20dicembre 2015 Come vendere casa senza notaio: usucapione in

20dicembre 2015
Come vendere casa senza notaio: usucapione in mediazione
Vendita o donazione di un immobile con la causa di accertamento
dell’usucapione o tramite l’accordo di mediazione: vantaggi, costi, tempi e
aspetti fiscali.
Sta diventando sempre più frequente l’utilizzo di una causa di accertamento
dell’usucapione per vendere un immobile o trasmetterlo a titolo gratuito
(donazione). L’operazione, oltre a presentare il vantaggio di non dover ricorrere
al notaio e di richiedere tempi brevi (stante l’intesa tra le parti), consente anche
di liberare l’immobile da eventuali ipoteche o pignoramenti in corso: e ciò perché
l’accertamento dell’usucapione ha effetto retroattivo, ossia retroagisce a prima
del momento in cui il creditore ha iscritto l’ipoteca o ha avviato gli atti esecutivi.
In pratica, poiché l’ipoteca e il pignoramento dell’immobile seguono il bene in
caso di vendita (acquisto della proprietà a titolo derivativo), mentre l’usucapione
è un modo di acquisto della proprietà “a titolo originario”, ne consegue che il
possessore ultraventennale del bene lo acquista purgato da qualsiasi peso (per
un approfondimento su questo tema leggi: “Pignoramento della casa: si evita
con l’usucapione”).
Come vendere con l’usucapione Con la causa di usucapione, proprietario e
asserito possessore si incontrano in tribunale, previa notifica di un atto di
citazione da parte del primo, per far dichiarare al giudice che il secondo ha
posseduto il bene per oltre 20 anni con un comportamento tale da far
presumere, anche all’esterno, che egli intendesse atteggiarsi a vero proprietario
del bene. Le prove, in tal senso, possono essere diverse: ad esempio, il cambio
di destinazione dell’immobile, il mancato pagamento di canoni di affitto o
locazione, le modifiche strutturali del terreno o dell’abitazione senza consenso, il
pagamento delle imposte, il cambio di serrature a cancelli e porte, ecc.
Insomma, il possessore deve dimostrare che, oltre alla detenzione, ha avuto
anche l’animo di possedere il bene come se fosse l’effettivo proprietario, nella
piena indifferenza cosciente di quest’ultimo.
È chiaro che se le parti sono sostanzialmente d’accordo sul trasferimento
dell’immobile, il possessore avrà gioco facile, attesa l’applicazione, nel processo
civile, del principio di “non contestazione”: in pratica, tutto ciò che afferma una
parte processuale, se non contestato dall’altra, deve essere considerato dal
giudice come vero ed ammesso. In ogni caso, sebbene nel processo civile il
tribunale non abbia propri poteri investigativi circa l’effettiva volontà delle parti e
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la sussistenza di una simulazione (quale è quella in oggetto), è sempre meglio
fornire al giudice prove del diritto fatto valere con testimoni o, eventualmente,
con documentazione di spese sostenute dal futuro proprietario. La sentenza
del giudice, infine, verrà trascritta sui pubblici registri e accerterà l’intervento
dell’usucapione e, quindi, l’avvenuto passaggio di proprietà con effetto
retroattivo.
Peraltro la giurisprudenza ritiene che la sentenza, avendo un mero valore
dichiarativo (dichiara, cioè, ciò che già si è verificato in natura, per opera del
comportamento delle parti e a prescindere dall’intervento del giudice), non è
essenziale per l’eventuale disposizione del bene: sicché ben potrebbe essere, in
astratto, che chi usucapisce, ancor prima della sentenza del giudice venda a sua
volta l’immobile o ne disponga dandolo, per esempio, in affitto. Per sapere
come fare una causa di usucapione si rinvia alla guida: “Usucapione, come agire
per la sentenza”. È chiaro, tuttavia, che se nel caso di donazione, le parti
troveranno nel semplice procedimento di usucapione la realizzazione del loro
obiettivo, non dovendo fare null’altro, nel caso di vendita, invece, dovranno
sottoscrivere un ulteriore accordo (preferibilmente prima dell’avvio della causa),
in cui il futuro proprietario si impegna a versare, all’atto della sentenza, una
determinata somma che costituirà il prezzo per il trasferimento a titolo originario
dell’immobile. L’impegno resterà così vincolante e consentirà al venditore di
garantirsi con una prova scritta nel caso di inadempimento della controparte.
Con la mediazione è più facile Di recente la legge ha imposto che, per tutte le
cause aventi a oggetto diritti reali, come appunto l’usucapione, le parti, prima di
avviare il giudizio in tribunale, debbano necessariamente tentare un accordo
presso un organismo di mediazione. Il verbale con l’intesa raggiunta davanti al
mediatore è titolo esecutivo e sostituisce la sentenza, potendo essere trascritto
nei registri immobiliari. Questo, in buona sostanza, significa che venditore e
compratore potranno realizzare il loro scopo, anziché attendere i tempi della
causa in tribunale, attraverso l’incontro in mediazione, spendendo una sola
mattina. L’accordo ovviamente vincolerà le parti a pagare l’onorario ai mediatori,
ma consentirà di risparmiare le spese del contributo unificato della causa.
Le firme poste sul verbale di mediazione dovranno poi essere autenticate dal
notaio affinché l’atto possa essere trascritto nel registro dei beni immobili. In
sede di mediazione, poi, le parti – sempre nell’ottica di stabilire un accordo tra le
stesse – potranno anche prevedere il pagamento di un corrispettivo (ossia il
prezzo per la vendita) giustificato come la contropartita per la transazione
raggiunta. Attenzione: con un precedente – peraltro criticato da numerosi
commentatori – la Corte di Appello di Reggio Calabria [1] ha sostenuto che il
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verbale di mediazione per l’accertamento dell’usucapione non ha effetto
retroattivo e non costituisce un trasferimento “a titolo originario” della proprietà.
Con la conseguenza che, in tal caso – a differenza di quanto avviene con la
sentenza del giudice – il trasferimento non potrà essere opposto ai creditori.
Aspetti fiscali: imposta di registro Ai fini dell’applicazione dell’imposta, la
sentenza che accerta l’avvenuto acquisto per usucapione della proprietà di
immobili è equiparata agli atti traslativi a titolo oneroso di tale diritto. Vale quindi
la stessa disciplina prevista per la vendita di immobili, precisando unicamente
quanto segue: – ai fini della determinazione della base imponibile, secondo la
giurisprudenza, il valore venale in comune commercio del bene deve essere
rilevato non alla data di perfezionamento dell’usucapione (giorno di decorso del
termine necessario per l’acquisto), ma al momento del passaggio in giudicato
della sentenza;
– in questo particolare caso non è ipotizzabile
l’assoggettamento ad IVA, trattandosi di trasferimento a titolo originario.
Imposte ipotecaria e catastale La sentenza dichiarativa dell’usucapione di
immobili è soggetta alle imposte ipotecaria e catastale, da applicare sulla
medesima base imponibile determinata ai fini del registro. Agevolazione “prima
casa” L’agevolazione, ricorrendone i presupposti, si applica anche alla sentenza
che dichiara l’avvenuto acquisto per usucapione, solo ai fini dell’imposta di
registro e non anche di quelle ipocatastali; la verifica della sussistenza dei
presupposti va effettuata con riferimento alla data della sentenza stessa. La
parte interessata può richiedere l’applicazione dell’agevolazione e rendere le
dichiarazioni previste nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio e comunque
fino al momento della registrazione del provvedimento; se non inserite negli atti
del giudizio, la parte può rendere le dichiarazioni mediante integrazione dell’atto
giudiziario con dichiarazione autenticata nelle firme da allegare al
provvedimento nelle more della sua registrazione.
[1] C. App. Reggio Calabria, sent. del 12.11.2015.
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