Relazione tecnica - Comune di Viareggio

Transcript

RELAZIONE TECNICA
2011
ADOZIONE
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Comune di Viareggio
REGOLAMENTO URBANISTICO
Relazione illustrativa
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PREMESSA
L’ITER DI ADOZIONE DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
IL QUADRO CONOSCITIVO
Aggiornamento della base cartografica
Stato di attuazione degli strumenti urbanistici vigenti
Tipologie edilizie storiche
Uso e disegno del suolo
Sistema dei servizi e sistema insediativo
Il dimensionamento residenziale
IL PROGETTO
Sommario delle principali proposte
Il Dimensionamento
CRITERI E IDEE GUIDA
Tutela del patrimonio storico-ambientale e salvaguardia delle aree agricole
I servizi e gli spazi pubblici
La ricomposizione delle infrastrutture
Gli interventi di Edilizia Residenziale Pubblica
LE PRINCIPALI MODALITA’ INTERVENTO: L’intervento per tipologie di
Tessuto urbanistico, le zone speciali e la perequazione
L’intervento per tipologie di tessuto urbanistico
Le zone speciali
La Perequazione urbanistica
III - LE PROPOSTE PER UTOE E PER SISTEMI TERRITORIALI
Il territorio agricolo
Tabelle allegate alla Relazione
Tabelle di calcolo perequazione – Schede esemplificative
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PREMESSA
Se il Piano strutturale rappresenta la parte programmatica del nuovo Piano regolatore, il
Regolamento urbanistico ne rappresenta la parte progettuale, quasi un “progetto unitario di
città”. Il “progetto unitario” va inteso non nel senso di una forma compiuta e univoca,
quanto nel senso di un “disegno” organico esteso a tutta la città che istituisce un rapporto
coerente fra organizzazione urbana e pratiche collettive, modi di vita, bisogni degli abitanti.
Viareggio ha attraversato e si predispone a proseguire un ciclo di trasformazioni molteplici,
intense e diffuse: grandi progetti sono in corso di realizzazione e un numero ancora
maggiore sta per partire legati anche al PIUSS (Piani Integrati di Sviluppo Urbano
Sostenibile)
Con il Regolamento urbanistico si potrà aprire un nuovo ciclo nella storia urbanistica di
Viareggio se si sapranno coordinare i diversi interventi, mettendoli per così dire in rete per
farli collaborare fra loro: i grandi progetti viari e i recuperi di aree dismesse; i nuovi e i
vecchi progetti; i programmi speciali e quelli ordinari; i programmi che riguardano la
residenza, quelli per il lavoro, e quelli per i servizi; i programmi che trattano le aree più
“appariscenti” (come la Passeggiata) e quelli che trattano le aree meno visibili (come certi
interventi nelle periferie); i programmi che trattano l’ambiente e quelli che riguardano la
città.
Rispetto alle scelte delineate dal Piano strutturale, alle trasformazioni recenti delle strutture
urbane e dei bisogni degli abitanti, ci è sembrato poter individuare alla base di quel
progetto unitario in base a queste idee guida:
- la riduzione del consumo di suolo, favorendo sia le operazioni di riconversione e
recupero degli spazi e dei volumi sottoutilizzati che il rispetto delle aree del sistema
agricolo;
- la tutela del patrimonio storico: l’idea della città come bene collettivo e del patrimonio
storico come carattere di identità;
- il sistema generale dei servizi e degli spazi pubblici: l’idea di Viareggio come centro di
servizi per il territorio della costa settentrionale;
- l’integrazione della viabilità nei tessuti urbani e nel paesaggio: a fronte di una forte
domanda di infrastrutture, l’idea di utilizzare le strade come elementi portanti della
riorganizzazione dei settori urbani interessati all’interno di un disegno che integri spazi
pubblici, infrastrutture, edilizia, paesaggio;
- Favorire il corretto rapporto tra le iniziative dei privati e la citta “pubblica” attraverso
l’uso del meccanismo perequativo per l’acquisizione delle aree da destinare ad
interventi pubblici;
- Utilizzare la leva dei finanziamenti Comunitari e regionali al fine di garantire
operazione di riqualificazione della Città quali il PIUSS;
Le proposte che scaturiscono da queste idee consentono da un lato di riqualificare tutte le
parti del territorio comunale senza gerarchie di “valore” (rispondendo quindi alla domanda
di qualità degli abitanti); dall’altro di innalzare il rango urbano di Viareggio affiancando a
quelli esistenti (il porto, la Cittadella, il teatro, il Parco, la passeggiata) nuovi servizi nei
campi:
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della cultura e della formazione attraverso potenziamento del sistema museale (messa
in rete dei principali musei cittadini, implementazione di pinacoteche private quali il
centro Matteucci) e del sistema della conoscenza quali l’Osservatorio della Città);
dell’entertainment e del turismo di qualità (riqualificando l’area attorno alla Cittadella,
ampliando le attrezzature ricettive e le attrezzature sportive, );
della valorizzazione delle risorse storico-ambientali (con una nuova disciplina di tutela
del tessuto antico della città e degli spazi non urbani, la riqualificazione della
Passeggiata e del Mercato Centrale, il recupero dei monumenti cittadini – Torre
Matilde).
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L’ITER DI ADOZIONE DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
A seguito dell’approvazione del Piano Strutturale (delibera C.C. n. 27 del 29.01.2008 ) il
Comune di Viareggio ha iniziato il percorso per l’approvazione del Regolamento
Urbanistico Comunale. A questo scopo è stata indetta apposita gara che ha visto il
Prof.Arch. Marco Massa come soggetto affidatario dell’incarico di redazione del
Regolamento Urbanistico. A seguito della determina G.C. n. 2988 del 30/07/2004 è stato
affidato l’incarico al Prof.Arch. Marco Massa.
Con successiva delibera G.C. n. 233 del 26.04.2005 è stato dato avvio al procedimento di
adozione del Regolamento Urbanistico al fine di garantire “ una maggiore trasparenza e
pubblicità del procedimento e quindi anche per assicurare la partecipazione dei cittadini,
delle associazioni e /o categorie e degli altri soggetti interessati all’elaborazione
dell’atto di governo del territorio”.
Il Gruppo del Prof. Massa è stato così costituito
Prof. Arch. Marco Massa;
Arch. Francesco Alberti;
Arch. Massimo Ceragioli,
Arch. Benedetto Di Cristina;
Arch. Maria Donatella Donatini;
Arch. Anna Olivetti,
Ing. Enrico Galigani, per le indagini idrauliche;
Dott. Geologo Marco De Martin Mazzalon, per le indagine geologiche
Con determinazione Dirigenziale n. 1832 del 30/06/2005 è stato conferito l’incarico
professionale, per la “Valutazione di Incidenza Ambientale” alla Dottoressa in Biologia
Alessandra Fregosi ed al Professore Paolo Emilio Tomei;
La proposta di Regolamento Urbanistico è stata consegnata dall’incaricato Prof. Marco
Massa in nel Dicembre 2006. Il Regolamento Urbanistico (RU) con l’obbligatoria
proposta di Valutazione Effetti Ambientali è stata presentato alla Cittadinanza in data 26
marzo 2007 e pubblicato sul sito web del Comune di Viareggio.
A seguito dell’entrata in vigore del Regolamento Attutivo della Valutazione Integrata
(Regolamento 4R – del 09.02.2007) è stato dato incarico all’Ufficio Urbanistica del
Comune di Viareggio di predisporre la Valutazione integrata del Regolamento Urbanistico.
Il Gruppo era così costituito
Dirigente Arch. Franco G.M. Allegretti
Responsabile Ufficio Urbanistica Arch. Davide Berrugi
Ufficio Urbanistica
Geom. Sabrina Valentini
Geom. Domenico Vinci
Arch. Sabrina Petri
Ing. Antonello Faccioli
Arch. Cristiana Bertuccelli
Arch. Claudia Fruzza
Collaboratori altri uffici
Dott.ssa Susanna Caccia
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Dott.ssa Paola Pitanti
Dott. Lamberto Lumbrici
Dott. Sergio Baccelli
Con Delibera G.C. n. 53 del 29.01.2008 è stata approvata la relazione di sintesi della
Valutazione Integrata della proposta di Regolamento Urbanistico;
- La Giunta Comunale con delibera G.C. n. n. 170 del 07/04/2009 ha dato incarico,
all’ufficio urbanistica, di provvedere alla revisione della proposta di regolamento
urbanistico:
Dirigente Arch. Franco G.M. Allegretti
Ufficio Urbanistica
Geom. Sabrina Valentini
Geom. Gianluca Tomei
Arch. Sabrina Petri
Ing. Antonello Faccioli
- A seguito della Delibera G.C. n. 382 del 21.07.2010 sono state individuate ulteriori
integrazioni alla Proposta di Regolamento Urbanistico ed è stato dato incarico all’Ufficio
Urbanistica di predisporre le necessarie modifiche
Dirigente Ing. Riccardo Raffaelli
Ufficio Urbanistica
Geom. Gianluca Tomei
Arch. Sabrina Petri
Dott. Paola Gemmi
Incaricati esterni
Arch. Luca Leonardi
Geol. Marco De Martin Mazzalon
Dott. Alessandra Fregosi
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I - IL QUADRO CONOSCITIVO
L’aggiornamento del quadro conoscitivo, nel rispetto delle prescrizioni del Piano
strutturale e in considerazione dei problemi da affrontare, è composto dalle seguenti
elaborazioni e indagini:
Aggiornamento della base cartografica
Nel corso del 2010 è stato effettuato un nuovo volo per l’aggiornamento della base
cartografica su base georeferenziata.
Il Regolamento Urbanistico sarà predisposto sulla nuova base aggiornata al fine di
garantire il corretto rapporto con il SIT del Comune di Viareggio;
Stato di attuazione degli strumenti urbanistici vigenti
La tavola A1.Strumenti attuativi in corso e la tabella che l’accompagna consentono di
iniziare un bilancio della recente fase di trasformazione della città (periodo 1997/2010).
L’indagine riguarda i soli progetti in corso, in attuazione della Variante ’97 e conformi al
nuovo Piano strutturale, che sono certamente strategici sia per la localizzazione sia per
l’importanza dei temi affrontati.
I progetti sono elencati per tipologia e per ciascuno è indicato lo stato dell’iter
amministrativo, le principali caratteristiche dimensionali e le funzioni.
A riguardo va notato che ai sensi dell’art. 101 del Piano strutturale, i piani approvati dopo
l’8 febbraio 2002 (data di adozione del Piano strutturale stesso) devono essere conteggiati
nel dimensionamento del primo Regolamento urbanistico.
Le aree investite interessano tutto il territorio comunale: spiccano per importanza il Piano
regolatore portuale; il piano per il polo della nautica DR1; il piano particolareggiato della
passeggiata;); i programmi straordinari del Varignano e Montramito (piano costruttivo
straordinario; i 2 programmi integrati di intervento); il piano di recupero della Vetraia, il
piano per i nuovi cantieri ex DR12, il Piano di recupero di P.za Mazzini ex PR8, il Piano
di Recupero ex ospedale Tabarracci, gli interventi PEEP al quartiere Bonifica, a Torre del
Lago e il completamento del PEEP Migliarina
Le quantità edilizie degli interventi realizzati o in corso di conclusione che vengono
conteggiati nella proposta di R.U. e che derivano dal Piano regolatore vigente sono le
seguenti: circa 533 alloggi, oltre 25.000 mq di strutture commerciali e 25.000 mq. destinati
ad attività artigianali-industriali rappresentano:
quindi il Regolamento Urbanistico è per oltre la metà figlio del vecchio strumento
regolatore di cui rappresenta la logica conclusione.
Si deve anche tener conto che è stato realizzato un imponente dispositivo di viabilità
pubblica ed in particolare.
a) Il sottopasso ferroviario alle Cateratte con il nuovo ponte sulla fossa dell’Abate; nuovo
svincolo della variante Aurelia in località Cotone, il nuovi svincolo, sempre sulla Variante
Aurelia di Torre del Lago collegato alla nuova viabilità della Guidicciona che insieme
costituiscono la spina dorsale del sistema infrastrutturale di Viareggio in forte connessione
con la riorganizzazione dello svincolo autostradale SALT ormai realizzata.
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Comune di Viareggio
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b) il sistema delle rotatorie che in particolare lungo la Via Aurelia Nord ha velocizzato il
traffico verso il Nuovo Ospedale Unico della Versilia; in contemporanea è stato realizzata
un nuova viabilità lungo la ferrovia che dalla Stazione porta alla zona delle Cateratte e
quindi al nuovo svincolo autostradale senza interferire con il traffico cittadino
Fanno parte di questo sistema le rotatorie realizzate su via Tobino (all’incrocio con lo
svincolo della Variante Aurelia e all’incrocio con via dei Glicini).
Sono altresì in corso di realizzazione la nuova viabilità di penetrazione al Porto, connessa
allo svincolo del Cotone, e per la quale il RU prevede la realizzazione fino a via
Indipendenza.
I numerosi piani e progetti in corso si presentano a livelli diversi del percorso istituzionale
e di coesione con il tessuto urbanistico e ambientale. Il Comune, con uffici appositamente
organizzati, ha avviato un positivo sforzo per indirizzare gli interventi privati e ridurli
dentro una logica di equilibrio con gli interessi pubblici. Il Regolamento urbanistico ha
proseguito in questa impostazione, da un punto di vista naturalmente diverso, più generale
e in conformità con le prescrizioni del Piano strutturale che indica di inquadrare certe
iniziative nel Regolamento urbanistico.
Tipologie edilizie storiche
La tavola A3. Tipologie edilizie è il presupposto per la revisione della normativa del tessuto
di impianto storico della città, ed attua precise disposizioni del Piano strutturale (art. 76 e
successivi).
È stata eseguita aggiornando le precedenti ricerche svolte per la Variante ’97 mediante
sopralluoghi e utilizzando i materiali predisposti dal Piano strutturale (tavola sui periodi di
costruzione dell’edificato).
In particolare è stato completamente rifatto il censimento fotografico di tutte le zone
storiche urbane ed extraurbane del territorio comunale. La schedatura fotografica è
organizzata per schede di isolato; ogni scheda riporta la planimetria degli isolati con la
localizzazione degli edifici e i punti di ripresa delle fotografie. Tali informazioni sono
predisposte per essere inserite in un data base, ossia una banca dati accessibile
direttamente dai cittadini, che il Comune potrà costruire e arricchire con ulteriori
informazioni (ad esempio con l’indirizzo dei singoli edifici, i dati catastali, la
classificazione normativa).
In sintesi sono state individuate le seguenti tipologie:
- la casa a schiera, tipologia che comprende le variazioni locali, come la casa a schiera
con passetto, e le variazioni prodotte dalla diversa posizione della scala, dalla presenza o
meno del giardino formale di facciata, dalla misura del “passo” strutturale e si estende
alla maggioranza delle tipologie censite;
- la palazzina, con altezza variabile da due a tre piani, che comprende sia la soluzione
d’angolo delle schiere, sia quella a tre assi aggregata a schiera con scala centrale;
- i villini o ville isolate circondate da giardino, composti da un’unica unità immobiliare, a
uno o più piani;
- le tettoie (edifici monofamiliari ad un piano, a schiera o isolate);
- la casa in linea multipiano.
Sono inoltre individuate le tipologie non residenziali storiche, mentre per differenza
risultano le tipologie recenti, successive alla seconda guerra mondiale o comunque diverse
da quelle tradizionali.
A ogni unità inoltre è stato attribuito un giudizio di valore basato sulla qualità originaria
d’impianto e sulle trasformazioni subite.
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Le classi di valore sono 6, di cui la 1 è articolata in due sottoclassi, la classe 1s e la classe
1.
La classe 1s individua gli edifici di elevata qualità tipologica, formale e strutturale
(simbolo 1s), già notificati dalla Soprintendenza, che rivestono rilevante valore di
testimonianza storica e architettonica e di connotazione del contesto.
La classe 1 individua gli edifici assimilati ai precedenti dal Piano strutturale (con campitura
uguale alla precedente e simbolo 1).
La classe 1 comprende edifici di valore tipologico, formale e strutturale (con campitura più
chiara e simbolo 1); sono gli edifici assimilati ai precedenti, che rivestono rilevante valore
di testimonianza storica e architettonica e di connotazione del contesto. Rientrano in questa
classe gli edifici che conservano sostanzialmente i caratteri dell’impianto storico (schema
distributivo, strutture, facciate, altre caratteristiche morfologiche).
La classe 2 comprende edifici di valore tipologico e formale (simbolo 2); sono gli edifici
che rivestono valore di testimonianza storica e architettonica e di connotazione del
contesto. Rientrano in questa classe gli edifici che conservano in tutto o in parte i caratteri
dell’impianto storico (schema distributivo, scale, strutture, facciate, altre caratteristiche
morfologiche).
La classe 3 comprende edifici di valore tipologico (simbolo 3); sono gli edifici che
caratterizzano il tessuto storico di Viareggio e conservano la tipologia originaria e che, pur
avendo subito trasformazioni, conservano tuttora alcuni elementi dell’impianto originario.
La classe 4 comprende edifici di scarso valore tipologico, formale e strutturale (simbolo 4);
sono edifici di impianto storico che hanno subito trasformazioni tali da alterarne la tipomorfologia originaria o edifici di nuova costruzione realizzati lungo assi stradali o isolati di
antica formazione mantenendo comunque allineamenti compatibili con il tessuto.
La classe 5 comprende edifici di interesse storico nullo (simbolo 5); sono gli edifici
costruiti in aree di recente urbanizzazione o in aree di antica urbanizzazione senza seguire
le originarie regole di impianto, senza particolari qualità storico-architettoniche.
La classe 6 infine comprende edifici appartenenti alla tipologia tradizionale della «tettoia»,
a un solo piano, affacciati sulla strada pubblica e privi di qualità tipo-morfologica o tettoie
che sono rimaste isolate in un contesto sostanzialmente cambiato, per esempio trasformato
in case a schiera a due piani (simbolo 6).
Con un’impostazione analoga, ma con un maggior approfondimento, è stato eseguito il
censimento dell’edilizia rurale allegato all’analisi dell’Uso e disegno del suolo, di cui si
tratta nel punto successivo.
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Tavola A3. Tipologie edilizie (estratto)
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Uso e disegno del suolo
È una conoscenza essenziale per la pianificazione degli usi e delle trasformazioni, di cui il
Piano strutturale ha avviato la ricognizione e che il Quadro conoscitivo del Regolamento
urbanistico ha sviluppato ad un livello adeguato di approfondimento per giustificare le
scelte di progetto.
Questa analisi è riportata nella tavola A2. Uso e disegno del suolo in scala 1/5.000 dove
l’uso del suolo è inteso non in termini meramente funzionali (che comunque è stato
restituito) ma anche nel senso di rappresentare il suolo nell’intreccio complesso di
destinazioni e configurazioni morfologiche.
La tavola è stata costruita attraverso la lettura delle riprese aeree del 2001 verificate da
sopralluoghi e riporta i sistemi urbani nelle loro articolazioni, le caratteristiche del
paesaggio rurale e degli ambienti del Parco.
La tavola, quindi, oltre a restituire le qualità ambientali e morfologiche paesaggistiche in
modo da individuare gli elementi che possono suggerire e giustificare i vincoli e le
proposte di trasformazione, consente di valutare preventivamente l’effetto ambientale dei
progetti messi a confronto con il contesto di riferimento.
È stato necessario inoltre completare tale indagine con la schedatura del patrimonio edilizio
delle aree rurali. La schedatura completa degli edifici e degli insediamenti è stata
finalizzata a fornire il supporto per una disciplina puntuale che consentisse la corretta
trasformazione degli edifici, l’individuazione degli insediamenti incompatibili con
l’ambiente rurale e il loro recupero per attività idonee.
Per l’indagine sul patrimonio edilizio esistente è stata predisposta una scheda di rilievo
comune alle due aree in cui è suddiviso il sistema nel Piano strutturale:
- aree di interesse agricolo primario
- aree di controllo dei caratteri del paesaggio.
Per ogni edificio è stata compilata una scheda individuata da uno specifico numero di
riferimento nella tavola A3. Tipologie edilizie in scala 1/2.000. La scheda ha sempre come
oggetto l’edificio principale e raccoglie informazioni sulla localizzazione (aerofoto e
individuazione catastale, particella, foglio, estratto di mappa); sui caratteri dell’edificio
(destinazione d’uso, stato di conservazione, tipo di degrado), sull’area di pertinenza. Alla
scheda sono allegate fotografie che documentano lo stato dell’edificio alla data del
rilevamento (estate 2005). La scheda è costruita come data base aggiornabile e consente di
essere integrata con i dati relativi alle prescrizioni del Regolamento urbanistico e con le
trasformazioni successive.
Gli edifici censiti sono 797 cosi articolati:
Area di controllo dei
caratteri del paesaggio
Area di
primario
interesse
Edifici classificati- 797 475
A prevalente
445 di cui:
destinazione residenziale 43 - precedenti al 1873
129 - precedenti al 1954
273 - posteriori al 1954
322
307 di cui:
151 - posteriori al 1954
A prevalente
2
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agricolo
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destinazione
commerciale
A prevalente
destinazione artigianale
Attrezzature pubbliche
Campeggi
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1
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La classificazione tipologica segue quella messa a punto per le aree urbane con una
integrazione. Le prime 5 classi seguono infatti le stesse definizioni delle zone A urbane; è
stata aggiunta la sottoclasse degli “agglomerati rurali lineari” segnalata da un asterisco (*).
Tali agglomerati sono costituiti da edifici anche con più abitazioni allineate con aia
comune, che conservano la tipologia e lo schema della facciata originaria o che, pur avendo
subito trasformazioni, conservano tuttora elementi di riferimento all’impianto originario.
Tavola A2. Uso e disegno del suolo (estratto)
Stato di compromissione del territorio.
La tavola A4. Aree di compromissione in scala 1/10.000 rappresenta una particolare
elaborazione, eseguita in modi speditivi, della tavola precedente e riporta, per l’intero
territorio comunale le categorie di degrado urbanistico a partire dalla definizione della
legge 457/78:
- degrado urbanistico delle aree extraurbane (per abbandono, o a causa della presenza di
attività incompatibili come le discariche nell’area della Lisca);
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degrado urbanistico prodotto da infrastrutture non integrate nell’ambiente (come i
grandi svincoli in costruzione che hanno introdotto ulteriori fratture territoriali);
- degrado urbanistico da carenze della funzionalità urbana (per insufficienza di standard
o di opere di urbanizzazione: ad esempio la parte occidentale del quartiere di
Varignano, o la Lisca);
- degrado urbanistico da traffico (categoria aggiunta rispetto a quelle indicate dalla
legge) per riconoscere le aree circostanti le strade congestionate e le zone sottoposte ad
un traffico sproporzionato rispetto alla capacità della rete stradale (ad esempio la parte
centrale di Torre del Lago o tratti della vecchia Aurelia);
- degrado igienico (mancanza di condizioni igienico sanitarie adeguate per inquinamento
ambientale: ex Salov, centrale elettrica);
- degrado socioeconomico (aree caratterizzate da abbandono, sottoutilizzazione o
sovraffollamento, quali la ex-telecome, aree da dismettere come la Clap o l’ex mercato
ortofrutta);
- degrado geofisico (interessa le aree libere urbane ed extraurbane impropriamente
utilizzate, ad esempio occupate da insediamenti incompatibili con l’ambiente).
Non sono censite le aree soggette a degrado geofisico per rischio idraulico, per le quali è
stata svolta un’approfondita indagine specializzata.
L’indagine sulle aree compromesse dal degrado è estesa alle “aree esterne” al parco
regionale di S. Rossore.
Combinata con le schedature svolte sulle aree agricole, l’indagine ha consentito, in
particolare, di individuare una serie di attività incompatibili con l’ambiente circostante e di
cui il Regolamento urbanistico dovrà prevedere la rilocalizzazione. Tali attività sono circa
55, di diverse dimensioni, collocate nell’area della Lisca (circa 15 attività artigiane di
piccole dimensioni, per una superficie coperta complessiva di circa 3.000 mq, e
presumibilmente il doppio di superficie territoriale) e in aree agricole (circa 40,
comprendenti 19 aree classificate come depositi per circa 7 ettari e circa 20 aree classificate
attività incompatibili per ettari 8,5). La superficie complessiva di pertinenza di queste
attività incompatibili è circa 16 ettari.
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Tavola A4. Aree di compromissione (estratto)
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Sistema dei servizi e sistema insediativo
La tavola omonima in scala 1/5.000 riporta e aggiorna precedenti indagini svolte dal ’94 in
poi. Sono individuate le attrezzature e i servizi concepiti in senso ampio e inquadrati nella
lettura degli usi urbani diffusi. Sono cioè analizzate in questa ricerca non solo le aree e le
attrezzature pubbliche ma anche quelle di interesse pubblico o generale appartenenti al
settore privato dell’economia (come quelle commerciali). Tale ampliamento di campo
deriva dalla convinzione che queste aree, ancorché private, concorrano allo svolgimento di
una piena vita urbana e all’innalzamento della stessa qualità urbana.
Pertanto la tavola, oltre agli spazi per attrezzature che saranno verificati al fine del rispetto
degli standard e che sono precisamente individuati, riporta anche le attrezzature
commerciali e per il tempo libero.
Il sistema dei servizi è riconosciuto come un tema centrale delle politiche urbanistiche e
sociali, tanto che molte regioni hanno emanato leggi per incentivarne lo sviluppo e la
disciplina mediante appositi “piani dei servizi” (ad esempio Lombardia).
Collocandosi nel solco di questa impostazione, la ricerca punta a costituire un materiale
informativo utilizzabile in seguito anche per politiche diverse da quelle urbanistiche: ad
esempio per le politiche culturali.
Al riguardo si deve tuttavia osservare che negli ultimi tempi a fronte di una crescita molto
elevata di spazi per il commercio, altre attività determinanti per la qualità dell’habitat e
della vita urbana segnano il passo: in particolare le attrezzature culturali in senso lato e
quelle scolastiche.
Il Comune, con il progetto del nuovo teatro di Torre del Lago ha iniziato a compensare lo
squilibrio del settore culturale, che attraverso il PIUSS ha trovato anche uan dimensione
economico e finanziaria;
Occorre probabilmente predisporre altri spazi e attrezzature adeguate ad un turismo che sia
al contempo di massa e di qualità.
Dal punto di vista della distribuzione territoriale dei servizi si possono fare altre due
osservazioni:
- la prima riguarda la frammentazione e l’isolamento di molte importanti attrezzature (ad
esempio la Cittadella del Carnevale) ossia la mancanza di una logica di “rete” che le
unifichi e ne esalti le potenzialità;
- la seconda riguarda lo squilibrio che permane fra le aree centrali dotate del formidabile
dispositivo della Passeggiata e di un’ampia gamma di aree, attrezzature e servizi
pubblici e privati, da un lato, e le aree periferiche dall’altro. Squilibrio che più che
quantitativo è di tipo qualitativo, malgrado le recenti realizzazioni di spazi verdi
attrezzati e i progetti per un grandi polo sportivi e turistico-ricettivi a Torre del Lago e
nella zona el Comparini.
Il Regolamento urbanistico ha tenuto conto di questa situazione cercando di:
- ampliare ed estendere il sistema dei servizi, favorendo quelli ritenuti più idonei per una
prospettiva di crescita culturale e civile;
- realizzare nuove sinergie fra le diverse attrezzature;
- decentrare i nuclei di servizi creando nuove località centrali nelle aree attualmente
periferiche.
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Tavola A5. Sistema dei servizi e sistema insediativo (estratto)
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Il dimensionamento residenziale
Il Piano strutturale prevede che per il primo Regolamento urbanistico sia attuata una quota
pari a circa il 40% dell’intero dimensionamento residenziale, ossia 900 alloggi, di cui 585
di recupero e 315 di nuova costruzione. Tali conclusioni poggiano su un’analisi del
fabbisogno abitativo svolta nel 1999 (“Elementi per una valutazione del fabbisogno
abitativo nel comune di Viareggio, a cura del Centro statistica aziendale, Firenze, 1999).
All’art. 135 il Piano strutturale consente inoltre che per “motivi riconducibili alle mutate
condizioni demografiche, sociali ed economiche riscontrabili dalle variazioni del Quadro
conoscitivo” la quota del 40% possa “subire oscillazioni non superiori al 25% del
fabbisogno quinquennale”. Il comune di Viareggio è ad alta tensione abitativa, tanto che
l’amministrazione, successivamente all’adozione del Piano strutturale, ha elaborato alcuni
programmi speciali di intervento con l’obiettivo, fra gli altri, di reperire alloggi sociali (di
proprietà pubblica o ad affitto convenzionato). Le dinamiche demografiche e socioeconomiche recenti suggeriscono una verifica del dimensionamento del Ps.
A tal fine, nel 2004 il Comune ha eseguito uno studio sul disagio abitativo, sulla
propensione a spostarsi verso alloggi ad affitto concordato e sull’evoluzione demografica
della popolazione e delle famiglie fra il 2001 e il 2015.
Per quanto riguarda le proiezioni demografiche, lo studio distingue tre ipotesi:
- ipotesi A: con saldo migratorio e altri parametri costanti;
- ipotesi B: con proiezione dei tassi medi degli ultimi dieci anni;
- ipotesi C: con applicazione dei trend medi di crescita delle Regione Toscana degli
ultimi tre anni -.
Le stime sulla crescita delle famiglie sono rispettivamente circa 900 unità nell’ipotesi A;
2.200 nell’ipotesi B; 4.000 nell’ipotesi C.
L’ipotesi più attendibile pare la B, che darebbe per cinque anni un aumento di 730
famiglie. Ciò è convalidato anche dall’evoluzione demografica recente. Dal 2001 al 2005
infatti gli abitanti del comune sono passati da 61.103 a 63.389. L’incremento è stato del
4,87% e prosegue un trend di crescita già avviato nel decennio 1991-2001.
L’ aliquota di 730 famiglie/alloggi può essere assimilata al “fabbisogno abitativo primario”
stimato dal Piano strutturale (ossia di abitanti residenti) come derivato dalla relazione del
1999.
Tuttavia, occorre considerare che una quota insopprimibile della domanda riguarda alloggi
turistici (case di vacanza, seconde case, ecc. il cosiddetto “fabbisogno abitativo
secondario”), come ricordato nella stessa relazione.
Adottando empiricamente un incremento presso a poco analogo a quello usato nel Piano
strutturale, si può incrementare il fabbisogno primario di una aliquota pari a poco più del
40%.
In conclusione considerando queste due fondamentali componenti della domanda, in prima
approssimazione si può ritenere che il fabbisogno di alloggi ammonti a circa 1.100 unità.
La verifica in definitiva ha confermato la sostanziale validità dell’ipotesi di
dimensionamento, salvo una lieve correzione (da 900 a 1.100 alloggi).
Per quanto riguarda l’emergenza abitativa e la propensione a spostarsi in alloggi in affitto,
lo studio del 2004 svolge alcune riflessioni che possono essere utilizzate dal Comune nella
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costruzione di una specifica politica della casa; in particolare, ai fini del Regolamento
urbanistico può essere utile segnalare che il disagio abitativo (escludendo quindi le
famiglie già alloggiate e considerando invece la vera e propria emergenza abitativa e le
liste di attesa per alloggi pubblici) ammonta a circa 1200 alloggi.
Un problema che si pone quindi è quello di delineare una politica per l’edilizia sociale e
pubblica in grado di dare risposta al fabbisogno d’emergenza, o a parte di esso, considerati
gli interventi già approvati e le risorse del Comune nell’arco dei cinque anni.
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II. IL PROGETTO
Sommario delle principali proposte
Rinviando una più approfondita illustrazione del Regolamento urbanistico ai capitoli
successivi, relativi ai criteri assunti, alle Utoe e al sistema urbano di Torre del Lago, le più
importanti proposte possono essere così sinteticamente elencate.
1. Revisione completa della classificazione e della disciplina del patrimonio edilizio di
impianto storico.
2. Proposta di un sistema di attrezzature e servizi di interesse generale che,
conformemente alle disposizioni del Piano strutturale, rafforza, amplia e specializza
quello della Variante ’97;
Punti qualificanti della proposta :
• il Parco Comparini ovvero l’insieme delle nuove previsioni per la realizzazione di
una zona per attrezzature sportive con servizi e attrezzature integrata alla nuova
viabilità proveniente dalla variante Aurelia;
• integrazione della Cittadella con la previsione del parco, di nuove attrezzature e
insediamenti commerciali connesse alla realizzazione di un grande parcheggio
utilizzabile anche come Area per spettacoli viaggianti;
• il nuovo polo di attrezzature a Torre del Lago che prevede strutture sportive (in
particolare una piscina di 50 ml e una piscina coperta), attrezzature commerciali e
turistiche, un cinema-teatro oltre ad attrezzature sociali;
• una nuova piazza centrale,sempre a Torre del Lago, con insediamenti commerciali
in luogo del distributore lungo la via Aurelia;
• il nuovo Largo Risorgimento connesso alla valorizzazione delle aree comunali;
• la Riva del Burlamacca come lungocanale attrezzato connesso alle previsioni del
PIUSS e alla riqualificazione complessiva dell’area della Vetraia e dell’area Salov.
3. Completamento e riqualificazione o disegno d’insieme del sistema viario con
particolare riferimento ai raccordi fra grande viabilità territoriale e viabilità urbana
Punti qualificanti della proposta :
• Ridisegno dell’uscita Variante Aurelia “Viareggio Nord” e suo collegamento con
via Repaci – quartiere Marco Polo ;
• Riprogettazione complessiva di largo Risorgimento attraverso la proposta di una
nuova rotatoria collegata a tutta la viabilità ivi confluente (Cavalcaferrovia, via
Tobino, via di Montramito, via Aurelia e nuova viabilità di collegamento alla zona
della via Pisana)
• L’asse di penetrazione al Porto di Viareggio, ovvero il collegamento dallo svincolo
del Cotone fino a via Indipendenza ;
• La previsione di una viabilità lungo ferrovia alternativa alla via Pisano, tra la via
Agreste ed il Parcheggio della Stazione vecchia
• Razionalizzazione della viabilità di Torre del Lago al confine con il Comune di
Vecchiano;
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4. Proposta di una rete di percorsi pedonali e ciclabili che connette tra loro e con le
maggiori strutture ambientali le zone residenziali, superando le barriere
infrastrutturali (ferrovia, autostrada).
5. Individuazione dei principali interventi di trasformazione urbanistica comprendenti
aree di recupero e di nuovo impianto
Gli interventi principali di recupero riguardano:
• Recupero dell’area del deposito e officina Clap in zona Marco Polo;
• Recupero dei magazzini ex Telecom e del’area ex macelli nell’Utoe Migliarina
/Terminetto;
• Riprogettazione complessiva dell’area ex Salov;
• Recupero dell’area del mercato ortofrutticolo nella zona della stazione vecchia;
• Riqualificazione complessiva delle strutture artigianali dismesse nella zona di via
Pisano, di via Savi e di via Guerrazzi nel quartiere Darsena;
• Potenziamento delle zone cantieristiche alla ex Fervet e nella zona del Mercato
Ittico;
• Recupero e rifunzionalizzazione delle aree intorno alla zona dell’ex stazione merci
(lato est ferrovia - via dei Peecchi);
• Riqualificazione delle aree artigianali nella zona del Cotone;
• Rifunzionalizzazione dell’area del distributore carburanti nel centro di Torre del
Lago.
Gli interventi di nuovo impianto riguardano:
In primo luogo le aree dove si prevede una notevole quota di edilizia residenziale
pubblica (almeno il 40% della Sul ammessa) ed in particolare:
• Area di nuovo impianto della via della Migliarina;
• Aree di nuovo impianto in località Bicchio;
• Area di via Minghetti a Torre del Lago;
In secondo luogo le aree residenziali di completamento e riqualificazione del tessuto
edilizio:
• Aree nell’Utoe Migliarina (via de Simone, via Monte Matanna, via Monte Cavallo);
• Previsioni di aree di completamento in località Bicchio e a Torre del Lago;
- Le proposte relative a nuovi insediamenti commerciali e turistici:
• Interventi commerciali e turistico/ricettivi lungo la fossa dell’Abate;
• Intervento di nuovo insediamento nell’area di Largo Risorgimento;
• Interventi per strutture sportive, strutture commerciali e turistico/ricettivi al
Comparini e a Torre del Lago;
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Il Dimensionamento
-
Dimensionamento residenziale
Dalla Tabella 1. Compendio degli interventi nelle aree di trasformazione urbanistica
risultano le seguenti capacità del Regolamento urbanistico :
Residenza: circa 1.000 alloggi di cui circa una decina sono quelli stimati in
conseguenza di interventi puntuali al di fuori delle aree di trasformazione urbanistica
specificamente normate dal RU.
A riguardo si specifica che del totale degli alloggi previsti nella proposta di RU, 533
alloggi (276 alloggi di recupero e 257 di nuovo impianto) derivano da piani e
programmi adottati dopo l’8.2.2002 e assunti necessariamente dal Regolamento
urbanistico; in altri termini, il 53% delle previsioni del Ru è condizionato da piani
vigenti). Del totale degli alloggi previsti circa 516 sono alloggi di recupero (52%),
mentre circa 484 sono alloggi di nuovo impianto (pari al 48%) .
I limiti del Piano strutturale per il primo RU sono stabiliti in circa 900 alloggi; tale
quantità è stata incrementata (fino al 25% in più sulla base della verifica svolta ai sensi
dell’art. 135) fino ad una massimo previsto nel primo RU di circa 1100;
Dei 1000 alloggi previsti circa 450 risultano essere di edilizia residenziale pubblica
corrispondente alle prescrizioni del Ps (45% del totale, nuovi e di recupero).
-
Dimensionamento commerciale
La Superficie utile Lorda destinata alle attività commerciali è pari a circa m2 70.747 di
cui m2 26.501 sono in corso di realizzazione. Le superficie commerciali di nuova
previsioni indicate nel Regolamento Urbanistico sono pari ad m2 44.246 di cui m2
30.791 derivanti da interventi di recupero. Il totale degli interventi di recupero previsti
nelle aree commerciali è di m2 49.817.
Il Dimensionamento è in linea con quanto stabilito nel P.S. che prevede un totale di m2
195.000 rispetto ai circa m2 70.747 indicati nel Dimensionamento del RU.
-
Dimensionamento Industriale – Artigianale
La Superficie Utile Lorda degli insediamenti Industriali – Artigianali è pari a m2 63.850
di cui m2 25.510 sono in corso di realizzazione o già realizzati e m2 38.340 sono
previsti nel nuovo RU.
In questo caso le previsioni del Piano Strutturale sono inferiori in quanto prevedono
una superficie utile lorda pari a m2 40.500.
A riguardo occorre precisare che nel conteggio delle nuove previsioni industriali
artigianali è stata inserita la zona ex-Fervet che allo stato attuale è gia utilizzata come
zona industriale per cantieri. L’area ex Fervet rappresenta circa la metà della SUL
massima prevista e la sua esclusione dai calcoli del Dimensionamento porta a circa m2
30.000 di superficie destinate ad attività industriale-artigianale in linea con le
previsioni del PS.
-
Dimensionamento Turistico –Ricettivo
Il Nuovo strumento urbanistico prevede un complesso di circa 737 nuovi posti letto in
strutture turistico ricettive. Tale indicazioni è in linea con le indicazioni del Piano
Strutturale che prevede circa 1.100 nuovi posti letto.
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-
Gli Standard urbanistici
Gli standard ammontano a 46 mq per abitante. Il Piano strutturale, all’art. 116, indica
40 mq per abitante lo standard riferito alla popolazione comunale. L’incremento
rispetto ai minimi di legge interessa soprattutto gli spazi a verde (da 9 a 25 mq per
abitante), i parcheggi (da 2,5 a 6 mq/abitante) e delle attrezzature di interesse comune
(da 2 a 12 mq/abitante). Gli standard scolastici restano sottodimensionati (3 anziché
4,5 mq/ab.) ma potranno essere aumentati, in funzione di effettive e dimostrate
necessità, nelle aree acquisite dal Comune attraverso lo strumento perequativo.
Il 79 % degli spazi pubblici sono compresi in comparti di trasformazione e saranno
realizzati a spese di privati.
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CRITERI E IDEE GUIDA
I principali criteri e idee guida del Regolamento urbanistico possono essere sintetizzati in
quattro punti:
1.
2.
3.
4.
Tutela del patrimonio storico-ambientale e salvaguardia delle aree agricole;
- Tutela del patrimonio storico-ambientale e salvaguardia delle aree agricole
Gli scenari del Regolamento Urbanistico hanno disegnato un sistema urbano e territoriale
caratterizzato dalla ricerca di rispondere ad una serie di obiettivi individuati nel Piano
Strutturale e che hanno costituito l’asse portante della Pianificazione.
In primo luogo è emersa la necessità di favorire la sostenibilità dello sviluppo attraverso la
conservazione, la tutela e l’arricchimento delle risorse territoriali insieme alla salvaguardia
delle aree agricole esistenti ed in secondo luogo promovendo azioni urbanistiche comunali
finalizzate alla qualificazione morfologica e funzionale della città, alla tutela del
patrimonio culturale, alla trasformazione ed al recupero del patrimonio edilizio esistente.
La normativa regionale prevede di regolare in modo sostenibile lo sviluppo del territorio
privilegiando la tutela del patrimonio edilizio –storico e la scelta di ridurre il consumo di
suolo privilegiando gli interventi di recupero delle aree di degrado.
Per garantire la tutela del patrimonio storico-ambientale si è proceduto ad un
aggiornamento delle categorie di intervento, accogliendo la definizione ormai consolidata
della ristrutturazione edilizia, mentre il restauro, a partire dalla sua definizione
istituzionale, è definito in modo da consentire una tutela “mirata” ai caratteri da
salvaguardare. Il restauro è definito, infatti, come restauro dei valori tipologici, formali e
strutturali. In quanto tale, a seconda della classe degli edifici, esso deve essere mirato a
ripristinare o l’insieme di questi valori o alcuni di essi, se presenti o recuperabili.
Il progetto di Regolamento Urbanistico nasce dall'esigenza oltre che di salvaguardare il
patrimonio edilizio storico di impedire un generalizzato aumento del consumo di suolo al
fine di salvaguardare le aree inedificate della città ed in particolar modo il tessuto
agricolo. Appare pertanto fondamentale rispettare i confini delle UTOE come indicato nel
PS che presenta tra i principali obiettivi proprio la salvaguardie delle aree agricole. Il
rispetto dei confini delle UTOE (fatto salvo limitate riperimetrazioni al fine di garantire la
realizzazione di aree a standard in zone destinate ad interventi di edilizia pubblica) si lega
insieme alla necessità di recuperare le aree dismesse che rappresenta uno dei principali
obiettivi del Regolamento Urbanistico.
Obiettivo del Regolamento è quindi il contrasto agli effetti della dispersione insediativa e
territoriale: quindi la politica urbanistica del Comune di Viareggio va verso obiettivi di
riqualificazione e riorganizzazione formale e funzionale dei tessuti edilizi al fine di
scongiurare effetti di promiscuità e di ridurre i fattori di incompatibilità ambientale
in relazione anche all’obiettivo del recupero delle aree dismesse.
Il R.U. inoltre presta una particolare attenzione al disegno urbano, ossia alla costruzione di
spazi urbani complessi, che superino i singoli interventi edilizi e li integrino in insiemi
coerenti di spazi pubblici e privati; di circolazione ed edifici; di funzioni e ambienti
diversi.
In ottemperanza a quanto stabilito dal P.S., il R.U. riconosce come obiettivo la riduzione
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del dimensionamento aggiuntivo, tramite il contenimento delle nuove costruzioni e
l’aumento degli alloggi, da recupero e da ristrutturazione urbanistica.
Il recupero e la rigenerazione delle aree urbane dismesse rappresenta uno dei principali
obiettivi del Regolamento Urbanistico e risponde a un duplice scopo:
il primo è legato alla salvaguardia di aree urbane, spesso centrali e semicentrali, che nel
corso del tempo ha conosciuto processi di abbandono e/o di sottoutilizzo oppure utilizzati
con funzioni non più congrue rispetto all’abitato intorno (inquinamento, rumore, degrado
architettonico e paesaggistico);
il secondo è legato alla salvaguardia delle aree inedificate esterne (il cosiddetto sprawl
urbano) in quanto il Regolamento Urbanistico favorisce la realizzazione della città
all’interno della città stessa attraverso lo strumento della rigenerazione urbana.
Aggiornamento delle Categorie d’intervento (Piano strutturale -art. 76 e seguenti)
Per impostare la nuova disciplina si è proceduto a un aggiornamento delle categorie di
intervento, accogliendo la definizione ormai consolidata della ristrutturazione edilizia,
mentre il restauro, a partire dalla sua definizione istituzionale, è definito in modo da
consentire una tutela “mirata” ai caratteri da salvaguardare. Il restauro è definito, infatti,
come restauro dei valori tipologici, formali e strutturali. In quanto tale, a seconda della
classe degli edifici, esso deve essere mirato a ripristinare o l’insieme di questi valori o
alcuni di essi presenti o recuperabili.
In base a questa ridefinizione degli interventi, si è proceduto a una riclassificazione del
patrimonio edilizio, tenendo conto di quanto indicato dal Piano strutturale (art. 76 e
seguenti) e utilizzando la nuova ricerca sulle tipologie edilizie descritta in precedenza, oltre
ai materiali prodotti nel quadro conoscitivo del Piano strutturale stesso e a verifiche dirette.
La riclassificazione è stata estesa anche alle aree agricole (con la nuova schedatura cui si è
accennato).
Si sono così associate alle classi di valore degli edifici i relativi interventi ammessi.
Le classi 1s, 1, 2, 3, caratterizzate da un grado di valore variabile dagli edifici notificati a
quelli di valore tipologico ma comunque significativo, sono assoggettate a restauro; la
definizione delle diverse classi orienterà gli interventi differenziandoli a seconda dei
caratteri da ripristinare.
La classe 1s indica gli edifici notificati (il cui progetto di restauro è sottoposto al parere
obbligatorio della Soprintendenza), mentre all’interno della classe 1 sono distinti:
- gli edifici assimilati dal Piano strutturale ai precedenti;
- gli edifici giudicati di rilevante valore dal Regolamento urbanistico.
Per le classi suddette le norme prescrivono il restauro dell’insieme dei valori tipologici,
formali e strutturali.
Per gli edifici di classe 2 il restauro punterà al ripristino dei valori morfologici e strutturali.
Per gli edifici di classe 3 il restauro punterà al ripristino dei valori tipologici, ossia il
ripristino di elementi della tipologia con la possibilità di inserimento di nuove strutture e
nuove forme comunque compatibili con il ripristino tipologico.
Al riguardo di queste prime quattro classi una norma importante è stata messa a punto per
definire il cosiddetto “rilievo critico” (ossia un rilievo scientifico dello stato attuale che
documenti le eventuali trasformazioni dell’edificio) che consente un’impostazione
adeguatamente “mirata” del progetto di restauro.
Gli edifici soggetti alla categoria d’intervento del “restauro”- 1s, 1, 2, 3 - sono
complessivamente 4271pari al 57% degli edifici analizzati nelle zona A.
La classe 4 comprende gli edifici di scarso o nullo valore tipologico per i quali è ammessa
la ristrutturazione edilizia.
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La classe 5 comprende gli edifici recenti per i quali è possibile anche la ristrutturazione
urbanistica.
La classe 6 comprende le cosidette “tettoie” e altri edifici a un solo piano, che, avendo
perduto l’originario rapporto con il contesto possono essere soprelevabili di un piano;
Rispetto alla Variante, con questa impostazione la maggioranza degli edifici delle zone A è
assoggettata a restauro con la garanzia di una maggiore cura degli interventi, mentre viene
fortemente limitata la possibilità di aumento indiscriminato del numero degli alloggi.
-
Negli ultimi anni in Viareggio si sono realizzati importanti interventi che hanno rafforzato
la qualificazione della città come rilevante sistema di servizi per il territorio della costa
settentrionale; in tal senso bisogna ricordare il rilancio del porto turistico e della
cantieristica, la costruzione della Cittadella del Carnevale e la previsione del relativo parco,
la predisposizione del Piano della passeggiata; il progetto del teatro a Torre del Lago etc.
In questa prospettiva il Regolamento estende la gamma dei servizi, intesi nel senso
“ampio”, articolandola a due scale. Alla scala territoriale sono proposti interventi che
rafforzino il ruolo di Viareggio nei campi della cultura, dell'intrattenimento, dello sport e
della valorizzazione ambientale quali:
- l’area del Cotone, dove si prevede la Cittadella dello Sport; è un’area che, con la
costruzione dell’asse di penetrazione , da marginale diventerà accessibile da tutte le
direzioni, pur restando distante dalle aree abitate.
- il polo di attrezzature che si formerà attorno alla Cittadella del Carnevale: un parco, le
attrezzature commerciali/, un'area per spettacoli viaggianti e un parcheggio scambiatore;
A scala urbana sono proposti numerosi interventi illustrati in dettaglio nell’ambito delle
singole Utoe. I principi che guidano la strutturazione del sistema dei servizi locali sono :
- il collegamento delle diverse attrezzature esistenti e previste per formare piccole reti e
superare l’isolamento e la separazione prodotte spesso dalle barriere (ferrovia, strade, aree
private, canali, ecc.); tale collegamento avviene mediante percorsi (pedonali, ciclabili) o
mediante nuove aree per attrezzature che svolgono così un ruolo di cerniera o di ricucitura;
- la formazione di una struttura policentrica con potenziamento e riequilibrio delle
dotazioni di standard prescritte nei diversi quartieri, istituzione di nuove località centrali, di
nuovi poli di attrazione in grado di ridurre la dipendenza dei quartieri oltre la ferrovia.
Occorre comunque rilevare che la ristrutturazione di diverse aree urbane consente di
reperire spazi pubblici in località centrali che in passato erano impensabili; ciò ha
consentito di correggere lievemente le carenze di alcune aree urbane centrali (soprattutto
per quanto riguarda verde e parcheggi).
-
Il Regolamento urbanistico attua il modello di circolazione delineato dal Piano strutturale e
lo definisce:
− spostamento del traffico di scorrimento nord-sud sulle grandi infrastrutture esterne;
− formazione di strade con direzione per l’accesso al centro ed in particolare:
la riprogettazione dell’uscita Viareggio Nord sulla Variante Aurelia;
la fluidificazione del traffico su viale Tobino, in parte già realizzata attraverso le rotatorie
poste all’uscita con la variante Aurelia e all’incrocio con via dei Glicini, da completare
con la previsione della nuova rotatoria su Largo Risorgimento;
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la previsione dell’asse di penetrazione, in parte già realizzata con la nuova uscita della zona
industriale Cotone fino all’Aurelia, attraverso l’arrivo dell’asse fino a via Indipendenza;
− la razionalizzazione del traffico a Torre del Lago già avviata attraverso la realizzazione
del prolungamento di via della Guidicciona ovvero la nuova uscita di Torre del Lago fino
alla rotatoria con l’Aurelia e da completare attraverso varie ricuciture interne finalizzate a
creare alternative all’attuale sistema imperniato sull’Asse Lago- mare; ulteriore proposta,
rivolta all’obbiettivo di un miglioramento del traffico, è la realizzazione di una viabilità
di collegamento tra l’Aurelia e il Campo sportivo, al confine con il Comune di Vecchiano.
Nella proposta di RU, vengono individuati i seguenti criteri per la formazione di un
patrimonio di aree per la realizzazione di Edilizia Residenziale Pubblica:
1.
Mantenimento della continuità ed organicità dell’aggregato urbano esistente con
obbligo di rimanere all’interno dei limiti delle UTOE individuate dal PS con l’eventuale
possibilità di localizzare all’esterno solo le aree a standard necessarie per l’intervento
edilizio.
2.
Ulteriore criterio deve essere quello della riqualificazione urbanistica ed
ambientale, dando priorità al recupero di aree dismesse e/o abbandonate;
3.
Nel caso di prossimità del limite urbano, valorizzazione di tale limite con la
realizzazione di fasce alberate di separazione dalla zona agricola;
4.
Integrazione in comparti edificatori misti con edilizia residenziale privata( libera e/o
convenzionata) al fine di garantire un adeguato melting-pot ed evitare fenomeni di
ghettizzazione tipiche dei grandi insediamenti di edilizia economica e popolare;
5.
Reperimento delle aree di ERP attraverso il meccanismo della perequazione interna
che garantisce la cessione gratuita delle aree fondiarie necessarie alla realizzazione di
edilizia residenziale pubblica all’interno di più vasti comparti edificatori;
L’art. 78 del Piano Strutturale prevede altresì che nelle aree di trasformazione urbanistica
debbano essere cedute all’A.C. aree fondiarie nella misura minima del 10%, al fine
di realizzare interventi di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e alloggi per
emergenza abitativa. A tal fine il R.U. ha disciplinato le modalità di attuazione anche
attraverso forme alternative (locazione, monetizzazione) per il raggiungimento
dell’obbiettivo stabilito.
Per quanto riguarda il dimensionamento degli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica, nel
1° RU devono essere conteggiati tutti gli interventi derivanti da Piani Attuativi adottati
dopo l’8 Febbraio 2002:
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LE PRINCIPALI MODALITA’ INTERVENTO: L’INTERVENTO PER
TIPOLOGIE DI TESSUTO URBANISTICO, LE ZONE SPECIALI
E LA
PEREQUAZIONE
- L’intervento per tipologie di tessuto urbanistico
Il Regolamento Urbanistico individua tre tipologie d’intervento in base al tessuto
urbanistico sia esistente che di nuovo impianto:
a. Le aree consolidate
b. Le aree di trasformazione urbanistica di recupero del patrimonio edilizio esistente
c. Le aree di trasformazione urbanistica di nuovo impianto
a. Le aree consolidate costituiscono il tessuto edilizio formatosi nel corso della
stratificazione storica e dalla attuazione dei piani regolatori precedenti: sono quindi
costituite dalle cosiddette Zone A (Tessuti di insediamento residenziale di impianto
storico), dalle zone B (Tessuti di insediamento residenziale di impianto recente) e
dalle zone suddivise funzionalmente ovvero le aree esistenti e destinate a attività
industriale, commerciale, turistica.
b. Le aree di trasformazione urbanistica di recupero del patrimonio edilizio esistente
costituiscono le zone urbanistiche nelle quali un tessuto esistente viene modificato
attraverso trasformazione sia della struttura morfologica che delle destinazioni
d’uso previste e legate all’evoluzione dello sviluppo economico-sociale della citt.à
c. Le aree di trasformazione urbanistica di nuovo impianto interessano le aree libere e
costituiscono il vero e proprio nuovo “impegno di suolo”. La loro realizzazione è
legata alla necessità di prevedere nuove aree per l’edilizia residenziale pubblica,
nuove aree turistico-ricettive e commerciali. Attraverso l’attuazione degli interventi
sopradescritti si prevede di realizzare diverse opere pubbliche quali viabilità di
raccordo, parcheggi,verde pubblico, verde attrezzato legati soprattutto alle esigenze
dei quartieri cittadini.
- Le Zone Speciali
Il regolamento Urbanistico individua delle aree denominate “zone speciali” disciplinate da
una particolare normativa in ragione delle funzioni e destinazioni attribuite.
Sono state individuate diverse tipologie di “zone speciali”:
- La zona speciale denominata “Passeggiata” già oggetto di un Piano attuativo e per la
quale vengono dettate delle prescrizioni per le successive modifiche;
- La zona speciale di via Ponchielli, in relazione al nuovo assetto dell’area interessata
dall’incidente ferroviario del 29 giugno 2009;
- Le zone speciali di valorizzazione del Patrimonio pubblico: si tratta di aree dismesse o
sottoutilizzate che per caratteristiche fisiche e ubicazione si prestano a processi di
riqualificazione urbanistica e territoriale tali da produrre al tempo stesso un adeguato
vantaggio economico all’Amministrazione Comunale. Le principali aree e immobili su
cui sviluppare un ipotesi di valorizzazione sono:
1. L’area di Largo Risorgimento (lato Cavalcaferrovia) al fine di ricostruire il
disegno urbano di un luogo fondamentale della città e di permettere un corretto
utilizzo della grande piazza attraverso la realizzazione di un edificio destinato a
parcheggio pubblico ma che contiene anche funzioni a carattere commerciale,
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direzionali e turistico-ricettive sia per rendere economicamente fattibile l’intervento
sia per riqualificare le piazza e l’accesso al cavalcavaferrovia;
2. Il mercato ortofrutticolo che per la sua centralità potrà essere destinato ad attività
urbane che ne permettano un uso diverso ma integrato perfettamente nella sua
funzione di cerniera tra i quartieri della Darsena, del campo di Aviazione e del centro
storico. Una funzione che sarà massimamente valorizzata dal ruolo di porta della città
al momento del completamento della realizzazione del costruendo lotto dell’asse di
collegamento Variante Aurelia – Darsena.
3. L’area del PP2 Comparini dove in luogo della previsione della zona dei Mercati
sarà prevista una grande area a destinazione sportiva, con annesse strutture ricettive e
ricreative (Spa- fitness and wellness) suddivisa in 3 comparti (2 di questi comparti
sono di proprietà privata)
4. l’area degli Ex - macelli all’uscita della variante di Viareggio Centro, dove si
prevede un grande intervento a carattere turistico-ricettivo e commerciale.
- La Perequazione urbanistica
Le difficoltà evidenziatesi nella pratica della gestione delle trasformazioni urbanistiche,
basata sugli strumenti ordinariamente messi in campo, hanno portato in luce il fatto che le
concezioni legate ai vecchi strumenti urbanistici sono ormai entrate definitivamente in
crisi.
Negli ultimi anni è stato identificato uno strumento alternativo alla tradizionale
pianificazione urbanistica che, pur non stravolgendo completamente la disciplina
legislativa esistente, ha modificato le modalità attuative del piano: si tratta della cosiddetta
Perequazione Urbanistica che, oltre a perseguire l’equità sociale e l’efficienza delle
trasformazioni, garantisce la tutela ecologica e sociale delle trasformazioni urbanistiche.
Gli Enti Locali non sono più “autosufficienti”, da soli, a garantire l’impegno economico
richiesto per un’operazione urbanistica finalizzata alla acquisizione di nuove aree dal
mercato libero: il costo elevato, infatti, rende impossibile l’acquisizione di aree da poter
utilizzare per la realizzazione delle opere previste dai Piani vigenti e le nuove normative
hanno individuato nel prezzo di mercato il corretto indennizzo espropriativo. Di fatto si
rende impossibile, se non in limitati casi, lo strumento dell’esproprio che dovrebbe essere
previsto solo nelle aree agricole dove i valori in gioco sono oggettivamente molto inferiori.
Ma dal punto di vista ecologico, paesaggistico e sociale continuare una fase espansiva nelle
aree agricole appare una scelta assolutamente non praticabile ed il Piano Strutturale del
Comune di Viareggio conferma questo obiettivo di riduzione del consumo del suolo
agricolo.
Al fine di risolvere questa difficile situazione, si è deciso di sviluppare nuove idee: la
Perequazione può favorire il superamento dell’impasse, e può garantire una salutare
“boccata d’ossigeno” alle Amministrazione Comunale.
La legge regionale n. 1/2005 introduce all’art. 60 la possibilità di utilizzare la
perequazione urbanistica così disciplinandola:
1. La perequazione urbanistica è finalizzata al perseguimento degli obiettivi individuati
dagli strumenti della pianificazione territoriale ed alla equa distribuzione dei diritti
edificatori per tutte le proprietà immobiliari ricomprese in ambiti oggetto di trasformazione
urbanistica.
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2. La distribuzione dei diritti edificatori è effettuata in base alle limitazioni all'edificabilità
derivanti dagli strumenti della pianificazione territoriale e dagli atti di governo del
territorio.
3. La distribuzione dei diritti edificatori di cui al comma 2 tiene conto anche delle
condizioni fisiche del territorio nonché dei vincoli derivanti dalle leggi in vigore.
Con successivo decreto regionale n.3/2007 ed in specifico all’art. 16 la Regione ha
disciplinato la materia della perequazione.
-
Parametri e Regole generali per le trasformazioni urbanistiche-
L'art 77 del PS indica dei parametri e delle regole generali che il R.U. deve recepire e
relative alle trasformazioni urbanistiche.
Il primo parametro prescrive che l'Indice territoriale per gli interventi di nuova edificazione
per la ristrutturazione urbanistica viene definito per ogni singola UTOE.
Il 4° comma dell'art 77del PS prevede che “in sede di RU dovranno essere applicati i
seguenti parametri urbanistici”. Tra gli altri:
a) Indice Territoriale
b) Indice Fondiario
Per rendere coerente gli indici edificatori in base alle indicazioni del PS si rende necessario
adeguarlo ai parametri al PIT (utilizzo del concetto di Sul in luogo del volume – m2 al
posto di m3);
Il R.U. stabilisce per ogni UTOE ed in base agli indici di Piano Strutturali le quantità
massime di edificazione spettanti ai terreni sottoposti al regime di Perequazione urbanistica
Gli indici edificatori sono stabiliti in SUL/ST (Superficie utile lorda/Superficie territoriale)
in base ai seguenti indici prescritti nelle UTOE dal Piano strutturale
UTOE indice Territoriale (IT)
>
1,8 m2/ m3 = IUT 0,45 m2/ m2SUL
=
1,5 m2/ m3 = IUT 0,40 m2/ m2 SUL
<
1,5 m2/ m3 = UT 0,35 m2/ m2 SUL
L’Indice di utilizzazione territoriale (Iut) indica la Sul (Superficie utile Lorda). massima
realizzabile per ogni m2 di Superficie territoriale (St).
L’indice territoriale privato (Ip) è misurato nella quota pari al 60% dell’indice di
utilizzazione territoriale (Iut).
-
La perequazione urbanistica – i meccanismi e le procedure
Le aree soggette a perequazione urbanistica sono suddivise in aree a perequazione
intracomparto e aree a perequazione a distanza.
Il Credito edilizio viene riconosciuto in entrambe le tipologie di perequazione ed è
calcolato come quota pari al 20% della sul assentita esistente sull’area oggetto
dell’intervento di trasformazione.
Il credito edilizio viene misurato in m2 di Sul. Il Credito edilizio è aggiuntivo rispetto alla
quota spettante in base all’Indice territoriale privato (Ip) ovvero aumenta la quota di Sul
spettante al privato
Il Credito Edilizio non concorre all’aumento dell’Iut, ovvero della quantità di edificazione
massima di pertinenza dell’area.
Il Credito Edilizio nelle aree dove non è prevista la perequazione aumenta esclusivamente
l’indice territoriale privato (Ip)
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Comune di Viareggio
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Perequazione intracomparto
La Perequazione intracomparto prevede la concentrazione della volumetria prevista in
base all’Indice di Utilizzazione Territoriale stabilito all’interno del comparto stesso senza
cessione di aree esterne al Comparto.
La perequazione intracomparto/locale è prevista solo nelle aree in cui si intende realizzare
quote di edilizia residenziale pubblica superiori al 10% della Sul complessiva prevista.
Perequazione a distanza
La Perequazione a distanza prevede la concentrazione all’interno dell’area in funzione
dell’edificazione stabilita dall’Indice di Utilizzazione Territoriale con cessione di aree
esterne al Comparto.
La perequazione a distanza prevede solo interventi privati ad eccezione della cessione delle
aree fondiarie come prevista dall’art. 77 del Piano Strutturale
Le aree esterne al comparto sono necessarie alla realizzazione di zone destinate a standard
urbanistici di carattere territoriale o per la realizzazione di strade e altre opere pubbliche.
Le aree esterne, come individuate nella tavola del Quadro previsionale strategico) e, sono
dotate di un indice edificatorio – pari a 0,15 mq/mq - che potrà essere trasferito nelle aree
di concentrazione al fine di raggiungere la quantità di edificazione stabilita nell’area in
base all’indice di utilizzazione territoriale (IUT).
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III - LE PROPOSTE PER UTOE E PER SISTEMI TERRITORIALI
UTOE n. 1 La Cittadella del Carnevale
• Le previsioni riguardano essenzialmente la dotazione, intorno alla Cittadella del
Carnevale, di un parco pubblico per aumentare l'accessibilità e la funzionalità della
struttura. Sono previste volumetrie aggiuntive, sempre a servizio della Cittadella del
Carnevale.
• Per la zona commerciale è previsto l’ampliamento dell’attuale area al fine di realizzare
degli esercizi di vicinato. L’intervento ha come obiettivo il recupero di un’area oggi
degradata e la cessione di aree a parcheggio pubblico utili allo sviluppo della Cittadella.
• E’stata individuata un’ area per spettacolo viaggiante che può essere utilizzata anche
come parcheggio scambiatore e per la Cittadella.
UTOE n. 2 Marco Polo
•
Il recupero dell’area Clap: si tratta del recupero di un’area attualmente utilizzata come
Deposito degli autobus del servizio urbano ed extraurbano a fini residenziali e commerciali
prevedendo, altresì, la realizzazione di un vasto parcheggio di interscambio e a servizio del
cimitero.
• La proposta di
un collegamento tra il quartiere e la zona della Cittadella del Carnevale
UTOE n. 3 Città Giardino
• La connessione fra le attrezzature e i servizi tra la cittadella del carnevale e la passeggiata
è ottenuta mediante percorsi pedonali e ciclabili lungo viale Einaudi e la fossa dell’Abate
prevedendo anche un sistema di parcheggi scambiatori in parte già realizzato.
• La realizzazione di un nuovo albergo lungo via Einaudi con realizzazione di un
parcheggio pubblico
UTOE n. 4 Passeggiata
E' l'area dove la città balneare trova la sua maggiore identità e configurazione.
La proposta del RU è quella di recepire la suddivisione individuata nel Piano Attuativo
L’area è articolato nelle seguenti zone:
F1a passeggiata comprende l’area della passeggiata e le piazze aperte verso il mare e
verso il tessuto urbano. Per tale area è confermato il “Piano particolareggiato dei viali a
mare di Viareggio”.
A4* passeggiata
comprende la fascia edificata di impianto storico sul lato mare della passeggiata. Per le
aree A4* valgono le prescrizioni di cui all'art. 37 della Parte I delle N.t.a.
F1b servizi di spiaggia
Comprende la fascia destinata ai servizi di spiaggia:
La proposta del RU è quello di “trasferire” gran parte delle modalità definite in sede di
Piano Attuativo, nella normativa del RU : in particolare i principali ambiti d'intervento e di
riqualificazione ambientale, i criteri progettuali per le opere pubbliche destinati agli spazi
pubblici,
L’area dell’attuale PP5 – Passeggiata viene, nel RU, individuata come Zona Speciale da
sottoporre ad uno specifico Piano Attuativo in variante al Piano Particolareggiato vigente.
La proposta di R.U. individua specifici parametri e indirizzi al Piano Particolareggiato.
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UTOE n. 5 Città storica
In questa UTOE viene confermata l'attivazione del processo di verifica della consistenza
del patrimonio architettonico della città. Appare opportuno sottolineare l'introduzione della
prescrizione relativa al “rilievo critico” come strumento per aumentare la conoscenza
sull'effettiva consistenza e valenza del patrimonio storico;
• Il
recupero della zona all’incrocio tra la via Aurelia ed il cavalcavia Barsacchi per
destinazioni commerciali e residenziali con conseguente cessione di aree per ampliamento
della rotatoria all’incrocio tra le suddette vie;
• La
conferma della destinazione a sala cinematografica del Cinema Centrale attraverso un
piano di recupero che permetta anche destinazioni commerciali e/o direzionali.
UTOE n. 6 Darsena
• La principale conferma è quella relativa al
PR Portuale.
• Per l’area Fervet viene confermata la destinazione artigianale-industriale (cantieri navali)
con gli indici previsti dal Piano Strutturale. Viene prevista la cessione del lato sud del
comparto al fine della realizzazione dell’asse di collegamento Variante Aurelia – Porto
darsena fino all’incrocio con via Indipendenza.
• Per
l’area dell’attuale Mercato Ittico sono previste delle destinazioni collegate all’attività
tipiche della Darsena ovvero cantieri ed aree per refitting.
• Il
recupero dell’area dell’attuale mercato ortofrutticolo costituisce una delle principali
previsioni dell’intero Regolamento Urbanistico. Il RU prevede la realizzazione di un nuova
centralità urbana caratterizzata da una molteplicità di funzioni (commerciali, residenziali,
direzionali) con la costruzione anche di importanti attrezzature ed infrastrutture urbane
quali parcheggi interrati e una nuova viabilità. L’intervento consentirà la valorizzazione
della stazione di Viareggio Scalo, attualmente dismessa, che potrà essere ri-utilizzata
nell’ambito del Servizio ferroviario Metropolitano.
• La
fascia posta lungo via Pisano e la ferrovia viene ridisegnata attraverso la realizzazione
di una viabilità parallela alla via Pisano tra via Agreste e la Piazza della Stazione Vecchia
con previsioni di recupero delle attività poste all’interno dell’area. La nuova viabilità
permette di “svincolare” la via Pisano dall’asse di penetrazione con conseguente
miglioramento della viabilità nel Quartiere Campo d’aviazione.
UTOE n. 7 Campo di Aviazione
• Si
conferma la previsione di una RSA lungo via dei Comparini come previsto dal Piano
strutturale a formare un polo di attrezzature socio-sanitarie nel quartiere Campo di
Aviazione.
UTOE n. 8 Varignano
Vengono confermate tutte le previsioni già approvate dall’Amministrazione ed in
particolar modo i programmi di Pianificazione Complessa (Programma Costruttivo
Straordinario – Programma Integrato d’Intervento “ il Varignano” – Programma Integrato
Intervento “Tra Montramito e Varignano”).
•
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Comune di Viareggio
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Si conferma la previsione di un’area per alloggi pubblici all’interno del quartiere Bonifica
come previsto dalla proposta di Contratto di quartiere e successivo Piano di recupero
approvato con Delibera G.C. n. 25 del 27/01/2009.
•
• Il recupero dell’area lungo la ferrovia. L’area da tempo è in condizioni di degrado, è
carente di una adeguata viabilità ed è stata parzialmente interessata da due piani già
adottati dal Comune (il Programma integrato di intervento di cui alla legge 179/1992 e il
Programma costruttivo straordinario di cui alla legge 203/1991), che puntano a convertirla
in residenza e servizi. I due piani sono sostanzialmente confermati. Per completare il
disegno di recupero è necessario creare spazi verdi, piazze, strade secondo un disegno
adeguato in modo da creare le qualità necessarie alle nuove destinazioni riverberandole
anche nell’adiacente zona di via dei Pecchi. A questo scopo si propone una semplice
razionalizzazione della viabilità, in modo da creare un sistema stradale lungo la ferrovia. Il
disegno del nuovo fronte urbano è completato da alcune previsioni in parte già considerate
dal Programma integrato di intervento e dal PCS Acli ed in parte di nuova previsione quali
il recupero dell’area ex-marmifera ed un completamento residenziale-commerciale in
prossimità della prevista rotatoria adiacente l’incrocio tra le ferrovie per Pisa e per Lucca
dove attualmente insiste un deposito. L’intervento suddetto permette anche la
realizzazione del sottopasso ferroviario della linea Viareggio-Lucca.
UTOE n. 9 Migliarina
L’area di Largo Risorgimento. Si prevede la realizzazione di un intervento a carattere
commerciale- direzionale e turistico-ricettivo lungo l’area a Nord del Cavalcaferrovia con
la realizzazione di un parcheggio d’interscambio addossato al Cavalcaferrovia stesso. Nella
proposta di RU è anche riportato il tracciato del sottopasso pedonale di collegamento fra il
centro commerciale di Largo Risorgimento e via Burlamacchi. Si prevede la realizzazione
di una grande rotatoria di connessione tra le principali viabilità afferrenti alla zona ed in
particolare: il Viale Tobino, la via Aurelia, la via di Montramito ed il cavalcavia.
•
Per quanto riguarda l’area ex Salov viene confermata la previsione del Pdr presentato
ovvero la realizzazione di una zona commerciale con cessione di aree a parcheggio e di
aree per la valorizzazione della zona lungo canale in diretta connessione con il progetto di
recupero del Piuss relativo alle darsene e al progetto di recupero dell’area della Vetraia
posta sulla riva sud della Burlamacca.
•
Il RU individua una zona per la realizzazione delle nuove sottostazioni di
trasformazione delle Ferrovie e dell’Enel in ragione dello spostamento delle esistenti
localizzate nel centro cittadino;
•
Conclusione della viabilità di collegamento tra via Monte Matanna e via
Circonvallazione attraverso la realizzazione di un nuovo comparto edificatorio di limitate
dimensioni
•
I recuperi dell’ area ex-Telecom e dell’area posta all’angolo tra via Monte Matanna e via
Ciabattini sono finalizzati alla riqualificazione di importanti brani di città con destinazioni
miste commerciali e residenziali e la realizzazione di attrezzature urbane (parcheggi a
servizio della stazione e aree sportive)
•
Il recupero dell’area degli ex Macelli permette la valorizzazione di un’area marginale e
fortemente degradata: attraverso delle funzioni commerciali e turistico-ricettive si prevede
il suo inserimento nell’ambito urbano come polo di attrazione all’ingresso della città.
•
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Comune di Viareggio
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L’area di via della Migliarina prevede la realizzazione di un nuovo insediamento
residenziale misto con possibilità di una notevole quantità di area per realizzazione di
interventi di Edilizia residenziale pubblica.
•
La conferma dell’intervento residenziale di via De Simone necessario alla realizzazione
dell’ampliamento delle attrezzature scolastiche già presenti e di parcheggi a servizio della
stessa.
•
• La previsioni di distributori di benzina lungo al via Tobino fondamentale per la
rilocazzazione di distributori attualmente insediati in aree non idonee. La realizzazione dei
distributori dovrà permettere il recupero delle aree sottoutilizzate tra la via Tobino e la
Gora di Stiava da destinare a Verde Attrezzato e Parcheggi.
•
UTOE n. 10 Comparini
Nella zona ex DR8 viene prevista la possibilità di trasformazione delle attività artigianali
industriali presenti verso la residenza o attività commerciali; attraverso gli interventi di
recupero aumenterà la dotazione nell’area di aree a verde attrezzato e parcheggi;
•
Zona ex PP2 Comparini: nell’area viene previsto il cosiddetto Parco Comparini ovvero
l’insieme delle nuove previsioni per la realizzazione di impianti sportivi con servizi e
attrezzature integrata alla nuova viabilità proveniente dalla variante Aurelia.
•
UTOE n. 11 Bicchio
• Gli interventi principali prevedono la realizzazione di due zone a destinazione
esclusivamente residenziale. Gli interventi prevedono la cessione di area per realizzazione
di almeno il 40% di edilizia residenziale pubblica.
Si prevedono limitati interventi residenziali privati legati alla realizzazione di
infrastrutture e parcheggi.
•
•
Il Sistema Urbano di Torre del Lago.
I principali obiettivi del Piano Strutturale per Torre del Lago vengono confermati e
riguardano:
•
•
il rafforzamento delle funzioni urbane in aree nodali
•
il potenziamento delle attrezzature connesse al teatro
•
la riqualificazione del tessuto degradato
•
la tutela dell’edilizia storica.
•
Si conferma la realizzazione di aree a parcheggio in alcuni lotti residui nelle zone centrali
del nucleo urbano ed in particolar modo il parcheggio previsto dietro la scuole di via Illica
e la realizzazione di viabilità lato Pisa tra la via Aurelia e la Superstrada al fine di
alleggerire il viale Puccini in parte già liberato dalla realizzazione del nuovo accesso alla
superstrada e della via delle Torbiere per la quale dovrà essere verificato, insieme al Parco
MSRM , il collegamento diretto al Parco della musica.
•
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Comune di Viareggio
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La previsione di un parcheggio e di un’area a verde attrezzato lungo via della Guidicciona
nelle vicinanze della nuova rotatoria sulla via Aurelia..
•
Per quanto riguarda il comparto di via Minghetti si prevede la realizzazione di edilizia
residenziale con cessioni di area pari almeno al 40% da destinare ad edilizia residenziale
pubblica.
•
Il tratto di Aurelia nel centro di Torre del Lago che, dopo la realizzazione del nuovo
svincolo ha perso la sua funzione di collegamento Nord Sud, dovrà essere valorizzato
come nuovo viale urbano, con valenza commerciale - residenziale (si potrà ridisegnare la
sezione stradale attraverso la costruzione di uno spartitraffico centrale alberato con corsie
ridotte e parcheggi laterali nel tratto tra la Misericordia e via delle Torbiere).In quest’ottica
rientra la possibile dismissione del distributore localizzato davanti alla Misericordia le cui
dimensioni si prestano alla realizzazione di una grande piazza commerciale collegata alla
esistente Piazza del Popolo tale da costituire un nuovo luogo urbano caratterizzato da
servizi, strutture commerciali e luoghi di aggregazione (Parrocchia).
•
Nella zona mare di Torre del Lago viene confermata la presenza di un grande polo a
carattere Sportivo con annesse strutture alberghiere e commerciali, al fine di realizzare la
nuova Piscina coperta (e verificare la possibile realizzazione di una piscina Olimpionica
scoperta)
•
Realizzazione di un parcheggio pubblico scambiatore a servizio del Parco della Musica
lungo la via delle Torbiere adiacente all’area del quartiere Butterfly.
•
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IL TERRITORIO AGRICOLO
Obiettivi del Regolamento Urbanistico per il territorio agricolo
Il Regolamento Urbanistico per le zone agricole, in ottemperanza con le disposizioni della
Legge Regionale 1/2005 e del Piano Strutturale prescrive una serie di obiettivi ed in
particolare:
- La valorizzazione dell’economia agricola attraverso l’integrazione dell’ attività
agricola con altre funzioni e settori produttivi compatibili con la tutela e coerenti con la
valorizzazione delle risorse del territorio.
- la promozione di attività integrative del reddito, quali ad esempio l’agriturismo, e di
attività di fruizione del territorio rurale per il tempo libero;
- Il sostegno delle famiglie residenti in funzione del mantenimento della presenza umana
a presidio dell’ambiente anche adeguando i servizi e le infrastrutture nelle aree
marginali.
- la manutenzione della struttura agraria tradizionale, con il rispetto della trama della
viabilità poderale e delle sistemazioni idrauliche individuate negli elaborati del
Regolamento urbanistico;
- gli interventi tesi alla valorizzazione delle risorse del territorio, la formazione di orti e
la produzione per autoconsumo;
- l’accurata disciplinata dell’edilizia esistente ai fini della sua salvaguardia e gestione;
- il recupero delle aree degradate o occupate da attività incompatibili, risultanti dagli
elaborati del Regolamento urbanistico.
Proposte del Regolamento urbanistico
Nelle aree agricole lo strumento principale d’intervento è rappresentato dal Programma
aziendale pluriennale di miglioramento agricolo ambientale (PMAA) che, equiparato, con
i contenuti e le procedure del piano attuativo dovrà essere corredato da indicazioni e
documentazione in modo da controllare le trasformazioni del paesaggio agricolo.
Attraverso il PMAA potranno essere realizzati gli interventi relativi alle nuove residenze
rurali, agli annessi rurali e alle serre fisse.
Il Regolamento urbanistico non riconosce la necessità né l’opportunità di nuovi consumi di
suolo ma privilegia gli interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica rispetto alla
nuova edificazione.
Va altresì considerato che le condizioni del territorio rurale richiedono maggiormente
questo tipo di interventi visto l’elevato numero di insediamenti incompatibili o con
destinazioni incongrue (produttive, residenziali, ecc.).
Pertanto il Regolamento urbanistico dedica particolare attenzione al recupero, alla
ristrutturazione edilizia e urbanistica del patrimonio edilizio e delle aree incongrue e
incompatibili
Disciplina dell’edilizia esistente e delle nuove edificazioni
Gli edifici esistenti sono stati schedati e classificati utilizzando gli stessi criteri applicati
nelle zone A, opportunamente integrati con l’aggiunta della sottoclasse relativa agli
agglomerati lineari o a corte (contrassegnati da *) per la quale gli interventi devono essere
unitari.
Sono inoltre considerati gli insediamenti produttivi compatibili con il contesto (D*), quelli
non agricoli da recuperare (ED) e quelli incompatibili da rinaturalizzare (ER).
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In base alle diverse categorie di intervento, gli edifici sono così ripartiti: circa 100 sono
assoggettati a restauro (pari a circa il 15% del totale), circa 300 (30%) a ristrutturazione
edilizia, il resto ammette la ristrutturazione urbanistica.
Una decina sono gli insediamenti produttivi compatibili con il contesto (D*), altrettanti
quelli non agricoli da rinaturalizzare (ER), poco più di una ventina gli insediamenti non
agricoli da recuperare (ED).
Per gli insediamenti produttivi e per le aree a destinazione mista l’obiettivo è quello di
incentivare il recupero per realizzare obiettivi di tutela e riqualificazione ambientale. Il
Regolamento urbanistico privilegia quindi attività di ristoro, agrituristiche, sportive, per lo
svago e il tempo libero, e modalità di recupero ambientale e paesaggistico (quali ripristini
ambientali, rinaturalizzazioni, bonifica del suolo, ripristino di percorsi pedonali,
piantumazione di alberature e arredo vegetale consoni al contesto paesaggistico, ecc.).
Le possibilità di recupero variano a seconda del tipo di insediamento dalla ristrutturazione
dei volumi esistenti (con eventuali addizioni) al recupero naturalistico/ambientale per gli
insediamenti da rinaturalizzare. In quest’ultimo caso l’obiettivo è il superamento di
condizioni obiettive di degrado, di inquinamento, di incompatibilità manifesta: la
conversione delle aree presuppone la demolizione degli eventuali edifici esistenti, la
bonifica e il recupero ambientale; è ammessa, per incentivare la conversione, la
realizzazione di piccole strutture di servizio in materiali naturali consoni all’ambiente
rurale (legno, falasco combinato con muratura, ecc).
Serre, orti sociali, aree di frangia
La costruzione di nuovi annessi agricoli non è soggetta al rispetto delle superfici fondiarie
minime e alla presentazione del P.M.A.A. nel caso di aziende agricole che esercitano in via
prevalente l’attività di coltivazione in serra fissa, di agricoltura biologica ai sensi delle
disposizioni comunitarie, di allevamento di equini, fauna selvatica, ovicaprini, api,
chiocciole e lombrichi, ovvero che esercitano in via esclusiva o prevalente la cinotecnica o
l’acquacoltura. La prevalenza dell’attività si intende verificata quando tale attività
determina almeno i due terzi del prodotto lordo vendibile. La costruzione degli annessi è
consentita previo rilascio del relativo permesso di costruire.
Il Comune redigerà piani particolareggiati per la formazione di orti sociali. Tali piani
indicheranno la suddivisione in lotti delle superfici; lo schema di irrigazione; lo schema di
accessibilità e i parcheggi; la sistemazione ambientale delle aree, provvedendo ad adeguate
sistemazione di alberature d’alto fusto; la localizzazione di eventuali piccoli depositi, le
relative caratteristiche costruttive.
Infine le aree di frangia sono le aree agricole e ortive in prossimità dei tessuti edificati e
interne ai sistemi territoriali di Viareggio e Torre del Lago. Nelle zone agricole di frangia
l’obiettivo primario è il mantenimento della produzione agricola e per l’autoconsumo.
Standard
Il Regolamento urbanistico stima la popolazione prevista nelle aree agricole e a parco in
2.377 abitanti (che salgono a 3.280 considerando i turisti). La Tabella 3 individua per tale
popolazione la dotazione di standard previsti ammontanti a 75 mq per abitante e a 54 mq
per abitanti+turisti. Nelle aree agricole gli spazi pubblici sono costituiti per lo più da
attrezzature di interesse comune e da attrezzature di interesse territoriale.
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Comune di Viareggio
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TABELLE ALLEGATE ALLA RELAZIONE
La tabella 1 - COMPENDIO INTERVENTI PREVISTI REGOLAMENTO URBANISTICO
SUDDIVISO PER UTOE E MODALITA' D'INTERVENTO - riporta, per ogni area
superficie territoriale, Sul massima residenziale, alloggi privati e pubblici, Sul per le
funzioni non residenziali, spazi pubblici totali . I comparti sono raggruppati per Utoe. Ogni
area di trasformazione è identificata da una sigla che corrisponde nella tavola Destinazioni
d’uso del suolo e modalità di intervento e nelle norme specifiche d’area. Sono presenti sia
le aree individuate dal regolamento urbanistico che gli interventi previsti dal vigenti prg e
adottati a partire dalla data di adozione del PS.
La tabella 2 – INTERVENTI PRG E REGOLAMENTO URBANISTICO COMPLESSIVI E
SUDDIVISI PER UTOE- raggruppa tutti gli interventi (sia di prg adottati dopo l’adozione
del PS che previsti nel Regolamento Urbanistico) al fine della verifica del
dimensionamento complessivo del R.U.
La tabella 3 - SPAZI PUBBLICI PER STANDARD - è costruita distinguendo per Utoe i
diversi tipi di aree per standard in relazione alla popolazione servita come stabilito dalla
legislazione vigente, e separando gli spazi esistenti da quelli previsti. Lo standard
complessivo riferito ai soli abitanti residenti è pari a 46 mq. in linea con le indicazione del
PS strutturale che prevede circa 49 mq. abitante (da attuarsi prendendo in considerazione
anche il secondo regolamento urbanistico)
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TABELLA 1 - COMPENDIO INTERVENTI PREVISTI REGOLAMENTO URBANISTICO SUDDIVISO PER UTOE E MODALITA' D'INTERVENTO
INTERVENTI PREVISTI DAL
REGOLAMENTO
URBANISTICO
UTOE
1
2
3
5
6
6
6
6
6
6
8
8
8
9
9
9
9
9
9
9
9
9
9
9
10
10
10
10
10
10
11
11
11
11
12
12
12
12
12
12
12
12
12
Cittadella
Marco Polo
Città Giardino
Città Storica
Porto Darsena
Porto Darsena
Porto Darsena
Porto Darsena
Porto Darsena
Porto Darsena
Varignano
Varignano
Varignano
Migliarina
Migliarina
Migliarina
Migliarina
Migliarina
Migliarina
Migliarina
Migliarina
Migliarina
Migliarina
Migliarina
Comparini
Comparini
Comparini
Comparini
Comparini
Comparini
Bicchio
Bicchio
Bicchio
Bicchio
Torre del Lago
Torre del Lago
Torre del Lago
Torre del Lago
Torre del Lago
Torre del Lago
Torre del Lago
Torre del Lago
Torre del Lago
1.1
2.1
3.1
5.1
6.1
6.2
6.3
6.4
6.6
ZS
8.1
8.2
8.3
9.1
9.2
9.3
9.4
9.5
9.6
9.7
9.8
9.9
ZS
ZS
10.1
10.2
10.3
ZS
ZS
ZS
11.1
11.2
11.3
11.4
12.1
12.2
12.3
12.4
12.5
12.6
12.7
12.8
ZS
N
R
N
R
R
R
R
R
R
R
R
R
R
N
N
N
N
R
N
N
R
R
N
R
R
R
R
N
N
N
N
N
N
N
R
N
N
N
N
N
N
N
N
DN 2 FOSSA ABATE
TR CLAP
DT 2 VIALE EINAUDI
PR AURELIA NORD
PR VIA SAVI
PR VIA GUERRAZZI
D 1 EX - FERVET
DN 1 PISANO
D 1 EX - MERCATO ITTICO
ZS1 MERCATO ORTOFRUT.
PR VIA PISANA
TR FERROVIA EST
TR VIA DEI PEECCHI
BC VIA CIABATTINI
TN VIA MONTE MATANNA
TN VIA MIGLIARINA
BC DELLA GRONDA
PR VIA MONTE NONA
BC VIA MONTE CAVALLO
TN VIA DE SIMONE
DN VIA MONTRAMITO
PR VIA DI MONTRAMITO
ZS2 LARGO RISORGIMENTO
ZS1 EX MACELLI
PR COTONE
TR COTONE 1
TR COTONE 2
ZS2 COMPARINI 1
ZS2 COMPARINI 2
ZS2 COMPARINI 3
TN VIA DEI COMPARINI
BC Aurelia sud ovest
BC Aurelia sud est
TN BICCHIO
PR VIA AURELIA SUD
BC Via di Vittorio
BC Via Roma
BC Via Torbiere
BC Via Giacosa
TN Minghetti
BC Butterfly
BC Schicchi
ZS2 NUOVO CENTRO
TOTALE REGOLAMENTO
URBANISTICO
COMM.
DIREZ.
RESIDENZIALE
DENOMINAZIONE
SUP. TERR,
12.750
8.550
6.000
2.100
2050
1500
70.000
2.350
15.200
16.200
3.750
10.150
11.700
1.100
6.000
8.300
1.300
4.900
3.400
6.500
22.000
2.650
8.500
9.500
8.880
8.700
5.500
75.200
64.900
23.400
8.450
1.200
2.500
8.500
3.550
1.760
1.050
1.900
500
5.950
1.340
1.730
56.000
0
2.394
0
550
914
655
0
0
0
1.600
1.642
3.197
3.686
297
1.890
3.735
351
920
918
2.925
0
815
0
0
2.611
2.436
2.200
0
0
0
2.957
252
525
2.975
456
422
252
456
120
2.380
322
415
0
alloggi
privati
0
16
0
6
9
7
0
0
0
0
15
29
34
3
18
22
4
9
9
27
0
8
0
0
24
22
20
0
0
0
18
3
5
18
5
4
3
5
1
14
3
4
0
517.460
45.267
365
SUL
0
8
0
0
0
0
0
0
0
16
1
3
3
0
1
15
0
0
0
2
0
0
0
0
2
2
2
0
0
0
12
0
0
12
0
0
0
0
0
10
0
0
0
TOT.
ALLOGGI
0
24
0
6
9
7
0
0
0
16
16
32
37
3
19
37
4
9
9
29
0
8
0
0
26
24
22
0
0
0
30
3
5
30
5
4
3
5
1
24
3
4
0
SUL
2.950
1.386
0
315
0
0
0
705
0
10.400
0
1.827
2.106
0
1.080
0
0
1.286
0
0
6.600
466
3.750
3.000
0
1.392
0
500
812
313
0
0
0
0
638
0
0
0
0
0
0
0
4.050
SUL
0
0
0
0
0
0
31.500
0
6.840
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
89
454
43.576
ERP
39
INDUSTR.
SUL
SUL
ATTREZ. TOTALE
TURISTICO
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
SUL
0
0
2.100
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2.000
3.350
0
0
0
2.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2.025
POSTI
LETTO
0
0
115
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
110
183
0
0
0
110
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
110
38.340
11.475
628
Totale spazi
pubblici
7.425
2.950
3.762
2.100
865
914
655
31.500
705
6.840
12.000
1.642
5.024
5.792
297
2.970
3.735
351
2.206
918
2.925
6.600
1.281
5.750
6.350
2.611
3.828
2.200
10.500
3.245
1.250
2.957
252
525
2.975
1.094
422
252
456
120
2.380
322
415
13.500
2.360
4.418
2.712
732
821
595
10.000
564
1.520
12.540
2.228
5.647
6.510
354
3.338
5.021
418
2.568
1.570
3.933
5.280
1.453
4.600
5.080
4.126
4.496
3.080
64.700
59.850
22.150
4.350
353
736
4.377
1.500
542
323
585
154
3.332
412
533
18.000
18.795
157.435
277.863
8.000
2.433
937
Comune di Viareggio
_______________________________________________________________________________________
INTERVENTI DERIVANTI DAL PRG 1997
UTOE
SUP. TERR,
1
3
5
5
6
6
6
6
8
8
8
8
8
8
8
8
8
Cittadella
Città Giardino
Città Storica
Città Storica
Porto Darsena
Porto Darsena
Porto Darsena
Porto Darsena
Varignano
Varignano
Varignano
Varignano
Varignano
Varignano
Varignano
Varignano
Varignano
N
N
R
R
R
R
R
R
R
R
R
N
R
R
R
R
N
Varignano
8
Varignano
8
Varignano
9
Migliarina
9
Migliarina
9
Migliarina
10
Comparini
10
Comparini
10
Comparini
12 Torre del Lago
N
R
N
N
R
N
N
N
R
Parco Cittadella
Zona alberghiera
PR8
5.3 - Ex ospedale Tabarracci
DR12
PP1
DR11
FM 2
Vetraia
ACLI Comparto A
ACLI Comparto B
ACLI Comparto C
8.1 PR22
13.013
13.990
8.800
18.910
5.136
R1
R2
R3
R5
R6
R7
R8
29.500
34.700
48.000
alloggi
privati
ERP
B
A
D
E
Peep Tdl
TOTALE INTERVENTI PREVISTI PRG
2.333
5.000
2.800
2.333
6.833
13.700
1.133
23
50
28
10
50
38
6
13
0
117
6
TOT.
ALLOGGI
0
23
50
28
23
50
155
12
11.270
5.600
4.300
8.5 Fontanini
PP2 Comparini
SUL
20.500
17.187
8.4 -via del Forcone/via Paladini
Peep Bonifica
PP3 Giardino Mediterraneo
9.7b - Peep via della Gronda
9.20 -(ex Centrale del Latte)
COMM.
DIREZ.
RESIDENZIALE
DENOMINAZIONE
1.200
13.950
6.400
3.850
2.866
5.000
18
12
50
2621
28
1500
15
30
50
28
SUL
INDUSTR.
SUL
SUL
SUL
ATTREZ. TOTALE
TURISTICO
SUL
2.000
POSTI
LETTO
110
773
4.870
6.750
5.280
1.200
11.040
3.240
4.750
333
750
2.400
3.150
675
15
300
2.450
2.533
24
27
24
27
6.500
80.600
2.700
339.606
1.300
52.402
173
18
360
40
18
533
26.501
25.510
2.000
Totale spazi
pubblici
110
0
0
2.000
3.106
5.000
5.280
1.200
11.040
3.240
12.420
9.083
6.833
13.700
1.466
750
2.400
6.016
5.675
2.621
0
1.500
300
2.450
2.533
6.500
0
0
1.300
106.413
20.500
11.380
1.660
10.100
8.020
5.900
4.565
1.750
10.495
13.300
23.600
26.800
5.180
5.675
2.621
0
11.200
3.650
1.660
52.540
9.500
12.000
1.289
243.385
Comune di Viareggio
_______________________________________________________________________________________
TABELLA 2 – INTERVENTI PRG E REGOLAMENTO URBANISTICO COMPLESSIVI E SUDDIVISI PER UTOE
41
Comune di Viareggio
_______________________________________________________________________________________
TABELLA 3 – SPAZI PUBBLICI PER STANDARD
Abitanti +
turisti
Abitanti
1
Cittadella
6
7
Città
Storica
Porto
Darsena
Campo
Aviazione
8 Varignano
9
Migliarina
10 Comparini
11
12
Bicchio
Sistema
urbano
Torre del
Lago
Sistemi
agricoli e
Parco
RU
94
0
94
55
146
0
0
0
86.966
90
5.061
55
7.845
51.807
0
51.807
0
814
55
1.262
0
0
87
1.699
55
2.633
0
0
Esistente Progetto
Totale
Esistente Progetto
Verde Pubblico Attrezzato
Parcheggi P
Totale
Esistente
Progetto
Totale
0
86.966
0
23.522
23.522
63.048
0
63.048
58.086
4.334
62.420
0
0
0
0
7.971
6.232
0
0
146.501
500
147.001
168.748
0
0
0
0
0
0
Esist.
STAND.
STAND.
mq/ab
mq/ab
(*)
(*)
riferito
riferito ai
agli
soli
abitanti +
abitanti
turisti
Totale
spazi
pubblici
di
progetto
Spazi
pubblici di
progetto
inseriti in
comparti
Progetto
Totale
Totale
35.358
35.358
145.846
1.552
1.001
58.880
22.860
3.534
19.546
196.821
39
25
7.868
4.418
14.203
7.860
7.860
22.063
27
17
14.092
14.092
0
168.748
1.160
1.160
316.909
187
120
1.660
1.660
582.810
0
582.810
0
0
582.810
16.012
0
13.346
208
13.554
55
21.009
24.259
0
24.259
108.366
10.100
118.466
20.429
0
20.429
10.097
7.366
17.463
180.617
13
9
17.832
10.832
2.435
119
2.554
55
3.959
31.819
0
31.819
48.105
1.200
49.305
218.695
4.020
222.715
8.032
44.075
52.107
355.946
139
90
52.295
43.275
7.667
0
7.667
55
11.884
5.465
0
5.465
26.506
0
26.506
59.323
0
59.323
1.412
0
1.412
92.706
12
8
0
0
6.670 1.778 8.448
35
11.405
37.733
0
37.733
22.704
8.505
31.209
59.714
55.082
114.796
24.645
20.783
45.428
229.166
27
20
101.920
98.710
10.325
632
10.957
38
15.121
6.214
8.690
11.308
36.430
0
36.430
85.865
29.062
114.927
26.263
29.236
55.499
218.164
20
14
68.800
50.270
340
272
612
38
845
0
0
0
45.677
6.000
51.677
19.239
189.655
208.894
11.704
24.764
36.468
297.039
485
352
250.169
246.569
907
252
1.159
38
1.599
6.725
4.743
11.468
4.814
0
4.814
11.421
4.500
15.921
572
5.316
5.888
38.091
33
24
9.816
9.816
11.831
233
12.064
55
18.699
21.444
4.100
26.799
34.489
7.000
41.489
35.732
16.231
51.963
13.994
53.283
67.277
187.528
16
10
81.720
27.320
2.377
38
3.280
0
5.000
5.000
172.564
0
172.564
0
0
0
0
0
177.564
75
54
5.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
44.000
44.000
185.466
22.533
207.999
796.170
33.305
829.475
1.328.033
332.638
232.735
389.466
3.085.270
2.377
**
TOTALE
Attrezzature interesse comune
Resid.
2005
4.971
2 Marco Polo
Città
814
3 Giardino
Passeg1.612
4
giata
Pineta di
Ponente
5
%
Tot.
Totale incr. Abit.+
Tur. turisti
Attrezzature scolastiche
TOTALE
SPAZI
PUBBLICI
63.389 3.671 67.060
33 99.686
Standard per abitante a livello comunale
3
12
(°)
Nell'ntero territorio comunale
(**)
Parcheggi esistenti lungo strada
1.660.671 156.731
25
Standard per abitanti + turisti a livello comunale
44.000
6
46
46
31
42
31
670.052
% spazi
pubblici di
progetto
inseriti in
comparti
529.822
79,00%
TABELLE DI CALCOLO PEREQUAZIONE – SCHEDE ESEMPLIFICATIVE
Perequazione intracomparto
1. Perequazione intracomparto senza Credito
2. Perequazione intracomparto con Credito
3. Perequazione intracomparto con Credito e presenza di Commerciale (incremento 10% della Sul
Complessiva destinato a Sul commerciale )
Perequazione extracomparto
4. Perequazione extracomparto senza Credito
5. Perequazione extracomparto con Credito
6. Perequazione extracomparto con Credito e presenza di Commerciale
1. Perequazione intracomparto senza Credito
St. = 10.000 mq.
IUT=0,40
Ip= 0,24
Sul Complessiva = (St * IUT) = 4.000 mq.
Sul Privata = (St * Ip) = 2.400 mq.
Sul Pubblica (Sul complessiva – Sul Privata) = 1.600 mq.
2. Perequazione intracomparto con Credito
St. = 10.000 mq.
Sul esistente =2.000 mq.
IUT=0,40
Ip= 0,24
Credito edilizio = 20% Sul esistente = 400 mq.
Sul Privata = (St * Ip) + Credito = 2.400 mq + 400 mq. = 2.800 mq.
Sul Pubblica (Sul complessiva – Sul Privata) = 1.200 mq.
3. Perequazione intracomparto con Credito e presenza di Commerciale
St. = 10.000 mq. Sul esistente =2.000 mq.
IUT=0,40
Ip= 0,24
Sul Commerciale 30%
Credito residenziale = 70% credito = 280 mq.
Credito commerciale = 30% credito= 120 mq.
Incremento 10% Sul Complessiva destinato a Sul commerciale= 400 mq
Sul Residenziale = 70% * Sul Complessiva = 2.800 mq.
Sul Commerciale = 30% * Sul Complessiva + 10% Sul Complessiva = 1.200 + 400= 1.600 mq
Sul Complessiva finale (con incremento) = 4.400 mq.
Sul Privata Residenziale= (Sul Residenziale * 60%) + (Credito Residenziale) = 1.960 mq.
Sul Privata Commerciale= (Sul Commerciale * 60%) + (Credito Commerciale) = 1.080 mq.
Sul Pubblica Residenziale = (Sul residenziale – Sul Privata) = (2.800 mq.-1.960 mq.) = 840 mq.
Sul Pubblica Commerciale = (Sul Commerciale – Sul Privata) = (1.600 mq. -1.080 mq.) = 520 mq.
43
Comune di Viareggio
_______________________________________________________________________________________
4. Perequazione extracomparto senza Credito
St. = 10.000 mq.
IUT= 0,40
Ip= 0,24
Indice area esterna = 0,15 mq/mq
Sul Privata = (St * Ip) = 2.400 mq.
Sul da compensare = Sul Complessiva – Sul Privata = 1.600 mq.
Area esterna da cedere = rapporto tra Sul da compensare ed indice area esterna = 1600 mq / 0,15 mq/mq =
10.666 mq.
• Da applicare la normativa di cui all’art. 77 e 78 Piano (cessione 10% area fondiaria al Comune)
5. Perequazione extracomparto con Credito
St. = 10.000 mq. Sul esistente =2.000 mq.
IUT=0,40
Indice area esterna = 0,15 mq/mq
Credito edilizio = 20% Sul esistente = 400 mq
Area esterna da cedere = rapporto tra Sul da compensare ed indice area esterna = 1200 mq / 0,15 mq/mq=
8.000 mq
•
Da applicare la normativa di cui all’art. 77 e 78 Piano (cessione 10% area fondiaria al Comune)
6. Perequazione extracomparto con Credito e presenza di Commerciale
St. = 10.000 mq.
Sul esistente =2.000 mq.
IUT=0,40
Ip= 0,24
Sul Commerciale 30%
Credito residenziale =70% credito = 280 mq.
Credito commerciale = 30% credito= 120 mq.
Area esterna da cedere = rapporto tra Sul da compensare ed indice area esterna = 1200 mq / 0,15 mq/mq=
8.000 mq
Incremento 10% Sul Complessiva destinato a Sul commerciale= 400 mq
Sul Residenziale = 70% * Sul Complessiva = 2.800 mq.
Sul Commerciale = 30% * Sul Complessiva + 10% Sul Complessiva = 1.200 + 400= 1.600 mq
Sul Complessiva finale (con incremento) = 4.400 mq.
• Da applicare la normativa di cui all’art. 77 e 78 Piano (cessione 10% area fondiaria al Comune)
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Relazione tecnica - Comune di Viareggio

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