I contratti di gestione delle strutture alberghiere

I contratti di gestione delle strutture
alberghiere
12/06/2013
il
I contratti di gestione delle strutture
alberghiere
Contratti tipici:
•
•
contratto di locazione di
bene immobile
contratto di affitto di
azienda (alberghiera)
Contratti atipici:
•
.
il
contratto di gestione di
.
azienda
alberghiera (c.d.
contratto di management)
I contratti di gestione delle strutture
alberghiere
Per una corretta qualificazione del contratto occorre tenere
presente che, secondo la giurisprudenza:
“si ha locazione di immobile quando il bene è considerato
specificamente nella sua individualità e consistenza effettiva,
con funzione prevalente rispetto agli altri eventuali beni che
hanno carattere accessorio e non sono collegati tra loro da un
vincolo, quale è, appunto, la organizzazione dell’imprenditore
che li unifica ai fini produttivi” (Cass. 19 luglio 2005, n. 15210;
App. Milano 5 aprile 2006).
“Si ha locazione di immobile e non affitto di azienda nei casi in
cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore”
(Cass. 20 aprile 2004 n. 7498);
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DIFFERENZE
Locazione
• durata: 9 anni con rinnovo
obbligatorio di altri 9 anni, salvo
“diniego”
• forma scritta ad substantiam se la
durata della locazione supera 9 anni
• indennità per perdita di
avviamento:
il conduttore ha diritto a 21 mensilità
• diritto di prelazione in caso di
vendita
• recesso: ammesso, prima della
scadenza, se sussistono “gravi
motivi” o se contrattualmente
previsto;
Affitto
• durata: rimessa alla volontà parti
• forma scritta ad probationem
• indennità per perdita di
avviamento: non è prevista
• prelazione da pattuire
• l’affittuario subentra nei contratti
stipulati per l’esercizio dell’azienda
• recesso: rimesso alla volontà delle
parti
• divieto di concorrenza per la durata
di cinque anni (art. 2557c.c.)
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possibili criticità
Riduzione o sospensione del canone
In caso di inadempimento del
locatore / concedente
Casi concreti esaminati dalla
giurisprudenza:
“In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal
versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso in cui si
verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e, ciò,
anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del
locatore” (Cass. 13887/2011).
Nel caso in esame, il conduttore aveva unilateralmente sospeso il pagamento del canone di affitto lamentando l’inadempimento del concedente
all’obbligo di mantenere l’immobile locato in buone condizioni.
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Clausole tipiche a tutela del locatore / concedente
Clausola c.d. solve et repete
Limita la possibilità per il conduttore di proporre eccezioni nei
confronti del Locatore (es.: sospendere o ridurre il canone)
in caso di inesatto adempimento.
Clausola risolutiva espressa
Consente di risolvere il contratto mediante semplice
comunicazione scritta qualora si verifichi l’ipotesi di
inadempimento contrattualmente prevista dalle parti.
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Possibile tutela del conduttore in caso di diminuzione del godimento
della struttura alberghiera a causa di riparazioni
Distinguiamo
Contratto di
Locazione
Art. 1584 c.c.: il conduttore ha diritto
a una riduzione del canone
se l’esecuzione delle riparazioni si
protrae per oltre 1/6 della durata della
Locazione e, in ogni caso, per oltre
20 giorni.
Contratto di
Affitto
Art. 1622 c.c.: l’affittuario può
domandare una riduzione del fitto
se l’esecuzione delle riparazioni
determina una perdita superiore a
1/5 del reddito annuale o, nel caso
di affitto non superiore a 1 anno, a
1/5 del reddito complessivo.
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Rimedi esperibili da parte del locatore per il rilascio della struttura alberghiera
in caso di morosità:
Intimazione di sfratto con contestuale
citazione per convalida
Dopo 20 giorni
dalla
notifica
Udienza di
comparizione
Il conduttore non compare
Il giudice convalida la licenza o
lo sfratto con ordinanza esecutiva.
Il conduttore compare e si
oppone
se l’intimazione non è fondata su “prova
scritta” il giudice pronuncia ordinanza di
rilascio, disponendo la prosecuzione
della causa nel merito.
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Rimedi esperibili da parte del Concedente per il rilascio della struttura
alberghiera:
Ricorso ex art. 700 c.p.c.
“ll rimedio del ricorso all'articolo 700 c.p.c. per ottenere il rilascio
dell'azienda
concessa in affitto appare quello più funzionale ad assicurare la restituzione
dell'azienda al proprietario nel più breve tempo possibile, al fine di
consentirne la ripresa di una piena funzionalità ed operatività, obiettivi” .
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Il contratto di management
Nozione:
Il contratto di gestione alberghiera è un contratto atipico mediante il
quale il gestore (di solito una «catena alberghiera») assume, a fronte di
un corrispettivo, l’impegno di amministrare un Albergo, in nome, per
conto e a rischio del titolare dello stesso, servendosi del know-how e
dei segni distintivi propri, ma attenendosi all’istruzione del titolare
dell’albergo.
Il contratto in esame sta assumendo sempre maggiore diffusione nella
prassi, in quanto consente di gestire una struttura alberghiera senza
assumere il relativo rischio di impresa che graverà quasi
esclusivamente sul titolare della struttura.
il
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Obblighi a carico delle parti
Gestore
•
•
•
•
cura l’erogazione dei servizi di
ospitalità
assume il personale esecutivo e ne
supervisiona il lavoro
informa il titolare su tutte le
circostanze idonee a incidere sulla
gestione
cura la promozione e la pubblicità
dell’albergo
Titolare albergo
•
•
•
il
deve consentire al gestore
l’esercizio dell’attività e
l’erogazione dei servizi nei
termini pattuiti
cura l’esecuzione degli
interventi, anche di
ristrutturazione, necessari
all’esercizio dell’attività
alberghiera
Provvede all’ottenimento di tutte
le autorizzazioni amministrative
necessarie
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Nella prassi il corrispettivo viene determinato dalle
parti…
in misura
variabile
in misura fissa
In questo caso il corrispettivo
consiste in una parte fissa cui si
accompagna una maggiorazione
calcolata in percentuale rispetto
agli incassi (natura mista) ovvero
ad altri indici, quali il numero di
ore dedicato dallo staff della catena
all’attività di gestione.
il corrispettivo consiste in un minimo
garantito, svincolato dai risultati della
gestione. In questo caso il contratto di
management realizza una completa
ed effettiva dissociazione tra la
gestione della struttura e l’assunzione
del rischio di impresa.
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