Estratto del rapporto di valutazione

Estratto del rapporto di valutazione
Immobile ad uso commerciale - Colonnades Leisure Park
619 Purley Way - Croydon
Fondo Europa Immobiliare N°1 - Vegagest SGR S.p.A.
Novembre 2015
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Jones Lang LaSalle S.p.A.
via Agnello 8 - 20121 Milano
Tel +39 02 85 86 86 1
fax +39 02 85 86 86 50
Indice
1
Finalità dell’Incarico ................................................................................................................. 1
2
Oggetto dell’analisi .................................................................................................................... 2
3
Dati Valutativi ............................................................................................................................ 5
4
Valutazione ................................................................................................................................. 6
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Milano, 23 Novembre 2015
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Spettabile
Vegagest SGR S.p.A.
Via della Posta, 10
20123 Milano
Alla cortese attenzione di: Dott. Massimo Rossi
Oggetto: Estratto del Rapporto di Valutazione della proprietà ad uso commerciale ubicata in 619 Purley
Way a Croydon (Inghilterra), afferente al Fondo Immobiliare Fondo Europa Immobiliare N°1
Egregio Dott. Rossi,
a seguito della vostra richiesta pervenutaci in data 2 Ottobre 2015, abbiamo redatto il presente Estratto in
lingua italiana del Rapporto di Valutazione, relativo alla proprietà in oggetto e datato Luglio 2015, preparato
dalla sede inglese di JLL.
Il presente documento è da intendersi come un estratto del Rapporto di Valutazione principale inclusivo di
un inquadramento della proprietà in oggetto e di una sintesi dei risultati al 30/06/2015. Si intende pertanto
soggetta ai medesimi Principi Generali ed alle medesime Condizioni Generali di Contratto.
1
Finalità dell’Incarico
Scopo dell’esercizio di valutazione è la definizione dei seguenti valori alle condizioni di mercato riscontrate
al 30 Giugno 2015:

Il Valore di Mercato del bene, nel suo attuale stato di manutenzione ed uso, soggetto ai contratti di
locazione in essere per le porzioni producenti reddito e ipotizzato libero da cose e persone per le
eventuali porzioni non producenti reddito;

Il Canone di Mercato del bene nel suo attuale stato di manutenzione e uso.
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Soggetta all’attività di direzione e coordinamento di Jones Lang
LaSalle Inc
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Oggetto dell’analisi
Si riportano di seguito i principali dati identificativi dell’immobile oggetto di valutazione, con riguardo alla
localizzazione, alla descrizione, ai titoli di proprietà e alla situazione urbanistica e allo stato occupazionale.
Per maggiori informazioni in merito alla proprietà in oggetto, si rimanda al Rapporto di Valutazione
principale redatto nel mese di Luglio 2015 in occasione dell’ultima valutazione svolta in ottemperanza
all’incarico di Esperto Indipendente del Fondo Europa Immobiliare N°1.
Indirizzo:
619 Purley Way, Croydon (Inghilterra)
Localizzazione:
Il London Borough of Croydon è il quartiere più a Sud della città di Londra ed è
localizzato circa 10 miglia in direzione Nord rispetto alla M25 e circa 12 miglia
in direzione Sud rispetto a Central London. Al 2011 Croydon costituiva
l’Autorità Locale più popolata di Londra grazie ad una popolazione di 363.400
abitanti.
La proprietà oggetto della presente analisi è ubicata circa 2,5 miglia a Sud
rispetto al centro di Croydon e circa 1,4 miglia a Nord rispetto al centro
cittadino di Purley, di fronte all’Aeroporto di Croydon. Più in dettaglio, la
proprietà è posizionata lungo la A23, che collega Croydon alla M25, la
principale circonvallazione di Londra.
Le tipologie di edifici ad uso commerciale nella zona di riferimento, ben visibili
lungo Purley Way, includono immobili di tipo big box, concessionarie auto
(Lexus, Toyota e Ford), autofficine e retail park (Halfords, Morrisons; Jewson’s
e Somerfield’s. Questi ultimi sono interconnessi l’uno all’altro.
Descrizione della proprietà:
Il Colonnades Leisure Park è stato edificato tra il 1999 e il 2001 ed è costituito
da 8 unità ad uso commerciale e per il tempo libero. Il sito include ulteriori 5
unità, parte di un unico edificio più ampio, caratterizzato da una struttura
portante in acciaio e dotato di facciate in vetro e mattoni; la copertura è piana
con rivestimenti in metallo.
I restanti tre immobili sono cielo-terra e indipendenti; uno di essi consiste in
una struttura ricettiva; gli altri due consistono in locali adibiti alla ristorazione. Il
sito è direttamente accessibile da Purley Way, attraverso una breve via di
accesso. L’area parcheggio è divisa a metà dalla via di accesso e da una
rotonda. Un ulteriore unità è attualmente in costruzione nell’angolo
sudoccidentale del sito, in adiacenza alla via di accesso. Alla data d’ispezione,
era stata eretta una struttura portante in acciaio ed era presente un cantiere.
Il sito è estremamente visibile e ben segnalato su Purley Way. L’area
parcheggio è asfaltata e le aree verdi sono ben curate e con una moltitudine di
piante e alberi. I posti auto sono circa 475 e sono collocati di fronte alle unità
ad uso commerciale.
Consistenze:
La Superficie Lorda Locabile (GLA) utilizzata nella presente analisi è pari a
15.164,07m².
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Titoli di Proprietà
Il bene immobiliare è detenuto in piena proprietà da Fondo Europa Immobiliare
N°1.
Dati Urbanistici:
La proprietà sorge in un’area di competenza del London Borough of Croydon, il
quale ha adottato un Piano Urbanistico Locale oltre a numerosi altri piani
generali, focalizzati sullo sviluppo e sulla rigenerazione del centro di Croydon.
Secondo il citato Piano Urbanistico Locale, la proprietà è soggetta a quattro
vincoli SP4, UC11 e UD11, relativi al Croydon’s Archaeological Priority Zone e
al Croydon Panorama.
E’ nostra comprensione che la costruzione della proprietà è stata autorizzata
da un permesso urbanistico rilasciato nel mese di Aprile 1999, il quale
prevedeva la “Demolizione degli edifici esistenti e la costruzione di un edificio a
due piani con destinazione d’uso rientrante nella Categoria D2 (Assembly and
Leisure) e nella Categoria A3 (Food and Drink), una struttura ricettiva di quattro
piani e due edifici ad un piano con destinazione d’uso rientrante nella
Categoria A3 (Food and Drink)”.
Situazione Locativa:
Sulla base delle informazioni forniteci si riporta che la proprietà immobiliare in
analisi è oggetto di otto contratti d’affitto di ramo d’azienda, i cui dati principali
sono di seguito riportati:
The Greenalls Group Plc (14504) assigned to Nuffield Health Limited

Oggetto: Unità 1 (3.803,60m²);

Data di inizio contratto: 06/12/1999;

Data di fine contratto: 05/12/2024;

Canone: £ 530.948 p.a.;

Aggiornamento del canone: su base quinquennale nella misura del 3%
annuo.
McDonalds Restaurant Limited

Oggetto: Unità 2 (271,27m²);

Data di inizio contratto: 24/12/1999;

Data di fine contratto: 05/12/2024;

Canone: £ 72.500 p.a..
Kidsspace Croydon Limited

Oggetto: Unità 3 (2.262,17m²);

Data di inizio contratto: 24/06/2011;

Data di fine contratto: 24/06/2024;

Canone: £ 219.686 p.a. + 11,5% del fatturato per fatturati tra £1.450.000
e £2.000.000 + 12% del fatturato per fatturati oltre i £2.000.000;

Aggiornamento del canone: su base annuale nella misura del 2,5%.
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Food Court Limited

Oggetto: Unità 4 (463,68m²);

Data di inizio contratto: 17/07/2009;

Data di fine contratto: 06/12/2024;

Canone: £ 71.500 p.a..
Scottish & Newcastle Plc assigned to Spirit Group Retail Limited

Oggetto: Unità 5 (4.626,07m²);

Data di inizio contratto: 23/12/1999;

Data di fine contratto: 05/12/2024;

Canone: £ 410.983 p.a..
National Mutual Life Assurance Society
Scottish & Newcastle Plc assigned to Premier Travel Inn Limited

Oggetto: Unità 6 (2.552,40m²);

Data di inizio contratto: 06/12/1999;

Data di fine contratto: 05/12/2024;

Canone: £ 288.477 p.a..
National Mutual Life Assurance Society
Tom Cobleigh Plc – assigned to Orchid Pubs & Restaurants Limited - assigned to
Corina Segaru

Oggetto: Unità 7 (857,12m²);

Data di inizio contratto: 06/12/1999;

Data di fine contratto: 05/12/2024;

Canone: £ 150.000 p.a..
National Mutual Life Assurance Society - Pizza Hut UK Limited
 Oggetto: Unità 8 (327,76m²);

Data di inizio contratto: 06/12/1999;

Data di fine contratto: 05/12/2024;

Canone: £ 88.200 p.a..
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Dati Valutativi
Metodo di Valutazione
La proprietà in oggetto è stata analizzata utilizzando la Metodologia Reddituale dell’Analisi dei Flussi di
Cassa Attualizzati (DCF) che individua il valore del bene scontando i flussi di cassa generati dalla proprietà
nel periodo temporale analizzato (Holding Period). Alla fine del periodo di analisi, è stata ipotizzata la
vendita della proprietà ad un valore ottenuto dalla capitalizzazione in perpetuità del reddito dell’anno
successivo, ad un tasso di capitalizzazione di mercato appropriato e relativo ad investimenti comparabili a
quello in questione.
L’analisi dei flussi di cassa è stata condotta tenendo in considerazione l’inflazione ed un periodo temporale
di 5 anni in cui sono stati proiettati i flussi di cassa, costituiti dai ricavi generati dalla proprietà e dai costi
sostenuti nel medesimo periodo, e il valore di vendita del bene alla fine del periodo di analisi.
Dati di valutazione
Nel presente paragrafo si sintetizzano i principali dati adottati nel modello di calcolo utilizzato ai fini della
presente valutazione:
Orizzonte temporale:
5 anni
Canone di locazione corrente:
£ 1.833.159
Canone di locazione di mercato:
£ 1.566.697
Tasso di sfitto:
0%
Costo di acquisizione:
5,80% (tasse di trasferimento: 4% e 1,50%+IVA al 20%
consulenze e oneri professionali)
Tasso di rendimento netto iniziale:
7,53%
Tasso netto in uscita (Equivalent Yield):
7,00%
Tasso Interno di Rendimento (TIR):
6,50%
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Valutazione
Canone di Mercato
Sulla base delle informazioni riportate nel presente documento e nel Rapporto di Valutazione datato Luglio
2015, è nostra opinione che il probabile Canone di Mercato della proprietà in oggetto (inclusivo del canone
da percepire per la locazione dell’Unità 9 una volta completata), alle condizioni di mercato riscontrate al 30
Giugno 2015, sia pari a circa:
£ 1.567.000
(Un Milione Cinquecento Sessantasettemila Sterline)
Valore di Mercato
Sulla base delle informazioni riportate nel presente documento e nel Rapporto di Valutazione datato Luglio
2015, è nostra opinione che il probabile Valore di Mercato attribuibile alla proprietà immobiliare, nel suo
attuale stato di manutenzione ed uso, soggetta ai contratti di locazione in essere e ipotizzata libera da cose
e persone per le eventuali porzioni non producenti reddito, alle condizioni di mercato riscontrate al 30
Giugno 2015, possa essere di circa:
£ 23.000.000
(Ventitré Milioni di Sterline)
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La presente comunicazione è stata redatta in data 23 Novembre 2015.
Distinti saluti,
Pierre Marin MRICS
Amministratore Delegato
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