Giornata studio sull`enfiteusi

Giornata studio sull’enfiteusi
Roma, 26 marzo 2014
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IL VALORE DELL'ENFITEUSI
Relatore: Dott. Vincenzo Rabottini
Agli inizi del mio mandato quale Presidente dell'IDSC di Chieti, con una certa ripetitività,
pervenivano, da parte dei livellari, richieste di affranco di canoni perché :
- o richiesti dagli istituti di credito a fronte della concessione di un mutuo, di un finanziamento, ecc.
- o richiesti dal notaio in fase di stipula di un atto di trasferimento della proprietà.
L'accettazione del calcolo del valore di affranco trovava una certa resistenza da parte dei livellari
ritenendolo eccessivamente oneroso in riferimento, soprattutto, ai canoni fino ad allora pagati.
La mia prima riflessione è stata quella di studiare le fonti normative per poter procedere alle
rivalutazioni dei canoni già censiti e ciò al fine di prevenire eventuali azioni da parte degli stessi
livellari. La mia seconda riflessione è stata quella di studiare un sistema per procedere ad un
censimento dei rapporti enfiteutici, vista l'estensione della nostra Diocesi.
Mi sono allora chiesto: perché aspettare? Facciamo noi il primo passo. Viste le prospettive, osiamo
ed investiamo alcune risorse verso questa direzione. Così, con l'aiuto dei nostri consulenti, abbiamo
iniziato un’avventura fatta di studio e volta alla ricerca e al ripristino dei rapporti enfiteutici
esistenti ma non ancora a nostra conoscenza.
Questo tipo di attività, devo dire, è possibile solo grazie all'apporto di professionisti seri e preparati
in materia: questo perché spesso si riscontra ancora una non completa conoscenza della materia, sia
da un punto di vista giuridico sia da un punto di vista tecnico e, aggiungerei, anche da un punto di
vista contabile/amministrativo.
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Alla domanda: ma che valore possiamo attribuire all'enfiteusi?
La mia prima risposta è quella che è estremamente difficile dare ad esso un valore definito; posso
solo riportare dei macro valori dettati dall'esperienza che il nostro Istituto ha acquisito nel corso di
questi ultimi cinque anni.
Sono valori da farci restare con il fiato sospeso, tanta è la potenzialità degli introiti che questo
istituto giuridico potrebbe far confluire nel reddito dei nostri Istituti.
Da una prima stima il nostro Istituto potrebbe avere circa 6.000 posizioni ancora da censire perché
non conosciute; di queste, sono state rinvenute appena 1.800 posizioni alcune delle quali in corso di
verifica (il solo dato catastale non è sufficiente per poter procedere ad un ripristino, in tutta
tranquillità, del diritto di livello). Premesso ciò, lo sviluppo di queste 1.800 posizioni, senza
appunto gli approfondimenti della titolarità del diritto, sviluppa dei numeri veramente da capogiro:
- canoni annui pari ad € 250.000,00 oltre al recupero dei canoni pregressi (per gli ultimi cinque
anni) di € 1.250.000,00;
- o introiti definibili, per capitale da affranco, pari ad € 3.750.000,00
Pensiamo quindi a quali numeri potremmo arrivare nel caso di ripristino delle stimate 6.000
posizioni.
La nostra esperienza ci insegna, però, che gli incassi non sono immediati e non sono, sicuramente
subito accettati dai livellari: molti di loro si sono associati in comitati, se così si può dire, capeggiati
dai loro sindaci (nei periodi di campagna elettorale), con l'intento di cercare di ottenere consistenti
abbattimenti se non anche, spudoratamente, l'eliminazione del pregresso.
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Inoltre, il più delle volte, le colture che risultano dall'Agenzia del Territorio sono totalmente diverse
da quelle effettivamente esistenti o, addirittura, tanti terreni sono incolti ed abbandonati o, in alcuni
casi, anche, migliorati. Una volta convocati, i livellari interessati procedono alla variazione delle
colture con una rideterminazione del calcolo dei canoni.
Al fine di evitare contenziosi, in considerazione anche della scarsa esistenza (se non nulla) di
giurisprudenza in materia (la maggior parte delle situazioni andrebbero discusse dinanzi i Giudici di
Pace), abbiamo cercato di promuovere accordi con talune organizzazioni sindacali, nell'ambito dei
coltivatori diretti, che ci hanno permesso, seppur con discreti abbattimenti, l'affranco di alcune
posizioni non del tutto certe.
Il nostro Istituto, poi, per incoraggiare il più possibile l'affranco dei canoni ha concesso delle
dilazioni di pagamento entro un lasso di tempo massimo di tre anni procedendo, solo
successivamente al pagamento dell'ultima rata, al rogito notarile per la cancellazione definitiva del
diritto di livello.
Allo stato attuale esistono appena 4/5 posizioni in corso di giudizio.
Tutte queste considerazioni fanno sicuramente scendere i valori di quei “macro numeri” appena
detti. Vi assicuro, però, che non è la vittoria di Pirro !
Ora passo ai numeri veri e propri, reali, quelli che sono stati da noi realizzati nel corso dell'ultimo
quinquennio (2008-2013):
a) per affranchi deliberati
Anno 2008
€
271.268,21
Anno 2009
€
203.745,67
Anno 2010
€
419.017,62
Anno 2011
€
487.198,19
Anno 2012
€
310.167,64
Anno 2013
€
282.788,69
Totale
€ 1.974.186,02
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b) per affranchi incassati ed in corso di rateizzazione
Anno 2008
€
130,683,75
Anno 2009
€
140.146,43
Anno 2010
€
361.413,51
Anno 2011
€
226.739,08
Anno 2012
€
183.590,05
Anno 2013
€
112.016,34
Anno 2013
€
102.175,69 per affranchi ancora da incassare (per concessione dilazioni)
Totale
€ 1.256,764,85
Come potete notare vi è una differenza tra gli affranchi deliberati e quelli incassati o in corso di
rateazione: cerco di dare una breve ma esaustiva motivazione, oltre alle considerazioni già
precedentemente enunciate.
Purtroppo, l'attuale situazione congiunturale colpisce anche i livellari che si trovano, pur in presenza
di una loro esplicita richiesta, a non poter o voler assolvere al perfezionamento dell'affranco:
a) perché in momentanee difficoltà economiche;
b) perché affetti da un ripensamento (magari in vista di chissà quali riconoscimenti di abbattimento
del capitale di affranco – attraverso il tentativo di una trattativa nella determinazione del capitale di
affranco);
c) perché in possesso di ulteriori requisiti idonei ad ottenere un abbattimento del capitale di
affranco;
d) perché non più interessati ad esercitare il diritto di livello (a volte, addirittura, a loro sconosciuto)
e, quindi, intenzionato alla restituzione del terreno oggetto del gravame.
Quest’ultimo aspetto non è da sottovalutare: rientro in possesso dell'intera proprietà
(devoluzione).
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Sempre nel periodo 2008/2013 i numeri relativi alle devoluzioni sono i seguenti:
Devoluzioni di terreni deliberati e già rogitati
mq
28.050
a) quote intere
mq
67.000
b) quote frazionate
mq
44.000
Totale terreni restituiti:
mq.
111.000
Devoluzioni deliberati in attesa di rogito:
Questa forma di rientro in possesso dei terreni sono soggetti ad un notevole incremento.
Ciò mi induce ad una ulteriore riflessione: che utilizzo ne facciamo dei terreni rientrati nella
possesso e nella piena proprietà ? La prima scontata risposta è quella della loro messa a reddito: sì,
ma come? Visto che, attualmente, non c'è sufficiente liquidità affinché si possa ipotizzare un
acquisto o una locazione a titolo oneroso da parte di terzi?
A tal proposito mi viene in mente la seguente proposta: la gestione inattiva di tali terreni, come
anche per gli altri di proprietà, generano, inevitabilmente, solo costi (oneri tributari, spese di
mantenimento - i sindaci impongono, con regolari ordinanze, la loro pulizia da erbe e sterpaglie al
fine di evitare l'infestarsi di animali ed il pericolo di incendi); allora perché non pensare di costituire
delle piccole cooperative agricole (controllate direttamente dagli Istituti) che provvedano alla loro
coltivazione, magari con impianti particolari, con prodotti autoctoni, oggi molto ricercati. Ciò
permetterebbe, se fatto con serietà e professionalità, oltre che incrementare l'occupazione di
maestranze, ora disoccupate, di realizzare introiti utili al raggiungimento degli scopi istituzionali
degli Istituti che rappresentiamo. Aggiungo anche: nelle peggiori delle ipotesi copriremmo tutti quei
costi che invece riducono, inevitabilmente, le nostre entrate.
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