RELAZIONE var. stralcio

COMUNE DI STRESA
PROVINCIA DEL VERBANO-CUSIO-OSSOLA
COMUNITA’ MONTANA CUSIO-MOTTARONE
VARIANTE STRUTTURALE STRALCIO
AL PRG VIGENTE
PROGETTO DEFINITIVO
RELAZIONE
LUR 56/1977 e s.m.i. - art. 17, 4° comma - art. 31ter
Agosto 2013
STRESA VARIANTE STRUTTURALE STRALCIO AL PRG VIGENTE
RELAZIONE
LUR 56/1977 e s.m.i., art. 17, 4° comma – art. 31ter
Sindaco
Dott. Canio Di Milia
Segretario Comunale
Dott. Ugo Palmieri
Progetto urbanistico
Arch. Giovanni Gramegna – COOP.ARCH. G.1
Arch. Giulio Rigotti – COOP.ARCH. G1
Valutazione Ambientale Strategica
Ing. Giacomo Gianola – DIONEA s.a.
Dott. Marco Stevanin TERRA srl
Indagini Geologiche
Dott. Geol. Italo Isoli
Dott. Geol. Massimiliano Coretta
Ufficio Urbanistica Comunale
Arch. Gloria Bojeri – Responsabile del Procedimento
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INDICE
- PREMESSA: MOTIVAZIONI, FINALITÀ GENERALI E PROCEDURE DELLA
VARIANTE STRUTTURALE STRALCIO ……… ……………………………......4
- RAPPORTO CON LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA SOVRAORDINATA
(PTR, PTCP, PPR) ........................................................................................................ 6
- OBIETTIVI GENERALI, FINALITA’, TEMI E AZIONI DELLA VARIANTE
STRUTTURALE GENERALE E DELLA VARIANTE STRUTTURALE
STRALCIO .................................................................................................................. 11
- INDIRIZZI NORMATIVI GENERALI DEFINITI DAL DOCUMENTO
PROGRAMMATICO DELLA VARIANTE STRUTTURALE GENERALE DI
CUI LA PRESENTE VARIANTE COSTITUISCE STRALCIO ………………....15
- INDIRIZZI NORMATIVI SPECIFICI ....................................................................... 16
- GLI ESITI DELLA CONFERENZA DI COPIANIFICAZIONE ………………….21
- GLI APPROFONDIMENTI PROGETTUALI ……………………………….…… 27
ELABORATI DEL PROGETTO DEFINITIVO
1) RELAZIONE con allegati:
- Estratto di PRGC vigente con la individuazione degli ambiti di trasformazione
e del percorso pedonale storico L1 - scala 1:5.000
- Estratto del PRG - azzonamento progetto DEFINITIVO - scala 1:5.000
- verifica della compatibilità acustica
- Tabella A1 della variante strutturale generale con evidenziato l’intervento 172
oggetto della presente variante stralcio;
- Tabella A1 della variante strutturale stralcio con la indicazione del solo
intervento 172;
2) Tav. GEO1 Relazione geologico tecnica con allegate le schede
3) Tav. GEO2 Carta Geologico-Strutturale
4) Tav. GEO3 Carta Geomorfologica e del dissesto
5) Tavola A1 - analisi stato di fatto sentiero L1 (Stresa Alpino) e sentiero L
(Someraro Campino)
6) Tavola P1 N - Azzonamento - scala 1:5.000
7)Tavola P1 S - Azzonamento - scala 1:5.000
8) Norme Tecniche di Attuazione - Articoli modificati
ELABORATI RELATIVI ALLA PROCEDURA di VAS
Verifica di assoggettabilità a valutazione ambientale strategica - Documento
Tecnico preliminare (giugno 2012) e relativi elaborati grafici composti da:
- Tav. 01 : interventi previsti in variante ed interventi correlati
scala 1:5.000
- Tav. 02: previsioni di PRG vigente
scala 1:5.000
- Elaborato 02b: stralcio delle NTA riguardanti le aree soggette a variante
- Tav. 03: Zonizzazione acustica
scala 1:5.000
- Tav. 04: Pericolosità geomorfologica e idoneità all'utilizzazione urbanistica
scala 1:2.000
- Tav. 05: Aree vincolate, sensibili e fasce di rispetto
scala 1:2.000
- Tav. 06: Stralcio PRGC Comuni adiacenti
scala 1:5.000
Relazione di esclusione dalla VAS redatta dall'Organo tecnico Comunale
Piano di monitoraggio ambientale
3
4
PREMESSA: MOTIVAZIONI, FINALITÀ GENERALI E PROCEDURE
DELLA VARIANTE STRUTTURALE STRALCIO.
Con propria deliberazione n. 115 del 16 novembre 2011, il Consiglio Comunale di
Stresa ha approvato il Documento Programmatico con i relativi allegati ed il
Documento Tecnico preliminare di Valutazione Ambientale Strategica della
Variante strutturale al PRGC vigente, ai sensi dell’art. 31 ter, comma 4, della
Legge 56/77 e s.m.i.
Successivamente, in data 15 febbraio 2012, e con riferimento all’intervento
indicato con il n. 172 nel Documento Programmatico della stessa variante
strutturale al PRGC vigente, è pervenuta all’Amministrazione Comunale, una
comunicazione/richiesta da parte di SIAV Srl, interessata alla realizzazione della
nuova struttura alberghiera sull’area di proprietà denominata H2, “di accelerare,
per quanto possibile, l’approvazione della variante strutturale al vigente PRGC”.
E ciò in relazione ai finanziamenti ottenuti, ai sensi della Legge 488/1992, dalla
Comunità Europea (unico progetto approvato, nella sua categoria in tutto il nord
Italia) e dall’Istituto di credito di riferimento.
Nel caso specifico, infatti, la Legge 488/1992 stabilisce termini rigorosi per la
realizzazione delle opere finanziate ed impone di terminare le opere stesse entro
il luglio 2014, pena la perdita del finanziamento e la probabile rinuncia
all’intervento da parte dell’operatore.
In data 28.12.2006 venne stipulato un accordo di Programma tra la Provincia del
V.C.O., la città di Stresa e l’Hospess per la realizzazione della nuova scuola
alberghiera su area messa a disposizione dal Comune di Stresa, previa donazione
alla stessa provincia dalla Associazione Hospess, della attuale sede di Via
Mainardi.
A seguito di subentrate motivazioni tecniche ed economiche ed anche per le
valutazioni non propriamente favorevoli espresse dalla Soprintendenza in merito
alla nuova localizzazione della scuola, la Provincia aveva chiesto al Comune di
Stresa, al fine di facilitare l’accesso all’istituto da parte degli studenti, di
individuare un’area meno periferica.
A seguito di vari incontri e sopralluoghi la Provincia stessa ha proposto di
costruire il nuovo Istituto Alberghiero sull’area attualmente occupata dal Campo
Sportivo comunale con l’impegno a realizzare, a totale proprie cure e spese, il
nuovo campo sportivo sull’area originariamente individuata per la nuova sede
dell’Istituto.
In questa prospettiva, in data 23 dicembre 2011 la Provincia del Verbano Cusio
Ossola aveva presentato, in forma di osservazione al Documento Programmatico
sopra richiamato, la richiesta di variazione di destinazione d’uso dell’area di
proprietà sita in Via Mainardi al n. 5, al foglio 15 mappale 9 del NCT, sede della
Scuola Alberghiera, con una volumetria complessiva di circa mc. 10.000, da “area
a destinazione pubblica o di interesse pubblico, zone a vincolo speciale: aree per
l’istruzione” ad “area residenziale”.
Coerentemente, in data 26 marzo 2012 il Consiglio Provinciale del Verbano Cusio
Ossola ha approvato la “Bozza di Accordo di Programma tra la Provincia del
Verbano Cusio Ossola, la Città di Stresa, l’Hospess per la realizzazione della
nuova scuola alberghiera “E. Maggia” e del nuovo campo sportivo (con manto in
erba sintetica, spogliatoi, servizi igienici, tribuna, impianto di illuminazione,
biglietterie, recinzioni, le necessarie opere di urbanizzazione primaria ed
adeguato parcheggio pubblico, come meglio specificato all’art. 2 della bozza di
Accordo di Programma).
5
Ai sensi dell’art. 5 della bozza di Accordo di Programma, con l’acquisizione dei
parere favorevoli della Commissione paesaggio, della Soprintendenza e del
CONI, la Provincia dovrebbe ultimare i lavori e consegnare alla Città di Stresa il
nuovo Campo di Calcio entro il 31.12.2014 mentre il Comune di Stresa è
impegnato a mettere a disposizione della Provincia, entro il 30.06.2013, le aree
per la realizzazione del nuovo Campo di Calcio e della nuova Scuola
Alberghiera.
Tenuto conto che:
- a norma dell’art. 17, comma 8, lettera g) della L.R. 56/77 e s.m.i. non
costituiscono variante al Piano Regolatore Generale
le modifiche di
destinazione ad opere pubbliche di aree che lo strumento urbanistico generale
vigente destina ad altra categoria di servizi pubblici;
- le necessarie modificazioni (con inversione delle rispettive destinazioni d’uso)
delle aree destinate dal PRGC vigente a campo sportivo e servizi scolastici, a
norma del comma 9 dello stesso art. 17 della L.R. 56/77 e s.m.i., potrà quindi
essere assunta successivamente dal Comune, sulla base di atti progettuali
idonei ad evidenziare univocamente i caratteri delle opera pubblica, con
deliberazione Consigliare da trasmettere alla Regione unitamente
all’aggiornamento delle cartografie di PRGC;
l’Amministrazione Comunale di Stresa ha attentamente valutato le due proposte
e, considerato l’interesse pubblico e generale dei due interventi, ha deciso di dare
avvio ad una variante strutturale stralcio della variante strutturale generale, nella
convinzione e consapevolezza che una variante strutturale specifica è certamente
in grado di assicurare tempi di approvazione più celeri e comunque rispondenti
alle esigenze espresse dai due insediamenti.
L’uno, già previsto nel Documento Programmatico della variante strutturale
generale al n. 172, per assicurare, con il recupero di un’area centrale in
progressivo degrado, la realizzazione di un importante struttura alberghiera nel
pieno rispetto dei caratteri paesaggistici ed architettonici della città, la creazione
di nuova occupazione sia nella fase di costruzione che nella successiva gestione
della struttura (con la previsione di circa 90 addetti a regime), innegabili ritorni
economici per la città di Stresa.
L’altra ai fini del perseguimento dell’obiettivo della promozione sociale e
turistica del territorio, attraverso la valorizzazione delle sue risorse e delle sue
potenzialità, nell’ambito degli interessi istituzionali degli Enti stipulanti
l’Accordo di Programma.
Dal punto di vista formale, ai sensi del comma 2 dell’art. 31ter della LR 56/1977
come modificato ed integrato dalla LR 1/2007, il Consiglio Comunale adotta,
preliminarmente alla formazione della Variante Strutturale, un Documento
Programmatico, che si caratterizza, in questo caso, come stralcio del Documento
Programmatico della Variante Strutturale generale, ai cui contenuti, obiettivi e
norme fanno comunque riferimento i due interventi in programma, anche in
rapporto con la Pianificazione Urbanistica sovraordinata (PTR, PTCP, PPR), le
cui indicazioni e prescrizioni sono sinteticamente espresse nelle note seguenti
con riferimento ai contenuti della presente variante.
6
IL RAPPORTO CON
SOVRAORDINATA
LA
PIANIFICAZIONE
URBANISTICA
Per la città di Stresa obiettivo del PTR è il potenziamento delle attività del tempo libero e
l’inserimento nei circuiti di promozione turistica nazionale ed internazionale.
Il comune di Stresa fa parte di quella che viene definita dall’art. 35 “Dorsali di
riequilibrio regionale”. Esse comprendono il sistema dei centri dotati di elevata
integrazione, che presentano condizioni favorevoli allo sviluppo in tutti i settori. Le
dorsali si completano con le interconnessioni con i sistemi internazionali anche attraverso
la realizzazione di infrastrutture di interesse regionale.
Fig. 1 – Estratto della Tavola “Sintesi del Governo del territorio” del PTR Vigente (DCR 388-9126
del 19-06-94 e s.m.i.)
7
Nell’Allegato C del PTR: “tematiche settoriali di rilevanza territoriale” per l’Ambito di
Integrazione Territoriale (AIT) n. 2 “Verbania–Laghi” al quale il Comune di Stresa
appartiene, sono espressi gli indirizzi relativi alle diverse tematiche di interesse.
8
Nel PTCP per il territorio di Stresa oltre all’area del Mottarone, riconosciuto
come ambito di particolare significato naturalistico (AIN), ambientale e paesistico
di dimensione sovracomunale, sono indicati come Corridoi Ecologici Fluviali
secondari il Torrente Selva Spessa, il Rio Villa Dora, il Torrente Roddo, il Rio
Crèe, che presentano funzioni di connettività, anche potenziale, tra diverse
matrici.
Fig. 2 – Estratto della Tav. P.3 “Indirizzi per il Governo del Territorio” del PTCP (DCP 25/2009)
9
Il Comune di Stresa viene inoltre indicato come area di concentrazione di servizi
pubblici di livello sovracomunale (art. 3.9) e, per l’area territoriale comprendente
Stresa e Carciano, viene indicato come area di consolidamento di insediamenti
turistico-ricettivi e di servizi turistici (art. 3.12). , con riferimento a “insediamenti di
strutture turistico-ricettive alberghiere” e “insediamento diffuso di residenza
temporanea”.
L'obiettivo centrale del primo Piano Paesaggistico Regionale (PPR), come
stabilito nel documento programmatico approvato dalla Giunta regionale nel
2005, è la tutela e la valorizzazione del patrimonio paesaggistico, naturale e
culturale, ai fini del miglioramento del quadro di vita delle popolazioni, della
loro identità culturale, e per il rafforzamento dell’attrattività della Regione e della
sua competitività nelle reti di relazioni che si allargano a scala globale.
Il comune di Stresa viene inserito nell’ambito n°12 – Fascia costiera Nord del
Lago Maggiore.
Tale ambito comprende la sponda piemontese del Lago Maggiore ed è delimitato
a nord ovest dai crinali che costituiscono la linea spartiacque con la Valle
Cannobina (ambito n°11), dalla Val Grande (n° 10), dalla porzione di pianura del
Fondo Toce e dai crinali che separano il Lago d’Orta (n°14). A sud confina con
l’ambito 15 relativo alla costa meridionale del lago.
L’ambito n. 12 vede un prevalente mantenimento complessivo della destinazione
territoriale per il loisir.
Fra gli indirizzi normativi e gli orientamenti strategici proposti per tale ambito
sono possono essere richiamati:
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1. La valorizzazione e potenziamento del rapporto lago–montagna, anche
nell’ottica di alleggerimento della pressione turistica sulle sponde del lago,
indirizzando ad una fruizione più ampia del territorio, con la realizzazione di
percorsi pedonali e ciclabili di facile accessibilità lungo le medie pendici con
visuali ad alto valore paesaggistico;
2. Contenere la crescita a carattere dispersivo e salvaguardare le pause del
costruito sul lungolago del Golfo Borromeo;
3. Arrestare la crescita insediativa a carattere dispersivo sul lungolago tra i centri
di Baveno e Stresa e a sud di Stresa;
Nell’Ambito di Paesaggio 12 sono identificati tra gli Ambiti paesaggistici
vincolati: Il Mottarone e l’Alpe Vedabbia (“Galassini”), il Cedro di Stresa, il Parco
del Grand Hotel, la zona costiera del lago Maggiore, la vetta del Mottarone, la
zona del Comune, le Isole Borromee, la zona denominata Alpino (Lg. 1497/39)
Fig. 4 – Estratto della Tav. P.5 “Bene Paesaggistici” del PPR
L’Art. 26 – Ville, parchi e giardini, aree ed impianti per il loisir e il turismo
delle Norme di Attuazione del PPR individua e tutela le aree e gli immobili di
rilevante valenza storico-culturale e paesaggistica espressione di attività
storicamente consolidate finalizzate alla villeggiatura, al loisir e al turismo. Per
quanto riguarda il comune di Stresa si citano:
 La fascia costiera nord del Lago Maggiore, con i sistemi delle ville e
giardini, parchi pubblici e alberi monumentali, approdi lacuali
 Gli impianti sciistici e le palestre di arrampicata sportiva del Mottarone
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OBIETTIVI
E
FINALITA’
GENERALI
DELLA
VARIANTE
STRUTTURALE GENERALE E DELLA VARIANTE STRUTTURALE
STRALCIO
Con il Documento Programmatico della variante strutturale generale venivano
esplicitati obiettivi, indirizzi ed azioni per i tre sistemi territoriali di riferimento
(quello ambientale, quello insediativo e dei servizi, quello della mobilità), riferiti
e relazionati tra loro attraverso obiettivi e finalità generali che pare comunque
utile richiamare integralmente in questa sede in quanto costituiscono punto di
riferimento indispensabile nella logica della variante stralcio:
1. conservare e valorizzare la forte identità paesaggistica ed ambientale che
caratterizza tutto territorio stresiano; fermare il degrado e favorire la fruizione
del sistema naturalistico-ambientale della fascia collinare, dei corridoi
ecologici e del sistema dei percorsi pedonali storici;
2. riordinare e rafforzare il sistema dell’accoglienza turistico-ricettiva con una
equilibrata offerta tipologica; consolidare e rafforzare l’ambito alberghiero
storico della fascia lago modificando il sistema dell’accessibilità; consentire gli
adeguamenti, le trasformazioni e le dismissioni connesse con l’evoluzione
economico-funzionale delle attività;
3. migliorare, riqualificare e innovare il sistema dell’accessibilità e della
mobilità, attrezzando l’interscambio modale nelle porte di accesso al territorio
(da Baveno, da Belgirate, da Gignese), diversificando l’offerta di sosta in
relazione alle caratteristiche della domanda (turismo di più giorni – turismo di
giornata), favorendo la realizzazione di un adeguato attracco nautico nel golfo
di Carciano, estendendo il sistema dei percorsi pedonali a tutta la fascia lago e
al recupero e infrastrutturazione dei percorsi storici tra frazioni e capoluogo;
4. adeguare e rinnovare il sistema dei servizi e delle attrezzature pubbliche e
d’uso pubblico alle opportunità ed alle esigenze delle presenze turistiche, sia
attraverso la concentrazione dei mezzi e degli sforzi in progetti di ampio
respiro ed adeguati al valore di Stresa (assi verdi pedonali della litoranea
estesa a tutta la fascia lago, del sistema collinare - dalla Motta Rossa al
giardino Alpinia - e del recupero dei percorsi storici; aree di interscambio per
parcheggi e servizi nelle porte di accesso al territorio;
5. attuare concretamente le previsioni strutturali e infrastrutturali del Piano,
con la perequazione urbanistica tra previsioni insediative e servizi, il recupero
delle risorse e la partecipazione ai progetti strutturali previsti nella Variante
del Piano.
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Con riferimento al SISTEMA INSEDIATIVO pare utile richiamare, ai fini della
presente variante stralcio, i seguenti indirizzi di carattere generale:
a) Riordinare e rafforzare il sistema dell’accoglienza turistico ricettiva
Temi ed azioni:
Valorizzare e completare il sistema alberghiero della fascia lago
Nel comparto alberghiero storico di C.so Umberto I e del capoluogo
- sostituire i PEC non attuati con interventi edilizi convenzionati;
- completare il recupero conservativo delle aree e degli edifici storici e
consentire il potenziamento di attività esistenti da confermare;
- subordinare gli interventi al reperimento degli standard assegnati al carico
urbanistico complessivo e alla partecipazione ai progetti pubblici di
riorganizzazione e riqualificazione del sistema ambientale e dell’accessibilità;
- consentire la trasformazione a prevalente destinazione residenziale di attività
alberghiere e di servizio non più confermabili con gli attuali standard
economico-funzionali;
b) adeguare il sistema dei servizi e delle attrezzature pubbliche e d’uso pubblico
alle opportunità ed alle esigenze delle presenze turistiche
Temi ed azioni:
Incrementare e qualificare l’effettiva dotazione di aree, servizi ed attrezzature.
Riqualificare gli spazi pubblici.
- garantire valori non inferiori a 8-10 mq. per abitante/posto letto per parcheggi
e 20 mq. per abitante/posto letto destinati a verde pubblico e verde attrezzato.
- favorire l’accessibilità a parcheggi a monte del sistema alberghiero storico ed
incrementare l’offerta di sosta:
* nella trasformazione dell’area Gabbiola (con una dotazione di 50 posti auto
di parcheggi pubblici) ed il recupero dell’area adiacente il cimitero (con 50
posti auto di parcheggi pubblici) per migliorare la pedonalità dell’area
centrale, la residenza e le attrezzatura culturali, commerciali e alberghiere;
* nell’area di piazza Capucci, con la formazione di box ed autorimesse
interrate per residenti ed operatori e con il conseguente recupero e
riqualificazione degli spazi pubblici per le funzioni pedonali e del
commercio;
* nelle porte di entrata est e ovest sulla SS. 33, con la creazione di “porte di
entrata e interscambio”;
* in prossimità con l’uscita autostradale Gignese-Carpugnino con la creazione
di un “polo dell’interscambio modale” e di un trasporto innovativo diretto
da e per Stresa (v. punto 8);
* negli ambiti di trasformazione ricettivi confermati o previsti dalla variante.
Tenuto conto della nuova domanda di sosta determinata dalla presente variante
strutturale (con il carico aggiuntivo dell’intervento 172 di 278 posti letto con
13.895 mq. di Superfici lorde a destinazione turistico ricettiva e 100 abitanti
teorici (assegnando 100 mc./abitante) nell’area a servizi da dismettere e da
riconoscere a destinazione residenziale) i nuovi fabbisogni di aree a standard
possono essere dimensionati in:
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a) Residenza: nuovi abitanti teorici 100 x 32,5 mq./abitante = mq. 3.250
- di cui almeno 2,5 mq./abitante da destinare a parcheggio
con (100 x 2,5 =) 250 mq. : 26 mq./p.a. = 9/10 posti auto
- di cui almeno 20,00 mq./abitante da destinare a verde pubblico
con (100 x 20,00 =) 2.000 mq.
b) attività turistico ricettive: 100% della S.u.l. = 13.895mq. con 278 posti letto
- di cui 20% circa a destinazione parcheggio = 2.779 mq.
con 2.779 : 26 = 107 posti auto
- di cui 80% circa a destinazione verde pubblico = 11.116 mq.
La dotazione di aree destinate a parcheggio privato (a norma della legge
122/89) da reperire nelle aree private di trasformazione o in aree limitrofe con
vincolo pertinenziale, sono pari a:
c) residenza:
mc. 10.000 : 10 = 1.000 mq. : 28 mq./p.a. = 36 posti auto
d) attività turistico ricettive: mq. 13.895 x h. 3,15 = mc. 43.769
mc. 43.769 : 10 = 4.377 mq. : 28 mq./p.a. = 156 posti auto
(28 mq./posto auto sono assunti nella ipotesi i posti auto possano essere
individuati e realizzati in interrato o struttura multipiano)
Nella ipotesi che:
- i parcheggi privati (36 + 156 posti auto) possono e debbano essere ricavati
all’interno delle aree oggetto di trasformazione per i nuovi insediamenti e/o
nelle immediate vicinanze con vincolo pertinenziale;
- il 20% dei parcheggi pubblici a servizio delle attività ricettive (per 21 posti
auto) possono essere ricavati all’interno o nelle immediate adiacenze delle
aree oggetto di trasformazione per i nuovi insediamenti;
- il 100% dei parcheggi pubblici a servizio delle attività residenziali (per 9/10
p.a.) e l’80% dei parcheggi pubblici servizio delle attività ricettive (per 86 posti
auto) debbano essere individuate nelle porte di accesso alla città (in zona
Carciano, Pallavicini e Motto Vinea);
- al fine di evitare incrementi di traffico nelle aree urbane e centrali debbano
essere individuate, in aree esterne e nelle porte di accesso alla città, nuove aree
a parcheggio di uso pubblico almeno equivalenti ai nuovi carichi aggiuntivi
previsti dalla variante (192 posti auto per parcheggi privati + 21 posti auto per
parcheggi pubblici o di uso pubblico) il fabbisogno complessivo di nuovi posti
auto ammonta a 36 + 156 + 21 = 213 posti auto; con la eventuale
monetizzazione delle relative superfici, le possibili risoluzioni potranno essere
trovate, in coerenza a quanto indicato e nella fase di attuazione della variante
strutturale generale in:
- area Gabbiola con la disponibilità di 50 posti auto
- nelle aree adiacenti il cimitero (con il trasferimento delle aree di sosta per
pullman) e la disponibilità di 50 posti auto;
- in zona Pallavicino (porta di accesso da sud) con 60 posti auto aggiuntivi;
- nelle aree “porte di accesso” alla città (in zona Carciano, e Motto Vinea) con
310 posti auto medi per sito ed un fabbisogno, per ogni sito, di circa 8.200
mq. di superficie a raso) con la previsione di bus navetta o altro analogo
sistema di collegamento alla città.
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Per il sistema delle aree verdi attrezzate, ricreative e a parco e nei limiti dei
fabbisogni espressi dalla presente variante gli interventi potranno essere
individuati per:
- completare il sistema litoraneo del verde, dei parchi e dei giardini pubblici in
connessione con l’estensione del percorso a lago da villa Pallavicino a villa
Aminta;
- sviluppare e attrezzare un percorso di connessione delle aree verdi estensive e
di svago, a bosco e a parco sulla dorsale collinare (dal parco Alpinia, al golf
della Motta Rossa-Monte Falò);
- riconoscere il sistema dei percorsi storici di collegamento frazioni-lago e dei
corridoi ecologici collegati a questi ed ai corsi d’acqua di collegamento
biologico tra lago e collina come aree a standard di verde pubblico attrezzato.
c) Superare il regime vincolistico ed attuare il principio della perequazione
urbanistica (con la partecipazione agli oneri e con il recupero delle plusvalenze
delle trasformazioni per finanziare gli interventi di riqualificazione ambientale)
Dato per acquisito il principio che ogni attività comportante trasformazione
urbanistica ed edilizia del territorio comunale prevista dal PRG debba
partecipare agli oneri ad esso relativi, dovranno ricercarsi tutte le condizioni
urbanistico-normative ed economico-finanziarie affinché le previsioni della
Variante per servizi e infrastrutture siano contestualmente correlate alla
realizzazione degli interventi di trasformazione e all’attuazione delle opere di
valorizzazione ambientale (aree a parco, infrastrutture e servizi).
Con riferimento tanto ai benefici che potranno ricadere agli interventi stessi,
quanto alla risoluzione dei fabbisogni arretrati della popolazione turistica, la
Variante definirà, preventivamente, le modalità di partecipazione dei privati alla
attuazione delle sue previsioni.
In questo senso, in termini generali, a carico dei titolari dell’attuazione degli
interventi edificatori, soggetti a permesso di costruire convenzionato, oltre alla
cessione, a titolo gratuito, delle aree destinate ad opere di urbanizzazione
primaria e secondaria, saranno posti gli oneri relativi alla realizzazione delle
opere di compensazione e valorizzazione ambientale nella misura stabilita dalla
Variante e gli oneri correlati o indotti, che possono essere commisurati a quota
parte del plusvalore delle trasformazioni (la cui entità deve essere definita dal
Piano in relazione al fabbisogno economico e finanziario dei relativi progetti).
Con riferimento al SISTEMA DELLA MOBILITA’, per rispondere al requisito di
una mobilità per scopi di carattere ricreativo e didattico-culturale, con l’obiettivo
di recuperare conoscenza storica e frequentazione del territorio, della natura e
delle tracce della cultura locale originale dei luoghi, far partecipare gli interventi
di trasformazione insediativa alla riqualificazione dei percorsi, i temi e le azioni
possibili con la presente variante sono esclusivamente quelle rivolte a consentire
di “Percorrere e fruire tutto il territorio” cercando di recuperare e attrezzare, nei
limiti delle risorse disponibili, il percorsi pedonale storico L1 che lambisce, nella
parte terminale a lago, entrambi gli interventi oggetto della variante stralcio.
dalle frazioni al lago.
15
INDIRIZZI NORMATIVI GENERALI DEFINITI NEL DOCUMENTO
PROGRAMMATICO
DELLA
VARIANTE
STRUTTURALE
GENERALE DI CUI LA PRESENTE VARIANTE STRUTTURALE
COSTITUISCE STRALCIO.
Le norme tecniche di attuazione relative agli interventi previsti dalla Variante
dovranno fare riferimento, ove possibile, al principio della perequazione
urbanistica: una soluzione che ha già trovato pratica applicazione in alcuni più
recenti PRG e che può garantire la massima equità e, insieme, la massima
efficacia del Piano, avvicinando il più possibile le previsioni agli esiti.
Con la perequazione si potrà inoltre valutare la possibilità di reperire ed
acquisire, gratuitamente, al patrimonio comunale, anche le necessarie aree di
compensazione e valorizzazione paesistica ed ambientale.
A queste possono, infatti, essere assegnati diritti edificatori di minore entità (che
devono essere anch’essi trasferiti nelle aree a specifica destinazione) e la cui
acquisizione (in proporzione alla dimensione, entità, destinazione e qualità della
trasformazione edilizia ed urbanistica ed ai fini della compensazione del “danno
o deficit ambientale” da questa determinato), è requisito preliminare alla
realizzazione degli interventi di trasformazione delle aree a specifica
destinazione.
Un secondo principio fondamentale per l'attuazione degli interventi di
trasformazione urbana, è quello della concertazione o negoziazione.
Tenuto conto, infatti, che le risorse pubbliche disponibili non sono sufficienti alla
necessaria trasformazione e riqualificazione della città o delle sue parti e che,
quindi, appare indispensabile il concorso di consistenti risorse private anche per
gli interventi di trasformazione e riqualificazione di aree pubbliche od interventi
di pubblico interesse, la Variante strutturale dovrà essere in grado di
“convincere” gli operatori privati del settore turistico ad un intervento
coordinato, nell’ambito di un chiaro sistema di convenienze e rischi.
In questo senso la Variante è tesa a proporre una politica di trasformazione e
progetti che risultino vantaggiosi per tutti i protagonisti della città: i cittadini
(residenti permanenti o temporanei) che disporranno di servizi migliori; le
imprese (in particolare del settore turistico) che potranno verificare, anche
attraverso i ritorni degli investimenti per la riqualificazione delle aree pubbliche
o di specifici progetti di interesse, le rispettive convenienze economiche di
investimento e localizzazione.
In questo senso, in termini generali, a carico dei titolari dell’attuazione degli
interventi edificatori, soggetti o meno a strumento urbanistico esecutivo,
dovrebbero essere posti i seguenti oneri (la cui entità, relativamente alle voci
relative agli oneri correlati al permesso di costruire ed in forma di “contributo”,
deve, comunque, essere definita dal Piano in relazione al proprio fabbisogno
economico e finanziario):
1) la cessione, a titolo gratuito, delle aree destinate ad opere di urbanizzazione
primaria e secondaria ed eventualmente, delle aree di compensazione e
valorizzazione ambientale, nella misura stabilita dalla variante;
2) la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria e delle
opere indotte, in proporzione all’entità ed alle caratteristiche degli
insediamenti;
3) la monetizzazione delle aree a standard non reperite, nei casi ammessi, al
valore costituito dalla somma del valore dell’area e dell’onere per la
realizzazione delle opere, sulla base di valutazioni espresse annualmente,
16
anche con riferimento alle norme di Piano ed ai costi parametrici per le
diverse destinazione d’uso.
4) l’eventuale monetizzazione delle aree di compensazione e valorizzazione
ambientale, sulla base del principio di equivalenza economica del valore
immobiliare dell’area rispetto all’indice di edificabilità assegnata.
5) il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria al netto
della quota di competenza delle opere realizzate direttamente a scomputo;
6) il pagamento del contributo commisurato al costo di costruzione;
7) la manutenzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria
realizzate a scomputo ed assoggettate all’uso pubblico.
Gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia in aree esistenti, di
completamento o di nuovo impianto, potrebbero partecipare, inoltre, alla
formazione ed attuazione di progetti di riqualificazione urbana od a progetti di
specifico interesse del settore turistico con il recupero di una quota del plusvalore
derivante dalla trasformazione urbanistica ed edilizia in progetto.
Tale partecipazione si attua attraverso la formazione di progetti e la
monetizzazione o realizzazione diretta di opere relative, per esempio, a:
a) creazione di aree a verde attrezzato ed a parco naturale nelle aree di
compensazione ambientale, nonché la realizzazione di attrezzature
finalizzate alla fruizione collettiva dei luoghi (con parcheggi, bus navetta,
percorsi pedonali o ciclabili, attrezzature per la sosta e servizi di ristoro o
didattico-divulgativi);
b) il miglioramento della sicurezza e dell’immagine della viabilità urbana, con
risoluzioni ed interventi finalizzati a risolvere o ridurre il conflitto tra veicoli
e pedoni e proteggere adeguatamente gli utenti più deboli (pedoni e ciclisti);
c) la creazione di percorsi pedonali (i vecchi ed i nuovi sentieri) e/o ciclabili di
collegamento tra le parti della città, con la formazione di attrezzature
finalizzate alla fruizione collettiva dei luoghi (per la sosta, servizi di ristoro o
didattico-divulgativi);
d) quanto altro gli operatori ed i soggetti titolari dell’attuazione degli interventi
edificatori, d’intesa con l’Amministrazione Comunale ed in conformità agli
indirizzi ed alle previsioni di PRGC, riterranno opportuno ed utile proporre
e realizzare per migliorare la qualità della fruizione e della operatività delle
attività insediate.
Tenuto conto che la valutazione specifica del plusvalore potrà e dovrà essere
definita al momento della effettiva trasformazione urbanistica ed edilizia delle
aree, la Variante strutturale al PRGC vigente potrà opportunamente ed utilmente
definire criteri, metodi e quote minime di partecipazione che potranno
riguardare tutte le aree di trasformazione edilizia ed urbanistica previste dalla
variante.
INDIRIZZI NORMATIVI SPECIFICI (richiamati integralmente dal
Documento Programmatico della variante strutturale generale)
Sulla base di tali premesse ed indirizzi, alle aree di nuovo impianto ed agli
interventi di ampliamento e ristrutturazione a destinazione turistico ricettiva la
Variante di Piano, dovrà fare riferimento ed assegnare indici territoriali e fondiari
in grado di assicurare una adeguata dotazione di aree a standard (con la loro
attuazione in termini contestuali agli interventi edificatori) ed una corretta
definizione di aree di compensazione ambientale.
17
Gli indici territoriali e la quantità di edificazione attribuita alle aree di
trasformazione a destinazione turistico ricettiva potrebbero essere, in questo
senso, composti di due quote:
- l’una, più rilevante e significativa, riferita alle superfici territoriali delle aree a
specifica destinazione ed attuabile sulle stesse (per le aree Borromeo e villa
Castelli questa potrà anche essere ripartita o spalmata sulle aree di specifica
destinazione e sulle aree a standard da reperire a titolo di compensazione delle
aree oggetto dell’intervento);
- l’altra, di minore entità, che dovrebbe comunque essere anch’essa trasferita
nelle aree a specifica destinazione, potrebbe essere riferita alle aree di
compensazione e valorizzazione paesistico ambientale, la cui partecipazione od
acquisizione (e cessione gratuita al Comune), potrebbe essere requisito
preliminare alla realizzazione degli interventi di trasformazione delle aree a
specifica destinazione.
Tali aree di compensazione e valorizzazione paesistico ambientale sono
finalizzate a:
- completare il sistema della passeggiata litoranea da villa Aminta a villa
Pallavicino
- recuperare e attrezzare i percorsi pedonali storici dalle frazioni al lago;
- ricostruire una connessione pedonale sulla dorsale collinare dall’area Golf
all’Alpinia.
- concorrere alla realizzazione delle connessioni ecologiche trasversali correlate
alla rete idrica esistente (corridoi ecologici di collegamento biologico tra lago e
collina).
Più specificamente la Variante strutturale generale al PRGC e la presente variante
strutturale stralcio, per quanto di competenza, potrebbero prevedere di:
a) assumere per le sole destinazioni turistico ricettive indici di utilizzazione
territoriale e fondiaria espressi in mq/mq di S.u.l.
b) attribuire alle aree di trasformazione edilizia ed urbanistica indici territoriali e
fondiari differenziati in relazione alle diverse ubicazioni delle aree (vedi
tabella allegata A.1): da indici di utilizzazione territoriale e fondiaria
rispettivamente di 0,40 mq/mq e 0,60 mq/mq. per le aree più “esterne”; ad
indici 0,60 mq/mq e 1,00 mq/mq per le aree “intermedie”; ad indici 0,75
mq/mq e 1,5 mq/mq. per le aree più centrali;
b) definire i relativi indici di utilizzazione territoriale quale risultante della
sommatoria degli indici attribuiti dal Piano alle aree di trasformazione e degli
indici assegnati alle aree di compensazione e valorizzazione paesaggistica e
ambientale;
c) attribuire alle aree di compensazione e valorizzazione paesaggistica ed
ambientale un indice territoriale indifferenziato e pari a 0,05 mq./mq.,
liberamente commerciabile;
d) stabilire un rapporto tra le aree di compensazione e valorizzazione
paesaggistica ed ambientale e le aree di trasformazione in misura
rispettivamente:
- del 60% per le aree di trasformazione con indice territoriale 0,40 mq/mq;
- del 100% per le aree di trasformazione con indice territoriale 0,6 mq/mq.
- del 140% per le aree di trasformazione con indice territoriale di 0,75
mq/mq.
e) acquisire gratuitamente al patrimonio comunale, attraverso l’applicazione
degli indici di utilizzazione territoriale e fondiaria, le aree necessarie alla
realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria nella
misura, rispettivamente, del 33%, 40% e 50% della superficie territoriale di
competenza dei volumi di nuova previsione nelle aree di trasformazione
18
soggette a semplice permesso di costruire convenzionato od a Piano attuativo
con indici territoriali 0,40 mq/mq, 0,60 mq/mq e 0,75 mq/mq.;
Le aree destinate a standard devono essere reperite nella misura del 100%
della S.u.l.; di queste l’80% dovrebbe essere destinato a verde pubblico ed il
20% a parcheggio. La cessione del 33%, 40% e 50% assicura la possibilità di
realizzare in sito solo quota parte delle aree a standard correlate
all’insediamento.
A tutela delle condizioni ambientali esistenti ed al fine di evitare condizioni di
congestionamento nella aree più centrali dell’abitato, il Piano prevede che in
sito, con le aree a parcheggio privato di cui alla Legge 122/89, possano essere
realizzati non più del 20% delle aree destinate a parcheggio pubblico. Le
rimanenti aree potranno essere monetizzate con l’obiettivo di realizzazione di
parcheggi di interscambio alle porte della città, con i seguenti criteri:
aree con
aree con
aree con
Ut 0,75 mq/mq
Incidenza dell’area
20%
Costo di costruzione
Sul. edificabile (1)
€/mq
Valore monetizzazione area/mq.
Ut 0,60 mq/mq
18%
€/mq
Ut 0,40 mq/mq
16%
€/mq
0,75x20%x€/mq
0,60x18%x€/mq
0,40x16%x€/mq.
(1) Il costo di costruzione della Sul edificabile è definito dal Consiglio Comunale in sede di
approvazione del bilancio. Orientativamente potrebbe essere definito nella misura del 65% del
valore e, quindi, pari a (65% di 2.500,00/mq. =) € 1.625/mq. nelle aree con Ut 0,75 mq/mq e
(65% di 2.300,00/mq. =) € 1.495,00 nelle aree con indice Ut 0,6 mq/mq e (65% di 2.100,00/mq.
=) € 1.365,00 nelle aree con indice 0,4 mq/mq.
f) consentire, in situazioni particolari e per le sole aree centrali ed intermedie,
caratterizzate da insediamenti di ristrutturazione ed ampliamento, ove non sia
oggettivamente possibile il reperimento delle aree destinate ad opere di
urbanizzazione primaria e secondaria previste dal Piano, la monetizzazione
delle stesse con i seguenti criteri applicativi:
f.1) l’indice di utilizzazione territoriale massimo non deve superare l’indice
medio tra l’indice territoriale e l’indice fondiario:
Ut max per aree con Ut 0,75 mq/mq e Uf 1,5 mq/mq = 1,125 mq/mq.
Ut max per aree con Ut 0,60 mq/mq e Uf 1,0 mq/mq = 0,800 mq/mq.
f.2) l’indice di utilizzazione territoriale che può essere applicato in relazione a
quote di cessione variabili da 0% al 50% per le aree con Ut 0,75 o da 0% al
40% per le aree con Ut 0,60, è definito, con interpolazione lineare, con la
seguente formula:
per le aree con Ut 0,75 mq/mq e Uf 1,50 mq/mq:
0,75 + (0,375 : 50 x Q)
per le aree con Ut 0,60 mq/mq e Uf 1,00 mq/mq:
0,60 + (0,200 : 40 x Q)
dove per Q si intende la quota percentuale delle aree in cessione per opere
di urbanizzazione primaria e secondaria
f.3) la monetizzazione delle aree è, conseguentemente, definita con riferimento
ai seguenti parametri, :
aree con
aree con
Ut 0,75 mq/mq
Ut 0,60 mq/mq
Indice Ut di progetto
Ut
Ut
Incidenza dell’area
20%
18%
Valore Sul. edificabile (1)
€/mq
€/mq
Valore monetizzazione area/mq. Ut x 20% x €/mq
Ut x 18% x €/mq
19
(1) Il valore della Sul edificabile è definito dal Consiglio Comunale in sede di approvazione del
bilancio. Orientativamente potrebbe essere definito in € 2.500,00/mq. nelle aree con Ut 0,75
mq/mq e in € 2.300,00 nelle altre aree.
Oneri di urbanizzazione, monetizzazione delle aree e contributo commisurato al
costo di costruzione potrebbero essere relativamente ridotti nel caso l’intervento
venisse attuato, d’intesa con l’Amministrazione Comunale, la Soprintendenza e
gli ordini Professionali, a mezzo di concorso di architettura.
Le aree in cessione dovranno essere individuate d’intesa con l’Amministrazione e
l’Ufficio Tecnico Comunale; dovranno essere accessibili da viabilità pubblica ed
avere caratteristiche dimensionali idonee alla destinazione prevista.
Le aree a parcheggio pubblico potranno essere realizzate nel sottosuolo o nella
struttura del fabbricato; nel caso siano realizzate in superficie dovranno essere
adeguatamente alberate ed assicurare una dotazione di posti auto nella misura di
almeno un posto auto ogni 30 mq.
In alternativa alla acquisizione gratuita delle aree necessarie alla realizzazione
delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, in relazione a specifiche
situazioni, l’Amministrazione comunale potrà richiedere, a mezzo di
convenzione od atto d’obbligo unilaterale trascritto nei registri immobiliari,
l’assoggettamento all’uso pubblico permanente.
In caso di inerzia o di indisponibilità delle proprietà delle aree di compensazione
e valorizzazione paesaggistica ed ambientale alla loro cessione,
l’Amministrazione comunale potrà valutare, al fine di assicurare la realizzazione
delle opere previste dal Piano, l’opportunità di ammettere la monetizzazione,
sulla base del principio di equivalenza del valore immobiliare di mercato rispetto
alla edificabilità assegnata e di potere procedere, con esproprio, anche attraverso
la costituzione del comparto od a norma dell’art. 27 della Legge 1 agosto 2002 n.
166.
Con provvedimento separato il Comune potrà determinare, le modalità della
monetizzazione nonché i criteri specifici per l’applicazione del principio
dell’equivalenza economica di cui sopra.
Con l’adozione del criterio proposto per la monetizzazione delle aree a standard,
la monetizzazione delle aree di compensazione ambientale, tenuto conto delle
relative destinazioni in atto e della specifica ubicazione, potrebbe essere definita
in:
Indice Ut
0,05
Incidenza dell’area
10%
Valore Sul. edificabile (1)
€/mq
Valore monetizzazione area per mq.
0,05 x 10% x €/mq
(1) Il valore della Sul edificabile potrebbe essere definito dal Consiglio Comunale in sede di
approvazione del bilancio. Ove potesse essere definito in € 2.000,00/mq la monetizzazione
sarebbe pari a € 10,00/mq.
Per gli interventi di completamento nelle aree centrali potrebbero essere
confermati gli indici di altezza massima e rapporto di copertura con una
superficie permeabile del 30%.
Alle aree lungolago centrali di nuovo impianto o di ristrutturazione dell’esistente
(villa Castelli, cantiere Taroni, Area Borromeo a Carciano) potrebbero essere
riconosciuti:
- Altezza massima 11,00 (con tre piani abitabili) e comunque tale da assicurare
il rispetto del “diritto di veduta” o vincolo panoramico per la generalità
degli edifici retrostanti e compresi nell’area delimitata da angoli di 15°
all’esterno della sagoma del fabbricato in progetto (l’altezza massima va
20
commisurata al davanzale delle finestre del piano abitabile più basso dei
fabbricati esistenti)
- Rapporto di copertura 35-40%
- Superfici permeabile 30% della superficie fondiaria.
All’intera area di recupero (Rosmini) potrebbe essere assegnato un indice
territoriale di 0,20 mq/mq con un indice fondiario di 0,25 mq/mq (con la
cessione, quindi, del 20% delle S.t).
Per gli interventi di modifica delle destinazioni d’uso da ricettivo a residenziale,
la variante dovrebbe esclusivamente confermare le volumetrie esistenti,
classificando le rispettive aree fra quelle a destinazione residenziale a capacità
insediativa invariata.
LA VARIANTE
Come richiamato in premessa la variante ha per oggetto:
1) l’intervento di trasformazione dell’area H2 (intervento 172 del Documento
Programmatico della variante strutturale alberghiera),
2) l’intervento relativo al percorso pedonale storico L1;
3) la modifica di destinazione d’uso della scuola alberghiera.
Il primo (relativo all’area classificata dal PRGC vigente come area destinata a
nuovi insediamenti ricettivi alberghieri – Art- 3.5 delle NTA, cui il Piano vigente
assegna una volumetria aggiuntiva di 23.500 mc.) tenuto conto della richiesta
della società SIAV Srl, di accelerare, per quanto possibile, l’approvazione della
variante in relazione ai finanziamenti ottenuti, ai sensi della Legge 488/1992,
dalla Comunità Europea (unico progetto approvato, nella sua categoria in tutto il
nord Italia) e dall’Istituto di credito di riferimento.
Il secondo come intervento direttamente correlato per la realizzazione delle aree
di compensazione ambientale sulla base degli indirizzi normativi specifici
indicati nel Documento Programmatico della variante strutturale alberghiera.
Il terzo, con la modifica di destinazione da area per l’istruzione (art. 4.1a) ad area
a prevalente destinazione residenziale ed a capacità insediativa esaurita (art. 2.8)
in relazione all’ accordo di Programma stipulato tra la Provincia del V.C.O., la
città di Stresa e l’Hospess per la realizzazione della nuova scuola alberghiera su
area messa a disposizione dal Comune di Stresa, previa donazione alla stessa
provincia dalla Associazione Hospess, della attuale sede di Via Mainardi.
In coerenza agli indirizzi normativi generali e specifici la variante stralcio integra
le Norme di attuazione vigenti e, in particolare:
art. 1.3 – con riferimento ai requisiti di qualità degli interventi di trasformazione
ed alle relative agevolazioni per la determinazione degli oneri relativi ai
permessi di costruire;
art. 1.5 ed art. 4.1 – con riferimento alle aree di compensazione e valorizzazione
paesistico ambientale;
art. 3.5 – con specifico riferimento all’intervento 172 e con una normativa di
dettaglio coerente agli indirizzi del Documento Programmatico (con
riferimento agli indici territoriale e fondiario, alle aree di compensazione
ambientale nel rapporto 1:1,40; alle aree da destinare a standard nel rapporto
1:1 sulla S.l.p.) per assicurare, con il recupero di un’area centrale in
progressivo degrado ed il recupero dei fabbricati esistenti, la realizzazione di
un importante struttura alberghiera nel pieno rispetto dei caratteri
paesaggistici ed architettonici della città e delle prescrizioni del Ministero dei
beni e le attività culturali di cui al Decreto 27.12.2010. .
21
GLI ESITI DELLA CONFERENZA DI CO-PIANIFICAZIONE.
Con riferimento alle conferenze di co-pianificazione si richiamano, in
sintesi, i contenuti e gli esiti delle singole riunioni:
1° riunione della prima conferenza in data 25.06.2012: dopo l’illustrazione
del documento Programmatico con i contenuti urbanistici e geologicotecnici della variante stralcio e la lettura delle note pervenute da Regione
Piemonte, Direzione Opere Pubbliche, ARPA, Provincia, Soprintendenza e
ASL, viene richiamato il parere dell’Organo Tecnico Regionale del
22.06.2012, che richiede di produrre integrazioni alla documentazione di
verifica, coni visuali, fotografie, rendering ed analisi di dettaglio che
possano chiarire lo stato di fatto.
In conclusione viene espressa la necessità di procedere alla redazione di
un nuovo elaborato VAS che contenga la documentazione relativa alle
richieste formulate da ARPA (con opportuni approfondimenti in merito ai
criteri di calcolo relativi al numero dei posti letto ed al fabbisogno
complessivo di nuovi posti auto, agli impatti derivanti dal traffico indotto,
alle problematiche paesaggistiche), dall’Organo Tecnico Regionale e dalla
Soprintendenza (che richiede esaustive specifiche relative al cambio di
destinazione dell’immobile denominato Hospess, al percorso del sentiero
storico L1 nonché dati informativi necessari per un puntuale raffronto tra
l’intervento proposto ed il PRGHC vigente) e che dovrà essere adottato
dal Consiglio Comunale.
Successivamente la Conferenza ha proceduto all’esame puntuale delle
osservazioni pervenute a seguito della pubblicazione del documento
Programmatico.
Ritenute non pertinenti le Osservazioni presentate da Donatella Panagini
(osservazione rubricata al n. 1) e Nanatelli Anna Maria, che richiedono
modifiche ed integrazioni al Documento Programmatico, la Conferenza ha
puntualmente controdedotto alle osservazioni di:
- Lega Ambiente (osservazione n. 4) con la verifica dei contenuti della
variante rispetto al PRGC vigente e la raccomandazione di riportare in
norma le risultanze dell’istruttoria relativa alla Verifica VAS;
- Italia Nostra (osservazione n. 3) con il richiamo alle motivazioni espresse
in sede di adozione del Documento Programmatico per quanto attiene
alla scelta della procedura di Variante stralcio;
- Gruppo Consiliare “Insieme” e “Lega Nord” (osservazione n. 2), con il
richiamo alle motivazioni espresse nel Documento Programmatico e nei
relativi allegati ed all’iter procedurale di cui all’art. 31 ter comma 4 della
L.R. 56/77 e s.m.i.
Nella seconda riunione della prima conferenza di co-pianificazione in data
12.09.2012, sono state illustrate le correzioni e le integrazioni relative al
Documento di verifica preliminare di VAS approvate con D. C.C. n. 66 del
24.07.2012 con le analisi e le specifiche relative al fabbricato Hospess ed al
sentiero storico L1 e sono stati puntualmente analizzati i pareri pervenuti
e le osservazioni in essi formulate (allegati al verbale); in particolare:
Allegato 1: Parere della Regione Piemonte - Settore Prevenzione del
Rischio Idrogeologico Area Torino, Cuneo, Novara e Verbania, espresso
22
ai sensi del comma 9 dell’art. 31 ter della L.R. 56/77 e s.m.i. (con parere
favorevole nel rispetto della normativa associata alle classi di sintesi
interessate dagli interventi in progetto ed il recepimento delle
indicazioni riportate nel parere n. 43692 DB14/20 del 28.05.2012, nelle
parti in cui interessano gli ambiti della variante);
Allegato 2: Richiesta prot. n. 1634 del 10/09/2012, trasmessa dalla
Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici per le Province
di Novara e Verbano Cusio Ossola, pervenuta in data 11/09/2012 ns
prot.n.12699 (con richiesta di posticipare la data della conferenza per
l’impossibilità di partecipare per motivi organizzativi);
Allegato 3: parere prot. 11634 del 10/09/2012, trasmessa dalla
Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici Per le Province
di Novara e Verbano Cusio Ossola, pervenuta in data 11/09/2012 ns
prot. 12699 (con nulla osta alla procedura di VAS della Variante) ;
Allegato 4: Contributo ed osservazioni prot. 92048 2009/B.B204.00227 del
12/09/2012 trasmesse da ARPA Dipartimento Provinciale del Verbano
Cusio Ossola, e consegnate in sede di conferenza ns prot. 12750 (con la
verifica sul consumo di suolo e la richiesta di approfondimenti in
merito agli indici ed alle Norme Tecniche della scheda relativa
all’intervento alberghiero con specifico riferimento al rapporto di
copertura, ai problemi di impatto paesaggistico ed ai problemi di
mobilità e traffico relativi ai tre interventi della variante e la proposta di
assoggettare a VAS la variante).
Allegato 5: Contributo ed osservazioni trasmesse da ASL Dipartimento di
prevenzione S.O.C. Igiene e Sanità Pubblica, con nota prot.n.564105
12/SISP/GB del 11/09/2012 e, prot.n.12711 (con la sottolineatura delle
principali criticità ambientali nella viabilità locale, nell’indotto
automobilistico e nel consumo di suolo e con la proposta di
assoggettare a VAS la variante).
Nella seconda Conferenza di co-pianificazione, in data 22.11.2012, ARPA,
AS e Soprintendenza hanno sostanzialmente confermato il parere
precedentemente espresso per l’assoggettamento della Variante alla
procedura di VAS e la Conferenza ha recepito i pareri ed i contributi della
Provincia del Verbano Cusio Ossola e della Regione Piemonte Direzione
Programmazione Strategica Politiche territoriali ed edilizia – Settore
Progettazione, Assistenza, Copianificazione Provincie Novara e VCO e
Settore Valutazione di Piani e Programmi.
In termini di estrema sintesi la Provincia, con riferimento all’intervento
ricettivo n. 172, propone di dettagliare lo stesso con una scheda di
indirizzo per l’attuazione degli interventi e, con riferimento alla DGR 3013616 del 22.03.2010: indirizzi per la qualità paesaggistica degli
insediamenti, propone di:
a) limitare gli spazi aperti-coperti e gli elementi di mediazione aggiunti
ai volumi principali (tettoie, porticati, ecc.), prendendo spunto dai
caratteri tipologici ed edilizi degli alberghi realizzati nell’ottocento;
b) disegnare le facciate a partire da schemi geometrici semplici e con
riferimento ad un abaco limitato di elementi compositivi.
23
Per il percorso L1 la proposta della Provincia è, invece, quella di
dettagliare in Norma gli interventi di recupero e di esplicitare l’obiettivo
con una breve descrizione.
Il Contributo della Regione Piemonte - Direzione Programmazione
Strategica Politiche territoriali ed edilizia – Settore Valutazione di Piani e
Programmi – contiene indicazioni e prescrizioni che sono state oggetto di
valutazione ai fini del parere dell’Organo Tecnico Comunale di VAS.
In particolare al punto 3, il documento regionale esprime l’esigenza di
integrare le NTA con appositi e specifici paragrafi sulle tematiche
ambientali che contengano indicazioni coerenti con gli obiettivi di tutela
ambientale prefissati (con soluzioni per il risparmio idrico, il riutilizzo
delle acque meteoriche, il risparmio energetico e misure per impedire,
ridurre o compensare il peggioramento della matrice aria, la previsione di
punti di conferimento necessari alla raccolta differenziata).
In merito alle strutture turistico-ricettive suggerisce di osservare criteri di
sostenibilità ambientale (limitare il consumo di energia e risorse idriche,
ridurre la produzione di rifiuti, favorire l’uso di risorse energetiche
rinnovabili e di sostanze ecocompatibili, promuovere la sensibilizzazione
rivolta ai turisti).
A tale scopo nelle NTA deve essere previsto il rispetto dei requisiti di
risparmio energetico di cui alla L.R.n. 13 del 28.05.2007 e delle disposizioni
attuative in materia di impianti solari termici, impianti da fonti rinnovabili
e serre solari di cui alla DGR n. 45-11967 del 4.08.2009.
Per il risparmio idrico, compatibilmente con l’assetto urbanistico
territoriale e con le risorse finanziarie disponibili, si dovranno prevedere
reti duali al fine di rendere possibili appropriate utilizzazioni di acque
anche non potabili.
Con riferimento alla demolizione di alcuni edifici e nella ipotesi si possano
verificare, nelle strutture, presenze di materiali non più ammessi o
necessitanti di specifiche modalità di smaltimento, sarà necessario
verificare la presenza e provvedere allo smaltimento nei modi previsti
dalla normativa di settore.
Ove possibile i materiali inerti derivanti dalla demolizione dovranno e
potranno essere riutilizzati per la nuova costruzione e/o la rimodellazione
del piano del sito interessato o, anche, di siti terzi.
Con riferimento al problema dei rifiuti il documento regionale richiama
l’art. 4 della L.R. 24/2002 ed i Criteri Tecnici Regionali in materia di
gestione rifiuti urbani che prescrivono alle Amministrazioni Comunali, in
sede di pianificazione urbanistica, di prevedere la localizzazione dei punti
di conferimento necessari.
Dopo aver richiamato la direttiva del PTR sul contenimento del consumo
di suolo e la scheda dell’Allegato C per l’ambito di integrazione n. 2, il
documento regionale, con riferimento agli insediamenti previsti ritiene
opportuno indicare, nelle Norme Attuative, in particolare per l’intervento
turistico ricettivo:
a) l’adozione di criteri rispettosi della struttura progettuale dei giardini,
24
della distribuzione e composizione degli spazi verdi, della presenza
delle essenze arboree prospicenti il fronte lago per garantire il
rispetto delle prospettive da e verso il lago;
b) norme di indirizzo per la progettazione edilizia dell’intervento;
c) l’obbligo di redigere il progetto edilizio corredato da uno studio di
inserimento paesaggistico-ambientale, della sistemazione delle aree e
della definizione di eventuali misure mitigative.
In conclusione i documento del Settore Valutazione di Piani e Programmi
della Regione Piemonte non ritiene necessaria l’attivazione della fase di
valutazione della procedura di VAS tenuto conto di tre aspetti puntuali:
1) indirizzare gli interventi proposti verso uno sviluppo rispettoso del
contesto paesaggistico esistente e preesistente ;
2) assicurare il rispetto dei requisiti energetici come definiti dalla L.R.
n. 13 del 28.05.2007 e successive disposizioni attuative;
3) predisporre il piano di monitoraggio con l’introduzione di indicatori
attendibili e confrontabili che consentano una lettura adeguata della
situazione attuale e degli effetti prodotti dalle azioni previste dalla
Variante.
La Regione Piemonte - Settore Progettazione, Assistenza, Copianificazione
Provincie Novara e VCO, con l’invito all’Amministrazione a motivare il
recepimento/rigetto delle richieste formulate dal Settore Valutazione di
Piani e Programmi al punto 3 ed a perfezionare gli elaborati di variante in
funzione di quanto richiesto, richiede:
a) intervento alberghiero: di precisare che la monetizzazione degli
standard pubblici è finalizzata prioritariamente alla realizzazione
dei parcheggi di interscambio ed al sistema di trasporto innovativo
di collegamento e di alleggerimento del traffico urbano;
b) intervento di trasformazione fabbricato Hospess: di verificare in
termini di valore assoluto e percentuale l’incremento della capacità
insediativa residenziale in rapporto alle quote di edilizia residenziale
già attuata dalla data di approvazione del PRGC;
c) di integrare le NTA con il seguente testo, atteso che il PTR è stato
approvato con D.C.R. n. 122-29783 del 21.07.2011:
“Il PRGC dovrà comunque verificare, in sede di attuazione, i contenuti del
PTR garantendo la coerenza con gli indirizzi, le direttive e le prescrizioni
contenute all’art. 10 delle NTA del PTR. Sono fatti salvi, comunque, i
contenuti degli articoli 7, 8, 9, 10, 11, 18bis e 18 ter delle Norme di
Attuazione del PTR approvato con D.C.R. n. 388-9126 del 19.06.1997 che
continuano ad applicarsi fino alla approvazione del Piano Paesistico
Regionale.
Il P.P.R. – adottato con D.G.R. n. 53-11975 del 04.08.2009 – ha attivato le
misure di salvaguardia previste dall’art. 143, comma 9, del D.Lgs n.
42/2004 e pertanto non sono consentiti sugli immobili e sulle aree tutelate ai
sensi dell’art. 134 del D.Lgs n. 42/2004, interventi in contrasto con le
prescrizioni degli articoli 13, 14, 16, 18, 26, 33 delle NTA del PPR.”
Al fine di consentire la valutazione completa della Variante, è necessario
che il Progetto Preliminare sia corredato della valutazione di compatibilità
25
acustica ovvero si verifichi che le modifiche proposte non creino contrasti
acustici critici.
Infine viene ricordato che gli elaborati che compongono il Progetto
Preliminare sono quelli stabiliti dal 1° comma dell’art. 14 della L.R. 56/77
e s.m.i.
Tenuto conto degli approfondimenti svolti dai colleghi di Terra s.r.l. in
merito alla procedura di assoggettabilità a Valutazione Ambientale
Strategica quanto delle indicazioni, degli indirizzi e delle prescrizioni
espresse dalla conferenza, ai fini della formazione del Progetto
Preliminare sono stati svolti, aggiornati ed integrati gli approfondimenti
progettuali relativi alla variante, con particolare riferimento al sentiero
storico L1 (nella allegata tavola A1) e alle Norme Tecniche di Attuazione.
In termini preliminari si è potuto verificare, con riferimento alla tavola di
zonizzazione acustica vigente (in allegato la tavola 03) che le modifiche
proposte non creano contrasti acustici critici: le aree di trasformazione
della variante sono classificate, infatti, in classe 2 e 3 in termini di assoluta
compatibilità..
Baveno
Legenda
! ! !
! !
! ! ! ! !
Ambiti interessati dalla variante stralcio
! ! ! ! !
Percorso interessato dalla variante stralcio
! ! !
! !
! ! ! ! !
Ambiti di interventi ausiliari
! ! ! ! !
Confini comunali
Zonizzazione acustica
P1
Classe 1
!! !
!!!
Classe 3
!!! !
!
!! !
Classe 2
Classe 4
Gravellona Toce
VERBANIA
Baveno
S1
Stresa
!
!
S2
!
!
!
!
!
!
!
!
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! ! !
Omegna
! ! !
Stresa
Gignese
Brovello-Carpugnino
Armeno
Belgirate
Lesa
S3
!!
!!
P3
!
!!
Comune di Stresa
Luglio 2012
Variante strutturale stralcio alla
variante strutturale generale al P.R.G.C.
Committente
Procedura di verifica di assoggettabilità
a Valutazione Ambientale Strategica
Data
Comune di Stresa
Tavola 03
Zonizzazione acustica
!!!
P2
Gignese
!! !
! !
TERRA s.r.l.
! !!
Progettisti
Territorio
Ecologia
Recupero
Risorsa
Ambiente
Ü
Galleria Progresso, 5
30027 S.Donà di Piave - VE
Fax. +39 0421 456040
Tel. +39 0421 332784
http://www.terrasrl.com email. [email protected]
Brovello-Carpugnino
1:5 000
Data prima emissione:
Revisione:
09/07/2012
Codice Progetto:
Rev 00
12-14-03
Con riferimento, poi, ai dati della tabella 1 allegata al Documento
Programmatico della variante strutturale generale e relativa allo stato di
attuazione del PRGC vigente, si è verificato che la capacità insediativa
26
residenziale relativa all’intervento di trasformazione fabbricato Hospess
(100 vani/abitanti) corrisponde al 7,16% delle quote di edilizia
residenziale già attuata dalla data di approvazione del PRGC.
estratto della tabella 1 sullo stato di attuazione del PRG vigente con riferimento agli insediamenti residenziali
A fronte di una capacità insediativa di previsione nelle aree di nuova
edificazione a destinazione residenziale di 192.000 mc. con 1.922 abitanti,
non erano ancora stati attuati 52.441 mc. con 524 abitanti.
Dalla data di approvazione del PRGC risultavano, quindi attuati 139.719
mc. con 1.397 vani/abitanti teorici, rispetto ai quali la quota di 100 vani
dell’edificio Hospess corrisponde al 7,16%
27
GLI APPROFONDIMENTI PROGETTUALI
Con gli approfondimenti svolti dai colleghi di Terra s.r.l. in merito alla
procedura di assoggettabilità a Valutazione Ambientale Strategica del
Progetto di Variante strutturale stralcio, tenuto naturalmente conto degli
esiti della Conferenza, gli approfondimenti progettuali necessari ai fini
della formazione del Progetto Preliminare e del parere finale motivato
dell’Organo Tecnico Comunale di esclusione della Variante dalla
Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, hanno riguardato tanto
le analisi e le verifiche del sentiero storico L1 (di cui all’allegata tavola A1),
quanto le Norme Tecniche di Attuazione.
Le prime hanno consentito di:
a) verificare i tracciati del sentiero L1 con la biforcazione verso Stresa e il
golfo di Carciano con il prolungamento sino alla frazione di Campino;
b) verificare la tipologia e lo stato delle pavimentazioni nelle diverse tratte
(con una articolazione del percorso su sedime stradale o su sede propria
e prevalentemente interna al bosco e con pavimentazione in terra o
mista o con ciottolo);
c) individuare i punti panoramici (con prevalente viste dell’area lago);
d) individuare nella parti del tracciato su sedime proprio e in alcune aree
limitrofe ritenute idonee, le aree di compensazione ambientale correlate
agli insediamenti ricettivi e necessarie ed utili ai fini della formazione di
aree di sosta, di ristoro e di informazione e/o in corrispondenza di
punti panoramici e tali da potere essere integrate ai nuclei residenziali
delle frazioni e fruite anche dai relativi residenti, stabili o temporanei.
Fra le aree di compensazione ambientale 5.500 mq. circa insistono su
sentieri di proprietà comunale su sterrato o su pavimentazione mista
terra-ciottolo-asfalto; 32.000 mq. su aree agricole o boscate (di cui
19.400 di proprietà comunale e/o assoggettate ad uso civico e le
rimanenti su aree di proprietà privata)
Le seconde hanno permesso di definire un impianto normativo coerente
con gli indirizzi condivisi dalla Conferenza di pianificazione e con gli
obiettivi di tutela paesaggistica e di compensazione ambientale (con
soluzioni ed incentivi per il risparmio delle risorse idriche, il riuso delle
acque meteoriche, il risparmio energetico):
e) art. 1.2 – applicazione del PRGC, con la richiamata verifica, in sede di
attuazione del Piano, dei contenuti del PTR garantendo la coerenza con
gli indirizzi, le direttive e le prescrizioni contenute all’art. 10 delle NTA
del PTR.
f) art. 1.3 – Indici urbanistici ed edilizi: con la specificazione degli indici
di utilizzazione territoriale e fondiaria e la definizione dei requisiti di
qualità e le relative agevolazioni per interventi di ristrutturazione,
ampliamento e nuova costruzione in aree a prevalente destinazione
residenziale e in aree destinate ad insediamenti ricettivi alberghieri;
g) art. 1.5 - Aree di pertinenza: la integrazione dell’articolo con la
previsione che, per l’intervento 172 SIAV Villa Elisa, la quantità di
edificazione attribuita sia composta di due quote:
g.1) l’una, più rilevante e significativa, riferita alla superficie territoriale
dell’area a specifica destinazione e pari a 0,68 mq./mq.;
28
g.2) l’altra, di minore entità e pari a 0,05 mq./mq., che deve essere
anch’essa trasferita nelle aree a specifica destinazione, e che è riferita
alle aree di compensazione e valorizzazione paesistico ambientale, la
cui acquisizione (e cessione gratuita al Comune nel caso non fossero
già di proprietà comunale) nel rapporto i 1:1,40 fra le aree di
trasformazione e le aree di compensazione ambientale, è requisito
preliminare alla realizzazione degli interventi di trasformazione delle
aree a specifica destinazione.
h) art. 1.6 – Attuazione del P.R.G.: con la specificazione che anche gli
interventi di incremento volumetrico previsti con la variante stralcio
possono essere attuati a mezzo di Permesso di costruire convenzionato.
i) art. 1.7 – Parcheggi privati – autorimesse: con la specificazione che gli
spazi per parcheggi privati per interventi di nuova costruzione a
destinazione commerciale, terziaria e ricettiva alberghiera debbono
essere individuati nella misura di 1 mq. ogni 10 mc. o di 1 mq. ogni 3
mq. di Superficie utile.
l) art. 1.9 – Arredo Urbano – con una integrazione normativa riferita anche
al decoro dell’ambiente ed una proposizione di norme transitorie in
attesa della formazione del Piano dell’arredo urbano di cui al primo
comma, con la proposizione di regole relative alle insegne di esercizio,
alle tende mobili, alle pre-insegne o frecce di orientamento, alla
eventuale pubblicità su strutture temporanee di cantieri edili, alla
conservazione di edifici esistenti e delle aree libere nelle condizioni di
decoro richieste dall’ambiente urbano, alla formazione di adeguate aree
permeabili, verdi e piantumate ed al recupero ed utilizzo delle acque
meteoriche per la loro irrigazione.
m) art. 3.5 – Aree destinate a nuovi insediamenti ricettivi alberghieri: con
lo stralcio ed il recupero delle volumetrie ammesse per l’intervento H2
all’interno della variante stralcio 2012 e la definizione di una Norma
specifica per l’intervento individuato con il n. 172 che, anche con
riferimento agli esiti della Conferenza di Co-pianificazione, riprende e
sviluppa la scheda allegata al Documento Programmatico, con
particolare riferimento alle prescrizioni di intervento edilizio e di
sistemazione delle aree, agli interventi di demolizione di edifici
esistenti, alle modalità delle possibili monetizzazioni con riferimento ai
criteri ed ai valori di cui alla D.C.C. n. 53 del 20.11.2006 (regolamento
per la monetizzazione delle aree a verde e parcheggi pubblici) ed alla
D.C.C. n. 63 del 01.10.2008 relativamente alla valutazione
dell’equivalente monetario della eventuale volumetria aggiuntiva
determinata con l’applicazione dell’indice Ut sino al massimo di 1,125
mq./mq. in caso di monetizzazione parziale o totale delle aree destinate
a standard e di competenza dell’insediamento; la precisazione che la
monetizzazione degli standard pubblici è finalizzata prioritariamente
alla realizzazione dei parcheggi di interscambio ed al sistema di
trasporto innovativo di collegamento.
n) art. 4.1 – Aree destinate a servizi sociali ed attrezzature pubbliche e di
uso pubblico: con l’integrazione normativa riferita alla aree di
compensazione e valorizzazione ambientale ed alla loro possibile
destinazione e la specificazione dei criteri di intervento sul sentiero
storico L1.
29
LE CONCLUSIONI DELLA CONFERENZA DI CO-PIANIFICAZIONE.
Nella seduta conclusiva della Conferenza di co-pianificazione tenuta in
data 25 luglio 2013 presso la sede del comune di Stresa, Regione e
Provincia hanno presentato rilievi e proposte ai sensi dell’art. 31 ter, c. 11
della L.U.R. 56/77 e s.m.i.
In particolare la Regione Piemonte, Direzione Programmazione Strategica
Politiche territoriali ed Edilizia, rappresentata dall’Arch. Angela Malosso,
Dirigente Settore Progettazione, Assistenza, Co-pianificazione Province
Novara e VCO, “valutati i contenuti del Progetto Preliminare e gli
elaborati adottati rispetto alle richieste formulate in sede di Conferenza di
Pianificazione sul Documento Programmatico, e le informazioni acquisite
in sede di 1° riunione della Conferenza di Pianificazione del 22.11.2012,
ritiene di potere esprimere parere favorevole alla approvazione della
Variante strutturale stralcio a condizione che il Comune tenga conto delle
seguenti raccomandazioni:
1) Nel fascicolo delle Norme di Attuazione del Progetto Definitivo sia
riportato in forma completa l’elenco degli elaborati costituenti la
Variante stralcio (l’elenco completo è riportato all’art. 1.1);
2) Nel dispositivo di approvazione del Progetto Definitivo:
- siano elencati in forma completa gli elaborati costituenti la Variante
stralcio
- si dia atto che le Tav. GEO2 e GEO 3 sono allegate a titolo
illustrativo
- si dia atto che la verifica di compatibilità acustica effettuata sulle aree
oggetto di variante non ha evidenziato la necessità di modifica al
Piano di Zonizzazione acustica vigente .
La Provincia del Verbano Cusio Ossola, rappresentata dal Dirigente del
Settore Arch. Luigi Formoso, ha espresso, con determina dirigenziale n.
1638 del 25.07.2013, il proprio parere positivo con le osservazioni
contenute nella Relazione istruttoria redatta dall’Arch. Sergio Gasparotti
Responsabile del Servizio Pianificazione Territoriale, Infrastrutture, Parchi
e ZPS.
Quest’ultima relazione evidenzia, sostanzialmente alcune carenza formali
sulle quali in sede di Conferenza vengono fornite adeguate delucidazione
e/o proposte integrazioni al testo delle Norme Tecniche di attuazione.
In particolare, con riferimento a:
1) oggetto della variante, con il richiamo alle motivazioni ed alle finalità
generali della variante di cui alla Premessa della relazione Tecnica, si
propone di integrare la relazione illustrativa con un paragrafo di
sintesi sugli oggetti della variante;
2) univoco raffronto tra lo strumento urbanistico vigente e la variante
strutturale si richiamano le tavole stralcio del PRGC vigente (con la
individuazione degli ambiti di trasformazione) e del Progetto di
Variante (azzonamento) allegate alla Relazione Tecnica;
3) calcolo del Costo di costruzione, si specifica come, a fronte di
interventi a destinazione turistico ricettiva realizzati e caratterizzati
con i requisiti qualitativi di cui ai punti A, B, C e D le agevolazioni
espresse nell’art. 1.3 (rispettivamente pari al 10%, 30%, 20% e 10% con
30
4)
5)
6)
7)
8)
riferimento al calcolo degli oneri di urbanizzazione) sono proposte
con una riduzione al 30% e quindi pari, rispettivamente, al 3%, 9%, 6%
e 3%;
e 9) aree di compensazione ambientale (artt 1.5 e 4.1), si propone, a
migliore chiarimento sul ruolo di detta aree, una integrazione
normativa all’art. 4.1 (al penultimo comma, alla prima riga, dopo le
parole “valorizzazione paesistico ambientale” si aggiunge “ di cui
all’art. 1.5”;
aree di compensazione ambientale (art. 1.5), si richiamano da un lato
le tavole di azzonamento della Variante, sulle quali sono
specificamente individuate le aree di compensazione ambientale;
dall’altro la norma del 7° comma, nella quale è specificato che la
acquisizione delle aree di compensazione ambientale (nel rapporto del
140% delle aree di trasformazione a specifica destinazione) e la loro
cessione al Comune (con il vincolo a spazio pubblico) è requisito
preliminare alla realizzazione degli interventi di trasformazione; la
destinazione a spazio pubblico di dette aree consente al Comune, in
caso di inerzia delle proprietà, di procedere all’esproprio con la
copertura delle relativa monetizzazione a carico degli interventi di
trasformazione.
art. 3.5: stralcio dei riferimenti all’area H3, si specifica come lo stralcio
e l’annullamento della relativa capacità edificatoria sia stato effettuato
con precedente variante (Delibera C.C. n. 65 del 31.12.2007) che ha
trasferito la volumetria indicata dal PRGC in altra area, riconducendo
il lotto denominato H3 alla destinazione di cui all’art. 2.11 “aree di
salvaguardia ambientale”.
Trattandosi, comunque, di mancato aggiornamento del testo alla
effettiva vigenza della norma si è ritenuto necessario stralciare la
dicitura H3 0 dall’art. 3.5;
art. 3.4 – area H2 la cui volumetria di ampliamento (4.550 mc.)
andrebbe stralciata, si specifica come l’area H2 dell’intervento 172 sia
esclusivamente normato dall’art. 3.5. In questo senso, per maggiore
chiarezza interpretativa delle NTA, si concorda di introdurre all’art.
3.4, ultimo comma il seguente testo: “L’intervento alberghiero 172 è
normato dal successivo art. 3.5”;
art. 3.5 aree a parcheggio, si specifica che la variante propone di
elevare la dotazione di aree a standard nella misura del 100% della
S.l.p. in coerenza con l’art. 21 della L.R. 56/77 e s.m.i.
Ciò premesso si concorda di correggere il refuso del testo normativo
introducendo all’art. 3.5, 6° comma. 4° riga, dopo le parole “della
superficie lorda” la parole “di nuova previsione e/o”.
Preso atto che le succitate modifiche costituiscono correzione di errori
materiali e/o specificazione normative finalizzate ad una migliore
chiarezza interpretativa del testo normativo adottato, la conferenza ha
ritenuto assentibile la conclusione dell’iter procedurale attivato ai sensi
della L.R. 1/07 sulla variante stralcio n. 1 al PRGC ed alla sua
approvazione, previa l’introduzione delle modifiche sopra illustrate.
31