criteri allegati alla deliberazione

COMUNE DI THIENE
UFFICIO URBANISTICA
CRITERI
per l’applicazione
della perequazione,
del credito edilizio
e della compensazione
urbanistica
Comune di Thiene
PI
Criteri perequazione e credito
1
Premessa
Il presente documento detta i criteri di valutazione e di applicazione della
perequazione urbanistica, del credito edilizio e della compensazione.
Questi nuovi istituti da impiegare per l’attuazione del PAT e nei PI sono stati
introdotti dalla legge regionale 11/2004 con gli artt. 35, 36 e 37.
Il PAT del Comune di Thiene entrato in vigore il 26 maggio 2011 ha disciplinato
ulteriormente tali istituti agli articoli 49, 50 e 51 delle Norme di Attuazione.
L’applicazione dei principi perequativi, del credito edilizio e della compensazione
pongono molteplici criticità, sotto i profili giuridico ed economico; d’altra parte
essi costituiscono una grande opportunità sia in alternativa a strumenti come
l’esproprio, sia per la realizzazione di dotazioni territoriali ed opere di pubblico
interesse che la carenza di disponibilità finanziarie e di spesa da parte degli Enti
locali, rende sempre più difficili.
Al fine di procedere nell’applicazione dei suddetti principi appare fondamentale
determinare prioritariamente:
a. per il credito edilizio e la compensazione
- le regole applicative
- i parametri di trasformazione dei volumi esistenti in ragione delle diverse
destinazioni d’uso,
b. per la perequazione:
- le regole applicative
- i valori da applicare nella determinazione del vantaggio stimato;
- il vantaggio economico generato.
Tale predeterminazione è passaggio indispensabile, non solo ai fini
dell’attivazione delle procedure competitive e comparative finalizzate alla
individuazione di soggetti con i quali concludere accordi di pianificazione ai sensi
dell’art. 6 della L.R. 11/2004, ma anche per l’attivazione di eventuali operazioni di
riqualificazione.
Quindi il piano degli interventi preciserà e definirà puntualmente interventi e
normative sulla base dei presenti criteri generali e recepirà gli accordi con i
privati sottoscritti ai sensi dell’art. 6 della L.R. 11/2004, in particolare definendo,
in relazione alle singole aree, il cosiddetto INDICE EDILIZIO DI ZONA (IEZ) che
rappresenta la potenzialità massima di cubatura realizzabile in una singola Zona
Territoriale Omogenea ZTO.
Il raggiungimento di tale indice, può avvenire, a seconda dei casi che saranno di
seguito enucleati e descritti, con il concorso, in quote diverse ed eventualmente
“combinate” tra loro, di crediti edilizi, di volumi attribuiti dal PI previa
perequazione, ovvero in relazione all’esistenza di precedenti previsioni di piano.
La necessità di fissare regole precise è imprescindibile al fine di garantire
l’applicazione di criteri di valutazione omogenei per tutte le operazioni di
trasformazione previste dal PI.
Per tutto ciò, al fine di minimizzare “distorsioni” nell’applicazione, si è optato per
meccanismi che restino nell’ambito della facoltatività dell’operatore privato,
quanto meno tra le due opzioni : credito o perequazione; il credito infatti può
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essere sfruttato entro un ampio insieme di aree non predeterminate
univocamente.
Certamente questi meccanismi determinano una nuova concezione della
pianificazione urbanistica; il Piano degli Interventi non è predeterminato a priori,
approvato una volta per tutte; la pianificazione è costantemente “in divenire”,
testa mano a mano la sua efficacia mediante bandi, stralci di piani degli
interventi e pianificazione attuativa per meglio rispondere alle esigenze di
flessibilità di un mondo costantemente in trasformazione.
Infine va ricordato che la perequazione rappresenta un dispositivo per
l’acquisizione delle dotazioni territoriali al quale devono essere affiancati altri
strumenti attuativi e gestionali in funzione degli strumenti che si intende attuare.
Il suo ruolo non può essere quindi sovradimensionato rispetto alle
effettive potenzialità stabilite nel PI .
Analogamente l’operatività del credito edilizio è circoscritta ai progetti
caratterizzati da operazioni di riqualificazione ambientale e urbana che
comportano demolizione di fabbricati e manufatti.
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CREDITO EDILIZIO e
COMPENSAZIONE
1. Definizioni generali
Il credito edilizio
è una quantità di volumetria o superficie edificabile
attribuita dall’Amministrazione ad un operatore privato allo scopo di attivare un
processo di trasformazione urbanistica. - CREDITO DA TRASFORMAZIONI La compensazione urbanistica può essere rappresentata con un credito
edilizio “riconosciuto a titolo compensativo ai proprietari di beni immobili oggetto
di vincolo preordinato all’esproprio” quali aree per servizi e opere pubbliche,
qualora tali beni vengano ceduti all’Amministrazione. - CREDITO DA
COMPENSAZIONI Il registro dei crediti è un documento nel quale verranno annotati i crediti
edilizi che saranno liberamente commerciabili all’interno del territorio comunale,
con le modalità e i limiti di cui ai successivi criteri e nelle forme previste dalla
legge. (vd. Art. 5 comma 3 L. 106/2011 cd. Decreto Sviluppo)
Il registro dei crediti edilizi è elemento costitutivo del Piano degli Interventi ai
sensi dell’art. 17 della Legge Regionale n. 11 del 2004, e quindi è strumento
funzionale all’attuazione degli interventi in esso previsti.
Nel Registro sono annotati i seguenti elementi:
a) dati identificativi catastali della particella cui afferiscono i crediti e
edilizi attribuiti a seguito di accordo con il Comune di Thiene e della
particella di atterraggio dei crediti (dopo la compravendita);
b) quantità e destinazione urbanistica dei crediti edilizi riconosciuti in
origine dal Comune alla particella catastale;
c) quantità e destinazione urbanistica dei crediti edilizi, riconosciuti
dal Comune, in seguito a trasformazione e alla compravendita tra privati;
d) quantità e destinazione dei crediti edilizi utilizzati dalla proprietà, e
quindi posti in detrazione;
d) estremi degli atti comunali attinenti al riconoscimento dei Crediti Edilizi
ovvero degli atti notarili attinenti all’acquisto o alla cessione di Crediti
Edilizi;
e) volture catastali.
Il registro dei crediti sarà consultabile nel sito internet comunale con scopi
informativi e pubblicitari nonché a fini impositivi.
Il credito edilizio per il quale non siano individuate le aree di “atterraggio” è
valido ed efficace per 20 anni dalla sottoscrizione dell’accordo con il Comune di
Thiene e la conseguente annotazione nel registro dei crediti edilizi. Entro 20 anni
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dall’annotazione del credito nel registro dei crediti edilizi dovranno essere
comunicate al Comune da parte del titolare del credito le aree di atterraggio del
medesimo e la disponibilità dell’eventuale diverso proprietario delle stesse a
riceverlo. All’annotazione nel registro della individuazione delle aree di
atterraggio, previa verifica di conformità alle direttive e prescrizioni del PRG,
consegue la assimilazione dello stesso ad ordinaria previsione urbanistica del
Piano degli Interventi, con ogni conseguente effetto in ordine al contenuto, all’
efficacia e alla validità delle relative previsioni edificatorie.
La riserva di volume per credito edilizio e perequazione per la sola
destinazione residenziale connessa al dimensionamento degli standard, deriva:
- dalla volumetria già prevista dal PRG negli strumenti attuativi che decadono o
non vengono attuati, nel rispetto delle quantità fissate per ogni ATO;
- dalla costituzione di un fondo mediante prelievo, con il Piano degli Interventi,
dalla nuova volumetria prevista dal PAT (mc 243.800) in disponibilità
all’Amministrazione.
I processi di trasformazione che utilizzano crediti sono soggetti a Permesso di
Costruire convenzionato che attesti la titolarità dell’intervento e riporti
l’ammontare della capacità edificatoria del credito.
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2. Riconoscimento
L’art. 50 delle Norme di Attuazione del PAT stabilisce che il credito edilizio è
riconosciuto in conseguenza:
a. della demolizione delle opere incongrue;
b. della eliminazione degli elementi di degrado;
c. del miglioramento della qualità urbana paesaggistica, architettonica e
ambientale;
d. compensazione di cui all’articolo 37 della L.R. 11/'04.
demolizione delle opere incongrue
Alcune opere incongrue sono già individuate nella tavola n° 4 del PAT e la
disciplina di riferimento è quella contenuta all’art. 48 delle Norme di Attuazione.
L’individuazione delle opere incongrue dovrà essere integrata e definita con il
Piano degli Interventi in relazione alla loro inadeguatezza rispetto all’ambiente e
al paesaggio circostante ed alla urgenza per le quali è necessario programmare
azioni volte alla loro eliminazione e/o mitigazione.
eliminazione degli elementi di degrado;
Gli elementi di degrado sono manufatti in palese contrasto con gli elementi
qualificanti il territorio, anche se modificato ad usi agricoli.
Gli elementi qualificanti sono stati individuati nelle tavole n° 1, 2 e 4 del PAT
con l’indicazione:
- delle aree soggette a vincolo paesaggistico;
- delle aree di notevole interesse pubblico; delle aree boscate
- dei beni culturali, delle ville venete, e dei loro contesti figurativi;
- del centro storico;
- delle invarianti di natura paesaggistica e agricolo produttiva;
- degli ambiti a cui attribuire obiettivi di tutela, riqualificazione e valorizzazione;
- dei coni visuali di pregio e di degrado.
Piani degli Interventi tematici, in particolare quelli per il centro storico e per il
paesaggio e l’ambiente, definiranno anche in modo puntuale gli elementi in
contrasto con gli elementi qualificanti.
miglioramento della qualità urbana paesaggistica, architettonica e
ambientale;
Sono gli interventi riconducili alla “ristrutturazione urbanistica” che prevedono la
riqualificazione di un’area o di edifici dismessi, di tessuti edilizi degradati con il
completamento di servizi mancanti, delle opere di urbanizzazione, di interventi di
mitigazione ambientale e anche con riprogettazione morfologica, o di
implementazione quantitativa e qualitativa degli spazi pubblici, talora anche con
riprogettazione morfologica.
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Rientrano in tale fattispecie gli interventi nelle aree elencate nelle Norme di
Attuazione del PAT all’art. 38 “AREE DI RIQUALIFICAZIONE RISTRUTTURAZIONE
E RICONVERSIONE” – del punto a) IN AMBITO URBANO e tutti i piani di
recupero già individuati dal PRG.
compensazione di cui all’articolo 37 della L.R. 11/'04.
La compensazione urbanistica si applica in luogo dell’espropriazione al fine
dell’acquisizione di aree oggetto di vincolo, per finalità e opere pubbliche,
permettendo ai proprietari di recuperare adeguata capacità edificatoria nelle
forme del credito edilizio.
La cessione riguarda perlopiù aree ma potrebbe interessare anche edifici per i
quali si prevedono specifici parametri.
Non si prevedono opere di sistemazione delle aree o demolizioni a carico dei
proprietari; nel caso in cui venissero realizzate si prevede un indice premiante.
Al punto 5 successivo sono specificate le modalità applicative.
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3. AMBITI, NEI QUALI UTILIZZARE I CREDITI EDILIZI
Il credito è innanzi tutto un potenziale di edificazione da impiegare, in alternativa
o in concorso con l’applicazione della perequazione urbanistica, nelle aree di
trasformazione urbanistica, quali:
> le aree trasformabili a seguito di decadenza, ai sensi dell’art. 5 commi 6 e
7 delle Norme di Attuazione del PAT, degli strumenti attuativi previsti dal
PRG;
> le aree trasformabili di cui alla tavola 4, comprese all’interno dei “limiti
fisici della nuova edificazione” che saranno soggette a strumento
attuativo;
> le aree di completamento specificamente individuate dal PI.
•
All’interno delle aree trasformabili a seguito di decadenza degli
strumenti attuativi previsti dal PRG la volumetria edificabile sarà:
1. per il 30% dell’indice edilizio di zona (IEZ) attribuita dal PI;
2. per il 40% derivante da crediti edilizi da acquisire;
3. per la parte rimanente sono previsti seguenti indici premianti per
l’accoglimento all’interno del SUA di volumetrie derivate da crediti
edilizi, secondo i seguenti scaglioni:
- + 10% per l’accoglimento di almeno il 25% della suddetta quota
del 40%;
- + 20% per l’accoglimento di almeno il 50% della suddetta quota
del 40%;
- + 30% per l’accoglimento di almeno il 75% della suddetta quota
del 40%;
In alternativa la volumetria di cui ai punti 2. e 3. può essere acquisita con le
modalità di cui al successivo punto (perequazione).
•
All’interno delle aree trasformabili di cui alla tavola 4, comprese
all’interno dei “limiti fisici della nuova edificazione” che saranno
soggette a strumento attuativo la volumetria edificabile sarà
1. per il 20% dell’indice edilizio di zona (IEZ) attribuita dal PI;
2. per il 50% derivante da crediti edilizi da acquisire;
3. per la parte rimanente sono previsti seguenti indici premianti per
l’accoglimento all’interno del SUA di volumetrie derivate da crediti
edilizi, secondo i seguenti scaglioni:
- + 10% per l’accoglimento di almeno il 25% della suddetta quota
del 50%;
- + 20% per l’accoglimento di almeno il 50% della suddetta quota
del 50%;
- + 30% per l’accoglimento di almeno il 75% della suddetta quota
del 50%.
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In alternativa la volumetria di cui ai punti 2. e 3. può essere acquista con le
modalità di cui al successivo punto (perequazione).
•
All’interno delle Aree di riqualificazione e conversione il credito edilizio
sarà calcolato usufruendo della conversione del volume o superficie esistente
mediante calcolo secondo i principi espressi nel paragrafo 4. Consistenza, di
seguito riportato; tali volumi non saranno oggetto di perequazione.
•
All’interno delle Aree di completamento è possibile collocare volumetrie di
credito edilizio in aggiunta agli indici massimi esistenti fino al raggiungimento
dell’IEZ.
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4. Consistenza - determinazione del credito edilizio attraverso
coefficienti di conversione e premianti.
Per la determinazione del credito edilizio sembrerebbe, dalle rare esperienze e
normative che si sono potute esaminare, non si possa prescindere dal
rapporto/confronto e valutazione del valore monetario di mercato, delle opere da
demolire o riqualificare e quello della volumetria assegnata quale credito edilizio
commerciabile.
Tale procedura appare difficoltosa:
- per le diverse caratteristiche delle opere esistenti che influiscono sul loro
valore;
- per la quantità e qualità delle opere previste in demolizione e riqualificazione;
- per la variabilità e l’alternanza del mercato immobiliare.
Con il presente atto però si è cercato di ovviare, almeno in parte, alla
determinazione del credito attraverso la stima dei soli valori monetari, che anche
in presenza di formule stabilite, possono risultare aleatori a seconda dei diversi
casi e dei tempi di applicazione e risentire di eventuali valutazioni e contrattazioni
tra i privati e l’Amministrazione.
Si vuole in essenza stabilire dei coefficienti che consentano di determinare il
credito edilizio in termini di volumetria o di superficie a seconda delle diverse
destinazioni d’uso, limitando quindi le conseguenze dell’instabilità dei valori
immobiliari.
4.1 Definizione criteri di conversione
Si sono individuati dei criteri di conversione, ritenendo che una volumetria o
superficie con una certa destinazione d’uso e ora localizzata in una certa zona,
se trasferita e impiegata in zona diversa, debba essere trasformata in ragione
dei seguenti coefficienti:
1° coefficiente (DESTINAZIONE D’USO)
a. in parte derivato dal valore di mercato che è diverso per le differenti
destinazioni d’uso;
b. in parte derivato dal cosiddetto carico urbanistico che ha una diversa incidenza
a seconda della destinazione d’uso;
-
il 1° coefficiente è composto da due fattori ai quali si è ritenuto dare un
diverso peso ai fini della definizione del coefficiente:
il fattore a. ha una incidenza del 70%;
il fattore b. ha una incidenza del 30%.
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2° coefficiente (LOCALIZZAZIONE)
c. derivato dalla modifica del valore di mercato rispetto alle diverse zone
identificabili sul territorio;
4.2 Modalità di definizione dei coefficienti di conversione
1° coefficiente
a. valore di mercato / destinazioni d’uso
Quale riferimento per la determinazione dei valori di mercato sono stati utilizzati
i cosiddetti valori OMI dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare pubblicati
dall’Agenzia del Territorio.
Sono stati utilizzati valori medi riferiti al 2° semestre 2010 (ultimi disponibili) che pur
essendo indicazioni di larga massima, dato che solo una stima puntuale può
definire il valore di mercato di un immobile, possono ritenersi indicativi e
rappresentativi in quanto rapportabili tra loro al fine della determinazione di un
coefficiente.
I valori sono suddivisi per destinazioni d’uso e riferiti alle zone OMI nelle quali gli
immobili e i loro valori presentano caratteristiche di omogeneità.
Il fattore rappresenta il passaggio dalla destinazione d’uso attuale a quella
nuova ed è stato calcolato mediante il rapporto tra il valore a metro quadrato
della destinazione d’uso attuale dell’immobile e la destinazione d’uso della nuova
superficie che costituirà il credito edilizio.
Nella sezione degli allegati al presente documento sono inserite una planimetria
delle zone OMI e la tabella A per la determinazione dei fattori.
Verificato che le zone OMI comprendono vaste porzioni del territorio nelle quali vi
sono zone agricole ma anche insediamenti residenziali cospicui come ad esempio
le frazioni di Santo e Rozzampia nelle quali i valori immobiliari non sono certo
quelli agricoli si stabilisce quanto segue:
- i coefficienti da utilizzare per le zone agricole, come identificate dal PRG
vigente, comprese nelle zone OMI C1, D1 e D2, saranno quelli della zona
OMI D3;
- i coefficienti da utilizzare per le zone diverse dalle zone agricole (residenziali
etc.) come identificate dal PRG vigente, e comprese nella zona OMI D3, sono
quelle indicate nella tabelle della zona D1.
b. valore di mercato / zone
Il secondo fattore considera il cosiddetto carico urbanistico che si determina
dall’insediamento di una destinazione d’uso piuttosto che di un’altra.
Il carico urbanistico è in sostanza determinabile con la quantità di servizi e quindi
di opere di urbanizzazione primaria e secondaria che una destinazione d’uso
comporta; ad esempio un insediamento residenziale implica una serie di servizi
pubblici e standard (verde, parcheggi, scuole, reti tecnologiche) che ad una
zona produttiva non necessitano o sono diversi.
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Quali parametri da utilizzare per la determinazione del coefficiente sono stati
ritenuti idonei quelli contenuti nelle “tabelle per la determinazione dell’incidenza
degli oneri di urbanizzazione e della quota del costruzione” allegato A alla legge
regionale 27 giugno 1985, n°61.
Nelle tabelle è indicato per le diverse destinazioni d’uso il costo teorico base delle
opere di urbanizzazione e i parametri per la determinazione dell’incidenza degli
oneri di urbanizzazione.
Il fattore rappresenta il passaggio dalla destinazione d’uso attuale a quella nuova
per le diverse destinazioni d’uso ed è stato calcolato mediante il rapporto tra il
parametro di incidenza a metro quadrato della destinazione d’uso attuale
dell’immobile e la destinazione d’uso della nuova superficie che costituirà il
credito edilizio.
I coefficienti sono contenuti nella tabella C nella sezione degli allegati.
2° coefficiente – carico urbanistico / zone
Sempre utilizzando i valori di mercato OMI si è calcolato il coefficiente che
rappresenta il “trasferimento” di una destinazione d’uso da una zona OMI ad
un’altra, in ragione del fatto che i valori di mercato di una medesima
destinazione d’uso si modificano a seconda se l’immobile è ad esempio in zona
residenziale o agricola.
I coefficienti sono contenuti nella tabella B nella sezione degli allegati.
4.3 Modalità di definizione degli incentivi premianti
Oltre ai coefficienti di conversione vengono stabiliti degli incentivi premianti
che andranno sommati al credito calcolato con i coefficienti suddetti.
Gli incentivi premianti hanno principalmente lo scopo di favorire l’avvio del
meccanismo incentivando l’interesse degli operatori.
Essi sono in pratica
rapportati ai benefici pubblici aggiuntivi derivanti
dall’operazione che possono essere diretti per la pubblica amministrazione e/o
indiretti per il territorio.
Anche in questo caso si è cercato di individuare un coefficiente che consentisse
una equa applicazione indipendentemente dai diversi casi e dai costi delle aree o
delle opere messe in atto.
Questi incentivi in aumento del credito sono riconosciuti per:
- la cessione delle aree oggetto di credito al Comune;
- la formazione, previo convenzionamento, di sistemi ecologici ambientali;
- la realizzazione di interventi di miglioramento della qualità urbana,
paesaggistica ed architettonica;
1. Cessione di aree al Comune di Thiene
> 0,04 mq/mq – mq di superficie utile edificata per mq di superficie area
ceduta - per le aree oggetto di ripristino e riqualificazione che vengano
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cedute al Comune di Thiene per la realizzazione di opere o per l’incremento
di standard urbanistici già previsti dal PRG.
Le aree dovranno essere cedute prive di manufatti sopra e sotto suolo,
eventualmente bonificate.
2. Realizzazione sistemi ecologici e ambientali
> 0,03 mq/mq – mq di superficie utile edificata per mq di superficie area
oggetto di sistemi ecologici ambientali - sono da intendersi le opere per
migliorare la naturalità la realizzazione di interventi di mitigazione quali le
fasce boscate e l’eliminazione dei coni visuali di degrado….
Le aree dovranno essere realizzate secondo progetti specifici e soggette
di convenzionamento per la gestione privata delle medesime.
3. Miglioramento della qualità urbana, paesaggistica ed architettonica
In questo caso l’incentivo premiante è applicabile esclusivamente per
interventi di messa in sicurezza e bonifica dei terreni, ai sensi dell’art. 242
comma 2 del D.Lgs 3 aprile 2006 n. 152.
> 0,01 mq/mq – mq di superficie utile edificata per mq di superficie area
oggetto di intervento.
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5. AMBITI, NEI QUALI UTILIZZARE LA COMPENSAZIONE
URBANISTICA
La compensazione urbanistica si applica con modalità diverse nei seguenti casi:
a. cessione di area utilizzata a scopi agricoli;
b. cessione di area destinata ad edificazione;
c. cessione di area con manufatti.
CONSISTENZA DELLA COMPENSAZIONE URBANISTICA
La determinazione del credito edilizio corrispondente alla compensazione, sarà
così effettuato rispetto ai casi suddetti:
a. cessione di area utilizzata a scopi agricoli;
si applica il coefficiente premiante di 0,04 mq/mq di cui al punto 1.
suddetto;
b. cessione di area destinata ad edificazione;
si applica il coefficiente premiante di
.0,04 mq/mq di cui al punto 1. suddetto
+ la volumetria calcolata determinando il volume edificabile / il valore a
mc stabilito al punto Vantaggio economico del capitolo perequazione;
c. cessione di area con manufatti.
si applica il coefficiente premiante di
.0,04 mq/mq di cui al punto 1. suddetto
+ la volumetria calcolata determinando (il volume edificabile / il valore a
mc stabilito al punto Vantaggio economico del capitolo perequazione
+ costo di costruzione manufatto esistente calcolato applicando valori
Camera di Commercio deprezzati per vetustà e altro.
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PEREQUAZIONE
1. Premesse
L’art. 35 della L.R. 11/2004 definisce gli obiettivi della perequazione urbanistica
che “persegue l’equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili interessati dagli
interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli
oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali”
Con la perequazione urbanistica è in primo luogo, possibile per l’amministrazione
innovare le modalità di acquisizione di aree destinati allo sviluppo delle
attrezzature collettive, dei servizi e delle infrastrutture lasciando all’esproprio per
pubblica utilità un ruolo secondario.
La perequazione, inoltre è il riconoscimento di una quantità volumetrica a fronte
della realizzazione di opere pubbliche o cessione di aree in favore del comune,
calcolata sulla base del vantaggio economico stimato.
Il Comune di Thiene aveva già approvato con deliberazione consiliare n°
161/2004 “Indirizzi e criteri di valutazione per l’attuazione del piano regolatore
attraverso atti di urbanistica negoziata e concertata” che costituiva in mancanza
di norme nazionali o regionali un supporto per la definizione di criteri trasparenti
e omogenei nelle seguenti ipotesi:
1. di Varianti parziali al P.R.G.;
2. di Strumenti Attuativi comprendenti zone ‘F’ per servizi ed attrezzature;
3. di Programmi integrati o più in generale di Programmi di Riqualificazione
Urbanistica.
Tali criteri sono stati applicati più volte per i casi di cui ai punti 1. e 2.
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2. Applicabilità
PEREQUAZIONE OBBLIGATORIA
La perequazione deve essere applicata obbligatoriamente all’interno di ambiti di
pianificazione attuativa per la ripartizione dei diritti edificatori tra tutti i proprietari
degli immobili interessati dal piano attuativo. (comma 2 art. 49 NTA del PAT)
Ad esempio nel caso in cui all’interno di uno stesso ambito territoriale siano
individuate aree edificabili e aree a standard quali verde e parcheggi pubblici,
aree per servizi, tutti i proprietari di aree hanno il medesimo diritto edificatorio
anche se la volumetria sarà in fase progettuale concentrata per lasciare spazio
alle aree a standard suddette.
PEREQUAZIONE PER VOLONTA’ DEL PROPRIETARIO
Il PI prevede inoltre che la perequazione, può essere applicata su richiesta del
proprietario e previo accordo nei seguenti casi:
1. aree di riqualificazione e trasformazione della città in ambito urbano
art.38 NdA
2. aree gia destinate a strumentazione attuativa dal PRG ma decadute ai
sensi art. 5 commi 6 e 7 NdA del PAT, o mai attuate;
3. aree che da agricole divengono urbane perché destinate ad ospitare
nuovi insediamenti;
4. altre aree di completamento oggetto di trasformazioni di rilievo.
I casi suddetti possono essere classificati in gruppi omogenei in ragione delle
similari condizioni di fatto e di diritto:
2.1 CLASSIFICAZIONE:
1. Zone di perequazione urbana di riqualificazione (punto 1 suddetto);
2. Zone di perequazione urbana di completamento (punto 4 suddetto)
3. Zone di perequazione urbana oggetto di piani decaduti, o non attuati
(punto 2 suddetto);
4. Zone di trasformazione della zona agricola con insediamenti residenziali e
commerciali; (punto 3 suddetto);
5. Zone di trasformazione della zona agricola con insediamenti
produttivi
(punto 3 suddetto);
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2.3 MODALITA’ DI DEFINIZIONE INDICI DI PEREQUAZIONE
Il PI con riferimento alle zone classificate attribuirà l’indice edilizio di zona (IEZ)
tenendo conto delle modalità successivamente specificate nel presente
documento. (definizione degli indici edilizi - valutazione urbanistica)
Di seguito vengono specificate le quantità volumetriche oggetto di perequazione
e la percentuale di perequazione da applicare rispetto al vantaggio economico a
seconda della classificazione delle zone:
1. zone di perequazione urbana di riqualificazione:
2. Zone di perequazione urbana di completamento.
Possono essere attuate con due diverse modalità / fasi:
. PEREQUAZIONE – su richiesta del privato operatore in attuazione delle
previsioni volumetriche del PI, usufruendo quindi di quota parte o
dell’intero IEZ, può essere aggiunta quantità volumetrica a quella
oggetto di conversione.
Tale volumetria sarà oggetto di perequazione del vantaggio economico
stimato pari al
50% per la residenza e il produttivo;
65% per la destinazione commerciale e direzionale;
3.
Zone di perequazione urbana oggetto di piani decaduti o non
attuati;
Possono essere attuate con due diverse modalità:
1. PEREQUAZIONE - attuazione previsioni volumetriche del PI usufruendo
dell’intero IEZ nel modo seguente :
- quota pari al 30% del volume derivato dall’indice territoriale massimo
già previsto dal PRG; tali volumi non sono oggetto di perequazione;
- il rimanente 70% dell’indice territoriale sarà oggetto di perequazione
del vantaggio economico stimato pari al
50% per la residenza e il produttivo;
65% per la destinazione commerciale e direzionale
In tal caso sarà comunque obbligatorio realizzare almeno il 60% dell’indice
totale della ZTO;
Tale modalità è alternativa alla attuazione previsioni volumetriche del PI usufruendo
dell’intero intero IEZ secondo le modalità previste al paragrafo 3 del precedente
capitolo sul Credito edilizio.
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4.
5.
Zone di trasformazione della zona agricola con insediamenti
residenziali e commerciali;
Zone di trasformazione della zona agricola con insediamenti
produttivi;
Possono essere attuate con due diverse modalità:
1. PEREQUAZIONE - attuazione previsioni volumetriche del PI usufruendo
dell’intero IEZ nel modo seguente :
- in quota pari al 20% dell’indice territoriale massimo, attribuita dal PI e
non oggetto di perequazione;
- il rimanente 80% dell’indice territoriale sarà oggetto di perequazione
del vantaggio economico stimato pari al:
60% per la residenza e il produttivo;
75% per la destinazione commerciale e direzionale
- sarà comunque obbligatorio realizzare almeno il 60% dell’indice totale
della ZTO;
Tale modalità è alternativa alla attuazione previsioni volumetriche del PI usufruendo
dell’intero intero IEZ secondo le modalità previste al paragrafo 3 del precedente
capitolo sul Credito edilizio.
2.4 CALCOLO DEL VANTAGGIO ECONOMICO
l’entità del vantaggio economico al quale applicare gli indici di perequazione sarà
così determinato:
(Valore area trasformata – Valore area agricola) = Vantaggio economico
ovvero
(mc Volume x valore/mc ICI) – (mq area x VAM) = Vantaggio economico
dove:
mc Volume = volumetria oggetto di perequazione; la volumetria da
considerare sarà quella sulla quale applicare la perequazione e
non quella totale realizzabile;
valore/mc ICI = €/mc 111,25 Residenza
valore/mc ICI = €/mc 57,21 Commerciale Direzionale
valore/mc ICI = €/mc 25,92 Produttivo
si è ritenuto di definire un valore medio a mc utilizzando i valori
medi estratti dalla tabella dei valori venali in comune commercio
delle aree fabbricabili, approvata con deliberazione di Giunta
n°206/2003, valori aggiornati al 31.12.2010, con un aumento del
+9,47%; tale percentuale è stata determinata utilizzando quale
fonte, i dati del “consulente immobiliare del Sole 24 Ore”. Tali
Comune di Thiene
PI
Criteri perequazione e credito
18
valori saranno aggiornati con cadenza biennale mediante
deliberazione della Giunta comunale.
mq area = Superficie territoriale dell’ambito oggetto di trasformazione
urbanistica (tutto);
VAM valore agricolo medio = €/mq 8,25
si è ritenuto di definire un valore medio a mq utilizzando i valori
medi riferiti al “seminativo” estratti dalla tabella dei valori agricoli
medi venali determinati dall’apposita Commissione provinciale per
l’anno 2011. Tale valore potrà essere aggiornato con cadenza
biennale mediante deliberazione della Giunta comunale sulla base
dei valori definiti dalla commissione provinciale.
2.5 PERCENTUALE DI PEREQUAZIONE
Calcolato il vantaggio economico si deve applicare allo stesso la percentuale di
perequazione
Vantaggio economico x % di pereq. = Valore della pereq.
Il Valore della perequazione può essere soddisfatto dal soggetto privato in
favore del Comune di Thiene mediante:
1. cessione di aree inedificate comprese nell’ambito del piano urbanistico di
entità variabile da un minimo del 50% ad un massimo del 70%; il valore delle
aree sarà analogo a quello dell’area edificabile.
Tale superficie non è comprensiva delle aree di sedime delle opere di
urbanizzazione primaria e delle aree per l’assolvimento degli standard
urbanistici primari, ma potrà soddisfare gli standard secondari individuati dal
PI.
2. cessione di lotti edificabili urbanizzati (quindi con volumetria assegnata
dal SUA) il valore a mq dell’area sarà pari al valore utilizzato per la
determinazione del Vantaggio economico;
3. realizzazione di opere pubbliche di ammontare pari al Valore della
perequazione. Il valore delle opere sarà quello a base d’asta e sarà oggetto di
controlli da parte degli uffici tecnici comunali.
2.6 COMPARTI PEREQUATIVI
La perequazione può essere attuata su un unico comparto (continuo), ma anche
su più aree separate tra loro.
Comune di Thiene
PI
Criteri perequazione e credito
19
2.7 DEFINIZIONE DEGLI INDICI EDILIZI
Nel Piano degli Interventi la definizione degli indici edilizi dovrà essere
effettuata tenendo conto dei seguenti parametri, con riferimento agli effetti
generali indotti dall’intervento urbanistico:
-
impatto ambientale;
impatto sociale;
impatto urbanistico;
impatto e/o implicazioni rispetto alla viabilità urbana.
il grado di conformità con la strategia di pianificazione perseguita dal
Comune.
- La prevenzione ed eliminazione di situazioni di contenzioso.
Comune di Thiene
PI
Criteri perequazione e credito
20
ALLEGATI
Comune di Thiene
PI
Criteri perequazione e credito
21
ZONE OMI
NB. Ai fini dell’applicazione dei presenti criteri, la zona C1 comprende la
porzione del foglio 6° tra via Vittorio Veneto e la linea ferroviaria e la porzione del
foglio 5° tra le vie Vanzetti e S. Gaetano.
Comune di Thiene
PI
Criteri perequazione e credito
22
Tabella A
1 °COEFFICIENTE 70%
VALORI DI MERCATO OMI / DESTINAZIONI D'USO
B1 CENTRALE
NUOVA
RESIDENZIALE
COMMERCIALE
UFFICI
PRODUTTIVO
ATTUALE RESID
COMM
UFFICI
PROD
VALORI OMI1.500,00 1.575,00 1.675,00 1.075,00
1.500,00
1,00
1,05
1,12
0,72
1,00
1,06
0,68
1.575,00
0,95
1.675,00
0,90
0,94
1,00
0,64
1.075,00
1,40
1,47
1,56
1,00
C1 SEMICENTRALE
NUOVA
RESIDENZIALE
COMMERCIALE
UFFICI
PRODUTTIVO
ATTUALE RESID
COMM
UFFICI
PROD
VALORI OMI1.600,00 1.225,00 1.275,00
780,00
1.600,00
1,00
0,77
0,80
0,49
1.225,00
1,31
1,00
1,04
0,64
1,00
0,61
1.275,00
1,25
0,96
780,00
2,05
1,57
1,63
1,00
D1 PERIFERICA
NUOVA
RESIDENZIALE
COMMERCIALE
UFFICI
PRODUTTIVO
ATTUALE RESID
COMM
UFFICI
PROD
VALORI OMI1.575,00 1.120,00
940,00
482,50
1,00
0,71
0,60
0,31
1.575,00
1.120,00
1,41
1,00
0,84
0,43
940,00
1,68
1,19
1,00
0,51
482,50
3,26
2,32
1,95
1,00
D2 PERIFERICA
NUOVA
RESIDENZIALE
COMMERCIALE
UFFICI
PRODUTTIVO
ATTUALE RESID
COMM
UFFICI
PROD
VALORI OMI 975,00 1.120,00
940,00
482,50
975,00
1,00
1,15
0,96
0,49
1.120,00
0,87
1,00
0,84
0,43
1,00
0,51
940,00
1,04
1,19
482,50
2,02
2,32
1,95
1,00
D3 PERIF AGRICOLA
NUOVA
RESIDENZIALE
COMMERCIALE
UFFICI
PRODUTTIVO
ATTUALE RESID
COMM
UFFICI
PROD
VALORI OMI 975,00 1.120,00
0,00
482,50
975,00
1,00
1,15
0,49
1.120,00
0,87
1,00
0,43
0,00
1,00
482,50
2,02
2,32
0,00
Comune di Thiene
PI
Criteri perequazione e credito
23
Tabella C
1 °COEFFICIENTE
RESIDENZIALE
NUOVA COMM
A
B
C
D
E
NUOVA PROD
A
B
C
D
E
CARICO URBANISTICO / ZONE
30%
PREC
RESID
A
B
C
D
1,20
1,50
3,30
1,20
1,00
1,50
3,30
1,67
0,90
1,33
3,67
3,67
0,90
1,33
1,67
1,20
0,00
0,00
0,00
1,30
0,92
1,15
2,54
PREC
RESID
A
B
C
D
1,20
1,50
3,30
0,92
1,30
1,15
2,54
1,36
1,10
1,09
3,00
3,00
1,10
1,09
1,36
1,00
1,20
1,25
2,64
1,00
1,20
1,50
3,30
PREC
COMM DIREZ
COMMERCIALE
NUOVA RES
A
B
C
D
E
A
1,00
0,83
0,67
0,30
0,00
0,30
1,20
1,50
3,30
0,00
3,30
PREC
COMM DIREZ
A
NUOVA PROD
A
B
C
D
E
A
B
C
D
E
PREC
PROD
NUOVA COMM DIREZ
A
B
C
D
E
Comune di Thiene
B
A
B
A
1,00
0,90
0,90
1,20
1,30
PI
C
E
D
1,30
1,00
1,18
1,18
0,00
1,30
E
1,00
0,83
0,67
0,30
0,00
0,30
D
0,90
0,90
1,00
1,00
0,00
0,69
1,30
1,08
0,87
0,39
0,00
0,39
1,20
0,92
1,09
1,09
0,00
1,20
1,10
0,92
0,73
0,33
0,00
0,33
C
0,90
0,90
1,00
1,00
0,00
0,69
3,30
2,54
3,00
3,00
3,30
3,30
E
D
C
B
1,00
1,00
1,11
1,11
0,00
0,77
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1,20
1,00
0,80
0,36
0,00
0,36
0,90
0,69
0,82
0,82
0,00
0,90
1,10
0,92
0,73
0,33
0,00
0,33
3,30
3,30
3,67
3,67
2,75
2,54
E
D
0,90
0,75
0,60
0,27
0,00
0,27
0,90
0,69
0,82
0,82
0,00
0,90
1,30
1,08
0,87
0,39
0,00
0,39
1,20
1,50
3,30
0,00
3,30
C
0,90
0,75
0,60
0,27
0,00
0,27
1,00
0,77
0,91
0,91
0,00
1,00
1,30
1,10
1,10
1,00
1,00
PREC
PROD
PRODUTTIVA
NUOVA RES
B
E
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1,00
0,83
0,67
0,30
0,00
0,30
E
1,20
1,20
1,33
1,33
1,00
0,92
Criteri perequazione e credito
1,30
1,30
1,44
1,44
0,00
1,00
24
TABELLA B
2 °COEFFICIENTE
VALORI DI MERCATO OMI - ZONE OMI
RESIDENZIALE
NUOVA
B1
C1
D1
D2
D3
PRECEDENTE B1
C1
D1
D2
D3
VALORI OMI
1.500,00 1.600,00 1.575,00
975,00
975,00
1,00
1.500,00
1,07
1,05
0,65
0,65
1,00
1.600,00
0,94
0,98
0,61
0,61
1,00
1.575,00
0,95
1,02
0,62
0,62
1,00
975,00
1,54
1,64
1,62
1,00
1,00
975,00
1,54
1,64
1,62
1,00
B1
C1
D1
D2
D3
PRECEDENTE B1
C1
D1
D2
D3
VALORI OMI
1.575,00 1.225,00 1.120,00 1.120,00 1.120,00
1,00
1.575,00
0,78
0,71
0,71
0,71
1,00
1.225,00
1,29
0,91
0,91
0,91
1,00
1.120,00
1,41
1,09
1,00
1,00
1,00
1.120,00
1,41
1,09
1,00
1,00
1,00
1.120,00
1,41
1,09
1,00
1,00
B1
C1
D1
D2
D3
PRECEDENTE B1
C1
D1
D2
D3
VALORI OMI
1.675,00 1.275,00
940,00
940,00
0,00
1,00
1.675,00
0,76
0,56
0,56
1,00
1.275,00
1,31
0,74
0,74
1,00
940,00
1,78
1,36
1,00
1,00
940,00
1,78
1,36
1,00
0,00
B1
C1
D1
D2
D3
PRECEDENTE B1
C1
D1
D2
D3
VALORI OMI
1.075,00
780,00
482,50
482,50
482,50
1,00
1.075,00
0,73
0,45
0,45
0,45
1,00
780,00
1,38
0,62
0,62
0,62
1,00
482,50
2,23
1,62
1,00
1,00
1,00
482,50
2,23
1,62
1,00
1,00
1,00
482,50
2,23
1,62
1,00
1,00
COMMERCIALE
NUOVA
UFFICI
NUOVA
PRODUTTIVO
NUOVA
Comune di Thiene
PI
Criteri perequazione e credito
25