Mercato immobiliare Palermo Isem09 - Tecnocasa

MERCATO IMMOBILIARE PALERMO
In diminuzione del 3.0% le quotazioni delle abitazioni a Palermo nella prima parte del 2009.
2000
+6.5%
2001
+9.8%
2002
+5.4%
2003
+9.7%
2004
+10.6%
2005
+16.4%
2006
+8.4%
2007
+4.6%
2008
-7.1%
I sem 09
-3.0%
La macroarea del centro di Palermo è quella che ha subito il calo dei prezzi più sensibili nella
prima parte del 2009 (-6.5%), soprattutto in seguito alla performance del quartiere Olivuzza e della
zona intorno a via Dante.
La motivazione, comune per entrambe le zone, è da ricercarsi nella minore domanda che si è venuta
a determinare in seguito alla restrizioni di accesso al credito e nella maggiore offerta presente sul
mercato. Chi ha il capitale a disposizione per acquistare riesce a spuntare prezzi interessanti
soprattutto verso coloro che hanno necessità di vendere. Il quartiere Olivuzza presenta due zone,
una più signorile che sorge nei pressi del Palazzo di Giustizia, alle spalle del Teatro Massimo e che
presenta abitazioni signorili dei primi anni del 1900, spesso da ristrutturare e che sono acquistate
prevalentemente da famiglie del posto. In zona sono in fase finale i lavori per la realizzazione del
parcheggio sotterraneo da 711 posti al palazzo di Giustizia con relativa piazza Pedonale. Per un
buon usato si spendono valori medi di 1300 € al mq. Esiste poi un’area di abitazioni popolari,
costruite nei primi anni del 1900, che sono state oggetto di acquisto da parte di investitori che in
questi primi sei mesi dell’anno hanno acquistato in questa zona piccoli tagli da mettere a reddito: si
è registrata nell’ultimo anno un aumento della domanda di immobili in affitto da parte di
monoreddito, coppie giovani e stranieri. Infatti le quotazioni in questa zona difficilmente superano i
1000 € al mq. Leggermente più quotate le abitazioni situate intorno a viale Dante fino al Teatro
Politeama. Anche in questa zona ci sono abitazioni signorili dei primi anni del 1900, alcuni
ristrutturati nelle facciate nel corso degli ultimi anni e di conseguenza più quotati. Infatti per un
buon usato si spendono mediamente da 1300 a 1600 € al mq. Da segnalare in zona la presenza di
condomini costruiti negli anni ’70-’80 (via Parlatore) dove gli immobili acquistati prevalentemente
da famiglie hanno u costo medio di 1700 € al mq. Anche qui esiste una zona popolare (via Villa
Florio, via Re Federico) di abitazioni risalenti ai primi anni ’50 che si valutano a prezzi medi di
1000 € al mq. Da segnalare che in entrambe le zone negli ultimi mesi si è registrato un aumento di
domanda da parte di single che, negli anni scorsi, acquistavano in centro storico, ora riqualificatosi
in seguito a degli interventi di riqualificazione e di conseguenza più costoso.
Le quotazioni delle abitazioni nel Centro storico della città sono rimaste stabili. Si sono realizzate
soprattutto compravendite sui piccoli tagli, monolocali, bilocali e trilocali acquistati soprattutto
investitori; le famiglie sono poco numerose dal momento che il quartiere presenta problemi di
traffico e di posteggio. Tra gli investitori ci sono persone della zona che acquistano per mettere a
reddito dal momento che nella zona esiste una buona domanda di appartamenti in affitto da parte di
studenti universitari, coppie giovani e stranieri.
Una delle zone che registra le quotazioni più basse è quella di Ballarò, più popolare e con
problematiche di traffico legato allo svolgimento del famoso mercato giornaliero.
Per una soluzione usata si spendono mediamente 600-700 € al mq. A seguire la zona che si sviluppa
intorno a via delle Pergole dove gli immobili versano in cattivo stato di conservazione e che, nel
passato, sono stati oggetto di acquisti da parte di immigrati. Al momento in questa zona non si
realizzano molte compravendite perché acquisterebbero solo immigrati che non riescono però ad
accedere al mercato del credito. Le soluzioni più signorili si concentrano nella zona del Foro Italico
a ridosso del mare mentre la maggioranza delle compravendite si realizzano nella zona che si
sviluppa intorno a piazza Indipendenza dove pur essendoci palazzi dei primi anni del 1900, senza
particolari pregi architettonici, si riscontra un buon rapporto prezzo /qualità e per un buon usato si
possono spendere da 1200 a 1500 € al mq.
Da segnalare che in questa zona del centro storico esistono una serie di incentivi per valorizzare le
facciate degli immobili e per poterli riqualificare nelle parti comuni.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda da parte di studenti, coppie giovani ed
immigrati.
A seguire con una contrazione del 3.3% la macroarea della Fiera in seguito alla diminuzione dei
prezzi del quartiere popolare di Montepellegrino le cui quotazioni sono ancora in calo. La
motivazione principale è la difficoltà di accesso al credito per i potenziali acquirenti della zona,
quasi sempre famiglie monoreddito con stipendi medio-bassi. Negli anni scorsi infatti la totalità
degli acquisti erano stati finanziati per l’intero valore dell’immobile. Questo ha comportato una
ridotta disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e una contrazione dei prezzi, oltre che un
aumento delle tempistiche di vendita. Infatti in questa prima parte dell’anno si sono realizzati
acquisti di prima casa con importi contenuti oppure acquisti migliorativi con vendita di un altro
immobile. Questi elementi hanno comportato la realizzazione di un maggior numero di
compravendite nella zona popolare che si sviluppa intorno a via Montalbo, dove si realizza il
mercato rionale. Si tratta di abitazioni degli anni ’50-’60 che si vendono a prezzi medi di 900-1000
€ al mq. Nelle parallele di via Montalo ci sono immobili più signorili degli anni ’60-’70 che in
buone condizioni si trattano anche a 1700-2000 € al mq. In questa zona il mercato immobiliare ha
subito un rallentamento perché in passato si acquistavano soprattutto trilocali che ora sono meno
accessibili. Coloro che non riescono ad acquistare si riversano sul mercato delle locazioni e di
conseguenza la domanda di immobili in affitto è aumentata anche se i canoni sono rimasti
relativamente stabili.
La macroarea di Università-Brancaccio segnala nella prima parte dell’anno una diminuzione del
3.8% delle quotazioni a cui ha contribuito il mercato immobiliare di Messina Marine-corso dei
Mille. Infatti in questo quartiere si è registrata una minore disponibilità di spesa dei potenziali
acquirenti che si è scontrata con le tipologie abitative presenti in zona, mediamente più costose.
Considerando che il target della zona vede la prevalenza di operai con redditi medio-bassi e che
quasi sempre fanno ricorso a mutuo per finanziare l’acquisto. Una buona parte del quartiere infatti
presenta delle soluzioni degli anni ’80, dal taglio compreso tra 100 e 120 mq, in genere due camere
da letto e salone, che hanno valutazioni comprese tra 180 e 240 mila €. Al momento la disponibilità
di spesa espressa dai potenziali acquirenti della zona difficilmente supera 180 mila €. Poiché
l’offerta immobiliare del quartiere è molto eterogenea con abitazioni costruite tra gli anni ’40 e gli
anni ’70, mediamente più economici la maggioranza degli acquirenti nella prima parte dell’anno ha
preferito orientarsi verso queste tipologie che hanno consentito un risparmio dell’investimento. Ad
acquistare in questa zona sono state quasi sempre persone residenti nel quartiere, chi si è trasferito
per motivi di lavoro o chi cercando casa nei quartieri limitrofi ha trovato abitazioni più costose. Le
zone più richieste sono quelle situate tra via Diaz, via Portella della Ginestra e via Ferrari Orsi dove
ci sono abitazioni costruite tra la fine degli anni ’70 e la prima parte degli anni ’80 e si concentrano
i servizi principali della zona. Per un buon usato si spendono cifre medie di 2200-2500 € al mq.
Non mancano le soluzioni indipendenti, a due livelli con ingresso su strada, che si concentrano
soprattutto lungo via Messina Marine e che si trattano da 180 a 240 mila €.Nei primi sei mesi
dell’anno le compravendite si sono concentrate soprattutto su corso dei Mille, nel tratto vicino a
piazza Torrelunga. Meno quotate le abitazioni situate nella zona dello Sperone, costruito negli anni
’40, che sorge a ridosso della periferia e di alcuni complessi di case popolari. Acquistano soprattutto
persone del posto. Il quartiere è stato interessato da una serie di lavori di miglioramento che hanno
creato aree verdi su via Messina Marine e la Stazione Brancaccio dove arriveranno i treni
provenienti dalla parte orientale della regione. Infine sono iniziati i lavori per la nascita di un nuovo
centro commerciale, tra i più grandi della Sicilia.
Nella macroarea di Parco della Favorita si registra una diminuzione delle quotazioni dello 0.9%
con un andamento positivo per i quartieri di Lazio-Campania-Sperlinga e Cruillas. Quest’ultimo è
un quartiere medio-popolare di Palermo dove, in questa prima parte del 2009, hanno acquistato
coloro che, in seguito alla ridotta disponibilità di spesa dovuta alla stretta creditizia, non hanno
potuto accedere al mercato della confinante zona De Gasperi o comunque hanno dovuto adattarsi a
prezzi più bassi. Si sono così riversati sulle tipologie medio-usate che hanno registrato un aumento
della domanda e, di conseguenza, dei prezzi. Ad acquistare a Cruillas sono state soprattutto giovani
coppie e famiglie alla ricerca della prima abitazione. Il trilocale è stata la tipologia più richiesta. La
zona offre palazzine indipendenti o residence con poche unità abitative ma anche delle villette
singole. Lo sviluppo si è avuto nei primi anni del 1900 e tra gli anni ’80 e gli anni ’90.
Mercato completamente diverso quello di De Gasperi che si sviluppa intorno all’omonima strada e
che negli ultimi anni è considerata una delle migliori di Palermo anche per i servizi presenti. Le
abitazioni sono condomini degli anni ’70 e dei primi anni 80 e dai tagli molto grandi a partire da
130 mq. Per questo acquistare in zona, dove per un medio usato si spendono intorno a 2200 € al mq,
comporta un investimento importante e per questo si realizzano solo acquisti di sostituzione con
contestuale vendita di altre abitazioni in altri quartieri. Tra gli acquirenti famiglie di professionisti
che a volte acquistano anche l’ufficio in zona.
In lieve aumento le quotazioni degli immobili nella zona di viale Lazio, viale Campania e nel
quartiere Sperlinga e Matteotti. La causa è da ricercarsi nel fatto che la maggioranza delle
compravendite del periodo sono state realizzate nelle zone più prestigiose tra cui il quartiere
Matteotti e il quartiere Sperlinga. Nel primo ci sono infatti soluzioni indipendenti costruite in epoca
fascista, con giardino e vicino al parco dei viale Libertà. Pur essendo di tipologia popolare e dai
tagli piccoli sono molto richieste da chi cerca del verde e un po’ di indipendenza. Per una soluzione
in discreto stato di conservazione si chiedono intorno a 3500-3700 € al mq per arrivare a 4000 € al
mq per le tipologie ristrutturate. Nel quartiere Sperlinga invece il prestigio è dovuto anche alla
vicinanza al quartiere Libertà oltre che alla presenza di palazzi degli anni ’60, più moderni rispetto a
tutto il resto della zona. Una soluzione ristrutturata si paga intorno a 3400-3500 € al mq. Meno
richiesti gli immobili situati in viale Lazio dove ci sono comunque abitazioni degli anni ’70, ma
penalizzate dalla presenza di traffico intenso sul viale. Le quotazioni vanno da 2500 a 3000 € al mq
al massimo sulle nuove costruzioni. In questa prima parte dell’anno nella zona hanno acquistato
soprattutto professionisti e hanno preferito le tipologie da personalizzare con un occhio particolare
alla luminosità dell’immobile, all’esposizione e al taglio dell’appartamento.
3 locali
4 locali
5 locali
Domanda
Monolocali 2 locali
Luglio ‘09
1.7%
21.9%
43.6%
22.9%
9.9%
Luglio ‘08
1.7%
19.0%
46.2%
23.3%
9.8%
A Luglio 2009 si registra una maggiore concentrazione della domanda sui trilocali (43.6%) che
risultano la tipologia più ricercata a Palermo. A seguire i quattro locali che raccolgono il 222.9%
delle preferenze. Si registra comunque un aumento della concentrazione della domanda sui bilocali.
Offerta
Monolocali 2 locali
3 locali
4 locali
5 locali
Luglio ‘09
4.0%
20.0%
31.1%
26.6%
18.3%
Luglio ‘08
4.4%
16.4%
29.7%
28.0%
21.0%
Da Luglio 2008 a Luglio 2009 si registra una maggiore presenza sul mercato di trilocali (31.1%), a
seguire i quattro locali (26.6%) ed infine i bilocali (20.0%). In aumento la concentrazione di
bilocali e di trilocali.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
PALERMO CITTA'
Centro
CENTRO
CENTRO STORICO
DANTE
LIBERTA'
MARCONI
OLIVUZZA
POLITEAMA - CENTRO STORICO
SFERRACAVALLO
TERRASANTA
Signorile usato Medio Economico
usato
usato
Signorile nuovo
Medio Economico
nuovo
nuovo
2350
1800
1500
2800
2400
2100
1500
1270
750
3000
1820
1300
1900
1400
1100
2400
1900
1600
3100
2000
900
3500
2300
1500
2300
1600
1500
2800
2200
2000
1350
1100
800
1500
1200
900
1500
900
600
1950
1400
1050
1800
1600
1200
2500
2000
1500
2500
1900
1300
3000
2400
1700
Università - Brancaccio
BONAGIA
CALATAFIMI - ALTA
CALATAFIMI - VILLA TASCA
CORSO DEI MILLE - MESSINA MARINE
INDIPENDENZA
MESSINA MARINE
ORETO
ORSA MINORE
ROCCELLA
STAZIONE
TORRELUNGA
TUKORY
VILLAGGIO SANTA ROSALIA - UNIVERSITA'
Signorile usato Medio Economico
usato
usato
Signorile nuovo
Medio Economico
nuovo
nuovo
Nd
1400
900
Nd
1700
1300
2000
1700
1300
2200
2000
1600
2000
1800
1600
2300
2000
1800
Nd
1500
1400
Nd
1800
1500
1600
1200
1000
2500
2000
1700
Nd
1350
1000
Nd
1800
1450
Nd
1150
1000
Nd
1350
1100
Nd
1400
900
Nd
1700
1300
1800
1400
1100
2100
1800
1400
1200
1000
850
1650
1200
1100
Nd
1600
1250
Nd
1800
1450
1600
1400
1150
Nd
Nd
Nd
Nd
1570
1350
Nd
1900
1600
Uditore
BORGO NUOVO
L'EMIRO - NOCE
LEONARDO DA VINCI
MICHELANGELO
PARISIO
PASSO DI RIGANO
PIAZZA UDITORE
PITRE'
usato
Signorile nuovo
Medio Economico
nuovo
nuovo
Signorile usato Medio Economico
usato
Nd
1750
1450
Nd
2000
1500
Nd
1500
1000
Nd
1800
1300
2200
1800
1400
2500
2200
1700
1600
1400
1100
2000
1700
1400
Nd
1600
1500
Nd
1700
1650
Nd
1800
1450
Nd
2100
1550
1600
1500
1200
2000
1600
1400
Nd
1469
1125
Nd
1700
1456
Parco della Favorita
BELGIO - STRASBURGO - NEBRODI
CARDILLO
CRUILLAS
DE GASPERI
LAZIO - CAMPANIA - SPERLINGA
PALLAVICINO
PARTANNA - MONDELLO
RESTIVO - AUSONIA
SAN LORENZO - STRASBURGO
Signorile usato Medio Economico
usato
usato
Signorile nuovo
Medio Economico
nuovo
nuovo
3000
2400
1800
3200
2800
2500
2300
1500
1200
2500
2000
1500
1700
1500
900
2000
1700
1000
2450
2200
1700
2900
2300
2000
2300
2100
1700
2700
2400
2000
2000
1800
1500
2200
2000
1600
2600
2200
1700
3300
2700
2000
2300
2150
1800
2700
2350
2000
2100
1700
1300
2500
2200
2000
Fiera
DON BOSCO
FIERA
GALILEI
MONTEPELLEGRINO - FIERA
SCIUTI - LEOPAEDI - MAGNOLIE
Signorile usato Medio Economico
usato
usato
Signorile nuovo
Medio Economico
nuovo
nuovo
2500
2300
1800
3000
2500
2000
1700
1600
1350
2250
1700
1450
2500
2300
1950
2900
2700
2200
1700
1300
1000
2000
1700
1500
2300
2200
Nd
2900
2400
Nd