Tribunale di Salerno - Aste Giudiziarie Salerno

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Tribunale di Salerno
III SEZIONE CIVILE
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
Procedimento R.G.E. 205/2012
a carico di
OMISSIS
Consulenza tecnica di Ufficio
Dott.ssa Arch. Angela Pacileo
Procedimento R.G.E. n. 205 del 2012
Tribunale di Salerno
III SEZIONE CIVILE
Procedimento R.G.E. 205/2012
CREDITORE:
MPS GESTIONE CREDITI BANCA S.P.A.
Avv. Barbato Girolamo
Via Luigi Cacciatore n°21, Salerno
DEBITORE:
OMISSIS
Via Ciorani n°6, Mercato San Severino (Sa)
Via Ospedale n°4, Trescore Balneario (Sa)
(nuova residenza dal 2011)
Domicilio presso la cancelleria
Data pignoramento : 10/02/2012
Udienza: 05/02/2013
Dott.ssa Arch. Angela Pacileo * Piazza M. Bolognini 1 * 84125 Salerno (SA)
tel./fax: 089 231270 * cell.: 339 7407609 * e-mail: [email protected]
************TRIBUNALE DI SALERNO************
III SEZIONE CIVILE
ILL. MO G. E. Dott. A. Brancaccio
RELAZIONE DI STIMA
INDICE DEI CAPITOLI
0 – Premessa…………………………………………………………………………………..…..…1
1 – Quesiti………………………………………………………………………………...……….…2
2 - Svolgimento operazioni peritali…………………………………………………….……..……..7
3 – Risposta ai quesiti:………………………………………………………………….…..………..9
3.1:Verifica di documentazione in atti idonea alla prosecuzione delle operazioni………..…..…9
3.2: Individuazione e descrizione immobile pignorato. Controllo incrociato coi dati dell’atto di
pignoramento……………………………………………………………………..…..………………9
3.3: Provenienza del bene al debitore esecutato…………………………..…..……….……………..16
3.4: Divisione dei beni in caso di comproprietà………………….…………….………..………...…17
3.5: Stato di possesso del bene………………………………………….……………….….............….17
3.6: Il più probabile canone di locazione dell’immobile pignorato………………………………..17
3.7: Regime patrimoniale del debitore……………………….…………………………………...……19
3.8: Formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, a carico dell’acquirente..……20
3.9: Formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, non opponibili
all’acquirente………...…………………………….…………………………………………….….20
3.10: Visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto………………....………..………22
3.11: Verifica di regolarità edilizia ed urbanistica del bene……..………………………..….…….22
3.12: Valutazione di stima……………...……………………………………………..………….…..….24
3.13: Spese per rimozione materiali e beni mobili dal bene pignorato……………………………..28
3.14: Descrizione sommaria con planimetria……………………...…………...………………..……29
3.15: Reperto fotografico……………...…………….………………………………..………….…..…..31
INDICE DEGLI ALLEGATI
1.
Ordinanza di nomina C.T.U.
2.
Avvisi inizio operazioni peritali.
3.
Ricevute delle raccomandate inviate per l’avviso alle parti dell’accesso all’immobile.
4.
Verbale del sopralluogo di accesso in originale del giorno 30/11/2012 con rilievo
planimetrico dell’unità immobiliare (piano terra e piano primo).
5.
Reperto fotografico.
6.
Visure catastali aggiornate e certificati storici.
7.
Planimetrie catastali.
8.
Documentazione tecnica prodotta dal C.T.U. all’Ufficio Tecnico del Comune di Bracigliano
(certificato di destinazione urbanistica e certificato riguardante l’esistenza di pratiche
edilizie sull’immobile).
9.
Certificati anagrafici prodotti dal C.T.U. (certificato di stato di famiglia, certificato di
residenza; estratto di matrimonio).
10.
Documenti di proprietà prodotti dal C.T.U. (Atto di compravendita).
11.
Documentazione ipocatastale n.02 ( per soggetto e per immobile).
12.
Contratti di locazione e tributi.
13.
Certificazione energetica.
14.
Estratto della banca dati delle quotazioni immobiliari (O.M.I.).
15.
CD contenente relazione generale e di riepilogo, la planimetria, e il file delle foto.
16.
Parcella delle competenze e spese.
0 – Premessa
La sottoscritta Arch. Angela Pacileo, domiciliata in Salerno (SA) alla Via Lanzalone
11 bis, veniva nominato C.T.U. nella Procedura Esecutiva R.G.E. N.205/2012 del
Tribunale di Salerno – Terza sezione civile - Ufficio Esecuzioni Immobiliari, promossa
dalla MPS GESTIONE CREDITI BANCA S.P.A. rappresentata e difesa dall’Avv.
Barbato Girolamo, Via Luigi Cacciatore n°21, Salerno) quale creditrice procedente,
contro il sig. OMISSIS, quale debitore esecutato, nato a Mercato San
Severino (Sa) il 27/10/1960, C.F.:OMISSIS con domicilio in Via Ciorani
N°6, frazione Carifi, Mercato San Severino (SA) e residente, dal 2011, in via Ospedale
N°4, Trescore Balneario (BG).
Con convocazione telefonica dalla Cancelleria per le Esecuzioni Immobiliari del
Tribunale di Salerno, la sottoscritta Arch. Angela Pacileo, con studio professionale in
Salerno in Piazza Monsignor Bolognini n.1, veniva invitata a presentarsi presso la
stessa il giorno 27 settembre 2012 alle ore 13.00 per l’affidamento di una Consulenza
Tecnica d’Ufficio da parte del G.E. Dott. A. Brancaccio.
In tale data ed alla medesima ora, la sottoscritta, previo giuramento di rito, veniva
nominata come C.T.U., in qualità di esperto per la stima dei beni pignorati in oggetto,
dal su citato Giudice Esecutivo.
Di seguito si riportano i quesiti affidatigli per il conferimento dell’incarico di stima.
CAPITOLO 1
- Quesiti 1.1.a -
Se i beni pignorati consistono in beni per i quali la documentazione prevista
dall’art.567 cod.
proc. civ. (estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e
trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate negli ultimi 20 anni anteriori
alla trascrizione del pignoramento o certificato notarile attestante le risultanze delle
visure catastali e dei registri immobiliari ) è necessaria e tuttavia manca in atti o è
inidonea, gli atti devono essere restituiti senz’altra attività, ma solo dopo il termine da
lui fissato per la prosecuzione delle operazioni.
1.1.b - Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 2 a 12.
1.1.c - Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è
necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda l’esterto a redigere, in via preliminare,
una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o
inidonea (descrizione da accludere a guisa d’introduzione alla relazione in risposta
agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da
1.2 a 1.15.
Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:
1.2 – Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l’immobile
pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento
e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo: in tal
caso, ove in queste ultime risulti già espletata la relazione tecnica, sospenda le
operazioni peritali, relazionando al g.e.
1.3 – Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico
proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà;
segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti.
1.4 – Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i
presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la
specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle
singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro.
1.5 – Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo
in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante,
con particolare riferimento alla esistenza di contratti di locazione registrati in data
antecedente al pignoramento di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata,
la data di scadenza per la eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo
stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali
usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitano la piena fruibilità del cespite,
indicando, anche per quest’ultimi,
l’eventuale anteriorità alla trascrizione del
pignoramento.
1.6 – Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile pignorato e, in caso di
immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di un terzo al
giusto prezzo o a quello risulatante da precedenti locazioni, a norma dell’art.
2923,comma 3, cod.civ..
1.7– Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo
l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali
Procedimento R.G.E. n.205 del 2012
convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa
annotazione.
1.8 – Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico del’acquirente, ivi compresi i vincoli
derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi
con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili.
Indichi,in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es.
spese condominiali ordinarie);le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non
ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due
anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali
(precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato),
le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale
trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del
pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem).
1.9 – Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili
all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di
sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori
muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni.
1.10 – Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per
soggetto( a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite
almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando
eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esisto di accurato controllo
incrociato.
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1.11– Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso;in particolare indichi la
destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione
urbanistica di cui all’art.30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di
cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art.40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in
caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare la nullità di cui all’art. 46,
comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, comma 2, della citata L. 47/85,
faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con l’avvertenza che l’aggiudicatario
potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi le disposizioni di cui all’art.46, comma 5,
del citato T.U. e di cui all’art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi le
eventuali spese di sanatoria e di condono;
1.12 - Determinare il valore del bene con indicazione del criterio di stima adottato al fine
della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di
riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti
pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al
principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore
individuazione dei beni, lotti separati.
Esponga, altresì, analiticamente, gli adeguamenti e le correzioni della stima
considerati per lo stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso
del medesimo,per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla la procedura,
l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali
spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o
nocivi.
Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola
quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise.
1.13 – Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la
dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti
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nell’immobile pignorato.
1.14 – Corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatici ( e
segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “pdf” per
Adobe Acrobat) – di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui
sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di
ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i
terreni, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al
foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al
numero civico, al piano ed al numero interno),l’attuale proprietario e, comunque, il
titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le
trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità ediliziourbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’asta.
1.15 – Estragga reperto fotografico, anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al
foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente, dello stato dei luoghi,
comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.
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CAPITOLO 2
- Svolgimento delle operazioni peritali -
La sottoscritta dopo la prima raccolta dei dati procedeva all’apertura delle operazioni
peritali presso l’immobile oggetto di pignoramento, sito in via Donnarumma 19,
Bracigliano (SA), fissata per il giorno 16 ottobre 2012 dando comunicazione a mezzo
lettere raccomandate (cfr. All. 2, 3) , spedite alle seguenti parti interessate:
o
Avv. Barbato Girolamo, via Luigi Cacciatore n°21, Salerno. (04-10-2012 ),
o
OMISSIS, via Ciorani n°6, Mercato San Severino (SA). (04-10-2012.
Si precisa che la raccomandata all’Avv. Barbato è arrivata il giorno 9/10/2012, l’altra
destinata al sig. OMISSIS è andata a buon fine soltanto al secondo tentativo di recapito
in data 19 ottobre, in quanto è rimasta per giorni in giacenza al centro postale di Sa
Nocera Sup.CPD, come la sottoscritta attesta dopo aver consultato il sito delle Poste
italiane col sistema “dovequando”.
Pertanto il giorno della convocazione per l’inizio delle operazioni peritali, all’orario
prestabilito, la sottoscritta si è comunque recata sui luoghi oggetto di perizia;
l’accesso poteva essere comunque permesso se l’esecutato fosse andato proprio in quel
giorno a ritirare la raccomandata in giacenza.
Tuttavia non trovando nessuno sui luoghi, la sottoscritta si è recata al Comune di
Bracigliano per fare richiesta di “Certificato di Destinazione Urbanistica”e di copie di
eventuali titoli abilitativi riferiti all’ immobile pignorato oggetto della procedura in
oggetto.
Al Comune di Bracigliano ho provveduto a contattare direttamente il responsabile
della Polizia Municipale per organizzare il successivo incontro per l’accesso ai luoghi
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con il loro ausilio nel caso l’esecutato avesse avuto intenzione di non collaborare ed
eventualmente non ritirare in tempo anche la seconda raccomandata.
Nello stesso giorno, il 16 ottobre 2012, ho inviato la seconda raccomandata per
effettuare l’accesso all’immobile con o senza l’ausilio delle forze pubbliche.
La seconda raccomandata è arrivata al sig. OMISSIS il giorno 18 ottobre mentre l’Avv.
Barbato è stato avvertito tramite PEC.
Il giorno 30 ottobre, come da avviso mediante lettera di raccomandata, alle ore 10.00
giungevo sul posto, in via Donnarumma 19 in Bracigliano. Ivi rinvenivo, come da
accordi, il Maresciallo dei VV.UU., il sig. OMISSIS e le figlie del sig.OMISSIS, OMISSIS
e OMISSIS,a nome del padre OMISSIS, le quali aprivano la porta
mostrandosi molto collaborative.
Iniziavo, quindi, le operazioni peritali mediante misurazioni strumentali, oltre ad un
rilievo fotografico dei luoghi interni ed esterni.
Entrando ho subito constatato la presenza di una scala interna che collegava i due
livelli, quindi di una differenza rispetto alla rappresentazione della planimetria
catastale, in quanto il collegamento tra i due livelli avviene internamente e non solo
esternamente.
Notavo di primo acchitto lo stato di abbandono della casa che risultava oltre che in
modesto stato igienico anche libero da suppellettili.
Si allega verbale di accesso.(cfr. All. 4.)
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CAPITOLO 3
- Risposte ai quesiti -
3.1
- I beni pignorati consistono in beni per i quali la documentazione prevista
dall’art.567 cod. proc. civ.(estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni
relative all’immobile pignorato effettuate negli ultimi 20 anni anteriori alla trascrizione
del pignoramento o certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei
registri immobiliari ) è necessaria ed anche completa per cui si procede secondo i
quesiti da 1.2 a 1.15
RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA
3.2.a - BENE IMMOBILE DA STIMARE: dati catastali, confini e descrizione
Il bene oggetto della stima consiste nell’ appartamento posto al piano terra e al primo
piano di un modesto fabbricato a due piani destinato ad abitazione di tipo popolare, sita
in Bracigliano (SA), via Donnarumma 19; distinto al N.C.E.U. al foglio 15, particella
576, sub 9 ( appartamento: piano terra - primo piano, Rendita Catastale Euro 209,17).
Il fabbricato, in cui sorge l’immobile in oggetto, è situato sulla particella 576,
identificata come ente urbano. Confinante al nord con terreno della stessa ditta intestata
che a sua volta confina con particella 932 ( seminativo arborato) di proprietà di OMISSIS
e particella 66 , a Sud, con via Donnarumma, ad ovest con particella 611
identificata come ente urbano, ad est con la particella 1083 seminativo arborato di
proprietà del sig. OMISSIS, 1084 e 678 enti urbano.(Cfr. All.6-7)
L’immobile in oggetto, localizzato nell’area nord del fabbricato, in particolare confina,
a nord con terreno della stessa ditta, a sud, rispettivamente al piano terra e primo, con
cantina e appartamento sub 8 di proprietà OMISSIS, ad ovest con particella 611
identificata come ente urbano, ad est con cortile comune ( sub 4 ), con cantina sub 10 di
proprietà OMISSIS.
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L’unità immobiliare, analizzata da un punto di vista strutturale, presenta come
elementi verticali, prevalentemente una struttura portante, ad eccezione delle pareti dei
volumi aggiunti, corpo scala interna , con sovrastante bagno a nord, e vano lavanderia
con camino, su lato est, che presentano struttura in c.a. con muratura di tamponamento;
come elementi orizzontali, solai in laterocemento.
La proprietà immobiliare è sviluppata su due livelli.
L’accesso all’immobile avviene oltrepassando un cancello posto su via P. Donnarumma
al civ.19. Entrando ci si trova prima in un vestibolo stretto e lungo (sub 1, androne), poi
in un cortile ( sub 4, pertinenziale all’immobile in oggetto), il tutto in comune con
proprietà OMISSIS (sub 10) e proprietà OMISSIS (sub 8); il vestibolo
d’ingresso, in comune, risulta di aspetto angusto e scuro in quanto non vi arriva luce e
le pareti sono al grezzo. Da questo spazio si diramano due porte d’ingresso
all’appartamento; quella esterna, al piano terra, e quella interna, di caposcala a destra di
chi, salendo le scale (sub 5, pertinenziale all’immobile), giunge al pianerottolo del
piano primo.( Cfr. All. 7, elaborato planimetrico)
Al piano terra si trova il locale cantina-cucina con piccolo ripostiglio; tramite un scala
interna, non riportata sulla planimetria catastale, si accede al secondo piano con tre
camere, un bagno ed un vano che funge da lavanderia con l’aggiunta di un camino.
Lo spazio connettivo dei vari ambienti è costituito da un corridoio, ovvero un ballatoio
chiuso mediante veranda.
Al secondo piano si accede quindi sia dall’esterno che dall’interno, rendendo più
agevole la vivibilità dell’immobile.
L’immobile propriamente destinato ad abitazione di tipo popolare (A4), ha una
consistenza di 4,5 vani catastali.
In riferimento alla Legge n°10/91 e succ. modifiche, riguardante la prestazione
energetica degli edifici e relativa certificazione energetica, l’immobile può essere
identificato nella Classe energetica G,( Cfr. All. 13).
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Determinante nell’identificazione della classificazione sono state le diverse dispersioni
termiche causate da infissi con vetri di spessore non propriamante isolante, solaio di
copertura non isolato, elementi murari di tamponamento non oppurtunamente isolati,
assenza di impianto di riscaldamento, confine dell’appartamento per la maggior parte
con l’esterno.
Il prospetto sul cortile si presenta in modesto stato di conservazione.
Ciò che emerge all’occhio dal prospetto dell’appartamento sul cortile, lato est, sono la
vista dei vetri e dei telai in pvc bianco costituenti la veranda di chiusura dei balconi. La
porta d’ingresso al piano terra è in pvc marrone con vetri, uno dei quali risulta
danneggiato.
Al fianco di tale porta si nota la presenza di un vano nel muro dove un tempo
alloggiava la caldaia.
Il prospetto dell’appartamento prospiciente sul cortile d’ingresso, anche se costituito da
esigue parti in muratura, per la forte presenza della veranda, andrebbe ritinteggiato,
considerato lo stato in cui riversa.
All’interno si nota subito uno stato di abbandono e di usura.
La prima stanza in cui si accede dalla porta d’ingresso sul cortile, risulta adibita a
cucina ed effettivamente si notano tubi del gas oltre una canna fumaria a vista che
fuoriesce dal muro in quanto è stato rimosso un camino o un forno. La stanza è
illuminata da un finestrone posto ad un’altezza non accessibile facilmente, ma
comunque di dimensioni sufficienti a garantire un buon rapporto aeroilluminante alla
stanza, la quale prende luce anche dalla porta d’ingresso che è per la maggior parte
vetrata. La finestra presenta un vecchio telaio in ferro e vetri opachi con inferriate a
grata sul lato esterno. Prospetta a Nord, sul giardino di risulta della stessa particella del
fabbricato. In una nicchia a nord della stanza, attraverso un corpo di fabbrica aggiunto,
si sviluppano le scale di accesso al secondo livello. Al di sotto del disimpegno di
riposo, oltre la prima rampa costituita da sei alzate, si sviluppa un piccolo ed angusto
vano definito catastalmente come ripostiglio. Anche se in altezza si estende al di sotto
del piano di campagna della cucina per altri 30cm, la sua altezza totale non può essere
definita abitabile essendo di 1,22 mt.
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Sul disimpegno, a nord, si apre un’altra piccola finestra con grata fissa che prospetta sul
giardino di sedime.
Le pareti del vano cucina sono portanti. Si nota che il vano scale è stato aggiunto in
tempo posteriore rispetto alla realizzazione dell’ ambiente in muratura portante in
quanto risulta un taglio della stessa in corrispondenza del lato nord della cucina.
Salendo al secondo livello ci si trova in un piccolo disimpegno dal quale si diramano
due stanze. La stanza con esposizione a nord mediante finestra su terreno di sedime,
presenta sul soffitto problemi di scrostamento dell’intonco dovuti a infiltrazioni
d’acqua provenienti dalla copertura piana sovrastante (di proprietà sub 10). Sulla parete
ovest della stanza si notano due crepe verticali parallele a distanza di circa 50 cm,
segno della presenza di una muratura in aderenza sulla parte posteriore. Una vibrazione
del fabbricato in aderenza ha determinato la formazione delle stesse. La parete
andrebbe rinsaldata mediante l’inserimento di una rete elettrosaldata sotto intonaco per
rendere l’intera parete più stabile. La stanza a sud con esposizione ad est mediante
finestra su ballatoio verandato prospiciente sul cortile comune, presenta anch’essa
problemi di infiltrazione d’acqua sul soffitto provenienti dal tetto piano sovrastante. Il
problema comune alle due stanze andrebbe risolto radicalmente con il rifacimento della
guaina di impermeabilizzazione sul tetto, a spese del proprietario del sub 10.
Oltrepassando una porta in pvc di delimitazione del piccolo disimpegno, ci si trova sul
ballatoio verandato con sviluppo ad L. Percorrendolo verso est, sulla sua sinistra si
sviluppa il bagno, una camera e sul suo fondo una lavanderia con camino. Quest’ultimo
vano è ricavato in un corpo con struttura in cemento armato aggiunta successivamente
rispetto al nucleo originale in muratura portante. Lo si nota dall’esiguità di spessore dei
muri rispetto agli altri.
Il bagno presenta uno sviluppo ad L, la prima parte, in cui trova luogo un primo lavabo,
è sviluppata all’interno del nucleo originale in muratura portante, la seconda parte,
separata da porta interna in legno tamburato, rientra nel nucleo strutturale aggiunto del
corpo scala, in c.a. e muratura di tamponameto.
Presenta pavimenti e rivestimenti murali in ceramica bianca in buono stato ed igienici a
completo con vasca e altro lavandino in ceramica marrone, tipico design anni ’70, che
danno un aspetto modesto all’ambiente. L’areazione avviene mediante finestra sul
giardino a nord.
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Il terzo vano con affaccio ad est mediante finestra prendi luce in pvc, presenta sempre
problemi d’infiltrazione d’acqua provenienti dalla copertura piana sovrastante, ma in
particolar modo in corrispondenza dell’attacco tra il corpo originario in muratura
portante ed il corpo aggiunto dell’adiacente lavanderia con camino.
Tale infiltrazione è ancora più evidente sulla parete lavanderia prospicente verso il
ballataio. (vedi foto).
La lavanderia, anch’essa con finestra sopra-luce, presenta pavimenti e rivestimenti
murali in ceramica bianca in buono stato di conservazione. L’altezza è inferiore rispetto
alle altre stanze, mt 2,52. L’unico accessorio della lavanderia è un lavatoio oltre alla
presenza di un camino non pertinente alla funzione lavanderia. Il vano presenta una
finestra passavivande, chiudibile mediante telaio in pvc, in collegamento con la stanza
in aderenza.
Al termine del corridoio-ballatoio in direzione sud, si trova , in fondo la seconda porta
d’ingresso, costituita anch’essa in pvc bianco e vetro.
La superficie aeroilluminante degli ambienti è rispettata; le altezze degli stessi
rispettano regolamenti urbanistici, h:3,22 mt, solo la lavanderia, catastalmente definita
ripostiglio, presenta un’altezza inferiore di 2,52 mt, ma comunque regolamentare,
essendo spazio di servizio.
In generale si può concludere definendo l’immobile in modeste condizioni di
conservazione, sia dal punto di vista strutturale che di finiture, necessitando soltando di
piccoli interventi di rifinitura interna, di risolzione del problema d’infiltrazione
proveniente dal tetto piano sovrastante di proprietà del sub 10, oltre che della rimozione
di diversi rifiuti dall’interno. Gli spazi in comune andrebbero tinteggiati essendo ancora
allo stato grezzo. (Cfr. All. 5)
3.2.b - CONSISTENZA
Al fine di quantificare la consistenza dell’immobile da stimare, si considera la
superficie catastale così come definita dall’allegato C al D.P.R. 138 del 23 marzo del
1998 (Gaz. Uff. n°108 del 12 maggio 1998, in quanto appare maggiormente aderente
alle disposizioni normative in materia di quantificazione della consistenza delle unità
immobiliari.
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Il computo metrico della superficie della unità immobiliare è seguito a tavolino sulla
base delle planimetrie catastali ufficiali e dei rilievi effettuati al momento dell’accesso
all’immobile (Cfr. All. 4)
La superficie catastale dell’unità immobiliare è definita come somma della superficie
reale dell’appartamento, della superficie occupata per intero dai muri interni, dai muri
perimetrali esterni fino ad uno spessore massimo di 50 cm, delle superfici delle
pertinenze comuni e non comuni all’appartamento ponderate con i relativi coefficienti
che la stessa normativa stabilisce e della superficie degli elementi di collegamento
verticale ( scale, rampe, ecc.) interni all’unità immobiliare, computata alla misura pari
alla proiezione orizzontale, indipendentemente al numero di piani collegati.
Al piano primo, nell’ abitazione l’altezza dei locali è rispettivamente di
•
m 3,22 per camera 1;
•
•
•
m 3,22 wc;
•
m 2,52 lavanderia.
•
mt 3,22 corridoio.
Al piano terra, le altezze sono rispettivamente di
•
m 3,20 per la cucina
•
m 1,22 per deposito;
Le rispettive misure di seguito indicate incorporano lo spessore dei muri interni e
perimetrali per intero fino ad uno spessore massimo di 50cm.
14
Superficie
reale
A
A
A
A
A
A
A
A
B
C
C
A
Cucina
w.c.
camera 1
camera 2
camera 3
Corridoio-ballatoio
scala interna
lavanderia
ripostiglio
scale esterne in comune
Cortile o spazi in comune
disimpegno
totale superficie catastale
A totale sup. reale coperta
app.to
B totale superficie reale
pertinenze esclusive
C totale superficie reale spazi
di passaggio
Coefficiente
Superficie
catastale
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
145,02
144,68
140,46
mq
4,22
4,22
mq
86,11
0
31,83
13,40
19,64
26,70
25,12
12,00
6,34
7,23
4,22
7,70
78,29
2,76
1,00
0,00
1,48
1,13
0,94
1,52
0,00
0,00
1,00
0,00
0,00
0,00
31,83
0,00
29,12
30,24
23,76
18,28
0,00
7,23
4,22
0,00
0,00
0,00
RIEPILOGO DELLE CARATTERISTICHE dell’IMMOBILE - Piano Primo -
Sup.lorda
Sup.netta
mq 145,02 mq 106,33
Manutenzione
Imp.elettrico
Imp. idrico
mediocre
Non a norma
funzionante
Imp. Termico
assente
3.2.c - CORRISPONDENZA CON L’ATTO DI PIGNORAMENTO
Da ricerche presso uffici e sopralluoghi presso la proprietà di OMISSIS c’è
corrispondenza tra i beni pignorati e la titolarità in capo ai debitori esecutati.
Dalla verifica di ricerche alla Conservatoria dei Registri Immobiliari attualmente
l’unica procedura esecutiva gravante sull’immobile risulta il pignoramento in oggetto. ,
(Cfr. All. 11).
15
Si menziona comunque altra procedura esecutiva sul medesimo immobile, attualmente
cancellata:
TRASCRIZIONE del 13/06/1998 – Registro particolare 14877 Registro
Generale 18228, pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO CORTE
D’APPELLO Repertorio 2008 del 05/06/1998
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO
IMMOBILI.
Annotazione n.4113 del 09/11/2004 : CANCELLAZIONE.
3.3.a - PROVENIENZA DEL BENE AL DEBITORE ESECUTATO:
L’immobile risulta essere di proprietà esclusiva del sig. OMISSIS, nato a Mercato
San Severino il 27/10/1960 per averlo acquistato, in virtù di atto di compravendita, a
rogito del notaio Pesiri Fabrizio Virginio - repertorio 16830/2134 del 27/10/2005,
pubblicato presso la Conservatoria dei RR. II. di Salerno in data 03/10/2005 - Registro
particolare 30238 Registro, Generale 45995, dalla sig.ra OMISSIS, nata a
Bracigliano il 22/02/1941. Divenuta piena ed esclusiva proprietaria dell’unità venduta
in forza di successione legittima in morte del padre OMISSIS, nato a
Bracigliano (SA) il 24/05/1910 ed ivi deceduto il 25/02/1986, e di successione legittima
in morte della madre OMISSIS, nonché in forza di atto di divisione a ragito del
notaio Guglielmo Barela, repertorio 88611/17458 del 25/10/1995 registrato presso la
Conservatoria dei RR. II. di Salerno in data 04/11/1995 - Registro Generale 29167,
Registro particolare 23278. (Cfr. All. 10).
3.3.b - ACQUISTI MORTIS CAUSA NON TRASCRITTI:
Vedovo della sig.ra OMISSIS deceduta nel 27/10/2003, in comunione dei
beni, come risulta dall’atto di matrimonio (Cfr. All. 9), il bene è in proprietà esclusiva
del sig.re OMISSIS, come risulta anche dalle ultime visure catastali (Cfr. All. 6),
ma sono legittimari della proprietà in oggetto anche le figlie OMISSIS.
16
3.4 - DIVISIONE DEL BENE IN CASO DI COMPROPRIETA’:
L’immobile in Bracigliano, identificata al N.C.E.U. con Fg.: 15; P.lla: 576; Sub: 9, sita
ufficialmente in via P.Donnarumma n°19, risulta di proprietà esclusiva del sig. OMISSIS
per 1/1.
3.5 - STATO DI POSSESSO DEL BENE:
Da informazioni assunte si ha avuto conferma che il bene è in stato di abbandono da
tempo.
All’ufficio Tributi del Comune di Bracigliano a nome del sig.OMISSIS risultano
intestati l’ICI e la TARSU di cui risulta debitore rispettivamente nei confronti dell’Ente
per l’Imposta Comunale sugli Immobili di €1.016,00 tra il 2007 e il 2011, e per la
Tassa Rifiuti Solidi Urbani di €1.158,00, tra il 2006 ed il 2009 (Cfr. All.12).
Alla Conservatoria dei RR. II. di Salerno, come da ricerche effettuate, non risulta alcun
contratto di locazione registrato a nome del sig.OMISSIS.
Il sig. OMISSIS è emigrato dal 04/07/2011 a Trescore Balneario (Bg) per cui si è
provveduto ad effettuare ricerche di eventuali contratti di locazione registrati anche
all’agenzia Bergamo 1, dove è risultato che l’unico contratto esistente in quel luogo
non è riferito all’ immobile in oggetto in Bracigliano ( Cfr. All. 12)
Allo stato attuale l’immobile risulta libero.
3.6 IL PIU’ PROBABILE CANONE DI LOCAZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO:
Al fine di attribuire il più probabile canone di locazione ai beni da stimare, la
sottoscritta ha provveduto ad esperire accurate indagini presso l’Osservatorio
Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (Cfr. All.14), mediante la consultazione delle
banche dati delle quotazioni immobiliari (Osservatorio del Mercato Immobiliare).
Dallo studio dei dati ricavati, è emerso che:
- il valore di locazione per mese, di abitazioni di tipo economico site in zona
Semicentrale del Comune di Bracigliano (SA), relativamente al 1° semestre dell’anno
17
2012 (ultimo periodo pubblicato), va da un minimo di 1,8 €./mq. ad un massimo di 2,6
€./mq.
Viste le discrete condizioni in cui riversa l’immobile oggetto di stima, si ritiene
opportuno riferirsi al valore medio di mercato suggerito dall’ Osservatorio del Mercato
Immobiliare.
Abitazioni tipo economico: €. 2,2 mq (Euro due/2)mq.
Superficie reale coperta – piano terra, piano primo, = 145,02 mq.
Sup. reale coperta, pertinenze esclusive, non abitabile (depositi) - piano terra = 4,22mq.
Superficie scoperta, spazi di passaggio – piano terra, piano primo (cortile e scale) =
86,11mq.
Parametro di stima: €. 2,2 (Euro due /2)/mq
Si precisa che il valore della superficie non abitabile situata al piano terra, identificata
come ripostiglio, è pari ad 1/2 del parametro fissato, mentre il valore della superficie
scoperta è pari ad 1/10 del parametro fissato.
Valore superficie coperta: mq. 145,02 + (4,22 x 1/2) = mq 147,13 X €/mq 2,2 =
= €. 323,69 ( Euro trecentoventitre/69 ).
Superficie scoperta, totale: 86,11 mq di cui:
- 40,21mq (sub 4 e 5, comproprietà di 1/3)
- 45,9 mq (sub 1, androne ingresso, comproprietà di ¼)
Valore superficie scoperta (sub 4 e 5): mq. (40,21 x 1/10) = mq 4,021 X €/mq 2,2 =
€. 8,85 ( Euro otto/85 )/mq.
Valore superficie scoperta (sub 1 ): mq. (45,9 x 1/10) = mq 4,59 X €/mq 2,2 = €.
10,1 ( Euro dieci/1 )/mq.
18
La superficie scoperta è un’area (androne sub 1, sub 4, sub 5) in comune con i
proprietari delle unità immobiliari adiacenti l’unita immobiliare oggetto della stima, e il
valore della quota di diritto dell’esecutato della suddetta superficie è pari ad 1/10 del
valore sopra calcolato.
Valore della quota di diritto dell’esecutato, sig.OMISSIS =
€. 323,69 + €. (8,85 x 1/3 + 10,1 x ¼ ) = 323,69 + 2,95 + 2,53 =
€. 329,17 (Euro trecentoventinove/17)/mq.
Il più probabile canone di locazione dell’immobile pignorato risulta essere
€ 320,00 al mese.
3.7 REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE:
Il sig. OMISSIS risulta essere vedovo alla data del pignoramento (10/02/2012),
come risulta dal certificato di stato di famiglia (Cfr. All. 9), recuperato al Comune di
Bracigliano , della sig.ra OMISSIS
Dall’estratto dell’atto di matrimonio si evince che i sig.ri OMISSIS e OMISSIS
si siano sposati in data 08/11/1981 e come si evince dal documento non vi è
alcuna annotazione riguardo il regime dei beni, per cui risulta essere in comunione dei
beni con la moglie, ormai defunta.
3.8.a FORMALITA’, VINCOLI ED ONERI ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE
GRAVANTI SUL BENE A CARICO DELL’ACQUIRENTE:
L’immobile in oggetto si trova all’interno di un fabbricato di cui vi fanno parte anche
altri tre appartamenti, sub 8, proprietà OMISSIS, sub 10, proprietà OMISSIS,
sub 7 , proprietà OMISSIS ma tutti possiedono ingressi indipendenti.
I proprietari non hanno costituito un condominio anche se dividono informalmente le
spese di manutenzione degli spazi in comune e di corrente.
19
3.8.b VINCOLI EDILIZI, DI CARATTERE STORICO, ARTISTICO O DI NATURA
PAESAGGISTICA A CARICO DELL’ACQUIRENTE:
Dal certificato di destinazione urbanistica (Cfr. All. 8) richiesto al Comune di
Bracigliano inerente il foglio di mappa n.15; p.lla n.576, risultano i seguenti dati.
Il vincolo che influenza sull’attitudine edificatoria viene riportato in seguito:
VINCOLO IDROGEOLOGICO: ZONA ROSSA.
(Zona Rossa Ordinanza Ministeriale n° 2787 del 21/05/1998)
In seguito a tragici eventi franosi del 5 e 6 maggio del 1998, avvenuti nella località
Bracigliano e in altre zone limitrofe, la Regione Campania ha adottato diversi
provvedimenti amministrativi per la tutela dei luoghi e per la riparazione e
ricostruzione degli immobili colpiti dalla calamità naturale.
L’area in oggetto non è stata raggiunta dalle distruttive colate di fango per la particolare
conformità territoriale.
Da informazioni ufficiose desunte al Comune di Bracigliano prossimamente dovrebbe
cambiare la carta dei vincoli che porterà la zona oggetto di perizia in fascia gialla,
essendo in realtà non soggettà a gravi pericoli di eventi franosi.
3.9.a FORMALITA’, VINCOLI ED ONERI GRAVANTI SUL BENE NON OPPONIBILI
ALL’AQUIRENTE:
La sottoscritta, il giorno 07/11/2012 ha effettuato un accesso alla Conservatoria dei RR.
II., ufficio Provinciale di Salerno, servizio di Pubblicità Immobiliare, per una ispezione
ordinaria, per immobile e per dati anagrafici ( per soggetto).
Dalla ispezione ordinaria, per oggetto e per soggetto (Cfr. All. 11) risultano, le seguenti
formalità:
20
A) ISCRIZIONE del 27/05/1998 – Registro Particolare 1870 Registro Generale16207
Pubblico ufficiale RESIDENTE DEL TRIBUNALE Repertorio 2539 del 30/04/1992
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO.
Nota disponibile in formato elettronico.
B) TRASCRIZIONE del 13/06/1998– Registro Particolare 14877 Registro Generale18228
Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO CORTE D’APPELLO Repertorio 2008
del 05/06/1998
IMMOBILI
Annotazione n. 4113 del 09/11/2004 (CANCELLAZIONE).
C) ISCRIZIONE del 03/10/2005 – Registro Particolare 11422 Registro Generale 45996
Pubblico Ufficiale PESIRI FABRIZIO VIRGINIO Repertorio 16835/2135 del
27/09/2005.
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
FONDIARIO.
D) ISCRIZIONE del 16/11/2006 – Registro particolare 17355 Registro Generale 61685
Pubblico Ufficiale E.TR. ESAZIONE TRIBUTI S.P.A. Repertorio 13181/100 del
26/11/2005.
IPOTECA LEGALE derivante da A NORMA ART. 77 DPR 29/09/1973 NUM.602.
E) TRASCRIZIONE del 31/05/2012 – Registro particolare 17447 Registro Generale
20852
21
Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO CORTE D’APPELLO SALERNO
Repertorio 638 del 10/02/2012.
IMMOBILI.
3.9.b CREDITORI MUNITI DI IPOTECA O PRIVILEGI IMMOBILIARI E COSTI PER
RELATIVE
CANCELLAZIONI:
Il creditore iscritto munito di ipoteca volontaria immobiliare di € 160.000,00, derivante
da concessione a garanzia di mutuo fondiario del 27/09/2005 a rogito del notaio Pesiri
Fabrizio Virginio repertorio 16835/2135, a garanzia del capitale di euro 80.000,00, è la
BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A. con sede in Siena , codice fiscale
00884060526.
3. 10.a VISURE CATASTALI :
(Cfr. All. 6)
3.10.b VISURE IPOTECARIE
PER IMMOBILE E PER SOGGETTO(A FAVORE E
CONTRO)QUESTE ULTIME IN FORMA SINTETICA ED INTEGRALE, RIFERITE AL
VENTENNIO PRECEDENTE AL CONFERIMENTO DELL’INCARICO :
(Cfr. All. 11)
3.11.a VERIFICA REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE E ESISTENZA
DELLA DICHIARAZIONE DI AGIBILITA’ DELLO STESSO:
Da ricerche effettuate al Comune di Bracigliano le prime tracce cartacee inerenti il
fabbricato in cui è collocato l’immobile in oggetto, risalgono all’anno ’57 (prima del
’67), quando il sig. OMISSIS, originario proprietario dell’intero fabbricato a
cui appartiene il bene in oggetto, ha effettuato domanda di costruzione di un fabbricato
sulla sua proprietà in via Diaz, frazione Pero, attuale via Donnarumma 19 (Cfr. All.8).
Il fabbricato realizzato con nulla osta rilasciato in data 16.05.1957 prot.836, costituirà
22
di “due vani terranei al piano terra e due vani al piano primo”, rispettivamente attuali
sub 7 e 8.( Cfr. All. 7)
Successivamente il sig. OMISSIS ottiene la licenza edilizia n°51/74 del
01.09.1974 per la “sistemazione e trasfarmazione di due vani al secondo piano”da
effettuarsi sul foglio 15 n°65/B (attuale sub 10).
Questi sono gli unici titoli abilitativi richiesti dal sig. OMISSIS e non
riguardano in ogni caso l’immobile al piano terra e al piano primo, attuale proprietà
OMISSIS, sub 9.
La ricerca di eventuali titoli abilitativi all’esercizio della costruzione è stata estesa
anche agli altri componenti della famiglia OMISSIS, ma non ha dato esito positivo.
Per cui si deduce che il corpo di fabbrica a nord dell’intero fabbricato, comprendente
l’attuale proprietà OMISSIS, sia stata costruita abusivamente senza richiesta di titoli
abilitativi e ciò potrebbe essere avvenuto sicuramente dopo il ’54 e prima del ’74 . Dal
grafico del secondo livello, allegato alla licenza edilizia ultima, il terrazzo avendo la
stessa sagoma dell’immobile OMISSIS potrebbe aver sormontato lo stesso a mo’ di
copertura. La presenza di muratura portante nella proprietà OMISSIS in effetti conferma
definitivamente questo dubbio in quanto la sequenza temporale di realizzazione è prima
muratura portante e poi soletta di copertura, sequenza che potrebbe essere stata inversa
se al di sotto del terrazzo (soletta), all’interno della proprietà OMISSIS, ci fossero stati
pilastri in cemento armato.
Pertanto, non risultando al Comune alcuna pratica edilizia riferita a tale immobile non
esiste neanche alcuna dichiarazione di agibilità.
Lo conferma il certificato rilasciato dal comune di Bracigliano (Cfr. All. 8). A nome del
responsabile dell’ufficio tecnico si dichiara che sull’immobile in oggetto non sia
presente nessuna pratica edilizia fino al giorno d’oggi.
Questo ci porta a dedurre che tali lavori siano avvenuti in assenza di titoli abilitativi.
Dette opere non possono essere sanate, in quanto risultano totalmente abusive.
Dal certificato di destinazione urbanistica (Cfr. All.8.) richiesto al Comune di
Bracigliano inerente il foglio di mappa n.15; p.lla n.576 risultano i seguenti dati:
23
destinazione urbanistica del terreno oggetto di perizia:
“ZONA B di COMPLETAMENTO RESIDENZIALE”.
3.11.b ART. 40 della L. 28.02.1985 N.47, E SUCC. MOD. : MANCATA PRESENTAZIONE
DELL’ISTANZA:
Dall’atto di compravendita a rogito del notaio Pesiri effettuato in data 27/09/2005 (Cfr.
All.10), si evince che “agli effetti dell’articolo 40 della legge 28 febbraio del’85
n.47,”…dichiara che la costruzione del cespite immobiliare in oggetto è iniziata
anteriormente al 1 settembre 1967 e che in data successiva all’ultimazione dei lavori di
costruzione, l’unità d’interesse non ha subito interventi strutturali per l’esecuzione dei
quali sarebbe stato necessario il rilascio di provvedimento autorizzativo o
concessorio.”
3.12.a CRITERIO DI STIMA
La sottoscritta C.T.U. considerato che il sig. OMISSIS (esecutato) e i sui
legittimari non hanno in uso l’immobile anzi descritto oggetto di stima, e che non
sussistono vincoli o condizioni ostative che rendano gli immobili pignorati non
commerciabili, di seguito determinerà il valore complessivo dei beni oggetto della
presente relazione tecnica giudiziaria.
Valutare un immobile o un terreno significa ricercare con metodi e procedimenti
appropriati il suo valore di mercato analizzando tutti i fattori che possono influenzare la
legge della domanda e dell’offerta in ragione di libera contrattazione. Vari metodi
possono essere adottati per ricercare questo valore tra essi quelli più comunemente
usati sono il metodo analitico per capitalizzazione del reddito ed il metodo sintetico per
comparazione.
La stima analitica determina il valore di un bene, a fecondità ripetuta, come pari
all’accumulazione, al momento della stima, di tutti i redditi futuri che esso può dare,
pertanto la stima analitica determina il più probabile valore di mercato di un bene
attraverso la capitalizzazione dei suoi redditi. Ciò presuppone alcuni principi
fondamentali, tra i quali il regime di libera concorrenza, assenza di vincoli, periodo di
tempo relativamente lungo, reddito costante e continuativo, saggio di capitalizzazione
24
costante futuro. Inoltre presuppone una assoluta certezza nella determinazione del
reddito e di tutti i fattori che concorrono alla sua quantificazione.
La stima per comparazione consiste nel rapportare il bene da stimare con altri simili
esistenti nella zona e che presentino le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche e
dei quali sia noto il prezzo di mercato in epoche recenti.
Per quanto concerne i fabbricati destinati ad abitazione e o deposito le caratteristiche
intrinseche sono:
Il tipo di costruzione e la qualità dei materiali di finitura (infissi, pavimenti,
pitturazioni), superficie abitabile e superficie coperta, servizi ed impianti, funzionalità
abitativa e distribuzione degli ambienti.
Le caratteristiche estrinseche sono:
Ubicazione dell’immobile e destinazione urbanistica della zona (residenziale,
commerciale, turistica), distanza da centri d’affari (banche o mercati) o da uffici
pubblici ed efficienza dei mezzi di collegamento, salubrità della zona. La stima
sintetica per comparazione si estrinseca per parametri che generalmente sono l’unità di
superficie, e talvolta il volume o il numero dei vani.
Appare evidente che la stima comparativa fissa il valore dell’immobile al tempo in cui
essa viene determinata, con completa astrazione dal reddito presente o futuro, ed è
unicamente ancorata alla legge della domanda e dell’offerta.
Nella stima del bene de-quo il sottoscritto ha optato per il metodo sintetico di
comparazione. Molte sono infatti le incertezze e le limitazioni nella determinazione del
valore degli immobili in regime economico attuale. Per gli immobili il perdurare di un
regime vincolistico altera il valore dell’immobile penalizzandolo fortemente.
Nella stima dei beni la sottoscritta ha optato per il metodo sintetico di comparazione.
Si precisa che nel procedere alla determinazione del valore venale degli immobili si
terrà conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni da stimare nello stato
in cui si trovano, così come descritte precedentemente. In particolare, al fine di
attribuire il giusto valore di mercato ai beni da stimare, la sottoscritta ha provveduto ad
esperire accurate indagini presso l’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del
25
Territorio (Cfr. All.14), mediante la consultazione delle banche dati delle quotazioni
immobiliari (Osservatorio del Mercato Immobiliare).
Dallo studio dei dati ricavati, è emerso che:
- il valore di mercato di abitazioni di tipo economico site in zona Semicentrale del
Comune di Bracigliano (SA), relativamente al 1° semestre dell’anno 2012 (ultimo
periodo pubblicato), va da un minimo di 800,00 €./mq. ad un massimo di 1.050,00
€./mq.
Dopo aver reperito tutte le indicazioni metriche e parametriche ritenute utili e
indispensabili, nonché aver desunto i valori di mercato sopra esposti, si provvedono a
calcolare i parametri di stima da utilizzare. Viste le discrete condizioni in cui riversa
l’immobile oggetto di stima, si ritiene opportuno riferirsi al valore medio di mercato
suggerito dall’ Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Abitazioni tipo economico: €. 925,00 mq (Euro Settecentodieci/00)mq.
3.12.b PREZZO BASE DI VENDITA
Unità immobiliare ubicata in Donnarumma n°19, piano T-1 distinto presso il Nuovo
Catasto Edilizio Urbano al foglio 15 Part. 576 Sub. 9, Cat. A4;
Superficie reale coperta – piano terra, piano primo, = 145,02 mq.
Sup. reale coperta, pertinenze esclusive, non abitabile (depositi) - piano terra = 4,22mq.
Superficie scoperta, spazi di passaggio – piano terra, piano primo (cortile e scale) =
86,11mq.
Parametro di stima: €. 925,00 (Euro Settecentodieci /00)/mq.
Si precisa che il valore della superficie non abitabile situata al piano terra, identificata
come ripostiglio, è pari ad 1/2 del parametro fissato, mentre il valore della superficie
scoperta è pari ad 1/10 del parametro fissato.
Valore superficie coperta: mq. 145,02 + (4,22 x 1/2) = mq 147,13 X €/mq 925,00 =
26
= €. 136.095,25 ( Euro centotrentaseimilanovantacinque/25 ).
Superficie scoperta, totale: 86,11 mq di cui:
- 40,21mq (sub 4 e 5, comproprietà di 1/3)
- 45,9 mq (sub 1, androne ingresso, comproprietà di ¼)
Valore superficie scoperta (sub 4 e 5): mq. (40,21 x 1/10) = mq 4,021 X €/mq
925,00 = €. 3.719,425 ( Euro settemilanovecentocinquantaquattro/75 ).
Valore superficie scoperta (sub 1 ): mq. (45,9 x 1/10) = mq 4,59 X €/mq 925,00 = €.
4.245,75 ( Euro settemilanovecentocinquantaquattro/75 ).
La superficie scoperta è un’area (androne sub 1, sub 4, sub 5) in comune con i
proprietari delle unità immobiliari adiacenti l’unita immobiliare oggetto della stima, e il
valore della quota di diritto dell’esecutato della suddetta superficie è pari ad 1/10 del
valore sopra calcolato.
Valore della quota di diritto dell’esecutato, sig. OMISSIS =
€. 136.095,25 + €. (3.719,425 x 1/3 + 4.245,75 x ¼ ) = 136.095,25 + 1.239,81 +
1.061,4375 =
€. 138.396,50 (Euro centotrentottomilatrecentonovantasei/50).
La valutazione appena eseguita tiene conto, inevitabilmente, della profonda crisi che sta
vivendo il settore immobiliare, a causa della fortissima recessione economica che ha
colpito l’intero Paese, e che ha generato un sensibile calo della domanda in
contrapposizione ad un aumento dell’offerta immobiliare, con conseguente tendenza al
ribasso dei prezzi. Anche la tempesta che ha investito le borse europee ed americane ha
influito negativamente sul mercato immobiliare italiano, facendo scomparire quei
timidi segnali che nel secondo semestre 2010 hanno fatto sperare gli operatori in una
mini-ripresa del settore. Inoltre, il mercato immobiliare risente anche dei timori sulla
tenuta della moneta unita, delle ridotte capacità di risparmio delle famiglie e, in special
modo, è stato influenzato dall'elemento psicologico negativo acuitosi nel primo
trimestre del 2012 con l'introduzione dell'IMU e la revisione del sistema catastale.
27
Da ciò ne consegue che per le compravendite residenziali nel 2012 si è registrato un
andamento medio dei prezzi in calo del 6,98%, mentre il numero delle compravendite è
sceso del 5,94%; cali ancora più marcati nei prezzi dei negozi (-9%), degli uffici (-11%
circa) e dei capannoni (-9,8%).
3.13 SPESE PER RIMOZIONE BENI MOBILI O MATERIALI DI RISULTA DAL BENE
PIGNORATO:
L’immobile pignorato risulta essere libero da beni mobili.
Vi è presenza soltanto di alcuni materiali leggeri come vecchi materassi e polveri non
nocive derivanti da vecchia canna fumaria per le cui rimozioni basterà l’ausilio di
un’impresa di pulizie che provvederà a trasportare il tutto nella opportuna isola
ecologica del loco. Spesa minima di € 250,00.
28
3.14 DESCRIZIONE SOMMARIA CON PLANIMETRIA
Lo studio del caso in esame ha consentito di determinare il valore di mercato
dell’immobile come segue:
LOTTO UNICO: piena proprietà di unità immobiliare destinata a civile abitazione sita
in Bracigliano (SA), in via Donnarumma 19 , distinta al N.C.E.U. al foglio 15, p.lla:
576, sub 9, categoria A/4, Vani 4,5 , Piano terra e primo, R.C. Euro 209,17.
Il fabbricato, su cui sorge l’immobile in oggetto, è situato sulla particella 576,
identificata come ente urbano. Confinante al nord con terreno della stessa ditta intestata
che a sua volta confina con particella 932 ( seminativo arborato) di proprietà di OMISSIS
e particella 66 , a Sud, con via Donnarumma, ad ovest con particella 611
identificata come ente urbano, ad est con la particella 1083 seminativo arborato di
proprietà del sig. OMISSIS, 1084 e 678 enti urbano.
L’immobile in oggetto, localizzato nell’area nord del fabbricato, in particolare confina,
a nord con terreno della stessa ditta, a sud, rispettivamente al piano terra e primo, con
cantina e appartamento sub 8 di proprietà OMISSIS, ad ovest con particella 611
identificata come ente urbano, ad est con cortile comune ( sub 4 ), con cantina sub 10 di
proprietà OMISSIS.
L’unità immobiliare è composta da superficie scoperta reale di 86,11 mq al piano terra
di cui 45,9 mq, corrispondenti all’area androne (sub 1) è in comproprietà con i sub 7-89-10, e 40,21 mq, corrispondenti al cortile interno e l’area scale esterne, (sub 4 e 5)
sono in comproprietà con i sub 8 e 10.
La superficie reale di pertinenze esclusive è di 4,22 mq corrispondenti ad un piccolo
vano ripostiglio al di sotto del pianerottolo delle scale interne con altezza di 1,22mt.
La superficie coperta reale distribuita tra piano terra e primo è costituita da 145,02
mq con un’altezza interna per vano di 3,22 mt, ad esclusione della lavanderia con
altezza di 2,55mt.
Al piano terra si sviluppa la cucina mentre al primo piano trovano luogo tre camere con
bagno e lavanderia oltre un balcone chiuso da veranda in pvc.
L’immobile gode di due accessi indipendenti posti all’interno del cortile,
rispettivamente al piano terra e al piano primo.
29
Il bene risulta essere in testa al sig. OMISSIS.
Sull’immobile in oggetto risulta:
Trascrizione del 04/11/1995, ATTO DI DIVISIONE
Iscrizione del 27/05/1998, IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO
INGIUNTIVO per un totale di € 20.000,00, tra capitale ed interessi maturati, a
favore della Banca di Credito Operativo di Salerno S.C.R.L., contro OMISSIS
Trascrizione del 13/06/1998, ATTO ESECUTIVO o CAUTELARE –
VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. Annotazione del 09/11/2004 :
(CANCELLAZIONE).
Trascrizione del 03/10/2005, ATTO DI COMPRAVENDITA a favore di
OMISSIS contro OMISSIS.
Iscrizione del 03/10/2005, IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione
a garanzia di mutuo fondiario per un capitale di €80.000,00 che con interessi e
spese raggiunge € 160.000,00, a favore della Banca monte dei Paschi di Siena
S.P.A., contro OMISSIS.
Iscrizione del 16/11/2006, IPOTECA LEGALE derivante da a norma art.77 dpr
29/09/1973 num.602 per un capitale di € 11.977,40 che con interessi e spese
raggiunge un totale di € 23.954,80 a favore di E.TR. Esazione Tributi S.P.A.,
via delle Calabrie 1, Cosenza (CS), contro OMISSIS.
Trascrizione del 31/05/2012, ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE –
VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore della Banca Monte dei
Paschi di Siena S.P.A., contro OMISSIS.
L’unità immobiliare in oggetto è parte di un fabbricato risalente ad epoca di costruzione
antecedente il ’67. Ufficialmente al Comune di Bracigliano tutt’oggi non risulta alcuna
pratica edilizia, per cui non vi è alcun certificato di abitabilità o agibilità.
L’immobile risulta abusivo e non sanabile.
Dott.ssa
Arch.
Angela Pacileo * Piazza M. Bolognini 1 * 84125 Salerno (SA)
L’immobile
risulta
libero.
30
Il valore del bene da porre a base d’asta risulta il seguente:
Prezzo base: €. 138.396,50 (Euro centotrentottomilatrecentonovantasei/50).
3.15 REPERTO FOTOGRAFICO :
(Cfr. All. 5)
31
DATA DI DEPOSITO DELLA PERIZIA ORIGINALE IN CANCELLERIA:
La presente relazione di Perizia Tecnica d’Ufficio in originale è stata depositata in
Cancelleria in data 20 dicembre del 2012.
L’udienza è stata fissata dal G.E. in data 05/02/2013, ed essendo che la sottoscritta ha
consegnato la relazione di consulenza tecnica in data 20 dicembre, si conferma di aver
completato il proprio incarico entro il 45° giorno antecedente l’udienza di
determinazione delle modalità della vendita.
ATTESTAZIONE DI INVIO PERIZIA ALLE PARTI:
La sottoscritta attesta che di aver proceduto agli invii alle parti entro il termine del 45°
giorno antecedente l’udienza di determinazione delle modalità della vendita.
Il consulente tecnico d’Ufficio ritiene, con la presente relazione che si compone di n.
31 pagine e di n. 16 allegati, di aver assolto all’incarico ricevuto.
Ringrazie la S.V.I. per la fiducia accordatami e rimane a disposizione per qualsiasi
ulteriore chiarimento.
Il C.T.U.
___________________________
Dott.ssa Arch. Angela Pacileo
32

Tribunale di Salerno - Aste Giudiziarie Salerno

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