2011 dozza 8 valutazione finale
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2011 dozza 8 valutazione finale
Oggetto del presente giudizio di stima è un immobile a corpo unico che si articola in un capannone con interrato ed in una costruzione su due piani con interrato ad uso uffici e servizi 2 FABBRICATI Considerato che, in primo luogo, per definire lo scopo della stima, è necessario definire il del valore di proprietà comunale indicato e derivato dagli atti stipulati negli anni 1983 e 1994, innanzitutto, occorre inquadrare l’esatta consistenza a tale data, cioè prima delle modifiche intervenute dal 2000 al 2004. Situazione di fatto al 1995, momento dell’acquisto della possibilità d’uso come commerciale. a) Palazzina per mostra ed uffici prospiciente la via Dozza, elevata tre piani fuori terra ed uno entro terra, con piano di sedime sottostante quello stradale di poco più di un metro; i singoli piani hanno la seguente superficie lorda: p. terra (h = mt. 2,45) mq 160 p. 10 (h = mt. 2,45) mq 100 p. 2 (h = mt. 2,70) mq 100 p. int. (h = mt. 2,40) mq 100 0 totale mq 460 Tale corpo di fabbrica è una costruzione con struttura in c.a. e finiture di tipo civile in discreto stato. b) Capannone retrostante con altezza utile di mt. 6,80 e sup. lorda di mq 1.090. Tale secondo corpo di fabbrica è una costruzione con struttura in c.a. di tipo prefabbricato e finiture tipiche di immobili del genere. Le suddette costruzioni dispongono di un'area cortiliva (della sup. di mq 2.150 circa) asfaltata ed illuminata. Caratteristiche attuali L’immobile insiste su un lotto di conformazione rettangolare a confini rettilinei, con accesso principale sulla via Dozza, ed è dotato di due accessi secondari da strada interna ortogonale alla citata via Caduti e Dispersi in Guerra. Più precisamente, trattasi di una costruzione in corpo unico di un capannone a pianta rettangolare ad una elevazione fuori terra con ampio interrato accessibile tramite rampa carraia. L’area esterna di pertinenza è recintata con rete e paletti metallici su muretti o pannelli, pavimentata in cemento con rete di raccolta acque (con zona a “lisca di pesce” in corrispondenza dell’accesso su via Dozza), è dotata di cancelli carrai su entrambi i lati corti del lotto. 3 La porzione fuori terra, ha una struttura prefabbricata costituita da travi a doppia pendenza, pilastri, elementi del solaio di copertura e pannelli di tamponamento; il pavimento è in battuto di cemento con rete di raccolta acque. Le partizioni di chiusura esterna sono: portoni metallici, finestrature a parete con vetro-camera, cupolini a soffitto. L’altezza sottotrave è di circa mt. 6,00. La porzione interrata ha una altezza di mt. 2,50 circa, e presenta: struttura con travi, pilastri e pareti laterali in c.a.; solaio di copertura in pannelli prefabbricati tipo “predalles”; il pavimento in battuto di cemento e le finiture sono similari a quelle del piano terra. La parte ad uso ufficio si sviluppa su tre livelli, è costituita da un interrato ad uso depositi e locali tecnici e da due piani in elevazione ad uffici e servizi (blocchi bagni, docce, spogliatoi; ripostigli, ecc.). Presenta pianta sub – quadrata, struttura a travi e pilastri in c.a., pannelli di tamponamento prefabbricati e retrostante paramento in laterizio, copertura piana, solai in latero – cemento, pavimenti in ceramica, infissi in alluminio e vetro – camera, controsoffitti a pannelli, pareti 4 tinteggiate, parzialmente rivestite in ceramica nei servizi principali (vi sono altresì tramezzature e partiture mobili). E’ dotata di atrio al piano terra, ed è servita da un corpo scala con ascensore centrale; PIANO INTERRATO PIANO TERRA PIANO PRIMO Il complesso in esame è dotato degli impianti: di riscaldamento a gas metano per la palazzina, con centrale posta nel capannone ed elementi radianti in acciaio a tutti i piani (interrato, elevazione); condizionamento con macchine a controsoffitto relativamente ad alcune porzioni ad ufficio; elettrico anche con prese a pavimento nelle zone uffici; idrico – sanitario; antincendio; fognario. 5 Stato di manutenzione e conservazione in cui versa attualmente l’immobile In generale, si può considerare di ordinario livello in relazione alle epoche di costruzione relativamente al capannone ed alla palazzina uffici; di contro, il piano interrato del capannone versa in scadente stato di conservazione, in considerazione sia della presenza di alcune localizzate percolazioni di acqua dagli elementi “predalles” (che formano marcescenze ai solai e concrezioni ai pavimenti), sia di lesioni alla predetta pavimentazione, già oggetto di sistemazione. Anche la pavimentazione dell’area scoperta risulta superficialmente scarificata in alcuni punti, e gli elementi verticali al termine della rampa che conduce all’interrato presentano segni di distacco delle finiture. VISTA DALLA VIA EMILIA (A SUD) 6 VISTA DA NORD VISTA DA EST 7 CONSISTENZA CATASTALE: AREE E PERTINENZE Il complesso edilizio è identificato al Catasto Terreni del Comune di Bologna come ente urbano, a al Catasto Fabbricati. L’estratto di mappa che si allega consente di identificare i beni, e le visure per soggetto indicano la consistenza e la tipologia. L’immobile è contraddistinto dai seguenti dati: Catasto Fabbricati del Comune di Bologna:- foglio 248, mappale 352, subalterni. 1 e 2, categoria: D/7; rendita: € 29.290,00 L’edificato insiste su aree già frazionate e identificate al Catasto Terreni del Comune di Bologna: Comune di Bologna Catasto Terreni Foglio 248 mappali 347 348 349 350 351 352 353 semin arbor semin arbor semin arbor semin arbor semin arbor ente urbano semin arbor totale sup (mq) 192 30 106 25 157 2903 7 3420 note vincolato/destinato libero vincolato/destinato libero vincolato/destinato libero vincolato/destinato ad accesso al lotto posto a sud est a parcheggio privato a verde privato di uso pubblico a verde privato di uso pubblico di cui 2958 liberi/senza limitazioni, in parte occupati dalle costruzioni 8 CONSISTENZA DI FATTO parte edificata uffici area deposito oggi Sup lorde fuori terra 710 interrato 328 fuori terra aree esterne esclusive libere al 1994 Sup lorde 360 100 329 890 676 905 0 totali 2933 1365 fuori terra 1929 1265 interrato oggi al 1994 circa circa 1980 1980 DOTAZIONE URBANIZZAZIONI L’area è già dotata dei collegamenti alle utenze e forniture principali, allo stato attuale negli immobili sono presenti gli allacciamenti alla fornitura idrica, elettrica e gas metano. Oltre all’allacciamento fognario della rete comunale. PROVENIENZA L’immobile citato è stato realizzato su area concessa in diritto di superficie dal Comune di Bologna con atto Notaio Stame del 28/01/1983, rep. n. 58736/16994. Con l’atto Stame del 1983, il diritto di superficie veniva concesso per anni 60 (salvo proroga per ulteriori 30 anni), a condizione che venisse realizzata una costruzione di tipo industriale – artigianale in base alla classificazione urbanistica “C2 – 1 industriale di completamento”, a fronte di un corrispettivo stabilito tra le parti; Successivamente, in base all’atto Notaio Stame del 27/06/1995 rep. n. 37845/13734, modificativo di quello del 1983, veniva concessa anche la possibilità di utilizzare i beni per attività commerciali come stabilito dalla allora nuova destinazione urbanistica prevista dal PRG 1989 (zona “ P2 industriale – artigianale di completamento integrato”), a fronte del pagamento di un ulteriore corrispettivo in danaro; Alla data odierna, con Atto Notaio Merone del 22/05/1998 rep. n. 23691, racc. n. 8833 Hera (allora “Seabo s.p.a.”) ha acquistato dalla Ditta “Autorecuperi Ercolessi s.r.l.” in liquidazione” il diritto di proprietà superficiaria relativamente all’immobile descritto e sono riconfermate tutti le pattuizioni contenute nel precedente atto del 1983 e 1995. 9 . estratto GEOPAT – sistema di censimento e mappatura delle proprietà comunali. DOCUMENTAZIONE STORICA Per quanto riguarda la documentazione storica dell’immobile, si fa riferimento a quanto recuperato presso la pratica di agibilità del fabbricato che, nella documentazione catastale, riassume la consistenza legittimata con i titoli abilitativi sopraindicati. Si allega copia della documentazione catastale estratta dal PG 161908/2004. 10 INDIVIDUAZIONE NEL PRG previgente e nel RUE vigente, dell’AREA E FABBRICATI STRALCIO DEL RUE STRALCIO DEL PRG PREVIGENTE 11 Situazione urbanistica ed edilizio – amministrativa L’immobile ricade “nell’ambito consolidato misto n. 30: Fossolo – Due Madonne – Via Arno”, ad oggi sono esclusi diversi usi e, in merito ad un potenziale riutilizzo, i seguenti usi: direzionale in strutture complesse (uso 3a); commerciali in grandi e medio – grandi strutture (usi 4a e 4b); Altre destinazioni d’uso sono ammesse solamente a seguito di accertamenti e di verifica di compatibilità rispetto ad alcune matrici. Tali destinazioni sono: commerciale alimentare in medio piccole strutture - uso 4c-, produzione industriale e artigianale – uso 2a -; commercio all’ingrosso, magazzinaggio e logistica uso - 2b -. Si rimanda comunque alla più dettagliata disciplina indicata nel RUE vigente. In tale ambito, in generale, sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (da notare che quest’ultimo non è consentito sugli edifici con usi esclusi e, in merito ai fabbricati con usi soggetti ad ammissibilità, è consentito solo se prevedono interventi che rendano l’uso ammissibile secondo quanto stabilito dalle norme). Il complesso edilizio in esame, in base ad informazioni assunte, è stato originariamente realizzato nella prima metà degli anni ’80 (pratica prot. gen. 55874/80), e poi interessato dalla autorizzazione in sanatoria prot. gen. n. 102259/86. In seguito all’acquisizione del bene da parte di Hera s.p.a. (allora “Seabo s.p.a.”), il complesso fu poi oggetto della concessione edilizia p.g. n. 39789/00 rilasciata il 25/05/2000 afferente “cambio di destinazione d’uso da attività di servizio all’auto (U27) ad attrezzature tecnologiche (U17) con aumento di superficie utile entro sagoma e nuova costruzione di superficie accessoria al piano interrato”; e successivamente, fu interessato dalla variante in corso d’opera p.g. n. 79667/04 “denuncia di inizio attività” presentata il 20/04/2004, ed infine dal deposito del certificato di conformità e agibilità p.g. n. 161908/04 del 21/07/2004. REGOLARITÀ EDILIZIA Ai fini della presente stima, fermo restando che la competenza e la titolarità della regolarità edilizia è e rimane in capo al titolare del diritto di superficie esistente, tenuto conto che oggetto della presente stima sono le parti e gli immobili formalmente legittimati, non si procede in una più approfondita indagine di regolarità edilizia e si considera l'immobile in esame regolare e conforme per come rappresentato nell’ultimo titolo abilitativo rilasciato. SCOPO DELLA STIMA Come indicato in premessa, rispetto ad una ordinaria determinazione del valore di mercato della nuda proprietà e del valore attualizzato del fabbricato già esistente (rispetto al 2043), si è inteso e deciso di valutare il più probabile valore di “convenienza”, a favore del proprietario del Diritto di Superficie, derivato dal ricongiungimento tra lo stesso diritto già posseduto e la nuda proprietà dell’area, compreso l’acquisto, ad oggi, della piena proprietà dell’immobile. 12 CRITERI DI STIMA Stante lo scopo per cui è richiesta la presente valutazione, il criterio di stima che si è adottato è quello tipico del calcolo del valore dell’area e del fabbricato riferito al Valore di Mercato di beni immobili similari debitamente attualizzati in relazione alla scadenza del diritto, e quindi, alla piena disponibilità “commerciale” dell’area e del fabbricato. Tenuto conto, ovviamente, delle limitazioni e le possibilità dell’attuale disciplina urbanistico edilizia vigente a nulla rilevando le limitazioni indicate dai precedenti atti stipulati (destinazioni d’uso limitate alla disciplina del PRG previgente zone P2). VALUTAZIONE Considerazioni preliminari La condizione di diritto dei beni in oggetto è estremamente rilavante ai fini della più giusta determinazione del valore ricercato, anche in relazione alle incidenza delle limitazioni riportate negli atti. Per quanto la proprietà del diritto di superficie, e del fabbricato costituito da uffici e capannone costruito sulle aree in oggetto, sia attualmente Hera s.p.a., diritto acquisito con atto Notaio Merone del 22/05/1998 dalla Ditta “Autorecuperi Ercolessi s.r.l.”, tale fabbricato è stato originariamente realizzato su area concessa in diritto di superficie dal Comune di Bologna, proprietario dei suoli, alla predetta Ditta Ercolessi in base ad atto Notaio Stame del 28/01/1983 avente durata complessiva di anni 60, salvo proroga per altri 30. Tale atto, successivamente (1994), fu modificato per consentire l’utilizzazione dei beni anche per usi commerciali. La disponibilità del proprietario, quindi, visto l’atto indicato, prevede un periodo residuo di anni: 28/01/1983 + 60 anni = 28/01/2043, salvo proroga, quindi, ad oggi (riferendoci al 28/1/2012) = 31 anni residui. Premesso quindi che non sono mai venuti meno gli impegni indicati negli atti pregressi, salvo quanto definito per la possibilità d’uso commerciale, va sottolineato che lo costituzione del diritto di superficie di cui trattasi è stata subordinata alle seguenti condizioni che possono risultare particolarmente incidenti sulla seguente valutazione: SITUAZIONE DI DIRITTO RILEVABILE DAGLI ATTI - art.4 - la durata del diritto è stata fissata in 60 anni, con lo possibilità di proroga per altri 30 anni. Le condizioni delle eventuali proroghe saranno concordate alle scadenze contrattuali tra le parti; - art.5 – sul lotto assegnato deve essere costruito un edificio di tipo industriale ed artigianale da adibire e mantenere a officina, laboratorio o bottega artigiane, e ciò con i criteri generali stabiliti dall’art. 37 delle norme tecniche di attuazione del PRG (allora vigente in quanto esecutivo dal l7/6/1980); non più attuale in relazione al successivo atto del 1994 con il quale si è acquistata la possibilità di destinarlo ad usi commerciali. 13 - art.8 - alla definitiva scadenza del diritto medesimo tutte le opere eseguite dal superficiario dovranno essere devolute gratuitamente al proprietario del terreno; - art.9 - è previsto il solo rimborso dei costi relativi ad interventi di manutenzione straordinaria sostenuti nell'ultimo decennio della concessione dallo stesso superficiario, da determinarsi in base ai costi di riproduzione delle opere eseguite al netto dell'incidenza dell'intervenuto degrado; - art.16 - lo ditta superficiaria nonché tutti gli aventi causa a qualsiasi titolo della medesima, è obbligata ad utilizzare le aree in concessione nonchè gli impianti su di essa realizzati, esclusivamente per attività produttive o di servizi con esclusione comunque delle attività commerciali; non più attuale in relazione al successivo atto del 1994 con il quale si è acquistata la possibilità di destinarlo ad usi commerciali. Pertanto, in assenza di diverse pattuizioni, il Comune di Bologna rientrerà nella disponibilità, sia di gran parte dell’area di sua proprietà, sia della costruzione realizzata al termine del periodo di concessione del diritto di superficie (28/01/2043). A quella data, il fabbricato realizzato, risalente alla prima metà degli anni ’80, per quanto oggetto di interventi di ristrutturazione con aumento di superficie entro sagoma intorno al 2000 – 2004 (palazzina uffici), sarà contraddistinto da una assai rilevabile vetustà ed obsolescenza delle strutture portanti, per quanto siano anche stati svolti interventi di manutenzione straordinaria. PARAMETRI DI RIFERIMENTO DELLA VALUTAZIONE DIMENSIONI Per procedere nella valutazione occorre innanzitutto verificare i parametri relativi alla stipula del Diritto di Superficie. Si rileva, quindi, che alla base della determinazione iniziale del Diritto di superficie fu riconosciuto un valore proporzionato ad una superficie di 1710 mq di Su. Successivamente, con atto Rep 37845 del 27/6/1995 Notaio Stame, fu richiamata detta superficie utile e anche la superficie lorda vendibile pari a 1880 mq circa. uffici fuori terra interrato area deposito fuori terra interrato sup lorda % ragguaglio 683 358 890 615 2546 1573 fuori terra 14 VALORI UNITARI DI RIFERIMENTO Premesso che la presente valutazione non può non tenere conto della disciplina vigente e delle potenzialità offerte dalla nuova normativa urbanistico edilizia che permette maggiori opportunità di valorizzazione, visto lo scopo, occorre osservare, che tale potenzialità di sviluppo può trovare attuazione e quindi riferimento delle presente valutazione, proprio in relazione al fatto che a seguito della cessione si avrà, di fatto, la piena disponibilità d’uso dell’area, e quindi la piena espansione della potenzialità urbanistico-edilizia, ad oggi, permessa e prevista dai vigenti strumenti urbanistico-edilizi. A titolo di riferimento di prezzi di vendita, pertanto, vista l’opportunità acquisita a seguito del ricongiungimento del diritto di superficie con la nuda proprietà, ritengo si possa quindi rapportarsi ai valori riferibili alle destinazioni d’uso oggi ammissibili, alla realtà locale e ai dati desumibili da fonti certe e verificabili, quindi, si assumono i dati delle pubblicazioni specializzate del settore FIAP (delle quali si allega copia della pubblicazione) e dell’Agenzia del Territorio. Tenuto quindi conto della possibile valorizzazione anche ad usi residenziali, per quanto sicuramente appetibile anche per destinazioni commerciali, si assume il Valore di mercato “a nuovo” – degli usi residenziali - valutazione minima a seguito della situazione di mercato quotazioni Ag. Terr FIAIP VALORE MEDIO € 2.400,00 € 2.800,00 € 2.600,00 destinazione residenziale 15 TASSO DI SCONTO – “r”: il tasso di sconto da assumere per il caso in esame, deve riferirsi ad analoghe tipologie di beni e quindi dei relativi saggi di fruttuosità attesi come redditività degli stessi. Trattandosi di un immobile di tipologia terziaria-artigianale, nel mercato, ordinariamente, vi sarebbero state aspettative di redditività dell’ordine del 6,5%-7%. Considerato invece l’attuale condizione di mercato, di accesso al credito e di aggravamento del regime fiscale sui patrimoni immobiliari, cautelativamente, si può ritenere congruo non prevedere un tasso superiore al 6,50 %. Tenendo quindi conto che tale valore deve considerasi medio ed ordinario, tenendo anche in debito conto dell’ambito di ubicazione, della tipologia, e dell’orizzonte temporale, si ritiene congruo ipotizzarlo come valore medio per tutto il periodo residuo = anni 31. VALUTAZIONE Definito che il valore dell’immobile costruito sull’area concessa in diritto di superficie non è da considerarsi come valore da “riconoscere” al proprietario dell’area, salvo rimborso delle opere di mantenimento dell’ultimo decennio (v. art. 5 e 7 dell’atto 28/1/1983 Rep. 58736 Notaio Stame), ma è un valore che il Comune di Bologna attende al termine del periodo concesso. Oltretutto, ben tenuto (v. art 9 e 10 del medesimo atto). Come già detto, al fine della determinazione complessiva del valore del riscatto, si procede nel determinare il valore dell’immobile ad oggi debitamente attualizzato e valutato sui parametri dell’immobile sopraindicati. Occorre ora decidere se assumere come riferimento “dimensionale” quanto richiesto e atteso dal Comune di Bologna al momento della costituzione del Diritto di Superficie, oppure, quanto esistente oggi, visto che risulta di dimensioni superiori rispetto alla a quello potenzialmente previsto come limite indicato nell’atto del 1983 e confermato nell’atto 1994. Personalmente, ritengo, sia da considerare congruo riferirsi al valore attuale determinato in base alle dimensioni attuali. Infatti, penso sia corretto considerare il fatto che la proprietà superficiaria, godendo della piena disponibilità e possibilità d’uso dell’area, ha potuto realizzare e godere un immobile di dimensioni superiori rispetto alle pattuizioni iniziali. E inoltre, che tale fatto compensi anche una eventuale pretesa del proprietario superficiario (potenziale e da dimostrare) riferita al fatto che il Comune di Bologna, al termine della Concessione, diventi proprietario di un immobile di dimensioni superiori rispetto a quelle pattuite. La seguente valutazione tiene quindi conto dell’insieme immobiliare costituito dal fabbricato e la sua area di pertinenza legittimamente realizzati ad oggi. 16 CONSISTENZA DELL’AREA DI PERTINENZA IN RELAZIONE AGLI IMPEGNI DI DESTINAZIONE D’USO ASSUNTI NEGLI ATTI PREGRESSI La superficie di terreno in cui si può pienamente intervenire è parte dell’intera area concessa in diritto di superficie, ed esattamente corrisponde ad una superficie di 2958 mq, in parte occupata dai fabbricati esistenti per circa 1260 mq. La restante parte dei complessivi 3420 mq (462 mq) è già destinata, e ha una limitata possibilità di utilizzo: 106 mq destinati a parcheggio privato (mappale 349) 192 mq da subordinare all’accesso al lotto poto a sud-est (mappale 347) 164 mq da destinare a verde privato ad uso pubblico (mappali 351 e 353) visto che il residuo dell’area disponibile non limita il pieno utilizzo dell’immobile, come di prassi per tipologie similari, viene considerato e determinato come valore unitario dell’area + fabbricato. CALCOLI ESTIMATIVI Tutto ciò premesso, fermo restando che la valutazione dei diritti di superficie non presenta carattere ordinario, proprio in relazione al fatto che vi è una scarsa frequenza di operazioni del genere, e quindi, non consente di reperire sul mercato immobiliare dati di riferimento idonei, per numero ed omogeneità (anche temporale), a sviluppare un giudizio su basi sintetico comparative, si procederà alla determinazione all’attualità del richiesto valore del diritto di proprietà rapportando ad oggi, per il periodo restante di validità del diritto di superficie, il valore complessivo del bene che si identifica nel valore dell’area maggiorato del valore del costo residuo della costruzione alla data di scadenza ufficiale del periodo concesso (2043). n Vdp = Vc x 1/(1 + r) , dove Vc = Va + Vcr, e (n) = anni 31. In tale espressione: Vdp = valore del diritto di proprietà; Vc = il valore complessivo del bene; n = tempo residuo di validità del diritto di superficie; Va = valore dell’area; Vcr = valore del costo residuo della costruzione alla data di scadenza ufficiale del periodo concesso (2043). Nel caso in esame “n” è uguale ad anni 31, in quanto lo durata massima di tale diritto deve essere assunta pari ad anni 60, nonostante che nell'atto costitutivo sia prevista lo possibilità di una proroga per altri 30 anni. Ciò in quanto le "condizioni (prezzo e quant'altro)" della eventuale proroga, dovendo essere concordate tra le parti alla fine del primo periodo sessantennale, non 17 risultano all'attualità neppure prefigurabili in modo sommario, così come le relative incidenze sulle risultanze del presente giudizio. D'altro canto è evidente che in caso di mancato accordo cessa la concessione e a tale fatto certo occorre attenersi. Dovrà invece essere valutato e considerato che alla scadenza del diritto di superficie, e cioé fra 31 anni, il superficiario dovrà cedere al concedente tutte le opere realizzate sull'area senza chiedere alcun compenso, fatta eccezione per gli interventi di manutenzione straordinaria effettuati nell'ultimo decennio. In definitiva, dal punto di vista estimativo si tratta di: - determinare (come di consueto) il valore del diritto di superficie del terreno ceduto in concessione accumulandone l'ipotetico reddito al termine della concessione stessa, con successivo sconto all'attualità; - aggiungere a tale valore il costo di costruzione deprezzato delle opere effettuate dal concessionario (valore residuo), quale sarà al termine della concessione, scontato all'attualità previa diminuzione. A. Stima del pieno valore dell’area Va nelle attuali condizioni e possibilità d’uso Visto lo scopo della stima, occorre procedere in parallelo, occorre infatti ricercare il più congruo valore del fabbricato ad oggi, e occorre anche determinare il più congruo valore dell’area, derivato dall’espansione del diritto di proprietà per la piena utilizzazione delle potenzialità urbanisticoedilizie vigenti ad oggi. Al fine di determinare il valore di mercato dell’area considerando la piena potenzialità d’uso anche ai fini residenziali, non avendo particolari riferimenti utili per una valutazione analitica necessaria per una valutazione con criteri di stima per trasformazione, si ritiene comunque congruo adottare il procedimento sintetico di stima per paragone basato sul valore di incidenza d’area applicato alla potenzialità edificatoria ammessa. L’attuale disciplina edilizia sull’area, in particolare, alla luce del RUE, permette una riconversione dell’edilizia esistente senza prevedere altre forme di indice edificatorio. E’ quindi rilevante notare che, tale possibilità di riconversione, ad oggi, in assenza di POC (Piano Operativo Comunale), passa attraverso l’uso della volumetria esistente e anche del rispetto della sagoma esistente. Al fine di trovare un giusto compromesso tra le possibilità edificatorie ricavabili a seguito di un approfondito studio progettuale della volumetria esistente, e quanto dovrebbe essere certamente concesso (senza condizioni particolari) dalla attuale disciplina edilizia RUE, per evitare di incorrere in possibili e probabili errori, imputabili ad una oggettiva difficoltà di operare una precisa analisi progettuale, si ritiene congruo prevedere una valutazione basata sulla quantità volumetrica 18 massima ammessa oggi dal RUE senza particolari condizionamenti o sfruttamenti di opportunità di incremento volumetrico (per quanto la volumetria esistente sia di dimensioni maggiori). Ciò detto, visto la situazione di mercato e la difficile collocazione di nuove unità immobiliari, si assume come riferimento il valore che, un operatore ordinario, assumerebbe come valore certo dell’operazione finanziaria. In pratica, la cubatura minima garantita di 7000 mc realizzabile con intervento diretto (DIA o Permesso di Costruzione) senza ulteriori aggravi di spesa (per prestazioni energetiche oltre quelle previste per legge) e senza rischi di limitazioni o altro. Volume di riferimento coefficiente di ragguaglio Superficie lorda realizzabile 7000 3,4 2059 Valore di Mercato uso residenziale incidenza area € 2.600,00 0,2 € 520,00 Valore area al netto delle demolizioni e altro € 1.070.588,24 Valore del fabbricato ad oggi Tale valore viene determinato con il criterio di stima per confronto, facendo stretto riferimento al parametro emergente dal rapporto tra il valore di mercato dell'area e quello del fabbricato edificabile su di essa, parametro che si esprime, ovviamente, in euro per metro quadrato di superficie edificabile. Come la dottrina insegna, può essere determinato in base alla formula semplificata del procedimento denominato “valore di trasformazione”, quale incidenza percentuale del valore del suoli per mq. edificato (Ia) sul complessivo valore a nuovo della costruzione “Vnc”; in simboli: Va = Vnc x ia. Trattasi della cosiddetta "incidenza area", cioè del valore con cui l'area interviene nel valore del "prodotto finito". Il criterio su indicato si applica quindi in relazione ai valori di mercato desumibili da fonti specializzate: OMI e FIAIP. Per la determinazione del valore “a nuovo” della costruzione in esame – simbolo “Vnc” -, come detto, si è quindi assunto come riferimento il valore medio per tipologie edilizie e destinazioni d’uso già autorizzate ed ammesse, per poi rapportarlo alle condizioni esistenti dell’immobile. Considerato che il valore di riferimento si riferisce a tipologie ordinare e funzionali alla destinazione d’uso terziaria, al fine di assumere un giusto e congruo valore di mercato, occorre considerare alcune caratteristiche particolari del complesso edilizio in oggetto, e precisamente: - gli uffici cui fanno riferimento i dati tabulati riguardano unità ordinarie in strutture ordinarie, mentre quelli oggetto di stima presentano tamponamenti in parte in prefabbricato, e consistenza assai ampia – circa mq. 1.000 tra porzioni interrate e fuori terra -; 19 - il fabbricato, nel suo complesso, è connotato da una tipologia scarsamente fungibile e difficilmente frazionabile, trattandosi di immobile con corpo unico a destinazione mista uffici e capannoni, ciascuno di consistenza circa equivalente. In merito a quest’ultimo aspetto, è opportuno rimarcare come il progetto di ristrutturazione e ampliamento del 2000/2004 avesse espressamente la finalità di realizzare un complesso strumentale per attività di interesse pubblico (per Hera s.p.a.) Con riferimento a quanto evidenziato, ed al particolare momento di mercato, si ritiene corretto ed obiettivo assumere i seguenti valori unitari, solo per determinare il valore a nuovo del fabbricato: per uffici € 2.100,00/mq, rispetto a 2,450,00 (ragguagliando al 25% la superficie dell’interrato di pertinenza, tra l’altro non accessibile da automezzi); per deposito € 900,00/mq., rispetto ad un valore che nell’ambito si riscontra di circa 1.100,00 €/mq, per alla porzione fuori terra del capannone; ragguagliando al 50% la superficie dell’interrato di pertinenza, in quanto è accessibile da automezzi ma di altezza non funzionale per il ricovero materiale. Il valore complessivo - Vcn - del terreno in oggetto è quindi basato Superfici lorde vendibili ad oggi uffici fuori terra interrato area deposito fuori terra interrato sup lorda % ragguaglio Vm (€/mq) 683 € 2.100,00 358 25,00% € 2.100,00 890 615 50,00% 2546 fuori terra € 900,00 € 900,00 € 1.434.300,00 € 187.950,00 € 801.000,00 € 276.750,00 € 2.700.000,00 1573 Da rilevare come i predetti valori unitari assunti siano ovviamente già comprensivi anche dell’incidenza dell’area scoperta di pertinenza in quanto, come noto, le strutture artigianali del tipo di quella in esame sono sempre dotate di spazi esterni per l’accesso, la movimentazione e la sosta dei mezzi e, pertanto, i valori espressi dal mercato già ricomprendono queste dotazioni. Inoltre, si vuole evidenziare come, sia i valori assunti per gli uffici, sia il coefficiente di ragguaglio del relativo interrato, tengano conto del fatto che questi sono stati applicati indifferentemente alle porzioni sia di uso specifico che di uso comune (atrio, vani scala e ascensore a tutti i piani, relativi disimpegni); ad esempio, in merito al predetto piano interrato, tali superfici distributive incidono per circa il 40% della totale superficie. Per quanto riguarda la percentuale di incidenza dell’area per mq. edificato – simbolo “ia” -, si ritiene quindi corretto assumere l’entità del 25%, in linea con gli ordinari parametri assunti dal mercato relativamente ad immobili del tipo di quello in oggetto ubicato in ambito urbanizzato, ed 20 anche in relazione a quanto rilevabile sulle principali pubblicazioni del settore – es. Consulente Immobiliare – Con riferimento a quanto rilevato per il valore dell’area “Va”, risulta quindi un valore del fabbricato proporzionato, Va = 0,25 del Vm (Valore di Mercato) Vm del fabbricato = 0,75: Vm fabb = € 2.700.000,00 x 75% = € 2.025.000,00 B. Stima del valore residuo della costruzione al momento termine del diritto di superficie – “Vrc”: Determinato il valore corrente a “nuovo” delle costruzioni esistenti, e Considerato che la costruzione in esame non è di nuova o recentissima realizzazione, come insegna la dottrina, deve essere assunto un giusto coefficiente di deprezzamento per vetustà ed, eventualmente, per obsolescenza della struttura. Il coefficiente di degrado "Cd" viene determinato in base alla nota formula dell'U.E.C. (Unione Europea dei Periti Contabili, Economici e Finanziari): 2 D = (A + 20) - 2,86 140 Dove: D = degrado percentuale della costruzione; A = rapporto percentuale tra l'età dei manufatti (vita utilizzata) e lo loro vita complessiva (vita di utilizzo) rapportata a 100; Cd = 1 – D. Per essere precisi occorre tenere conto di quando questi fabbricati sono stati realizzati, stimare la loro durata media in relazione alla loro tipologia, e quindi, rapportare detto termine al termine del periodo di validità del diritto di superficie, assunto al 2043. A quella data, il capannone, avrà una vita vissuta di circa anni 60, mentre la palazzina uffici avrà una vita vissuta di circa 40 anni. Considerato il fatto che si tratta di un immobile in corpo unico nel quale le due distinte porzioni con diverse destinazioni – capannone con interrato e porzione ad uffici e servizi – sono tra loro strettamente complementari, è corretto ipotizzare, ai fini del presente calcolo, una vita vissuta media di anni 50, ed una vita di utilizzo media di anni 60 in funzione anche delle indicate caratteristiche costruttive e di finitura (nonché in parte anche dell’attuale stato d’uso), considerando che la distribuzione e l’entità degli interventi manutentivi negli anni saranno distribuiti con la finalità di portare il complesso a mantenere una propria funzionalità di utilizzo di uno stato medio riferito all’intero immobile. 21