Perizia - ISVEG Istituto Vendite Giudiziarie | Benvenuti

Transcript

Francesco Calegiuri
architetto
Firenze - Via dè Macci, 20
tel/fax
0552343853
TRIBUNALE CIVILE DI FIRENZE
PROCEDIMENTO
ESECUTIVO
N.
138/2008
PROMOSSO
DA
MPS
GESTIONE CREDITI BANCA S.P.A. CONTRO ………………………………....
GIUDICE DELLE ESECUZIONI DR. DOMENICO AMMIRATI.
********
RELAZIONE TECNICA DEL CONSULENTE D’UFFICIO
PREMESSA
Il sottoscritto Dr. Arch. FRANCESCO CALEGIURI, iscritto all’Ordine degli Architetti
della provincia di Firenze al N. 4230 ed all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di
Firenze, veniva nominato C.T.U. dal Giudice della esecuzione nel procedimento di cui
all’oggetto, con provvedimento del 21/01/2009 e prestava giuramento per
l’affidamento dell’incarico in data 09/02/2009.
In tale data, al sottoscritto era richiesto di rispondere ai seguenti quesiti :
Provveda il C.T.U. a :
1. Identificare il bene oggetto del pignoramento, con precisazione dei
confini, dati catastali e della loro corrispondenza con quelli indicati
nel pignoramento e ove occorra provvedere all’aggiornamento; riportare gli
estremi dell’atto di pignoramento specificando se lo stesso riguardi la
proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei
comproprietari) o altro diritto reale; atto di provenienza.
2. Descrivere il bene.
3. Riferire sullo stato di possesso dell’immobile, indicando (se occupato da
terzi) il titolo, con attenzione all’esistenza di contratti aventi data anteriore
al pignoramento.
4. Verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura
condominiale,
gravanti
sul
bene,
che
resteranno
a
carico
dell’acquirente.
5. Verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura
condominiale gravanti sul bene ( iscrizioni, pignoramenti, trascrizioni
pregiudizievoli ) che saranno cancellati o che comunque risulteranno
non opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi
oneri di cancellazione a carico della procedura.
6. Verificare la regolarità urbanistica ed edilizia, nonché l’esistenza della
dichiarazione dell’abitabilità segnalando eventuali difformità urbanistiche
edilizie e catastali; in caso di esistenza di opere abusive provveda ad
indicare la eventuale sanabilità e i relativi costi; fornisca le notizie di cui
all’art. 40 della L. 47/85 e all’art. 46 del D. L.vo 378/01 : indichi in
particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o dell’eventuale
concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi),
ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967.
7. Determinare il valore dell’immobile indicando : il valore di mercato e il
prezzo a base d’asta.
8. Indicare il regime impositivo di vendita.
9. Adempimenti DLGS n. 311/06 art.6 : certificazione energetica.
10. Effettuare un riepilogo in caso di più lotti.
In occasione del giuramento, il sottoscritto otteneva un termine di deposito della
relazione, di almeno 45 gg. dalla data della prossima udienza, fissata dal
Giudice per il 30 giugno 2009.
La presente relazione deve essere trasferita anche su supporto informatico.
Ricevuto l’incarico, il sottoscritto dava inizio alle operazioni peritali, dandone
comunicazione, ai creditori procedenti e ai debitori, con lettera raccomandata A/R,
fissava la data di visita degli immobili per il giorno 05/03/2009 alle ore 10,30 : al
sopralluogo era presente …………………………………… , figlio dell’esecutato.
2
Visto lo stato dei luoghi, la consistenza dei beni da periziare e la necessità di
effettuare più sopralluoghi ( effettuati in data 03/06 – 10/06 – 12/06) è stata
chiesta all’ Ill. Signor Giudice una proroga di 45 giorni, sul termine di cui al
giuramento, per la consegna dell’elaborato peritale: istanza autorizzata in data
27/04/2009.
Si
eseguivano indagini e ricerche presso l’Agenzia del Territorio - Servizi
Catastali e Servizi di Pubblicità Immobiliare, l’Ufficio Tecnico/Urbanistico –
Servizio Edilizia Privata e Sportello Unico per le Attività Produttive
del
Comune di Lastra a Signa, la Camera di Commercio Industria Artigianato e
Agricoltura di Firenze
Dai sopralluoghi e dalle indagini esperite, tenuto conto della documentazione agli
atti del procedimento esecutivo, dopo attenta analisi e ricerche sul mercato
immobiliare locale, circa i quesiti posti dal Signor G.E., è emerso quanto segue
1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI – CONFINI – DATI CATASTALI
Oggetto del pignoramento risulta l’intera proprietà costituita da terreni ad uso
agricolo con insistente un fabbricato rurale di due piani fuori terra, oltre un
capannone destinato all’allevamento di polli per la produzione di uova : il tutto
situato nel Comune di Lastra a Signa – Località La Luna, Via di Spicchiello, ...
Dalle visure eseguite presso l’Agenzia del Territorio di Firenze i beni sono
identificati nel Comune di Lastra a Signa
Catasto Terreni :
1. foglio 28 particella 23, qualità seminativo, classe 3, superficie are
16,90 (mq 1.690,0), reddito dominicale € 6,11, reddito agrario €
3,49;
2. foglio 28
particella 24, qualità fabbricato rurale, superficie are
8,30 (mq 830,0);
10,14;
4. foglio 28 particella 26, qualità vigneto, classe 2, superficie are
42,80 (mq 4.280,0), reddito dominicale € 21,00 reddito agrario €
19,89;
3
12,29;
6. foglio 28 particella 28, qualità seminativo, classe 3, superficie Ha
1,2370 (mq 12.370,0), reddito dominicale € 44,72, reddito agrario
€ 25,55;
€ 33,71;
€ 23,74;
9. foglio 28 particella 334, qualità seminativo, classe 3, superficie
Ha 2,0669 (mq 20.669,0), reddito dominicale € 74,72, reddito
agrario € 42,70.
Catasto Fabbricati
1. foglio 28 particella 335, categoria D/1 (immobili a destinazione
speciale parificata alla D/10 come fabbricato con funzione
produttiva connessa all’attività agricola), rendita € 216,91.
Tutti i beni sono giustamente intestati a ……………………… nato a Montespertoli
(FI) il 26/04/1948 c. f. ………………………………proprietario per 1/1 (allegati) .
Esaminata la documentazione in allegato alla procedura ed effettuate le ispezioni
di rito, si può affermare che la piena proprietà dei beni è pervenuta all’esecutato,
quanto alla quota indivisa di ½ in forza dell’atto rogato Notaio M. De Lucia, in
data 17/02/1972, trascritto il 25/02/1972 al n. 3663, per acquisto fattone
unitamente a ………………………….. nato a Montespertoli il 09/09/1934; quanto alla
restante quota indivisa di ½ con atto Notaio G. Carresi, in data 21/10/1998,
trascritto il 03/11/1998 al n. 21000, per acquisto fattone dal predetto
signor………………..
I beni sono confinanti con la strada provinciale Vecchia Pisana (Via Maremmana),
con la strada vicinale di Spicchiello e con i terreni di proprietà S.R.L. Fornace di
Marliano e propr. Giannelli Remo.
4
I dati catastali dei beni in oggetto risultano corrispondenti con quelli indicati
nell’atto esecutivo.
L’ atto esecutivo riguarda l’intera quota di 100/100 dei beni.
2) DESCRIZIONE DEI BENI
I beni immobili inseriti nella procedura sono localizzati tra le colline del Chianti, a 5
Km dal centro urbano di Lastra a Signa, sulla Via Maremmana (Strada Provinciale
Vecchia Pisana 72), in direzione di Ginestra Fiorentina.
I beni identificati catastalmente al precedente punto 1 formano l’Azienda Agricola
“……………………..“ Impresa Individuale, con sede nel Comune di Lastra a Signa
(FI) – Via di Spicchiello .., numero di iscrizione ……………., esercente l’attività di
“allevamento pollame per produzione uova, viticoltura, sementi, olivicoltura,
commercio al dettaglio di uova, pollame, vino, olio di propria produzione e prodotti
alimentari confezionati “ (allegato).
Dalla Strada Provinciale si diparte la strada vicinale di Spicchiello, subito sulla
destra si trova il fabbricato rurale, elemento caratterizzante ed identificativo
dell’azienda; la strada vicinale sterrata attraversa l’intero “Podere Ellera”, dieci
mappali uniti fra loro a costituire un unico corpo di forma abbastanza regolare.
La giacitura degli appezzamenti è con lievi pendenze per il 60%, e quasi,
pianeggiante per il restante 40%; la geologia è costituita in parte da sabbie e in
parte da ghiaie e sabbie.
Allo stato attuale i terreni sono incolti ad eccezione di circa 10.000,0 mq di vigneto
(impiantato nel 2007), che insiste su parte dei mappali 29 e 30, inoltre sono
presenti circa 150 piante di ulivi piantati sui ciglioni delle strade e dei fossi di
confine.
Il fabbricato rurale è una costruzione che può essere datata tra la fine dell’ 800
e gli anni ’30; nello strumento urbanistico vigente è identificato come “immobile di
interesse storico” ; esso costituisce una componente qualificata del paesaggio
rurale.
L’intera unità edilizia non presenta elementi architettonici di particolare interesse o
pregio: il tetto a falde in coppi e tegole, le aperture ad arco rivestite in mattoncini,
la muratura con ricorsi in pietra, gli spazi aperti con i percorsi pavimentati in cotto,
sono il frutto di recenti lavori di ristrutturazione.
5
Realizzato strutturalmente in muratura ordinaria, distribuito su due piani da terra a
tetto: il piano terreno è destinato all’attività agrituristica con complessivi
4 appartamenti e alla commercializzazione, al dettaglio, di prodotti
agricoli; il piano primo è destinato a civile abitazione.
L’area esterna di pertinenza all’unità edilizia è sistemata a giardino e area di relax,
tutto collegato attraverso camminamenti con lo spazio piscina; la vasca in PVC
(8,0 x 3,50) è fuori terra, con annesso locale tecnico, posata senza movimenti di
terra in quanto è stato sfruttato il salto morfologico del terreno; tutta l’area è
delimitata da una recinzione in ferro con relativi cancelli sul fronte strada (Via di
Spicchiello) e da una rete metallica a maglia sciolta verso lo spazio adibito a
parcheggio.
Entrando dal civico 2 (lato sud/ovest) si trova il punto vendita, “ La Botteghina
del Contadino” , di mq. 15,40.
Sul lato tergale (nord/ovest) ci sono gli accessi all’Appartamento 1 di mq.
53,95, costituito da soggiorno, cottura, camera e bagno, all’Appartamento 2 di
mq. 70,30, costituito da soggiorno, cottura, due camere e bagno; sul lato
nord/est agli Appartamenti 3 e 4, rispettivamente di mq. 33,00 e di mq.
35,32, composti entrambi da soggiorno con angolo cottura, camera e bagno.
Relativamente alle finiture, tutte le unità descritte si presentano in buone
condizioni di manutenzione: le pareti intonacate ed imbiancate a tempera di colore
bianco, i soffitti con travi di legno a vista, i pavimenti in piastrelle di cotto, la zona
cottura ed i servizi igienici con rivestimenti di ceramica; le porte d’acceso alle unità
in metallo e vetro, quelle interne di legno, come le finestre dotate di persiane alla
fiorentina dello stesso materiale.
Relativamente agli impianti tecnologici tutto il fabbricato rurale è dotato di
impianto elettrico a norma, di impianto termico (alimentato da deposito a GPL),
con caldaia pensile murale per la produzione di acqua calda per il circuito di
riscaldamento e per la produzione istantanea dell’acqua calda sanitaria; gli
elementi radianti sono in lega di alluminio.
Essi sono dotati di dichiarazione di conformità alla regola dell’arte, ai sensi della
Legge 46/90, redatte dagli installatori.
Per la rispondenza a determinati requisiti strutturali, igienico/sanitari e obbligatori
di dotazioni e servizi minimi, all’Azienda Agrituristica sono state assegnate 2
spighe (livello di classifica da 1 a 5 spighe).
6
Un’unica rampa di scale, con accesso sul lato sud/ovest, conduce al piano primo
destinato a civile abitazione. Un lungo corridoio sul lato sinistro disimpegna la
zona costituita da soggiorno, cucina/pranzo e ripostiglio, sul lato destro disimpegna
il salotto, tre ampie camere e il bagno.
Tutti i vani sono in buone condizioni di manutenzione: le pareti e i soffitti
intonacati ed imbiancati a tempera di colore bianco, i pavimenti in piastrelle di
cotto, la cucina con pavimenti di monocottura con i rivestimenti di ceramica, il
bagno con pavimenti e rivestimenti in ceramica e sanitari in vitreous-china; le
porte interne in legno massello, come le finestre dotate di persiane alla fiorentina
dello stesso materiale verniciate di colore verde .
Relativamente
agli
impianti
tecnologici
si
rimanda
a
quanto
scritto
precedentemente.
Sempre dalla Via di Spicchiello, una strada sterrata, di proprietà, conduce ad un
piazzale dove si trova il fabbricato produttivo per l’allevamento avicolo: la
produzione di uova è di circa 6.000.000 di unità annue.
Le galline ovaiole sono tenute in un capannone di 720,0 mq (altezza utile 3,0 m)
realizzato in pannelli prefabbricati finiti ad intonaco, con copertura metallica ed
eternit, provvisto di sistemi automatizzati di controllo della produzione, che
interessano la temperatura, l’umidità, l’illuminazione, l’alimentazione, sino alla fase
di raccolta e imballaggio delle uova.
Il fabbricato originario, nel corso degli anni è stato ampliato con una struttura in
prefabbricato di mq. 98,0 e inoltre sono stati realizzati una serie di manufatti tra
cui : un container ad uso ufficio e servizio igienico di mq. 24,5, due tettoie con
struttura metallica di mq. 184,0 e un locale deposito in pannelli prefabbricati di
mq. 45,0.
Tutti gli annessi sopradescritti sono in uno stato di manutenzione precario.
TABELLA PER IL COMPUTO DELLE SUPERFICI DEI BENI DESCRITTI
Sup. ut. Coeff
Descrizione
Mq.
Fabbricato Rurale - Catasto Terreni foglio 28 part. 24
7
Sup. conv.
Mq.
La Botteghina - piano terra
15,40
1,0
15,40
Appartamento 1 - piano terra
53,95
1,0
53,95
70,30
1,0
70,30
33,00
1,0
33,00
35,32
1,0
35,32
Civile abitazione - piano primo
163,64
1,0
163,64
0,1
184,6
Area
esterna
di
pertinenza
edilizia 1.846,0
(comprende parte della particella 23)
Somma Superficie Complessiva Convenzionale
556,21
Terreni Agricoli ( superficie catastale)
402 1,0
foglio 28 part. 23 (residua) - seminativo
4.910
foglio 28 part. 25 - seminativo
1,0
402
4.910
foglio 28 part. 26 - vigneto
4.280
1,0
4.280
5.950
1,0
5.950
12.370
1,0
12.370
16.320
1,0
16.320
11.490
1,0
11.490
20.669
1,0
20.669
Superficie Complessiva dei Terreni Agricoli
76.391,00
Catasto Fabbricati foglio 28 part. 335 - Fabbricato Produttivo
Capannone (cat. D/1)
720,00
1.0
Ampliamenti annessi (non autorizzati)
351,50
0,25
(tettoie/container/deposito)
8
720,00
87,87
Superficie Complessiva Convenzionale
807,87
RIEPILOGO SUPERFICI CONVENZIONALI
FABBRICATO RURALE
MQ.
556,21
TERRENI AGRICOLI
MQ. 76.391,00
FABBRICATO PRODUTTIVO
MQ.
807,87
3) STATO DI POSSESSO
Allo stato attuale il fabbricato rurale al piano terra è destinato all’attività
agrituristica e alla commercializzazione al dettaglio di prodotti agricoli; il piano
primo ad abitazione dell’esecutato…………….., dei Signori …………………………..nata
a Prato il 17/01/1946 e del figlio ……………….. nato a…………………. il 24/03/1984.
Il Signor ……………….. ha ceduto in affitto la conduzione di tutti i beni facenti parte
dell’Azienda
Agricola
“…………………“
a
……………..,
giusto
contratto
del
01/11/2007, registrato ad Empoli in data 11/12/2007 al n. 54/56, con modifica del
07/02/2008, registrata in data 11/02/2008.
Come titolare dell’attività agrituristica e commerciale, a ……………. è subentrato
……………………, con Autorizzazione n. 20 del 18/08/2008, rilasciata dal Comune di
Lastra a Signa, in qualità di titolare dell’omonima impresa individuale, con sede nel
Comune di Lastra a Signa – Via di
Spicchiello …., numero di iscrizione
……………..(allegato).
L’Autorizzazione originaria era stata rilasciata il 29/08/2005 n.17.
Si precisa che ……………. è tuttora socio e liquidatore de “ …………………………….”
srl, in liquidazione (allegato).
4) FORMALITA’ A CARICO DELL’ACQUIRENTE
I beni risultano gravati dall’esistenza di un Contratto di Affitto di Fondo Rustico,
stipulato il 01/12/2007 registrato ad Empoli in data 11/12/2007 al n. 54/56, con
modifica del 07/02/2008 registrata in data11/02/2008 (allegato).
9
5) FORMALITA’ A CARICO DELLA PROCEDURA
Dall’ispezione ipotecaria i beni risultano essere gravati dalle seguenti formalità
(vedi allegati):
1) Iscrizione del 01/07/1995, Registro Particolare n. 3252
Ipoteca
in
rinnovazione
derivante
dall’ipoteca
volontaria
accesa
in
data
09/10/1975 n. 2097 a favore dell’Istituto Nazionale di Credito Agrario Spa.;
Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo condizionato a
favore dell’Istituto Nazionale di Credito Agrario Spa.;
Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di finanziamento a favore
della Banca Monte dei Paschi di Siena Spa;
Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale di Firenze in data
27/11/2007 numero repertorio 6443/2007 a favore della Banca Monte dei Paschi di
Siena Spa;
Siena Spa;
Siena Spa;
7) Trascrizione del 01/09/2006, Registro Particolare n. 28274
Atto esecutivo cautelare relativo a pignoramento immobiliare del Tribunale di
Firenze del 07/08/2006 numero repertorio 7969/2006 a favore della Società Fratelli
Martini & C. Spa, con sede in Longiano (FC) ;
Firenze del 12/03/2008, numero repertorio 3049, a favore della Banca Monte dei
Paschi di Siena Spa;
10
Firenze del 18/03/2008, numero repertorio 3302, a favore della Banca Cassa
Risparmio Firenze Spa.
6) REGOLARITA’ URBANISTICA / EDILIZIA
Le prescrizioni dello strumento urbanistico vigente definiscono i beni in oggetto:
“Zona collinare a prevalente indirizzo agricolo, interessata dalla presenza di
elementi territoriali – Crinale e relativa area di pertinenza, in parte in fascia di
rispetto stradale, in parte interessata dalla presenza di immobile classificato di
interesse storico “ (allegato Certificato di Destinazione Urbanistica).
L’immobile classificato di interesse storico è il fabbricato rurale che, nel corso degli
anni, è stato oggetto di interventi edilizi di ristrutturazione ed adeguamento
igienico sanitario.
Gli atti autorizzativi oggetto degli interventi, in ordine cronologico, sono:

Licenza di Costruzione (Permesso) N. 53/1975 del 20/03/1976 e successiva
Variante in corso d’opera, rilasciata il 29/01/1979;

D.I.A. N. 1475 del 15/05/2001, e successiva Variante in corso d’opera art.
39 Legge R. T. 52/99, depositata in data 30/03/2004.
Lo stato attuale dei luoghi non è conforme agli atti sopracitati, le difformità
riscontrate, interessano esclusivamente il piano terra e consistono in:
1) chiusura di una loggia (esistente negli elaborati grafici dello stato dei luoghi del
1975), che non viene mai indicata negli atti depositati in Comune;
2) aumento delle unità destinate ad alloggi per agriturismo, da 3 a 4, con
conseguente realizzazione di un servizio igienico;
3) sistemazione dell’area esterna di pertinenza del fabbricato.
Relativamente alla sanabilità di quanto sopradescritto, per l’area esterna di
pertinenza edilizia e per quanto al punto 2, trattandosi di opere conformi agli
strumenti urbanistici vigenti (Regolamento Urbanistico - Disposizioni relative al
Territorio Aperto Parte II, artt. 9-11-16 e Disciplina Appendice 2, scheda 26), può
essere richiesta Attestazione di Conformità in Sanatoria art. 140 L.R. 1/2005.
Trattandosi di un’immobile di interesse storico, la chiusura della loggia di cui al
punto 1 (aumento volumetrico) non è conforme al vigente R.U., per cui la
sanatoria non è ammissibile. È comunque da tener presente la modesta entità
11
dell’abuso, ormai congruo ed organico rispetto alle caratteristiche tipologiche
dell’impianto originario.
L’intero fabbricato è tuttora acceso al Catasto Terreni come rurale (fg.28 part.24),
per cui non è conforme alle attuali disposizioni legislative che obbligano
l’accampionamento dei fabbricati rurali al Catasto Urbano.
Il capannone ad uso produttivo è stato realizzato in forza della Concessione Edilizia
n. 36 del 23/05/1981 e successiva Variante in Corso d’opera Pratica n. 158 del
05/05/1983.
Il corpo principale del capannone è conforme agli atti citati.
Gli ampliamenti successivi, sono invece strutture di pertinenza funzionali allo
svolgimento dell’attività dell’azienda agricola, o manufatti precari, conformi con
quanto previsto nel R. U. vigente (art. 20 e segg.).
Quanto concessionato
è regolarmente censito al catasto fabbricati (fg.28
part.335).
Per entrambe le unità, fabbricato rurale e capannone produttivo, non risulta in atti
l’esistenza di certificato di abitabilità e di agibilità.
7) STIMA DEGLI IMMOBILI
Per stabilire il valore di mercato dei beni viene adottato un metodo sinteticocomparativo, ritenuto il più affidabile per gli immobili oggetto di valutazione.
Pertanto, in seguito ad accurate indagini, eseguite sia presso agenzie immobiliari
della zona che presso professionisti operanti nel settore, riscontrate attraverso i
valori adottati nell’Osservatorio dei Valori Immobiliari, tenuto dall’ Agenzia del
Territorio di Firenze, i più probabili valori di mercato, da applicare alle superfici
convenzionali, tenuto conto della dimensione complessiva del podere, della
caratteristica morfologica dei terreni, del contesto ambientale, dello stato di
manutenzione del fabbricato rurale nonché dello stato del capannone produttivo
funzionante, della situazione urbanistica/catastale da regolarizzare, dello stato di
fatto e di diritto in cui si trovano i beni, per comparazione sono:
VALORE DEI BENI
Descrizione
Superficie
Convenzionale
12
€/MQ
€
FABBRICATO RURALE
MQ
TERRENI AGRICOLI
MQ 76.391,00
FABBRICATO PRODUTTIVO MQ
556,21
2.100 1.168.041,00
807,87
VALORE COMPLESSIVO
3,00
229.173,00
750
605.902,50
€ 2.003.116,50
Il valore suindicato risulta riferito al mq di superficie commerciale convenzionale,
ottenuta considerando la somma della superficie utile del fabbricato rurale,
compresa la superficie ragguagliata del 10% dell’area esterna di pertinenza
edilizia, la superficie catastale per intero dei terreni agricoli, la superficie utile del
capannone produttivo, comprensiva della superficie ragguagliata del 25% degli
ampliamenti annessi :
- il prezzo, di tutti i beni, in regime di libero mercato è uguale a
€
2.003.116,50 e in c.t. € 2.000.000,00 (duemilioni /00) .
Invece volendo indicare il più probabile valore a base d’asta, occorre tener conto
dei meccanismi d’asta, della differenza tra oneri tributari su base catastale e reale,
dell’assenza di garanzia per vizi, dell’esistenza di contratto di affitto: fattori che
influiscono sulla appetibilità del bene.
Considerando che si tratta di una vendita giudiziaria dove l’acquirente fa la sua
offerta in base ad un criterio speculativo, volendo conseguire un vantaggio rispetto
alla normale situazione di compravendita in libero mercato, si applica un
coefficiente correttivo di stima del 15% circa, quindi :
- il prezzo, di tutti i beni, a base d’asta è uguale a
€ 1.700.000,00
(unmilionesettecentomila/00) .
8) REGIME IMPOSITIVO DI VENDITA
Trattandosi di beni non strumentali appartenenti a persona fisica la sola imposta
gravante sarà quella di registro.
9) CERTIFICAZIONE ENERGETICA
I beni non rientrano nell’obbligatorietà prevista dall’art. 6 del Dlgs 192/2005, cosi
come modificato ed integrato dal Dlgs 311/2006.
13
10) RIEPILOGO IN CASO DI PIÙ LOTTI
Considerando la disposizione planimetrica dell’Azienda Agricola (Podere Ellera), di
forma regolare, ben concentrata in un unico corpo, con le entrate economiche
costituite quasi esclusivamente dall’attività agrituristica e dalla produzione delle
uova, la divisione in lotti farebbe disperdere questa sua potenziale redditività
economica.
Pertanto, al fine di salvaguardare il patrimonio immobiliare in oggetto, si
suggerisce un realizzo globale del cespite (terreni – fabbricato rurale – capannone
produttivo), che avrebbe così una maggiore appetibilità commerciale.
Firenze, li 22 giugno 2009
Il consulente tecnico
ARCH. FRANCESCO CALEGIURI
Allegati :

Planimetria Generale “Podere Ellera” – Stato Rilevato
14

Fabbricato Rurale – Piano Terra/Primo : Distribuzione Planimetrica

Documentazione fotografica

Visure catastali

Planimetria catastale fabbricato produttivo

Certificato di Destinazione Urbanistica

Autorizzazione Attività Agrituristica

Autorizzazione Attività Agrituristica (Subingresso)

Esercizio di commercio al dettaglio (Subingresso)

Copia Contratto di Affitto

N. 3 Visure Camerali

Ispezioni ipotecarie : elenco sintetico delle formalità e registri particolari

Comunicazioni inizio operazioni peritali e visita alloggio
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Supporto informatico ( CD )

Onorario e Nota spese per il C.T.U.
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