Gli immobili - Dipartimento del Tesoro

BOZZA
STIME PROVVISORIE
Gli immobili
Edoardo Reviglio
14 Maggio 2002
Ministero dell’economia e delle finanze
Il Patrimonio immobiliare pubblico
La Commissione di indagine del patrimonio immobiliare pubblico, istituita nel 1985 e
conclusi i lavori due anni dopo, aveva stimato il valore complessivo del Patrimonio
Immobiliare Pubblico (*) indagato in 650.000 miliardi di lire, di cui terreni per
430.000 miliardi e fabbricati per 220.000 miliardi.
Con le opportune
rivalutazioni(**), tale patrimonio può essere stimato oggi in oltre 800 miliardi di euro,
di cui terreni per 486 miliardi e fabbricati per 319 miliardi.
Fig. 1 - Patrimonio Immobiliare Pubblico
(valore in miliardi di euro; stime 2002)
(*) Per Patrimonio Immobiliare Pubblico si intende
il patrimonio del cosiddetto “Settore Pubblico
Allargato”. Compongono il “Settore Pubblico
Allargato” i seguenti enti ed organismi: (1)
Amministrazioni centrali, Aziende autonome
statali ed enti pubblici non economici nazionali, (2)
Amministrazioni locali, (3) Enti di previdenza, e
(4) altri Enti. Per una definizione analitica si veda
Appendice C, oltre. (**) Utilizzando i dati
dell’Osservatorio Nomisma, si veda Appendice C,
oltre.
Fabbricati:
319
Terreni:
486
Fonte: Ministero dell’Economia e delle Finanze su varie fonti (si veda Appendice C)
2
I proprietari del Patrimonio immobiliare pubblico
% DEI MQ TOTALI % DEL VALORE TOTALE
Terreni
Amministrazioni centrali
7,7
8,6
80,2
49,4
Enti pubblici non economici
0,3
0,0
Altri Enti del Settore pubblico
11,9
42,0
100,0
100
Comuni
Totale
Fabbricati
Amministrazioni centrali
66,9
63,2
Comuni
32,2
34,1
Enti pubblici non economici
0,9
2,7
Altri Enti del Settore pubblico
0,0
0,0
Totale
100
100,0
Fonte: Commissione di Indagine del patrimonio immobiliare pubblico (1986)
3
I terreni
I terreni di proprietà pubblica coprono una superficie pari a 49,3 miliardi di metri
quadri, equivalente all’area della Sardegna e Sicilia considerate insieme.
Dei terreni agricoli circa il 70% è costituito da terreni con scarso valore di mercato
(pascolo, boschi e incolto sterile); il restante 30% è costituito invece da terreni con
potenziale valore di mercato – stimabile in 29 miliardi di euro.
Per la gran parte dei terreni infrastrutturati è possibile stimare un valore di
mercato pari, complessivamente, a circa 375 miliardi di euro.
Fig. 2 - Totale terreni per tipologia
(valori in miliardi di euro; stime 2002)
Fig. 3 - Terreni per tipologia (metri quadrati)
Infrastrutturati: 1.610.991.866
Agricoli:
103
Boschivi:
15.557.837.990
Boschivi:
7,7
Agricoli:
31.358.714.832
Infrastrutturati: 375
Fonte: elaborazioni su dati della Commissione di Indagine sul patrimonio immobiliare pubblico (1986). I
elaborazioni Osservatorio Nomisma su dati INEA.
4
prezzi dei terreni sono stime medie al 2000 basate su
I fabbricati
Le stime sui valori dei fabbricati del
Patrimonio Immobiliare Pubblico possono
essere - approssimativamente - divise in tre
categorie (per una classificazione più
analitica si veda Tab. 4, APPENDICE B,
oltre):
Fig. 4 - Totale fabbricati per tipologia
(valori in miliardi di euro; stime 2002)
Beni che si possono dismettere (per 92
miliardi di euro)* – contengono gli immobili
uso abitazione (50 miliardi di euro), gli
immobili ad uso commerciale ordinario (17),
una parte degli immobili a destinazione
speciale (15, alberghi, teatri, case di cura,
centri
sportivi,
fabbricati
industriali,
fabbricati commerciali, eccetera), e una
parte
degli
immobili
a
destinazione
particolare (5)
Beni che non
Beni che si possono
possono essere
dismettere:
dismessi:
92
115
Beni per i quali va
accertato se si
possono
dismettere:
Beni per i quali va accertato se si possono
dismettere (per 112 miliardi di euro) –
contengono immobili ad uso alloggi collettivi
(collegi, caserme, case di cura senza fini di
lucro, uffici pubblici, scuole, biblioteche,
musei, accademie, eccetera), e immobili a
destinazione speciale e particolare
Fonte: elaborazioni su dati Biagini-Comoglio-Trebeschi (1990), Il Patrimonio degli
enti pubblici nel nuovo catasto edilizio urbano. Un indagine conoscitiva, Il Mulino,
Bologna, e valori medi dell’Osservatorio Nomisma su dati Consulente Immobiliare
(II semestre 2001).
Beni che non possono essere dismessi (per
115 miliardi di euro)
(*) Dall’esperienza passata si desume che solo circa il 25-30% dei beni
potenzialmente disponibili sono effettivamente cedibili sul mercato in tempi
ragionevoli (1-5 anni)
112
5
APPENDICE A:
I TERRENI
6
I terreni agricoli per tipologia
Fig. 5 - Terreni agricoli per tipologia
(% dei metri quadrati)
35
30
25
20
15
10
5
0
Seminativo
Prato
Colture
Pascolo
Boschi
legnose
Incolto
Incolto
Altri terr.
produttivo
sterile
Agr.
Fonte: Aldo Biagini, Guglielmo Comoglio, Sergio Trebeschi, Il patrimonio degli enti pubblici: i terreni, Bologna, Il Mulino 1990.
7
I terreni infrastrutturati per tipologia
Fig. 6 -Terreni infrastrutturati per tipologia
(% dei metri quadrati)
Aeroporti
Autovie ed Autostrade
Porti
Ferrovie
Opere militari
Giardini e parchi
Opere di bonifica
Cave, miniere e Torbiere
Suoli e acque att. Ittiche
Altri suoli infrastrutturati
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
Fonte: vedi supra, Tab. 2..
8
25,0
30,0
35,0
40,0
45,0
APPENDICE B:
I FABBRICATI
9
Tipologia dei fabbricati
IMMOBILI USO ABITAZIONE
Abitazioni di tipo signorile
Abitazioni di tipo civile
Abitazioni di tipo economico
Abitazioni di tipo popolare
Abitazioni di tipo ultrapopolare
Abitazioni di tipo rurale
Abitazioni in villini
Abitazioni in ville
Castelli, palazzi di pregio artistico e storico
Uffici e studi privati
Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi
IMMOBILI USO ALLOGGI COLLETTIVI
Collegi e convitti, caserme, educandati e ricoveri
Case di cura e ospedali senza fini di lucro
Prigioni e riformatori
Uffici pubblici
Scuole, laboratori scientifici
Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie
Cappelle e oratori non destinati al culto
Magazzini sotterranei per deposito di derrate
IMMOBILI USO COMMERCIALE ORDINARIO
Negozi e botteghe
Magazzini e locali di deposito
Laboratori per arti e mestieri
Fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fini di lucro
Stabilimenti balneari e di acque curative
IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE
Opifici
Alberghi e pensioni
Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili
Case di cura ed ospedali con fini di lucro
Istituti di credito, cambio e assicurazione
Fabbricati e locali per esercizi sportivi con fini di lucro
Fabbricati costruiti o adattati per esigenze di attività
Edifici galleggianti o sospesi e ponti
IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE
Stazioni per servizi di trasporto
Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio
Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti
Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari
Altri edifici a destinazione particolari
TETTOIE CHIUSE ED APERTE
Fonte: Nuovo Catasto Edilizio Urbano. Raggruppamenti di categorie catastali adottati nella ricerca.
10
APPENDICE C:
IL PATRIMONIO
IMMOBILIARE PUBBLICO UNA DEFINIZIONE
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Il Patrimonio Immobiliare Pubblico – una definizione
La definizione del settore pubblico scelta dalla Commissione di indagine sul patrimonio immobiliare pubblico si
riferisce al cosiddetto “Settore Pubblico Allargato” – così come definito dalla legge 468/1978 e successive
modificazioni ed integrazioni, nonché dalla legge 93/1983 (*).
. Compongono il “Settore Pubblico Allargato” i seguenti enti ed organismi:
a) Amministrazioni centrali, Aziende autonome statali ed enti pubblici non economici nazionali:
Ministeri
ANAS
Ex Azienda Autonoma delle Ferrovie dello Stato (ora FS SpA)
Amministrazioni delle poste e delle telecomunicazioni
Ex Azienda di Stato per le foreste demaniali
Altri enti, l’ACI, l’ISTAT, l’IPSE, il CNR, l’ENEA, la Croce Rossa Italiana, la Cassa Depositi e Prestiti, Il
Centro Sperimentale di cinematografia, il CONI, l’ICE, eccetera)
b) Amministrazioni locali:
[Regioni]
Province
Comuni
[USL e Ospedali]
Altri enti (ad es., [IACP], le Camere di commercio, le [Università], le Comunità montane, eccetera)
c) Enti di previdenza
(*) In parentesi quadre sono indicati i principali enti che non
hanno fornito dati alla Commissione di indagine sul patrimonio
immobiliare pubblico.
d) Altri enti
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APPENDICE D:
NOTA SULLE FONTI
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Le fonti
Le stime sul Patrimonio Immobiliare Pubblico contenute in questa nota sono il
risultato di elaborazioni compiute dal Ministero dell’Economia e delle Finanze su dati
provenienti principalmente da tre fonti:
1. La relazione conclusiva della Commissione di indagine sul Patrimonio Immobiliare
Pubblico presieduta dal prof. Sabino Cassese – che è stata costituita con d.P.C.M. 15
ottobre 1985 e ha ultimato i suoi lavori il 15 ottobre 1987. La prima relazione della
Commissione è stata pubblicata nel numero 4, 1986 della Rivista trimestrale di
diritto pubblico. La seconda nel numero 1, 1988 della stessa rivista.
2.
Aldo Biagini, Guglielmo Comoglio, Sergio Trebeschi, Il patrimonio degli enti pubblici:
i terreni, Bologna, Il Mulino 1990. e Id., I fabbricati degli enti pubblici nel nuovo
catasto edilizio urbano.Una indagine conoscitiva, Bologna, Il Mulino 1992. L’indagine
citata è stata realizzata nell’ambito del Progetto finalizzato Organizzazione e
funzionamento della pubblica amministrazione, Centro Nazionale delle Ricerche,
diretto dal Prof. Sabino Cassese.
3. Le opportune rivalutazioni sono state effettuate applicando i prezzi medi dei
fabbricati e dei terreni (1982-2001/2) dell’Osservatorio Nomisma. Si veda Tab. 5,
pagina seguente.
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Prezzi medi di mercato di fabbricati e terreni
Abitazioni
Esercizi commerciali
Anno Sem. Euro al mq
Terreni agricoli
Lire al mq
Anno
Terreni infrastrutturati
Anno Sem. Euro al mq
Lire al mq
Lire al mq Anno
Lire al mq
1982
I
591
1.144.336 1982
I
921
1.783.305 1982-84 (*)
3.000 1982-84 (*)
200.000
1982
II
604
1.169.507 1982
II
934
1.808.476 2000
6.352 2000
450.000
1983
I
605
1.171.443 1983
I
935
1.810.412 Terreni boschivi
1983
II
617
1.194.679 1983
II
953
1.845.265 Anno
1984
I
627
1.214.041 1984
I
982
1.901.417 1982-84 (*)
1984
II
525
1.016.542 1984
II
839
1.624.531 2000
2001
2001
I
II
1.499
1.544
2.902.469 2001
2.989.601 2001
I
II
1.680
1.731
Lire al mq
500
915
3.252.934
3.351.683
Fonte: Osservatorio Nomisma su dati Consulente Immobiliare per i fabbricati e su dati INEA per i terreni. (*)
Valori utilizzati dalla Commissione di indagine sul patrimonio immobiliare pubblico (1985-87)
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