Articolo di Vincenzo Gieri

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Stime dei costi
Edilizia
ARTICOLO
Vincenzo Gieri
Analisi dei prezzi unitari, incidenze dei
costi di costruzione, incidenza media
della sicurezza sul costo di costruzione. Computo analitico quantitativo
e qualitativo per la determinazione
del prezzo unitario. I consigli dell’esperto.
Cosa sono le analisi
Per redigere il preventivo, dopo avere effettuato il computo metrico, occorre determinare il prezzo unitario per ogni categoria di lavoro; per questo serve l’analisi dei
prezzi, indispensabile per definire tecnicamente e seriamente il prezzo unitario da
applicare.
Per determinare tale prezzo l’analista deve possedere:
a. una preparazione tecnica (attitudine ad
acquisire una profonda conoscenza dell’oggetto di stima);
b. una conoscenza intima del mercato (ciò
si ottiene quasi esclusivamente con l’esperienza);
c. conoscenza della scienza economica
(per consentire di seguire le relazioni tra i
fattori economici e di spiegare razionalmente le tendenze del mercato).
L’analisi dei prezzi può essere definita,
quindi, come il computo analitico quantitativo e qualitativo per la determinazione
del prezzo unitario di un’opera di una categoria di lavoro.
L’analisi va estesa a tutti gli ingredienti
per la composizione dell’opera e quindi
alla manodopera e ai materiali a piè d’opera.
I prezzi unitari dei materiali elementari
da impiegare vengono analizzati partitamente, in rapporto alla qualità, alla
quantità, al mezzo di trasporto impiegato, alle norme di misura e di consegna,
all’imballaggio e alle modalità di pagamento.
Si tratta di materiali che vanno impiegati
a un prezzo “franco cantiere” comprendente cioè non solo il prezzo del materiale all’origine, ma anche tutte le spese di
carico, di trasporto fino al luogo di utilizzazione, di scarico ed eventuale accatastamento.
È bene ricordare che i prezzi unitari sono
soggetti a sensibili variazioni dovute all’instabilità del mercato, alle giacenze stagionali e, per quanto attiene alla manodopera, agli oneri assicurativi vari e ai rinnovi
di contratto del settore edile.
È opportuno inoltre osservare che, in linea
di massima, qualunque prezzo di mercato
è generalmente eccessivo per forti quantitativi mentre pecca per difetto quando si
tratta di forniture di modesta entità; infatti le spese generali e le provvigioni per gli
intermediari gravano unitariamente di meno per forti quantitativi.
Composizione
di un’analisi
Per eseguire un’analisi di un’opera occorre prendere in considerazione:
la quantità dei materiali occorrenti per
eseguire l’unità di misura dell’opera e
prezzi relativi;
la manodopera necessaria per eseguire
la medesima unità di misura dell’opera.
La valutazione esatta delle ore di lavoro
occorrenti è piuttosto incerta in quanto
gli operai possono essere più o meno industriosi, pertanto nell’analisi si considerano operai di capacità e laboriosità media in rapporto alla loro qualifica. Il costo
unitario della manodopera deve comprendere le spese per assicurazioni sociali
obbligatorie a favore degli operai e cioè
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Preventivazione: ecco come fare
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l’assicurazione contro gli infortuni, contro le malattie e la previdenza sociale, l’uso della normale dotazione di attrezzi e
strumenti di lavoro. In casi particolari si
dovrà prevedere e aggiungere l’incidenza
per il trasporto degli operai, trasferte e
oneri derivanti da particolari contratti
aziendali;
le spese generali; essendo ormai consolidato che in un’azienda ben organizzata le
spese generali non devono superare il
10%, devono essere incluse nelle analisi
nella percentuale suddetta;
l’utile dell’impresa; ogni impresa che
partecipa a un appalto esamina attentamente codesta voce e conteggia, a sua discrezione, la percentuale da applicare.
Come abbiamo accennato a formare le
opere compiute concorrono molti elementi. Tipico esempio è la muratura: per realizzarla occorrono dei mattoni, della malta
e la manodopera. Per effettuare, quindi,
l’analisi della muratura occorre prima eseguire l’analisi della malta, la quale può essere composta da calce, cemento, acqua,
l’uso della betoniera e la manodopera. Occorrerà perciò eseguire l’analisi del costo
d’uso della betoniera, considerando il costo dell’ammortamento, consumo dell’energia elettrica o carburante, manutenzione ecc.
Si noti, pertanto, che per analizzare un’opera compiuta molte volte occorre analiz-
zare precedentemente i suoi semilavorati.
Inoltre, tra i componenti di un semilavorato possono trovarsi uno o più altri semilavorati. Ancora, per eseguire un’opera compiuta ci possono essere delle opere provvisionali, cioè opere che vengono eseguite
prima della costruzione dell’opera compiuta; sono provvisorie, ma necessarie: un
esempio è la cosiddetta “carpenteria” e
cioè le casserature per eseguire getti di
calcestruzzo, le centinature dei volti, le
sbadacchiature, i ponteggi e così via.
Le analisi che sono composte anche da semilavorati possono essere eseguite con
due medoti diversi:
senza esplosione dei semilavorati, poiché si considera il semilavorato come un
materiale elementare e quindi non analizzato nella medesima analisi (per esempio:
il calcestruzzo, nell’esecuzione di un solaio misto in lamiera grecata, può essere
considerato un materiale elementare se
viene acquistato da ditte di prefabbricazione e trasportato in cantiere con autobetoniere);
con esplosione dei semilavorati, poiché
si considera il semilavorato come tale e
quindi analizzato partitamente nella medesima analisi (il calcestruzzo, nell’esecuzione di un solaio come sopra specificato, viene confezionato e prodotto in
cantiere dalla medesima impresa di costruzione).
Analisi con esplosione dei semilavorati
SOLAIO MISTO IN LAMIERA GRECATA TIPO HV1562
Solaio misto a 3 o più appoggi in lamiera grecata con passo cm 62, interasse nervatura cm 31, altezza della
lamiera nervata mm 150, compreso getto di calcestruzzo e armatura aggiuntiva; sovraccarico utile del solaio
350 kg/m2
LUCE m 5; SPESS. LAMIERA 8/10
m2
1,00
1. Lamiera grecata tipo HV1562, h =150 mm
kg
12,880
m3
0,0850
1.11 14.30
– il componente 1. Lamiera grecata …, è un materiale elementare
2. Conglomerato cementizio per lavori in cemento armato
–
– il componente 2. è un semilavorato che viene di seguito analizzato, poiché si considera che il conglom.
cement. venga confezionato in cantiere dalla medesima impresa. Il prossimo componente 2.1 è il primo
componente – in questo caso è un materiale – dell’analisi del conglom. cement.. Il successivo componente 2.2 è il secondo componente sempre della medesima analisi del conglom. cement. ecc.
(segue)
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2.1 Cemento Portland
2.2 Sabbia di cava vagliata e lavata
2.3 Ghiaietto per conglomerati cementizi
2.4 Acqua
2.5 Confezione di calcestruzzo mediante betoniera
2.5.1 operaio comune di 1° livello
2.5.2 betoniera con motore elettrico da litri 250
Rete elettrosaldata con ferri di diametro mm 5 maglia cm 15x15;
+ 1 ferro di diametro di mm 5 ogni 31 cm
3. Acciaio in opera per cemento armato
3.1 Tondini in acciaio A.M. per cemento armato
Manodopera per la lavorazione
3.2 Operaio specializzato di 3° livello
3.3 Operaio qualificato di 2° livello
Manodopera per la posa in opera
3.4 Operaio specializzato di 3° livello
3.5 Operaio qualificato di 2° livello
3.6 Operaio comune di 1° livello
Manodopera per carico e scarico del ferro lavorato
3.7 Gru semovente con braccio
Manodopera
4. Operaio comune di 1° livello
5. Operaio qualificato di 2° livello
6. Operaio specializzato di 3° livello
q
m3
m3
m3
m3
h
h
0,2550
0,0340
0,0680
0,0128
1,0000
0,0850
0,0170
6,99
22,08
19,57
0,46
–
16,53
2,89
1,41
0,05
kg
kg
3,610
37183
–
0,29
1,08
h
h
0,0361
0,0361
18,59
17,82
0,67
0,64
h
h
h
0,0162
0,0162
0,0162
18,59
17,82
16,53
0,30
0,29
0,27
h
0,00033
36,18
0,01
h
h
h
0,5000
0,5000
0,5000
16,53
17,82
18,59
8,27
8,91
9,30
Edilizia
ARTICOLO
1,78
0,75
1,33
0,01
Analisi senza esplosione dei semilavorati
Le analisi di seguito riportate sono eseguite con il metodo A (senza esplosione
dei semilavorati) in quanto si tende sempre più a usare semilavorati confezionati
fuori cantiere sia per eseguire i lavori più
velocemente sia perché, normalmente, è
più economico.
Per motivi aritmetici i tempi della manodopera per l’esecuzione di una lavorazione
vengono convenzionalmente così espressi:
un quarto d’ora = 15 minuti = 15/60 = 0,25;
mezz’ora = 30 minuti = 30/60 = 0,50;
tre quarti d’ora = 45 minuti = 45/60 =
0,75;
1 ora = 60 minuti = 60/60 = 1,00;
1 ora e un quarto = 75 minuti = 75/60 =
1,25;
1 ora e mezza = 90 minuti = 90/60 = 1,50;
2 ore = 120 minuti = 120/60 = 2,00;
2 ore e mezza = 150 minuti = 150/60 =
2,50;
e così via.
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Esempi di analisi dettagliate
Oggetto delle analisi
Codice
2.01
Consulente immobiliare 740-2005
Totale euro 49,35
Provviste per la formazione dell’oggetto
U.M Quantità
Prezzo
Totale
Totale
unitario
arrotondato
Scavi a sezione aperta per sbancamento o sterro di materie di qualsiasi natura e consistenza
escluse rocce consistenti (conglomerati calcarenitici, pietra crosta, puddinghe, argilla compatta, e assimilabili), sia asciutte sia bagnate, con battente d’acqua fino a 20 cm dal fondo, compresi i trovanti di volume inferiore a 0,30 mc, lo sradicamento di ceppaie, la regolarizzazione delle pareti secondo profili di progetto, lo spianamento del fondo, anche a gradoni, il paleggiamento sui mezzi di trasporto o l’accantonamento in appositi siti indicati dal D.L. nell’ambito del cantiere, compreso il rispetto di costruzioni preesistenti sotterranee, per profondità fino a 2,00 ml dal piano di campagna:
(segue)
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Stime dei costi
Edilizia
ARTICOLO
Oggetto delle analisi
Codice
Provviste per la formazione dell’oggetto
a) eseguito con mezzi meccanici
escavatore da 50 hp a 80 hp equipaggiato con
attrezzatura frontale a dragline da litri 500,
compreso manodopera per il funzionamento
buldozer da 70 hp con lama da metri 2,50 e
ripper idraulico, compreso manodopera per il
funzionamento
operaio edile qualificato di 2° livello
totale dei costi primari
spese generali nella misura del 13%
utile d’impresa = 10% x (totali costi primari
+ spese generali)
PREZZO DI APPLICAZIONE
costo manodopera e % riferita al totale dei costi primari
costo materiali e % riferita al totale dei costi
primari
costo noli e trasporti e % riferita al totale dei
costi primari
Totale %
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3.01
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U.M Quantità
Prezzo
Totale
Totale
unitario
arrotondato
m3
1,0000
h
0,0200
51,60
1,0320
1,03
h
0,0200
0,0200
37,72
19,30
13,0%
0,7544
0,3860
2,1724
0,2824
0,75
0,39
2,17
0,28
10,0%
0,2455
0,25
2,7003
2,70
0,3860
17,77%
0,0000
0,00%
1,7864
82,23%
100,00%
Conglomerato cementizio per strutture di fondazione quali travi rovesce, solettoni, plinti, cordoli, platee e altre strutture assimilabili in c.a., confezionato a norma di legge con cemento e inerti calcarei o di fiume di idonea granulometria, dato in opera compreso costipamento meccanico
o a mano, il disarmante, i controlli previsti dalle norme vigenti, ogni altro onere e magistero per
dare il lavoro finito a regola d’arte, escluso l’armatura metallica e casseformi:
a) conglomerato cementizio con Rck non inf. a
15 N/mm2 o 150 kg/cm2
m3
1,0000
calcestruzzo preconfezionato tipo R’ b K 160
dosatura 160/326
m3
1,0500 38,39 40,3095
40,31
vibratore o vibratrice ad aria compressa – diametro mm 75, compreso manodopera per il
funzionamento
h
0,3500 22,29 7,8015
7,80
disarmante per casseri
l
1,0000
1,55 1,5500
1,55
operaio edile specializzato di 3° livello
h
0,3500 20,20 7,0700
7,07
operaio edile qualificato di 2° livello
h
0,3500 19,30 6,7550
6,76
totale costi primari
63,4860
63,49
spese generali nella misura del 13%
13%
8,2532
8,25
utile d’impresa = 10% x (totali costi primari
+ spese generali)
10%
7,1739
7,17
PREZZO DI APPLICAZIONE
costo manodopera e % riferita al totale dei costi primari
costo materiali e % riferita al totale dei costi
primari
costo noli e trasporti e % riferita al totale dei
costi primari
Totale %
78,9131
78,91
13,8250
21,78%
41,8595
65,94%
7,8015
12,29%
100,00%
(segue)
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Stime dei costi
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Oggetto delle analisi
4.01
Provviste per la formazione dell’oggetto
U.M Quantità
Prezzo
Totale
Totale
unitario
arrotondato
Solaio misto in c.a. e laterizio, realizzato interamente in opera per strutture piane, costituito da
nervature parallele di c.a. con interposti elementi forati in laterizio (pignatte), elementi opportunamente sfalsati. la soletta di calcestruzzo della classe non inferiore a Rck 25 N/mm2 o 250 kg/cm2 e
spessore minimo di 5 cm, il relativo ferro di armatura e di ripartizione costituito da barre diritte o
sagomate ad aderenza migliorata e da rete elettrosaldata, secondo prescrizione del regolamento
vigente al momento della esecuzione. Sono comprese le casseformi e le relative armature di sostegno fino a una altezza di 4 m dal piano di appoggio, con oneri per leggera “monta” in mezzeria, il costipamento del calcestruzzo a mano o con vibratori meccanici, lo spianamento del calcestruzzo con “guide-livella” e regolo spianatore, i rafforzamenti per eventuali tramezzature, la formazione di nervature trasversali di ripartizione, se necessarie, il tiro in alto e il calo, protezioni, bagnature e ogni altro onere e magistero per dare il lavoro finito in opera a regola d’arte.
Misurato per la superficie effettiva al netto degli appoggi: sono comprese le casseformi e le relative armature di sostegno fino ad una altezza di 4 m dal piano di appoggio, con oneri per leggera “monta” in mezzeria, il costipamento del calcestruzzo a mano o con vibratori meccanici, lo
spianamento del calcestruzzo con “guide-livella” e regolo spianatore, i rafforzamenti per eventuali
tramezzature, la formazione di nervature trasversali di ripartizione, se necessarie, il tiro in alto e
il calo, protezioni, bagnature ed ogni altro onere e magistero per dare il lavoro finito in opera a
regola d’arte. Misurato per la superficie effettiva al netto degli appoggi:
a) sovraccarico accidentale di 400 Kg/m2, per
luce netta fino a m 4
m2
1,0000
gru a torre ad azionamento elettrico perfettamente funzionante, tipo tradizionale a montaggio rapido con altezza 24÷30 m, braccio 40
m, portata in punta 1000÷1200 kg
h
0,0060
38,15 0,2289
0,23
blocchi in laterizio per solai da gettarsi completamente in opera H cm 16
m2
1,0300
5,50 5,6650
5,67
calcestruzzo preconfezionato tipo R’ c K 260
dosatura 300/326
m3
0,0880 47,60 4,1888
4,19
ferro per c.a. tipo FE b 44 K
kg
5,5000
0,35 1,9250
1,93
sfrido di legname
travi in abete uso Trieste
m3
0,0010 194,29 0,1943
0,19
tavole in abete sottomisure
m3
0,0040 225,39 0,9016
0,90
chiodi
kg
0,0700
0,68 0,0476
0,05
carpentiere, aiuto carpentiere e ferraiolo
operaio edile specializzato di 3° livello
h
0,6000 20,20 12,1200
12,12
operaio edile qualificato di 2° livello
h
0,6000 19,30 11,5800
11,58
cementista e aiuto
operaio edile specializzato di 3° livello
h
0,4000 20,20 8,0800
8,08
operaio edile qualificato di 2° livello
h
0,4000 19,30 7,7200
7,72
totale costi primari
52,6512
52,65
spese generali nella misura del 13%
13%
6,8446
6,84
utile d’impresa = 10% x (totali costi primari
+ spese generali)
10%
5,9496
5,95
PREZZO DI APPLICAZIONE
65,4454
65,44
costo manodopera e % riferita al totale dei costi primari
39,5000
75,02%
costo materiali e % riferita al totale dei costi
primari
12,9223
24,54%
costo noli e trasporti e % riferita al totale dei
costi primari
0,2289
0,43%
Totale %
100,00%
(segue)
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Codice
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Stime dei costi
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Oggetto delle analisi
Codice
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5.01
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Provviste per la formazione dell’oggetto
U.M Quantità
Prezzo
Totale
Totale
unitario
arrotondato
Murature portanti e tamponature in blocchetti termici di laterizio alveolato, eseguite con
malta cementizia dosata a q 4 di cemento tipo 325, entro e fuori terra, a qualsiasi profondità o
altezza, compreso l’impiego di regoli a piombo in corrispondenza degli spigoli del muro e di cordicelle per l’allineamento dei blocchetti, la posa in opera dei blocchetti a strati orizzontali “filari”,
la formazione di giunti verticali reciprocamente sfalsati fra i “filari” sovrapposti, la formazione di
giunti orizzontali “letti” a spessore uniforme non superiore al centimetro, il calo e il tiro in alto
dei materiali, la formazione di riseghe, mazzette, spigoli, l’eventuale formazione di architravi e di
piattabande sui vani porta, il taglio e la suggellatura degli incastri a muro, se necessari, i ponti di
servizio fino a 4 m di altezza dal piano di appoggio, bagnatura per lunga immersione dei blocchetti ogni altro onere e magistero per dare il lavoro finito, a regola d’arte:
a) spessore cm 8
m2
1,0000
blocchi di laterizi alveolati da cm 8x25x25
n.
15,00
0,18 2,7000
2,70
malta di cemento tipo 326 preparata con impastatrice meccanica
m3
0,0160 86,45 1,3832
1,38
fluidificante accelerante in fusti da 200-250 kg kg
0,1500
0,83 0,1245
0,12
pontarolo con aiuto e sfrido legname
operaio edile specializzato di 3° livello
h
0,0800 20,20 1,6160
1,62
operaio edile comune di 1° livello
h
0,0800
18,10 1,4480
1,45
tavole in abete sottomisure
m3
0,0002 225,39 0,0451
0,05
sollevamento materiali
gru a torre ad azionamento elettrico perfettamente funzionante, tipo tradizionale a montaggio rapido con altezza 24÷30 m, braccio 40
m, portata in punta 1000÷1200 kg
h
0,0100
38,15 0,3815
0,38
manodopera per l’esecuzione della muratura
operaio edile specializzato di 3° livello
h
0,4500 20,20 9,0900
9,09
operaio edile comune di 1° livello
h
0,2500
18,10 4,5250
4,53
totale costi primari
21,3133
21,31
spese generali nella misura del 13%
13%
2,7707
2,77
utile d’impresa = 10% x (totali costi primari
+ spese generali)
10%
2,4084
2,41
PREZZO DI APPLICAZIONE
costo manodopera e % riferita al totale dei costi primari
costo materiali e % riferita al totale dei costi
primari
costo noli e trasporti e % riferita al totale dei
costi primari
Totale %
e) spessore cm 30
blocchi alveolati F/A=45% da cm 25x30x19
malta di cemento tipo 326 preparata con impastatrice meccanica
fluidificante accelerante in fusti da 200-250 kg
pontarolo con aiuto e sfrido legname
operaio edile specializzato di 3° livello
operaio edile comune di 1° livello
tavole in abete sottomisure
26,4924
26,49
16,6790
78,26%
4,2528
19,95%
0,3815
1,79%
100,00%
m3
n.
1,0000
69,00
0,90 62,1000
62,10
m3
kg
0,1280
1,2800
86,45 11,0656
0,83 1,0624
11,07
1,06
h
h
m3
0,4000 20,20
0,4000
18,10
0,0020 225,39
8,0800
7,2400
0,4508
8,08
7,24
0,45
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Stime dei costi
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Oggetto delle analisi
7.01
Provviste per la formazione dell’oggetto
U.M Quantità
Prezzo
Totale
Totale
unitario
arrotondato
sollevamento materiali
gru a torre ad azionamento elettrico perfettamente funzionante, tipo tradizionale a montaggio rapido con altezza 24÷30 m, braccio 40
m, portata in punta 1000÷1200 kg
h
0,0400
38,15 1,5260
1,53
manodopera per l’esecuzione della muratura
operaio edile specializzato di 3° livello
h
2,5000 20,20 50,5000
50,50
operaio edile comune di 1° livello
h
1,5000
18,10 27,1500
27,15
totale costi primari
169,1748
169,17
spese generali nella misura del 13%
13%
21,9927
21,99
utile d’impresa = 10% x (totali costi primari
+ spese generali)
10%
19,1168
19,12
PREZZO DI APPLICAZIONE
210,2843
210,28
costo manodopera e % riferita al totale dei costi primari
92,9700
54,95%
costo materiali e % riferita al totale dei costi
primari
74,6788
44,14%
costo noli e trasporti e % riferita al totale dei
costi primari
1,5260
0,90%
Totale %
100,00%
Intonaco grezzo o rustico su pareti e soffitti anche a volta, interno o esterno, costituito da un primo
strato di rinzaffo steso fra predisposte guide (comprese nel prezzo) e da un secondo strato della medesima malta tirato in piano a fratazzo rustico, steso con fratazzo o cazzuola, dello spessore complessivo non inferiore a 15 mm, compresi i ponti di servizio fino all’altezza di 4 m dal piano di appoggio, il tiro in alto e il calo dei materiali, ogni altro onere e magistero per dare lavoro finito a regola d’arte:
a) con malta comune di calce e sabbia
m2
1,0000
confezione malta (spess. cm 1,5 x m2)
calce idrata
q
0,0450
7,21 0,3245
0,32
sabbia lavata kg/m3 1400
m3
0,0145 20,87 0,3026
0,30
acqua
m3
0,0120
0,48 0,0058
0,006
betoniera da litri 250 montata su ruote gommate con motore a scoppio da 7 hp, compresa la manodopera per il funzionamento
h
0,0070 41,06 0,2874
0,29
operaio edile comune di 1° livello
h
0,0100
18,10 0,1810
0,18
applicazione della malta
operaio edile specializzato di 3° livello
h
0,4000 20,200 8,0800
8,08
operaio edile comune di 1° livello
h
0,1700
18,10 3,0770
3,08
totale costi primari
12,2582
12,26
spese generali nella misura del 13%
13%
1,5936
1,59
utile d’impresa = 10% x (totali costi primari +
spese generali)
10%
1,3852
1,39
PREZZO DI APPLICAZIONE
15,2370
15,24
costo manodopera e % riferita al totale dei costi primari
11,3380
92,49%
costo materiali e % riferita al totale dei costi
primari
0,6328
5,16%
costo noli e trasporti e % riferita al totale dei
costi primari
0,2874
2,34%
Totale %
100,00%
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Codice
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Stime dei costi
Edilizia
ARTICOLO
Oggetto delle analisi
Codice
8.01
Provviste per la formazione dell’oggetto
U.M Quantità
Pavimento in piastrelle di ceramica smaltata, monocottura, posto in opera su sottofondo di malta cementizia dosata a q.li 4 di cemento tipo 325 per mc di sabbia, dello spessore non inferiore
a 2 cm, previo spolvero di cemento tipo 325, i giunti connessi a cemento bianco, compresa la
suggellatura degli incastri a muro, i tagli, gli sfridi, i pezzi speciali, l’eventuale formazione dei giunti di dilatazione, il tiro in alto e il calo dei materiali, la pulitura finale ed ogni altro onere e magistero per dare il lavoro finito a regola d’arte:
a) piastrelle monocottura in pasta rossa delle
dimensioni di 20x20 cm in tinta unita o colori sfumati
piastrelle in monocottura a tinte unite da cm
20x20
cemento bianco 325
confezione di malta per giunti e allettamento
cemento tipo 325
sabbia lavata Kg/m3 1400
acqua
betoniera da litri 250 montata su ruote
gommate con motore a scoppio da 7 hp,
compresa la manodopera per il funzionamento
operaio edile comune di 1° livello
manodopera
operaio edile comune di 1° livello
operaio pavimentista specializzato
operaio aiutante del pavimentista
m2
1,0000
m2
q
1,0500
0,0050
10,00 10,5000
17,24 0,0862
q
m3
m3
0,1000
0,0178
0,0200
8,51
20,87
0,48
0,8510
0,3715
0,0096
0,85
0,37
0,01
h
h
0,0100
0,0200
41,06
18,10
0,4106
0,3620
0,41
0,36
h
h
h
0,1500
0,3500
0,3500
18,10
21,10
19,10
2,7150
7,3850
6,6850
2,72
7,39
6,69
29,3759
29,38
Consulente immobiliare 740-2005
totale costi primari
426
Prezzo
Totale
Totale
unitario
arrotondato
10,50
0,09
spese generali nella misura del 13%
13%
3,8189
3,82
utile d’impresa = 10% x (totali costi primari +
spese generali)
10%
3,3195
3,32
36,5142
36,52
17,1470
58,37%
11,8183
40,23%
PREZZO DI APPLICAZIONE
costo manodopera e % riferita al totale dei costi primari
costo materiali e % riferita al totale dei costi
primari
costo noli e trasporti e % riferita al totale dei
costi primari
0,4106
Totale %
Incidenze dei costi
di costruzione
Incidenze delle singole categorie di lavori nelle costruzioni di edilizia civile
abitativa – Sono riferite al costo totale
della superficie complessiva così valutata:
1,40%
100,00%
SC = Sur + 0,6 Snr
in cui
SC = superficie complessiva
Sur = superficie utile residenziale
Snr = superficie non residenziale (cantine,
garage ecc.)
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Stime dei costi
Edilizia
ARTICOLO
IN ZONA NON SISMICA
CATEGORIE DI LAVORI
Fondazioni
Travi e pilastri
Tamponamenti
Muri portanti
Solai
Intonaci esterni
Intonaci interni
Pavimenti – sottofondi
Rivestimenti
Tramezzi interni
Infissi interni
Infissi esterni
Impianto elettrico
Impianto idro-sanitario
Impianto di riscaldamento
Copertura e coibentazione
Fabbro e lattoniere
Tinteggiature e verniciature
muratura
5%
–
–
15%
11%
2%
5%
12%
5%
4%
4%
6%
4%
6%
9%
8%
2%
2%
STRUTTURA
c.a. (cemento armato)
5%
9%
6%
–
11%
2%
5%
12%
5%
4%
4%
6%
4%
6%
9%
8%
2%
2%
muratura
6,00%
,–
,–
19,0%
13,0%
1,8%
4,5%
10,8%
4,5%
3,6%
3,6%
5,4%
3,6%
5,4%
8,0%
7,5%
1,8%
1,5%
STRUTTURA
c.a. (cemento armato)
6,0%
11,7%
5,5%
,–
13,0%
1,8%
4,5%
11,0%
4,5%
3,8%
3,8%
5,5%
3,8%
5,5%
8,5%
7,5%
1,8%
1,8%
CATEGORIE DI LAVORI
Fondazioni
Travi e pilastri
Tamponamenti
Muri portanti
Solai
Intonaci esterni
Intonaci interni
Pavimenti – sottofondi
Rivestimenti
Tramezzi interni
Infissi interni
Infissi esterni
Impianto elettrico
Impianto idro-sanitario
Impianto di riscaldamento
Copertura e coibentazione
Fabbro e lattoniere
Tinteggiature e verniciature
N.B. – Le suddette percentuali delle due precedenti tabelle si devono intendere approssimative, poiché
dipendono dal tipo, qualità e dimensioni della costruzione. Possono essere utili per avere una generica e
immediata suddivisione delle categorie di lavori.
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IN ZONA SISMICA
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Stime dei costi
Consulente immobiliare 740-2005
Edilizia
ARTICOLO
428
Incidenza media
della sicurezza
Linee-guida per determinare il quadro
dell’incidenza percentuale della quantità di manodopera per le diverse categorie (generali o specializzate) di cui si
compone l’intervento sulla base dell’incidenza media della sicurezza sul costo
di costruzione.
Tra i vari documenti componenti il progetto esecutivo, è previsto che il progettista
rediga: “il quadro dell’incidenza percentuale della quantità di manodopera, materiali, noli e trasporti e sicurezza, per le diverse categorie di cui si compone l’opera o
il lavoro”. Il costo di costruzione, come già
detto, è determinato quale sommatoria dei
prezzi unitari per le quantità delle lavorazioni o forniture che concorrono alla definizione dell’intervento.
Il prezzo unitario della lavorazione o fornitura considerata, è costituito dalla somma
del prezzo dei materiali, del prezzo dei noli, di quello dei trasporti e di quello della
mano d’opera; al prezzo così determinato
si aggiunge una percentuale su di esso calcolata, per le spese relative alla sicurezza.
Il piano di sicurezza e di coordinamento, di
cui all’art. 12 del D.Lgs. 494/1996 e succ.
mod., prevede che sia redatta la stima di
tutti i costi necessari all’approntamento di
procedure, apprestamenti e attrezzature atti a garantire il rispetto delle norme per la
prevenzione degli infortuni e la tutela della
salute dei lavoratori nei luoghi di lavoro.
Il rapporto tra la stima delle spese complessive della sicurezza (SCS) e il costo di
costruzione determina l’incidenza media
della sicurezza (IS).
Le spese unitarie della sicurezza calcolate sull’importo della voce di applicazione
al netto dell’utile dell’impresa e delle spese generali si ottengono sottraendo dall’importo di cui prima il rapporto tra tale
valore e l’indice della sicurezza. Le spese
della sicurezza, per ogni singola lavorazione o fornitura, si ottengono moltiplicando le spese unitarie della sicurezza
per la quantità. Una volta individuata la
componente del prezzo relativa ai materiali, ovviamente in base alla quantità tecnicamente necessarie, nonché ai trasporti e ai noli, da effettuarsi sulla base di sti-
me tecniche, conoscendo il prezzo potrà
calcolarsi per differenza il costo della mano d’opera.
Il costo totale della mano d’opera, per ogni
singola lavorazione o fornitura, si ottiene
moltiplicando il costo unitario della mano
d’opera per la quantità. Il calcolo dell’incidenza percentuale media della quantità di
mano d’opera avviene rapportando tutta la
mano d’opera al costo di costruzione.
Gli obiettivi
per un “preventivista”
Dopo aver chiarito cos’è e come si esegue
un’analisi, è sicuramente utile dare alcuni
suggerimenti ai preventivisti e, di conseguenza, anche a coloro che devono esaminare un preventivo soprattutto sul modo di
affrontare l’esame di un preventivo in particolare se di notevoli dimensioni.
In questa fase, decisamente molto importante; vengono catalogate le richieste della committenza, la normativa e i fattori
che il progettista vuole tenere in conto.
I concetti, comunque, di un preventivista
ridotti alla più “rozza” schematizzazione
sono: in un primo momento operare per ridurre le quantità (di richieste, di materiali
e altro); in un secondo tempo operare per
ridurre i costi.
Quando si lavora con priorità all’analisi
del valore i primi esami vanno effettuati
per le voci, i raggruppamenti di voci o i
comparti di maggiore dimensione di spesa.
È evidente che agendo su questi è abbastanza corretto ipotizzare i contenimenti
dei costi più consistenti in valore assoluto.
Si può e si deve comunque fare attenzione
a opere, o loro insiemi, che pur rappresentando una parte modesta dell’intera spesa,
sono comunque tuttavia capaci di consentire risparmi proporzionalmente significativi. Per esempio, il battiscopa in una costruzione ha un’incidenza minima, ma se è
previsto in marmo, magari pregiato, pur
mantenendo comunque un’incidenza minima è bene porre una certa attenzione perché può consentire un risparmio significativo.
Gli approcci per una successiva selezione
di tecnologie, sono evidentemente basati
sull’ottenimento di migliori risultati. Esistono però diversi atteggiamenti, per esempio:
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Stime dei costi
– quello di conseguire l’obiettivo, di ottenere il minor costo possibile riducendo
al minimo indispensabile le prestazioni
e i vantaggi;
– quello di conseguire l’obiettivo, di soddisfare le richieste di prestazioni presta-
Edilizia
ARTICOLO
bilite e, a parità di costo, ottenere altre
prestazioni desiderabili;
– quello che lascia in una certa misura
liberi i livelli di costo purché le prestazioni ottenibili siano di livello opportuno.
Domande che si devono porre sia il progettista dell’opera sia l’appaltatore e
chiunque si appresta a esaminare l’appalto
Informazioni sul committente
Quale è la sua posizione finanziaria commerciale?
Con quale persona si tratta direttamente?
A chi spettano le decisioni?
Quale conto tiene dei nostri sistemi di lavoro?
Quali sono i desideri particolari che manifesta il committente dal punto di vista artistico?
Un esame psicologico sommario permette di rilevare quali sono le sue aspirazioni?
Quali difficoltà dovremo superare per portare a compimento il lavoro?
Chi può muovere queste difficoltà?
Dimostra interesse il committente alla successiva pubblicità della costruzione?
Quali progettisti e quali imprese hanno precedentemente lavorato per il committente?
Il committente ha intenzione di costruire successivamente altre opere?
Definizione delle competenze
A questo proposito si ritiene utile precisare che per appalti pubblici ma anche per appalti privati è bene chiarire che la
nuova normativa in materia vieta l’attività di concedere in subappalto o a cottimo le opere senza l’autorizzazione scritta dell’Ente appaltante. Questo reato viene punito anche penalmente con pene che prevedono l’arresto da sei mesi a un
anno per l’appaltatore, il subappaltatore e l’affidatario del cottimo.
Dati relativi al cantiere e all’andamento dei lavori
L’area della costruzione è stata recintata?
Come deve essere compilata la tabella di cantiere, quali dati deve contenere, dove deve essere esposta e
di che dimensione deve essere?
Quale è l’indirizzo del cantiere?
Quale denominazione ha ora il progetto e quale denominazione avrà la costruzione ultimata?
Si ha intenzione di installare un telefono in cantiere?
Se no, quale è il più prossimo al quale si possa ricorrere?
Qual è l’orario di lavoro del cantiere?
Si prevede del lavoro straordinario?
I Sindacati locali consentono il lavoro straordinario?
Se sì, quali condizioni devono ricorrere?
Quale è lo scarico ferroviario del cantiere?
A che distanza si trova dal cantiere?
Quali sono le possibilità delle attrezzature di scarico?
Quali sono le strade di accesso alla zona?
Quali materiali sono reperibili sul posto?
Quali tra essi verranno impiegati?
Per il loro basso prezzo o per ragioni tecniche?
Consulente immobiliare 740-2005
Con chi debbono essere condotte le discussioni preliminari?
Chi procede ai calcoli statici?
A chi è affidata la direzione lavori?
Quali sono i rapporti tra noi e il direttore dei lavori?
Come avvengono i pagamenti? In quante rate sono divisi?
A quali stati di avanzamento dei lavori corrispondono?
È previsto il subappalto?
429