Quotidiano Immobiliare

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giuliano olivati
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Inviato: giovedì 17 marzo 2011 8.09
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Newsletter di giovedì 17 marzo 2011
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Queste le notizie di oggi:
• Milano, Bnp Paribas RE: prosegue riduzi
• Abi: in aumento prestiti e mutui alle fami
• IGD acquista ramo azienda da Imm. Gran
• USA: -0,7% a 510,7 punti per l'indice Mba
Oggi parliamo di: Albertazzi Alberto, Assoimmobiliare, Fiaip Bergamo, Filcasa
Franco, Henderson Global Investors, Interna Real Estate srl, Larry Smith Srl, Lo
S.r.l., Marazzi Architetti, Marazzi Davide, Mazzi Massimo, Mipim, Paletti Sestilio, R
Analytics, Redilco Real Estate S.p.A., RICS Italia, Tamburini Gualtiero, Vismara Corra
SOMMARIO
EDITORIALI:
• L'impatto della certificazione energetica sul mercato immobiliare
COMUNICATI:
• Pomezia: un mercato immobiliare in fermento ne fa il principale polo attrattivo dell’are
ESTERO:
• Daily t houghts
• Us market mover: -0,7% a 510,7 punti per l'indice Mba
• Dubai: 33,5 mld di dollari di deals nel 2010
WEB TV:
• MIPIM 2011: intervista a Gualtiero Tamburini
• MIPIM 2011: intervista ad Alberto Albertazzi
• MIPIM 2011: intervista a Corrado Vismara
• MIPIM 2011: intervista a Massimo Mazzi
• MIPIM 2011: intervista a Gianni Pagliaroli
• MIPIM 2011: intervista a Franco Guidi
• MIPIM 201 1: intervista a Diego Travan
• MIPIM 2011: intervista a Lucio Attinà
• MIPIM 2011: intervista a Richard Yorke
• MIPIM 2011: intervista a Sestilio Paletti
• MIPIM 2011: intervista a Davide Marazzi
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EDITORIALI
L'impatto della certificazione energetica sul mercato immobiliare
Giuliano Olivati - presidente Fiaip Bergamo | Italia | Fiaip Bergamo
La normativa sulla certificazione energetica degli edifici costituisce per il
mercato immobiliare e per il panorama edilizio italiano una vera e propria
rivoluzione culturale. Per la prima volta, infatti, viene introdotta nella
valutazione degli immobili una variabile diversa da tutte quelle che eravamo
abituati a considerare nell’estimo tradizionale, zona, vetustà, orientamento,
stato di conservazione, qualità dell’edificio, taglio interno ecc.
La casa viene considerata in questa prospettiva come una macchina che consuma energia e produce
servizi, che nel loro insieme costituiscono la qualità dell’abitare, funzione fondamentale della qualità
della vita. Ma l’energia oggi è preziosa, per due motivi. Il primo è che la disponibilità dei mezzi per
produrla non appare protraibile indefinitamente, dato che il petrolio, principe dei carburanti, è
teoricamente una risorsa limitata, (anche se si continuano a sfruttare nuovi giacimenti), il nucleare
non è al momento disponibile in Italia (pur con una ripresa di interesse bipartisan sulla materia), e
qualsiasi altro mezzo di produzione come il carbone è comunque una risorsa traibile dall’ambiente
naturale in quantità finita. Il secondo motivo che rende l’energia preziosa è che la sua produzione
genera comunque delle scorie, dall’anidride carbonica e le polveri sotili immesse nell’atmosfera per i
carburanti tradizionali fino alle scorie nucleari. A loro volta le scorie generano un problema
ambientale, ad esempio il Co2 provoca il surriscaldamento dell’atmosfera attraverso l’effetto serra,
che a sua volta incrementa il consumo energetico per il raffrescamento degli ambienti abitativi, che si
tradurrà anch’esso in ulteriori emissioni di Co2 in atmosfera, in un circolo vizioso pernicioso per
l’ambiente. Per non parlare del rischio black out, spia della paura di un collasso generale del sistema
di produzione e distribuzione dell’energia che assilla la nostra civiltà. Il tema della produzione
energetica e dell’inquinamento conseguente si interseca in modo significativo con il tema dell’abitare
e del costruire, in considerazione del fatto che il grosso dell’inquinamento atmosferico è imputabile
proprio agli impianti di riscaldamento, mentre il fabbisogno elettrico per il raffrescamento è
responsabile della psicosi da black out. La casa viene dunque messa sul banco degli imputati:
consuma troppa energia, o meglio la spreca e la disperde, e inquina per produrre l’energia che
consuma in modo indiscriminato.
Di qui la necessità di intervenire su due fronti: rendere la casa una macchina energetica efficiente, che
ottimizzi il consumo e riduca lo spreco di energia, e renderla autosufficiente nell a produzione della
stessa energia che consuma. Ma questa è materia squisitamente tecnica, mentre il nostro tema è
quello dell’impatto della certificazione energetica sul mercato immobiliare. Per inquadrare
l’argomento vorrei fare un salto indietro nel tempo, a circa una quindicina d’anni fa, quando un
gruppo di operatori immobiliari milanesi lanciò la proposta di contrassegnare le unità immobiliari
attraverso una classificazione a stelle, come quella degli hotel. La proposta suscitò scalpore, in quanto
mai si era avuta l’idea di spendere verso il grande pubblico e la platea degli acquirenti una definizione
in qualche modo oggettivabile, attraverso una serie di parametri ben definiti, della qualità di un
immobile.
Ora la normativa sulla certificazione energetica degli edifici ha subìto una radicalizzazione con lo
schema definitivo del decreto legislativo (firmato il 07.03.2011 dal Presidente della Repubblica
Giorgio Napolitano) per l'adozione della direttiva comunitaria 28/2009/CE, che impone dal 2012, a
livello nazionale, la dichiarazione resa nei rogiti e contratti di locazione dall’acquirente o conduttore
di aver ricevuto l’Ace dal proprietario, e “l'indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di
certificazione energetica (Ace)” negli annunci pubblicitari di vendita immobiliare. Ha quindi trovato
forma giuridica definitiva l’introduzione di una classificazione immobiliare che potrebbe venire
percepita dall’utente finale come parametro di giudizio esclusivo sull’appetibilità di questo o
quell’immobile. E si tratta di una classificazione oggettiva in quanto derivante da parametri tecnici
misurabili, quindi difficilmente controvertibili. Questo va senz’altro nella direzione della trasparenza
del mercato immobiliare, e della tutela del consumatore che dev’essere messo in grado di conoscere
per poter scegliere. D’altro canto il rischio è che la classificazione energetica possa venir considerata
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come il parametro fondamentale per la valutazione degli immobili, a scapito di altre pur
importantissime variabili. Gli americani con una delle loro battute dicono che ci sono 3 parametri per
la valutazione di una casa: location, location, location. Questa verità, nota a tutti gli addetti ai lavori
ma anche radicata nell’opinione pubblica, ha da sempre identificato nell’ubicazione zonale
dell’immobile la sua qualità fondamentale e primaria, dato che nessuna casa è un'isola, ma vive e trae
senso dal contesto a rete in cui è inserita. Quindi importanza data all’urbanizzazione della zona, alla
sua intrinseca bellezza paesistica o architettonica, ai collegamenti viari e servizi pubblici, ai negozi e ai
centri di aggregazione, scuole, piazze, parchi. Ora se la location è il parametro fondamentale per la
stima di un immobile, è chiaro che all’interno della stessa location verranno valorizzati quegli edifici
che hanno una classificazione energetica alta, A o B. E fin qui tutto bene. Ma il rischio è che la
classificazione energetica scardini il principio fondamentale della location, generando fenomeni di
disaffezione generalizzata per il patrimonio immobiliare consolidato, composto da edifici
generalmente collocati in classi energetiche basse.
Perché è un rischio? Semplicemente perché anche il mercato immobiliare può essere visto come una
macchina, che lavora attraverso un volano, il volano del cambio-casa. Questo fondamentale
ingranaggio si alimenta attraverso l'immissione sul mercato del prodotto usato, dalla cui vendita si
liberano energie finanziarie per l’acquisto del prodotto nuovo. Lo sappiamo tutti: se si blocca il
segmento dell’usato si ferma anche il nuovo o ristrutturato, dato che almeno l’80% d elle famiglie
italiane sono proprietarie di immobili, e per comprare il tetto nuovo devono prima aver venduto il
tetto vecchio. E questo vale anche per il settore degli immobili di prestigio, che hanno raggiunto
prezzi così alti da postulare, per l’acquisto, la ridefinizione del portafoglio immobiliare
dell’acquirente, con conseguente disinvestimento e reinvestimento nel prodotto di maggior qualità.
Il mercato non può quindi permettersi il grippaggio del volano del cambio-casa, che avrebbe effetti
deleteri sull’intero settore. D’altro canto il consumatore è oggi sempre più informato e sensibile alla
tematica ecologica e alla variabile “consumi”, e si orienterà in modo del tutto naturale verso gli
immobili con miglior classificazione energetica. Quali le possibili soluzioni?
Diciamo subito che non crediamo nella “rottamazione delle case”, se non per aree degradate da
sottoporre a radicale riqualificazione urbanistica. Non siamo negli Stati Uniti dove i building vengono
considerati come delle mere operazioni economiche, che – una volta esaurito il piano di
ammortamento trentennale - vengono ritrasformate in cubatura attraverso un processo di
demolizione e ricostruzione. La stessa parcellizzazione della proprietà in corso in Italia fin dal boom
edilizio degli Anni Sessanta rende impossibile quest’approccio.
LE CASE NON SI ROTTAMANO, LE CASE SI RIQUALIFICANO
La “riqualificazione energetica” è un processo di miglioramento della qualità energetica che, nella
realtà delle dinamiche di mercato, determina riflessi più ampi sulla qualità globale percepita della
costruzione. La redazione dell’Ace, vera e propria diagnosi energetica, diviene un momento
fondamentale nell’ambito della ridefinizione della prestazione dell’edificio, richiamando l’attenzione
del tecnico sull’analisi puntuale dello stato energetico reale dell’immobile, e consentendo di realizzare
gli interventi di miglioramento beneficiando degli incentivi fiscali introdotti dalle recenti disposizioni
della legislazione. Il sistema fiscale agevolato, delineato dalla Legge Finanziaria 2007 e poi
confermato negli anni a seguire, rappresenta un atto di indubbia rilevanza nell’ambito delle scelte in
tema di energia. Infatti le detrazioni fiscali, introdotte in ordine agli interventi di riqualificazione
energetica degli edifici, costituiscono un efficace catalizzatore in grado di agevolare i processi di
miglioramento della prestazione energetica del parco edilizio esistente. Il progetto di
ammodernamento del profilo dei consumi del patrimonio immobiliare italiano muove risorse ingenti,
tuttavia è sufficiente un rapido sguardo ai numeri in gioco per comprendere le ragioni che hanno
richiamato l’attenzione del legislator e e lo hanno spinto al varo di misure impegnative, ma
certamente non ignorabili da operatori e committenti. Infatti, il fabbisogno energetico medio, che
ammonta circa a 150-180 kWh/m2a, potrebbe essere notevolmente abbattuto anche attraverso
interventi non particolarmente complessi e, soprattutto, non richiedenti investimenti scoraggianti.
Per esempio, la semplice sostituzione degli infissi può portare ad un contenimento dei consumi
energetici dell’ordine del 10% e l’applicazione di un sistema a “cappotto” permette di conseguire
risparmi intorno al 10-12%, migliorando la classe energetica e rivalutando l’immobile molto di più dei
costi sostenuti per questi semplici interventi, 90 Euro/mq per cappotto e serramenti (fonte Ance). Gli
immobili nelle classi più alte, A e B, hanno infatti un vantaggio in termini di prezzo che può arrivare
al 10 per cento e oltre, e comunque, a parità di location, li porta sui valori pi&ugra ve; alti nelle forbici
di prezzo minimo/massimo rilevate dagli osservatori immobiliari. L’extra-costo di costruzione per
miglioramenti energetici del 30% è di160 Euro/mq (fonte Ance), mentre può arrivare ad un massimo
di 300 Euro/mq stimati da Casaclima per un immobile in classe A, che scendono a 175 Euro per la B
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e100 Euro per la classe C. Come si vede, il gioco vale quasi sempre la candela.
Per evitare l’instaurazione di un doppio mercato, che potrebbe penalizzare eccessivamente il
patrimonio immobiliare consolidato a favore delle nuove costruzioni, il legislatore ha previsto sgravi
fiscali per i proprietari che intendono adeguare i loro immobili ai parametri del più rigoroso
risparmio energetico. È una soluzione per non svalutare il patrimonio immobiliare consolidato e non
bloccare il volano del cambio-casa residenziale, oggi più che mai fondato sulla permuta dell’usato. E
attenzione, per patrimonio immobiliare consolidato si deve intendere l’insieme di tutti gli immobili
costruiti sino ad oggi, dato che gli edifici in classi energetiche alte sono oggi solo la punta dell’iceberg,
e rischiano di essere considerati obsoleti cantieri non ancora chiusi! Oggi in Italia si stimano, su
elaborazione incrociata di dati Enea, Istat e Cresme, circa 30 milioni di unità abitative, delle quali
solo la punta dell’iceberg, dal 2 al 5% a seconda delle rilevazioni, si trova nelle classi energetiche
migliori, A B e C. Oltre il 55%, 16.639.801, sono state costruite prima del 1971, quindi prima di ogni
legislazione in materia di contenimento dei consumi energetici degli edifici(Legge373/ 1976), e ben
25.107.535, pari al 85% del patrimonio edilizio esistente, prima dell’entrata in vigore della Legge
10/1991, quindi senza alcun tipo di documentazione o criterio volto al contenimento dei consumi
energetici.
SIAMO DI FRONTE AD UNA SVOLTA EPOCALE
Per unificare il ciclo economico immobiliare sotto il segno del risparmio energetico, evitando
l'instaurazione di un doppio mercato che avrebbe come diretta conseguenza la creazione di “ghetti
edilizi” con l’ampliamento della forbice dei prezzi tra nuovo e usato, e bloccherebbe il mercato della
permuta, è necessario uno sforzo culturale da parte di tutti i player di settore, tecnici, costruttori,
agenti immobiliari, amministratori di codomini e patrimoni. Stiamo assistendo alla nascita di un
nuovo paradigma immobiliare, che si salda al tema trasversale dell’ambiente e dell’energia. Come
abbiamo detto, per la prima volta la casa viene concepita come una macchina energetica inserita
funzionalmente nel contesto ambientale. Noi tutti, operatori del mercato immobiliare, abbiamo il
compito di interpretare questo nuovo paradigma per fornire un servizio alla clientela ricco di forti
valenze sociali. Se non lo faremo, se non decideremo, se ci lascere mo trascinare dalla corrente, e non
saremo capaci di governare il cambiamento, ancora una volta, come sempre accade, sarà il mercato a
decidere al posto nostro, travolgendoci.
Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
COMUNICATI
Pomezia: un mercato immobiliare in fermento ne fa il principale polo
attrattivo dell’area Pontina
Lazio
Nonostante i prezzi apparentemente meno convenienti rispetto Aprilia e
Anzio, la cittadina offre maggiore vivibilità e servizi: il 70% della domanda
immobiliare deriva da romani che preferiscono Pomezia ai quartieri fuori dal
G.R.A. Unico neo: i collegamenti con Roma.
Comunicato
ESTERO
Daily thoughts
Regno Unito | Henderson Global Investors
Recent figures from the Halifax show the average house price in London was
£237,760 last year, compared with £141,326 in 2000, a rise of 40% in real
terms over the last decade. At current prices, a worker earning about £21,000
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a year would need to save for 17 years for a deposit in the capital.
However, are first time buyers about to see an improvement in affordability? Latest figures from the
Council of Mortgage Lenders (CML) show the number of new mortgages lent to house buyers
slumped by 29% in January compared to December (12% lower than in January last year). The
figures suggest that the property market may be heading for a new downturn in activity due to
mortgage rationing and the uncertain state of the economy. According to the CML, the effects of last
year's government spending cuts are beginning to take effect, rising inflation and tax measures are
putting pressure on household budgets. Potential house-buyers have become increasingly
discouraged. Until we see some definitive decisions over future interest rate movements, the direction
of house prices is likely to remain uncertain.
Us market mover: -0,7% a 510,7 punti per l'indice Mba
Stati Uniti
La statunitense Mortgage Bankers Association ha annunciato che l'indicatore
che misura le nuove richieste di mutui ipotecari la scorsa settimana ha fatto
registrare un -0,7% a 510,7 punti. +0,9% per l'indice di rifinanziamento.
Dubai: 33,5 mld di dollari di deals nel 2010
Dubai
Dubai ha registrato circa 33,5 mld di dollari di transazioni real estate nel 2010
secondo il Land Department degli Emirati. I numeri sono promettenti
considerando la crisi, ha sostenuto il sultano Butti Bin Mejrin, direttore
generale del dipartimento. I prezzi immobiliari a Dubai sono calati del 62%
dal picco di metà 2008 dopo la crisi globale del credito. Il valore dei deals
immobiliari nell'emirato è sceso del 65% nel 2010, ha detto Jones Lang
LaSalle, mentre il numero di transazioni di circa la metà. La investment bank
Rasmala ha affermato che i prezzi delle case nel Emirati vedranno ancora un declino del 25-30% nei
prossimi due anni a causa dell'offerta in eccesso. Per contro Jones Lang LaSalle e Landmark Advisory
si attendono il raggiungimento del punto minimo del ciclo durante quest'anno.
WEB TV
MIPIM 2011: intervista a Gualtiero Tamburini
Cannes | RICS Italia, Tamburini Gualtiero, Mipim, Assoimmobiliare
Su Quotidiano Immobiliare TV è in onda l'intervista a Gualtiero
Tamburini, Presidente di Assoimmobiliare, nominato Fellow
Member di RICS al MIPIM 2011.
MIPIM 2011: intervista ad Alberto Albertazzi
17/03/2011
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Cannes | Henderson Global Investors, Albertazzi Alberto, Mipim
Su Quotidiano Immobiliare TV è in onda l'intervista ad Alberto
Albertazzi di Henderson Global Investors, realizzata nel corso
del MIPIM 2011.
MIPIM 2011: intervista a Corrado Vismara
Cannes | Larry Smith Srl, Vismara Corrado, Mipim
In onda su Quotidiano Immobiliare TV l'intervista a Corrado
Vismara, Amministratore Delegato di Larry Smith Italia,
realizzata nel corso del MIPIM 2011.
MIPIM 2011: intervista a Massimo Mazzi
Cannes | Redilco Real Estate S.p.A., Mazzi Massimo, Mipim
Su Quotidiano Immobiliare TV è in onda l'intervista a Massimo
Mazzi, Presidente del Gruppo Redilco, realizzata in occasione
del MIPIM 2011.
MIPIM 2011: intervista a Gianni Pagliaroli
Cannes | Mipim
In onda su Quotidiano Immobiliare TV l'intervista a Gianni
Pagliaroli, Presidente di Pagliaroli Group, realizzata nel corso
del MIPIM 2011.
MIPIM 2011: intervista a Franco Guidi
Cannes | Lombardini22 S.r.l., Guidi Franco, Mipim
In onda su Quotidiano Immobiliare TV l'intervista a Franco
Guidi, Amministratore di Lombardini22, realizzata in occasione
17/03/2011
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del MIPIM 2011.
MIPIM 2011: intervista a Diego Travan
Cannes | Interna Real Estate srl, Mipim
Su Quotidiano Immobiliare TV è in onda l'intervista a Diego
Travan, Presidente di Interna Real Estate, realizzata in
occasione del MIPIM 2011.
MIPIM 2011: intervista a Lucio Attinà
Cannes | Mipim
E' in onda su Quotidiano Immobiliare TV l'intervista a Lucio
Attinà, Brand Development Director di Ducati Motor Holding
S.p.A., realizzata in occasione del MIPIM 2011.
MIPIM 2011: intervista a Richard Yorke
Cannes | Real Capital Analytics, Mipim
Su Quotidiano Immobiliare TV è in onda l'intervista a Richard
Yorke, Managing Director EMEA di Real Capital Analytics,
realizzata durante il MIPIM 2011.
MIPIM 2011: intervista a Sestilio Paletti
Cannes | Filcasa S.r.l., Paletti Sestilio, Mipim
Su Quotidiano Immobiliare TV è in onda l'intervista con Sestilio
Paletti, Presidente di Filcasa, realizzata in occasione del MIPIM
2011.
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MIPIM 2011: intervista a Davide Marazzi
Cannes | Marazzi Architetti, Marazzi Davide, Mipim
In onda su Quotidiano Immobiliare TV l'intervista a Davide
Marazzi di Marazzi Architetti, realizzata in occasione del
MIPIM 2011.
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