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TRIBUNALE CIVILE DI TREVISO
SEZIONE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Immobiliare N. 570/09
FORMAZIONE DEI LOTTI
Unico lotto di vendita – intera piena proprietà
E’ costituito da un edificio a tre piani fuori terra (T–1–2), garage, area scoperta
(cortiletto di accesso a Sud e a Nord).
UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA’ DEL BENE
31027 SPRESIANO, via Trento 34
L’immobile pignorato si trova in prossimità del centro di Spresiano, in zona edificata
ad edilizia residenziale di tipo popolare. Si accede all’immobile da strada comunale,
via Trento, con accesso pedonale. Il garage accede direttamente dallo scoperto
privato che immette su strada pubblica attraverso cancello carraio.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
COMUNE DI SPRESIANO (codice I927) SEZIONE URBANA A, FOGLIO 4
MN. 480, sub. 1, via Trento, area scoperta, mq 68
MN. 480, sub. 2, via Trento, Categoria A/3, Classe 1, Consistenza 7,5 vani, Rendita
Euro 379,60
MN. 480, sub. 3, via Trento, Categoria C/6, Classe 4, mq 9, Rendita Euro 18,59.
CONFINI DEL LOTTO
MN. 480, sub. 1, area scoperta, lato ingresso: Sud su strada comunale via Trento;
Est e Ovest distacchi su scoperti di altre proprietà; Nord su immobile sub. 2; lato
retrostante: Sud su immobile sub. 2;
Est e Ovest distacchi su scoperti di altre
proprietà; Nord distacco su scoperto di altra proprietà.
MN. 480, sub. 2, edificio: Sud e Nord su area scoperta sub. 1; Est e Ovest in
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aderenza con pareti di edifici di altre proprietà.
MN. 480, sub. 3, garage: Sud su area scoperta sub. 1; Est e Nord immobile sub. 2;
Ovest in aderenza su parete di edificio di altra proprietà.
DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO
L’immobile è inserito in un’edificazione di case in costruite in aderenza, in zona
residenziale edificata a piccoli condomini di tipo popolare e bifamigliari; si trova in
prossimità del centro di Spresiano (TV), in zona tranquilla ma viabilisticamente ben
collegata con Treviso; nelle vicinanze di fermata di pubblico trasporto e di servizi
quali scuola materna ed elementare; ufficio postale, supermercato rionale.
DESCRIZIONE DEL BENE
Il lotto è composto da un immobile a tre piani fuori terra, garage e piccolo scoperto
ed è così formato:
ESTERNI: cortile di accesso a Sud e cortile retrostante a Nord.
INTERNI:
piano terra, altezza ml 2,50: ingresso (mq 5,63), locale di accesso al piano primo (mq
17,40), corridoio (mq 6,57), disimpegno (mq 1,63), lavanderia (mq 4,76); garage (mq
10,21);
piano primo, altezza ml 2,50: pranzo (mq 17,96), cucinino (mq 7,22), ripostiglio (mq
1,47), wc (mq 3,97), camera (mq 17,32);
piano secondo, altezza ml 2,60: disimpegno (mq 6,35), camera (mq 12,91), camera
(mq 16,13), terrazza (mq 17,80).
DIMENSIONI
Superficie lorda
Rapporto mercantile
Superficie commerciale
Garage
12,70
0,40
5,08
Piano terra
43,87
1,00
43,87
2
Piano primo
56,17
1,00
56,17
Piano secondo
41,26
1,00
41,26
Terrazza
17,80
0,15
2,67
Area scoperta
68,00
0,18
12,24
Sommano
171,80
161,29
COEFFICIENTI DI ETA’ – QUALITA’ – STATO DI MANUTENZIONE
Età: tra 41-60 anni; qualità: popolare; stato: mediocre; coefficiente riduttivo: 0,55.
Mq 161,29 x 0,55 = mq 88,71
IMMOBILE - FINITURE ED IMPIANTI
L'immobile si presenta in uno stato manutentivo molto scadente e vetusto sia nelle
finiture che negli impianti; a piano terra ci sono numerose presenze di muffa legate
all’umidità di risalita e il piano terra è posto a una quota leggermente inferiore al
livello della strada prospiciente. Il dimensionamento dei vani e le altezze interne non
corrispondono ai moderni parametri abitativi; i solai e il tetto sono in legno; le pareti
esterne e interne in laterizio intonacato; la scala interna in ferro e legno; la superficie
scoperta è pavimentata in pietra in corrispondenza del lato ingresso e in terra sul lato
retrostante. Gli esterni sono tinteggiati a civile, in cattivo stato di manutenzione nel
fronte Nord con distacchi e sbriciolamenti dell’intonaco.
Pavimentazioni. Piano terra e primo: piastrelle di ceramica di vario tipo e dimensione
sia nelle stanze che nei bagni. Piano secondo: moquette nel disimpegno, in tavolato
nelle camere; pavimento terrazza in quadrotti di cemento.
Rivestimenti. Piano terra: rivestimento in perline di legno in ingresso, locale di
accesso e corridoio; lavanderia: rivestimento in ceramica su quattro lati. Piano primo:
bagno con rivestimento in ceramica su quattro lati; cucinino con piastrelle su tre lati e
perline in legno su un lato.
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Serramenti. Piano terra: porta di ingresso con oscuro in legno, porta retro e finestre
in alluminio non a taglio termico. Piano primo e secondo: finestre in legno con
vetrocamera, oscuri in legno, porte interne tamburate.
Tinteggiature. Interni tinteggiati a civile in cattivo stato di manutenzione. A piano terra
le stanze e il garage presentano vistose macchie di umidità di risalita; a piano
secondo la stanza verso strada presenta macchie di umidità da infiltrazioni dal tetto o
dalla casa in aderenza.
Solai e tetto. Sono realizzati in legno; il tetto a due falde è parzialmente visibile in
quanto controsoffittato con perline di legno.
Impianto idrico-sanitario. Lavanderia a piano terra e bagno a piano primo: sanitari e
rubinetteria vetusti; il riscaldamento dell’acqua sanitaria avviene attraverso una
caldaia istantanea posta a piano terra.
Impianto di riscaldamento. La caldaia, a piano terra, è staccata dall’impianto di
riscaldamento, i termosifoni in alluminio presenti nelle stanze non sono fruibili e il
riscaldamento dei locali, solo per il piano primo, avviene attraverso una stufa
economica a legna, posta nella stanza pranzo.
Impianto elettrico. Vetusto e scadente, senza certificazione.
Acqua: approvvigionamento acqua da acquedotto comunale.
Fognatura: impianto fognario a rete comunale.
Enel: allacciamento a rete Enel.
GARAGE - FINITURE ED IMPIANTI
A piano terra il garage ha un portone basculante in lamiera zincata verniciata, la
porta di collegamento interna con il piano terra è tamburata; il pavimento è in
piastrelle di ceramica; le pareti intonacate; ha l’allacciamento alla rete elettrica.
DESTINAZIONE URBANISTICA – CONFORMITA’
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Destinazione urbanistica
L’edificio si trova, nel vigente Piano Regolatore Generale di Spresiano (TV), in zona
omogenea B.3-38, “zone residenziali di completamento”, e che come riportato nelle
Norme Tecniche di Attuazione art. 39 “comprendono gli insediamenti costituiti da
interventi edilizi con caratteristiche residenziali non ancora sufficientemente definite o
con carenze di urbanizzazione”.
Conformità edilizia
Dagli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Spresiano (TV),
sono state reperite le seguenti Licenze, Concessioni, autorizzazioni:
-
Concessione Edilizia in sanatoria Prot. Gen. n. 2589/86 del 03/11/1987
-
Certificato di Abitabilità n. 310/C del 03/11/1987
L’addetto dell’Ufficio Tecnico di Spresiano (TV) mi riferisce che non è stato possibile
risalire alla Concessione Edilizia in sanatoria n. 469 del 19/02/1998, citata in atto di
acquisto, perché tale numero non ha ad oggetto il rilascio di Concessione Edilizia, e
non risultano altre pratiche edilizie a nome dei proprietari precedenti.
Conformità catastale
Dalla visione delle planimetrie catastali si rileva che le stesse rappresentano
l’immobile oggetto di perizia. Il fabbricato non presenta, allo stato attuale, difformità
né rispetto al condono né rispetto alla planimetria catastale depositata. Nell’estratto
di mappa al Catasto Terreni non è aggiornato il sedime del fabbricato così come
risulta dall’allegata planimetria dell’immobile presentata al Catasto Fabbricati nel
1986.
Attestato di certificazione energetica
In merito alla classificazione energetica dell'immobile, si precisa che lo stesso risulta
edificato in base a titolo edilizio richiesto in data anteriore al 08.10.2005 e che
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successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una
riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione
depositata presso L'Ufficio Tecnico del Comune di Spresiano (TV) non sono inoltre
stati rinvenuti né l'Attestato di Qualificazione Energetica, né l'Attestato di
Certificazione Energetica. Considerati quindi la consistenza dell'immobile (di
superficie utile inferiore a 1000 mq.), il suo stato di conservazione e manutenzione, il
tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione
energetica abbastanza alti e indice di modesta qualità energetica. Si presuppone,
quindi, che il bene appartenga ad una delle classi peggiori sotto il profilo della qualità
e del risparmio energetico.
DISPONIBILITA’ DELL’IMMOBILE
Occupato dal proprietario esecutato; la moglie dell'esecutato ha dichiarato, in sede di
sopralluogo, che è abitato da lui stesso, dalla moglie e dalla figlia. La signora mi
riferisce che il sig. esecutato non risiede più nell’immobile. Dal sopralluogo presso
l'Ufficio delle Entrate di Treviso e dall'interrogazione effettuata al terminale da parte
del funzionario addetto, questi mi riferisce che non risultano registrati contratti di
locazione.
DIVISIBILITA’ DEL BENE
Tenuto conto delle caratteristiche morfologiche della proprietà, una casa a 3 piani
collegati internamente da scala a chiocciola con garage inserito nel corpo di fabbrica,
il bene non è divisibile in lotti.
STIMA DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO
Criteri di stima
La lettura della situazione attuale del mercato immobiliare ha evidenziato il persistere
di una tendenza del mercato edilizio al forte ribasso con un’offerta abitativa di molto
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superiore alla domanda e l’alta difficoltà ad accedere a strumenti di finanziamento
per l’acquisto. L’interesse all’acquisto è condizionato, in generale, dal contesto in cui
il bene si trova, dalla qualità dei servizi di quartiere, dall’estetica dell’insieme nel suo
complesso e nel dettaglio dell’immobile, nonché dalle caratteristiche energetiche del
bene. Tutti questi elementi influenzano la modalità di valutazione e il giudizio di stima;
la particolare configurazione dell’edificio oggetto di perizia mi fa ritenere la stima di
tipo sintetico quella che meglio può attribuire una corretta valutazione economica.
Valutazione
Da indagini di mercato relative a compravendite di immobili simili; dalla verifica dei
prezzi applicati in zona su edifici simili; in riferimento all’andamento del mercato
immobiliare, oggi assai critico; dalla verifica presso l’Agenzia delle Entrate dei valori
applicati su nuove abitazioni (Spresiano, 2° semestre 2013); dalla verifica del valore
catastale;
in considerazione degli elementi incrementali di valore quali la vicinanza al centro, il
contesto residenziale;
in considerazione degli elementi decrementali di valore quali la vetustà, la bassa
qualità costruttiva, lo scadente livello delle finiture e del decoro e la mancanza dei
requisiti energetici il tutto come riportato nella descrizione del bene;
ho adottato il valore di €. 1.000,00 al mq e pertanto stimo il bene:
superficie commerciale rettificata mq 88,71 x € 1.000 / mq = € 88.710,00
Deprezzamento per bene soggetto a vendita forzata: -30% = € 26.613,00 per un
prezzo di € 62.097,00, arrotondato a base d’asta a € 62.000,00.
RIEPILOGO – PREZZO BASE DI VENDITA FORZATA
Prezzo base d’asta Lotto unico: €
62.000,00 (euro sessantaduemila/00)
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