Arch. Daniela Proietti - Ordine Architetti Roma

«Il riclassamento delle
Unità Immobiliari
di Roma»
Mercoledì 16 Aprile 2014
Arch. Daniela Proietti
Consigliere Ordine Architetti Pianificatori e Paesaggisti di Roma e Provincia
Indice degli argomenti:
1)
ACCERTAMENTO CATASTALE
2)
LA CATEGORIA E LA CLASSE CATASTALE
3) CARATTERISTICHE DELL’UNITA' IMMOBILIARE OGGETTO DELL’AVVISO DI ACCERTAMENTO
4) CARATTERISTICHE DEGLI IMMOBILI DI RAFFRONTO DELL’AVVISO DI ACCERTAMENTO
5) MOTIVAZIONI ESPOSTE DALL’ AGENZIA DELLE ENTRATE PER LA RICLASSIFICAZIONE DELL’IMMOBILE
6) CONCLUSIONI
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1) ACCERTAMENTO CATASTALE DELL’IMMOBILE SITO IN ROMA VIA ARNO
N. 73 CON DESTINAZIONE D’USO COMMERCIALE
L’immobile appartiene alla Microzona 20 – Salario-Trieste.
Dati della unità immobiliare:
Foglio 576, Particella 4, Sub. 1, Zona censuaria 2, Cat. C/1, Classe 4,
Consistenza 91 mq., Rendita Euro 5.277,83.
L’avviso di accertamento catastale ha portato alla rideterminazione del
classamento e della relativa rendita catastale come segue:
Foglio 576, Particella 4, Sub. 1, Zona censuaria 2, Cat. C/1, Classe 7,
Consistenza 91 mq., Rendita Euro 8.304,47.
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L’attribuzione del nuovo classamento e della relativa rendita è stata eseguita
attraverso il raffronto con le seguenti UNITA’ IMMOBILIARI prese a riferimento:
1) Foglio 578, Particella 172, Sub. 3, Zona censuaria 2, Cat. C/1, Classe 7,
Consistenza 102 mq., Rendita 9.308,31.
Detta unità immobiliare si riferisce ad un locale commerciale adibito a
ristorante/pizzeria situato in via Alessandria nn. 13,15 e 17;
2) Foglio 576, Particella 100, Sub. 1, Zona censuaria 2, Cat. C/1 Classe 7,
Consistenza 82 mq., Rendita 7.483,15.
Detta unità immobiliare si riferisce ad un locale commerciale adibito a vendita
articoli di abbigliamento, ubicato in posizione d’angolo tra Viale Regina
Margherita nn. 49 e 51 e Via Garigliano nn. 54, 56 e 58.
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2) LA CATEGORIA E LA CLASSE
LA CATEGORIA CATASTALE viene attribuita in base alla destinazione d’uso ed
alle caratteristiche costruttive dell’immobile.
Nel Avviso di accertamento è riportato che : “È confermata la categoria C/1.
si osserva che l’unità immobiliare è stata sempre censita nella categoria catastale C/1,
che è propria dei negozi e delle botteghe,
LA CLASSE CATASTALE, nell'ambito di una stessa categoria, distingue il diverso
pregio degli immobili, dipendente dalle loro caratteristiche intrinseche,
estrinseche e contestuali.
Nel Avviso di accertamento è riportato che :
“In considerazione prioritariamente della posizione dell’unità immobiliare all’interno della zona
censuaria e della microzona, ...e della migliorata vocazione commerciale della via di
ubicazione, correlata anche al livello dei servizi di trasporto pubblico e all’intensità dei flussi
pedonali ivi riscontrati, nonché della superficie, dello sviluppo su strada e dell’esposizione,
all’unità immobiliare è stata coerentemente attribuita la classe 7.”
L’attribuzione della classe 7, penalizza notevolmente l’unità immobiliare in oggetto,
che vede aumentare di quasi il 60% la propria rendita catastale.
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In sintesi la classe catastale di un immobile dipende da :
1) qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito (presenza di infrastrutture,
servizi, poli di attrazione ecc.);
2) qualità ambientale della zona di mercato immobiliare in cui l'unità è situata (pregio
o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici);
3) caratteristiche edilizie intrinseche dell'unità stessa e del fabbricato che la
comprende (l'esposizione, il grado di rifinitura, ecc.).
Molto spesso, attività commerciali situate su vie adiacenti, risentono di numerosi effetti
diversi determinati dal livello di importanza e di popolarità della strada stessa, dalla
presenza o meno del passaggio sia pedonale che carrabile, aspetto quest’ultimo
basilare ai fini della stima di tipo economico del valore di mercato di un’attività
commerciale.
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3) CARATTERISTICHE DELLA U.I. OGGETTO DELL’AVVISO DI ACCERTAMENTO
L’immobile
consiste
in
un
locale
commerciale, destinato a wine barsala da the, ubicato in Via Arno n. 73,
una
strada
secondaria,
priva
di
passaggio pedonale e di transito di
mezzi di trasporto.
Immobile Via Arno n. 73
La
strada
commerciali
è
carente
di
attività
di richiamo, e le poche
esistenti nelle immediate vicinanze, sono
poco
qualificanti
e
tipiche
di
vie
secondarie.
Immobile Via Arno n. 73
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L’unità ed è composto da un locale,
posto su strada al piano terra, dotato
di due porte di affaccio su strada. Il
locale possiede inoltre una modesta
zona di sosta all’aperto.
Immobile Via Arno n. 73
L’esercizio commerciale fa parte di un
fabbricato
tipologiche
avente
di
architettonica,
caratteristiche
scarsa
privo
di
qualità
elementi
decorativi esterni.
Immobile Via Arno n. 73
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4) CARATTERISTICHE DEGLI IMMOBILI DI RAFFRONTO DELL’AVVISO DI
ACCERTAMENTO
Le unità immobiliari, prese come riferimento dall’Agenzia delle Entrate all’interno
della stessa microzona, sono ubicate entrambe lungo strade di notevole popolarità
e di forte richiamo attrattivo, quali :
- Viale Regina Margherita
- Via Alessandria
Tali strade sono altamente servite da mezzi trasporto, sono caratterizzate dalla
presenza di significative attività commerciali e da un notevole flusso sia pedonale
che carrabile, non equiparabile a quello di Via Arno, dove il passaggio è del tutto
casuale, non di interesse commerciale, ma dovuto principalmente alla presenza
delle residenze.
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Gli immobili prospicienti su entrambe queste
strade, hanno caratteristiche tipologiche,
livello di finiture e stato di conservazione
superiori a quelle presenti sui fabbricati di
Via Arno, il cui pregio architettonico è
nettamente inferiore.
Immobile Viale Regina Margherita nn. 49, 51/ Via
Garigliano nn. 54, 56, 58
Entrando nel merito delle caratteristiche
intrinseche, risulta inoltre evidente l’elevato
valore commerciale del negozio di Viale
Regina Margherita che, oltre al prestigio
determinato dall’affaccio su una strada
principale e di grande popolarità, si articola
in numerose vetrine per di più in posizione
d’angolo con Via Garigliano, godendo in tal
Immobile Viale Regina Margherita nn. 49, 51/ Via
Garigliano nn. 54, 56, 58
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modo di un’ esclusiva visibilità e di un
notevole richiamo attrattivo.
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Nondimeno
l’immobile
ubicato
in
Via
Alessandria, risulta altrettanto appetibile dal
punto di vista economico, sia per la vicinanza di
centri commerciali, che per la presenza di
esercizi
pubblici
di
aggregazione
socio-
culturale, che ne determinano un polo di forte
richiamo
attrattivo.
L’esercizio
commerciale
risulta inoltre dotato di più numerose ed ampie
vetrine di affaccio su strada, nonché di una
Immobile Via Alessandria nn. 13, 15, 17
estesa area esterna bene arredata.
In definitiva entrambi gli immobili
una posizione
godono di
di migliore visibilità rispetto al
locale di Via Arno, che ne determina un
maggiore apprezzamento sul mercato e quindi
una più alta redditività, che giustifica la classe
catastale più elevata.
Immobile Via Alessandria nn. 13, 15, 17
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5) MOTIVAZIONI ESPOSTE PER LA RICLASSIFICAZIONE DELL’IMMOBILE
Le motivazioni dell’Agenzia delle Entrate per la riclassificazione dell’immobile sono :
“…Nella microzona Salario Trieste è stata riscontrata una consistente rivalutazione del
patrimonio immobiliare e della connessa redditività, riconducibile, sia ad interventi di
riqualificazione urbana ed edilizia…”;
…ed inoltre:
“…In considerazione prioritariamente della posizione dell’unità immobiliare all’interno
della zona censuaria e della microzona….e della migliorata vocazione commerciale della
via di ubicazione, correlata anche al livello dei servizi di trasporto pubblico e all’intensità
dei flussi pedonali ivi riscontrati, nonché della superficie, dello sviluppo su strada e
dell’esposizione, all’unità immobiliare è stata coerentemente attribuita la classe 7…”.
Non vengono specificati quali interventi siano stati attuati e se ed in quale misura
l’immobile se ne sia avvantaggiato;
Le suddette motivazioni risultano generiche, e non rispondenti alla realtà della microzona
in oggetto, dove non sono stati realizzati interventi di riqualificazione edilizia e la stessa
risulta urbanisticamente già consolidata da decenni.
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6) CONCLUSIONI
Dall’analisi effettuata si evince che nel caso in esame non è ammissibile il confronto
dell’immobile in oggetto con
le unità di riferimento, in quanto entrambe
di valore
commerciale superiore, per le motivazioni di seguito sintetizzate:
1) diverso
pregio
degli
immobili,
dipendente
dalle
caratteristiche
intrinseche,
estrinseche e contestuali degli stessi;
2) differente valore commerciale di mercato immobiliare della strada in cui l'unità è
situata;
3) diverse caratteristiche edilizie dell'unità immobiliare e del fabbricato che la
comprende (l'esposizione, il grado di rifinitura, ecc).
Per procedere quindi ad una revisione del classamento di una unità immobiliare e
ridefinire il valore da attribuire allo stesso. non si può prescindere dal sopralluogo
preventivo, necessario per analizzare in maniera esaustiva le caratteristiche dello stesso
ed effettuare le corrette comparazioni con immobili di riferimento della stessa
microzona.
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