perizia asseverata relazione di stima degli immobili

TRIBUNALE DI BRESCIA
Sezione Fallimentare
Fallimento n. 105/2008
AUTOTRASPORTI LOSIO di Losio Roberto & C. S.n.c.
con sede in Leno Via A. Cocchetti Annunciata, 17/19 Frazione Castelletto
c.f. 01939150981
nonché personale dei soci:
Losio Riccardo
nato a Leno il 10.05.1947 ed ivi residente in Via Solferino 14
c.f. LSO RCR 47E10 E526D
Marchesini Rosa Natalina
nata a Leno il 24.12.1948 ed ivi residente in Via Solferino 14
c.f. MRC RNT 48T64 E526U
Losio Roberto
nato a Leno il 11.07.1971 ed ivi residente in Via Solferino 20
c.f. LSO RRT 71L11 E526E
Giudice Delegato: Dott. Gianluigi Canali
Curatore: Dott. Paolo Lazzaroni
PERIZIA ASSEVERATA
RELAZIONE DI STIMA DEGLI IMMOBILI ACQUISITI ALLA
MASSA DEL FALLIMENTO
Premessa e quesito
pag. 2
Immobili intestati a:
Losio Riccardo
pag. 5
Losio Riccardo e Marchesini Rosa Natalina pro quota
pag. 19
verbale di asseverazione
pag. 33
1
PREMESSA E QUESITO
Il dott. Paolo Lazzaroni, libero professionista con studio in Brescia in Via A. Diaz
30/5, nominato Curatore del Fallimento in epigrafe dalla Sezione Fallimentare del
Tribunale di Brescia con sentenza del 04 luglio 2008, accertata l’esistenza di beni
immobili intestati alla Ditta fallita ed ai Soci, con istanza del 08.07.2008 chiedeva al
Giudice Delegato l’autorizzazione alla nomina di un perito per la stima degli
immobili; in pari data il G.D. autorizzava quanto richiesto.
Ciò premesso il Curatore, ricevuta dal sottoscritto la propria disponibilità ad
assumere l’incarico di Perito estimatore, gli affidava incarico per la valutazione
degli immobili di proprietà del Fallimento, richiedendo espressamente lo
svolgimento delle seguenti operazioni:
•
accertare e individuare i beni immobili di proprietà della società fallita
e dei soci;
•
determinare il valore corrente di mercato di detti beni con riferimento
alla vendita in sede fallimentare;
•
descrivere in ordine di successione cronologico tutte le iscrizioni e
trascrizioni pregiudizievoli, gravanti sui beni immobili di proprietà del
Fallimento in epigrafe e dei soci;
•
accertare lo stato degli immobili in relazione alla disciplina
urbanistica vigente nei comuni ove trovansi gli immobili;
•
procurare la documentazione specifica necessaria per la vendita
(documentazione catastale, estremi per il calcolo dell’ICI di legge,
coerenze);
•
ricostruire storicamente, con estensione al ventennio precedente la
data del Fallimento, la situazione catastale e la provenienza.
2
Il sottoscritto arch. Eugenio Acchiappati, nato a Iseo il 04.02.1945, residente a
Brescia in Via Corsica 114 e con studio in Via F. Carini 4, libero professionista
iscritto all’Ordine degli Architetti di Brescia al n. 189 dall’anno 1972 e all’Albo dei
Consulenti Tecnici di codesto Tribunale al n. 54 Categoria II Industriale a seguito di
revisione Albo dei Consulenti Tecnici del 03.08.1995, si impegnava nei confronti
del Curatore Dott. Lazzaroni a svolgere le operazioni sopra descritte entro il
termine di 120 giorni dalla data di affidamento dell’incarico, 20.07.2008, con la
riserva di ulteriore maggior termine in relazione ad eventuali difficoltà nella raccolta
della documentazione e impegnandosi anche ad asseverare con giuramento la
presente perizia tecnica di stima, edotto dell’importanza del giuramento e
delle pene comminate dal Codice Penale nonché delle responsabilità sancite
dall’art. 64 del Codice di Procedura Civile,
A seguito dell’incarico il sottoscritto procedeva ad acquisire la documentazione
necessaria, di tipo ipotecario - catastale e urbanistica, presso gli Uffici dell’Agenzia
del Territorio, gli Uffici Comunali, i notai roganti, l’Archivio Notarile di Stato;
effettuava ispezione agli immobili e si procurava gli elementi documentali per la
stima dei beni.
Completate tutte le operazioni preliminari è ora in grado di relazionare quanto
segue.
Il Fallimento in epigrafe, a seguito degli accertamenti di tipo ipocatastale effettuati
con accesso ai Pubblici Uffici, è risultato essere proprietario dei seguenti beni
immobili:
1) capannone artigianale per rimessa e manutenzione di camion, con locali
accessori, di servizio, uffici e area scoperta pertinenziale, il tutto sito in
3
Comune di Leno frazione Castelletto su area di P.I.P.; immobile intestato
alla ditta fallita;
2) immobili a destinazione residenziale siti in centro storico di Leno e intestati
per intero al socio Losio Riccardo
3)
immobili a destinazione residenziale siti in centro storico di Leno e intestati
pro quota ai soci Losio Riccardo e Marchesini Rosa Natalina.
Nel corso dello svolgimento delle ricerche connesse all’incarico peritale il Curatore
dott. Paolo Lazzaroni informava il sottoscritto perito di essere venuto a conoscenza
che gli immobili intestati alla ditta fallita, capannone con pertinenze in Castelletto di
Leno, erano già dal 2007 oggetto di procedura esecutiva immobiliare avanti alla
Sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Brescia, G.E. dott. Gianni
Sabbadini; invitava quindi il sottoscritto a tralasciare, in sede di relazione peritale,
la parte relativa a detto immobile e a proseguire invece le operazioni per gli
immobili intestati ai soci.
La parte di relazione già svolta per l’immobile produttivo e comprendente le
seguenti operazioni:
accertamenti catastali e ricostruzione storica ventennale
provenienza ed estensione nel ventennio
carichi pregiudizievoli
accertamento della regolarità edilizia e dell’inquadramento urbanistico
individuazione degli oneri relativi all’ICI
consistenza e coerenze
stima e valutazione del più congruo prezzo di mercato
con i documenti acquisiti quali: visure catastali attuali e storiche, ipotecarie,
4
iscrizioni e trascrizioni, annotamenti, planimetrie catastali, documentazione
amministrativa presso la P.A., ecc. rimane comunque a disposizione della
procedura per eventuali ulteriori necessità, ma la relazione che segue riguarderà
solo gli immobili di proprietà dei soci.
PARTE PRIMA
immobili intestati a:
LOSIO RICCARDO nato a Leno il 10.05.1947 c.f. LSO RCR 47E10 E526D
socio della Ditta Autotrasporti Losio di Losio Roberto & C. S.n.c.
Il Signor Losio Riccardo è pieno proprietario di una porzione di fabbricato a
destinazione residenziale sito nel centro storico di Leno e catastalmente distinto
come segue:
INDIVIDUAZIONE CATASTALE
Catasto Fabbricati:
Comune Censuario di Leno - codice E526 - Provincia di Brescia
Sezione Urbana LEN Foglio 51
•
particelle 2343 sub 2 – 5880 sub 2 (graffate) Cat. A/6 Classe 1 Cons.
vani 4 Rendita €. 74,37 Via Solferino 16 Piano T – 1
Intestazione: Losio Riccardo nato a Leno il 10.05.1947 proprietà per 1.000/1.000
Ex impianto meccanografico del 30.06.1987 – planimetria depositata il 16.04.1966
•
particella 2343 sub 3 Cat. A/4 Classe 2 Cons. vani 4,5 Rendita €.
92,96
Via Solferino 16 Piano T
5
Intestazione: Losio Riccardo nato a Leno il 10.05.1947 proprietà per 1.000/1.000
Ex impianto meccanografico del 30.06.1987– planimetria depositata il 22.07.1947 con prot.
11779
•
particella 5880 sub 1 Cat. A/4 Classe 1 Cons. vani 2,5 Rendita €.
43,90 Via Solferino 16 Piano T – 1
Intestazione: Losio Riccardo nato a Leno il 10.05.1947 proprietà per 1.000/1.000
Ex impianto meccanografico del 30.06.1987 - planimetria depositata il 22.07.1947 con prot.
11782
Gli immobili individuati al foglio 51 del Catasto Fabbricati, verificata la
corrispondenza fra catasti, Vigente – Fabbricati – Terreni, nell’archivio cartaceo
dell’Agenzia del Territorio, sulla mappa del Catasto Terreni sono distinti al foglio
25 del Comune di Leno da:
•
parte della particella n. 301 con la qualità di Ente Urbano, Sup. mq. 170
•
parte della particella n. 302 con la qualità di Ente Urbano, Sup. mq. 25
•
parte della particella n. 580 con la qualità di Ente Urbano, Sup. mq. 27
•
parte della particella n. 581 con la qualità di Ente Urbano, Sup. mq. 57
tutte ex impianto meccanografico del 01.07.1972
Essendo l’impianto meccanografico del Catasto Fabbricati con decorrenza dal 30
giugno 1987, le visure che si allegano, dalle quali si sono desunti i dati di
individuazione sopra riportati, sono già estese nel ventennio antecedente la data
del fallimento; in Catasto Terreni la decorrenza dall’Impianto è dal 01.07.1972.
PROVENIENZA e RELAZIONE STORICA VENTENNALE
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Provenienza
L’immobile di cui trattasi è di proprietà del Signor Losio Riccardo in forza del
seguente titolo:
Atto di compravendita per rogito del notaio Antonino Faraci rep. 51628 racc. 2305
del 11 ottobre 1966, registrato a Leno il 25 ottobre 1966 Atti Pubblici Vol. 93 n. 890
e trascritto a Brescia il 27 ottobre 1966 ai n. di R.G. 17580 e di R.P. 12517.
Con tale atto certo Signor Strimasacchi Narciso, nato a Leno il 27.03.1916, per sé
e per conto anche del fratello Angelo, nato a Leno il 15.04.1920, aveva venduto a
Losio Riccardo, rappresentato in atto, in quanto all’epoca minorenne, dalla propria
madre Fanelli Paola, autorizzata con Decreto del Giudice Tutelare di Verolanuova
in data 18 luglio 1966 allegato all’atto sotto la lettera “A” , una casa di abitazione
con porzione di cortile sita in Leno, Via Solferino, facente parte della partita 154 del
N.C.E.U. e distinta con i mappali:
5880/1 cat. A/4 cl. 1 vani 2,50 R.C. £. 165
2343/2 – 5880/2 cat. A/6 cl. 1 vani 4 R.C. £. 312
2343/3 cat. A/4 cl. 2 vani 4,50 R.C. £. 351
e porzione di cortile al mappale 4847 distinta con la lettera B nella planimetria qui
allegata sotto la lettera B firmata da me notaio e dalle parti e dalle stesse
approvata; composta da quattro vani a piano terra, quattro al primo e soffitta,
portico antistante, cortile e tre vani al primo piano e uno al piano terra nel cortile;
nei confini ……………………………L’immobile venduto ha ingresso da via
Solferino, sia pedonale che con qualunque mezzo di trasporto senza alcuna
limitazione, attraverso il cortile rimasto ai venditori………L’immobile venduto ha
diritto di scarico del gabinetto e del porcile e di tutti i servizi nella fogna di Via
Solferino attraverso il cortile rimasto ai venditori; le spese della fognatura sono in
7
comune tra le parti, dalla strada all’immobile……..l’immobile venduto è in pessime
condizioni e in parte cadente. Si conviene fra le parti che a spese comuni verrà
costruito un gabinetto sulla proprietà dei venditori sul posto da questi voluto e che
resterà in comune. Per verifica fatta dall’UTE di Brescia il mapp. 4846/3 e porzione
del 2343/2 vennero sostituiti dai mappali 5880/1 e 5880/2.
La provenienza è anteriore al ventennio; si allega copia dell’atto conforme
all’originale e rilasciata dall’Archivio Notarile di Brescia; all’atto è allegata sotto la
lettera B planimetria dei luoghi con individuazione delle porzioni compravendute.
CARICHI PREGIUDIZIEVOLI
Formalità rilevate presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio della pubblicità
immobiliare di Brescia.
Gli immobili oggetto della presente relazione, di proprietà del Fallimento in epigrafe
e intestati al socio Losio Riccardo, risultano liberi da iscrizioni e trascrizioni
pregiudizievoli, fatta eccezione per:
•
Iscrizione R.G. 70969 R.P. 16143 del 07.12.2005
Relativa ad Ipoteca Volontaria in dipendenza di Concessione a garanzia di mutuo
fondiario, per atto del notaio Alberto Rotondo rep. 278889 racc. 11938 del 30
novembre 2005;
concessione a garanzia di mutuo per capitale di €. 75.000,00; somma iscritta
comprensiva di capitale, interessi, imposte e tasse, assicurazioni, accessori di ogni
genere, variazioni di tasso, spese giudiziali e stragiudiziali, eventuali interessi di
mora, €. 131.250,00;
durata anni 10; tasso di interesse annuo del 4,2%
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a favore: Banca Valsabbina S.c.p.a. con sede in Vestone
contro: Losio Riccardo nato a Leno il 10.05.1947
per il Diritto di proprietà della quota di 1/1, in regime di comunione legale (sic in
nota di iscr. in realtà si tratta di beni posseduti ante matrimonio e come tali esclusi
dalla
comunione;
neppure
esiste
trascrizione
di
diversa
convenzione
matrimoniale);
e anche contro Debitori non datori di Ipoteca:
Marchesini Rosa Natalina nata a Leno il 24.12.1948
Losio Roberto Giovanni nato a Leno il 11.07.1971
grava sugli immobili distinti come unità negoziale n. 1, costituita da:
Catasto Fabbricati Sez. LEN foglio 51 particelle
5880 sub 1 A/4 abitazione tipo popolare di vani 2,5 in Via Solferino al civico 14
2343 sub 2 - 5880 sub 2 – graffate - A/6 abitazione tipo rurale di vani 4 in Via
Solferino al civico 14
2343 sub 3 A/4 abitazione tipo popolare di vani 4,5 in Via Solferino al civico --
•
Iscrizione R.G. 60287 R.P. 14264 del 13.11.2006
Ipoteca Giudiziale
In dipendenza di atto giudiziario rep. 5270/2006 del 10.10.2006, Decreto Ingiuntivo
emesso dal Tribunale di Firenze; per capitale €. 53.942,47, e capitale oltre ad
interessi e spese per la somma totale iscritta di €. 75.408,47;
a favore di: Centro Leasing Banca S.p.a. con sede in Firenze
contro soggetto 2: Losio Riccardo nato a Leno il 10.05.1947
per la quota di 1/1 sull’unità negoziale elencata con il n. 2, comprendente i
seguenti immobili:
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5880 sub 1 A/4 abitazione tipo popolare di vani 2,5 in Via Solferino
2343 sub 2 - 5880 sub 2 – graffate - A/6 abitazione tipo rurale di vani 4 in Via
Solferino
2343 sub 3 A/4 abitazione tipo popolare di vani 4,5 in Via Solferino al civico
grava anche su altre unità negoziali:
n. 3 comprendente immobili di proprietà personale pro quota dei soci della ditta
fallita, Losio Riccardo e Marchesini Rosa Natalina
n. 4 comprendente immobili del coobligato Losio Roberto, poi venduti ex nota di
trascrizione R.P. 36142 del 23.11.2006
n. 1 comprendente immobili di proprietà della ditta fallita e destinati all’attività
produttiva della medesima, Autotrasporti Losio di Losio Roberto & C. S.n.c. con
sede in Leno.
•
Iscrizione R.G. 34812 R.P. 8884 del 18.06.2007
relativa a Ipoteca Legale in dipendenza di atto pubblico amministrativo rep.
12654/22 del 11.06.2007 ex art. 77 D.P.R. 29/09/1973 n. 602, per capitale di €.
7.811,31 al tasso di interesse annuo del 8,4%, somma iscritta €. 15.622,62;
a favore di: Esatri Sezione Tributi S.p.a. con sede in Brescia Via Cefalonia 49
contro: Losio Riccardo nato a Leno il 10.05.1947
per la quota di 1.000/1.000 del diritto di proprietà sull’unità negoziale n. 2,
comprendente i fabbricati distinti con le particelle del foglio 51
5880 sub 1 A/4 abitazione di tipo popolare di vani 2,5 in Via Solferino
2343 sub 3 A/4 abitazione di tipo popolare di vani 4,5 in Via Solferino
grava anche su altri immobili pro quota di Losio Riccardo e compresi nell’unità
negoziale n. 2; si rimanda al seguito.
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•
Trascrizione R.G. 33238 R.P. 20223 del 17.07.2008
Sentenza dichiarativa di Fallimento
In dipendenza di atto giudiziario Rep. Cron. 6246/2008, Reg. Gen. 105/2008 del
25.06.2008, sentenza 114/2008, emesso dal Tribunale di Brescia per Sentenza
Dichiarativa di Fallimento;
a favore di: Massa dei creditori del Fallimento Autotrasporti Losio di Losio Roberto
& C. S.n.c. nonché personale dei soci Losio Riccardo e Marchesini Rosa Natalina
contro soggetto 2: Losio Riccardo nato a Leno il 10.05.1947
per la quota di proprietà di 1/1 relativamente agli immobili descritti nell’unità
negoziale n. 2, comprendente le unità immobiliari
5880 sub 1 A/4 abitazione tipo popolare di vani 2,5 in Via Solferino al civico 16
2343 sub 2 - 5880 sub 2 – graffate - fabbricato
2343 sub 3 A/4 abitazione tipo popolare di vani 4,5 in Via Solferino al civico 16;
grava anche sulle unità negoziali:
n. 1 comprendente immobili di proprietà della ditta fallita e destinati all’attività
produttiva della medesima, Autotrasporti Losio di Losio Roberto & C. S.n.c. con
sede in Leno
n. 3 comprendente immobili di proprietà personale pro quota dei soci della ditta
fallita, Losio Riccardo e Marchesini Rosa Natalina.
COERENZE
In un sol corpo, per il complesso di fabbricati costituito dalle tre unità immobiliari di
cui trattasi, in senso orario a partire da Nord:
a Nord proprietà in parte Losio – Marchesini e in parte Ghidotti Bortolo
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ad Est proprietà Bolentini – Filippini e in parte fabbricato condominiale in mappa
dei terreni con il n. 293
a Sud per la porzione libera cortile e a muro comune per il fabbricato di proprietà
Bianchetti ex Odorici
a Ovest proprietà in parte Strinasacchi e in parte Zichetti o loro aventi causa.
CONSISTENZA
Le tre unità immobiliari in oggetto di fatto costituiscono un’unica abitazione e di
conseguenza la superficie commerciale è riferita alla somma delle superfici delle
singole unità; per sup. commerciale s’intende quella lorda di ogni piano,
comprensiva dei muri esterni e di metà dell’ingombro di quelli divisori con adiacenti
unità
•
corpo di fabbrica distinto dal mappale 2343 sub 2 e sub 3; ex planimetrie
prot. 11779 del 22.07.1947 e in data 16.04.1966, esclusa la porzione
indicata come porcile
mq. 136,80 per piano terra + piano primo
•
corpo di fabbrica distinto dal mappale 5880 sub 1 e sub 2; ex planimetria
prot. 11782 del 22.07.1947 e porzione (porcile) di quella del 16.04.1966;
mq. 42,50 per piano terra + piano primo, superficie che con la riduzione
dello 0,50 per la destinazione a ripostiglio diventa mq. 21,25
•
portico al piano terra facente parte del mappale 2343 sub 2 e sub 3
mq. 42,75 che con la riduzione dello 0,50 per la destinazione diventa mq.
21,37; in questa porzione è ricompreso anche il bagno realizzato sotto
portico in lato Est dello stesso e non introdotto in planimetrie catastali;
12
•
cortile comune ai due corpi di fabbrica sopra riportati mq. 53,75,
computabile al 10% per la sua destinazione, la cui superficie diventa di mq.
5,37
La Superficie commerciale dell’intero fabbricato è, per i calcoli sopra esposti, pari a
mq. (136,80 + 21,25 + 21,37 + 5,37) = mq. 184,79, arrotondabile a mq. 185,00.
REGOLARITA’ EDILIZIA e SITUAZIONE URBANISTICA
Regolarità edilizia
Presso gli archivi dell’Ufficio Tecnico del Comune di Leno non si sono reperite
pratiche edilizie intestate a Losio Riccardo relativamente agli immobili in esame, se
non una pratica di Denuncia Inizio Attività per un bagno realizzato al piano terra e
sotto il portico; trattasi di una Denuncia Inizio Attività D.I.A. depositata presso gli
Uffici Comunali in data 17 ottobre 2000, con contestuale versamento di £. 30.000
per diritti di segreteria (vedasi negli allegati); il bagno realizzato in forza di tale titolo
edilizio misura ml. 1,50 x 2,75 si superficie netta interna ed è situato sotto al portico
esclusivo; non è mai stata aggiornata la planimetria catastale.
Gli unici elementi cartografici di riferimento sono pertanto costituiti dalle tre
planimetrie catastali, depositate negli archivi dell’Agenzia del Territorio di Brescia,
Uffici Catastali ex UTE, risalenti al luglio del 1947 per due unità e all’aprile del 1966
per la terza e gli elaborati grafici della citata D.I.A.. Non risulta agli atti dell’Ufficio
Tecnico del Comune di Leno alcuna richiesta, e successivo rilascio, del certificato
di agibilità.
Dalla verifica effettuata sul posto e confrontando la documentazione grafica citata
con lo stato dei luoghi, si sono potute accertare delle difformità nella distribuzione
interna dei locali (chiusura vano scale, tramezzatura fra soggiorno e cucina, un
13
bagno nella zona notte, ecc.), ma senza incrementi di superficie o di volumetria
rispetto a quanto preesistente e come raffigurato nelle planimetrie catastali
menzionate; in sostanza si tratta di sole “opere interne” difformi rispetto a quanto
riportato nelle planimetrie catastali; in riferimento a queste, ma anche in difformità,
va inoltre precisato che i vani ai piani terra e primo, catastalmente autonome unità
immobiliari, costituiscono di fatto un unico alloggio, con il ripostiglio su due piani
distinto dal mappale 5880; oltre
questo il portico indicato in planimetrie come
“comune” in lato Ovest è stato dal confinante chiuso con un muro da terra a tetto e
la porzione di effettiva proprietà di Losio Riccardo è sola quella, conformemente
all’atto di provenienza del 1966, antistante ai suoi locali sui due piani.
In conseguenza di ciò ricorrono gli estremi per l’applicazione dell’art. 46 comma 5
del DPR 380/2001 in forza del quale l’aggiudicatario, sussistendo le condizioni
previste per il rilascio del Permesso di Costruire in Sanatoria, dovrà presentare
apposita istanza entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento
emesso dall’autorità Giudiziaria; dovranno anche essere opportunamente variate le
planimetrie catastali, ad oggi non rispondenti allo stato dei luoghi.
Ai fini della vendita secondo le procedure del Fallimento in epigrafe, precisato
quanto appena sopra esposto, non sussistono ostacoli alla commercializzazione
dei beni trattati della presente relazione.
Ambito Urbanistico:
ai sensi dello strumento urbanistico in itinere, P.G.T. adottato (delibera C.C. n. 29
del 02.07.2008) e in corso di approvazione, gli immobili di proprietà del Signor
Losio Riccardo sono situati nel Tessuto Urbano Consolidato di cui al Capo II delle
Norme Tecniche di Attuazione del “Piano delle Regole” facente parte del P.G.T.;
sono ricompresi nella Zona “A” ex art. 23 delle citate N.T.A., costituita dai Nuclei di
14
Antica Formazione.
Sulla scorta della cartografia di Piano si ha che:
ex Tavola 3 A del Piano delle Regole – Leno Centro – Nuclei di Antica Formazione
– Tipologie l’immobile di cui trattasi è classificato come Case a corte
relativamente alla tavola sulla Coerenza Architettonica – ambientale – tipologica e
costruttiva l’immobile rientra fra gli Edifici di interesse ambientale non sottoposti a
modificazioni tipologiche e costruttive
sulla scorta della tavola dei Confronti Catastali l’immobile figura risalire al Catasto
del 1812 (Napoleonico) e solo per la porzione accessoria a quello del 1971 e
successivi aggiornamenti.
Le caratteristiche sopra elencate ed i conseguenti criteri di intervento edilizio sui
fabbricati esistenti rientrano in quanto riportato nel citato articolo 23 e per le
modalità di presentazione dei progetti nel 24 delle citate Norme Tecniche di
Attuazione.
Si rinvia per la consultazione all’ulteriore documentazione tecnica, in particolare
N.T.A., in atti dell’Ufficio Tecnico Comunale.
DESCRIZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE
Come più sopra anticipato, le tre unità immobiliari catastalmente censite di fatto
costituiscono un unico appartamento con accessori.
L’immobile è abitato in proprio dal Signor Losio Riccardo e dalla moglie Signora
Marchesini Rosa Natalina.
La collocazione dell’immobile è nel centro storico del paese e a pochi passi dalla
chiesa parrocchiale e dalla Piazza del Municipio.
Sostanzialmente la conformazione planimetrica dei luoghi è ancora quella
15
raffigurata nella planimetria allegata all’atto di provenienza del Notaio Faraci del
1966; l’accesso alla proprietà Losio avviene mediante una diramazione privata
della Via Solferino, al fondo della quale e al civico n. 14 si apre un cancello
d’ingresso comune anche ad altre proprietà; transitando su area cortilizia di altra
proprietà gravata da diritto di passaggio, costituito con il citato atto del 1966, si
accede alla proprietà esclusiva di Losio Riccardo, chiusa a sua volta con un
cancello carraio in ferro a due battenti.
Sul cortile di proprietà, pavimentato in battuto di cemento, si attestano in lato Nord
l’abitazione con il portico a doppia altezza ed in lato Est il corpo di fabbrica adibito
a ripostiglio.
L’abitazione, cui si accede tramite il portico profondo circa ml. 4,50, si articola su
due piani, terra e primo, collegati da una scala interna rivestita in marmo su pedate
e alzate; al piano terra sono situate stanze di soggiorno e la cucina mentre al piano
primo si trova la zona notte con le camere da letto; direttamente comunicante con
una camera è stato realizzato un bagno, fornito di piatto doccia wc e lavabo e con
pavimento e pareti rivestiti in ceramica. Le strutture sono costituite da murature e
pilastri in pietra e laterizio, soletta intermedia in laterocemento, solaio di copertura
e tetto con struttura in legno, grossa orditura in travi uso Trieste, travetti e
sottofondo di assi, manto di copertura in coppi su guaina.
Serramenti: portoncino d’ingresso in legno e vetro, finestre in legno con vetrate
semplici e chiusura con tapparelle; porte interne tamburate in parte cieche ed in
parte con inserti a vetro. I pavimenti sono in ceramica al piano terra, in marmette di
graniglia al piano primo; il bagno realizzato con D.I.A. al piano terra e sotto il
portico comprende piatto doccia, wc, bidet e lavello; con rivestimenti in ceramica a
pavimento e alle pareti, una finestra chiusa da griglie e accesso tramite porta a due
16
battenti in legno e vetro; per accedervi bisogna uscire dai locali di abitazione
essendo il suo ingresso sotto il portico e non comunicante direttamente con
l’alloggio.
L’impianto elettrico è completo e sotto traccia, con quadretto generale e contatore
sotto il portico. Non esiste impianto di riscaldamento ma la climatizzazione
invernale è praticata con stufe a gas distribuite nelle stanze. Le pareti, sia interne
che esterne, sono intonacate al semicivile e tinteggiate con colori chiari. Nel
complesso lo stato di conservazione è discreto ed i locali, tenendo conto dell’età e
della tipologia costruttiva, sono abitabili e ben mantenuti.
Il corpo di fabbrica sul cortile, distinto dalla particella 5880, è adibito a lavanderia ripostiglio e supplisce alla mancanza della cantina nell’abitazione; si tratta di un
semplice fabbricato a due piani, collegati da una scaletta interna, con murature
portanti in laterizio, tetto in legno con manto in coppi, e serramenti semplici in
legno e vetro; non ha le caratteristiche
STIMA DEL VALORE DI MERCATO
Ai fini estimativi si è applicato il metodo del confronto, attingendo a fonti in loco e
alla pubblicistica di settore, in particolare alle fonti seguenti :
1. Listino dei valori degli immobili sulla piazza di Brescia e Provincia, edito da
Borsa Immobiliare di Brescia c/o C.C.I.A. di Brescia, n. 1/2008
2. Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, 1° Semestre 2008
3. Fonti dirette in loco
Sulla scorta delle indagini svolte, verificato lo stato dell’immobile e la
localizzazione nel tessuto urbano, le sue caratteristiche oggettive, le considerazioni
di cui al punto precedente, la situazione di natura urbanistica e amministrativa,
17
tenuto conto delle quotazioni medie rilevate sul posto e dalle fonti citate, della
vendita nell’ambito della presente procedura, si ritiene congruo e attendibile il
valore unitario in ragione di €./mq. 1.000,00;
ne consegue una valutazione in ragione di €./mq. 1.000,00 x mq. 185,00, per un
valore complessivo di €. 185.000,00.
Concludendo si reputa che la più congrua stima del valore di mercato del
fabbricato a destinazione residenziale sito in Leno Via Solferino n. 14,
costituito da appartamento su due piani con portico al piano terra, soffitta,
corpo destinato a ripostiglio e cortile esclusivo, il tutto di proprietà del
Fallimento
in
epigrafe,
sia
pari
ad
€.
185.000,00
(Euro
centoottantacinquemila/00).
IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI I.C.I.
Sulla scorta della legislazione nazionale, D.L. 93 del 2008, l’imposta non è
applicabile agli immobili di cui trattasi perché gli stessi costituiscono abitazione
principale, con relative pertinenze, del Signor Losio Riccardo.
Va appena rilevato, per completezza, che l’alloggio unico del Signor Losio
Riccardo è catastalmente identificato dalle tre unità immobiliari più sopra illustrate;
di fatto le stesse tre unità formano un’unica abitazione (si rimanda anche per
questo caso alla Sentenza della Corte di Cassazione n. 25902/2008 depositata il
29 ottobre 2008).
18
PARTE SECONDA
immobili intestati a:
LOSIO RICCARDO
nato a Leno il 10.05.1947 c.f. LSO RCR 47E10 E526D
ea
MARCHESINI ROSA NATALINA
nata a Leno il 24.12.1948 c.f. MRC RNT 48T64 E526U
soci della Ditta Autotrasporti Losio di Losio Roberto & C. S.n.c.
I Signori Losio Riccardo e Marchesini Natalina, sono proprietari per le quote più
sotto indicate, di un’abitazione e di un garage/deposito o magazzino in Leno Via
Solferino, siti nel centro storico del paese e catastalmente distinti come segue:
INDIVIDUAZIONE CATASTALE
Catasto Fabbricati:
Comune Censuario di Leno - codice E526 - Provincia di Brescia
Sezione Urbana NCT Foglio 25
•
particella 282 sub 2 Cat. A/4 Classe 1 Cons. vani 4,5 Rendita €.
79,02 Via Solferino 24 Piano T
ex variazione per modifica identificativo del 15.11.2005 n. 109231.1/2005 prot.
BS0353488; Intestazione:
Guerra Angela nata a Leno il 04.08.1920 usufrutto per 8/12
Losio Riccardo nato a Leno il 10.05.1947 proprietà per 5/12, in comunione legale
per 10/12
19
Marchesini Rosa Natalina nata a Leno il 24.12.1948 proprietà per 7/12, in
comunione legale per 10/12
planimetria depositata il 15.01.1947
•
particella 541 Cat. C/2 Classe 3 Cons. mq. 37 Rendita €. 43,23
Via Solferino Piano T
ex variazione del 04.06.1987 n. 4334A.1/1987 prot. 263216; Intestazione:
Guerra Angela nata a Leno il 04.08.1920 usufrutto per 8/12
Losio Riccardo nato a Leno il 10.05.1947 proprietà per 5/12, in comunione legale
per 10/12
Marchesini Rosa Natalina nata a Leno il 24.12.1948 proprietà per 7/12, in
comunione legale per 10/12
planimetria depositata il 04.06.1987
La Signora Guerra Angela, che nei certificati di visura risulta usufruttaria della
quota di 8/12 degli immobili di cui trattasi, è morta il 28 maggio 2005; è cessato
quindi l’usufrutto in suo favore con la conseguente ricongiunzione del medesimo
alla nuda proprietà in ragione della quota interessata; non è stata eseguita la
Voltura catastale per la cancellazione dell’usufrutto, che, per tale motivo, risulta
ancora in visura.
Gli immobili individuati come sopra nel Catasto Fabbricati, sulla mappa del
Catasto Terreni sono distinti al foglio 25 del Comune di Leno da:
•
particella 282 Ente Urbano di Ha. 00.04.99
ex Tipo Mappale del 04.04.1987 n. 2923.1/1987 prot. BS0193290;
con Impianto meccanografico del 01.07.1972
20
•
particella 541 Seminativo irriguo cl. 1 Ha. 00.00.95 R.D. €.0;91 R.A. €.
0,79; con natura dell’immobile intestazione non aggiornate; ex impianto
meccanografico del 01.07.1972, propr. Bonetti Angelo, Dario, Felice,
Giuseppe, Mirella, Ghidotti Margherita; non volturato il passaggio di
proprietà ai dante causa degli attuali intestati.
Storicamente dal ventennio
Immobile distinto al NCT Foglio 25 particella 282 sub 2
Alla data dell’Impianto meccanografico, 20.06.1987 anteriore al ventennio,
l’immobile era distinto in Catasto Fabbricati del Comune di Leno con l’identificativo:
Sezione Urbana LEN particella 2359 sub 2 Cat. A/4 cl. 1 Rendita £. 297, con
l’intestazione, antecedente all’impianto, dal 24.12.1986:
Guerra Angela nata a Leno il 04.08.1920 propr. per 4/6 fino al 01.12.1987
Marchesini Anna Maria nata a Leno il 07.06.1955 propr. per 1/6 fino al 01.12.1987
Marchesini Rosa Natalina nata a Leno il 24.12.1948 propr. per 1/6 fino al
01.12.1987
con Variazione del quadro tariffario del 01.01.1992, invariati i rimanenti dati
censuari, la rendita diventa di £. 153.000
con variazione per modifica identificativo del 15.11.2005 n. 109231.1/2005 prot.
BS0353488 lo stesso diventa quello oggi vigente e più sopra già riportato nel
quadro dell’individuazione catastale;
l’intestazione dal 01.12.1987 diventa quella più sopra già riportata:
Guerra Angela nata a Leno il 04.08.1920 usufrutto per 8/12
Losio Riccardo nato a Leno il 10.05.1947 proprietà per 5/12, in comunione legale
per 10/12
21
Marchesini Rosa Natalina nata a Leno il 24.12.1948 proprietà per 7/12, in
comunione legale per 10/12;
Immobile distinto al NCT Foglio 25 particella 541
Alla data dell’Impianto meccanografico, 20.06.1987 anteriore al ventennio,
l’immobile era distinto in Catasto Fabbricati del Comune di Leno con l’identificativo:
Sezione Urbana NCT particella 541 senza ulteriori dati censuari
con la medesima intestazione da prima dell’impianto ad oggi come per l’immobile
di cui al punto precedente.
PROVENIENZA e RELAZIONE STORICA VENTENNALE
Provenienza
Gli immobili di cui sopra sono di proprietà dei Signori
Losio Riccardo per la quota di 5/12
Marchesini Rosa Natalina per la quota di 7/12
coniugi in regime di comunione legale per l’intera quota di 10/12, con la quota di
2/12 di proprietà personale per Marchesini Rosa Natalina per successione paterna
di cui nel seguito;
con usufrutto in favore di Guerra Angela per la quota di 8/12
in forza del seguente titolo:
Scrittura Privata con sottoscrizioni autenticate per atto del notaio Simonetta
Palombo rep. 20478 racc. 5457 del 01.12.1987, registrato a Verolanuova il
15.12.1987 al n. 707 Serie 2V e trascritto a Brescia il 22 dicembre 1987 ai n. di
R.G. 31458 e di R.P. 21375.
Trattasi di compravendita con al quale Guerra Angela, riservandosi l’usufrutto
vitalizio sulla sua quota di 4/6, e Marchesini Anna Maria, per la sua quota di 1/6,
22
cedono e vendono a favore di Marchesini Rosa Natalina e Losio Riccardo, coniugi
in regime di comunione legale dei beni, che in parti uguali e indivisamente
accettano ed acquistano la quota di 4/6 in nuda proprietà e di 1/6 in piena proprietà
sugli immobili siti in Comune di Leno così descritti:
piccolo fabbricato giusta il modello 97 n. 4334/a del 04.06.1987 e Denuncia di
cambiamento n. 4662 del 04.06.1987, censito nel N.C.E.U. al foglio 51 sezione
LEN, con le particelle:
2359/2 Via Solferino 24 P.T. Cat. A/4 cl. 1 Vani 4,5 Rendita £. 297
541 Via Solferino P.T. (garage)
Prezzo pagato e quietanzato £. 13.333.400
Marchesini Rosa Natalina era già proprietaria di 1/6 = 2/12 per Successione
paterna.
A seguito dell’atto L’immobile compravenduto appartiene a Losio Riccardo per 5/12
e a Marchesini Rosa Natalina per 7/12 con l’onere dell’usufrutto di 8/12 a favore di
Guerra Angela;
si ricorda la cessazione dell’usufrutto in favore di Guerra Angela a far data dal
28.05.2005 di cui più sopra si è riferito.
Anteriormente
Guerra Angela, Marchesini Rosa Natalina e Marchesini Anna Maria, erano
proprietarie ciascuna della quota di 1/6, ed in totale 3/6, degli immobili di cui trattasi
per successione in morte di Marchesini Mario, nato a Manerbio il 07.08.1922,
coniuge della prima e padre delle seconde; Marchesini Mario era deceduto in Leno
il 24.12.1986 e la Denuncia di Successione era stata registrata a Verolanuova il
23
23.07.1987 al n. 24 Vol. 62, e trascritta a Brescia il 20.10.1988 ai n. di R.G.
28512 e di R.P. 19269.
Eredi per legge il coniuge superstite e le due figlie per 1/3 ciascuno; essendo il
coniuge superstite Signora Guerra Angela già proprietaria della quota di 1/2 per
acquisto anteriore al ventennio, la proprietà degli immobili ex successione di
Marchesini Mario era diventata di 1/3 + 1/2 = 4/6 per Guerra Angela e di 1/6 per
ciascuna delle figlie, Rosa Natalina e Anna Maria.
I coniugi Marchesini Mario e Guerra Angela erano proprietari della la quota di 1/2
ciascuno degli immobili per atto di compravendita del notaio Antonino Faraci rep.
50064 racc. 2143 del 27.03.1966, registrato a Leno il 05.04.1966 al n. 1551 Vol. 92
e trascritto a Brescia il 27.04.1966 ai n.i. 7604/5341.
Con tale atto le Signore Ghidotti Silvia e Ghidotti Margherita, nate entrambe a Leno
il 94.10.1932 e il 25.10.1930 ed ivi domiciliate, congiuntamente vendevano ai
Signori Marchesini Mario e Guerra Angela la piena proprietà di una “casa con
piccolo orto composta da due vani al piano terra e due al primo piano con
sovrastante solaio, porcile e pollaio, distinta nel N.C.E.U. alla partita 912 col
mappale 2359 sub 2 Via Solferino Cat. a/4 Cl. 1 vani 4,5 R.C. £. 297
ed in Catasto Terreni mappali
251/b sem. cl. 1 Ha. 0.00.38 R.D. £. 2,85
2353/b sem. cl. 1 Ha. 0.00.55 R.D. £. 4,13
in comune di Leno, nei confini come in mappa catastale ben noti alle
parti……………per il prezzo convenuto a corpo di Lire quattrocentomila………”;
le venditrici Signore Ghidotti erano proprietarie di quanto venduto per Successione
in morte del padre Signor Ghidotti Alessandro, deceduto in Leno il 30.03.1963;
successione regolata con testamento olografo pubblicato con atto del 04.06.1963
24
rep. 9180 del notaio G. Calini, registrato a Brescia il 12.06.1963 al n. 7318 ed ivi
trascritto il 25.06.1963 ai n.i. 9896/7352 e da Denuncia di Successione presentata
a Leno il 27.07.1963 n. 16 vol. 170 e trascritta a Brescia il 23.10.1963 ai n.i.
16007/11925; con successivo atto di identificazione catastale del 06.12.1963 n.
9907 del notaio G. Calini trascritto a Brescia il 14.12.1963 ai n.i. 19421/14415.
CARICHI PREGIUDIZIEVOLI
Formalità rilevate presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio della pubblicità
immobiliare di Brescia.
Gli immobili oggetto della presente relazione, di proprietà del Fallimento in epigrafe
e intestati pro quota ai soci Losio Riccardo e Marchesini Rosa Natalina, risultano
liberi da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, fatta eccezione per:
•
Iscrizione R.G. 60287 R.P. 14264 del 13.11.2006
Ipoteca Giudiziale
Già citata in relazione alla proprietà del socio Losio Riccardo; in dipendenza di atto
giudiziario rep. 5270/2006 del 10.10.2006 emesso dal Tribunale di Firenze per
Decreto Ingiuntivo; per capitale €. 53.942,47, e capitale oltre ad interessi e spese
per la somma totale iscritta di €. 75.408,47; per gli immobili di cui trattasi in questa
parte della relazione distinti nella nota di iscrizione dall’unità negoziale n. 3,
a favore di: Centro Leasing Banca S.p.a. con sede in Firenze
contro soggetto 2: Losio Riccardo nato a Leno il 10.05.1947
per la quota di 1/12 del diritto di proprietà e di 1/3 (4/12) per la nuda proprietà
contro soggetto 3: Marchesini Rosa Natalina nata a Leno il 24.12.1948
per la quota di 3/12 del diritto di proprietà e di 1/3 (4/12) per la nuda proprietà;
25
immobili: Sezione NCT foglio 25
particella 282 sub 2 Via Solferino P.T. Cat. A/4 Vani 4,5
particella 541 Cat. C/2 mq. 27
grava, come già detto più sopra, anche su altre unità negoziali comprendenti
immobili di proprietà sia della ditta fallita che dei soci Losio Riccardo e Losio
Roberto;
•
Iscrizione R.G. 34812 R.P. 8884 del 18.06.2007
relativa a Ipoteca Legale in dipendenza di atto pubblico amministrativo rep.
12654/22 del 11.06.2007 ex art. 77 D.P.R. 29/09/1973 n. 602, per capitale di €.
7.811,31 al tasso di interesse annuo del 8,4%, somma iscritta €. 15.622,62;
a favore di: Esatri Sezione Tributi S.p.a. con sede in Brescia Via Cefalonia 49
contro: Losio Riccardo nato a Leno il 10.05.1947
per la quota di 833/10.000 (=1/12) del diritto di proprietà sull’unità negoziale n. 1,
comprendente il fabbricato distinto con la particella del foglio 51
2359 sub 2 A/4 abitazione di tipo popolare di vani 4,5 in Via Solferino 24
(ora 282 sub 2 come da individuazione catastale e relazione storica riportate più
sopra); grava anche su altri immobili di proprietà di Losio Riccardo e compresi
nell’unità negoziale n. 2; si rimanda a quanto già riportato più sopra.
•
Trascrizione R.G. 33238 R.P. 20223 del 17.07.2008
Sentenza dichiarativa di Fallimento
In dipendenza di atto giudiziario Rep. Cron. 6246/2008, Reg. Gen. 105/2008 del
25.06.2008, sentenza 114/2008, emesso dal Tribunale di Brescia per Sentenza
Dichiarativa di Fallimento;
26
a favore di: Massa dei creditori del Fallimento Autotrasporti Losio di Losio Roberto
& C. S.n.c. nonché personale dei soci Losio Riccardo e Marchesini Rosa Natalina
contro soggetto 2: Losio Riccardo nato a Leno il 10.05.1947
contro soggetto 3: Marchesini Rosa Natalina nata a Leno il 24.12.1948
con le quote loro spettanti come alla nota di Iscrizione 60971/14264 del 13.11.2006
sugli immobili di cui trattasi in questa parte della relazione, distinti dall’unità
negoziale n. 3
Sezione NCT foglio 25
particella 282 sub 2 Via Solferino P.T. Cat. A/4 Vani 4,5
particella 541 Cat. C/2 mq. 27
grava anche sulle unità negoziali:
n. 1 comprendente immobili di proprietà della ditta fallita e destinati all’attività
produttiva della medesima, Autotrasporti Losio di Losio Roberto & C. S.n.c. con
sede in Leno
n. 2 comprendente immobili di proprietà personale del socio della ditta fallita, Losio
Riccardo.
COERENZE
•
Immobile distinto al NCT Foglio 25 particella 282 sub 2
in senso orario a partire da Nord proprietà:
a Nord Ghidotti, ad Est Macrì, a Sud cortile comune, a Ovest Losio Sabrina
•
Immobile distinto al NCT Foglio 25 particella 541
a Nord Corsini, ad Est in parte Bolentini – Filippini e in parte Rovetta, a Sud Losio
Riccardo, a Ovest Losio Sabrina
27
CONSISTENZA
•
Immobile distinto al NCT Foglio 25 particella 282 sub 2
Calcolo della superficie commerciale:
Al piano terra e primo: mq. 41,28 + mq. 41,28 = mq. 82,56
portico al piano terra: mq. 22,50 x 0,50 (aliquota di riduzione) = mq. 11,25
soffitta: mq. 21,60 x 0,50 (aliquota di riduzione) = mq. 10,80
in totale Superficie commerciale dell’unità immobiliare mq. 104,61 = mq. 105,00
•
Immobile distinto al NCT Foglio 25 particella 541
Calcolo della superficie commerciale:
locale di deposito al piano terra: mq. 30,00
corte esclusiva: mq. (95,00 - 30,00) = mq. 65,00 x 0,10 (aliquota di riduzione) =
mq. 6,50
in totale Superficie commerciale dell’unità immobiliare mq. 36,00
•
cortile comune alle 4 unità immobiliari urbane distinte dalla particella
282 e 281
consistenza complessiva rilevata dall’estratto di mappa in scala 1:1.000 per i
mappali 282 e 281 mq. 356 circa; quota di competenza proprietà Losio –
Marchesini 1 / 4 = mq. 89,00;
mq. 89,00 x 0,10 (aliquota di riduzione) = mq. 8,90
•
in totale la consistenza commerciale è di mq. (105,00 + 36,00 + 8,90) =
149,90 = mq. 150,00
REGOLARITA’ EDILIZIA e SITUAZIONE URBANISTICA
Regolarità edilizia
28
Per quanto riguarda l’immobile distinto dalla particella 541 del foglio 25 si precisa
che lo stesso è stato oggetto di Concessione Edilizia in sanatoria ex lege 47/85,
protocollata al n. 2687 del 22.05.1987 n. di Registro Costruzioni 313; con titolo
edilizio rilasciato il 25 marzo 1991; trattasi di pratica edilizia intestata a Marchesini
Rosa Natalina, con pagamento per oblazione di £. 136.000 a sanatoria di
fabbricato con una superficie di mq. 28,45, di mc. 71,00 ad un piano fuori terra;
opera eseguita in proprio in assenza di Licenza edilizia, in data anteriore al
01.09.1967 e abitabile dal 01.10.1983.
Per la restante parte di immobile, quella individuata in mappa dal mappale 282 sub
2, valgono le considerazioni già riportate più sopra in relazione agli immobili di
proprietà di Losio Riccardo; sostanzialmente la disposizione e distribuzione dei
locali rispecchia la planimetria del 1947; ma in difformità da quella al piano primo è
stato realizzato un bagno annesso alla camera; il bagno è stato realizzato in
assenza di titolo edilizio e senza conseguente aggiornamento della planimetria
catastale.
In conseguenza di ciò, come per quanto già riferito in merito alla proprietà Losio
Riccardo, ricorrono gli estremi per l’applicazione dell’art. 46 comma 5 del DPR
380/2001 in forza del quale l’aggiudicatario, sussistendo le condizioni previste per
il rilascio del Permesso di Costruire in Sanatoria, dovrà presentare apposita
istanza entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento emesso
dall’autorità Giudiziaria; dovranno anche essere opportunamente variate le
planimetrie catastali, ad oggi non rispondenti allo stato dei luoghi.
Ai fini della vendita secondo le procedure del Fallimento in epigrafe, precisato
quanto appena sopra esposto, non sussistono ostacoli alla commercializzazione
dei beni trattati della presente relazione.
29
Ambito Urbanistico:
ricorrono gli stessi elementi già illustrati al punto precedente, proprietà di Losio
Riccardo, poiché i fabbricati in esame in questa parte della relazione sono
sostanzialmente compresi nel medesimo isolato di quelli già descritti al punto
precedente. Unico vincolo aggiuntivo è quello di cui alla Tavola 4 A del Piano delle
Regole, Leno Centro- Nuclei di Antica Formazione – Elementi Particolari da
salvaguardare, vincolo che individua come Portici da restaurare il portico Sud del
fabbricato nel quale è inserita la proprietà in oggetto.
DESCRIZIONE
Le caratteristiche tipologiche e di collocazione del fabbricato all’interno del quale si
trova l’unità immobiliare in esame sono analoghe a quelle della proprietà Losio
Riccardo trattata nella parte precedente della relazione.
Si tratta di un alloggio su due piani con antistante porzione di portico esclusivo e
ampia area cortilizia, in terra battuta e ghiaia e destinata a passaggio e a
parcheggio autoveicoli,
di proprietà comune alle quattro unità immobiliari del
fabbricato, far le quali quella oggetto di relazione.
L’accesso è dalla Via Solferino al civico 24 tramite porzione di stradella privata che
accede al complesso costituito da rea scoperta e fabbricati.
Le finiture sono analoghe a quelle della proprietà Losio Riccardo; pavimenti in
ceramica al piano terra e marmette in graniglia al piano primo; la scala che collega
i due piani è in legno; il riscaldamento degli ambienti è costituito da stufette
alimentate a metano. Il sottotetto è di altezza inferiore a quella raffigurata sulla
planimetria catastale.
30
In particolare il piccolo fabbricato destinato a ripostiglio e distinto dal mappale 541
è realizzato in muratura portante intonacata al semicivile e senza tinteggiatura; la
copertura è in lastre ondulate piane di eternit (da smantellarsi secondo le norme in
materia) su leggera struttura in ferro; il lotto 541 è recintato con semplice rete
metallica.
L’immobile è concesso in uso gratuito dagli intestati al loro figlio Losio Roberto.
STIMA DEL VALORE DI MERCATO
Si utilizzano i medesimi criteri e gli stessi valori unitari usati per la proprietà di Losio
Riccardo, tenuto conto che i fabbricati in esame hanno le stesse caratteristiche
tipologiche, di ambito urbanistico e di età e stato di conservazione;
ne consegue una valutazione in ragione di €./mq. 1.000,00 x mq. 150,00, da cui il
valore complessivo è di €. 150.000,00.
Concludendo si reputa che la più congrua stima del valore di mercato del
fabbricato a destinazione residenziale sito in Leno Via Solferino n. 24,
costituito da appartamento su due piani con portico al piano terra, soffitta,
corpo destinato a ripostiglio con cortile esclusivo, quota parte indivisa del
cortile comune, il tutto di proprietà del Fallimento in epigrafe, sia pari ad €.
150.000,00 (Euro centocinquantamila/00).
IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI I.C.I.
Sulla scorta della normativa ICI adottata dal Comune di Leno e delle norme di
legge ad oggi vigenti l’immobile di cui trattasi, essendo concesso in uso gratuito
dagli intestati Losio Riccardo e Marchesini Rosa Natalina al figlio Losio Roberto
Giovanni, non è soggetto all’imposta.
31
Brescia,
Il Perito
Arch. EUGENIO ACCHIAPPATI
Elenco allegati
che vengono consegnati al Curatore Dott. Paolo Lazzaroni in fascicolo a parte
per il socio LOSIO RICCARDO
Visura catastale per soggetto sul nominativo Losio Riccardo
Visure storiche per immobile: Urbano Sez. LEN
f. 51 mapp. 2343/2-5880/2,
5880/1, 2343/3; Terreni f. 25 mapp. 301 – 302 – 581
Estratto mappa NCT f. 25 in scala 1:1.000
Planimetrie catastali delle u.i.u. distinte dai mappali 5880/1, 2343/3, 2343/2-5880/2
Copia atto notaio Faraci rep. 51628 racc. 2305 dell’11.10.1966
Nota di Iscrizione R.P. 16143 R.G. 70969 del 07.12.2005 Ipoteca Volontaria
Nota di Iscrizione R.P. 14264 R.G. 60971 del 13.11.2006 Ipoteca Giudiziale
Nota di Iscrizione R.P. 8884 R.G. 34812 del 18.06.2007 Ipoteca Legale
Nota di Trascrizione R.P. 20223 R.G. 33238 del 17.07.2008 Sentenza dichiarativa
di fallimento
Estratti cartografia P.G.T.: tav. 1 a – 3 a – 4 a – scheda tipologie – coerenza
architettonica – confronti catastali
Prescrizioni ICI
D.I.A. del 17.10 2000 per formazione di bagno sotto il portico
Documentazione fotografica
per i soci LOSIO RICCARDO e MARCHESINI ROSA NATALINA
Visura catastale per soggetto sul nominativo Marchesini Rosa Natalina
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Visure storiche per immobile: Urbano Sez. NCT f. 25 mapp. 282/2 e 541;
Terreni f. 25 mapp. 282 - 541
Estratto mappa NCT f. 25 in scala 1:1.000
Planimetrie catastali delle u.i.u. distinte dai mappali 282/2 e 541
Copia atto notaio Faraci rep. 50064 racc. 2143 del 27 marzo 1966
Nota di trascrizione R.P. 21375 R.G. 31458 del 22.12.1987 dell’atto di provenienza
Nota di trascrizione R.P. 19269 R.G. 28512 del 20.10.1988 della Den. di
Successione in morte di Marchesini Mario
Concessione edilizia in sanatoria n. 2687/87
Documentazione fotografica
Per Note di Iscrizione e Trascrizione pregiudizievoli, cartografia PGT comunale e
ICI: come sopra
VERBALE DI ASSEVERAZIONE
Brescia, nella Cancelleria della Volontaria Giurisdizione del Tribunale
Ordinario di Brescia, il giorno venti del mese di novembre dell’anno
duemilaotto,
avanti
al
Cancelliere
sottoscritto
si
è
presentato
personalmente l’arch. Eugenio Acchiappati, nato a Iseo (BS) il 04.02.1945,
residente a Brescia in Via Corsica 114 e con studio in Brescia in Via F.
Carini 4, iscritto all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e
Conservatori della Provincia di Brescia al n. 189 dall’anno 1972 e al
Registro dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Brescia Cat. II Industriale al
n. 54; il tecnico chiede di asseverare con giuramento la perizia di stima sui
beni immobili costituiti da fabbricati in Leno; immobili censiti come da
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relazione che precede e intestati ai Signori Losio Riccardo e Losio Riccardo
con Marchesini Rosa Natalina pro quota, residenti in Leno Via Solferino; la
perizia di stima è stata redatta in adempimento dell’incarico conferito al
perito arch. Eugenio Acchiappati dal Dottor Paolo Lazzaroni in veste di
Curatore del Fallimento n. 105/2008, AUTOTRASPORTI LOSIO di Losio
Roberto & C. S.n.c. con sede in Leno Via A. Cocchetti Annunciata, 17/19
Frazione Castelletto c.f. 01939150981n. 53/2007.
Noi Cancelliere, premesse le ammonizioni di rito, deferiamo il giuramento
che si presta nella forma di legge, ripetendo le parole:
“Giuro di aver proceduto fedelmente alle operazioni commessemi al
solo scopo di far conoscere la verità”
Il Perito
Arch. Eugenio Acchiappati
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