano complessivamente a 3.070
migliaia di euro e diminuiscono di 898 migliaia di euro rispetto all’esercizio precedente.
Tale voce comprende principalmente le prestazioni direttamente correlate al core
business della società (1.869 migliaia di euro), prestazioni sistemistiche (169 migliaia di
euro) consulenze amministrative, fiscali, legali e notarili (383 migliaia di euro).
I costi ribaltati dal Consorzio Gestlotto6 ammontano nel 2003 a 1.601 migliaia di euro
(1.301 migliaia di euro nel 2002) e sono relativi alla quota di competenza derivante dalla
partecipazione a tale consorzio costituito per l’affidamento dell’incarico di gestione degli
immobili di proprietà INPDAP.
Le spese societarie comprendono prevalentemente i compensi agli amministratori, al
collegio sindacale e società di revisione.
Costi per godimento di beni di terzi
In tale voce sono compresi affitti passivi e canoni per noleggi vari.Ammontano a 3.873 migliaia
di euro con un incremento rispetto all’esercizio precedente di 110 migliaia di euro. L’incremento
è dovuto sostanzialmente all’aumento dei canoni di locazione per adeguamenti ISTAT.
Tali costi sono da porre in relazione ai proventi per subaffitti.
Costi per il personale
Si articolano come segue:
2003
2002
Salari e stipendi
3.864
3.443
Oneri sociali
1.331
1.180
333
666
Trattamento di quiescenza e simili
Altri costi
Totale costi del personale
19
45
538
513
6.085
5.847
I Costi per il personale nel 2003 sono stati pari a 6.085 migliaia di euro, con un
incremento del 4,08% rispetto al corrispondente periodo del 2002. Tale incremento
deriva sostanzialmente dall’aumentato numero di dipendenti che passa da 93 unità al 31
dicembre 2002 a 104 unità al 31 dicembre 2003. La ripartizione del numero medio dei
dipendenti per categoria è la seguente:
Media
dell’esercizio
31.12.2002
Entrate
Uscite
31.12.2003
Dirigenti
7
4
1
10
9
Impiegati
83
8
–
91
89
3
–
–
3
3
93
12
1
104
101
Operai
Totale numero
Gli altri costi del personale ammontano a 538 migliaia di euro nel 2003, e comprendono
lo stanziamento di 489 migliaia di euro (456 migliaia di euro nel 2002) per fronteggiare
esborsi futuri verso dipendenti; diarie e polizze assicurative per 49 migliaia di euro.
Ammortamenti e svalutazioni
La ripartizione nelle sottovoci richieste è già presentata nel conto economico.
I maggiori ammortamenti delle immobilizzazioni immateriali e materiali, rispetto
all’esercizio precedente sono relativi agli investimenti dell’esercizio.
La voce “Svalutazioni dei crediti e delle disponibilità liquide” comprende
l’accantonamento al fondo rischi che è stato effettuato nei limiti di quanto fiscalmente
consentito.
76
Bilancio
al 31 dicembre 2003
Non sono stati effettuati accantonamenti al fondo rischi ed oneri.
Minusvalenze da alienazione di immobilizzazioni
Sopravvenienze passive
Imposte indirette e tasse
2003
2002
4
13
78
91
46
41
Altri oneri
113
104
Totale oneri diversi di gestione
241
249
Le minusvalenze da alienazione di immobilizzazioni materiali si riferiscono alla cessione
di autovetture.
La voce altri oneri comprende principalmente spese di rappresentanza per 22 migliaia di
euro, associazioni per 31 migliaia di euro, liberalità e borse di studio per 43 migliaia di
euro.
Proventi da partecipazioni
2003
2002
3.750
5.600
Crediti di imposta su dividendi
2.109
3.149
Totale proventi da partecipazioni
5.859
8.749
Dividendi
I Proventi da partecipazioni si riferiscono ai dividendi distribuiti dalla controllata IPI
Intermediazione S.r.l. relativi all’esercizio 2002.
2003
2002
18
17
Altri proventi finanziari:
Proventi diversi dai precedenti:
da controllanti
2.090
–
178
170
71
–
Da altri:
interessi verso banche
interessi attivi su crediti finanziari verso terzi
rivalutazione credito d’imposta,TFR e altri
Totale altri proventi finanziari
7
11
1.709
4.482
5
4
4.078
4.684
I proventi da titoli si riferiscono alle cedole maturate sulle 80 quote del Fondo
Immobiliare Globale, allocato nelle Immobilizzazioni Finanziarie, che sono state incassate
nel corso dell’esercizio.
I proventi verso imprese controllate si riferiscono agli interessi maturati sui finanziamenti
concessi, a normali condizioni di mercato, a Ipi Investimenti S.r.l. (1.572 migliaia di euro),
77
Bilancio
al 31 dicembre 2003
e a Programma Sviluppo S.r.l. (266 migliaia di euro) a medio termine; alle controllate
indirette Ipi France sasu e Ipi Nanterre sarl rispettivamente 46 migliaia di euro e 205
migliaia di euro a breve termine.
I proventi da imprese collegate si riferiscono agli interessi maturati sui crediti finanziari,
concessi a normali condizioni di mercato, alle collegate Iupiter S.p.A. (151 migliaia di
euro) e Borello S.p.A. (27 migliaia di euro) con scadenza a medio termine.
Gli interessi attivi su crediti finanziari verso terzi, concessi a normali condizioni di
mercato, si riferiscono agli interessi maturati su:
❚ Dilazione di pagamento concessa alla società Village S.r.l. (228 migliaia di euro) a
seguito della cessione della Spilamberto Green Village S.r.l. a socio unico;
❚ Saldo attivo del c/c intrattenuto con Fiat Geva (1.481 migliaia di euro) estinto nel
corso dell’esercizio.
2003
2002
Interessi e altri oneri finanziari:
18
–
da impresa controllante
192
–
120
–
Da altri:
interessi verso banche
interessi passivi vari
63
8
spese e commissioni bancarie
40
45
433
53
Totale interessi e altri oneri finanziari
RETTIFICHE DI VALORE DI ATTIVITÀ FINANZIARIE
Non sono state effettuate svalutazioni o rivalutazioni delle partecipazioni al 31.12.2003,
nel precedente esercizio la rettifica per 12 migliaia di euro si riferiva alla completa
svalutazione della partecipazione nella collegata M.S. Gestioni S.r.l., successivamente
ceduta, per l’azzeramento del capitale sociale.
2003
2002
Proventi straordinari
Altri proventi:
altri proventi
Totale proventi straordinari
13
410
13
410
50
–
Oneri straordinari
Imposte relative ad anni precedenti
Altri oneri:
altri oneri straordinari
Totale oneri straordinari
Totale delle partite straordinarie
14
47
64
47
(51)
363
La voce altri oneri straordinari accoglie l’onere per maggiori imposte relative al
precedente esercizio non rilevate nel bilancio di competenza (50 migliaia di euro).
78
Bilancio
al 31 dicembre 2003
Le imposte stanziate nel conto economico per gli esercizi 2003 e 2002 sono le seguenti:
2003
2002
Imposte correnti:
IRAP
IRPEG
Totale imposte correnti
610
715
6.535
10.685
7.145
11.400
Imposte differite di competenza dell’esercizio
(1.155)
(2.947)
Totale imposte sul reddito dell’esercizio
5.990
8.453
L’importo pari a 7.145 migliaia di euro rappresenta l’onere fiscale, determinato in base
alle norme vigenti, per IRPEG ed IRAP a carico dell’esercizio.
Comprendono l’utilizzo della quota di competenza del 2003 del fondo imposte differite
per IRPEG ed IRAP accantonate sulle plusvalenze rateizzabili realizzate sulle cessioni di
immobili degli esercizi precedenti (2.031 migliaia di euro), al netto della differenza tra
quanto accantonato e quanto utilizzato al 31 dicembre 2003 per imposte anticipate su
accantonamenti e costi non fiscalmente deducibili (-876 migliaia di euro).
79
Bilancio
al 31 dicembre 2003
INFORMAZIONI COMPLEMENTARI
Tra le altre informazioni riteniamo di dovervi fornire il prospetto dei compensi agli
amministratori e ai sindaci ed il rendiconto finanziario.
In ottemperanza a quanto disposto dal Regolamento di attuazione (delibera CONSOB n.
11971 del 99) nel prospetto sottoelencato sono indicati per ciascun Amministratore,
Sindaco, Direttore Generale i compensi attribuiti a qualsiasi titolo ed in qualsiasi forma,
anche da Società controllate dall’emittente.
Soggetto
Descrizione della carica
Compensi
Cognome e Nome
Carica ricoperta
Periodo per cui
è stata ricoperta
la carica
Emolumenti per la
carica nella società
che redige il bilancio
Zunino Luigi
Presidente e A.D.
28/04/03-31/12/03
305.753,42
Gatto Giuseppe
Vice Presidente
28/04/03-31/12/03
20.383,56
Ferrero Cesare
Amm. Delegato
01/01/03-31/05/03
Ferrero Cesare
Amm. Delegato
01/06/03-31/12/03
Bonato Oliviero
Amministratore
28/04/03-31/12/03
10.200,00
Garrino Gianluigi
Amministratore
01/01/03-31/12/03
14.839,73
Grande Stevens Franzo
Amministratore
01/01/03-31/12/03
14.839,73
Honorati Stefano
Amministratore
28/04/03-31/12/03
10.191,78
Superti Furga Ferdinando Amministratore
28/04/03-31/12/03
10.395,62
Tamburini Gualtiero
Amministratore
01/01/03-31/12/03
14.839,73
Tamburini Matteo
Amministratore
28/04/03-31/12/03
10.395,62
Tracanella Umberto
Amministratore
28/04/03-31/12/03
10.395,62
Panzani Paolo
Presidente
01/01/03-28/04/03
16.767,00
Petillo Erminio
Vice Presidente
01/01/03-28/04/03
16.989,16
Benefici
non
monetari
Bonus e
altri
incentivi
261.604,00 (1)
233.333,33
Gatto Carlo
Amministratore
01/01/03-28/04/03
4.737,44
Poma Giuseppe
Amministratore
01/01/03-28/04/03
4.687,67
Testa Giovanni
Amministratore
01/01/03-28/04/03
4.687,67
Jona Celesia Lamberto
Amministratore
01/01/03-28/04/03
2.002,00 240.000,00
(2)
5.687,67
709.124,75 2.002,00 240.000,00
Storelli Maurizio
Sindaco Presidente
28/04/03-31/12/03
Altri
compensi
261.604,00
7.036,16
Musetti Antonio
Sindaco Effettivo
28/04/03-31/12/03
5.234,10
Re Carlo
Sindaco Effettivo
01/01/03-31/12/03
23.023,00
Ferrero Cesare
Sindaco Presidente
01/01/03-28/04/03
24.945,00
Arnulfo Giuseppe
Sindaco Effettivo
01/01/03-28/04/03
2.712,00 (3)
16.630,00
76.868,26
2.712,00
(1) Compenso a titolo di retribuzione lorda contrattuale per rapporto di lavoro subordinato con la distaccante Business Solutions S.p.A.
(2) Emolumento versato direttamente a Business Solutions S.p.A. con la quale l’Amministratore intrattiene rapporto di lavoro subordinato.
(3) Compenso della controllata Ipi SGR S.p.A. per la carica di Sindaco Effettivo.
80
Bilancio
al 31 dicembre 2003
RENDICONTO FINANZIARIO
31.12.2003
31.12.2002
A)
Disponibilità liquide all’inizio dell’anno
131.035
120.737
B)
Disponibilità monetarie generate (assorbite)
dalle operazioni dell’esercizio:
Risultato d’esercizio
13.228
20.334
Ammortamenti
499
393
Variazione netta del fondo trattamento di fine rapporto
252
Minus (plusvalenze) da realizzo immobilizzazioni
Rivalutazioni, svalutazioni di partecipazioni
(6.514)
–
220
(12.401)
12
Variazioni del capitale d’esercizio:
Crediti commerciali
(84)
Debiti commerciali
253
11.261
(119)
683
Altri debiti, crediti, ratei e risconti
(3.087)
Fondo imposte ed altri fondi
(4.290)
(5.548)
(2.621)
19.045
Totale
C)
(2.878)
Rimanenze nette
4.210
dalle attività di investimento:
Investimenti in:
Partecipazioni
Beni immateriali e costi pluriennali
Realizzo della vendita di immobilizzazioni
D)
(197)
(256)
(40.897)
(1.378)
(290)
(318)
10.349
716
Variazione netta dei crediti finanziari
(113.308)
(170)
Totale
(144.343)
(1.406)
dalle attività di finanziamento:
Nuovi finanziamenti
Distribuzione di dividendi
Totale
E)
Variazione netta delle disponibilità monetarie
F)
Disponibilità liquide/(Indebitamento) al 31 dicembre
4.492
(7.708)
(3.216)
–
(7.341)
(7.341)
(150.180)
10.298
(19.145)
131.035
Il Presidente
Luigi Zunino
81
IPI SpA
BILANCIO CONSOLIDATO al 31 dicembre 2003
Bilancio consolidato
al 31 dicembre 2003
Stato patrimoniale consolidato
al 31 dicembre 2003 e raffronto
con il 31 dicembre 2002
❚ ATTIVO
(importi espressi in migliaia di euro)
CREDITI VERSO SOCI PER
VERSAMENTI ANCORA DOVUTI
31 dicembre 2003
31 dicembre 2002
–
–
IMMOBILIZZAZIONI
Costi di impianto e di ampliamento
57
11
Diritti utilizzo opere dell’ingegno
222
116
Diritti di licenza, concessioni
444
623
Altre
12
Totale
19
735
769
1
5
Attrezzature
–
–
Altri beni
554
Totale
457
555
462
Partecipazioni
in imprese collegate
in altre imprese
33.823
5.736
469
Totale Partecipazioni
218
34.292
5.954
Crediti Finanziari
verso imprese collegate
verso altri
4.846
4.139
17.020
16.805
Totale Crediti finanziari
21.866
Altri titoli
20.944
412
412
Totale
56.570
27.310
TOTALE IMMOBILIZZAZIONI
57.860
28.541
ATTIVO CIRCOLANTE
Rimanenze
immobili e progetti in corso di valorizzazione
lavori in corso su ordinazione
113.115
6.363
203
Totale
119
113.318
6.482
Crediti
Verso clienti:
16.922
1.940
Totale Crediti verso clienti
10.191
651
18.862
10.842
Verso imprese collegate:
224
–
Totale Crediti verso imprese collegate
7
–
224
7
Verso controllanti:
60.073
–
Totale Crediti verso controllanti
542
–
60.073
542
Verso altri:
3.076
–
Totale
84
142.252
–
3.076
142.252
82.235
153.643
al 31 dicembre 2003
31 dicembre 2003
31 dicembre 2002
11.330
2.531
7
Totale
TOTALE ATTIVO CIRCOLANTE
10
11.337
2.541
206.890
162.666
TOTALE RATEI E RISCONTI ATTIVI
❚ TOTALE ATTIVO
97
10
97
10
264.847
191.217
85
al 31 dicembre 2003
❚ PASSIVO
31 dicembre 2003
31 dicembre 2002
PATRIMONIO NETTO
Capitale sociale
40.784
40.784
Riserva da sovrapprezzo delle azioni
35.540
35.540
Riserva di rivalutazione
15.933
15.933
8.157
7.647
10.737
10.737
Riserva legale
Altre riserve:
Straordinaria
Riserva di consolidamento
8.337
8.712
37.662
25.546
Utile (Perdita) dell’esercizio
15.059
19.975
CONSOLIDATO DEL GRUPPO
Capitale e riserve di terzi
Utile (Perdita) dell’esercizio di terzi
172.209
164.874
57
1
(16)
–
172.250
164.875
Fondi per imposte
Altri fondi
468
2.511
2.681
4.832
TOTALE FONDI PER RISCHI ED ONERI
3.149
7.343
TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO
DI LAVORO SUBORDINATO
2.910
2.761
DEBITI
Debiti verso Banche
Debiti verso altri finanziatori
Acconti
64.708
–
2.956
1.659
264
179
Debiti verso fornitori:
8.108
–
Totale Debiti verso fornitori
4.810
–
8.108
4.810
Debiti verso imprese collegate:
532
340
–
–
Totale Debiti verso imprese collegate
532
340
Debiti verso imprese controllanti:
4.492
–
Totale Debiti verso imprese controllanti:
–
–
4.492
–
Debiti tributari:
2.428
–
Totale Debiti tributari
6.383
–
2.428
6.383
Debiti verso istituti di previdenza e di sicurezza sociale:
488
406
Totale Debiti verso istituti di previdenza
488
406
Altri debiti:
2.227
–
Totale Altri debiti
TOTALE DEBITI
2.461
–
2.227
2.461
86.203
16.238
TOTALE RATEI E RISCONTI PASSIVI
❚ TOTALE PASSIVO
86
335
–
335
–
264.847
191.217
al 31 dicembre 2003
❚
CONTI D’ORDINE
31 dicembre 2003
31 dicembre 2002
GARANZIE PRESTATE
Garanzie personali
Fidejussioni
a favore di altri
Totale Fidejussioni prestate
893
20.429
20.429
893
20.429
Totale Garanzie personali
893
20.429
TOTALE GARANZIE PRESTATE
893
20.429
Fidejussioni
3.150
–
Totale Fidejussioni ricevute
3.150
–
46.875
–
GARANZIE RICEVUTE
ALTRI CONTI D’ORDINE
Impegni
per cessioni
Altri
4.093
24.563
TOTALE ALTRI CONTI D’ORDINE
Depositanti titoli di terzi
50.968
24.563
❚ TOTALE CONTI D’ORDINE
55.011
44.992
87
al 31 dicembre 2003
Conto economico consolidato
Esercizio 2003
Esercizio 2002
41.992
30.447
Affitti Attivi
2.873
Variazioni dei lavori in corso su ordinazione
Variazioni delle rimanenze di immobili e progetti
84
119
17.516
764
Altri ricavi e proventi:
altri
9.477
Totale Altri ricavi e proventi
TOTALE VALORE DELLA PRODUZIONE
14.829
9.477
14.829
71.942
46.159
222
260
Costi per materie prime, sussidiarie,
di consumo di merci
Costi per acquisto di immobili
22.827
–
Costi per servizi
12.602
10.811
3.905
3.820
Costi per godimento di beni e di terzi
Costi per il personale:
salari e stipendi
5.072
4.698
oneri sociali
1.737
1.601
447
795
trattamento di fine rapporto
trattamento di quiescenza e simili
altri costi
19
45
886
779
Totale Costi per il personale
8.161
7.918
Ammortamenti e svalutazioni:
ammortamento delle immobilizzazioni immateriali
382
294
ammortamento delle immobilizzazioni materiali
197
136
svalutazioni dei crediti compresi nell’attivo
circolante e delle disponibilità liquide
339
Totale Ammortamenti e svalutazioni
260
918
690
–
1.000
1.490
451
TOTALE COSTI DELLA PRODUZIONE
50.125
24.950
DIFFERENZA TRA VALORE E
21.817
21.209
18
17
Proventi diversi dai precedenti
da collegate
da controllanti
da altri
178
170
71
–
1.847
4.696
Totale Proventi diversi dai precedenti
2.096
4.866
Totale Altri proventi finanziari
2.114
4.883
da controllanti
(192)
–
da altri
(625)
(98)
Totale Interessi e altri oneri finanziari
TOTALE PROVENTI E ONERI FINANZIARI
88
(817)
1.297
(98)
4.785
al 31 dicembre 2003
Esercizio 2003
Esercizio 2002
RETTIFICHE DI VALORE
Svalutazione di partecipazioni
Rivalutazione di partecipazioni
(1.202)
(51)
861
TOTALE RETTIFICHE DI VALORE
1.619
(341)
1.568
Proventi:
altri proventi
40
Totale Proventi
410
40
410
Oneri:
imposte relative a esercizi precedenti
(57)
–
altri oneri
(13)
(48)
Totale Oneri
(70)
(48)
TOTALE DELLE PARTITE STRAORDINARIE
(30)
362
RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE
22.743
27.924
9.183
10.950
Imposte differite passive/(attive)
(1.483)
(3.001)
UTILE (PERDITA) DELL’ESERCIZIO
15.043
19.975
(UTILE) PERDITA DI TERZI
UTILE (PERDITA) DI Gruppo IPI
16
–
15.059
19.975
89
al 31 dicembre 2003
Nota Integrativa al Bilancio Consolidato
al 31 dicembre 2003
FORMA E CONTENUTO DEL BILANCIO
Il bilancio consolidato al 31 dicembre 2003 è stato redatto in osservanza delle norme contenute
nel decreto legislativo del 9 aprile 1991, n° 127, di attuazione della IV e VII direttiva CEE.
Per quanto riguarda le informazioni sulla natura delle attività del Gruppo, sui fatti di rilievo
avvenuti dopo la chiusura dell’esercizio e sui rapporti con imprese controllanti, collegate ed altre
consociate, si fa rinvio alla Relazione sulla gestione.
La struttura e il contenuto dello Stato Patrimoniale e del Conto Economico non sono stati
modificati rispetto all’esercizio precedente.
Sono state effettuate riclassifiche per rendere omogenei e comparabili le voci del conto
economico e dello stato patrimoniale dell’esercizio precedente.
Le società consolidate al 31.12.2003 sono le seguenti:
Sede legale
Capitale sociale
Quota di possesso
IPI S.p.A.
To
-
V. Belfiore 23/C
40.784.134
Controllante
IPI Intermediazione S.r.l.
To
-
V. Belfiore 23/C
4.378.400
99,988%
IPI Investimenti S.r.l.
To
-
V. Belfiore 23/C
50.000
100%
To
-
V. Belfiore 23/C
50.000
75%
IPI S.G.R. S.p.A.
To
-
V. Belfiore 23/C
1.250.000
100%
IPI France.Société par actions simplifiée
Paris - 4 Rue de Marivaux
37.000
100%
IPI Nanterre Société a responsabilité limitée Paris - 4 Rue de Marivaux
7.500
100%
È uscita dall’area di consolidamento la società Borello S.p.a. in quanto il 50% della
partecipazione è stata ceduta a terzi.
Pertanto la comparazione dei dati dell’esercizio con quelli dell’esercizio precedente
rileva anche la mutata area di consolidamento.
Le imprese collegate Iupiter S.r.l., Fiumicello S.r.l. Lingotto S.p.A., Gestlotto6 Soc.Cons.a.r.l. e
Borello S.p.A. sono state consolidate con il metodo del patrimonio netto.
La società collegata Immobiliare Novoli S.p.A. è stata valutata al costo in quanto è
prevista la vendita entro i primi mesi del 2004.
TECNICHE DI CONSOLIDAMENTO E PRINCIPI CONTABILI
I bilanci oggetto di consolidamento sono quelli d’esercizio delle società singole redatti
dai rispettivi Consigli di Amministrazione, opportunamente modificati dagli
amministratori delle società stesse, ove necessario, per uniformarli ai principi contabili
omogenei di Gruppo, nonché per eliminare eventuali interferenze fiscali. I principi
contabili di Gruppo rispettano le regole statuite dal decreto legislativo del 9 aprile 1991,
n° 127, interpretate ed integrate dai principi contabili elaborati dai Consigli Nazionali dei
Dottori Commercialisti e dei Ragionieri e, ove mancanti e non in contrasto, da quelli
emanati dall’International Accounting Standards Board (I.A.S.B.).
Tecniche di consolidamento
Il consolidamento per le società controllate è stato effettuato secondo il metodo
dell’integrazione globale eliminando il valore di carico della partecipazione a fronte
dell’assunzione di tutte le attività, passività, costi e ricavi.
Sono stati eliminati i debiti, i crediti, i costi ed i ricavi relativi ai rapporti intercorsi tra le
società consolidate.
Per le società collegate è stato utilizzato il metodo del patrimonio netto.
Principi contabili
90
Di seguito si illustrano i principali criteri di valutazione utilizzati per la redazione del
Bilancio Consolidato.
al 31 dicembre 2003
❚ STATO PATRIMONIALE
IMMOBILIZZAZIONI
Sono rappresentate dai costi di ampliamento e costituzione società, dai diritti di
utilizzazione opere dell’ingegno, concessioni ed altri.
Tutte le voci sono iscritte al costo effettivamente sostenuto rettificato da quote costanti
di ammortamento calcolate sulla base della loro possibilità di utilizzazione, stimata per
l’utilizzazione delle opere dell’ingegno in 3 anni, per le concessioni e altri in 5 anni.
Sono iscritte in bilancio al costo storico di acquisizione aumentato degli oneri di diretta
imputazione, ove sostenuti.
Il valore contabile lordo dei beni viene ripartito tra gli esercizi nel corso dei quali ne
avviene l’utilizzazione mediante lo stanziamento di quote di ammortamento, la cui entità
tiene conto del consumo realizzato e dell’obsolescenza economica. I valori contabili netti
tendono quindi ad esprimere i valori recuperabili nella successiva gestione mediante il
flusso normale dei ricavi.
Le immobilizzazioni sono sistematicamente ammortizzate in ogni esercizio sulla base di
aliquote economico-tecniche determinate in relazione alle residue possibilità di utilizzo
dei beni. Le aliquote applicate sono le seguenti:
Impianti e macchinari
15%
12%
Macchine ufficio – elaboratori
20%
Autovetture
25%
Per i beni entrati in funzione nell’esercizio è stata applicata metà aliquota.
I cespiti completamente ammortizzati restano in bilancio sino al momento in cui sono
eliminati o alienati.
Le spese di manutenzione e riparazione ordinaria relative alle immobilizzazioni materiali
sono imputate direttamente a conto economico nell’esercizio in cui vengono sostenute,
mentre le spese di manutenzione aventi natura incrementativa del valore delle
immobilizzazioni sono capitalizzate.
Comprendono partecipazioni, altri titoli e crediti.
Le partecipazioni in imprese collegate sono state valutate con il metodo del patrimonio
netto.
Le partecipazioni in altre imprese vengono valutate con il metodo del costo rettificato.
Gli altri titoli sono iscritti al costo di acquisto.
ATTIVO CIRCOLANTE
Rimanenze
Si riferiscono ad iniziative immobiliari in corso e sono valutate al costo.
I lavori in corso su ordinazione di durata pluriennale sono valutati in base allo stato di
avanzamento ed esposti al lordo dei relativi anticipi da clienti.
91
al 31 dicembre 2003
Gli incarichi di durata infrannuale, non conclusi al termine dell’esercizio, sono valutati al
costo.
Crediti
FONDI PER RISCHI E ONERI E TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI
LAVORO SUBORDINATO
I Fondi per rischi ed oneri accolgono gli accantonamenti destinati a coprire perdite o
debiti aventi natura determinata, esistenza certa o probabile, ammontare o data di
sopravvenienza indeterminati alla chiusura dell’esercizio. Gli stanziamenti riflettono la
migliore stima possibile sulla base degli elementi a disposizione.
In particolare, il fondo per trattamento quiescenza e obblighi simili include le indennità
maturate per i premi per fedeltà a favore di dipendenti, istituite in osservanza di accordi
contrattuali o disposizioni di legge.
Il fondo trattamento di fine rapporto viene stanziato per coprire l'intera passività
maturata nei confronti di ciascun dipendente, in conformità alla legislazione vigente ed ai
contratti collettivi di lavoro e integrativi aziendali.
Debiti
I debiti sono iscritti al loro valore nominale.
Tra i debiti tributari è accantonato l’importo per le imposte correnti sul reddito
dell’esercizio stanziato a conto economico.
Ratei e risconti
Sono iscritte in tali voci quote di proventi e costi, comuni a due o più esercizi, per
realizzare il principio della competenza temporale.
Accolgono l’evidenziazione di accadimenti gestionali che, pur non influendo
quantitativamente sul patrimonio e sul risultato economico al momento della loro
iscrizione, possono tuttavia produrre effetti in un tempo successivo.
Formano pertanto oggetto di rilevazione le garanzie prestate, i rischi e gli impegni assunti
nell’esercizio dell’impresa, nonché i beni di terzi presso l’impresa.
92
al 31 dicembre 2003
❚ CONTO ECONOMICO
RICAVI
I ricavi delle vendite sono riconosciuti al momento del passaggio della proprietà, che
generalmente avviene all’atto di compravendita.
I ricavi delle prestazioni sono rilevati per competenza quando le prestazioni stesse sono
ultimate.
Le rimanenze sono valutate al costo per quanto attiene alle iniziative di valorizzazione
ed alle commesse di durata infrannuale; mentre sono riconosciute in base allo stato di
avanzamento lavori rapportato al prezzo complessivo per quanto riguarda le commesse
pluriennali.
COSTI
I costi sono contabilizzati secondo il criterio della competenza economica.
Le spese di pubblicità e promozione sono imputate a conto economico nell’esercizio in
cui sono sostenute.
I proventi ed oneri finanziari sono iscritti per competenza.
Imposte
Sono iscritte in base alla stima del reddito imponibile in conformità alla normativa fiscale
in vigore, tenendo conto delle esenzioni applicabili e dei crediti d'imposta spettanti.
Le imposte differite passive o attive vengono determinate con riferimento a tutte le
differenze temporanee tra i valori dell’attivo e del passivo consolidati ed i corrispondenti
valori rilevanti ai fini fiscali, ivi inclusi quelli derivanti dalle più significative operazioni di
consolidamento.
In particolare, le imposte differite attive sono iscritte solo se esiste la ragionevole
certezza del loro futuro recupero.
93
al 31 dicembre 2003
COMPOSIZIONE E PRINCIPALI VARIAZIONI DELLE VOCI E ALTRE
INFORMAZIONI
❚ ATTIVO
IMMOBILIZZAZIONI
Valore netto
al 31.12.2002 Incrementi Ammortamenti
Disinvestimenti,
Variazioni
Altre variazioni e
area di cons. Riclassifiche differenze cambio
Valore netto
al 31.12.2003
Costi di impianto
e di ampliamento
11
53
(11)
4
–
–
57
Diritti di brevetto
industriale e di
utilizzazione delle
opere dell’ingegno
116
253
(147)
–
–
–
222
Concessioni, licenze,
marchi, e diritti simili
623
38
(217)
–
–
–
444
19
–
(7)
–
–
–
12
Totale
immobilizzazioni immateriali 769
344
(382)
4
–
–
735
Altre
I Costi di impianto e ampliamento al 31 dicembre 2003 sono incrementati per 53 migliaia
di euro rispetto al l’esercizio 2002 e si riferiscono essenzialmente a capitalizzazioni di
costi relativi a prestazioni notarili per costituzione società, l’incremento di 4 migliaia di
euro si riferisce alla variazione del perimetro di consolidamento (IPI Investimenti S.r.l.)
L’incremento dei diritti di utilizzazione opere dell’ingegno si riferiscono al
proseguimento dello sviluppo di nuove funzionalità e migliorie sul sistema SAP R/3.
Impianti e
macchinario
Valore
netto al
31.12.2002
Investimenti Ammortamenti
Variazione
Differenze
area cons. Riclassifiche
cambio
Dismissioni e
Altre variazioni
Valore Fondo amm.
netto al
e sval. al
31.12.2003 31.12.2003
5
–
(4)
–
–
–
–
–
1
Altri beni
457
325
(193)
–
–
–
(35)
–
554
Totale
immobilizzazioni
materiali
462
325
(197)
(35)
555
Gli investimenti alla voce “altri beni” hanno riguardato:
❚ Mobili per ufficio, personal computers e stampanti per 73 migliaia di euro;
❚ Autovetture per 252 migliaia di euro.
Le dismissioni relative a:
❚ altri beni si riferiscono essenzialmente ad autovetture e macchine ufficio elettroniche.
Non risultano immobilizzazioni materiali svalutate per perdite durevoli di valore.
Le aliquote di ammortamento utilizzate sono determinate con riferimento alla vita utile
residua stimata dei cespiti. Nella precedente sezione relativa ai Principi Contabili sono
state riepilogate le percentuali di ammortamento applicate per ciascuna categoria
contabile.
Sulle immobilizzazioni materiali iscritte in Bilancio non sono state effettuate rivalutazioni.
94
al 31 dicembre 2003
PARTECIPAZIONI
Valore al
31.12.2002
Rivalutazioni
5.365
861
336
–
Gestlotto6
Soc. Consortile a r.l.
4
–
Borello S.p.A.
–
–
Variazione
area di
Svalutazioni consolidam.
Acquisti e
Capitaliz.
Disinvestimenti
Differenze
e Altre
cambio
variazioni
Valore al
31.12.2003
Partecipazioni in
imprese collegate
Iupiter S.r.l.
Fiumicello S.r.l.
Santateresa 2000 S.r.l.
Immobiliare Novoli
Lingotto S.p.A.
Totale
–
–
–
–
–
6.226
(51)
–
–
–
–
285
–
–
–
–
4
3.478
–
–
–
3.290
–
(188)
31
–
–
–
–
–
(31)
–
–
–
–
20.030
–
–
–
20.030
–
–
(962)
–
4.950
–
–
3.988
5.736
861
(1.201)
3.478
24.980
–
(31)
33.823
Partecipazioni in altre imprese
Inmobiliaria Urbanitas S.L.
167
–
–
–
240
–
–
407
Consorzio Sirio
1
–
–
–
–
–
–
1
7
–
–
–
–
–
–
7
Consorzio P.I Villastellone
–
–
–
–
11
–
–
11
Villaggio Olimpico
Totale
43
–
–
–
–
–
–
43
218
–
–
–
251
–
–
469
5.954
861
3.478
25.231
–
(31)
(1.201)
34.292
Le informazioni riguardanti le variazioni di partecipazioni in imprese collegate sono le
seguenti:
❚ L’incremento di 861 migliaia di euro della Iupiter S.r.l. si riferisce all’adeguamento della
partecipazione alla quota di patrimonio netto di competenza.
- Il valore al 31.12.2003 della partecipazione Fiumicello è comprensivo
dell’avviamento pari a 293 migliaia di euro, iscritto per 391 migliaia di euro a tale
titolo al 31.12.2001 a seguito dell’acquisto della partecipazione. La svalutazione di
51 migliaia di euro si riferisce in parte all’adeguamento della partecipazione alla
quota di patrimonio netto di competenza al 31.12.2003 per 12 migliaia di euro ed
in parte all’ammortamento dell’avviamento per 39 migliaia di euro.
❚ Nel corso dell’esercizio 2003 la partecipazione nella società Borello è stata
riclassificata da controllata a collegata a seguito della cessione a terzi del 50% . Il
valore della partecipazione è stato adeguato al risultato di competenza consuntivato
nell’esercizio 2003 per 188 migliaia di euro.
❚ La partecipazione relativa alla società Santateresa 2000 S.r.l. è stata ceduta in data 27
ottobre 2003 alla Società Gestioni Immobiliari Residenziali S.r.l. con sede in Milano Via
Brisa,3.
❚ In data 31 gennaio 2003 è stata acquistata dalla Investimenti e Gestioni S.p.A. il 40%
della partecipazione nella Immobiliare Novoli S.p.A.; il prezzo di acquisto è stato
convenuto in 20.000 migliaia di euro e su tale costo è stato in seguito capitalizzato
l’onere sostenuto a fronte della valutazione effettuata dalla Banca IMI S.p.A.
❚ In data 18 giugno 2003 la Nuova Immobiliare Uno S.r.l. ora Ipi Investimenti S.r.l. ha
acquisito il 31,40% della partecipazione nella società Lingotto S.p.A. Il prezzo della
partecipazione, determinato dalle parti in 4.948 migliaia di euro, è stato pattuito in
considerazione del patrimonio netto della Società, quale risultante a seguito della
95
al 31 dicembre 2003
ricapitalizzazione deliberata nel corso del mese di febbraio 2003; su tale costo è stato
in seguito capitalizzato l’onere sostenuto a fronte delle spese notarili accessorie. La
svalutazione di 962 migliaia di euro si riferisce all’adeguamento della partecipazione
alla quota di patrimonio netto di competenza al 31.12.2003.
Le Partecipazioni sono così ripartite per tipo di consolidamento:
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
Partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto
13.793
5.736
Partecipazioni valutate al costo
20.499
218
34.292
5.954
Valore al
31.12.2003
Valore al
Al 31.12.2002
4.281
4.139
495
–
CREDITI FINANZIARI
Crediti verso collegate
Iupiter S.R.L.
Gestlotto
Borello
Totale
70
–
4.846
4.139
Crediti verso altre imprese
17.020
16.805
Totale
Village S.r.l.
17.020
16.805
Totale crediti finanziari
21.866
20.944
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
Variazione
412
412
–
ALTRI TITOLI
Altri titoli
Tale voce si riferisce interamente alle quote del fondo immobiliare chiuso “Valore
Immobiliare Globale”, valutate al valore di acquisto ed invariate rispetto al 31.12.2002.
96
al 31 dicembre 2003
ATTIVO CIRCOLANTE
Rimanenze
Lorde
Fondo
Al 31.12.2003
Nette
Lorde
Fondo
Al 31.12.2002
Nette
Studio fattibilità in Rivalta
– committente Fiat Auto S.p.A.
19
–
19
9
–
9
Altre minori
17
–
17
2
–
2
Ristrutturazione immobile in Torino
– Via Arcivescovado
– committente Piemongest S.p.A.
167
–
167
108
–
108
Totale
203
–
203
119
–
119
Programma Sviluppo
– Area Collegno
11.837
–
11.837
–
–
–
Programma Sviluppo
– Acconti
Rimanenze di lavori
in corso su ordinazione
Rimanenze di Immobili e
progetti in corso di valorizzazione
25
–
25
–
–
–
Ipi Investimenti
– Complessi Immobiliari
88.978
–
88.978
–
–
–
IPI France
– Complessi immobiliari
2.664
–
2.664
–
–
–
IPI Nanterre
– Complessi immobiliari
9.611
–
9.611
–
–
–
6.363
Complesso in Marina di Pisa
– committente Borello S.p.A.
–
–
–
6.363
–
Totale
113.115
–
113.115
6.363
–
6.363
Totale rimanenze
113.318
–
113.318
6.482
–
6.482
Crediti
La ripartizione dei Crediti per scadenza è la seguente:
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
entro
l’esercizio
oltre
l’esercizio
di cui oltre
5 anni
Totale
entro
l’esercizio
oltre
l’esercizio
di cui oltre
5 anni
Totale
16.922
1.940
–
18.862
10.191
651
–
10.842
224
–
–
224
7
–
–
7
60.073
–
–
60.073
542
–
–
542
crediti verso
il personale
7
–
–
7
6
–
–
6
crediti verso
l’Erario
2.885
–
–
2.885
7.049
–
–
7.049
6
–
–
6
5
–
–
5
178
–
–
178
135.192
–
–
135.192
3.076
–
–
3.076
142.252
–
–
142.252
80.295
1.940
–
82.235
152.992
651
–
153.643
Crediti verso
imprese collegate
Crediti verso
controllanti
crediti verso
Enti Previdenziali
altri crediti
Totale Crediti
verso altri
Totale crediti
97
al 31 dicembre 2003
La ripartizione dei Crediti per natura è la seguente:
Al 31.12.2003
Commerciali
Finanziari
e Altri
Totale
18.862
–
18.862
Al 31.12.2002
Commerciali
Finanziari
e Altri
Totale
10.842
–
10.842
224
–
224
7
–
7
2
60.071
60.073
542
–
542
7
7
–
6
6
2.885
2.885
–
7.049
7.049
Crediti verso controllanti
crediti verso il personale
–
crediti verso l’Erario
crediti verso Enti Previdenziali
altri crediti
Totale crediti
–
6
6
–
5
5
109
69
178
185
135.007
135.192
109
2.967
3.076
185
142.067
142.252
19.197
63.038
82.235
11.576
142.067
153.643
19.197
61.535
80.732
11.576
139.887
151.463
–
1.503
1.503
–
2.180
2.180
Di cui:
Crediti di funzionamento
Attività per imposte anticipate
I Crediti commerciali netti aumentano di 7.621 migliaia di euro.
I Crediti commerciali sono esposti al netto del fondo rischi su crediti, che ammonta a
1.443 migliaia di euro al 31 dicembre 2003 (1.307 migliaia di euro al 31 dicembre 2002).
Tale fondo ha subito nel corso dell’esercizio la seguente movimentazione:
Valore
31.12.2002
Accantonamenti
1.307
339
Fondi svalutazione crediti commerciali
Utilizzi
e altre
variazioni
(203)
Variaz. area
di consolid.
Valore al
31.12.2003
–
1.443
Gli accantonamenti effettuati nell’esercizio pari a 339 migliaia di euro (260 migliaia di euro al
31/12/2002) sono stati effettuati in misura eccedente a quanto fiscalmente consentito per
allineare prudenzialmente i crediti commerciali al loro presunto valore di realizzo.
I crediti finanziari verso imprese controllanti sono rappresentati da un finanziamento
concesso alla Risanamento S.p.A., erogato a normali tassi di mercato. Il suddetto
finanziamento, la cui scadenza è prevista entro la chiusura dell’esercizio 2004, è garantito da
pegno delle quote rappresentative dell’intero capitale sociale di Imbonati S.p.A., con sede in
Milano – Via Bagutta 20.
I crediti verso l’erario sono in gran parte composti dai crediti per imposte anticipate pari a
1.503 migliaia di euro, da altri crediti verso erario per IVA, acconti imposte e ritenute per
1.382 migliaia di euro.
Al 31.12.2002 la voce “Altri crediti - verso altri” comprendeva essenzialmente (134.658
migliaia di euro) i depositi in conto corrente presso Fiat Geva S.p.A. azzerati nel mese di
settembre 2003 a seguito dell’uscita dal Gruppo Fiat.
La composizione del credito per imposte differite attive è dettagliata nella seguente tabella:
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
Fondo rischi fabbricati
291
1.519
Fondo rischi crediti tassato
334
258
33
27
Imposte anticipate a fronte di:
Fondo trattamento di quiescenza
98
Svalutazione partecipazione Lingotto S.p.A.
254
–
Altre
591
376
Totale Imposte anticipate
1.503
2.180
Totale attività per imposte anticipate
1.503
2.180
al 31 dicembre 2003
Alla voce “Altre” sono allocate le imposte differite (330 migliaia di euro) conteggiate su
un fondo costituito nel precedente esercizio, per coprire eventuali conguagli prezzo;
nonché, per euro 260 migliaia, quelle relative all’accantonamento, conteggiato nel costo
del lavoro, per fronteggiare esborsi futuri.
Come precedentemente indicato nella sezione relativa ai criteri di valutazione, nello
stanziare le imposte anticipate è stata valutata criticamente l’esistenza dei presupposti di
recuperabilità futura di tali attività sulla base dei piani strategici aggiornati, corredati dei
relativi piani fiscali.
Depositi bancari c/terzi
Cassa
Totale disponibilità liquide
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
10.264
2.085
1.066
446
7
10
11.337
2.541
Il saldo complessivo dei conti correnti intrattenuti con il sistema bancario è comprensivo
delle competenze maturate a fine esercizio.
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
2
1
Altri ratei e risconti:
Ratei attivi
Altri
Risconti attivi
Altri
Totale ratei e risconti attivi
95
9
97
10
99
Bilancio di esercizio
al 31 dicembre 2003
❚ PASSIVO
PATRIMONIO NETTO
La composizione al 31.12.2003 è la seguente:
Saldo al
31.12.2003
Capitale sociale
40.784
35.540
15.933
Riserva legale
8.157
Altre riserve:
straordinaria
10.737
riserva di consolidamento
8.337
37.662
Utile di esercizio
15.059
Totale patrimonio netto consolidato del gruppo IPI
172.209
Capitale e riserve di terzi
57
Utile/(Perdita dell’esercizio) di terzi
(16)
Totale patrimonio netto
172.250
COLLEGAMENTO TRA IL PATRIMONIO NETTO E L’UTILE DELL’ESERCIZIO
DELLA IPI S.p.A. CON IL PATRIMONIO NETTO E L’UTILE NETTO DEL
BILANCIO CONSOLIDATO
Il raffronto tra la composizione del patrimonio netto esposto nel bilancio d'esercizio
della IPI S.p.A. al 31.12.2003 ed i corrispondenti valori desumibili dal bilancio consolidato
alla stessa data, sono i seguenti:
IPI S.p.A.
Bilancio
Consolidato
Capitale sociale
40.784
40.784
35.540
35.540
15.933
15.933
8.157
8.157
10.737
10.737
Riserva legale
Altre riserve
straordinaria
riserva di consolidamento
Utile di esercizio
–
8.337
37.662
37.662
12.944
15.059
161.757
172.209
Risultato netto
dell’esercizio 2003
Patrimonio netto
al 31.12.2003
12.944
161.757
Le differenze tra i due bilanci sono motivabili come segue:
Bilancio d’esercizio della IPI S.p.A.
Eliminazione dei valori di carico delle partecipazioni consolidate
Storno dei dividendi incassati da IPI S.p.A. da società consolidate
Contabilizzazione della quota del gruppo nel patrimonio netto e nei risultati
conseguiti dalle controllate consolidate, in sostituzione dei valori eliminati
–
(3.750)
(5.891)
–
4.809
12.295
Effetto di consolidamento con il metodo del patrimonio netto
661
4.165
Plusvalenza deconsolidamento Borello
465
Ammortamento avviamento Fiumicello
(39)
Altre rettifiche di consolidamento:
Altre rettifiche di consolidamento: imposte differite
Totale differenze
Bilancio consolidato della IPI S.p.A.
100
(31)
–
(117)
–
2.115
10.452
15.059
172.209
al 31 dicembre 2003
PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL PATRIMONIO NETTO
Riserva
sovrappr.
azioni
Riserva
legale
Riserva
straord.
Riserve
di
rivalutaz.
40.784 35.540
7.235
10.737
15.933
Capitale
sociale
Saldi al
31 dicembre 2001
Destinazione utile
2001 a Riserve
–
–
412
–
–
Distribuzione
di dividendi
–
–
–
–
Altre
–
–
–
–
Risultato netto
dell’esercizio
–
–
–
40.784 35.540
Saldi al
31 dicembre 2002
Destinazione utile
2002 a Riserve
Riserva
di
consolid.
Utili/
(Perdite)
a nuovo
Utile/
(Perdita)
d’esercizio
4.780 25.061
12.186 152.256
3.948
485
(4.845)
–
–
–
–
(16)
–
–
–
–
–
–
19.975
7.647
10.737
15.933
8.712 25.546
(359) 12.116
–
(7.341) (7.341)
(16)
19.975
19.975 164.874
–
–
510
–
–
Distribuzione
di dividendi
–
–
–
–
–
–
–
Altre
–
–
–
–
–
(16)
–
–
Risultato netto
dell’esercizio
–
–
–
–
–
–
–
15.059
40.784 35.540
8.157
10.737
15.933
Saldi al
31 dicembre 2003
Totale
(12.267)
–
(7.708) (7.708)
8.337 37.662
(16)
15.059
15.059 172.209
Fondo imposte differite
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
468
2.511
Variazione
(2.043)
Altri fondi:
101
82
Fondo rischi fabbricati
782
3.082
Fondo per altri rischi ed oneri
19
(2.300)
1.798
1.668
Totale altri fondi
2.681
4.832
(2.151)
130
Totale fondi per rischi ed oneri
3.149
7.343
(4.194)
Il fondo per trattamento quiescenza e obblighi simili include le indennità maturate a
favore di dipendenti istituite in osservanza di accordi contrattuali o disposizioni di legge.
La variazione in aumento corrisponde all’accantonamento dell’esercizio.
Fondi imposte
Il Fondo imposte differite al 31 dicembre 2003 accoglie le passività per imposte differite,
al netto del decremento di 2.031 migliaia di euro per utilizzo di imposte differite
stanziate in precedenti esercizi relative alle plusvalenze realizzate sulla cessione di
immobili e del decremento di 12 migliaia di euro effettuato per adeguare il fondo
all’aliquota del 33%.
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
Fondi imposte differite
468
2.511
Variazione
(2.043)
Totale
468
2.511
(2.043)
La consistenza residua del fondo corrisponde alle imposte conteggiate sulle quote di
plusvalenze che saranno riprese a tassazione nell’esercizio 2004.
101
al 31 dicembre 2003
Non sono state iscritte imposte differite sulle riserve per utili non distribuiti, in quanto
non sono previste operazioni che determinino oneri fiscali per le Società del Gruppo.
Altri fondi
I Fondi rischi fabbricati accesi negli esercizi precedenti per coprire rischi connessi con la
cessione degli immobili di proprietà, hanno rilevato un decremento di 2.300 migliaia di
euro di cui 2.000 migliaia di euro per proventizzazione e 300 migliaia di euro per utilizzi.
La proventizzazione è stata effettuata sul fondo costituito al 31 dicembre 1998 per
coprire eventuali rischi derivanti da clausole contrattuali inserite nell’atto di vendita
dell’immobile sito in Corso Ferrucci, 112 – Torino, in quanto si ritiene che la possibilità
di rinvenire materiale inquinante nell’area occupata dal complesso immobiliare sia
pressoché inesistente, ed in considerazione delle disposizioni di legge in materia di
inquinamento che attribuiscono l’onere economico dell’esecuzione degli interventi di
bonifica e ripristino ambientale a chi ha causato l’inquinamento.
I Fondi per altri rischi ed oneri accolgono l’accantonamento, contabilizzato nel costo del
lavoro, per fronteggiare esborsi futuri verso dipendenti in relazione ai risultati ottenuti e
l’accantonamento, pari a 1.000 migliaia di euro, effettuato nello scorso esercizio per
coprire eventuali conguagli prezzo sulle superfici urbanistiche edificabili, secondo quanto
previsto dall’atto di cessione della Spilamberto Green Village S.r.l. a Socio Unico.
TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI LAVORO SUBORDINATO
Valore al
31.12.2002
Accantonamento
2.761
447
Utilizzi
e altre
variazioni
Valore al
31.12.2003
(298)
2.910
Ammonta a 2.910 migliaia di euro al 31 dicembre 2003 (2.761 migliaia di euro al 31
dicembre 2002) e riflette l’indennità maturata a fine anno dai dipendenti delle società in
conformità alle disposizioni di legge.
La variazione in diminuzione (298 migliaia di euro) corrisponde alla differenza tra il
decremento per usciti, trasferiti e anticipazioni (310 migliaia di euro) e l’incremento per
dipendenti provenienti da altre società (12 migliaia di euro).
DEBITI
La ripartizione dei Debiti per scadenza è la seguente:
Al 31.12.2003
entro
l’esercizio
oltre
l’esercizio
di cui oltre
5 anni
Totale
entro
l’esercizio
oltre
l’esercizio
di cui oltre
5 anni
Totale
Debiti verso
Banche
64.708
–
–
64.708
–
–
–
–
2.956
–
–
2.956
–
1.659
–
1.659
264
–
–
264
–
179
–
179
8.108
–
–
8.108
–
4.810
–
4.810
340
–
340
Debiti verso
altri finanziatori
Anticipi da clienti
Debiti verso
i fornitori
Debiti verso
imprese collegate
532
–
–
532
–
Debiti verso
imprese controllanti
4.492
–
–
4.492
–
–
–
–
Debiti tributari
2.428
–
–
2.428
–
6.383
–
6.383
Debiti verso istituti
di previdenza e
di sicurezza sociale
Altri debiti
Totale debiti
102
Al 31.12.2002
488
–
–
488
–
406
–
406
2.227
–
–
2.227
–
2.461
–
2.461
86.203
–
–
86.203
–
16.238
–
16.238
al 31 dicembre 2003
La ripartizione dei Debiti per natura è la seguente:
Commerciali
Finanziari
Altri
Al 31.12.2003
Totale
Commerciali
Finanziari
Altri
Al 31.12.2002
Totale
–
64.708
–
64.708
–
–
–
–
Debiti verso
Banche
Debiti verso
altri finanziatori
–
2.956
–
2.956
–
1.659
–
1.659
264
–
–
264
179
–
–
179
8.108
–
–
8.108
4.810
–
–
4.810
–
532
340
–
–
340
Anticipi da clienti
Debiti verso
i fornitori
Debiti verso
imprese collegate
532
–
Debiti verso
controllanti
–
4.492
–
4.492
–
–
–
–
Debiti tributari
–
–
2.428
2.428
–
–
6.383
6.383
Debiti verso istituti
di previdenza e
di sicurezza sociale
–
–
488
488
–
–
406
406
Altri debiti
–
–
2.227
2.227
–
–
2.461
2.461
8.904
72.156
5.143
86.203
5.329
1.659
9.250
16.238
Totale debiti
Commentiamo di seguito la composizione ed i movimenti dell'esercizio delle voci che
compongono la voce debiti.
Debiti verso Banche
Il debito verso banche si riferisce al finanziamento ottenuto dalla IPI S.p.A., a breve
scadenza e a normali tassi di mercato, da Banca Intesa, sulla base del preliminare di
vendita della partecipazione nell’Immobiliare Novoli S.p.A. (20.000 migliaia di euro) e dal
finanziamento ottenuto dalla IPI Investimenti S.r.l., da Banca Intesa, erogato in base agli
accordi preliminari di vendita dell’area sita in Torino - Via Nizza 312 (40.000 migliaia di
euro).
Debiti verso altri finanziatori
Il debito verso altri finanziatori si riferisce per 2.956 migliaia di euro al finanziamento, a
media-lunga scadenza, concesso alla Programma Sviluppo S.r.l. dal socio GEFIM S.r.l. a
normali condizioni di mercato.
Anticipi da clienti
Si riferiscono ad acconti fatturati a clienti per prestazioni di consulenza ancora da
completare.
Debiti verso fornitori
Tale voce rileva un incremento di 3.298 migliaia di euro.
Debiti verso imprese controllate, collegate e controllanti
I debiti verso collegate si riferiscono al debito nei confronti dalla società Gestlotto 6
Società Consortile per l’intero importo di 532 migliaia di euro.
I debiti verso imprese controllanti sono rappresentati da un finanziamento concesso, a
media-lunga scadenza, alla IPI S.p.A. dalla controllante diretta Risanamento S.p.A., a
normali condizioni di mercato.
103
al 31 dicembre 2003
Debiti tributari
Al 31.12.2003
31.12.2002
1.195
5.401
Ritenute fiscali per IRPEF
408
308
IVA a debito
712
674
38
109
–
109
Debiti per imposte sul reddito dell’esercizio
Variazione
(4.206)
Debiti verso Erario per:
Debito verso Erario Francese
Altre
Totale
4
–
2.428
6.383
100
4
(3.955)
Il debito per imposte sul reddito dell'esercizio corrisponde al debito per imposte IRPEG
ed IRAP, esposto al netto degli acconti versati per 2.391 migliaia di euro e delle ritenute
d’acconto per 561 migliaia di euro.
Debiti verso istituti di previdenza e di sicurezza sociale
Tale voce si riferisce ai debiti dovuti a fine anno verso questi istituti per le quote a carico
della società e a carico dei dipendenti dei salari e stipendi di dicembre.
L'importo è sostanzialmente allineato all’esercizio precedente.
Altri debiti
Al 31.12.2003
31.12.2002
529
512
–
53
49
–
1.066
446
–
579
1.454
–
2.227
2.461
–
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
Canoni locazione Immobili
335
–
Totale ratei e risconti passivi
335
–
Debito verso i dipendenti per competenze accertate da liquidare
Debiti verso azionisti per dividendi
Debiti verso promissari acquirenti per caparre
Altri
Totale
Variazione
Altri ratei e risconti:
Risconti passivi:
La voce è costituita dal risconto effettuato dalle controllate IPI Investimenti S.r.l. (197
migliaia di euro), IPI France sasu (29 migliaia di euro) e IPI Nanterre sarl (109 migliaia di
euro) sui canoni di locazione.
104
al 31 dicembre 2003
Al 31.12.2003
Al 31.12.2002
821
821
Garanzie prestate: fidejussioni a favore di terzi
Immobiliare Italia Gestioni S.p.A. (ora Beni Stabili Gestioni S.p.A.)
Lingotto S.p.A.
72
–
–
19.608
4.093
24.563
3.150
–
Impegni per cessioni
46.875
–
Impegni per acquisti
–
–
55.011
44.992
Banco de Andalucia S.A.
Titoli di terzi in deposito
Garanzie ricevute: fidejussioni
Sital S.r.l.
Impegni
Le garanzie prestate si riferiscono alla fidejussione rilasciata a favore di Immobiliare Italia
Gestioni S.p.A. a garanzia degli obblighi assunti da IPI S.p.A. in relazione ai contratti di
locazione con la stessa stipulati e relativi agli immobili ceduti, e alla fideiussione rilasciata
alla Lingotto S.p.A. a garanzia del contratto di locazione degli uffici in Torino Via Nizza
262/42.
I titoli di terzi in deposito sono rappresentati da:
❚ N. 4.078.250 azioni di proprietà della Fiat Partecipazione S.p.A.;
❚ N. 14.298 azioni di proprietà di azionisti vari.
Le garanzie ricevute sono relative alla fideiussione, con scadenza 30.9.2004, ricevuta da
Ipi Investimenti S.r.l. a fronte del pagamento dilazionato concesso sulla vendita del
terreno di Sestriere.
Gli impegni per cessioni, si riferiscono al preliminare stipulato in data 15 dicembre 2003
da Ipi S.p.A. per la cessione della partecipazione nella Immobiliare Novoli S.p.A. (20.000
migliaia di euro) ed agli accordi (26.875 migliaia di euro) per la vendita dell’area sita in
via Nizza 312 – Torino, in capo alla Ipi Investimenti S.r.l., alla Regione Piemonte.
105
al 31 dicembre 2003
❚ CONTO ECONOMICO
Ammontano a 41.992 migliaia di euro nel 2003, contro 30.447 migliaia di euro nel 2002
e sono costituiti da ricavi delle prestazioni di servizi.
La ripartizione per tipologia di attività dei Ricavi delle vendite e delle prestazioni è la
seguente:
2003
2002
Servizi immobiliari
16.970
18.746
Intermediazione immobiliare
15.812
11.701
Ricavi delle vendite e delle prestazioni per tipologia di attività
Vendite Immobiliari
Totale ricavi delle vendite e delle prestazioni
9.210
–
41.992
30.447
I ricavi di intermediazione derivano dall’attività svolta dalla controllata IPI
Intermediazione S.r.l. su incarichi acquisiti da clienti terzi.
Le prestazioni rese all’estero ammontano a 321 migliaia di euro.
La ripartizione dei Ricavi delle vendite e delle prestazioni per area di destinazione è la
seguente:
2003
2002
41.671
28.617
Ricavi delle vendite per area di destinazione
Italia
Estero
Totale ricavi delle vendite e delle prestazioni
321
1.830
41.992
30.447
Affitti attivi
I ricavi per affitti si riferiscono alle locazioni di competenza della controllata Ipi
Investimenti S.r.l. (2.659 migliaia di Euro) e dalle sue controllate dirette Ipi France e Ipi
Nanterre rispettivamente per 33 e 181 migliaia di euro.
La voce in oggetto, di ammontare pari a 84 migliaia di euro, rappresenta l’incremento
delle commesse, valutate al costo, inerenti incarichi professionali in corso di
espletamento.
Variazione delle rimanenze di immobili e progetti
La voce in oggetto, di ammontare pari a 17.516 migliaia di euro, comprende le variazioni
delle rimanenze di immobili avvenute nel corso dell’esercizio, nonché la variazione
dell’area di consolidamento riguardante la società Ipi Investimenti S.r.l., che è stata
inclusa nel bilancio consolidato a partire dal 1° giugno 2003. Tale variazione dell’area di
consolidamento ha generato una rettifica delle rimanenze iniziali in diminuzione per
95.573 migliaia di euro.
Dopo questa premessa la voce risulta formata da 11.837 migliaia di euro della società
106
al 31 dicembre 2003
Programma Sviluppo Srl, da 2.663 migliaia di euro della società Ipi France sasu, da 9.611
migliaia di euro della società Ipi Nanterre sarl, e da un decremento netto pari a 6.595
migliaia di euro della società Ipi Investimenti S.r.l. per vendita di immobili.
Gestione tecnica – amministrativa fornita
2003
2002
–
69
Plusvalenze su cessioni di partecipazioni
6.979
12.551
Altre plusvalenze, sopravvenienze attive e proventizzazione fondi
2.212
1.623
Altri proventi e recuperi
Totale altri ricavi e proventi
286
586
9.477
14.829
La Voce altri ricavi e proventi e’ sostanzialmente formata da:
❚ Plusvalenze su cessioni di partecipazioni e si riferisce interamente alla cessione del
50% della partecipazione nella società Borello S.p.A., tale posta è stata iscritta nella
voce “Altri ricavi e proventi” in quanto l’attività caratteristica della società consiste
nell’acquisizione e valorizzazione di aree da rivendere successivamente. Nella voce
altre plusvalenze e sopravvenienze attive e proventizzazione fondi la posta più
rilevante (2.000 migliaia di euro) è relativa alla proventizzazione del fondo rischi su
fabbricati stanziato a suo tempo a fronte di possibili interventi di ripristino e/o
adeguamento su immobili locati in quanto si ritiene che la possibilità di rinvenire
materiale inquinante nell’area occupata dal complesso immobiliare sia pressoché
inesistente, ed in considerazione delle disposizioni di legge in materia di inquinamento
che attribuiscono l’onere economico dell’esecuzione degli interventi di bonifica e
❚ Altri proventi e recuperi pari a 286 migliaia di euro.
I Costi della produzione ammontano a 50.125 migliaia di euro (24.950 migliaia di euro
nel 2002) con un incremento sostanziale dovuto all’acquisto di immobili e terreni.
Costi per materie prime, sussidiarie, di consumo, di merci
Ammontano a 222 migliaia di euro contro 260 migliaia di euro dell’esercizio precedente.
L’importo è la risultante delle spese sostenute nel periodo per l’acquisto di materiali
impiegati nell’attività aziendale.
Costi per acquisto di immobili
Ammontano a 22.827 migliaia di euro e si riferiscono ai costi sostenuti per l’acquisto degli
immobili come segue:
❚ 11.467 migliaia di euro per l’acquisto da parte della Programma Sviluppo S.r.l. di un
terreno sito in Collegno – Torino;
❚ 2.455 migliaia di euro per l’acquisto da parte della IPI France sasu di terreni ed un
immobile siti rispettivamente in Limay e Amiens;
❚ 8.905 migliaia di euro per l’acquisto da parte della IPI Nanterre sarl di un immobile
sito in Nanterre.
107
al 31 dicembre 2003
Costi per servizi
Ammontano a 12.602 migliaia di euro e sono aumentati del 16,6% nei confronti del 2002;
l’incidenza sui ricavi è del 30% contro il 35,5 % del 2002.
La voce in oggetto risulta così dettagliata:
2003
2002
5.829
5.084
Spese di manutenzione
329
354
Prestazioni sistemistiche
169
552
Rimborsi trasferte, addestramento, mensa e altri costi riferiti al personale dipendente
645
630
Pubblicità e promozione
641
618
Spese societarie
1.245
388
Prestazioni di personale e lavoro interinale
1.364
1.276
Consulenze e prestazioni diverse
Altri costi di gestione
779
608
1.601
1.301
12.602
10.811
Costi ribaltati dal Consorzio Gestlotto
Totale costi per servizi
L’incremento della voce prestazioni di servizi è da imputare sostanzialmente ai maggiori
costi per consulenze e prestazioni esterne ed all’incremento del compenso al Consiglio
di Amministrazione.
Costi per godimento di beni di terzi
Ammontano a 3.905 migliaia di euro (3.820 migliaia di euro nel 2002) e si riferiscono
principalmente ai costi sostenuti per la locazione di uffici ed alle relative spese
accessorie.
Tali costi sono da porre in relazione ai proventi per subaffitti.
Costi per il personale
Si articolano come segue:
2003
2002
Salari e stipendi
5.072
4.698
Oneri sociali
1.737
1.601
447
795
Trattamento di quiescenza e simili
Altri costi
Totale costi del personale
19
45
886
779
8.161
7.918
I Costi per il personale nel 2003 registrano un incremento del 3% rispetto al
corrispondente periodo del 2002;
La ripartizione del numero dei dipendenti per categoria è la seguente:
2003
Società
consolidate
integral.
Società
consolidate
proporz.
Dirigenti
13
–
Impiegati
117
–
4
–
134
–
2002
Società
consolidate
integral.
Società
consolidate
proporz.
13
9
–
9
117
110
–
110
4
3
–
3
134
122
–
122
Totale
Totale
Numero dipendenti
Operai e custode
Totale numero dipendenti
Il numero medio dei dipendenti nel 2003 è pari a 129,33 unità, con un aumento di 8,83
unità rispetto all’esercizio 2002.
108
al 31 dicembre 2003
Gli altri costi del personale ammontano a 886 migliaia di euro nel 2003, e sono costituiti
dallo stanziamento effettuato per fronteggiare esborsi futuri a favore dei dipendenti per
la parte variabile della retribuzione.
Ammortamenti e svalutazioni
La ripartizione nelle sottovoci richieste è già presentata nel conto economico.
L’incremento degli ammortamenti delle immobilizzazioni immateriali e materiali è
sostanzialmente dovuto agli investimenti dell’esercizio.
La voce svalutazioni dei crediti compresi nell’attivo circolante accoglie l’accantonamento
dell’esercizio effettuato in misura maggiore rispetto allo scorso esercizio per 79 migliaia
di euro..
Per l’esercizio 2003 non ci sono stati accantonamenti per rischi.
Minusvalenze da alienazione di immobilizzazioni
Sopravvenienze passive
Imposte indirette e tasse
Altri oneri
Totale oneri diversi di gestione
2003
2002
4
33
251
128
1.088
112
147
178
1.490
451
2003
2002
18
17
178
170
71
–
Altri proventi finanziari:
da titoli iscritti nelle immobilizzazioni che non costituiscono partecipazioni
Proventi diversi dai precedenti:
da altri:
interessi attivi bancari e postali
30
21
interessi attivi su c/c Fiat Geva
1.584
4.369
228
301
interessi attivi su crediti finanziari verso terzi
rivalutaz. credito d’imposta TFR, diff. cambio, altri
5
5
Totale altri
1.847
4.696
Totale proventi diversi dai precedenti
2.096
4.866
Totale altri proventi finanziari
2.114
4.883
109
al 31 dicembre 2003
2003
2002
192
–
625
81
Interessi e altri oneri finanziari:
Da Controllanti
Da altri:
interessi passivi spese e commissioni bancarie
perdite su cambi ed altri oneri
–
17
Totale Interessi e altri oneri finanziari da altri
625
98
Totale interessi e altri oneri finanziari
817
98
2003
2002
861
1.619
861
1.619
RETTIFICHE DI VALORE DI ATTIVITÀ FINANZIARIE
Rivalutazioni
di partecipazioni
Totale Rivalutazioni
Svalutazioni
di partecipazioni
Totale Svalutazioni
Totale rettifiche di valore di attività finanziarie
(1.202)
(51)
(1.202)
(51)
(341)
1.568
La rivalutazione delle partecipazioni si riferisce all’incremento del valore della
partecipazione nella Iupiter S.p.A. in seguito al consolidamento con il metodo del
patrimonio netto.
La svalutazione delle partecipazioni si riferisce alla svalutazione della partecipazione nella
collegata Lingotto S.p.A. pari a 963 migliaia di euro, nella collegata Fiumicello S.r.l. pari a
51 migliaia di euro (di cui 39 migliaia di euro relativi all’ammortamento dell’avviamento),
nella collegata Borello S.p.A. pari a 188 migliaia di euro.
2003
2002
Proventi straordinari
Altri proventi:
altri proventi
Totale Proventi straordinari
40
410
40
410
Oneri straordinari
Altri oneri:
imposte relative ad esercizi precedenti
altri oneri straordinari
Totale Oneri straordinari
Totale delle partite straordinarie
57
13
48
70
48
(30)
362
La voce altri proventi straordinari accoglie il maggior accertamento imposte effettuato
dalla società IPI Intermediazione S.r.l. per l’esercizio 2002 (27 migliaia di euro) e
l’adeguamento effettuato dalla IPI S.p.A. del fondo imposte differite. La voce altri oneri
straordinari accoglie l’onere relativo a imposte su esercizi precedenti pari a 57 migliaia
di euro nonché l’onere derivante dall’adeguamento dei crediti per imposte differite.
110
al 31 dicembre 2003
Le imposte stanziate nel conto economico consolidato per gli esercizi 2003 e 2002 sono
le seguenti:
2003
2002
Imposte correnti:
IRAP
1.229
1.092
IRPEG
10.063
13.008
Credito d’imposta sui dividendi
(2.109)
(3.150)
9.183
10.950
Imposte differite di competenza dell’esercizio
(1.483)
(3.001)
Totale imposte sul reddito dell’esercizio
7.700
7.949
Totale imposte correnti
Le imposte differite si riferiscono sostanzialmente all’ utilizzo del fondo imposte differite
stanziato per far fronte alla quota di IRPEG ed IRAP su plusvalenze realizzate in anni
precedenti, in cui erano state accantonate imposte differite passive e alle imposte
anticipate stanziate sulla svalutazione della partecipazione Lingotto S.p.A.
111
al 31 dicembre 2003
RENDICONTO FINANZIARIO
A)
Disponibilità liquide all’inizio dell’anno
B)
dalle operazioni dell’esercizio:
Risultato d’esercizio
2003
2002
135.540
130.385
15.043
19.975
Ammortamenti
579
430
Variazione netta del fondo trattamento di fine rapporto
149
Minus (plusvalenze) da realizzo immobilizzazioni
(Rivalutazioni)/Svalutazioni di partecipazioni
(6.977)
341
(97)
171
(1.568)
Variazioni del capitale d’esercizio:
Crediti commerciali
Rimanenze nette
Debiti commerciali
Altri debiti, crediti, ratei e risconti
Fondo imposte ed altri fondi
Totale
C)
(7.621)
10.639
(106.836)
2.298
3.575
1.183
613
2.449
(4.194)
(105.328)
(5.736)
29.744
dalle attività di investimento:
Investimenti in:
Partecipazioni
Beni immateriali e costi pluriennali
(325)
(372)
(25.200)
(113)
(346)
(330)
Contributi su investimenti
Realizzo della vendita di immobilizzazioni
Variazione netta dei crediti finanziari
Variazione area di consoldamento
Totale
D)
56
(16.489)
3.478
(83.323)
(17.248)
dalle attività di finanziamento:
Variazione netta dei debiti finanziari a breve termine
Distribuzione di dividendi
Totale
E)
Variazione netta delle disponibilità monetarie
F)
Disponibilità liquide (Indebitamento) al 31 dicembre
Il Presidente
Luigi Zunino
112
63
(60.993)
7.448
–
(7.708)
(7.341)
(260)
(7.341)
(188.911)
5.155
(53.371)
135.540
113
114
115
Relazione del
Collegio Sindacale
al bilancio d’esercizio
Relazione del Collegio Sindacale all’Assemblea degli
Azionisti redatta ai sensi dell’Art. 2429 c.c. e
dell’Art. 153 del D.Lgs. 58/1998
Signori Azionisti,
il Collegio Sindacale della società ha adempiuto il mandato affidatogli osservando le
disposizioni di cui all’art. 2429 C.C. e del D. Lgs. 58/98, tenendo altresì conto dei principi
di comportamento raccomandati dai Consigli Nazionali dei Dottori Commercialisti e dei
Ragionieri.
In particolare si evidenzia quanto segue:
❚ il Collegio Sindacale, in espletamento del proprio mandato, nel corso dell’esercizio
2003, ha effettuato 11 interventi di vigilanza, ed inoltre ha partecipato a 10 riunioni
del Consiglio di Amministrazione ottenendo dagli amministratori informazioni
sull’attività svolta e sulle operazioni di maggior rilievo economico, finanziario e patrimoniale effettuate dalla società e dalle società controllate, al fine di verificare che le
azioni deliberate e poste in essere fossero conformi alla legge e allo statuto sociale e
non fossero manifestamente imprudenti, azzardate, in potenziale conflitto di interesse
o in contrasto con le delibere assunte dall’Assemblea;
❚ il Consiglio di Amministrazione ha consegnato al Collegio Sindacale in tempo utile ai
sensi di legge il bilancio di esercizio al 31.12.2003 sottoposto alla Vostra approvazione;
tale bilancio chiude con un utile di € 12.944.204; a tale proposito, il Collegio osserva
che sono stati osservati i principi di redazione previsti dall’art. 2423-bis C.C., che è
stato rispettato il principio di prudenza nelle valutazioni ed il principio di competenza
economica, che sono stati rispettati gli schemi previsti dal codice civile per lo stato
patrimoniale e per il conto economico, così come stabiliti dagli artt. 2424 e 2425 C.C.,
e che sono stati altresì rispettate le statuizioni degli artt. 2424 bis e 2425-bis C.C. in
merito ai criteri di iscrizione delle singole voci. Il collegio ha inoltre verificato che è
stata effettuata la comparazione con gli importi di ciascuna voce del bilancio del
precedente esercizio, e che non sono state effettuate compensazioni di partite. È stato
inoltre appurato che sia nella nota integrativa che nella relazione sulla gestione sono
state fornite tutte le notizie ritenute utili ed opportune per rappresentare in modo
veritiero e corretto la situazione patrimoniale, economica e finanziaria della società,
in aggiunta e nel rispetto delle disposizioni di cui agli artt. 2427 e 2428 C.C. e delle
altre norme previste dal codice civile in materia di bilancio;
❚ relativamente alla funzione di controllo della regolare tenuta della contabilità e della
corretta rappresentazione degli eventi amministrativi è competente la società di
revisione incaricata; il Collegio non ha ricevuto dalla predetta società di revisione
alcuna eccezione in merito né sono state segnalate situazioni di irregolarità;
❚ il Collegio Sindacale ha inoltre acquisito la necessaria conoscenza ed ha valutato, per
quanto di competenza, l’adeguatezza della struttura organizzativa ed il rispetto dei
principi di corretta amministrazione, tramite osservazioni dirette, raccolta di
informazioni dai responsabili della funzione organizzativa e per mezzo di incontri con
la Società di Revisione al fine del reciproco scambio di dati ed informazioni rilevanti;
non sono state individuate azioni correttive da suggerire nel merito;
❚ il Collegio Sindacale ha altresì valutato e vigilato sull’adeguatezza del sistema di
controllo interno e del sistema amministrativo contabile, per quanto di propria
competenza, nonché sull’affidabilità di quest’ultimo a rappresentare i fatti di gestione,
mediante l’ottenimento di informazioni dai responsabili delle rispettive funzioni,
l’esame di documenti aziendali e l’analisi dei risultati del lavoro svolto dalla società di
revisione; a tale riguardo non sono state individuate azioni correttive da suggerire nel
merito;
❚ nel corso dell’esercizio 2003 risultano conferiti alcuni ulteriori incarichi alla società di
revisione PricewaterhouseCoopers il cui oggetto ed i cui costi vengono qui di seguito
indicati:
116
Relazione del
Collegio Sindacale
- emissione del giudizio sui dati economici, patrimoniali e finanziari proforma del
gruppo Ipi al 31.12.02 ed assistenza nella predisposizione della situazione
patrimoniale di verifica al 31.5.03 in relazione all’acquisizione della Nuova
Immobiliare Uno Srl; compenso complessivo € 32.000;
- incarico di revisione contabile volontaria del bilancio consolidato intermedio al
30.6.03; compenso € 9.000;
❚ nel corso dell’esercizio il Collegio Sindacale di Ipi precedentemente in carica ha
rilasciato, ai sensi di legge, il proprio parere in merito alla proposta di incarico alla
società di revisione PricewaterhouseCoopers per la revisione contabile della Vostra
società nel triennio 2003-2005; il parere espresso è stato favorevole; non sono stati
rilasciati ulteriori pareri nel corso dell’esercizio;
❚ la società di revisione PricewaterhouseCoopers ha rilasciato la relazione di revisione
che non contiene riserve e non segnala fatti da essa ritenuti censurabili;
❚ la società ha adottato il codice di autodisciplina in conformità a quanto stabilito dal
Comitato per la Corporate Governance delle società quotate;
❚ il Collegio Sindacale ha altresì appurato che le disposizioni impartite alle società
controllate, ai fini del corretto flusso di informazioni necessario alla capogruppo per
l’adempimento agli obblighi di comunicazione previsti dalla legge, sono efficaci e
correttamente eseguite.
In merito alle operazioni di maggior rilievo economico, finanziario e patrimoniale con
terzi, infragruppo e con parti correlate compiute nel corso dell’esercizio, il Collegio
Sindacale ritiene che il Consiglio di Amministrazione abbia reso un’informativa ampia ed
adeguata, rappresentata nella relazione sulla gestione, nella nota integrativa nonché nelle
informative comu-nicate ai sensi di legge nell’ambito della gestione sociale; non si ritiene
pertanto di esporre ulteriori e particolari considerazioni nel merito delle predette
operazioni. Si precisa comunque che le medesime non sono risultate manifestamente
imprudenti o azzardate o non rispondenti agli interessi della società; inoltre sono stati
adottati tutti i comportamenti idonei ad evitare l’insorgere di fattispecie di conflitto di
interesse in tutte le relative delibere del Consiglio di Amministrazione. Per quanto
riguarda le operazioni di carattere ordinario effettuate con parti correlate ed
infragruppo si precisa che nel corso dell’esercizio sono stati posti in essere, o sono
proseguiti, rapporti di finanziamento o di natura commerciale con le imprese controllate,
controllanti, collegate e con altre parti correlate a Ipi; tali operazioni sono dettagliatamente descritte nella nota integrativa e nella relazione sulla gestione predisposte
dal Consiglio di Amministrazione. Se ne riassumono in questa sede gli aggregati principali,
precisando che i rapporti risultano tutti regolati a normali condizioni di mercato:
❚ nel corso dell’esercizio Ipi ha ricevuto un finanziamento dalla controllante
Risanamento S.p.A. per € 15,800 milioni, rimborsato per € 11.500 milioni, a fronte del
quale sono maturati oneri per € 192.000; nel dicembre 2003 Ipi ha concesso un
finanziamento a Risanamento per € 60,000 milioni, a fronte del quale sono matu-rati
interessi attivi per € 71.000;
❚ nei confronti delle controllanti dirette Ipi Intermediazione Srl, Ipi Investimenti S.r.l.,
Nuova Immobiliare Uno S.r.l. (ora Ipi Investimenti Srl) e Programma Sviluppo S.r.l.
sono stati complessiva-mente addebitati € 3,723 milioni a fronte di servizi resi in
campo prevalentemente amministrativo, tecnico e professionale;
❚ Ipi ha inoltre concesso finanziamenti alle controllate dirette Ipi Investimenti S.r.l. e
Programma e Sviluppo S.r.l. per complessivi € 107,795 milioni, parzialmente
rimborsati per € 49,875 milioni, a fronte di proventi finanziari per € 1,816 milioni;
viceversa ha ricevuto da Ipi Intermediazione S.r.l. un finanziamento di € 2,200 milioni,
a fronte del quale sono maturati oneri finanziari per € 18.000; tale ultimo
finanziamento è stato totalmente rimborsato;
117
Relazione del
Collegio Sindacale
❚ nei confronti delle società controllate indirette Ipi France e Ipi Nanterre Ipi ha
concesso finanziamenti complessivi per € 12,399 milioni a fronte di proventi finanziari
complessivi di € 251.000;
❚ per quanto riguarda i rapporti con società collegate dirette ed indirette Gestlotto,
Borello S.p.A., Iupiter Srl, Piemontgest S.p.A. e Lingotto S.p.A., Ipi ha sostenuto costi
consortili ed erogato servizi a vario titolo per complessivi € 2,858 milioni; risultano
invece erogati finanziamenti a favore delle medesime società al 31.12.03 per
complessivi € 7,346 a fronte dei quali sono maturati proventi finanziari per €
178.000;
❚ risultano infine erogati servizi professionali a favore delle società Immobiliare Porta
Vittoria Srl, Urbe S.r.l. e Colonia Limito S.p.A., parti correlate in quanto riconducibili
al Cav. Luigi Zunino, per complessivi € 186.000.
In merito a tutti i predetti rapporti finanziari e commerciali il Collegio non ha elementi
per ritenere i medesimi incongrui o non rispondenti agli interessi della Vostra società.
Vi segnaliamo inoltre che nel corso dell’esercizio non sono state rilevate o-perazioni
atipiche od inusuali.
Il Collegio Sindacale Vi informa altresì che nel corso dell’esercizio 2003 non sono
pervenute al medesimo denunce ex art. 2408 C.C., né ha avuto notizia di esposti
pervenuti alla società.
In conclusione a tutto quanto sopra riferito, nel precisarVi che da parte del Collegio
Sindacale non vi sono proposte da sottoporre all’assemblea dei soci, l’organo di controllo
attesta che, nell’ambito dell’attività di vigilanza e per quanto di propria competenza, non
ha rilevato violazioni di legge, irregolarità, fatti censurabili od altre omissioni, e pertanto
esprime parere favo-revole all’approvazione del bilancio al 31.12.2003 e alla proposta di
destinazione dell’utile.
Torino, 9 Aprile 2004
Il Collegio Sindacale
(Dott. Maurizio Storelli - Presidente)
(Dott. Carlo Re – Sindaco Effettivo)
(Dott. Massimo Musetti – Sindaco Effettivo)
118
Relazione del Collegio Sindacale sul Bilancio
Consolidato di gruppo al 31 dicembre 2003 ai sensi
dell’Art. 41 del D.Lgs. 9 Aprile 1991, N. 127
Relazione del
Collegio Sindacale
al bilancio consolidato
Signori azionisti,
nell’ambito dei nostri compiti abbiamo controllato, ai sensi dell’art. 41 del D.Lgs.
127/1991, il bilancio consolidato della IPI S.p.A. e società controllate al 31 dicembre 2003
(che chiude con un risultato netto di € 15.059, un totale attivo di € 264.847, un
patrimonio netto di € 172.209, conti d’ordine per un importo di € 55.011) e la relazione
sulla gestione del Gruppo.
a) Controllo del bilancio consolidato
1) Il nostro esame è stato svolto secondo i principi di comportamento del Collegio
Sindacale, enunciati dai Consigli Nazionali dei Dottori Commercialisti e dei Ragionieri
e, in conformità a tali principi, abbiamo fatto riferimento alle norme di legge che
disciplinano il bilancio consolidato, interpretate ed integrate dai corretti principi
contabili enunciati dai Consigli Nazionali dei Dottori Commercialisti e dei Ragionieri.
2) I bilanci delle società controllate sono stati assoggettati a controllo legale dai rispettivi
Collegi Sindacali, ove presenti; delle relazioni emesse dagli organi di controllo è stata
presa visione. Su tali bilanci non abbiamo svolto alcun controllo diretto e, pertanto,
non assumiamo alcuna responsabilità in ordine alla loro correttezza.
3) A nostro giudizio, il sopramenzionato bilancio consolidato, nel suo complesso esprime
in modo corretto la situazione patrimoniale e finanziaria ed il risultato economico del
Gruppo Ipi per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2003, in conformità alle norme che
disciplinano il bilancio consolidato richiamate al punto a) 1.
b) Controllo della relazione sulla gestione.
1) La relazione degli amministratori sull’andamento della gestione, che correda il bilancio
consolidato, è stata da noi controllata al fine di verificarne il rispetto del contenuto
previsto dall’art. 40 del D.Lgs. 127/1991 e per accertarne la congruenza con il bilancio
consolidato come previsto dall’art. 41 del D.Lgs. 127/1991.
2) Sulla base dei controlli effettuati, il Collegio ritiene che la relazione sulla gestione del
gruppo sia corretta e risulti coerente col bilancio consolidato.
Torino, 9 Aprile 2004
Il Collegio Sindacale
(Dott. Maurizio Storelli - Presidente)
(Dott. Carlo Re – Sindaco Effettivo)
(Dott. Massimo Musetti – Sindaco Effettivo)
119
Progetto grafico e impaginazione
EMMEDI pencil & mouse - Torino
Immagini
Archivio fotografico IPI S.p.A. Gruppo Zunino
Pubblicazione chiusa e stampata in Italia
Maggio 2004
Stampato da
AGV s.n.c.
RELAZIONE ANNUALE - ESERCIZIO 2003
RELAZIONE ANNUALE
ESERCIZIO 2003

Relazione e Bilancio 2003

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