Perizia 246 kB pdf - Vendite Immobiliari

Transcript

Esecuzione Immobiliare RGE n. 202/13
ITALFONDARIO S.p.A. contro __________________
TRIBUNALE DI NOVARA
Esecuzione Immobiliare
ITALFONDIARIO S.p.A.
contro
_________________________
RGE n. 202/2013
Giudice Esecuzione: Dott.
sa FASANO ANGELA
Tecnico incaricato: Ing. Caterina Mazzeri
iscritto all’Albo della provincia di Novara al N. 1688
iscritto all’Albo del Tribunale di Novara al N. 1688
C.F.: MZZCRN73B53F952B – P.IVA 01711060036
con studio in Novara (Novara) Viale Dante Alighieri n. 15
telefono: 0321/620085
cellulare: 3408665472
fax: 0321/031790
email: [email protected]
Giudice dell’Esecuzione: Dott.sa Fasano Angela
Perito: Ing. Mazzeri Caterina
1 di 12
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
Firmato Da: MAZZERI CATERINA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 27df50d63542179b61caa3bb0488f26e
ELABORATO PERITALE
Beni in Vinzaglio (NO), Via Regina Elena n. 4
Lotto 1/1
FABBRICATO UNIFAMILIARE SEMINDIPENDENTE.
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A.
Beni immobili per la quota di 1000/1000 di piena proprietà del sig. _______________
di fabbricato semi-indipendente di due piani fuori terra adibito ad abitazione con cortile
esterno sito in Comune di Vinzaglio (NO), via Regina Elena n. 4 e così censito al
N.C.E.U.:
- Fabbricato al foglio 1, particella 304, categoria A/3;
Fabbricato sito nella frazione Torrione del Comune di Vinzaglio in prossimità della
Strada Statale n. 596 che collega Vercelli con Mortara.
L'immobile e il relativo terreno oggetto della presente procedura confinano ad est con
la Roggia Gamarra di proprietà Demaniale, a sud con un terreno di proprietà del sig.
______________, ad est con la via Regina Elena ed a nord con un cortile di altra
proprietà.
L'estrema vicinanza con il corso d'acqua fa si che i fabbricati ad uso
deposito/ripostiglio e ricovero macchine presenti nel cortile e fatti di lamiera, legno ed
eternit posti lungo la sponda non possano essere sanati e pertanto devono essere
demoliti.
Inoltre lungo tutto il prospetto sud principale è presente una tettoia in legno a vista e
tegole che è stata eseguita senza regolare Permesso di Costruire.
Pertanto nella presente relazione al valore complessivo dell'immobile andranno
dedotti i costi della pratica di sanatoria per la tettoia lungo il prospetto principale e i
costi di demolizione e smaltimento dell'eternit dei fabbricati ad uso ricovero macchine
ed attrezzi posti lungo la Roggia Gamarra.
A)
FABBRICATO UNIFAMILIARE SEMI-INDIPENDENTE
Trattasi di edificio unifamiliare semi-indipendente formato da un appartamento al
piano terra e primo, da vari accessori ad uso ripostiglio e da una corte di proprietà
posta a sud/est del fabbricato.
Il fabbricato è sito in via Regina Elena nella frazione Torrione del Comune di Vinzaglio
in prossimità della Strada Statale SS596 che collega Vercelli con Mortara.
Al portico esterno all'edificio si accede da un ingresso su strada posto al numero
civico 4, mentre al cortile di proprietà si accede tramite un grande cancello in ferro a
due ante automatizzato posto al numero civico 2.
L'ingresso all'unità immobiliare avviene da sotto il portico in legno tramite un
portoncino in plastica e vetro di color legno di recente fattura che introduce nel vano
2 di 12
Comune di Vinzaglio (Novara)
Via Regina Elena n. 4
Foglio 1, particella 304,
Fabbricato unifamiliare semiindipendente ai piani terra e
primo con cortile di proprietà.
Vista esterna sul cortile di
proprietà - Prospetto Sud.
scala del fabbricato. Da questo ingresso oltre alla scala sono presenti una porta sulla
destra che conduce al tinello che a sua volta è collegato con la cucina ed un ripostiglio
di altezza inferiore ai 2,00 m, e da una porta sulla sinistra che conduce a una camera
ad uso soggiorno.
Sia il soggiorno che il tinello hanno le pareti rivestite con perlina di legno a tutta
altezza e pavimento in ceramica di vecchia fattura. Nel soggiorno la perlinatura copre
una finestra posta a nord in pessime condizioni di manutenzione.
La cucina invece è completamente rivestita con piastrelle bianche di vecchia fattura.
Dalla cucina si accede sia al ripostiglio sul retro con altezza interna pari a 1,97 m,
pavimento in battuto di cemento e soffitto in legno in pessime condizioni, sia al cortile
di proprietà tramite una doppia porta di cui la più esterna in alluminio e vetro e quella
interna in plastica e vetro.
Il vano scala interno ha gradini in sasso, perlinatura in legno a tutta altezza e un
ripostiglio piccolissimo sul pianerottolo al primo piano. Dal pianerottolo della scala si
accede ad est alla zona notte con due camere comunicanti tra loro tramite due
gradini, ed a ovest ad un disimpegno con il bagno di vecchia fattura e un'altra camera.
Anche nella zona notte il pavimento è in ceramica di vecchia fattura.
Le porte interne del primo piano sono in legno, mentre quelle che delimitano il vano
scala sia al piano terra che primo sono in plastica.
L'immobile è abitato dal 1985 dalla sig.ra _________________, suocera del sig.
______________, senza regolare contratto di affitto. Per tale motivo si allega alla
presente il certificato di residenza e famiglia e le ultime bollette intestate alla stessa.
La sig.ra ____________ chiede inoltre alla procedura di poter rimanere nell'immobile
pagando un idoneo canone d'affitto.
L'unità immobiliare ha finiture vecchie con pavimenti e rivestimenti in ceramica,
perlinatura alle pareti, serramenti in legno con vetro singolo e persiane in legno. Solo
nel tinello e nella cucina i serramenti sono in plastica con doppi vetri e persiane
anch'esse in plastica.
Il bagno provvisto di doccia e di tutti gli accessori è stato regolarizzato nel 2003 ed ha
pavimenti e rivestimenti in ceramica di vecchia fattura.
L'impianto idrico ed elettrico sono sotto traccia ma vetusti.
L'impianto di riscaldamento è a metano con caldaia posta nel ripostiglio adiacente alla
cucina a cui si accede dal cortile esterno. L'impianto è collegato anche alla stufa a
legna posta in cucina. I termosifoni sono in ghisa.
Nel bagno è presente il boiler per l'acqua calda sanitaria.
Oltre all'abitazione l'immobile oggetto del presente procedimento è composto da n. 3
ripostigli al piano terra, di cui uno accessibile dalla cucina, uno contenente la caldaia e
uno non indicato sull'attuale planimetria, e da n. 3 ripostigli di piccole dimensioni e n. 1
sternito al piano primo. Anche al piano primo un ripostiglio non è segnato in
planimetria.
I ripostigli sia al piano terra che al piano primo sono in pessime condizioni di
manutenzione con soffitti al rustico o in legno con anche pericolo di crollo e pavimenti
in battuto di cemento. I ripostigli sul retro al piano primo sono raggiungibili tramite una
scala in ferro molto ripida non indicata sulla planimetria catastale. In questo lato est
del fabbricato sia al piano terra che primo sono presenti due piccoli ripostigli in mattoni
a vista di vecchia fattura non indicati anch'essi sulle schede catastali.
Al piano primo è presente uno sternito che è stato chiuso con pannelli in legno,
plexiglass e lastre.
Inoltre lungo la Roggia Gamarra sono presenti varie tettoie e passaggi coperti oltre ai
locali per il ricovero attrezzi e macchine che devono essere demoliti in quanto abusivi
e con coperture in eternit. Tali locali si trovano infatti lungo la fascia di rispetto non
edificabile dei 10 metri dei corsi d’acqua iscritti negli elenchi delle acque pubbliche.
Il tetto del fabbricato è in legno e tegole con frontalino in muratura lungo i prospetti
principali sud ed ovest e in legno lungo i prospetti est e nord.
Esternamente all'abitazione, lungo il prospetto principale è presente un porticato in
legno e tegole di discreta fattura ma abusivo e che pertanto deve essere sanato.
3 di 12
Il prospetto sud è in condizioni discrete, il prospetto ovest presenta gravi segni di
umidità, mentre i prospetti nord ed est sono in pessime condizioni di manutenzione.
Il terreno di pertinenza del fabbricato confina ad est con la Roggia Gamarra che in
quel punto ha la difesa spondale in sasso da cui è separata con una recinzione a rete
e paletti in ferro, mentre ad ovest confina con la strada da cui è delimitata da una
recinzione piena sovrastata da una recinzione in ferro.
A sud il terreno confina con un altro terreno di proprietà del sig. ________________
non rientrante nel presente procedimento esecutivo, da cui è separato con una
recinzione metallica bassa.
Lungo la recinzione che confina con la via Regina Elena è posizionata una baracca
prefabbricata che deve essere asportata.
La disposizione interna della scheda catastale dell'immobile è conforme alla
situazione in sito tranne per il portico esterno, per la scala esterna ad est, per n. 2
piccoli ripostigli sempre ad est e per alcuni gradini interni non indicati. Mentre la tettoia
e la scala devono essere sanati in quanto abusivi i due ripostigli erano già indicati in
mappa. Infatti sono di vecchia fattura e non sono stati riportati erroneamente nella
planimetria catastale dell'immobile eseguita nel novembre del 2002.
Dalla valutazione complessiva dell'immobile verranno dedotti i costi di demolizione
delle opere abusive, come indicato e disposto nel quesito del Giudice dell’Esecuzione,
quelli di regolarizzazione delle opere sanabili e i costi per i nuovi accatastamenti.
L'immobile in oggetto è stato costruito in data antecedente al 1946 e internamente
risulta conforme all'unica pratica edilizia esistente all'Ufficio Tecnico del Comune di
Vinzaglio per la formazione del bagno e del relativo disimpegno.
Dalla planimetria catastale l'immobile ha una superficie commerciale pari a circa 234
mq, con circa 113 mq a destinazione ripostiglio, cassero e tettoia. La superficie interna
dell'abitazione è pari a circa 158 mq, mentre il terreno esterno al netto del fabbricato è
pari a circa 270 mq.
L'immobile risulta essere così censito al catasto fabbricati (N.C.E.U.) del comune di
Vinzaglio:
- Foglio 1, particella 304, categoria A/3, classe 1, consistenza 9 vani, rendita €
348,61, piano terra e primo, via Regina Elena n. 4
che risulta del seguente proprietario:
- 1000/1000 di piena proprietà al sig. ________________, nato a __________ il
_______________, C.F. _____________________.
Coerenze dell'immobile al foglio 1, particella 304 partendo da Nord: particella 406,
675, Roggia Gamarra, particella 305, via Regina Elena, particella 293.
L'immobile è privo di certificato di Agibilità.
Verifica documentazione presente nel fascicolo
1.1 Si verifica la completezza della documentazione ipocatastale e si dichiara che
vengono allegate alla presente la scheda catastale dell’immobile al foglio 1,
particella 304.
Conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel
pignoramento
1.2 C’è conformità tra i dati rilevati e quelli indicati negli atti.
Pignoramento per intero o pro-quota
1.3 L’immobile della presente relazione è pignorato per intero, pertanto si procederà
alla stima per intero.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
FABBRICATO UNIFAMILIARE SEMI-INDIPENDENTE
Caratteristiche zona: Zona Agricola del c.ne di Vinzaglio, a traffico locale, non servita
da negozi, scuole, municipio e con parcheggi sufficienti. In
4 di 12
prossimità della Strada Statale SS 596 che collega Vercelli con
Mortara. La zona è provvista dei servizi di urbanizzazione
primaria quali fognatura e gas.
Caratteristiche zone limitrofe: agricole.
3. STATO DI POSSESSO:
L'immobile è occupato dal 1985 dalla sig.ra _________________, suocera del sig.
________________ senza però regolare contratto d'affitto.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:
Nessuna
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuno
-
ipoteca legale in data 03/08/2006 ai numeri 18668/4090 a favore della "Sestri
S.p.A." con sede in Novara (domiciliata agli effetti del codice di procedura
civile in Novara piazza Gramsci n. 6) a garanzia del credito di cui all'atto
amministrativo n. 919 del 02/08/2006.
- Importo Ipoteca: 31.635,00 €;
- Importo Capitale: 15.817,50 €;
-
ipoteca legale in data 04/05/2009 ai numeri 6815/1170 a favore della
"Equitalia Sestri S.p.A." con sede in Novara (domiciliata agli effetti del codice
di procedura civile in Novara piazza Gramsci n. 6) a garanzia del credito di cui
all'atto amministrativo n. 111934/73 del 21/04/2009 gravante anche su
immobili estranei.
- Importo Capitale: 74.248,32 €
4.2.2 Pignoramenti
- Trascrizione di atto esecutivo o cautelare – Verbale di pignoramento immobili.
Trascritto a Novara il 31/07/2013 al reg. gen. n. 9865 e reg. part. 6814 con
Atto Giudiziario del 09/05/2013 n. rep. 1595/2013, a favore di CASSA DI
RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA con sede in Parma (PR), C.F.:
02113530345, contro il sig. ___________________ per la quota di 1/1 di
piena proprietà, gravante sulla unità immobiliare al presente procedimento
esecutivo.
4.2.3
Altre trascrizioni: Nessuna
4.2.4
Altre limitazioni d'uso: Nessuna
5 di 12
4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della
procedura
4.2.1 Iscrizioni:
- Iscrizione di ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo
a favore della "CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA S.P.A." con
sede in Parma (PR), C.F.: 02113530345, e con domicilio in Parma – Via
Università n. 1. Ipoteca a firma della dott.sa Monica Di Giorgi di Mortara in
data 02/07/2003, rep. 8814, iscritto a Novara in data 09/07/2003 ai numeri
14345/2857 e contro il sig. ______________, C.F.: __________________.
- Importo Capitale: 90.000,00 €.
4.3 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1 Conformità urbanistico edilizia:
Fabbricato unifamiliare semi-indipendente
L'edificio oggetto del presente procedimento esecutivo è stato costruito in
data antecedente al 1946.
L'unica licenza eseguita successivamente è un'art. 26 per Opere Interne prot.
n. 2206 del 27/06/2003 per l'esecuzione del servizio igienico al primo piano.
Nel 2004 è stata presentata una pratica edilizia per la costruzione di un box,
ma la stessa non è mai stata regolarizzata.
La situazione interna dell'unità immobiliare è conforme alla planimetria
depositata presso l'Ufficio Tecnico del C.ne di Vinzaglio e redatta nel 2003.
Esternamente però ci sono due tipi di difformità:
a) Difformità sanabile dovuta alla presenza di un portico esterno lungo tutto il
prospetto sud fino alla distanza minima di 10 m dalla roggia Gamarra e scala
a sbalzo di accesso al ripostiglio al piano primo;
b) Difformità non sanabili per locali autorimessa e ricovero attrezzi di modesto
valore, interni alla fascia di rispetto non edificabile della Roggia Gamarra.
Per quanto riguarda il portico esterno al precedente punto a) trovandosi
l'edificio in zona residenziale satura e non modificando con tale tettoia la
capacità residenziale esistente, lo stesso può essere sanato.
Dai colloqui intercorsi con il geom. _________ dell’ufficio tecnico del Comune
di Vinzaglio la sistemazione del portico esterno può essere eseguita con
Permesso di Costruire o Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) in
sanatoria come combinato e disposto dagli artt. 46, comma 5° del D.P.R. 6
giugno 2001, n. 380 e art. 40, comma 6° della L. 28 febbraio 1985 n. 47 e con
il pagamento della sanzione minima e dei diritti di segreteria.
Pertanto i costi per la regolarizzazione edilizia degli abusi di cui al punto a)
possono essere così quantificati:
- Versamenti a titolo di sanzione artt. 36 e 37 D.P.R. 380/2001 = 516,00 €
- Diritti di segreteria
=
52,00 €
- Spese tecniche
= 1.500,00 €
-------------------------------------------------------------------------------------------------------Oneri totali punto a)
= 2.068,00 €
Per quanto riguarda invece le difformità non sanabili di cui al precedente
punto b) dovute e alla presenza di fabbricati di scarso valore ad uso
autorimessa e ricovero attrezzi nella fascia di rispetto non edificabile di 10 m
della Roggia Gamarra, verrà considerato il valore d’uso del bene su base
mensile e successivamente su base annua, ulteriormente moltiplicato per il
numero di anni necessari perché si giunga alla demolizione dell’immobile
abusivo, come convenuto e disposto dal punto 15 del quesito.
Per i fabbricati visti precedentemente con tetto in eternit e pareti in lamiera si
ha:
- valore mensile d'uso del bene
= 250,00 €/mese
- valore annuo d'uso dei fabbricati abusivi = 250,00 €/mese x 12 mesi =
= 3.000,00€/annui
Poiché dai colloqui intercorsi con il tecnico del C.ne di Vinzaglio il tempo
necessario perché si giunga alla demolizione degli immobili abusivi può
variare dai 6 mesi ai 2 anni, la sottoscritta considererà la condizione peggiore
e pertanto il valore complessivo dei locali abusivi interni alla fascia di rispetto
dei 10 m sarà quantificabile in:
= 3.000,00 €/anno x 2 anni = 6.000,00 €
Tale costo deve essere decurtato dal valore complessivo dell'immobile della
presente procedura.
6 di 12
Pertanto l'importo complessivo necessario per sanare le varie difformità
edilizie riscontrate nell'immobile oggetto della presente procedura (punti a+b),
può essere così riassunto:
- Totale costi di ripristino come da situazione concessa circa
€ 6.000,00
- Versamenti a titolo di sanzione
€
516,00
- Diritti di segreteria
€
52,00
- Spese tecniche
€ 1.500,00
- Oneri totali:
€ 8.068,00
4.3.2 Conformità catastale:
Come visto precedentemente la disposizione interna dell'appartamento è
conforme alla situazione in sito tranne per la tettoia esterna, n. 2 ripostigli
esterni non indicati e per alcuni gradini.
Nel rifare l'accatastamento bisognerà inserire nella scheda catastale la
porzione a cortile e giardino comune.
Pertanto i costi per la regolarizzazione catastale possono essere così
quantificati:
-Tributi Catastali:
€
50,00
-Spese tecniche:
€
450,00
Oneri totali:
€
500,00
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
- _________________ proprietario per la quota di 1/1 dal 02/07/2003 ad oggi in
forza di atto di compravendita a firma del Notaio dott. DI GIORGI MONICA di
Mortara, rep. n. 8812 del 02/07/2003, trascritto a Novara in data 09/07/2003 nn.
14343/9782. Gli immobili sono stati acquistati dal sig. _____________
dall'___________________________________.
6.2 Precedenti proprietari:
- In data antecedente al 02/07/2003 e in data antecedente al 31/07/1993, ossia in
data
antecedente
al
ventennio
l’immobile
era
di
proprietà
dell'_______________________ con sede in ________, C.F. _______________.
7. PRATICHE EDILIZIE:
Per l'intero edificio costruito in data antecedente al 1° settembre 1967 ed anche in
data antecedente al 1946 è stata reperita solo la seguente pratica edilizia:
- OPERE INTERNE si sensi dell'art. 26 della L. n. 47 del 28/02/1985 per
l'esecuzione di bagno e disimpegno interno al fabbricato in cui viene riportata la
disposizione attuale interna delle camere.
Per l'immobile oggetto del presente procedimento esecutivo non esistono certificati di
Agibilità.
7 di 12
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non
ancora scadute al momento della perizia:
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
Trattasi di edificio unifamiliare semi-indipendente formato da un appartamento al
piano terra e primo, da vari accessori ad uso ripostiglio e da una corte di proprietà
posta a sud del fabbricato.
Il fabbricato è sito in via Regina Elena nella frazione Torrione del Comune di Vinzaglio
in prossimità della Strada Statale SS596 che collega Vercelli con Mortara.
Al portico esterno all'edificio si accede da un ingresso su strada posto al numero
civico 4, mentre al cortile di proprietà si accede tramite un grande cancello in ferro a
due ante automatizzato posto al numero civico 2.
L'ingresso all'unità immobiliare avviene da sotto il portico in legno tramite un
portoncino in plastica e vetro di color legno di recente fattura che introduce nel vano
scala del fabbricato. Da questo ingresso oltre alla scala sono presenti una porta sulla
destra che conduce al tinello che a sua volta è collegato con la cucina ed un ripostiglio
di altezza inferiore ai 2,00 m, e da una porta sulla sinistra che conduce a una camera
ad uso soggiorno.
Sia il soggiorno che il tinello hanno le pareti rivestite con perlina di legno a tutta
altezza e pavimento in ceramica di vecchia fattura. Nel soggiorno la perlinatura copre
una finestra posta a nord in pessime condizioni di manutenzione.
La cucina invece è completamente rivestita con piastrella bianche di vecchia fattura.
Dalla cucina si accede sia al ripostiglio con altezza interna pari a 1,97 m, pavimento in
battuto di cemento e soffitto in legno in pessime condizioni che al cortile di proprietà
tramite una doppia porta di cui la più esterna in alluminio e vetro e quella interna in
plastica e vetro.
Il vano scala interno ha gradini in sasso, perlinatura in legno a tutta altezza e un
ripostiglio piccolissimo sul pianerottolo al primo piano. Dal pianerottolo della scala si
accede ad est alla zona notte con due camere comunicanti tra loro tramite due
gradini, ed a ovest ad un disimpegno con il bagno di vecchia fattura e un'altra camera.
Anche nella zona notte il pavimento è in ceramica di vecchia fattura.
Le porte interne del primo piano sono in legno, mentre quelle che delimitano il vano
scala sia al piano terra che primo sono in plastica.
L'immobile è abitato dal 1985 dalla sig.ra _____________, suocera del sig.
______________, senza regolare contratto di affitto. Per tale motivo si allega alla
presente il certificato di residenza e famiglia e le ultime bollette intestate alla stessa.
La sig.ra ____________ chiede inoltre alla procedura di poter rimanere nell'immobile
pagando un idoneo canone d'affitto.
L'unità immobiliare ha finiture vecchie con pavimenti e rivestimenti in ceramica,
perlinatura alle pareti, serramenti in legno con vetro singolo e persiane in legno. Solo
nel tinello e nella cucina i serramenti sono in plastica con doppi vetri e persiane
anch'esse in plastica.
Il bagno provvisto di doccia e di tutti gli accessori è stato regolarizzato nel 2003 ed ha
pavimenti e rivestimenti in ceramica di vecchia fattura.
L'impianto idrico ed elettrico sono sotto traccia ma vetusti.
L'impianto di riscaldamento è a metano con caldaia posta nel ripostiglio adiacente alla
cucina a cui si accede dal cortile esterno. L'impianto è collegato anche alla stufa a
legna posta in cucina. I termosifoni sono in ghisa.
Nel bagno è presente il boiler per l'acqua calda sanitaria.
Oltre all'abitazione l'immobile oggetto del presente procedimento è composto da n. 3
ripostigli al piano terra, di cui uno accessibile dalla cucina, uno contenente la caldaia e
uno non indicato sull'attuale planimetria, e da n. 3 ripostigli di piccole dimensioni e n. 1
sternito al piano primo. Anche al piano primo un ripostiglio non è segnato in
planimetria.
I ripostigli sia al piano terra che al piano primo, in pessime condizioni di manutenzione
con soffitti al rustico o in legno con anche pericolo di crollo, e pavimenti in battuto di
cemento. I ripostigli sul retro al piano primo sono raggiungibili tramite una scala in
8 di 12
Descrizione : FABBRICATO UNIFAMILIARE E SEMI-INDIPENDENTE
ferro molto ripida non indicata sulla planimetria catastale. In questo lato est del
fabbricato sia al piano terra che primo sono presenti due piccoli ripostigli in mattoni a
vista di vecchia fattura non indicati anch'essi sulle schede catastali.
Al piano primo è presente uno sternito che è stato chiuso con pannelli in legno,
plexiglass e lastre.
Inoltre lungo la Roggia Gamarra sono presenti varie tettoie e passaggi coperti oltre ai
locali per il ricovero attrezzi e macchine che devono essere demoliti in quanto abusivi
e con coperture in eternit. Tali locali si trovano infatti lungo la fascia di rispetto non
edificabile dei 10 metri dei corsi d’acqua iscritti negli elenchi delle acque pubbliche.
Il tetto del fabbricato è in legno e tegole con frontalino in muratura lungo i prospetti
principali sud ed ovest e in legno lungo i prospetti est e nord.
Esternamente all'abitazione, lungo il prospetto principale è presente un porticato in
legno e tegole di discreta fattura ma abusivo e che pertanto deve essere sanato.
Il prospetto sud è in condizioni discrete, il prospetto ovest presenta gravi segni di
umidità, mentre i prospetti nord ed est sono in pessime condizioni di manutenzione.
Il terreno di pertinenza del fabbricato confina ad est con la Roggia Gamarra che in
quel punto ha la difesa spondale in sasso da cui è separata con una recinzione a rete
e paletti in ferro, mentre ad ovest confina con la strada da cui è delimitata da una
recinzione piena sovrastata da una recinzione in ferro.
A sud il terreno confina con un altro terreno di proprietà del sig. _______________
non rientrante nel presente procedimento esecutivo, da cui è separato con una
recinzione metallica bassa.
Lungo la recinzione che confina con la via Regina Elena è posizionata una baracca
prefabbricata che deve essere asportata.
La disposizione interna della scheda catastale dell'immobile è conforme alla
situazione in sito tranne per il portico esterno, per la scala esterna ad est, per n. 2
piccoli ripostigli sempre ad est e per alcuni gradini interni non indicati. Mentre la tettoia
e la scala devono essere sanati in quanto abusivi i due ripostigli erano già indicati in
mappa. Infatti sono di vecchia fattura e non sono stati riportati erroneamente nella
planimetria catastale dell'immobile eseguita nel novembre del 2002.
Dalla valutazione complessiva dell'immobile verranno dedotti i costi di demolizione
delle opere abusive, come indicato e disposto nel quesito del Giudice dell’Esecuzione,
quelli di regolarizzazione delle opere sanabili e i costi per i nuovi accatastamenti.
L'immobile in oggetto è stato costruito in data antecedente al 1946 e internamente
risulta conforme all'unica pratica edilizia esistente all'Ufficio Tecnico del Comune di
Vinzaglio per la formazione del bagno e del relativo disimpegno.
Dalla planimetria catastale l'immobile ha una superficie commerciale pari a circa 234
mq, con circa 113 mq a destinazione ripostiglio, cassero e tettoia. La superficie interna
dell'abitazione è pari a circa 158 mq, mentre il terreno esterno al netto del fabbricato è
pari a circa 270 mq.
L'immobile risulta essere così censito al catasto fabbricati (N.C.E.U.) del comune di
Vinzaglio:
- Foglio 1, particella 304, categoria A/3, classe 1, consistenza 9 vani, rendita €
348,61, piano terra e primo, via Regina Elena n. 4
che risulta del seguente proprietario:
- 1000/1000 di piena proprietà al sig. _____________, nato a __________ il
___________, C.F. ____________________.
Coerenze dell'immobile al foglio 1, particella 304 partendo da Nord: particella 406,
675, Roggia Gamarra, particella 305, via Regina Elena, particella 293.
L'immobile è privo di certificato di Agibilità.
9 di 12
Destinazione urbanistica:
Nel Piano Regolatore Generale Vigente del Comune di Vinzaglio, l’immobile del
presente procedimento è identificato come “Zone residenziali sature" in cui sono
ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, ed interventi di
ristrutturazione edilizia purché non vengano modificati i volumi e le superfici di
calpestio esistenti o regolarmente concessi per fini residenziali.
Destinazione
Abitazione Piano Terra e Primo
Tettoia, Ripostigli e Sternito
Parametro
Valore
Valore
reale/potenziale Coefficiente equivalente
[mq]
[mq]
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
205,50
112,55
Sup. reale lorda
318,05
1,00
0,25
205,50
28,14
233,64
234 mq
Caratteristiche descrittive: FABBRICATO UNIFAMILIARE SEMI-INDIPENDENTE
- APPARTAMENTO
Caratteristiche strutturali
Strutture verticali
materiale: struttura in muratura portante; condizioni: scarse;
Copertura:
tipologia: a falde; materiale: in legno e tegole; condizioni: non
visibili;
Scale:
tipologia: rettilinea; materiale: muratura; rivestimento: sasso;
ubicazione: interna; condizioni: sufficienti;
Portico di ingresso: tipologia: in legno; materiale: legno e tegole; condizioni:
sufficienti.
Infissi esterni:
Finestre: vetri; tipologia: doppia anta a battente; materiale:
legno e vetro singolo; condizioni: scarse;
Protezioni esterne - persiane; materiale protezione: legno;
condizioni: scarse.
N.B.: le finestre del tinello e della cucina hanno telaio in legno
con doppio vetro e persiane in plastica;
Infissi interni:
tipologia: a battente; materiale: alcune legno e altre plastica;
condizioni: scarse.
Manto di copertura: materiale: tegole in cotto; coibentazione: non presente;
condizioni: non visibile.
Pareti esterne:
materiale: muratura di mattoni; coibentazione: inesistente;
rivestimento: intonaco; condizioni: parete sud sufficiente, parete
ovest scarse, pareti nord ed est pessime.
Pavimentazione
Pavimentazione cortile; materiale: autobloccanti e battuto di
esterna:
cemento; condizioni: autobloccanti sufficienti, battuto di
cemento pessime;
note: cortile con accesso da cancello in ferro automatico di
grandi dimensioni.
Pavimentazione
materiale: ceramica; condizioni: scarse;
interna:
Plafoni:
materiale: intonaco; condizioni: scarse;
Rivestimento:
ubicazione: cucina e bagni, materiale: piastrelle, condizioni:
scarse.
Rivestimento
ubicazione: piano terra, materiale: perlinatura, condizioni:
interno:
scarse;
ubicazione: piano primo, materiale: intonaco, condizioni: scarse.
10 di 12
Componenti edilizie e costruttive:
Impianti:
Antenna e parabola: tipologia: antenna, condizioni: scarse, conformità: non
pervenuta.
Gas:
tipologia: con tubazioni ed incasso, alimentazione: gas metano,
rete di distribuzione: attacco in soggiorno, condizioni: scarse,
conformità: non pervenuta.
Elettrico:
tipologia: con tubazioni sottotraccia, tensione: 220 V, condizioni:
scarse, conformità: non pervenuta.
Idrico:
tipologia: con tubazioni sottotraccia, alimentazione: diretta da
rete comunale, rete di distribuzione: non visibile, condizioni:
Termico:
tipologia: impianto termico a gas metano collegato anche a
stufa a legna, rete di distribuzione: non visibile, condizioni:
Condizionamento: non presente.
Caratteristiche descrittive: ACCESSORI AD USO RIPOSTIGLIO
Caratteristiche strutturali
Strutture verticali
Copertura:
Scale:
materiale: struttura in muratura portante; condizioni: pessime;
tipologia: a falde; materiale: legno e tegole; condizioni: non
visibili - stesso tetto dell'appartamento;
tipologia: scala esterna molto ripida di collegamento con i
ripostigli al piano primo; materiale: ferro; ubicazione: esterna;
condizioni: scarse;
Infissi esterni:
Infissi interni:
porte di accesso; materiale: ferro e legno; condizioni: pessime.
porte; tipologia: a battente; materiale: legno; condizioni:
pessime.
Manto di copertura: materiale: tegole in cotto; coibentazione: non presente;
condizioni: non visibile - stesso tetto dell'appartamento.
Pareti esterne:
materiale: muratura di mattoni; coibentazione: non presente;
rivestimento: intonaco o al rustico; condizioni: pessime.
Pavimentazione
Pavimentazione cortile; materiale: autobloccanti e battuto di
esterna:
cemento; condizioni: autobloccanti sufficienti e battuto di
cemento pessime;
Pavimentazione
materiale: battuto di cemento; condizioni: pessime;
interna:
Plafoni:
materiale: al rustico o legno; condizioni: pessime;
N.B.: in alcuni punti dei ripostigli sul retro c'è pericolo di crollo.
Rivestimento:
non presente.
Impianti:
Antenna e parabola: non presente.
Gas:
non presente.
Elettrico:
non presente.
Idrico:
non presente.
Termico:
non presente.
Condizionamento: non presente.
11 di 12
Componenti edilizie e costruttive:
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1 Criteri di stima:
La stima viene effettuata in base ai valori ricavati nei modi seguenti:
- banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio relativi al
Comune di Vinzaglio (NO) (codice zona B1, Microzona catastale 1, fascia centrale,
zona unica residenziale.). La sottoscritta fa presente che ha usato come riferimento
tale zona in quanto l’unica presente;
- indagine di mercato mediante le agenzie immobiliari della zona;
- valutazione tramite Consulente Immobiliare (periodico tecnico del Sole 24ore).
8.2 Fonti di informazione:
Agenzia del Territorio di Novara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara,
Ufficio Tecnico del comune di Vinzaglio (NO).
Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: agenzie immobiliari e siti internet,
Consulente Immobiliare (periodico tecnico del Sole 24ore).
8.3. Valutazione corpi
a. Fabbricato unifamiliare e semi-indipendente
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici
lorde equivalenti:
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata):
Peso ponderale: 1
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:
Superficie
equivalente
Fabbricato
unifamiliare
mq 234,00
semi-indipendente
Valore Unitario
Valore Complessivo
€/mq 500,00
€ 117.000,00
€ 117.000,00
TOTALE
Riepilogo:
ID
Immobile
Fabbricato
A unifamiliare e semiindipendente
TOTALE
Superficie
lorda
Valore intero medio
ponderale
234,00
mq
€ 117.000,00
Valore diritto e
quota
€ 117.000,00
€ 117.000,00
8.3 Adeguamenti e correzioni della stima:
Costi di ripristino della situazione concessa:
Versamenti bolli e sanzioni:
Spese tecniche:
TOTALE REGOLARIZZAZIONE EDILIZIA E CATASTALE
8.4 Prezzo base d'asta del lotto per la quota di intera proprietà:
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di
fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione
urbanistica e/o catastale a carico della procedura:
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di
fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione
urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente:
€
€
€
€
6.000,00
618,00
1.950,00
8.568,00
€ 117.000,00
€ 108.432,00
Il perito
Ing. Caterina Mazzeri
12 di 12
Destinazione

Perizia 246 kB pdf - Vendite Immobiliari

Transcript

Documenti analoghi

Scale esterne scheda 7.1 - GAL Tradizione delle Terre Occitane

Appartamento in vendita a Martina Franca (Taranto

Ecco la FORMULA DI VENDITA DILAZIONATA ( Smart Business

MODELLO INAGIBILITA`.xlsx

E08-0281-001- ALLEGATO FOTOGRAFICO

Azienda LE.02

COSTIERA AMALFITANA VISTA ISOLA DE LI GALLI

EX SCUOLA ELEMENTARE di Campoferro

comunicazione cessione fabbricato

Via Sebastiano Caboto - Zona Crocetta - Torino (TO)