Progetto casa - Comune di Saronno

COMUNE DI SARONNO
Servizi Sociali
Progetto Lo.ca.re. : “Locazione a canone responsabile, concordato e garantito”
PREMESSA.
Il Comune di Saronno è stato da tempo classificato tra quelli ad “Alta tensione abitativa”:
prima con legge n.61/89 e successivamente con delibere del C.I.P.E.
Tale condizione è stata confermata da Regione Lombardia in quanto sono presenti sul
nostro territorio una serie di fattori e condizioni che determinano lo stato di disagio
abitativo, con conseguenti difficoltà da parte dei cittadini nel reperimento di alloggi in
locazione, con canoni economicamente sostenibili, sia nel privato che nel pubblico.
I due fattori principali che sono responsabili di tale situazione sono così riassumibili:
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elevato importo (se parametrato ai salari medi) dei canoni di locazione applicati nel
libero mercato, che determinano di riflesso situazioni di disagio economico dei nuclei
familiari ritenuti più deboli, quali: famiglie numerose, famiglie monoreddito e con
minori a carico, anziani, disoccupati, invalidi ;
insufficiente disponibilità del patrimonio di Edilizia Residenziale in rapporto alle
richieste avanzate dai cittadini di Saronno in possesso dei requisiti per l’assegnazione
di un alloggio pubblico. (1). L’Edilizia Residenziale Pubblica è in grado di dare risposta
solo ad una piccola percentuale di richiedenti per lo più in stato di grave disagio
abitativo ed economico.
Negli ultimi due anni ulteriori elementi hanno aggravato la situazione, già carente , di alloggi
di edilizia popolare :
- la messa in atto da parte di ALER di un piano di vendita di alcuni alloggi, sottratti alla
locazione unitamente ad una quota di alloggi da utilizzare per i cambi alloggio degli
inquilini non interessati all’acquisto;
- l’attuazione del “Contratto di Quartiere” del Quartiere Matteotti; il programma è
ancora in fase esecutiva e prevede il trasferimento di molte famiglie da edifici da
ristrutturare agli edifici di nuova realizzazione. In attesa del completamento dei
nuovi edifici gli alloggi degli stabili da ristrutturare che si sono liberati non sono stati
assegnati a nuove famiglie.
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GLI SFRATTI.
L’esecuzione degli sfratti pendenti sul territorio può essere oggi quantificata in circa 40
procedure l’anno. Tali esecuzioni sono dovute prevalentemente a morosità del
conduttore oppure a perdita dell’alloggio per procedure di esecuzione forzata dovute a
mancato pagamento della rata di mutuo.
L’emergenza dovuta alla situazione degli sfratti è aggravata dalla crisi economica, che ha
determinato la perdita del posto di lavoro o la collocazione in cassa integrazione o
mobilità dei lavoratori.
L’intervento del Comune finalizzato alla risoluzione di tale problematica trova spesso
ostacoli concreti nella limitata disponibilità di alloggi di edilizia popolare e nella riduzione
delle risorse economiche a disposizione dell’A.C. per il sostegno economico.
GLI INTERVENTI MESSI IN ATTO DALL’AMMINISTRAZIONE COMUNALE.
1. contributi economici per evitare gli sfratti
L’ufficio casa si prodiga per dilazionare gli sfratti, anche utilizzando contributi comunali
finalizzati al recupero della morosità, ove possibile ottenendo un concorso dell’inquilino
attraverso opportune rateizzazioni delle somme dovute .
Analogo intervento si attua con ALER utilizzando il “fondo di solidarietà” con il quale,
sulla base di relazioni sociali che attestano le reali difficoltà economiche del nucleo,
ALER e Comune si accollano (50% a testa, media annua € 35.000 cadauno) il costo dei
canoni arretrati.
Nel 2012 queste due modalità di sostegno economico hanno comportato un costo di
€ 54.125,89 per le casse del Comune , a favore di 42 nuclei familiari.
Inoltre annualmente viene erogato il fondo regionale “sostegno affitti” a favore degli
inquilini a basso reddito che sostengono un affitto oneroso sul libero mercato. Tale
contributo, previsto dall’art.11 della L.431/98 che ha istituito un fondo nazionale di
sostegno all’affitto, per molto tempo si è rivelato lo strumento più idoneo per il
contenimento delle morosità e quindi dei conseguenti provvedimenti di sfratto.
Purtroppo il suo ammontare (e conseguentemente la platea dei beneficiari) si è
drasticamente ridotto (2) e parimenti sono divenuti più restrittivi i criteri d’accesso.
I potenziali fruitori, pari a 350 all’anno negli scorsi anni, nel 2012 sono stati 49.
Anche per tale fondo è previsto un contributo Comunale, pari a circa €.17.000,00.
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2. Gli alloggi di emergenza
Alcuni alloggi di proprietà comunale, arredati, sono stati trasformati in alloggi
temporanei di emergenza per nuclei familiari sfrattati; vengono utilizzati qualora sia
stata loro assegnata una casa popolare ma la stessa non sia immediatamente
disponibile; ne viene previsto l’utilizzo esclusivamente in questa situazione per evitare il
prodursi di fenomeni di occupazione permanente, il che impedirebbe l’utilizzo a
rotazione degli alloggi per i casi di necessità. Un ulteriore alloggio, messo recentemente
a disposizione dalla Parrocchia, viene invece utilizzato con maggiore flessibilità dove vi
sia una situazione d’emergenza abitativa. In questi casi viene comunque richiesto il
concorso economico dell’inquilino, fino a copertura delle spese vive e delle utenze.
LE AZIONI DI REGIONE LOMBARDIA
• Interventi diretti a proprietari in difficoltà nel pagamento mutui, in collaborazione
con Unicredit e Banca Intesa San Paolo;
• Agevolazione per giovani coppie che acquistano una casa (in determinate condizioni
reddituali): con l’abbattimento del tasso di interesse del 2% nei primi 5 anni (viene
garantito un risparmio mediamente pari a 4.500 euro circa in 5 anni);
• Fondo sostegno affitto per garantire la morosità incolpevole o il grave disagio
abitativo ,soglia di accesso €6000,00 di ISEE e €4150,00.
GLI INQUILINI “IN MEZZO AL GUADO”
Sulla base delle richieste di informazioni e delle istanze presentate dall’utenza si è
riscontrata la necessità di programmare e offrire soluzioni abitative anche a categorie di
cittadini che da anni non ricevono una risposta adeguata al loro problema abitativo, in
quanto si trovano collocati in una situazione che comporta la difficoltà a sostenere i costi
dell’affitto di libero mercato ma non presentano situazione di grave disagio o
emarginazione sociale, ad esempio : giovani coppie, famiglie di nuova formazione,
famiglie monoreddito con figli a carico, padri separati e varie altre situazioni non
classificabili come “ emergenza abitativa”.
Per queste situazioni il collocamento negli ultimi posti della graduatoria ERP rende di
fatto loro inaccessibile la casa popolare mentre il pagamento di un affitto oneroso,
secondo i parametri del libero mercato, contribuisce al loro progressivo impoverimento,
fino all’insostenibilità economica del pagamento del canone. (3)
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Quanto sopra esposto rende opportuno valutare la possibilità di mettere in atto
meccanismi finalizzati a creare, in aggiunta al patrimonio pubblico attualmente
disponibile, una quota di alloggi utili a soddisfare il fabbisogno rappresentato da questa
fascia di popolazione, che non possiede i requisiti per beneficiare del canone sociale ma
che non dispone della capacità economica per entrare o per rimanere nel mercato libero.
IL PROGETTO
Il progetto comunale prevede l’istituzione di un fondo di garanzia da offrire ai proprietari
in cambio della locazione di alloggi a canone concordato e destinati alla fascia di
popolazione sopra descritta.
L’Assessorato Servizi alla Persona, Famiglia e Solidarietà Sociale ha promosso la modifica e
l’adeguamento dei “patti territoriali” ex legge 9 dicembre 1998 n° 431, con l’intento di
promuovere l’uso dei contratti di locazione a canone concordato, finora scarsamente
utilizzati anche in ragione della scarsa rimuneratività e della complessità di calcolo che
caratterizzava il contenuto dei “patti” prima del 2011.
La loro rivisitazione, d’intesa con le rappresentanze sindacali e della proprietà
immobiliare, ha comportato una semplificazione del modello ed una maggiore redditività
garantita al locatore. (4 )
I contratti a canone concordato garantiscono ai proprietari, a fronte di un canone più
basso di quello di mercato, agevolazioni fiscali decise a livello nazionale o comunale (
cedolare secca(5), IMU parificata all’abitazione principale(6) che, per l’anno in corso, è
fissata dal Comune al 4,5/mille) e la possibilità di rientrare in possesso dell’immobile dopo
3 o 5 anni anziché dopo 4 o 8, come nei normali contratti di locazione.
I proprietari che aderiranno al progetto potranno usufruire degli sgravi fiscali previsti e
potranno accedere al fondo di garanzia comunale, in relazione all’eventuale instaurarsi di
una situazione di morosità continuativa per almeno tre mesi nonché ottenere un
contributo alle spese legali in caso di sfratto dell’inquilino per tale causa .
In fase di prima applicazione del progetto verranno ammessi anche alloggi siti nei comuni
confinanti con il territorio comunale di Saronno, facendo riferimento ai patti territoriali ed
alle aliquote IMU ivi vigenti. Inoltre, di norma, non verranno presi in considerazione alloggi
con superficie superiore a mq. 95.
Modalità di attuazione del progetto
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Requisiti del Conduttore
Il conduttore deve essere in possesso dei seguenti requisiti:
-
Almeno un componente del nucleo familiare dovrà essere in possesso di un contratto
di lavoro a tempo indeterminato e disporre di una entrata netta mensile almeno
doppia rispetto al canone di locazione da corrispondere; l’entrata minima così
definita valevole per una persona sola è da incrementare di €150,00 per ogni
ulteriore componente presente sullo stato di famiglia anche se non fiscalmente a
carico. Nel contempo per rientrare nel progetto l’ISEE ERP non può essere superiore a
€21.000,00;
-
L’aspirante inquilino deve risultare residente a Saronno da almeno tre anni ; in caso
di stranieri, il Comune verificherà il possesso del permesso di soggiorno in corso di
validità;
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Non deve intercorrere nessun grado di parentela diretta o di affinità con il
proprietario contraente da parte dell’aspirante inquilino e degli altri componenti il
suo nucleo familiare.
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Né l’aspirante inquilino né altro membro del suo nucleo familiare devono possedere
proprietà immobiliari sul territorio nazionale
Condizioni per la stipula del contratto
- Il conduttore, all’atto della sottoscrizione del contratto, dovrà versare al Comune, a
titolo di quota di compartecipazione al progetto, due mensilità di canone finalizzate
ad alimentare il fondo di garanzia per le finalità specificate al paragrafo “impegni del
Comune”. Per l’inquilino il versamento deve intendersi a fondo perduto.
- Il conduttore dovrà accettare la valutazione della presenza delle condizioni necessarie
per accedere al progetto ed il successivo controllo sulla regolarità del pagamento da
parte dei servizi sociali
- Il conduttore dovrà avere la consapevolezza dell’obbligo del puntuale pagamento del
canone d’affitto, pena l’esecuzione dello sfratto da parte della proprietà senza alcun
intervento da parte dell’Amministrazione Comunale.
Spetta al Comune la verifica dei requisiti degli aspiranti inquilini a tal fine l’ufficio casa
appronterà un bando sempre aperto per consentire agli aspiranti inquilini di presentare
domanda . L’ufficio, verificato il possesso dei requisiti per l’accesso di tali famiglie
,inserirà le stesse
in un apposito elenco
che sarà fornito alle agenzie
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immobiliari/proprietari, che manifesteranno interesse per il progetto, per la scelta delle
famiglie a cui locare gli alloggi di cui dispongono.
L’ufficio provvederà ad aggiornare costantemente tale elenco.
Il Comune verificherà esclusivamente la correttezza e la veridicità dei documenti richiesti
dal progetto e finalizzati alla redazione dell’elenco sopra citato, non è in alcun modo
contemplata la verifica /valutazione di ulteriori requisiti sia di carattere generale che
speciale attinenti il nucleo familiare.
Impegni del Comune
Il Comune istituisce un “fondo di garanzia” attraverso uno stanziamento su uno
specifico capitolo di bilancio. Detto fondo garantirà il proprietario che stipuli con famiglie
inserite nella lista Lo.ca.re. contratti di locazione a canone “concordato” ai sensi della
L.431 del 1998.
Il fondo di garanzia garantirà, durante i primi tre anni di vigenza del contratto, un
rimborso massimo pari al valore di 6 mensilità del canone di affitto (da intendersi come
erogabili una sola volta in una delle tre annualità), in relazione all’eventuale instaurarsi
di una situazione di morosità relativa al canone o alle spese condominiali, pari ad almeno
il valore di tre mensilità, che conduca alla procedura di sfratto. Condizione necessaria
per accedere al rimborso è la tempestiva segnalazione da parte della proprietà agli uffici
comunali dell’insorgere della morosità: la comunicazione dovrà pervenire entro 60 giorni
dalla data prevista per il pagamento del canone, qualora la scadenza non venga
rispettata dall’inquilino.
A seguito della segnalazione l’Ufficio Casa effettuerà una verifica con l’inquilino,
indagando sui motivi della morosità ed intervenendo, per quanto possibile, per la loro
rimozione. Se la morosità prosegue ed il proprietario decide di procedere allo sfratto,
viene previsto il rimborso per la proprietà di un massimo di 6 mensilità da parte del
fondo del progetto Lo.ca.re., erogabili dopo la convalida dello sfratto da parte del
Tribunale.
Il fondo garantisce altresì al proprietario un contributo alle spese legali in caso di sfratto
dell’inquilino per tale causa (pari a €1.000,00).
Al proprietario viene inoltre riconosciuto l’indennizzo eventuale pari al valore massimo
di 2 mensilità di canone, a fine locazione, a fronte di documentazione comprovante i
danni subiti sempre se non utilizzata per sanare la morosità.
Ogni altra eventuale voce di debito resterà a carico dell’inquilino, al quale il proprietario
dovrà rivolgere ogni pretesa derivante dal contratto di locazione sottoscritto. Nessuna
rivendicazione derivante da detto contratto potrà essere rivolta dal proprietario al
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Comune di Saronno al di fuori dei casi espressamente indicati e disciplinati dal presente
accordo.
Impegni del Proprietario:
- Produzione di idonea documentazione attestante la certificazione degli impianti ai
sensi della normativa vigente e autocertificazione dell’idoneità dell’alloggio ai
sensi del regolamento locale d’igiene, con possibilità di verifica da parte del
Comune o dell’agenzia immobiliare intermediaria;
- Applicazione di un canone inferiore di almeno il 5% rispetto ai valori massimi
previsti dall’accordo territoriale;
- Rinuncia a richiedere all’inquilino il versamento di una cauzione;
- Segnalazione tempestiva (entro 60 giorni) al Comune dell’eventuale manifestarsi
di una morosità, per i provvedimenti di competenza.
Diritti del proprietario in relazione al progetto
Il proprietario che, in presenza di una morosità continuativa decide di adire alla
procedura di sfratto, dopo la convalida dello stesso da parte del Tribunale avrà diritto al
rimborso per un massimo di sei mensilità del canone non percepito o delle spese
condominiali per pari valore fruendo al contempo di un contributo per le spese legali
pari ad un massimo di € 1.000,00, nonché dell’indennizzo, pari al valore massimo di 2
mensilità di canone, a fronte di documentazione comprovante gli eventuali danni subiti
(tale indennizzo è previsto anche in caso di fine locazione per qualunque altro motivo,
se ne sussistono i presupposti) sempre se non utilizzata per sanare la morosità.
Ogni altra eventuale voce di debito resterà a carico dell’inquilino, al quale il proprietario
dovrà rivolgere ogni pretesa derivante dal contratto di locazione sottoscritto. Nessuna
rivendicazione derivante da detto contratto potrà essere rivolta dal proprietario al
Comune di Saronno al di fuori dei casi espressamente indicati e disciplinati dal presente
accordo.
Impegni Agenzie immobiliari:
- Acquisire la documentazione relativa all’idoneità dell’alloggio (con relativo
sopralluogo dell’immobile) ed i certificati attestanti la conformità degli impianti.
- Informare esaustivamente le parti (proprietario e inquilino) di tutte le condizioni
previste dal progetto;
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Garantire il supporto nelle fasi di stipula del contratto a canone concordato ;
Accettare a titolo di provvigione un corrispettivo calmierato, pari al massimo ad
una mensilità di canone;
Fornire consulenza finalizzata alla stipula del contratto ai proprietari privati che
volessero aderire al progetto Lo.ca.re. senza avvalersi dell’agenzia immobiliare; in
tali casi la verifica attinente le condizioni dell’alloggio e la conformità degli
impianti alle prescrizioni di legge sarà a cura dell’Amministrazione Comunale.
Strumenti
Vengono previsti diversi strumenti formali che affiancano il normale contratto di
locazione a canone concordato:
- un accordo preliminare da sottoscrivere tra Comune, Agenzie aderenti al progetto,
assumendo i rispettivi impegni in merito al ruolo nel progetto ed alla gestione delle
reciproche relazioni;
- un accordo tra Comune e singolo inquilino che definisca gli impegni reciproci ;
- un accordo tra Comune e singolo proprietario che definisca gli impegni reciproci.
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NOTE
(1)Il patrimonio di ERP è composto da 940 alloggi di cui 260 di proprietà comunale, oltre a 39 alloggi della
società SESSA, con canone moderato . Le istanze giacenti al momento per ERP sono relative a circa 400
nuclei familiari con una media annuale di disponibilità per l’assegnazione pari a circa 25 alloggi, numero
che non appare sufficiente a soddisfare le richieste avanzate dai cittadini.
(2)Nel 2011 il fondo a disposizione per il rimborso affitto ammontava a €.269.923,95 a carico della Regione
ed € 36.874,50 a carico del Comune; il reddito ISEE massimo per l’accesso era fissato in €.12.911,42.
Per l’anno 2012,il fondo regionale è stato drasticamente ridimensionato (meno di un terzo del 2011) ed il
tetto per l’accesso fissato ad ISEE inferiore a €.4.000, escludendo tutta la platea che dispone di una
situazione reddituale/patrimoniale tra €.4000,00 ed € 12.911,42.
(3)Una ricerca condotta nel 2010 dal prof.Palvarini del Dipartimento di Sociologia e Ricerca Sociale
dell’Università di Milano-Bicocca, finalizzata a capire le conseguenza economiche per le famiglie che
spendono il 30% del proprio reddito per la casa, conclude che più della metà della povertà rilevata in Italia
dipende, in misura maggiore o minore, dai costi legati all’abitare.
Il rischio di impoverimento legato alla casa è sensibilmente maggiore :
- per le persone sole e per i nuclei numerosi
- per i nuclei più giovani (minor livello retributivo e presenza più frequente di figli a carico)
- per le famiglie di pensionati
- per i cittadini extraeuropei
La povertà da costi abitativi colpisce:
il 15,5% delle famiglie in affitto a canone sociale
il 22,9% di quelle a canone di mercato
(4) Il testo dell’Accordo Territoriale può essere visitato e scaricato visitando il sito del Comune di Saronno
www.comune.saronno.va.it sezione UFFICI COMUNALI – SERVIZI ALLA PERSONA – UFFICIO CASA
(5) l’applicazione della cedolare secca include
- la sostituzione della tassazione IRPEF a scaglioni di reddito con una tassa fissa al momento del 15% da
calcolare sull’importo annuale del canone;
- l’esonero dal pagamento della tassa di registrazione del contratto d’affitto;
- l’obbligo di mantenere invariato il canone di affitto per tutta la durata del contratto ( non è possibile
calcolare adeguamento ISTAT).
(6) Art.4 ultimo periodo del Regolamento Comunale per l’Imposta Municipale propria IMU, approvato con
deliberazione di C.C. n. 4 del 27 febbraio 2012 che recita:
Il Consiglio Comunale può stabilire, altresì, la differenziazione delle aliquote per gli immobili non adibiti ad
abitazione principale nel modo seguente:
per gli immobili locati a canone concordato, dietro presentazione del relativo contratto di locazione, con
una aliquota in misura ridotta comunque non inferiore all’aliquota del 4,5/mille.
Saronno,
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Progetto Lo.ca.re. : “Locazione a canone responsabile, concordato e garantito”
Tabella di sintesi
ATTORI
COSA FANNO
VANTAGGI
SVANTAGGI
PROPRIETARI
Mettono a disposizione alloggio
a canone concordato
Fiscali
Affitto inferiore ai valori di
mercato
Durata 3+2
(Garanzia del Comune
6 mesi/anno affitto per i primi
tre anni di vigenza del contratto,
contributo
spese legali fino ad € 1.000)
Rinuncia alla cauzione da parte
dell’inquilino
INQUILINI
Accettano verifiche comune su
situazione reddituale all’inizio
ed in caso di insolvenza
Assumono impegni scritti
Canone meno oneroso
(garantite 2 mensilità a fine
locazione dal fondo di garanzia
per eventuali danni
documentati)
Versano a titolo di quota di
partecipazione al progetto 2
mensilità di canone a fondo
perduto
COMUNE
Costituisce fondo con proprie
risorse e lo implementa con
due mensilità a fondo perduto
di ciascun inquilino
Colloca inquilini con difficoltà
a sostenere i canoni del libero
mercato
Eventuale necessità di coprire
morosità utilizzando risorse
comunali
Reperiscono alloggi
Utilizzano alloggi sfitti di
clienti
Provvigione calmierata
AGENZIE ADERENTI AL
PROGETTO
IMPEGNI
Informare il Comune al primo
manifestarsi di un’insolvenza
(entro 60 gg)
Pagare sempre regolarmente;
contattare comune in caso di
difficoltà
Valutazione inquilini;
costituzione e gestione fondo di
garanzia
Rispetto accordi del progetto
Verificano idoneità alloggi
Stipulano contratti
ASSOCIAZIONI DEI
PROPRIETARI
Reperiscono alloggi
Rispetto accordi del progetto
Verificano idoneità alloggi
Supportano i proprietari nella
stipula del contratto
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