YARD GROUP RESEARCH Mercato immobiliare

YARD GROUP RESEARCH
Mercato segmento direzionale H1 2013
Mercato immobiliare - segmento direzionale H1 2013
MACRO INDICATORI 2012
Investimenti immobiliari in Europa 1h 2012
Macro indicatori
Popolazione (2012)
59.685.227
PIL (2012)
-2,20%
PIL previsionale (2013)
-1,80%
PIL p.c. (2012 €)
28.374
Tasso disoccupazione (% 2012)
11,90%
Reddito disponibile per famiglia
-2,7
Inflazione (% September 2013)
0,9
AUSTRIA
2%
LUXEMBOURG
0%
BELGIUM
2%
SPAIN
1%
ITALY
2%
SCANDINAVIA
16%
UK
35%
NETHERLAND
7%
GERMANY
25%
FRANCE
10%
MERCATO DIREZIONALE
Research Division - Yard Group
Nonostante la difficile situazione del mercato immobiliare
Italiano gli investimenti nel settore direzionale hanno
rappresentato una quota rilevante per la prima metà del
2013 registrando un discreto aumento rispetto al primo
semestre del 2012 in Italia, mentre a livello europeo
rimangono stazionari al 2% (distribuzione % sul totale come
evidenziato nei grafici a fianco).
La presenza di investitori stranieri si è ridotta, mentre è
aumentata la quota di investimento da parte dei fondi
immobiliari italiani ed investitori privati nazionali.
Gli investitori esteri sono attratti da economie più stabili e
robuste e percepiscono la mancanza di segnali di rilancio
dell’economia Italiana ed una componente di incertezza e di
rischiosità.
I mercati maggiormente interessanti sono Regno Unito e
Germania, anche la Francia registra un certo appeal tra gli
investitori, mentre la Spagna non mostra segnali di ripresa e
l’Italia registra un timido miglioramento.
I dati qui accanto evidenziano l’allocazione degli investimenti
immobiliari suddivisi per paese (distribuzione % sul totale),
confrontando il I semestre del 2012 con il I semestre del
2013.
Investimenti immobiliari in Europa 1h 2013
AUSTRIA
1%
BELGIUM
1%
LUXEMBOURG
0%
SCANDINAVIA
12%
SPAIN
1%
ITALY
2%
UK
36%
NETHERLAND
3%
GERMANY
28%
FRANCE
16%
Research Division - Yard Group
YARD GROUP RESEARCH
L’istogramma qui accanto illustra gli investimenti immobiliari
corporate in Italia. Dal grafico si evince che il trend negativo
si sta allentando.
Gli investimenti hanno subìto un netto declino dal 2008 in
avanti e nel 2013 l’andamento è in linea con il 2012, in
dettaglio anche i dati nazionali confermano l’importanza
degli investimenti nel comparto direzionale, seguiti dal
settore commerciale ed industriale e logistica.
Investimenti immobiliari corporate in Italia (miliardi di €) 2000- 2013
9
8
7
6
€ (miliardi)
INVESTIMENTI
Research Division - Yard Group
Mercato segmento direzionale H1 2013
5
4
3
2
1
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1H
Gli investitori italiani hanno rafforzato la loro presenza
rispetto a quelli internazionali e il comparto direzionale è
quello che detiene la quota più rappresentativa nel
portafoglio degli investimenti.
MERCATO UFFICI
Come avviene per il segmento residenziale anche per quello
direzionale permane una domanda modesta, un’ampia
offerta ed un abbassamento dei prezzi di compravendita.
I prezzi di vendita subiscono sconti sempre più ampi in fase di
trattativa. Per quanto riguarda l’attività locativa degli
immobili a destinazione d’uso direzionale la tendenza dei
conduttori è stata quella di rinegoziare il canone con il
proprietario e per i nuovi conduttori la richiesta è stata di
chiedere periodi di “free rent” e di incentivi.
Solo gli immobili prime (di alta qualità e ben posizionati in
zone centrali e prestigiose) presentano un basso rischio di
mancata occupazione ed allo scadere dei contratti di
locazione questi vengono subito rinnovati, mentre vengono
penalizzati gli immobili “non prime” perché alla scadenza dei
contratti di locazione la componente rischio di non rinnovo
del contratto è piuttosto alta.
Investimenti immobiliari per tipologia investitori
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
investitori italiani
investitori esteri
2008
2009
2010
2011
2012
2013
1H
Research Division - Yard Group
Italia - investimenti immobiliari per tipologia 1H 2013
altro
2%
industriale
22%
uffici
61%
immobili
commerciali
15%
Research Division - Yard Group
YARD GROUP RESEARCH
Mercato segmento direzionale H1 2013
Yard Group - Research Division
NTN uffici 2006-2013 I semestre
I dati qui a fianco sono relativi alle transazioni normalizzate
(NTN) fornite dall’Agenzia del Territorio e mostrano il netto
calo dal 2006 al 2013. Confrontando l’andamento delle NTN
dal 2006 a 2012 si nota un divario notevole, da oltre 21.000 a
10.402 NTN.
25.000
20.000
NTN
15.000
Il grafico riferito alle quotazioni evidenzia come il
riallineamento dei prezzi non sia avvenuto che nell’ultimo
biennio, mentre in precedenza i prezzi tendevano a livelli
stabili.
10.000
5.000
0
Uffici NTN
uffici
2006
uffici
2007
uffici
2008
uffici
2009
uffici
2010
uffici
2011
uffici
2012
uffici
2013 IH
21.392
20.857
17.596
15.840
14.898
14.085
10.402
4.721
Yard Group - Research Division
I tempi medi di vendita si sono allungati raggiungendo
mediamente i 10 mesi per la vendita e i 7 mesi per la
locazione come indicato nella tabella degli indicatori di
mercato. I tassi di sfitto sono del 12% a Milano e del 7% a
Roma.
Quotazioni medie segmento direzionale 2006-2013 - €/MQ
2600
2500
10.4 mesi
7.3 mesi
17,70%
-5,30%
-3,20%
-4,90%
MILANO comparto direzionale, canoni e rendimenti 2013
350
6
5,5
300
250
€/mq
5
5
4,5
4,3
4
1900
€/mq
3 %
uffici canoni €/mq/anno
2
100
50
1
0
0
2200
2000
200
150
2300
2100
Yard Group - Research Division
Indicatori di mercato - comparto uffici
Tempi medi di vendita
Tempi medi di locazione
Sconto sul prezzo richiesto
Variazione annua prezzo medio di uffici
Variazione annua canone medio uffici
Rendimenti lordi annui
€/mq
2400
uffici rendimenti lordi annui %
uffici
2006
uffici
2007
uffici
2008
uffici
2009
uffici
2010
uffici
2011
uffici
2012
uffici
2013
2270
2413
2493
2396
2352
2277
2230
2111
ROMA - Comparto direzionale, canoni e rendimenti 2013
400
6,2
350
6
300
5,8
250
5,6
200
150
5,5
max.
centro
min.
max.
semicentro
min.
max.
periferia
terziaria
min.
5,3
max.
RENDIMENTI LORDI %
5,2
100
5
0
4,8
centro
periferia
€/MQ/ANNO
5,4
5,4
50
min.
6
semicentro
periferia
terziaria
periferia
Yard Group - Research Division
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