Mercato Immobiliare e Finanziamenti

Mercato Immobiliare e
Finanziamenti
Fase di consolidamento in vista della ripresa
Nel corso del 2015 il mercato immobiliare italiano e quello europeo dovrebbero lasciarsi alle
spalle definitivamente le difficoltà iniziate nel 2008, riportando stabilità in un settore che ha
risentito più di altri della crisi economica internazionale. Il processo di recupero riteniamo sarà
graduale perché il mercato si muove lentamente e segue dinamiche molto differenziate sul
territorio. In questi ultimi mesi le compravendite in Italia sono tornate ad aumentare e sono
ripartire le richieste di erogazione di mutui. Presto si dovrebbero sentire anche gli effetti positivi
della liquidità messa in circolazione dalla politica espansiva della BCE attraverso il Quantitative
Easing. Le compravendite sono cresciute nel 4° trimestre 2014 del 7,1% a/a e del 3,6%
nell’intero anno. I prezzi invece, condizionati ancora dall’attuale scenario deflazionistico,
continuano ad aggiustarsi verso il basso e rimandano la ripresa tra la fine del 2016 e il 2017.
Secondo Nomisma, che ha recentemente presentato il suo primo Osservatorio 2015, entro fine
anno le transazioni dovrebbero salire di oltre il 12% a circa 468 mila, per poi superare
abbondantemente quota 500 mila negli anni successivi. Livelli comunque che rimarranno ben
lontani dai 600 mila scambi su cui stazionava il mercato a crisi già conclamata, tra il 2008 e il
2011.
Italia, numero di compravendite residenziali annuali
Fonte: Agenzia delle Entrate; (*) Previsioni Nomisma
Le compravendite dunque sono attese in lenta risalita grazie anche alla maggiore dinamicità del
mercato dei mutui che è tornato più accessibile; per il 2015 Nomisma stima una crescita dei
mutui erogati del 30% circa a/a, a 32 miliardi di euro, precisando che, seppure non
mancheranno surroghe e sostituzioni, sarà maggiormente concentrata sui nuovi contratti. La
quota di acquisti sostenuta da finanziamento ipotecario dovrebbe quindi continuare a crescere,
dopo l'incremento del 12,7% dello scorso anno.
I prezzi medi delle abitazioni nel 2014 hanno mostrato un calo del 4,4% e, nei primi tre mesi
dell’anno corrente, sono scesi con una variazione trimestrale stimabile intorno all’1%-1,5%. Nel
2015 la perdita, secondo Nomisma, sarà del 2,9%, con i picchi più marcati in città come Firenze
-3,8%, Roma -3,4%, Bologna -3%. Poi, nel 2016, congiuntura economica permettendo, tutte le
grandi città dovrebbero tornare al segno positivo, ma solo in quattro dovrebbero superare la
quota dell'1%: Milano +1,7%, Genova +1,4%, Bologna e Torino +1,1%. Le stesse quattro città
vedranno, secondo Nomisma, prezzi al rialzo tra il 3% e il 3,9% nel 2017.
La rinnovata fiducia nel sistema Paese e l’interesse dimostrato da parte degli investitori
internazionali, orientati per lo più verso immobili di qualità, hanno avuto effetti benefici anche
sul mercato residenziale che, nonostante la sua connotazione più domestica, ha una quota
Per la certificazione degli analisti e per importanti comunicazioni si rimanda all’Avvertenza Generale.
15 aprile 2015
Nota mensile
Intesa Sanpaolo
Direzione Studi e Ricerche
Ricerca per Investitori
privati e PMI
Ester Brizzolara
Analista Finanziario
Paolo Guida
Analista Finanziario
Mercato Immobiliare e Finanziamenti
15 aprile 2015
preponderante
complessivo.
all’interno
dell’industria
immobiliare,
superiore
all’80%
Andamento dei prezzi degli immobili nell’ultimo anno
Variazioni % annuali
13 grandi città
Abitazioni nuove
-4,0
Abitazioni usate
-4,4
Uffici
-4,4
Negozi
-4,2
Capannoni
-5,6
del
fatturato
13 città intermedie
-2,5
-2,8
-2,8
-2,8
-3,8
Fonte Nomisma
Esaminando i dati del campione di Nomisma diviso tra 13 grandi centri e 13 città intermedie,
emerge come la tenuta sia stata maggiore in queste ultime. Ciò può essere spiegato da un
duplice effetto: da un lato i prezzi hanno retto di più negli anni scorsi, dall’altro tra il 2013 e
2014 le transazioni sono salite del 10,3% contro l’8,4% delle grandi città.
Si può concludere affermando che difficilmente, nel medio termine, rivedremo i prezzi del
passato, tuttavia stando alle previsioni Nomisma chi accede, da qui a un anno, al mercato
immobiliare può trovare occasioni interessanti a prezzi considerati minimi del ciclo. Inoltre, il
mercato delle locazioni rimane molto vivace e i canoni sono scesi meno dei prezzi di
compravendita, garantendo rendimenti competitivi con altri strumenti a basso rischio
(soprattutto considerando l'effetto su titoli di stato e bond del QE della BCE). Oltre a ciò, il livello
di tassazione sembra essersi assestato.
Previsioni dei prezzi medi nelle 13 grandi città
Variazioni% annuali
2015
Abitazioni
-2,9
Uffici
-3,1
Negozi
-2,6
2016
0,9
0,2
0,4
2017
3,0
2,8
2,5
Fonte Nomisma
Tassi d’interesse su mutui e prestiti
In occasione della riunione del 15 aprile, la BCE ha lasciato i tassi di riferimento invariati (0,25%
il refi, -0,2% il tasso sui depositi e 0,3% il tasso marginale), evidenziando il buon andamento
dell’acquisto di titoli pubblici (QE), già in corso dal 9 marzo.
Il Presidente della BCE Draghi si è detto, infatti, soddisfatto degli effetti finora evidenti sui
mercati finanziari e sull’economia reale delle misure messe in atto dalla BCE. In particolare
Draghi ha sottolineato come grazie all’annuncio prima e poi all’avvio del QE, le aspettative
d’inflazione stiano finalmente risalendo, implicando a parità di tassi nominali, una diminuzione
dei tassi reali che a loro volta rappresentano un robusto stimolo per la ripresa economica. Nei
dettagli, il primo mese di acquisti (QE) è risultato in linea con gli obiettivi autoimposti
dall’Istituzione centrale, sia in termini di ammontare totale (circa 60 miliardi di euro) sia di
vincoli.
Nessuna novità per lo scenario macroeconomico rispetto alle previsioni della scorsa riunione di
inizio marzo: la ripresa economica nell’area euro dovrebbe farsi progressivamente più robusta e i
rischi restano al ribasso ma più equilibrati che in passato e l’inflazione, dopo alcuni mesi in cui
dovrebbe mantenersi inferiore a zero, dovrebbe progressivamente risalire verso l’obiettivo della
BCE.
Dall’avvio del QE i tassi Euribor sono ulteriormente scesi, raggiungendo nuovi minimi storici sulle
principali scadenze, con quella a 1 mese diventata negativa e quella a 3 mesi in prossimità dello
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15 aprile 2015
zero. Tale quadro di tassi Euribor su livelli contenuti dovrebbe confermarsi anche per i mesi a
venire.
I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE
0.5
0.4
Area Euro 1m Euribor
Area Euro 3m Euribor
Tasso di rifinanziamento BCE
Area Euro 12m Euribor
Area Euro 6m Euribor
0.3
0.2
0.1
0.0
-0.1
set-14
ott-14
nov-14
dic-14
gen-15
feb-15
mar-15
Fonte: Bloomberg
Nuovi ribassi e minimi storici anche per i tassi Eurirs, che sono ulteriormente diminuiti per effetto
dell’avvio del QE da parte della BCE. Si giustifica dunque ancora una preferenza verso
l’indebitamento flessibile o a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti
temporali più lunghi (oltre 10 anni). Gli orizzonti temporali più brevi possono invece beneficiare
in misura più significativa di un prolungato periodo di tassi Euribor o BCE a livelli minimi.
I tassi swap (Eurirs)
Eurirs 2 anni
Eurirs 10 anni
3.0
Eurirs 5 anni
Eurirs 30 anni
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
dic-13
feb-14
apr-14
giu-14
ago-14
ott-14
dic-14
feb-15
Fonte: Bloomberg
Nell’ambito dei tassi fissi, permane ancora una preferenza relativa sulle scadenze extra-lunghe
(30 e 40 anni) e sul decennale.
Selezione di tipologie di indebitamento con scadenza a 30 anni
Positivi
Tasso fisso
Flessibile
Negativi*
Tasso variabile
Rata costante
Nota: * L’eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle
alternative, nonché ai costi dell’operazione. Fonte: Intesa Sanpaolo, Direzione Studi e Ricerche
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Avvertenza generale
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Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data 11.03.2015.
Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente
a soggetti residenti in Italia, e verrà messo a disposizione della rete di Intesa Sanpaolo attraverso la intranet aziendale e potrà essere consegnato
ai clienti interessati. Il presente documento sarà disponibile per i clienti di Banca IMI nella sezione Market Hub del sito internet di Banca IMI
(https://markethub.bancaimi.com/home_public.html).
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15 aprile 2015
Note Metodologiche
Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia.
Mercato Immobiliare
I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana
degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dalla Direzione Studi e Ricerche
di Intesa Sanpaolo.
Tassi di interesse su mutui e prestiti
L’universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di
5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni.
La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d’interesse realizzate dalla Direzione Studi e
Ricerche di Intesa Sanpaolo.
Comunicazione dei potenziali conflitti di interesse
Ai sensi del Regolamento adottato con delibera Consob n. 11971 del 14.05.1999 e successive modificazioni ed integrazioni, Intesa Sanpaolo ha
posto in essere idonei meccanismi organizzativi e amministrativi (information barriers), al fine di prevenire ed evitare conflitti di interesse in
rapporto alle raccomandazioni prodotte. Per maggiori informazioni si rinvia al documento “Policy per studi e ricerche” e all’estratto del “Modello
aziendale per la gestione delle informazioni privilegiate e dei conflitti di interesse” a disposizione sul sito internet di Intesa Sanpaolo
(www.intesasanpaolo.com).
Certificazione degli analisti
Gli analisti che hanno predisposto la presente ricerca in materia di investimenti, i cui nomi e ruoli sono riportati nella prima pagina del
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Altre indicazioni
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Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice
Responsabile Retail Research
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Piero Toia
Analista Obbligazionario
Serena Marchesi
Fulvia Risso
Cecilia Barazzetta
Analista Valute e Materie prime
Mario Romani
Editing: Monica Bosi
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