Il leasing immobiliare 13

IL LEASING IMMOBILIARE
Scenari di riferimento
Convegno Finanza Energia - 3 dicembre 2009
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IL
IL MERCATO
MERCATO DI
DI RIFERIMENTO
RIFERIMENTO
DEL
DEL LEASING
LEASING IMMOBILIARE
IMMOBILIARE
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EVOLUZIONE DEL LEASING IMMOBILIARE IN ITALIA
NUMERO DI CONTRATTI E VALORE DELLO STIPULATO
3
IL LEASING IMMOBILIARE SUL COSTRUITO E SUL COSTRUENDO
VALORE DEI CONTRATTI
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RIPARTIZIONE DEL MERCATO DEL LEASING IMMOBILIARE
STIPULATO IN EUROPA, 2007 E 2008
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I DRIVERS DELLA CRESCITA DEL
LEASING IMMOBILIARE
9 Riduzione dei tassi di interesse
9Crescita del mercato immobiliare ed edilizio
9Lease back
9Spin off e Spatrimonializzazione
9Vantaggi fiscali
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I VANTAGGI DI TIPO FINANZIARIO
E DI NATURA GESTIONALE/OPERATIVA
9 Grado di copertura del costo dell’immobile/costruendo
9Snellezza del prodotto
9Attività di consulenza da parte delle società di leasing
9Vantaggi gestionali per il costruendo
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LEASING IMMOBILIARE E MUTUO
A CONFRONTO
• FLESSIBILITÀ: il leasing presenta maggiore flessibilità nei parametri di ammortamento rispetto al
mutuo che risulta generalmente più rigido. Nel leasing vi sono formule contrattuali che permettono soluzioni
calibrate sulle diverse esigenze della clientela (maxicanone iniziale, canoni crescenti e decrescenti, prezzo di
riscatto, ecc.)
• FISCALITÀ: il leasing consente di ammortizzare il bene in tempi più brevi rispetto all’acquisto diretto
(deducibilità di maggiori quote di ammortamento: 5,55% annuo contro 3%)
• LIQUIDITÀ:
con il leasing la maxi-rata iniziale può oscillare tra il 10% ed il 20% del valore complessivo
del bene. Ben più alta la liquidità che deve avere il mutuatario rispetto al valore dell’immobile
• IMPOSTE SULLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: la minore imposta ipocatastale
all’atto dell’acquisto ed il differimento temporale delle altre imposte generano a favore del leasing un
vantaggio fiscale significativo (cfr. tabella)
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LEASING IMMOBILIARE E MUTUO
A CONFRONTO
DESCRIZIONE
IMPOSTE
MUTUO
LEASING
NOTE
Imposta ipocatastale acquisto
immobile
4.00 %
2.00 %
Sul prezzo iniziale
Imposta sostitutiva
0.25 %
0.00%
Sull’importo del mutuo
Imposta registro canoni di
locazione (escluso riscatto)
0.00%
1.00 %
Sul montante dei canoni;
pagamento dell’imposta in via
annuale (acconto), da
detrarre sul pagamento
dell’imposta ipocatastale al
momento del riscatto
Imposte ipocatastali
riscatto leasing
0.00 %
2.00 %
La base di calcolo è il costo
originale dell’immobile
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LA NUOVA NORMA SULLA DEDUCIBILITA’
DEGLI INTERESSI PASSIVI
Fonti normative: art. 96 del Tuir
Sono abolite thin capitalisation ed il pro-rata patrimoniale
Gli interessi passivi (inclusi gli interessi impliciti derivanti da contratti di leasing) e gli
oneri assimilati, diversi da quelli capitalizzati nel costo dei bene, saranno deducibili in
ogni periodo d’imposta:
- fino alla concorrenza degli interessi attivi e dei proventi assimilati tassati
per la parte eccedente, nel limite del 30% del risultato operativo lordo
della gestione caratteristica (c.d. MOL)
- il MOL è dato dalla differenza tra il valore ed i costi della produzione, con
esclusione degli ammortamenti delle immobilizzazioni materiali ed
immateriali e dei canoni di locazione finanziaria
- per i soggetti che redigono il bilancio in base agli IAS, si assumono le
corrispondenti voci di conto economico
N.B: LE SOCIETA’ DI PERSONE SONO ESCLUSE DALL’APPLICAZIONE DELLA
NORMA
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SOCIETA’ IMMOBILIARI
Deducibilità
sempre
previa verifica
deducibili
ex articolo 96
Indeducibili
Interessi passivi relativi a immobili strumentali
Immobili destinati alla locazione,
con finanziamenti a mezzo leasing o
x
garantiti da ipoteca
Immobili destinati alla locazione,
con finanziamenti non a mezzo
x
leasing o non garantiti da ipoteca
Immobili non destinati alla locazione,
con finanziamenti a mezzo
x
leasing o garantiti da ipoteca
Immobili non destinati alla locazione,
con finanziamenti non a mezzo
x
leasing o non garantiti da ipoteca
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Plusvalenza realizzata
da cessione dell’immobile
La plusvalenza relativa alla vendita di immobili
posseduti anche in locazione finanziaria:
da meno di 3 anni
concorre a formare il reddito imponibile
dell’esercizio.
da più di 3 anni
può essere frazionata in quote costanti
nell’arco di 5 esercizi.
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IL LEASING IMMOBILIARE NEL
SETTORE ALBERGHIERO
Tipologia di immobile gradito dalle società di leasing:
9 Hotel di cat. business
9Ubicato in una grande città
9Appartenente ad una importante catena alberghiera
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IL LEASING IMMOBILIARE
e BASILEA 2
9Basilea 2 sui requisiti patrimoniali delle banche
9I metodi di ponderazione
9Maggior assorbimento di capitale di vigilanza con il mutuo rispetto al leasing
=> CONSEGUENTEMENTE:
nell’ambito di uno stesso gruppo bancario, sarà più facile (e meno oneroso) per
un imprenditore farsi finanziare in leasing l’acquisizione dell’immobile strumentale
alla propria attività, piuttosto che con un mutuo fondiario
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DISPOSIZIONI DELL’ORGANO DI
VIGILANZA PER GLI IMMOBILI A REDDITO
“La capacità di rimborso del debitore non dipenda in misura rilevante
dai flussi finanziari generati dall’immobile sottostante che funge da
garanzia, ma dalla capacità del debitore di rimborsare il debito
attingendo anche ad altre fonti”
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IL SISTEMA DELLA
FISCALITA’ IMMOBILIARE
COSA È SUCCESSO NEGLI ULTIMI DUE ANNI:
9È stata modificata la disciplina Iva;
9È stata introdotta, retroattivamente, l’indeducibilità della parte di canone
riferibile al costo del terreno su cui insiste l’immobile oggetto del leasing;
9È stata limitata la deducibilità degli interessi passivi inclusi nel canone;
9 Sono state abrogate, con effetto di fatto retroattivo, le deduzioni extracontabili per
gli utilizzatori IAS;
9È stata nuovamente modificata (allungandola ulteriormente) la durata minima
fiscale
dei contratti (vale a dire la durata al di sotto della quale il canone di
leasing è fiscalmente indeducibile).
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IL SISTEMA DELLA
FISCALITA’ IMMOBILIARE
GLI - AUSPICATI - INTERVENTI CORRETTIVI
9 Deducibilità del canone di leasing indipendentemente dalla metodologia contabile
adottata dell’utilizzatore
9settore abitativo: rivedere completamente la fiscalità particolarmente penalizzante
per il leasing
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Grazie per l’attenzione
Emilio Panzeri
Italfinance Group
[email protected]
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