perizia asseverata relazione di stima degli immobili

Transcript

TRIBUNALE DI BRESCIA
Sezione Fallimentare
Fallimento n. 53/2007
FEDRIGA & FRANZONI di FEDRIGA MAURIZIO & C. S.n.c.
con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 166
C.F. 00148990179
nonché personale dei soci:
FRANZONI GABRIELLA
nata a Ossimo il 01.08. 41 residente in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 166
FEDRIGA MARCO
nato a Breno il 21.04.68 residente in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 166
Giudice Delegato: Dott. Gianni Sabbadini
Curatore: Dott. Pietro Morandini
PERIZIA ASSEVERATA
RELAZIONE DI STIMA DEGLI IMMOBILI ACQUISITI ALLA
MASSA DEL FALLIMENTO
PARTE SECONDA
immobili intestati alle persone fisiche: Fedriga Marco e Franzoni Gabriella
soci della Soc. Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c.
1
sommario
immobili in Darfo Boario Terme
pag.
3
immobili in Cividate Camuno
pag.
30
immobili in Rogno
pag.
43
immobili in Costa Volpino
pag.
58
I Signori
FEDRIGA MARCO
nato a Breno il 21.04.68 residente in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 166
e
FRANZONI GABRIELLA
nata a Ossimo il 01.08. 41 residente in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 166
sono ad oggi proprietari, pieni o pro quota e in forza dei titoli più sotto riportati, a
seguito della verifica di tutte trascrizioni a favore e contro loro ascrivibili, di beni
immobili, fabbricati e terreni, in provincia di Brescia nei comuni di Darfo Boario
Terme e Cividate Camuno, in provincia di Bergamo nei comuni di Costa Volpino e
Rogno.
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IMMOBILI IN DARFO BOARIO TERME (Bs)
INDIVIDUAZIONE CATASTALE
Ad oggi gli immobili di proprietà del Fallimento 53/2007 in epigrafe risultano essere
costituiti da una fabbricato a destinazione abitativa e da terreni, distinti come
segue:
Catasto Fabbricati:
Comune Censuario di Darfo Boario Terme - codice D251 - Provincia di
Brescia
Sezione urbana BES foglio 4
particella 540
sub 1 Cat. A/4 classe 4 Cons. 10 vani
Rendita €. 371,85
Bessimo Superiore n. 3 piano T - 1
ex variazione del quadro tariffario del 01.01.1994, idem ma del 01.01.1992, ex
Impianto meccanografico del 30.06.1987 (anteriore al ventennio):
intestati in visura catastale:
Fedriga Andrea nato a Breno il 03.09.1964
propr. nuda per 1/2
Fedriga Marco nato a Breno il 21.04.1968
propr. nuda per 1/2
Martinelli Franceschina Maria nata a Costa Volpino il 01.01.1909 usufrutt. per 1/1
Intestati all’impianto meccanografico del 30.06.1987:
Fedriga Maurizio nato a Artogne il 29.09.1930 proprietario fino la 16.11.1992
fino la 16.11.1992.
In Catasto Terreni la particella di cui trattasi è distinta al foglio 1 logico, in
cartografia foglio 4, con l’identificativo 704 Ente Urbano di are 10.40 dall’Impianto
3
meccanografico del 02.01.1989; in partita 1.
La planimetria catastale dell’unità immobiliare, che si produce in allegato, è stata
depositata all’U.T.E. di Brescia in data 28.12.1939.
Catasto Terreni:
Comune Censuario di Darfo Boario Terme - codice D251 – Sezione di
Bessimo Superiore - Provincia di Brescia
al foglio 1 logico e in cartografia al foglio 3 particelle:
particelle
coltura
consistenza
R.D. (€.) R.A. (€.)
(ha)
561
incolto produttivo cl. 2
0.31.70
0,98
0,16
563
bosco ceduo cl. 2
0.17.70
1,83
0,55
598
0.32.30
1,00
0,17
599
incolto sterile
0.03.90
601
0.02.30
0,07
0,01
602
prato cl. 3
0.03.20
0,74
0,66
603
fabb. rurale
0.00.30
604
vigneto cl. 3
0.14.60
7,16
4,52
605
prato cl. 5
0.17.00
2,19
2,63
606
bosco ceduo cl. 2
1.68.90
17,45
5,23
607
0.09.20
0,29
0,05
608
0.38.30
1,19
0,20
702
vigneto cl. 1
0.28.80
23,80
14,13
703
vigneto cl. 1
0.49.10
40,57
24,09
1156
prato cl. 1
0.42.00
17,35
13,01
4
1157
prato cl. 1
totale
0.00.50
0,21
0,15
04.59.80
114,83
65,56
gli identificativi mappalici di tutte le particelle sopraelencate derivano dall’Impianto
meccanografico del 02.01.1989, ad eccezzione degli ultimi due che derivano da
frazionamento con prot. 105 del 13.01.1998 dell’originaria particella 705 di maggior
consistenza.
Intestazioni:
nuda propr. per 1/2
nuda propr. per 1/2
Martinelli Maria nata a Costa Volpino il 11.09.1909
usufruttuaria per 1/1
Intestati all’impianto meccanografico del 02.01.1989:
Fedriga Maurizio nato a Artogne il 29.09.1930 proprietario fino la 16.11.1992
fino la 16.11.1992
Le intestazioni riportate nelle visure, sia in Catasto Fabbricati che in quello dei
Terreni, non sono più attuali per i seguenti motivi:
l’usufruttuaria Martinelli Franceschina Maria è deceduta il 21 marzo 1999, per cui
l’usufrutto, estintosi per morte dell’usufruttuaria, si è ricongiunto alla nuda
proprietà;
il comproprietario Fedriga Andrea è morto anch’esso il 25.07.2006 e i suoi eredi
legittimi hanno rinunciato all’eredità nei termini di legge; a seguito di atto di
notorietà del 28.11.2006 sono subentrati in qualità di legittimi eredi della sua quota
di 1/2 la madre Franzoni Gabriella ed il fratello Fedriga Marco per la quota di 1/4
ciascuno.
5
La piena proprietà degli immobili in Darfo Boario è di Fedriga Marco per la
quota di 1/2 + 1/4 = 3/4 e di Franzoni Gabriella per la restante quota di 1/4.
RELAZIONE CATASTALE STORICA VENTENNALE
in Catasto Fabbricati
Sezione urbana BES foglio 4 - particella 540 sub 1
anteriormente al ventennio l’immobile era distinto con il medesimo identificativo
attuale, introdotto dall’impianto meccanografico del Catasto Fabbricati del Comune
di Darfo Boario Terme a partire dal 30.06.1987.
Al 1964 il fabbricato residenziale era censito in catasto urbano del Comune
censuario di Artogne con l’identificativo “540 casa di piani due e vani otto”; dal
censuario di Artogne per ridefinizione dei confini amministrativi la particella è
passata nel censuario Bessimo del comune di Darfo Boario Terme.
Anteriormente all’impianto dello schedario N.C.E.U. (anni ’60 del secolo scorso)
l’immobile era in ditta a Sangalli Giacomina ved. Fedriga; da questa era passato a
Fedriga Andrea per successione in morte della madre apertasi li 07.09.1944, in
forza di testamento olografo registrato a Breno il 26.10.1944.
Da Fedriga Andrea a Martinelli Franceschina Maria detta Maria, nata a Costa
Volpino l’1.1.1909, usufruttuaria e a Fedriga Maurizio, nato in Artogne il
29.09.1930, per testamento olografo registrato a Breno il 01.12.1964 al n. 795.
in catasto Terreni
anteriormente al ventennio le sedici particelle più sopra elencate erano distinte con
i medesimi identificativi in archivio cartaceo, ad eccezione delle particelle 1156 e
6
1157 derivate per frazionamento prot. n. 105.3/1998 del 13.01.1998 dalla particella
705.
I terreni di cui alla tabella precedente al foglio 1 logico anteriormente al ventennio
erano distinti nella maniera seguente:
Comune di Artogne C.T.
-
mapp. 500 di ha 0.49.10 ora censito in comune di Darfo Boario Terme
(Bessimo) con il mapp. 703
-
(Bessimo) con il mapp. 705, ulteriormente frazionato come già detto in
1156 e 1156
-
Comune di Angolo Terme C.T.
-
mapp. 1983 di ha 0.00.30 F.r. ora censito in comune di Darfo Boario
Terme (Bessimo) con il mapp. 603
-
-
-
-
-
7
-
-
-
-
-
-
PROVENIENZA E RELAZIONE STORICA VENTENNALE
Gli immobili in Darfo Boario Terme e di cui trattasi sono pervenuti in proprietà dei
fratelli Fedriga Andrea e Marco in forza di successione testamentaria in morte del
loro padre Fedriga Maurizio, nato a Pian d’Artogne il 29.09.1930 e deceduto il
16.11.1992, di cui alla Denuncia di Successione registrata a Breno il 07.05.1993 al
n. 86 vol. 125; denuncia trascritta a Breno il 03.06.1994 ai n. di R.G. 3008 e di
R.P. 2513.
Si precisa quanto segue:
gli immobili dichiarati sono quelli più sopra elencati alla voce Individuazione
Catastale ed in denuncia è riportata la particella 705, ora sostituita con gli
identificativi derivati dal citato frazionamento del 1998; nella nota di trascrizione
non è menzionata l’esistenza di usufrutto in favore di Martinelli Franceschina
8
Maria, come invece riportato in banca dati catastale; l’usufrutto all’epoca
sussisteva perché costituito con precedente titolo trascritto (3064/2865 del
19.12.1964 Conservatoria di Breno trascr. della pubblicazione del testamento
olografo in morte di Fedriga Andrea fu Maurizio, padre del Maurizio di cui trattasi).
Sempre in denuncia trascritta sono elencati anche immobili in Borno (Bs) oggetto
di accettazione tacita di eredità a rogito notaio Cemmi rep. 72486 del 25.02.1999
trascritta a Breno il 24.07.2001 ai n. di R.G. 4154 e di R.P. 3225; si trattava di
immobili catastalmente distinti con gli identificativi: foglio 16 particella 646 A/3 di
vani 8 insistente sulla particella 646 al foglio 1 ente urbano di are 0.06.05, foglio 1
particella 644 terreno di are 0.29.60, particella 645 terreno di are 0.38.00, particella
3439 terreno di are 0.06.50. La quota del defunto Fedriga Maurizio su detti
immobili era di 1/2, il restante 1/2 essendo del coniuge superstite Franzoni
Gabriella; ai fratelli Fedriga Andrea e Marco si era pertanto devoluta la quota di 1/4
ciascuno.
Gli immobili in Borno di cui alla trascrizione del 2001 sono stati venduti dai
comproprietari fratelli Fedriga Andrea e Marco, per 1/4 ciascuno, e dalla
comproprietaria per la quota di 1/2 Signora Franzoni Gabriella, madre dei fratelli
Fedriga, a certo Venturelli Giuseppe con atto a rogito del notaio Cemmi rep.
102529/13028 del 17.11.2005 trascritto a Breno il 21.11.2005 ai n. di R.G. 9235 e
R.P. 6709.
Dagli intestati al Fallimento:
•
Trascrizione R.G. 367 R.P. 281 del 15.01.2008 Agenzia del Territorio
Ufficio Provinciale di Brescia – Servizio di Pubblicità Immobiliare - Sezione
staccata di Breno
a favore della Massa dei Creditori del Fallimento Fedriga e Franzoni di
9
Fedriga Maurizio & C. S.n.c.
contro Fedriga Marco
relativamente alla sua quota di proprietà di 1/2 sugli immobili in Darfo
Boario Terme più sopra elencati
in forza di atto giudiziario rep. 5387 del 30.05.2007 Tribunale di Brescia,
Sentenza Dichiarativa di Fallimento
•
staccata di Breno
e contro Franzoni Gabriella
Sentenza Dichiarativa di Fallimento.
Le quote di 1/4 sono quelle devolute dalla successione in morte di Fedriga
Andrea, deceduto il 25.07.2006 con rinuncia all’eredità da parte degli eredi
legittimi, agli unici eredi subentranti come da citato atto di notorietà
28.11.2006.
Anteriormente al ventennio
10
gli immobili in Darfo Boario Terme oggetto di relazione, originariamente censiti nei
comuni di Artogne e di Angolo Terme, erano di proprietà del citato Fedriga
Maurizio il quale ne era divenuto proprietario per:
- successione in morte del padre Fedriga Andrea, apertasi il 25.09.1964 e di cui
al testamento olografo del 01.02.1959 pubblicato il 18.11.1964 per atto del notaio
Bazzoni rep. 12023, registrato a Breno il 01.12.1964 al n. 795 vol. 157;
pubblicazione di testamento trascritta a Breno il 19.12.1964 ai n. 3064/2865
- denuncia di successione presentata presso l’ufficio del Registro di Breno e
registrata al n. 39 vol. 409; trascritta a Breno il 09.04.1965 ai n. 845/778.
Eredi come da testamento sopra descritto:
-
Martinelli Maria, coniuge, nata il 01.01.1909, per l’usufrutto
-
Fedriga Maurizio, figlio, nato ad Artogne il 29.09.1930, per la nuda
proprietà.
Nella denuncia sono compresi immobili in Artogne, Angolo Terme, come più sopra
descritti; oltre a terreni in Darfo Boario Terme distinti in C.T. particella 3129 di ha
0.02.50 e particella 4218 di ha 0.17.20.
Questi ultimi immobili in Darfo Boario Terme sono stati venduti dal nudo
proprietario Fedriga Maurizio e dalla usufruttuaria Martinelli Maria a certo
Reghenzani Bortolo con atto del notaio Ronchi in data 19.07.1974 rep. 5082 racc.
1376 registrato a Verolanuova il 30.07.1974 al n. 1209 vol. 1 e trascritto a Breno il
08.08.1974 ai n. 2775/2558.
Gli immobili in Borno più sopra citati in relazione alla successione in morte di
Fedriga Maurizio erano pervenuti in forza dei seguenti titoli:
-
atto notaio Bazzoni del 30.06.1970 rep. 19268 racc. 8454 registrato a
Breno il 13.07.1970 al n. 1119 vol. 167; trascritto a Breno il 23.07.1970 ai
11
n. 1698/1504; compravendita con la quale Fedriga Maurizio e Franzoni
Gabriella acquistavano gli immobili in comune di Borno censiti nel C.T. con
i citati mappali: 646 di ha 0.06.05 area e Fua, 3439 terreno di ha 0.00.65,
precisandosi che sul terreno 646 insiste fabbricato censito all’NCEU con il
mapp. 646 A/3 classe 2 vani 8
-
atto notaio Conti del 08.11.1975 rep. 28/10 registrato a Breno il 20.11.1975
al n. 4689 vol. 5, trascritto a Breno il 27.11.1976 ai n. 3250/2931;
compravendita con la quale Fedriga Maurizio e Franzoni Gabriella
acquistavano gli immobili siti in comune di Borno censiti nel C.T. con il
mapp. 644 terreno di ha 0.07.16
-
atto notaio Conti del 28.11.1981 rep. 7576 racc. 3894, registrato a Breno il
09.11.1981 al n. 3632 vol. 18 mod. I, trascritto a Breno il 13.11.1981 ai n.
4680/4100; atto di permuta con il quale Fedriga Maurizio e Franzoni
Gabriella ricevevano dal “Comune di Borno” il terreno sito in Borno censito
nel C.T. con il mapp. 645 di ha 0.03.40; gli stessi Fedriga Maurizio e
Franzoni Gabriella cedevano al “Comune di Borno” il terreno sito in Borno
censito nel C.T. con il mapp. 4594 di ha 0.04.20 (ex 644/b).
CARICHI PREGIUDIZIEVOLI
Formalità rilevate presso l’Agenzia del Territorio – Ufficio della pubblicità
immobiliare di Breno.
Gli immobili oggetto della presente relazione e di proprietà del Fallimento in
epigrafe risultano liberi da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, fatta eccezione
per:
•
Iscrizione R.G. 1534 R.P. 252 del 24.03.2000
12
Relativa ad Ipoteca Volontaria in dipendenza di concessione a garanzia di
apertura di credito a rogito del notaio Giorgio Cemmi rep. 78032 del 16 marzo
2000.
Per capitale di £. 700.000.000; somma iscritta comprensiva di capitale, interessi,
imposte e tasse, assicurazioni, accessori di ogni genere, variazioni di tasso, spese
giudiziali e stragiudiziali, eventuali interessi di mora, £. 1.400.000.000; apertura di
credito in conto corrente a favore della ditta Franzoni di Fedriga Maurizio & C.
S.n.c.; durata anni 1 mesi 6 giorni 1;
a favore:
Banca di Credito Cooperativo Camuna, (Esine – Brescia) Soc. Coop. a r. l. con
sede in Esine (Bs)
contro:
Fedriga Andrea e Fedriga Marco relativamente alla loro quota di 1/2 ciascuno
della piena proprietà degli immobili in Darfo Boario Terme, in qualità di terzi
datori d’ipoteca; debitore non datore d’ipoteca la ditta Franzoni di Fedriga Maurizio
& C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno Via Borgo Olcese n. 112;
grava sugli immobili più sopra individuati in Darfo Boario Terme.
•
relativa a Ipoteca Volontaria in dipendenza di Concessione a garanzia di mutuo,
per capitale di €. 1.000.000,00 al tasso del 3,8%, somma iscritta €. 2.000.000,00;
con durata di anni 10; per atto a rogito del notaio Giorgio Cemmi rep. 97404 racc.
12148 del 19.04.2004
A favore di: Banca di Valle Camonica S.p.a. con sede in Breno
Contro: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. con sede in Cividate
13
Camuno Via Borgo Olcese n. 112
grava sugli immobili in Comune di Cividate Camuno come già riportato nella parte
prima della presente relazione di stima, nella nota di trascrizione indicati come
“unità negoziale n. 1”;
grava su terreni e fabbricati in Darfo Boario Terme, individuati come “unità
negoziali n. 2 e n. 3” di proprietà dei coobbligati Fedriga Marco e Fedriga Andrea,
per la loro quota di 1/2 ciascuno in qualità di terzi datori d’ipoteca; la quota di
Fedriga Andrea è ora, per quanto già più sopra esposto, di proprietà in parti uguali
di Fedriga Marco e di Franzoni Gabriella.
•
Ipoteca Giudiziale
In dipendenza di atto giudiziario rep. 3944/2006 del 19.07.2006 emesso dal
Tribunale di Brescia per Decreto Ingiuntivo; per capitale €. 180.759,91, per capitale
oltre ad interessi e spese totale di €. 215.000,00, tasso di interesse annuo 2,5%;
a favore di: Bipop Carire S.p.a. con sede in Brescia
contro:
Fedriga Marco relativamente alle sue quote di proprietà su immobili in Rogno
(unità negoziale n. 1 quota di 1/4) e in Darfo Boario Terme (unità negoziale n. 2
quota di 1/2)
Fedriga Andrea relativamente alle sue quote di proprietà su immobili in Rogno
(unità negoziale n. 1 quota di 1/4) e in Darfo Boario Terme (unità negoziale n. 2
quota di 1/2) e sui altri immobili poi venduti; le quote di quest’ultimo ora sono di
Fedriga Andrea e di Franzoni Gabriella.
14
•
Ipoteca Giudiziale
In dipendenza di atto giudiziario rep. 1479 del 06.12.2006 emesso dal Tribunale di
Brescia per Decreto Ingiuntivo; per capitale €. 231.068,80, per capitale oltre ad
interessi e spese in totale €. 257.000,00.
A favore di: Banca di Valle Camonica S.p.a. con sede in Breno
Contro: Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. relativamente agli
immobili indicati nella nota: la “unità negoziale n. 5” è costituita dal compendio dei
fabbricati e terreni in Cividate Camuno;
e contro:
Fedriga Marco relativamente alle quote di 1/2 e di 1/4 sugli immobili distinti nelle
“unità negoziali n. 2 e n. 3”, Darfo Boario Terme e Rogno
Fedriga Andrea per gli immobili distinti nelle “unità negoziali n. 2, n. 3 e n. 4”; Darfo
Boario Terme, Rogno e Breno; immobili in Breno venduti e quelli in Darfo e Rogno
ora di proprietà di Fedriga Marco e di Franzoni Gabriella.
•
Ipoteca Giudiziale
In dipendenza di atto giudiziario rep. 43/2007 del 12.02.2007 emesso dal Tribunale
di Brescia sezione staccata di Breno per Decreto Ingiuntivo; capitale €.
557.580,12, per capitale oltre ad interessi e spese in totale €. 750.000,00.
A favore di: Banca di Credito Cooperativo Camuna Soc. Coop. a r.l. con sede in
Esine (Bs)
Contro:
Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. con sede in Cividate Camuno
15
Via Borgo Olcese n. 112 relativamente agli immobili elencati come “unità negoziale
n. 1”, costituita dal compendio dei fabbricati e terreni in Cividate Camuno;
e contro:
Fedriga Marco per la sua quota di 1/2, gravata di usufrutto, sugli immobili di cui
all’unità negoziale n. 2, immobili in Darfo Boario Terme
oltre che
sulla sua quota di proprietà di 1/4 sugli immobili in Rogno, unità
negoziale n. 3;
grava inoltre sugli immobili di proprietà di Franzoni Gabriella, distinti nella “unità
negoziale n. 5”, immobili in Cividate Camuno.
In merito alla nota si precisa che gli immobili in Darfo Boario Terme al 2007 non
erano più limitati alla nuda proprietà ma il loro diritto era quello della piena
proprietà pro quota, essendo morta l’usufruttuaria nel 1999; sempre nella nota
contro Fedriga Marco è gravato anche l’usufrutto sull’unità negoziale n. 4, immobile
in Breno mapp. 928 sub 34; tale immobile non è mai stato di proprietà di Fedriga
Marco ma del fratello Fedriga Andrea (proprietà piena per 1/1 fino al 09.11.2005,
quindi usufrutto per 1000/1000fino al 25.07.2006).
•
Ipoteca Giudiziale
In dipendenza di atto giudiziario rep. 3 del 17.01.2007 emesso dal Tribunale di
Brescia per Decreto Ingiuntivo; capitale €. 154.937,06, per capitale oltre ad
interessi e spese in totale €. 173.000,00.
A favore di: Banca Regionale Europea S.p.a. con sede in Cuneo
Contro:
Fedriga Marco relativamente alla sua quota di proprietà di 1/2 sugli immobili
16
elencati come “unità negoziale n. 2”, costituita dal compendio dei fabbricati e
terreni in Darfo Boario Terme;
grava inoltre sulle quote di proprietà di Fedriga Andrea, ora ripartite in parti uguali
fra il fratello Fedriga Marco e la madre Franzoni Gabriella, sugli immobili in Darfo e
in Rogno; grava anche sull’usufrutto di Fedriga Andrea sull’immobile in Breno; in
realtà per morte dell’usufruttuario, Fedriga Andrea era deceduto il 25.07.2006,
l’usufrutto si era estinto per ricongiunzione alla nuda proprietà dell’immobile in
Breno; ne è ora piena proprietaria la Signora Serra Antonella, nuda proprietaria dal
09.11.2005 al 25.07.2006; grava anche sugli immobili, unità negoziale n. 1, in
Cividate Camuno di proprietà di Franzoni Gabriella.
•
Trascrizione R.G. 367 R.P. 281 del 15.01.2008
Vedi anche sotto provenienza
Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Brescia – Servizio di Pubblicità
Immobiliare - Sezione staccata di Breno
a favore della Massa dei Creditori del Fallimento Fedriga e Franzoni di Fedriga
Maurizio & C. S.n.c.
relativamente alla sua quota di proprietà di 1/2 sugli immobili in Darfo Boario
Terme più sopra elencati
in forza di atto giudiziario rep. 5387 del 30.05.2007 Tribunale di Brescia, Sentenza
Dichiarativa di Fallimento
•
17
Dichiarativa di Fallimento.
Le quote di 1/4
sono quelle devolute dalla successione in morte di Fedriga
legittimi, agli unici eredi subentranti come da citato atto di notorietà 28.11.2006.
COERENZE
In un sol corpo per gli immobili costituiti da lotto di terreno con soprastante
fabbricato civile e fabbricati rurali, stalla e fienile, distinti dalle particelle al foglio 1
logico, in cartografia foglio 3, con i n. 702 – 703 – 704 – 1156 – 1157, questi ultimi
ex 705: a Nord in parte Strada Statale n. 510 del Tonale e della Mendola e in parte
strada sterrata senza nome, ad Est la detta Strada Statale, a Sud in parte terreni di
terzi ed in parte pubblica strada comunale Via Ex Internati, ad Ovest la medesima
strada comunale.
18
Per il complesso di terreni agricoli, formanti unico appezzamento, distinti dalle
particelle: 561 – 563 – 598 – 599 – 601 – 602 – 603 – 604 – 605 – 606 – 607 –
608 del foglio 1 logico, in cartografia foglio 3, in senso orario Ovest – Nord – Est
altri terreni agricoli di terzi, a Sud Strada Statale come sopra.
CONSISTENZA
Per gli immobili costituiti da lotto di terreno con soprastante fabbricato civile e
fabbricati rurali, stalla e fienile, distinti dalle particelle al foglio 1 logico, in
cartografia foglio 3, con i n. 702 – 703 – 704 – 1156 – 1157, questi ultimi ex 705;
come risultante dalla documentazione catastale.
In realtà mq. 50,00 + 150,00 circa (come da C.d.U. più sotto riportato)
costituiscono sede stradale.
terreni
particelle
superficie (mq.)
702
2.880,00
703
4.910,00
1156 ex 705
4.200,00
1157 ex 705
50,00
704 (*) - ente urbano
662,00
totale
12.702,00
(*) mq. 662,00 superficie della particella 704 al netto della superficie coperta dei
fabbricati (mq. 1.040,00-378,00)
fabbricati
di civile abitazione distinti dalla particella 540 sub 1 N.C.E.U. + fabbricato rurale +
stalla + fienile + porticati ecc.
19
fabbricati
superficie (mq.)
civile abitazione p.t.
132,00
civile abitazione p.1
132,00
civile abitazione p.2 sottotetto
132,00
stalla p.t.
91,00
fienile p. 1
91,00
fabb. rustico p.t.
168,00
fabb. rustico p.1
168,00
fabb. rustico p.2 sottotetto
168,00
totale S.l.p.
1.082,00
I fabbricati sono stati calcolati per la loro consistenza complessiva senza riduzioni
per le superfici pertinenziali (sottotetti e accessori) in considerazione delle loro
condizioni di manutenzione e conservazione di cui nel seguito.
Terreni a bosco – incolto – prato ecc.
particelle
superficie (mq.)
561
3.170,00
563
1.770,00
598
3.230,00
599
390,00
601
230,00
602
320,00
603
30,00
604
1.460,00
605
1.700,00
606
16.890,00
20
607
920,00
608
3.830,00
totale
33.940,00
SITUAZIONE URBANISTICA E REGOLARITA’ EDILIZIA
Ambito Urbanistico:
Come da Certificato di Destinazione Urbanistica, ritualmente richiesto con prot.
25123 del 14.11.2007 e rilasciato dal Comune di Darfo Boario Terme con prot.
25379/VI.3 del 16.11.2007, il complesso degli immobili di cui trattasi e più sopra
individuati catastalmente, ai sensi del vigente strumento urbanistico, si trova
classificato come segue:
•
complesso dei terreni distinti dalle particelle 561 – 563 – 598 – 599 – 601
– 602 – 603 – 604 – 605 – 606 – 607 – 608 del Comune Censuario di
Bessimo Superiore:
Zona destinata ad area speciale montana tutelata a parco all’interno
del perimetro del bacino intercomunale del Lago Moro, soggetta
parzialmente a vincolo ambientale ai sensi del Dlgs 42/04 e soggetta a
vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. 3267/23 all’interno della zona!
delle aree a rischio idrogeologico molto elevato (PAI).
Per puro errore di scritturazione degli Uffici Comunali nel certificato è stata
omessa la particella 605; richiesta ma non certificata; data la collocazione
della medesima racchiusa fra tutte le altre le prescrizioni urbanistiche,
anche per tale particella, non possono essere che quelle riportate.
21
•
Complesso dei terreni con soprastanti fabbricati in Comune Censuario di
Bessimo Superiore, distinti al N.C.E.U. foglio 4 particella 540 sub 1 e in
Catasto Terreni al foglio 1 con le particelle 702 – 703 – 1156 – 1157:
mappale 1157 in sede stradale; mappali 702 – 703 – 1156 in zona E1
agricola e parte (mq. 150) in sede stradale, parzialmente all’interno
della fascia di rispetto cimiteriale.
Regolarità edilizia:
l’unico documento riferito al fabbricato con destinazione abitativa sito in Darfo in
località Bessimo e di cui all’individuazione catastale sopra citata, mapp. 540 sub 1,
è la scheda catastale depositata il 28.12.1939 con il n. 5007001; la stessa è
relativa all’abitazione costituita dai piani terra e primo e da sottotetti al piano
secondo. Non si sono reperiti documenti inerenti pratiche edilizie presso l’ufficio
tecnico del comune di Darfo Boario Terme.
Gli altri corpi contigui ed adiacenti a quello abitativo, costituiti da fabbricati rurali
con destinazione a stalla e fienile e ad abitazione del contadino conduttore del
fondo, sono privi di planimetrie; per la loro destinazione agricola non sono mai stati
denunciati all’NCEU; sono parzialmente raffigurati sulla mappa catastale dei
terreni, non revisionata.
Le caratteristiche tipologiche e costruttive del fabbricato abitativo e di quello
agricolo sono consimili e si è portati pertanto a ritenere coeva la loro edificazione,
risalente a prima del 1940 stante la data della scheda planimetrica di accertamento
generale della proprietà immobiliare urbana (28.12.1939).
Trattandosi alla luce di quanto sopra esposto di immobili sicuramente anteriori allo
22
01.09.1967, verificata la corrispondenza di quanto risultante in catasto con
l’effettivo stato dei luoghi, non si ravvisano ostacoli alla loro commercializzazione.
DESCRIZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE
•
Complesso dei terreni con soprastanti fabbricati in Comune Censuario di
Bessimo Superiore, distinti al N.C.E.U. foglio 4 particella 540 sub 1 e in
Catasto Terreni al foglio 1 con le particelle 702 – 703 – 1156 – 1157.
Si tratta di un ampio appezzamento di terreno sito nella frazione di Bessimo
Superiore, poco a Sud del centro di Darfo Boario Terme; con soprastanti fabbricati
in parte a destinazione residenziale e in parte rurale. Il lotto si attesta lungo la
Strada Statale n. 42, con una recinzione in muratura di pietrame e malta alto circa
ml. 1,50 – 1,70, con due cancelli per accesso carrabile; in corrispondenza del
fabbricato abitativo la recinzione è costituita da basso muretto con pilastrini e rete
metallica. La giacitura del terreno si innalza dalla quota della strada statale fino alla
recinzione in lato Ovest di circa tre metri con pendio continuo e graduale. Il lotto di
terreno agricolo fino a poche anni orsono era locato ad un contadino che risiedeva
nei fabbricati e allevava anche bestiame; attualmente il terreno è allo stato incolto
e i fabbricati in completo abbandono.
Sui lati Nord e Ovest la recinzione è costituita da muretto in calcestruzzo a vista
con soprastante rete metallica; in lato Ovest una limitata parte del terreno è stata
ceduta al comune per la formazione di posti macchina di fronte al cimitero.
Sono presenti anche alberature d’alto fusto e arbusti.; l’esposizione e
l’orientamento del terreno in questione sono da considerarsi ottimi.
Il fabbricato abitativo, come del resto quelli rurali ad esso adiacenti sono costituiti
23
da murature portanti in pietra e laterizio; le facciate risultano in precarie condizioni
per quanto attiene al rivestimento in intonaco semicivile.
Le strutture orizzontali sono costituite da solai in legno in condizioni statiche
precarie, le coperture sono costituite da grossa orditura portante in legno di abete
con capriate, puntoni, terzere, travetti e soprastante manto di tegole laterizie; nel
fabbricato abitativo al di sotto della copertura è appesa una controsoffittature in
incannucciato.
Le scale interne sono in pietra; serramenti esterni con ante e battenti in legno e
vetro in legno, parte delle aperture al piano terra sono dotate di inferriate in ferro.
Numerose aperture sono prive di serramenti di qualsiasi natura. All’interno della
parte abitativa le pareti sono intonacate al semicivile e tinteggiate, le porte interne
sono in legno e vetro; i servizi igienici con gli accessori minimi indispensabili; i
pavimenti sono in ceramica e legno; impianti elettrici semplici e con fili esterni; il
riscaldamento della parte abitativa funziona con stufe a legna e caminetti. Le
condizioni generali del complesso dei fabbricati sono molto precarie e testimoniano
uno stato di abbandono da anni. In sede di valutazione si terrà comunque conto
delle consistenti volumetrie.
Urbanisticamente il terreno di cui trattasi, come da C.d.U. citato e allegato, è
situato in zona agricola E1; il contesto dei terreni limitrofi è invece caratterizzato da
una consolidata urbanizzazione mista residenziale, terziaria e artigianale, ragione
per cui l’attuale classificazione è di fatto superata; sulla scorta dello stato dei luoghi
e della posizione lungo la strada statale è sensato ritenere che in un futuro non
lontano la destinazione di zona inevitabilmente muterà verso quelle destinazioni
ormai diffuse nell’intorno.
24
•
Complesso di terreni agricoli, formanti unico appezzamento, distinti dalle
particelle: 561 – 563 – 598 – 599 – 601 – 602 – 603 – 604 – 605 – 606 –
607 – 608 del foglio 1 logico, in cartografia foglio 3.
Costituiscono un insieme di terreni prevalentemente boschivi di difficile e scomodo
accesso, praticabile solo con mezzi fuoristrada o a piedi, soprastanti la località
Corne Rosse, fra Bessimo Superiore e Darfo Boario.
Raggiungibili sia da Bessimo che dalla strada che contorna il Lago Moro da Capo
di Lago facendone il periplo in senso antiorario.
Una parte di questi terreni è costituita da una scoscesa parete rocciosa che
scende fino alla strada statale; per la maggior parte dei restanti terreni la giacitura
è su una serie di balze di gradevole ambientazione paesistica ma, come detto,
difficilmente raggiungibili; possono essere di interesse per qualche amante di
località isolate e boschive, grazie anche alla presenza di piccoli rustici.
STIMA DEL VALORE DI MERCATO
Ai fini estimativi si è applicato il metodo del confronto, attingendo alla pubblicistica
di settore ed in particolare alle fonti seguenti:
1. Listino dei valori degli immobili sulla piazza di Brescia e Provincia, edito da
Borsa Immobiliare di Brescia c/o C.C.I.A. di Brescia, n. 2/2007;
2. Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, 1° Semestre 2007
Terreni montani, boschivi, incolti, vigneti, prato ecc.
Ci si riferisce per la valutazione del compendio dei terreni ricadenti nella
perimetrazione del Parco Intercomunale del Lago Moro alla base estimativa
costituita dalle Tabelle dei valori agricoli medi della Provincia di Brescia per
25
l’annualità 2007, dati pronunciamento Commissione Provinciale n. 4 del
18.01.2007 pubblicata su BUR del 09.03.2007; regione agraria n. 2
particella
sup. (mq.)
coltura
v. agric. medi (€./mq.)
valore (€.)
561
3.170,00
incolto produttivo
0,30
951,00
563
1.770,00
bosco ceduo
0,50
885,00
598
3.230,00
incolto produttivo
0,30
969,00
599
390,00
incolto sterile
0,15
58,50
601
230,00
incolto produttivo
0,30
69,00
602
320,00
prato
2,05
656,00
603
30,00
fabbr. rurale
604
1.460,00
vigneto
3,50
5.110,00
605
1.700,00
prato
2,05
3.485,00
606
16.890,00
bosco ceduo
0,50
8.445,00
607
920,00
incolto produttivo
0,30
276,00
608
3.830,00
incolto produttivo
0,30
1.149,00
totale
33.940,00
22.053,50
Il valore risultante in tabella viene utilizzato quale base per l’applicazione dei criteri
di cui agli art. 40-41-45 del Testo Unico delle disposizioni legislative e
regolamentari in materia di Espropriazione per Pubblica Utilità ex D.p.r. 8 giugno
2001 n. 327 come modificato dal D.lgs 302/2002; tenuto conto della caratteristica
dei luoghi, dei vincoli di natura urbanistica, della disagevole localizzazione, della
scarsa appetibilità, concreta utilità e del mercato in zona per immobili consimili, si
ritiene che il valore dei terreni di cui sopra sia stimabile a corpo e forfetariamente in
€. 50.000,00 (cinquantamila/00).
26
Terreni con soprastanti fabbricati abitativi e agricoli in Darfo località Bessimo
Considerato quanto più sopra descritto e la destinazione urbanistica si ritiene
congrua una valutazione per i fabbricati in ragione di €. 650.000,00
(seicentocinquantamila/00) e per i terreni al netto dei fabbricati di €. 150.000,00
(centocinquantamila/00); per un totale di €. 800.000,00 (ottocentomila/00).
Concludendo si reputa che la più congrua stima del valore di mercato degli
immobili in Darfo Boario Terme sia pari a:
€. 800.000,00 (ottocentomila/00) per i terreni con soprastanti fabbricati in
Bessimo Superiore
€. 50.000,00 (cinquantamila/00) per i terreni soprastanti la località Corne
Rosse
IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI I.C.I.
Sulla scorta delle aliquote ICI adottate dal Comune di Darfo Boario Terme,
Delibera della Giunta Comunale n. 206 del 23.11.2006 “Determinazione imposta
comunale sugli immobili (I.C.I.) per l’anno 2007”, quella ordinaria è stata
determinata nella misura del 7,00 /1.000
ne consegue:
•
Base imponibile determinata con i criteri e le modalità previsti dal primo
periodo dell’ultimo comma dell’articolo 52 del Testo Unico delle
disposizioni concernenti l’Imposta di Registro, ex D.P.R. 26.04.1986 n.
131, con successive maggiorazioni di legge:
moltiplicatore per le categorie catastali A/4 = 100, maggiorazione 5%, ne
consegue il seguente calcolo:
mapp. 540 sub 1 r.cat. €. 371,85 moltipl. 100 magg. 1,05
27
base imponibile €. 39.044,25 aliquota ICI 7,00
imposta €. 273,31.
I terreni agricoli di proprietà del Fallimento compresi nel territorio del Comune di
Darfo Boario Terme sono esenti dall’imposta comunale sugli immobili ai sensi
dell’art. 7 comma 1 lettera h del D.Lgs. n. 504/1992 istitutivo del tributo (i terreni
agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15 della
Legge 27.12.1977 n. 984); come da regolamento ICI del Comune di Darfo Boario
Terme.
Allegati per gli immobili in Darfo Boario Terme:
•
documentazione catastale
visure catastali per soggetto e storiche:
- N.C.E.U. sez BES f. 4 mapp. 540 sub 1
- Catasto Terreni f. 1 mappali 561 – 563 – 598 – 599 – 601 – 602 – 603 – 604 –
605 – 606 – 607 – 608 – 702 – 703 – 1156 - 1157
- estratto di mappa Darfo Boario Terme Catasto Terreni f. 1
- planimetria catastale mapp. 540 sub 1
•
formalità
- nota di trascr. 3008/2513 03.06.1994 - atto di provenienza (successione in morte
di Fedriga Maurizio)
- nota di trascr. 4154/3225 24.07.2001 – accettazione tacita di eredità a rogito
notaio Cemmi rep. 72486 del 25.02.1999
- nota di trascr. 9235/6709 21.11.2005 – vendita beni in Borno ex atto Cemmi rep.
102529/13028 del 17.11.2005
- nota di trascr. 367/281 15.01.2008 – sentenza di Fallimento contro Fedriga Marco
sui beni in Darfo
28
e Franzoni Gabriella sui beni in Darfo
- nota di iscrizione ipoteca volontaria 1534/252 del 24.03.2000
- nota di iscrizione ipoteca volontaria 2688/461 del 28.04.2004
- nota di iscrizione ipoteca giudiziale 6565/1048 del 07.08.2006
•
documenti amministrativi
- Certificato di Destinazione Urbanistica prot. 25379/VI. 3 16.11.2007
- estratto Norme tecniche di attuazione del P.R.G. - Zona E3 agricola speciale
montana ex art. 17
- estratto Norme tecniche di attuazione del P.R.G. - Zona E1 agricola ex art. 15
- estratto foglio 12-15-09 PRG
- estratto carta tecnica regionale tav d4b3 1:10.000 S.I.T. Regione Lombardia
- Delibera Aliquote I.C.I. n. 206 del 23.11.2006
•
Documentazione fotografica
29
IMMOBILI IN CIVIDATE CAMUNO (Bs)
INDIVIDUAZIONE CATASTALE E
costituiti da terreni, distinti come segue:
Catasto Fabbricati:
Comune Censuario di Cividate Camuno - codice C760 - Provincia di Brescia
Foglio 3
particella 653 sub 2 Cat. C/2 classe 5 Cons. mq. 240 Rendita €. 409,03 Via
Nazionale n. 182 piano terra
ex variazione del 01.01.1992 del quadro tariffario
planimetria catastale depositata il 31.03.1984
particella 653 sub 10 Cat. C/2 classe 5 Cons. mq. 291 Rendita €. 495,95 Via
Borgo Olcese n. 112 piano terra
ex variazione del 14.07.1995 n. 11228.1/1995 in atti dal 16.02.1999 fraz. – piano
str. 98/99
planimetria catastale depositata il 14.07.1995
le particelle sopra elencate riportano la seguente intestazione:
Franzoni Gabriella nata a Ossimo il 01.08.1941 - proprietà.
30
Catasto Terreni
gli immobili individuati nel Catasto Fabbricati, sulla mappa del Catasto Terreni
corrispondono ai seguenti identificativi:
al foglio 1 logico, in cartografia al foglio 3 rosso
particella 478 Fabbricato Urbano d’Accertare di ha. 0.09.80 ex frazionamento n.
184 in atti dal 03.09.1990
e inoltre
particella 3631 Ente Urbano Ha 0.26.83
corte - area di Enti urbani e promiscui
individua la corte comune alle due particelle dell’urbano sopra menzionate;
si tratta dell’identificativo catastale del terreno parte del quale è gravato da servitù
per transito pedonale e carraio, di cui alla Costituzione ex atto notaio Cemmi rep.
9758 del 16.10.1984 già menzionato in merito alla provenienza dei beni della Soc.
Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c.
La consistenza effettiva è minore di quella risultante in visura perché quest’ultima è
comprensiva anche di porzione ceduta con altra scheda.
Relazione Catastale Storica Ventennale
anteriormente al ventennio
particella 653 sub 2
al 30.01.1984 variazione n. 697.1/1984 in atti dal 16.02.1999 costituzione di unità
afferenti; rendita £. 1.824
variazione del 01.01.1992 quadro tariffario
intestati dal 16.10.1984 Franzoni Gabriella nata a Ossimo il 01.08.1941
particella 653 sub 10
al 31.03.1984 variazione del n. 696.1/1984 in atti dal 16.02.1999 costituzione di
31
unità afferenti; l’identificativo era allora sub 1, senza rendita in quanto unità
dichiarata ma non censita
variazione del 1995 già citata
intestati dal 16.10.1984 Franzoni Gabriella nata a Ossimo il 01.08.1941
particella 3631
all’impianto meccanografico del 02.01.1989 era distinta al foglio1 logico con
l’identificativo:
478 seminativo cl. 1 di ha. 0.19.40 R.D. £. 16.490 R.A. £. 11.640
per voltura d’ufficio n. 184 in atti dal 03.09.1990:
478 seminativo cl. 1 di ha. 0.85.78 R.D. £. 72.913 R.A. £. 51.468
per frazionamento n. 184 in atti dal 03.09.1990:
particella 3631 Fabbricato Urbano d’accertare di ha. 0.26.83
il medesimo indicativo in dipendenza di Tipo Mappale del 29.06.2001 n.
4926.1/2001 in atti dal 29.06.2001 prot. 203772
intestazione fin dall’origine Frazioni Gabriella
Gli immobili in Cividate Camuno e di cui trattasi sono pervenuti in proprietà della
Signora Franzoni Gabriella in forza dei seguenti titoli:
Certificato di Denuncia di Successione in morte del padre Franzoni Pietro fu
Carlo, nato il 11.02.1909 e deceduto a Cividate Camuno il 22.10.1966, per
Testamento Pubblico del 29.08.1966 ricevuto dal notaio Mauro Barca di Brescia al
n. 39 del repertorio testamenti e successivamente passato negli atti tra vivi il
27.01.1967 rep. 18523 dello stesso notaio; certificato trascritto a Breno al n.
1100 del 15.05.1967; alle sorelle Franzoni Gabriella e Maria Grazia per la citata
32
successione paterna erano devoluti i terreni in Cividate Camuno con i fabbricati
all’epoca esistenti.
Per atto di divisione del notaio Bazzoni rep. 16746 racc. 7428 del 23.08.1968,
registrato a Breno al n. 1622 Mod. I vol. 164 del 10.09.1968 e trascritto a Breno
il 21.09.1968 al n. di R.G. 2538 e di R.P. 2273; atto mediante il quale le sorelle
Franzoni scioglievano la comunione sugli immobili a loro pervenuti per la
successione paterna;
successivamente e dopo la realizzazione di altri fabbricati sui terreni di sua
proprietà e la parziale cessione dei medesimi con gli atti di:
- conferimento in Società di fabbricati come già esposto nella prima parte della
presente relazione e con nota di trascrizione già citata (notaio Cemmi rep. 9758 del
16.10.1984 già citato in riferimento alla provenienza degli immobili alla Soc.
Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c.)
- compravendita in favore di Battaglia Giancarlo e Domenighini Rosaria Maria di
aree urbane già protocollate ai n. 11230/95 e 112131/95 relative all’originaria
scheda prot. 696 del 1984, per scrittura privata autenticata a rogito del notaio
Paola Ghidoni rep. 41808/5094 del 31.07.2005 trascritta a Breno il 07.08.1995 ai
n. di R.G. 4802 e di R.P. 4016
la Signora Fedriga Gabriella è rimasta piena proprietaria degli immobili in Cividate
Camuno di cui alla individuazione catastale che precede.
Dall’intestata Franzoni Gabriella al Fallimento:
•
Ufficio Provinciale di Brescia – Sezione staccata di Breno - Servizio di
Pubblicità Immobiliare
33
contro Franzoni Gabriella
nella nota sono elencate le due particelle N.C.E.U. 653 sub 2 e 653 sub 10 di
proprietà della persona contro; sono citate anche le particelle in Catasto Terreni n.
478 – 3628 – 3629 – 3630 erroneamente rimaste in ditta a Franzoni Gabriella ma
di proprietà per la 478 in parte della medesima Franzoni Gabriella ed in parte della
ditta fallita; per le 3628 – 3629 – 3630 di proprietà della ditta fallita ex citato atto
Cemmi del 1984 (vedasi provenienza nella parte prima della relazione).
•
Formalità rilevate presso Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di
Brescia – Sezione staccata di Breno - Servizio di Pubblicità Immobiliare
epigrafe, ex Franzoni Gabriella, risultano liberi da iscrizioni e trascrizioni
pregiudizievoli, fatta eccezione per le seguenti formalità pregiudizievoli:
•
a favore di Banca di Credito Cooperativo Camuna (Esine – Brescia)
in dipendenza di ipoteca volontaria per concessione di apertura di credito in conto
corrente per la somma capitale di £. 300.000.000, per la durata di mesi 24 al tasso
di interesse dell’8,25% nominale annuo;
l’ipoteca iscritta per totale di £. 600.000.000;
34
grava sugli immobili concessi in garanzia costituiti da:
-
al piano terra due magazzini oltre a portico e cortile comuni individuati
mediante la scheda planimetrica di variazione registrata all’UTE di Brescia
il 31 marzo 1984 al n. 697 di protocollo; corrispondente all’attuale
identificativo mappale 653 sub 2
-
al piano terra quattro magazzini e corte esclusiva oltre a portico e cortile
comuni, da distinguersi al N.C.E.U. di detto comune con il prot. 11229/95
Via Borgo Olcese 112; giusta Denuncia di variazione registrata all’UTE di
Brescia il 14 luglio 1995 al n. 11228 di prot. ( presentata per frazionamento
della precedente scheda planimetrica registrata all’UTE di Brescia il 31
marzo 1984 al n. 696); corrispondente all’attuale mappale 653 sub 10.
Per le 3 iscrizioni che seguono si rimanda alla parte prima della presente
relazione
-
Iscrizione giudiziale R.G. 6564 R.P. 1047 del 07.08.2006
su unità negoziale n. 2 con la precisazione che grava anche sulla scheda prot.
11228 venduta con il citato atto del notaio Ghidoni del 1995
-
su unità negoziale n. 1
-
su unità negoziale n. 5, con la precisazione che grava anche su immobili non
più di proprietà di Franzoni Gabriella ma trasferiti alla ditta fallita e per la
scheda prot. 11228 venduta con il citato atto del notaio Ghidoni del 1995
35
-
a favore di Banca di credito Cooperativo Camuna Soc. Coop. a r. l.
in dipendenza di Decreto Ingiuntivo rep. 44/2007 del 12.02.2007 Tribunale di
Brescia; per capitale di €. 127.800,72 e capitale + interessi + spese in totale €.
171.000,00 al tasso di interesse annuo del 6%; grava sui due immobili di
proprietà del soggetto contro ma anche su immobili già ceduti, come
nell’iscrizione sopra citata R.P. 195 in pari data
-
a favore di Banca Regionale Europea S.p.a. con sede a Cuneo
in dipendenza di Decreto Ingiuntivo rep. 3/2007 del 17.01.2007 Tribunale di
Brescia; per capitale di €. 154.937,06 e capitale + interessi + spese in totale €.
173.000,00;
grava sui due immobili di proprietà del soggetto contro distinti dall’unità negoziale
n.1; inoltre grava sui beni immobili in Darfo Boario Terme, unità negoziale n. 2; sui
beni immobili in Rogno, unità negoziale n. 3; sull’unità immobiliare in Breno
relativamente all’usufrutto, oramai estinto per la morte dell’usufruttuario Fedriga
Andrea. Si rimanda alle relazioni su Darfo e su Rogno
-
Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Brescia – Sezione staccata di Breno Servizio di Pubblicità Immobiliare
36
Dichiarativa di Fallimento (vedere più sopra alla voce provenienza).
COERENZE
Considerando in un sol corpo le due unità immobiliari data la loro collocazione
planimetrica in aderenza sul lato corto, in senso orario a Nord e ad Est Ditta
Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio & C. S.n.c. ed in parte Franzoni Maria
Grazia, a Sud in parte Via Borgo Olcese ed in parte Battaglia - Domenighini, ad
Ovest Battaglia – Domenighini e in parte Galbassini.
I confini sono individuati in parte da muri di fabbrica, in parte da recinzioni, in parte
sono privi di elementi fisici (cortile Ditta Franzoni).
CONSISTENZA
La consistenza commerciale dell’intero complesso, valutata con l’applicazione di
aliquote differenziate per destinazione delle pertinenze, tettoie, sottotetti ed aree
scoperte, risulta dal seguente quadro:
mappale subalterni e destinazioni
sup. (mq.)
coeff. (%)
sup. commerciale (mq.)
tot. (mq.)
653 sub 2
magazzini
300,00
100
300,00
300,00
653 sub 10
magazzini
320,00
100
320,00
320,00
corte esclusiva sub 10
40,00
0,50
20,00
20,00
portico comune
30,00
0,70
21,00
21,00
37
cortile comune parte mapp. 3631
1.170,00
0,10
totale
117,00
117,00
778,00
Per cortile comune si intende quella parte del mappale 3631, catastalmente di
maggior consistenza come da visura, ha. 0.26.83, perché comprensivo anche di
parte ceduta, individuata sulle schede planimetriche N.C.E.U.
Una porzione di tale cortile comune è gravato da servitù di transito pedonale e
carraio in favore delle proprietà della Ditta Fedriga & Franzoni di Fedriga Maurizio
& C. S.n.c., come dal citato atto notaio Cemmi del 1984.
SITUAZIONE URBANISTICA
Si rinvia all’analogo capitolo nella parte prima della presente relazione poiché
l’ambito urbanistico è il medesimo.
Entrambe i fabbricati di cui trattasi sono stati edificati anteriormente all’anno 1954;
come dichiarato nel Certificato di agibilità per edificio artigianale rilasciato dal
Comune di Cividate Camuno con prot. 2263 del 04 agosto 1999 con decorrenza in
pari data. Il certificato è relativo all’unità identificata dal sub 10; essendo le
caratteristiche costruttive e tipologiche dell’unità identificata dal sub 2 esattamente
analoghe, salvo miglior stato di conservazione per il sub 10, a quelle di
quest’ultimo si è legittimati a ritenere coeve le due costruzioni.
Verificata la corrispondenza fra lo stato dei luoghi, e degli immobili, con la loro
raffigurazione sui documenti catastali, si reputa non sussistano ostacoli alla loro
commerciabilità.
38
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Per le caratteristiche tipologiche e costruttive dei due immobili di cui trattasi si
rinvia a quanto esposto a proposito del fabbricato destinato ad autorimessa e
distinto dal sub 3 del mappale 653 nella parte prima della presente relazione;
quest’autorimessa e le due unità di cui trattasi sono parte di un unico fabbricato,
l’ex mappale 478, avente tutto le stesse caratteristiche sia costruttive che di finiture
che di conservazione e realizzato unitariamente ante 1954.
Le aperture esterne sono protette da serrande avvolgibili.
Si precisa però che la parte di immobile distinta dal sub 10 è stata recentemente
adeguata e ammodernata per quanto riguarda gli impianti elettrico e sanitario.
Entrambe le unità immobiliari sono locate a terzi; quella sub 2 per attività di
lavorazione del legno e quella sub 10 ad un’officina meccanica di riparazioni auto.
Ai fini estimativi si è applicato il metodo del confronto, attingendo alla già citata
pubblicistica di settore per gli immobili di proprietà della Ditta fallita.
Sulla scorta delle indagini svolte, verificato lo stato degli immobili e la
localizzazione, le caratteristiche oggettive ed in particolare quanto è stato oggetto
di descrizione, le considerazioni di cui al punto precedente, i vincoli di natura
urbanistica, tenuto conto delle quotazioni medie rilevate dalle fonti citate e sul
posto, della vendita nell’ambito della presente procedura, si ritengono congrui e
attendibili i valori unitari come nel seguito esposti;
valore unitario medio di €./mq. 350,00, che tiene anche conto dei regimi delle
locazioni in corso e che è da ritenersi quale valore unitario medio fra quello
attribuibile al sub 2, di minor qualità di manutenzione e conservazione, e quello
39
attribuibile al sub 10 di miglior conservazione ed efficienza; tale valore unitario è
stato applicato anche alle pertinenze, già ridotte con le aliquote applicate in sede di
quantificazione delle consistenze;
ne deriva il quadro seguente:
subalterni e destinazioni
sup. commerciale (mq.)
valore unitario (€./mq.)
stima (€.)
653 sub 2
magazzini
300,00
350,00
105.000,00
653 sub 10
magazzini
320,00
350,00
112.000,00
corte esclusiva sub 10
20,00
350,00
7.000,00
portico comune
21,00
350,00
7.350,00
cortile comune parte mapp. 3631
117,00
350,00
40.950,00
valore di stima totale
272.300,00
Concludendo si reputa che la più congrua stima del valore di mercato degli
immobili di proprietà del Fallimento in epigrafe e siti in Cividate Camuno, ex
proprietà di Franzoni Gabriella, costituiti da unità immobiliari a destinazione
artigianale,
sia
pari
ad
€.
272.300,00
(euro
duecentosettantaduemilatrecento/00).
Sulla scorta delle aliquote ICI adottate dal Comune di Cividate Camuno, Delibera
del C.C. n. 3 del 16.01.2007, quella ordinaria è stata determinata nella misura del
5,50 /1.000
ne consegue:
•
Base imponibile determinata con i criteri e le modalità previsti dal primo
periodo dell’ultimo comma dell’articolo 52 del Testo Unico delle
40
disposizioni concernenti l’Imposta di Registro, ex D.P.R. 26.04.1986 n.
131, con successive maggiorazioni di legge:
moltiplicatore per le categorie catastali C/6 C/2 A/3 = 100, maggiorazione
5%, ne consegue il seguente quadro:
mapp. 653
r. cat.
moltip.
magg.
base impon. (€.)
aliquota ICI
imposta (€.)
sub 2 C/2
€. 409,03
100
1,05
42.948,15
5,5/1.000
236,21
sub 10 C/2
€. 495,95
100
1,05
52.074,75
5,5/1.000
286,41
totale
522,62
Allegati per gli immobili in Cividate Camuno:
•
N.C.E.U. f. 3 mappale 653 sub 2 e sub 10
- Catasto Terreni f. 1 logico, 3 rosso, mappale 3631
planimetrie catastali
per estratto di mappa si rimanda agli allegati alla parte prima della presente
relazione
•
formalità
- nota di iscrizione 3416/363 18.06.1997
- nota di trascr. 4802/4016 07.08.1995 – compravendita contro Franzoni Gabriella
per atto notaio Ghidoni rep. 41804 del 31.07.1995
- nota di trascr. 368/282 15.01.2008 – sentenza di Fallimento sui beni in Cividate
Camuno contro Franzoni Gabriella
41
•
documenti amministrativi e Regolamento I.C.I.
si rimanda agli allegati alla parte prima della presente relazione
pianta e certificato di agibilità per edificio artigianale prot. 2263 del 04.08.1999
•
42
IMMOBILI IN ROGNO (Bg)
Catasto Terreni:
Comune Censuario di Rogno - codice H492 – Provincia di Bergamo
al foglio 2:
particelle
coltura
consistenza (ha) R.D. (€.) R.A. (€.)
337
pasc. cespug.
0.02.90
0,22
0,06
338
pascolo cl. 1
0.12.60
1,63
0,65
339
seminativo cl. 3
0.04.40
1,25
1,70
340
pascolo cl. 2
0.04.10
0,32
0,08
341
prato cl. 4
0.05.00
0,65
0,77
342
0.00.90
0,02
0,01
343
vigneto cl. 3
0.13.60
9,48
4,92
414
prato cl. 4
0.01.90
0,25
0,29
422
0.01.00
0,03
0,02
425 sub 2 porz. di F. R.
0.00.00
428
fabbr. rurale
0.00.90
429
pascolo cl. 1
0.01.70
0,22
0,09
430
pascolo cl. 1
0.02.00
0,26
0,10
432
prato arbor. cl. 3
0.02.10
0,65
0,76
43
434
prato cl. 4
0.02.40
0,31
0,37
436
prato cl. 4
0.02.90
0,37
0,45
441
prato cl. 3
0.06.10
1,58
1,89
442
vigneto cl. 3
0.10.00
6,97
3,62
553
prato cl. 4
0.13.60
1,76
2,11
592
fabbr. rurale
0.00.80
619
vigneto cl. 3
0.13.45
9,38
4,86
2137
bosco ceduo cl. 2
0.10.00
2,32
0,31
2141
vigneto cl. 2
0.03.60
3,16
1,58
2893
incolto prod. cl. 2
0.00.35
0.01
0.01
01.16.30
40,84
24,65
Totale
meccanografico del 01.06.1988.
All’attualità gli intestati nei certificati di visura risultano essere i seguenti:
propr. per 1/4
propr. per 1/4
Fedriga Giovanni nato a Costa Volpino il 27.07.1933
propr. per 2/4
Pendoli Giulia nata a Gianico il 12.12.1987
usufrutto per 500/1000
In relazione alle intestazioni si precisa quanto segue:
il nominativo di Fedriga Giovanni in realtà è quello di Fedriga Giacomina nata a
Costa Volpino il 27.07.1933, come peraltro risulta dal titolo di provenienza di cui
nel seguito ed erroneamente volturato in Catasto (Giovanni anziché Giacomina);
il comproprietario Fedriga Andrea è morto il 25.07.2006 e i suoi eredi legittimi
hanno rinunciato all’eredità nei termini di legge; a seguito di atto di notorietà del
44
28.11.2006 sono subentrati in qualità di legittimi eredi della sua quota di 1/4 la
madre Franzoni Gabriella ed il fratello Fedriga Marco per la quota di 1/8 ciascuno.
In merito all’usufruttuaria Pendoli Giulia, che risulterebbe in visura catastale nata a
Gianico il 12.12.1987, è stato consultato l’Ufficio Anagrafe di quel comune, ufficio
presso il quale non esiste registrata alcuna persona con quel nominativo e con
quella data di nascita; esiste una Pendoli Giulia di circa 10 anni e una omonima
nata il 03.06.1934 emigrata e coniugata all’estero e trasferitasi in Artogne nel 1960;
non si tratta della persona di cui all’usufrutto, eventualmente ancora esistente.
Che la Pendoli Giulia citata in visura derivi da errore di intestazione in data base
catastale è anche confermato dalla situazione degli intestati relativa ad atto del
23.12.1942 (antecedente all’impianto meccanografico) data alla quale Pendoli
Giulia risultava usufruttuaria per 1/2 e quindi già vivente. E’ presumibile che tale
persona, che peraltro non è menzionata quale usufruttuaria nella successione di
Fedriga Maurizio di cui nel seguito, fosse la moglie di Martinelli Stefano fu
Francesco, deceduto nel 1942, padre della Martinelli Maria Franceschina.
La piena proprietà degli immobili in Rogno è di Fedriga Giacomina, estranea
all’attuale procedura per la quota di 1/2, di Fedriga Marco per la quota di 1/4
+1/8 = 3/8 e di Franzoni Gabriella per la restante quota di 1/8.
Tenuto conto che gli identificativi mappalici di tutte le particelle sopra elencate
derivano dall’impianto meccanografico del Catasto Terreni di Rogno a far data dal
01.06.1988, anteriormente al ventennio dalla data della sentenza del Fallimento di
cui trattasi, 30.05.2007, gli identificativi erano gli stessi come all’attualità ma in
45
archivio cartaceo; circostanza che risulta anche dai certificati di visura che si
producono.
Gli immobili in Rogno e di cui trattasi sono pervenuti in proprietà dei fratelli Fedriga
Andrea e Marco per la quota di 1/4 ciascuno in forza di successione testamentaria
in morte della loro nonna Martinelli Maria Franceschina deceduta il 21.03.1999;
Denuncia di Successione registrata a Breno il 17.09.1999 al n. 198 vol. 168 e
ivi trascritta ai n. R.G. 6598 R.P. 5074 del 19.10.2002.
Nell’attivo della Successione trascritta a Breno sono compresi oltre ai terreni in
Rogno anche un terreno in Darfo Boario Terme distinto in Catasto Terreni al foglio
1 con la particella n. 733 e un’abitazione di tipo civile in Breno distinta al NCEU al
foglio 14 particella 1194 sub 12; l’immobile in Darfo è stato venduto da Fedriga
Giacomina e Fedriga Andrea e Marco per le rispettive quote con atto notaio Cemmi
rep. 87527 del 19.02.2002 trascritto a Breno ai n. di R.G. 1585 e R.P. 1282 del
05.03.2002; l’immobile in Breno è stato ceduto da Fedriga Marco e Andrea per le
rispettive quote di 1/4 ciascuno alla coerede Fedriga Giacomina che ne era già
proprietaria della quota di 1/2 derivata dalla citata successione in morte di Maria
Franceschina, con atto notaio Cemmi rep. 93465/11557 del 28.05.2003 trascritto a
Breno ai n. R.G. 3888 R.P. 2961 in data 30.05.2003.
•
staccata di Breno
46
relativamente alla sua quota di proprietà di 1/4 sugli immobili Rogno più
sopra elencati
•
staccata di Breno
relativamente alla sua quota di proprietà di 1/8 sugli immobili in Rogno più
sopra elencati
relativamente alla sua quota di proprietà di 1/8 sugli immobili in Rogno più
sopra elencati
28.11.2006.
Dai titoli citati e dalle formalità esaminate si ricava che gli immobili in Rogno
47
costituiti da terreni sono di piena proprietà del Fallimento di cui trattasi per la
quota di 1/2, la rimanente quota essendo di Fedriga Giacomina; derivata, la
prima, per 3/8 dal socio Fedriga Marco e per 1/8 dal socio Franzoni Gabriella.
gli immobili in Rogno oggetto di relazione erano di proprietà della citata Martinelli
Maria Franceschina, dante causa di Fedriga Marco e Andrea, in forza di
successione testamentaria in morte di Martinelli Stefano fu Francesco
apertasi il 23.12.1942; Denuncia di Successione presso l’Ufficio del Registro
di Clusone (Bg) in data 23.09.1999 n. rep. 89/175, trascritta a Breno ai n. R.G.
2674 R.P. 2079 del 24.05.2000.
In nota di trascrizione della successione, tardiva in registrazione e trascrizione di
oltre cinquant’anni, gli immobili in Rogno sono trasmessi a favore di Martinelli
Maria Franceschina per la quota di 1/2 della piena proprietà e di certa Pendoli
Giulia nata a Gianico il 18.12.1976 per il restante 1/2; si rileva l’incongruenza del
soggetto a favore Pendoli Giulia che sarebbe nata nel 1976 quando il testatore era
morto nel 1942 e si rinvia a quanto già detto. Si ritiene valida la trascrizione sul
soggetto a favore Martinelli Maria Franceschina per l’intera quota della proprietà.
In merito si ricorda anche che nella denuncia di successione del settembre 1999
relativa alla morte di Martinelli Maria Franceschina relativamente agli immobili in
Rogno è riportata espressamente la postilla, ai fini della continuità storica “per i
mappali in Rogno progressivi dal n. 1 al n. 24, la voltura della presente deve
essere preceduta da quella della successione di Martinelli Stefano deceduto il
23.12.1942”.
48
immobiliare di Breno.
per:
•
Iscrizione R.G. 6565 R.P. 1048 del 07.08.2006 - Ipoteca Giudiziale
•
•
•
Per i dettagli sulle iscrizioni riportate si rinvia alla trattazione degli immobili in Darfo
Boario.
•
relativamente alla sua quota di proprietà di 1/4 sugli immobili in Rogno più sopra
elencati
Dichiarativa di Fallimento
•
49
elencati
elencati
Dichiarativa di Fallimento.
Le quote di 1/4 sono quelle devolute dalla successione in morte di Fedriga Andrea,
deceduto il 25.07.2006 con rinuncia all’eredità da parte degli eredi legittimi, agli
unici eredi subentranti come da citato atto di notorietà 28.11.2006.
COERENZE
Data la conformazione dei luoghi e la raffigurazione in cartografia catastale le
coerenze degli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle più sopra
elencate sono quelli risultanti dalle mappe catastali; in un sol corpo per i mappali n.
337-338-341-342-553-414-2141-343-2137-339-340-619 a Nord Strada Comunale
dei Piazzi, a Est particelle n. 414-2645-2101 di altra proprietà, a Sud particelle n.
406-2104-2101-2108-344, a Ovest proprietà di terzi.
In un sol corpo per le particelle n. 442-441-436-434-432 a Nord parte mapp. 454430-Strada Comunale dei Piazzi e Santuario Madonna Addolorata, a Est in parte il
50
medesimo Santuario e in parte la citata strada comunale, a Sud stessa strada
comunale, a Ovest proprietà di terzi, in parte mapp. 430-433 e in parte Santuario.
In un sol corpo per le particelle n. 592-428-425-429-430-422-2893 a Nord la citata
strada comunale, a Est proprietà di terzi in più lotti, a Sud e Ovest in parte
proprietà di terzi e in parte strada comunale.
Si precisa che la Strada Comunale dei Piazzi raffigurata in mappa catastale è in
realtà una capezzagna a fondo sterrato preclusa ai mezzi meccanici e percorribile
solo a piedi o con auto fuoristrada di piccole dimensioni (Panda 4x4 e Suzuki). I
confini nella maggioranza delle situazioni non sono individuabili da manufatti od
elementi fisici facilmente riconoscibili, ad eccezione delle murature del Santuario,
di limitati muretti di sostegno e di murature di vecchi fabbricati rurali oramai allo
stato di rudere.
CONSISTENZA
Per gli immobili di cui trattasi come da visura catastale e dal quadro seguente:
particelle
consistenza (mq.)
337
290,00
338
1.260,00
339
440,00
340
410,00
341
500,00
342
90,00
343
1.360,00
414
190,00
51
422
100,00
425 sub 2
428
90,00
429
170,00
430
200,00
432
210,00
434
240,00
436
290,00
441
610,00
442
1.000,00
553
1.360,00
592
80,00
619
1.345,00
2137
1.000,00
2141
360,00
2893
35,00
totale
11.630,00
Come da Certificati di Destinazione Urbanistica, ritualmente richiesti in data
14.11.2007, rilasciati dal Comune di Rogno con prot. 6005/2007 e 6006/2007 in
data 19.11.2007, il complesso degli immobili di cui trattasi e più sopra individuati
catastalmente, ai sensi del vigente strumento urbanistico, si trova classificato come
segue:
52
ai sensi del P.R.G. vigente:
- parte in zona omogenea “E” agricola e silvo-pastorale; gli interventi
sulla stessa sono soggetti a singolo permesso di costruire nel rispetto della
legge regionale n. 93/1980 ora L.R. n. 12/2005;
- parte in area per attrezzature di interesse comune per servizi
religiosi
ai sensi del P.G.T. adottato:
- parte in aree non soggette ad interventi di trasformazione
urbanistica: contesti di elevato valore naturalistico e paesistico;
- parte in aree per servizi esistenti e proposti: interesse comune.
DESCRIZIONE DEI TERRENI
I terreni di cui trattasi sono situati sulle pendici delle destra orografica della bassa
Valle Camonica in posizione elevata rispetto all’abitato. Sono raggiungibili
dall’ultimo tornante di salita verso al frazione Castelfranco nei pressi del cimitero,
dove una strada sterrata, percorribile solo a piedi o con automezzo fuoristrada di
piccole dimensioni, si distacca in direzione Nord. La località è individuabile sulla
cartografia di piano regolatore e sulla piantina del territorio comunale, con la
denominazione di “Località Piazze” e di “Chiesa dell’Addolorata”; i terreni in
questione sono situati a circa 425 metri di altitudine e quindi a circa 220 metri al di
sopra del nucleo centrale di Rogno (Via Rondinera). Il percorso a piedi, in lieve
salita, richiede circa 20-30 minuti. La località è molto panoramica e disabitata;
caratterizzata dalla presenza di un Santuario detto “Madonna dell’Addolorata”,
frequentato nella stagione estiva per sagre e cerimonie collettive.
I terreni di proprietà del Fallimento si sviluppano in parte attorno alla chiesa, sul
53
versante a valle della stessa e della stradella di accesso e per una limitata parte
appena a Nord della chiesa. I fabbricati rurali individuati catastalmente con proprio
identificativo mappalici sono presenti sul posto ma ridotti a ruderi, avvolti da rovi e
vegetazione incolta, con murature in pietrame e privi di copertura. Questi ruderi
potrebbero essere ricostruiti e riutilizzati solo da qualche appassionato del luogo e
amante della solitudine.
La particella adiacente alla chiesa e sul suo lato destro è occupata in parte da
manufatti provvisori costituiti da ampia tettoia e attrezzature per cucinare all’aperto,
e in parte da tavoli e panche in cemento; la destinazione di questi manufatti è
quella delle feste all’aperto. In generale e comunque i terreni come visti in
occasione del sopralluogo sono in completo stato di abbandono. Si rimanda alla
documentazione fotografica allegata.
di settore ed in particolare alla fonte seguente:
3. Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, 1° Semestre 2007 –
Ufficio del Territorio di Bergamo – valori agricoli medi della provincia –
annualità 2007
Stima dei terreni montani, boschivi, incolti, vigneti, prato ecc.
Il comune di Rogno è compreso nella regione agraria n. 5
particella
sup. (mq.)
337
290,00
338
1.260,00
339
440,00
coltura
valore (€.)
pasc. cespug.
0,80
232,00
pascolo cl. 1
0,80
1.008,00
3,6
1.584,00
seminativo cl. 3
54
340
410,00
pascolo cl. 2
0,80
328,00
341
500,00
prato cl. 4
3,4
1.700,00
342
90,00
0,5
45,00
343
1.360,00
vigneto cl. 3
4,8
6.528,00
414
190,00
prato cl. 4
3,4
646,00
422
100,00
0,5
50,00
425 sub 2
porz. di F. R.
428
90,00
fabbr. rurale
429
170,00
pascolo cl. 1
0,80
136,00
430
200,00
pascolo cl. 1
0,80
160,00
432
210,00
prato arbor. cl. 3
0,80
168,00
434
240,00
prato cl. 4
3,4
816,00
436
290,00
prato cl. 4
3,4
986,00
441
610,00
prato cl. 3
3,4
2.074,00
442
1.000,00
vigneto cl. 3
6,2
6.200,00
553
1.360,00
prato cl. 4
3,4
4.624,00
592
80,00
fabbr. rurale
619
1.345,00
vigneto cl. 3
6,2
8.339,00
2137
1.000,00
bosco ceduo cl. 2
1,3
1.300,00
2141
360,00
vigneto cl. 2
6,2
2.232,00
2893
35,00
incolto prod. cl. 2
0,5
17,50
Totale
11.630,00
39.173,50
Il valore risultante in tabella viene utilizzato quale base per l’applicazione dei criteri
di cui agli art. 40-41-45 del Testo Unico delle disposizioni legislative e
55
regolamentari in materia di Espropriazione per Pubblica Utilità ex D.p.r. 8 giugno
2001 n. 327 come modificato dal D.lgs 302/2002; tenuto conto della caratteristica
dei luoghi, dei vincoli di natura urbanistica, della localizzazione, della concreta
utilità e del mercato in zona per immobili consimili, si ritiene che il valore dei terreni
di cui sopra, compresi i fabbricati rurali ridotti allo stato di ruderi, sia stimabile a
corpo e forfetariamente in €. 50.000,00.
Il valore della quota di 1/2 di proprietà del Fallimento è stimabile in €.
25.000,00 (venticinquemila/00).
I terreni agricoli di proprietà del Fallimento siti nel territorio del Comune di Rogno
sono esenti dall’imposta comunale sugli immobili ai sensi dell’art. 7 comma 1
lettera h del D.Lgs. n. 504/1992 istitutivo del tributo (i terreni agricoli ricadenti in
aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15 della Legge 27.12.1977 n.
984); come da regolamento ICI del Comune di Rogno; il territorio del comune di
Rogno ricade totalmente in area montana.
Allegati per gli immobili in Rogno:
•
- Catasto Terreni f. 2 mappali 337- 338 – 339 – 340 – 341 – 342 – 343 – 414 – 422
– 425 – 428 – 429 – 430 – 432 – 434 – 436 – 441 – 442 – 553 – 552 – 619 – 2137
– 2141 - 2893
- estratto di mappa Rogno Catasto Terreni f. 2
•
formalità
56
- dichiarazione di successione Ufficio del Registro di Breno n. 198 vol. 168
17.09.1999
- nota di trascr. 2674/2079 24.05.2000 – denuncia di successione in morte di
Martinelli Stefano
- nota di trascr. 6598/5074 19.10.2002 - successione in morte di Martinelli Maria
Franceschina
- nota di trascr. 370/284 15.01.2008 – sentenza di Fallimento contro Franzoni
Gabriella e Fedriga Marco per la quota di 1/8 ciascuno
per la quota di 1/4
- nota di trascr. 1585/1282 05.03.2002 – vendita immobile in Darfo Boario Terme,
contro Fedriga Marco, Fedriga Andrea e Fedriga Giacomina
- nota di trascr. 3888/2961 30.05.2003 – vendita immobile in Breno, contro Fedriga
Marco, Fedriga Andrea e Fedriga Giacomina
•
- Certificati di Destinazione Urbanistica prot. 6005/2007 – 6006/2007 19.11.2007
- estratto tavola zonizzazione PRG scala 1:5000
- estratto Norme tecniche di attuazione del P.R.G. - Zona E agricola e silvopastorale e art. 14 per attrezzature di interesse religioso.
•
57
IMMOBILI IN COSTA VOLPINO (Bg)
Catasto Terreni:
Comune Censuario di Costa Volpino - codice D117 – Provincia di Bergamo
al foglio 1:
particelle
coltura
consistenza (ha) R.D. (€.) R.A. (€.)
754
0.61.40
1,59
0,95
1497
prato cl. 3
0.30.70
7,93
9,51
2132
bosco ceduo cl. 3
0.58.10
3,60
1,20
3291
incolto sterile
0.02.00
3491
0.03.80
0,10
0,06
01.56.00
13,22
11,72
Totale
meccanografico del 01.06.1988.
All’attualità gli intestati nei certificati di visura risultano essere i seguenti:
propr. per 1/4
propr. per 1/4
Fedriga Giacomina nata a Costa Volpino il 27.07.1933 propr. per 2/4 in
sostituzione di Martinelli Maria fu Stefano
In relazione alle intestazioni si precisa quanto segue:
58
il comproprietario Fedriga Andrea è morto il 25.07.2006 e i suoi eredi legittimi
hanno rinunciato all’eredità nei termini di legge; a seguito di atto di notorietà del
28.11.2006 sono subentrati in qualità di legittimi eredi della sua quota di 1/4 la
madre Franzoni Gabriella ed il fratello Fedriga Marco per la quota di 1/8 ciascuno.
La piena proprietà degli immobili in Costa Volpino è di Fedriga Giacomina,
estranea all’attuale procedura per la quota di 1/2, di Fedriga Marco per la
quota di 1/4 +1/8 = 3/8 e di Franzoni Gabriella per la restante quota di 1/8.
Tenuto conto che gli identificativi mappalici di tutte le particelle sopra elencate
derivano dall’impianto meccanografico del Catasto Terreni di Costa Volpino a far
data dal 01.06.1988, anteriormente al ventennio dalla data della sentenza del
Fallimento di cui trattasi, 30.05.2007, gli identificativi erano gli stessi come
all’attualità ma in archivio cartaceo; circostanza che risulta anche dai certificati di
visura che si producono.
Intestati alla data dell’impianto meccanografico: Martinelli Maria fu Stefano maritata
Fedriga proprietaria per 1/1 e Pendoli Giulia fu Bortolo usufruttuaria per 1/2.
Per la particella 2132 superficie data dall’impianto meccanografico 0.38.10, variata
d’ufficio con foglio di osservazioni 100882/99 del 03.09.1999 in ha 0.58.10.
Gli immobili in Costa Volpino e di cui trattasi sono pervenuti in proprietà dei fratelli
Fedriga Andrea e Marco per la quota di 1/4 ciascuno in forza di successione
testamentaria in morte della loro nonna Martinelli Maria Franceschina deceduta il
59
21.03.1999; Denuncia di Successione registrata a Breno il 17.09.1999 al n. 198
vol. 168 e trascritta a Bergamo ai n. R.G. 11374 R.P. 7562 del 03.03.2003.
•
Ufficio Provinciale di Bergamo – Servizio di Pubblicità Immobiliare
relativamente alla sua quota di proprietà di 1/4 sugli immobili Costa Volpino
più sopra elencati
•
relativamente alla sua quota di proprietà di 1/8 sugli immobili in Costa
Volpino più sopra elencati
relativamente alla sua quota di proprietà di 1/8 sugli immobili in Costa
Volpino più sopra elencati
60
28.11.2006.
Dai titoli citati e dalle formalità esaminate si ricava che gli immobili in Costa
Volpino costituiti da terreni sono di piena proprietà del Fallimento di cui
trattasi per la quota di 1/2, la rimanente quota essendo di Fedriga Giacomina;
quota di 1/2 derivata per 3/8 dal socio Fedriga Marco e per 1/8 dal socio
Franzoni Gabriella.
gli immobili in Costa Volpino oggetto di relazione erano di proprietà della citata
Martinelli Maria o Maria Maddalena o Marietta o Maria Franceschina fu Stefano
maritata Fedriga nata a Costa Volpino il 01.01.1909, dante causa di Fedriga Marco
e Andrea, in forza di successione in morte di Martinelli Stefano fu Francesco
apertasi il 23.12.1942; Denuncia di Successione presso l’Ufficio del Registro
di Lovere (Bg) in data 21.04.1943 n. 18 vol. 102, trascritta a Bergamo il
28.05.1943 ai 2893/2445 (con la precisazione che nella successione suddetta
viene indicato il mappale 3490 di are 03.80 anziché il mappale 4391 di pari
superficie).
immobiliare di Bergamo.
61
per le seguenti trascrizioni pregiudizievoli:
•
Conservatoria di Bergamo
a favore Azienda Elettrica Municipale di Milano
contro Martinelli Maria fu Stefano in Fedriga
sull’immobile in Costa Volpino distinto dalla particella 2132 Censuario di Costa
Volpino Inferiore
in forza di atto di costituzione di servitù di elettrodotto del 21.01.1954 rep.
3839/2101 notaio Marco De Michelis registrato a Breno il 08.02.1954 al n. 614 vol.
102.
•
Conservatoria di Bergamo
a favore Enel
contro Martinelli Maria fu Stefano in Fedriga
sugli immobili in Costa Volpino distinti dalle particelle 1497 – 3491 - 3291 del C.T.
Censuario di Costa Volpino Inferiore
in forza di atto di costituzione di servitù di elettrodotto del 10.10.1973 rep. 808/811
notaio P. Vizzardi registrato a Romano di Lombardia il 23.10.1973 al n. 1551 vol.
121.
•
62
•
COERENZE
Data la conformazione dei luoghi e la raffigurazione in cartografia catastale
per la particella 754 foglio 3 nero e 1 logico:
a Nord particelle 2899 - 2167, a Est 2152 - 2153, a Sud medesima proprietà
particella 2132, a Ovest in parte particelle 2143 – 2908 – 2903
per la particella 2132 foglio 3 nero e 1 logico:
a Nord particella 754 stessa proprietà e in parte 2153 - 2147, a Est 8130, a Sud
2137, a Ovest 2143
con la precisazione che trattandosi di terreni boschivi i confini di fatto non sono
riconoscibili per mezzo di manufatti o altri elementi fisici.
Per le particelle 1497 – 3491 foglio 6 rosso e 1 logico in un sol corpo:
a Nord particelle 10307 – 10309, a Est 3490 – 1495, a Sud capezzagna e quindi
particella 1491, a Ovest particella 1498
per la particella 3291 foglio 6 rosso e 1 logico, costituita da piccolo reliquato di
terreno in ambito fluviale:
a Nord e ad Est particella 1521, a Sud e a Ovest particella 3505
anche in questo caso si precisa che i confini dell’insieme costituto dalle particelle
1497 e 3491 raffigurati in mappa (capezzagna) in realtà non sono riconoscibili;
l’individuazione
è
comunque
facilmente
dell’elettrodotto corrente in zona.
63
consentita
dalla
linea
aerea
CONSISTENZA
Per gli immobili di cui trattasi come da visura catastale e dal quadro seguente:
particelle consistenza (mq.)
754
6.140,00
1497
3.070,00
2132
5.810,00
3291
200,00
3491
380,00
totale
15.600,00
Come da Certificato di Destinazione Urbanistica, ritualmente richiesto in data
18.12.2007 con prot. n. 17383, rilasciato dal Comune di Costa Volpino con prot.
102 Reg. Cdu in data 28.12.2007, il complesso degli immobili di cui trattasi e più
sopra individuati catastalmente, ai sensi del vigente strumento urbanistico, si trova
classificato come segue:
ai sensi del P.R.G. vigente:
-
Particelle 1497 – 3291 – 3491 in zona omogenea “E1” agricola di
fondovalle;
-
Particelle 754 e 2132 in zona omogenea “E3” boschiva
I parametri edilizi e urbanistici di zona sono indicati dagli art. 48, 64 e 66 delle
NTA; in base allo studio geologico di supporto al PRG le aree sopra indicate sono
classificate come segue:
64
-
particella 754: in parte non classificato e in parte classe 4 “aree di
fattibilità con gravi limitazioni”
-
particelle 1497 - 3291 – 3491: classe 3 “aree di fattibilità con
consistenti limitazioni”
-
particella 2132: in parte non classificata e in parte classe 3 e classe 4
DESCRIZIONE DEI TERRENI
I terreni distinti dalle particelle 1497 – 3291 – 3491 sono situati in una piana alla
periferia Nord dell’abitato e compresa fra la Via Roma e la sponda occidentale del
fiume Oglio; trattasi di terreni pianeggianti che si raggiungono a piedi da una strada
privata che si dirama in lato orientale dalla Via Roma e dal servizio di un piccolo
insediamento misto residenziale e artigianale. In occasione del sopralluogo si è
rilevata una coltura a prato. Al di là dei vincoli di tipo urbanistico la conformazione
della zona nella quale si trovano i terreni di cui trattasi consente di prevedere una
futura, ancorché remota, possibile utilizzazione edificatoria. Non ha alcuna
rilevanza la particella 3291 che è costituita da un reliquato di terreno di minime
dimensioni e completamente staccato dalle altre due particelle.
Le particelle 754 e 2132 sono situate sulle prime pendici della destra orografica
della bassa Valle Camonica, al di sopra dello svincolo con la bretella della
superstrada e raggiungibili prima con normali autoveicoli lungo una stretta ma
comunque praticabile strada asfaltata che si dirama dal cimitero della frazione
Volpino fino a un agglomerato di case che sorgono alla quota + 320.50; poi o a
piedi o con mezzo fuoristrada. L’ambiente è caratterizzato da accentuato pendio,
da coltura boschiva, e dalla presenza proprio sui terreni di cui trattasi di due tralicci
dell’alta tensione.
65
di settore ed in particolare alla fonte seguente:
4. Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, 1° Semestre 2007 –
Ufficio del Territorio di Bergamo – valori agricoli medi della provincia –
annualità 2007
Stima dei terreni montani, boschivi, incolti, vigneti, prato ecc.
Il comune di Costa Volpino è compreso nella regione agraria n. 5
particella
sup. (mq.)
coltura
valore (€.)
754
6.140,00
0,50
3.070,00
2132
5.810,00
bosco ceduo cl. 3
1,30
7.553,00
Totale
11.950,00
1497
3.070,00
3291
200,00
incolto sterile
3491
380,00
Totale
10.623,00
prato cl. 3
3,40
10.438,00
0,50
190,00
10.628,00
3.650,00
Il valore risultante in tabella è utilizzabile quale base di riferimento per
l’applicazione dei criteri di cui agli art. 40-41-45 del Testo Unico delle disposizioni
legislative e regolamentari in materia di Espropriazione per Pubblica Utilità ex
D.p.r. 8 giugno 2001 n. 327 come modificato dal D.lgs 302/2002.
Tenuto conto della caratteristica dei luoghi, dei vincoli di natura urbanistica, della
localizzazione e degli accessi, della concreta utilità e del mercato in zona per
immobili consimili, si ritiene che il valore dei terreni di cui sopra, sia stimabile a
66
corpo e forfetariamente in €. 15.000,00 per i terreni boschivi e in € 20.000,00 per
quelli in zona agricola di fondovalle.
Il valore della quota di 1/2 dei terreni di proprietà del Fallimento è stimabile in
€. 17.500,00 (diciassettemilacinquecento/00).
I terreni agricoli di proprietà del Fallimento siti nel territorio del Comune di Costa
Volpino sono esenti dall’imposta comunale sugli immobili ai sensi dell’art. 7 comma
1 lettera h del D.Lgs. n. 504/1992 istitutivo del tributo (i terreni agricoli ricadenti in
aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15 della Legge 27.12.1977 n.
984); e questo da regolamento ICI del Comune di Costa Volpino art. 5 comma 7; il
territorio del comune di Costa Volpino ricade totalmente in area montana.
Brescia, 26 marzo 2008
Il perito
Arch. Eugenio Acchiappati
Allegati per gli immobili in Costa Volpino:
•
- Catasto Terreni f. 1 mappali 754 – 2132 – 1497 – 3291 – 3491
- estratto di mappa Costa Volpino Catasto Terreni f. 1 logico e fogli 3 nero e 6
rosso
•
formalità
67
- nota di trascr. 11374/7562 03.03.2003 – denuncia di successione in morte di
Martinelli Maria Franceschina
- nota di trascr. 4402/2834 21.01.2008 – sentenza di Fallimento contro Fedriga
Marco sui beni in Costa Volpino
- nota di trascr. 4403/2835 21.01.2008 – sentenza di Fallimento contro Fedriga
Marco e Franzoni Gabriella sui beni in Costa Volpino
•
- Certificato di Destinazione Urbanistica prot. 102 Reg. Cdu 28.12.2007
- estratto Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. - Zona E3 boschiva
- estratto Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. - Zona E1 agricola di
fondovalle
- estratto Norme Tecniche di Attuazione art. 48
- stralcio PRG tavola di azzonamento 10/7
- stralcio carta tecnica regionale – S.I.T. Regione Lombardia 1:10.000
- Regolamento I.C.I.
•
VERBALE DI ASSEVERAZIONE
Brescia, nella Cancelleria della Volontaria Giurisdizione del Tribunale
Ordinario di Brescia, il giorno ventisei del mese di marzo dell’anno
duemilaotto,
avanti
al
Cancelliere
sottoscritto
si
è
presentato
personalmente l’arch. Eugenio Acchiappati, nato a Iseo (BS) il 04.02.1945,
residente a Brescia in Via Corsica 114 e con studio in Brescia in Via F.
Carini 4, iscritto all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e
68
Conservatori della Provincia di Brescia al n. 189 dall’anno 1972 e al
Registro dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Brescia Cat. II Industriale al
n. 54; il tecnico chiede di asseverare con giuramento la perizia di stima sui
beni immobili costituiti da terreni e fabbricati in Cividate Camuno; immobili
censiti come da relazione che precede e intestati alla ditta FEDRIGA &
FRANZONI di FEDRIGA MAURIZIO & C. S.n.c. con sede in Cividate
Camuno Via Borgo Olcese n. 166 C.F. 00148990179; la perizia di stima è
stata redatta in adempimento dell’incarico conferito al perito arch. Eugenio
Acchiappati dal Dottor Pietro Morandini in veste di Curatore del Fallimento
n. 53/2007.
Noi Cancelliere, premesse le ammonizioni di rito, deferiamo il giuramento
che si presta nella forma di legge, ripetendo le parole:
“Giuro di aver proceduto fedelmente alle operazioni commessemi al
solo scopo di far conoscere la verità”
Il Perito
Arch. Eugenio Acchiappati
69

perizia asseverata relazione di stima degli immobili

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