Il mercato immobiliare residenziale: chi scende e

Il mercato immobiliare residenziale: chi scende e chi sale
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La ripresa degli investimenti in costruzioni residenziali Usa non è condivisa dai principali
paesi europei, dove a fine 2013 tuttalpiù si evidenziano timidi segnali di stabilizzazione del
trend negativo. Discorso speciale merita il Regno Unito.
Una netta contrapposizione tra Usa, da una parte, e Spagna e Irlanda, dall’altra parte sta
caratterizzando l’andamento ciclico del mercato immobiliare residenziale. Questi paesi, insieme al
Regno Unito, sono stati accumunati da un’ampia espansione del settore tra il 2000 e il 2005, a cui
ha fatto seguito una altrettanto profonda correzione[1].
Negli Usa gli investimenti residenziali hanno recuperato praticamente la metà della perdita subita
dallo scoppio della bolla, i prezzi degli immobili circa un quinto della flessione e sono tornati a
crescere gli occupati nel settore delle costruzioni (Fig. 1).
Fig. 1 Investimenti residenziali
In Spagna e Irlanda niente di tutto questo. In Irlanda il recupero degli investimenti dai punti di
minimo è marginale e non è chiaro se si tratta di un’inversione permanente del trend negativo,
mentre in Spagna la correzione non è ancora terminata. Peraltro, proprio in Spagna il costo dello
scoppio della bolla immobiliare è stato elevatissimo. Il settore delle costruzioni ha distrutto quasi
1.8 milioni di posti di lavoro, praticamente quanto registrato negli Usa, dove l’occupazione
complessiva prima della crisi ammontava a 145 milioni di unità, mentre in Spagna si superavano
appena i 20 milioni.
Il Regno Unito si pone in una sorta di posizione intermedia e merita alcune considerazioni
specifiche. Tra i paesi considerati è quello che ha superato per primo il punto di minimo del ciclo
degli investimenti in costruzioni residenziali, ma i progressi sono stati meno rilevanti rispetto a
quelli negli Usa. Il mercato Uk si caratterizza per una situazione eterogenea che contrappone la
peculiarità di Londra alle altre zone del paese e che viene mediata nei dati macroeconomici.
Esistono, poi, significativi vincoli di offerta e dal dopoguerra i piani regolatori sono stati disegnati
per prevenire uno sviluppo urbanistico incontrollato. Nella fase di massima espansione del ciclo e in
concomitanza con condizioni demografiche più dinamiche legate al forte flusso migratorio, i vincoli
di offerta hanno contribuito a inasprire le tensioni sui prezzi e quindi a limitare lo sgonfiamento
nella fase di correzione. Anche ora, secondo le informazioni più recenti, aleggia il rischio di una
nuova bolla nei prezzi degli immobili a Londra, mentre nel resto del paese la situazione appare
meno tesa e l’occupazione nel settore delle costruzioni ha ripreso a crescere.
Al di là del segnale di ripresa del mercato, il recupero dei prezzi degli immobili aumenta il valore
dello stock abitativo posseduto delle famiglie. In questo modo migliora la percezione della
disponibilità economica effettiva e si alimenta quello che viene chiamato effetto ricchezza, in
funzione del quale le famiglie acquistano beni e servizi non solo in base al flusso di reddito, ma
anche tenendo conto del valore della ricchezza complessiva.
Per le famiglie Usa, il valore dello stock abitativo tra il terzo trimestre del 2010 e il terzo del 2013 è
aumentato di circa 3000 miliardi di dollari, quasi un quarto del loro reddito disponibile. Nessun
effetto significativo si rileva per la ricchezza abitativa delle famiglie spagnole e irlandesi. Inoltre,
con riferimento ai debiti contratti per finanziare l’acquisto di abitazioni, la correzione è stata
significativa per le famiglie Usa, marginale per quelle spagnole e irlandesi. Per le prime, il flusso di
mutui ipotecari rispetto al reddito disponibile si è riportato ai livelli della prima metà degli anni
2000 (75 per cento), mentre è rimasto superiore al 100 per cento del reddito disponibile in Spagna e
Irlanda, (115 e 185, rispettivamente).
Quindi con riferimento all’andamento prospettico dei consumi delle famiglie per l’effetto ricchezza
legato all’aumento del valore del patrimonio netto (valore più alto dello stock abitativo e riduzione
del debito finanziario), difficilmente Spagna e Irlanda potranno sperimentare effetti positivi nel
breve periodo.
Fig. 2 Permessi per nuove abitazioni
L’andamento dei permessi per nuove abitazioni fornisce una descrizione più drammatica
dell’evoluzione ciclica del settore e conferma l’estrema debolezza di Spagna e Irlanda rispetto a Usa
e Regno Unito (Fig. 2). Per gli Stati Uniti questo indicatore è in ripresa, ma ancora lontano dai
valori medi storici antecedenti la bolla immobiliare (960 mila permessi nel 2013, 1450 mila nella
media annua tra il 1970 e il 2000). Il recupero nel Regno Unito verosimilmente rispecchia gli effetti
di sostegno della politica economica a questo settore attraverso le agevolazioni fiscali specifiche a
favore dell’acquisto della prima casa e il Funding for Lending Scheme[2]. In Irlanda, ma soprattutto
in Spagna sono invece completamente assenti segnali di stabilizzazione. Il ridimensionamento del
numero di abitazioni da costruire rispetto ai picchi pre-crisi è prossimo all’80 per cento e in Spagna
la tendenza è ancora calante. Ciò segnala uno stock elevato di invenduto che tenderà a vincolare la
crescita prospettica di questo settore per un lungo periodo.
Nel complesso risulta evidente che il mercato immobiliare residenziale ha avviato la fase di ripresa
a velocità sostenuta negli Usa, più da crociera nel Regno Unito, e verosimilmente la crescita
continuerà per qualche tempo ancora in entrambi i paesi. In Spagna e Irlanda, invece, il punto di
minimo del ciclo non è stato inequivocabilmente raggiunto e l’intonazione negativa dell’insieme
degli indicatori di questo settore allontana la ripresa nel breve periodo.
[1]
Per una più estesa documentazione si veda l’approfondimento “Mercati immobiliari a confronto:
Usa e paesi europei”; Prometeia, Rapporto di Previsione gennaio 2014.
[2]
Il Funding for Lending Scheme è un provvedimento di politica monetaria non convenzionale
istituito nel 2012 con l’obiettivo di rivitalizzare i prestiti a famiglie e imprese. La Banca di
Inghilterra fornisce liquidità alle banche commerciali e agli istituti di credito fondiario a condizioni
vantaggiose, subordinatamente all’erogazione di prestiti a famigli e imprese. Il prestito della Banca
Centrale alla banca commerciale può avere durata di quattro anni e il relativo tasso di interesse è
inferiore a quello di mercato. Lo scorso anno questo schema è stato esteso sino a gennaio 2015 e da
novembre 2013 esso è essenzialmente focalizzato sui prestiti alle PMI.