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Perizia - Libertà

TRIBUNALE DI PIACENZA:
Esecuzione Immobiliare n. 1/1998
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI PIACENZA
PERIZIA GIUDIZIALE
INTEGRATIVA
nel procedimento esecutivo n. 1/1998 promosso da:
• EDIL MAURO di Faccini Mauro
con Avv. Ricci Annamaria
nei confronti di:
...
• CARRERA
VALENTINA
CREDITORI ISCRITTI
• CARIPLO
• FACCINI MAURO
G.E. Ill.mo Dott. Morlini
Con ordinanza del 5.11.2009 il G.E. ha disposto la comparizione dello scrivente,
Ing. Ettore Baldini, C.T.U. dell’esecuzione immobiliare in oggetto, per l’udienza
del 16.12.2010; nel corso dell’udienza è stato posto al C.T.U. il seguente quesito:
1. VERIFICARE
SE L’IMMOBILE DI PROPRIETÀ DELL’ESECUTATA ABBIA SCONFINATO SULLA CONTIGUA
PROPRIETÀ DELLA SIG.RA
D...ONATELLA GALIMBERTI
E IN CASO POSITIVO SE SIA POSSIBILE
RAGGIUNGERE UN ACCORDO CON LA CONFINANTE STESSA;
2. SE SIANO STATI EFFETTUATI IN TALE ATTIVITÀ ABUSI EDILIZI E SE GLI STESSI SIANO O MENO SANABILI,
CON I RELATIVI COSTI.
3. ALLA LUCE DELLE CONCLUSIONI DI CUI SOPRA PROCEDERE ALLA EVENTUALE REVISIONE DEL VALORE DI
STIMA DELL’IMMOBILE.
lIl G.E. ha fissato il termine di giorni 90 per la consegna della perizia; il procedimento è stato rinviato all’udienza del 14 aprile 2010.
La presente relazione integra la perizia redatta dallo scrivente in data 3 maggio
2000, alla luce delle considerazioni di cui al quesito proposto.
Svolgimento dell’incarico
Lo scrivente ha provveduto a dare inizio alle operazioni peritali dandone preavviso
Ing. Ettore Baldini, Via S. Franca n. 29 –PC-
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con lettera raccomandata; il sopralluogo è avvenuto il giorno 28.1.2010 alla
presenza dell’ing. ...Fausto Carrera, padre di Valentina.
Lo scrivente ribadisce le caratteristiche principali degli immobili oggetto della
procedura:
1 - IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE, CONFINI E DATI CATASTALI
Il compendio immobiliare oggetto di valutazione è ubicato in Villanova sull’Arda,
Via Martiri della Libertà n. 58, già Via della Stazione, di fronte alla stazione
ferroviaria della località.
Esso è costituito da una villa singola con annesso corpo ad uso “spogliatoi, locali
tecnici, servizi ed autorimesse” il tutto contornato da area cortilizia e giardino di
pertinenza esclusiva; fra i due edifici descritti è presente un’ampia piscina a forma
curvilinea.
Il complesso sorge su un lotto di terreno di forma rettangolare avente larghezza
costante di m. 26 circa e superficie totale di m2 3.570.
All’epoca di redazione della perizia originaria, risalente all’anno 2000, il compendio era dotato di un solo accesso pedonale e carraio, dalla via principale (foto 1);
il corpo garage, posto nella parte retrostante del lotto, era inaccessibile alle auto
poiché mancava la strada di lottizzazione interna.
Ora il problema è stato risolto, con la realizzazione di una strada di lottizzazione
che permette l’accesso carraio (visibile nella foto n. 12) al lotto in oggetto; il
blocco delle autorimesse è quindi raggiungibile grazie alla presenza di uno scivolo
interno alla proprietà (foto n. 8).
Le finiture interne ed esterne del complesso sono molto ricercate, in ottimo stato
di conservazione.
Vengono allegate alla relazione alcune fotografie che mostrano gli esterni e gli
interni degli edifici e permettono di apprezzare la qualità dei materiali impiegati
per la costruzione.
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VILLA
La villa è costituita da un corpo di fabbrica articolato sia in pianta che in altezza,
ed è posta su tre piani con torretta.
Il piano seminterrato copre una superficie, al lordo delle murature perimetrali, di
m2 233 circa, ed
è costituito da alcuni locali ad uso non abitativo (enoteca,
archivio, lavanderia, gioco bimbi, ecc) ma di fatto utilizzati quali abitazione e
dotati di tutte le relative finiture; adiacente al piano sono presenti spazi aperti a
corte e giardino, aventi superfici rispettive di m2 44 e 34.
Il piano terra copre una superficie lorda di m2 187, ed è costituito dai locali della
“zona giorno” e da una camera, con servizio igienico e cabina armadi.
Il piano primo dell’edificio ospita i vani della “zona notte”: soppalco con affaccio
sul sottostante soggiorno, due camere con altrettanti servizi igienici, disimpegno e
sottotetto; la piccola torretta comprende un guardaroba con affaccio sulla
sottostante camera da letto.
La superficie complessiva di tali locali è di m2 125 circa, oltre a 15 m2 di sottotetto
non abitabile.
Sia i locali del piano terra che quelli del piano primo sono dotati di cavedi esterni
pregevolissimi, che danno luce ai locali, visibili nella foto n. 9.
Lo scrivente descrive sinteticamente le finiture riscontrate.
La costruzione, nell’insieme, è realizzata in mattoni intonacati e tinteggiati con
colore “rosa antico” e altre parti in mattoni “faccia a vista”
La copertura è con struttura ed orditura in legno rovere con tavelle in laterizio; il
manto è eseguito con lastre sottocoppo isolante e doppio strato di coppi di
recupero, la lattoneria è in rame.
Le travi in legno sono in vista nei locali di sottotetto.
Le facciate presentano indubbi elementi costruttivi ed architettonici di rilievo.
A piano seminterrato si sottolinea la presenza di una bella pavimentazione in cotto
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di recupero nel locale “enoteca”; i solai orizzontali sono con struttura in legno e
tavelle in laterizio.
Il servizio igienico è dotato di vasca idromassaggio.
La zona centrale del piano, costituita da corridoi e ripostiglio, è controsoffittata
per il passaggio delle canalizzazioni impiantistiche.
Nella zona esterna ad est è presente un giardinetto con una scala per l’accesso al
piano superiore.
Allo stesso modo, nella zona ovest è presente uno spazio aperto con analoga scala.
La pavimentazione della zona-giorno è in cotto “a mano” portoghese, così come lo
zoccolino battiscopa.
Nelle camere
si riscontra una pregevole pavimentazione in listoni di teak,
inchiodato su magatelli.
Le tinteggiature interne sono finissime, ad acquerello con effetto “nuvolato”.
Le porte interne sono in legno massello.
Sono presenti due camini, nei locali “enoteca” a piano seminterrato e “soggiorno”
a piano terra.
I serramenti esterni sono in legno Hemloc, provvisti di vetro-camera; gli elementi
oscuranti sono costituiti da antoni, sempre in legno Hemloc.
Le porte e finestre del piano terra sono dotate di grate metalliche esterne, a
disegno fine.
I vari balconi presenti sono finiti in cotto.
Per quanto concerne le attrezzature impiantistiche presenti si riscontra l’ottimo
livello delle componentistiche installate.
L’impianto di riscaldamento è centralizzato; gli elementi radianti sono annegati
nei sottofondi delle pavimentazioni.
L’impianto di condizionamento, presente in tutta la casa, ha tubature canalizzate all’interno delle pareti; i locali presentano bocchette grigliate.
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L’impianto di riscaldamento ha vari collettori che permettono di sezionare
l’edificio per settori.
L’immobile è dotato di impianto video-citofonico e anti-intrusione, con rilevatori
di tipo perimetrale e per singolo ambiente.
L’impianto elettrico ha origine da un quadro posto nel locale caldaia; il quadro è
molto sezionato, in modo da poter comandare autonomamente varie utenze
elettriche.
L’impianto T.V. è dotato di ricevitore satellitare.
L’impianto stereofonico è centralizzato.
È presente, infine l’impianto di pulizia centralizzato, con bocchette di aspirazione
variamente disposte all’interno della casa e centralina posta in apposito locale.
EDIFICIO GARAGE-SERVIZI
L’edificio, visibile nelle foto nn. 8-10 e 22 (l’interno) presenta caratteristiche
tipologiche e costruttive molto simili a quelle della villa, con finiture di livello
inferiore.
Esso è costituito, a piano terra, da due spogliatoi, ognuno dotato di servizio igienico, con accesso autonomo da un disimpegno centrale coperto, ma aperto sulla
corte, nella zona della piscina (foto 10).
Tali locali sono completi di tutte le finiture impiantistiche; uno di essi è anche
dotato di impianto di condizionamento, con mobiletti fan-coil.
A piano seminterrato è presente un box auto di m2 74 circa, dotato di tre portoni,
il locale tecnologico e un locale utilizzato a deposito attrezzi.
I locali posti a piano seminterrato hanno altezza di m. 2,40.
La copertura dell’edificio è in legno (travetti e assito); il manto è in coppi.
AREE ESTERNE
In generale gli spazi scoperti posti in adiacenza degli edifici sono stati attrezzati
con portici, vialetti per la viabilità, marciapiedi, scale per il collegamento vertica-
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le e una piccola vasca, nella zona dell’ingresso.
Lungo il lato sud della proprietà, contro la recinzione è stata realizzata la scala
che permette il collegamento fra i due livelli del corpo “servizi”.
Sul lato opposto (a nord) è stata eseguita la rampa che permette l’accesso dei
veicoli al corpo garage dalla nuova strada di lottizzazione.
Nella zona scoperta fra i due corpi di fabbrica descritti è situata una piscina (foto
n. 9-10), a forma curvilinea.
Di fianco alla villa, fino al confini laterali nord della proprietà sono stati ricavati
camminamenti e marciapiedi piastrellati, con fioriere in c.a. ed aiuole incassate.
Lungo il lato sud è presente un porticato coperto, con pavimento piastrellato in
cotto, in cui spicca la presenza di un forno a legna (foto n. 7).
OCCORRE
PRECISARE CHE TALE PORZIONE DI FABBRICATO COPERTO, UNITAMENTE A TUTTA LA
RECINZIONE LATO SUD-EST È STATA REALIZZATA SU TERRENI DI PROPRIETÀ DEI CONFINANTI, SIGNORE
GALIMBERTI DONATELLA E DOMENICA; SU TALE ASPETTO SI TORNERÀ IN SEGUITO.
L’area scoperta posta in fregio a Via Martiri della Libertà, avente un’estensione di
m2 620 circa, è a giardino.
Sono presenti alcuni passaggi acciottolati (foto n. 2-4), marciapiedi e fioriere in
calcestruzzo.
Il giardino è provvisto di impianto di irrigazione automatico.
Gli spazi esterni sono dotati di apposita illuminazione.
Si tratta, in sostanza, di aree verdi perfettamente curate, del tutto integrate con
la tipologia costruttiva della villa.
L’ampia area scoperta posta a nord-est del corpo “servizi”, che si estende fino
alla strada Statale n. 588, (foto 5-6) è meno curata ed attualmente incolta; in tale
zona è stato ricavato un pozzo per l’approvvigionamento idrico.
La porzione di area a nord degli edifici ha estensione planimetrica di m2 1.800
circa.
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La proprietà è recintata, lungo la via principale, con muretto in c.a. e sovrastante
ringhiera metallica a disegno fine (foto 1); lungo i lati la recinzione è semplice,
con rete metallica sostenuta da paletti in ferro.
Conclusioni
Il complesso in questione è costituito da edifici di pregio, ottimamente rifiniti,
provvisti di tutte le moderne attrezzature impiantistiche; gli spazi esterni sono
perfettamente attrezzati, in ottimo stato di manutenzione.
La posizione dei beni, dislocati di fronte alla stazione ferroviaria di Villanova, a
pochi metri dal centro della località è ottimale; nella zona, molto tranquilla, si
rileva la presenza di villette isolate.
La consistenza planimetrica degli edifici è riportata nelle allegate planimetrie
(tavola nn. 1-2-3).
Consistenze planimetriche
Le superfici riportate nella seguente tabella sono comprensive delle consistenze
dei muri esterni in affaccio, delle superfici dei locali accessori (balconi, terrazzi,
portici) con l’applicazione dei coefficienti riduttivi di conguaglio ai fini della
valutazione della superficie vendibile.
Locale
Superficie
effettiva
VILLA –superfici commercialiAbitazione piano seminterrato
(locali ad uso accessorio
Coefficiente
riduttivo
Superficie comm.
vendibile –m2-
220,0
0,70
154,00
12,5
0,20
2,50
Abitazione Piano terra
187,0
1,00
187,00
Locali a piano sottotetto
125,0
1,00
125,00
8,7
0,50
4,35
Locale caldaia P.seminterrato
Balcone P1
472,85
Superficie commerciale abitazione
FABBRICATO DI SERVIZIO –superfici netteAutorimessa
74,0
1,00
74,00
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Locali di servizio, servizi
igienici, depositi,locali tecnici
124,0
1,00
Superficie commerciale locali accessori –sup. nette-
124,00
198,00
L’area scoperta di pertinenza esclusiva, costituita dalla particella 55 Catasto
Terreni è, per oltre il 50% della sua estensione, privo di fabbricati.
Confini
Il lotto di terreno confina a sud con rag. Galimberti
Domenica e Donatella, a ovest
...
con Via Martiri della Libertà, a nord con rag. Fulcini,
a est con Strada Statale 588.
....
Dati catastali
Il terreno di sedime e pertinenza del fabbricato è censito, al N.C.T. di Villanova
sull’Arda, Foglio 19, Mappale 55 di are 35.70 seminativo cl. 2.
Le unità immobiliari oggetto di valutazione non sono mai state iscritte al
Catasto Fabbricati.
2 - TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI –aggiornamentoAi Pubblici Registri Immobiliari sono stati reperiti gli estremi dei provvedimenti a carico degli immobili in oggetto, di seguito descritti [solo aggiornamento]
• Trascrizione in data 21.06.2000 ai numeri 6631/4801 a favore di Fallimento
Edilsab srl contro Carrera Valentina, relativamente al terreno censito al Comune
di Villanova, fg. 19, mappale 55.
Titolo: Atto giudiziario del Tribunale di Piacenza del 12.6.2000 (rep. 6074):
domanda giudiziale ”revoca atti soggetti a trascrizione”.
3 - SERVITÚ, LOCAZIONI, AFFITTI, ECC.
Gli immobili sono occupati ed utilizzati dall’ing. Fausto Carrera.
Non risultano servitù, locazioni, affitti, ecc.
4 - SITUAZIONE URBANISTICA
Lo scrivente rileva che, dall’epoca di redazione della prima perizia, la complessa
situazione urbanistica degli immobili in oggetto non è stata risolta.
Gli immobili furono realizzati in forza di concessione edilizia n. 48/1994 del 15
Pagina 8
...
Luglio 1994, intestata a Vernaschi
Anna, Fulcini Celestina, Luisella, Fiorella, Ros...
sella
e Marinella, già proprietari del terreno su cui sorgono le costruzioni.
In data 5.9.1994 la concessione venne volturata, con Atto n. 5023, in capo alla
Società EDILSAB S.r.l.
In data 13.09.94 fu versata la prima rata relativa agli oneri di concessione, di £.
20.453.197; il 17.10.94 venne comunicata la data di inizio lavori.
In data 17.10.95 fu versata la seconda rata degli oneri, pari a £. 8.522.165.
In data 23.11.1995 venne rilasciata, dal Comune di Villanova, concessione edilizia
n. 35/95, variante della precedente 48/94; tale variante riguardava esclusivamente alcune modifiche al fabbricato di servizio, alla piscina e alla sistemazione di
alcune aree esterne (scivolo, ecc).
La terza ed ultima rata degli oneri, che all’epoca della prima perizia non era stata
corrisposta al Comune, pari a lire £. 13.635.468, è stata nel frattempo versata.
Lo scrivente, per meglio chiarire la situazione progettuale, allega alla relazione le
tavole grafiche nn. 4-5 che indicano lo stato degli immobili come da Concessioni
Edilizie approvate.
Come si nota facilmente confrontando tali tavole con i disegni 1-2, che riportano
lo stato di fatto dei beni, si rilevano notevoli difformità, anche sostanziali, fra
quanto consentito e l’effettiva situazione dei beni.
Le difformità riguardano variazioni di volumi e di diverse distribuzioni interne.
Le concessioni edilizie, inoltre, hanno validità di tre anni dalla data di inizio lavori
e sono quindi scadute da tempo.
Infine si rileva dalla cronistoria dell’iter urbanistico della pratica che la C.E.
inizialmente intestata a Vernaschi-Fulcini
non è mai stata volturata a carico
...
dell’attuale proprietaria, ...Carrera Valentina.
La pratica è ovviamente incompleta per quanto concerne le procedure catastali.
La recinzione è stata assentita con D.I.A. del 1 Aprile 1995 n. 1742, e successiva
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variante.
La situazione riscontrata è sanabile, ma occorrerà il rilascio di un nuovo Permesso
di Costruire in sanatoria; tale pratica dovrà avere il suo completamento definitivo
nel rilascio del Certificato di conformità edilizia.
Lo scrivente ha valutato, anche con l’ausilio del responsabile dell’ufficio Tecnico
del Comune di Villanova, i costi da sostenere per la regolarizzazione della pratica
edilizia; essi ammontano –per i soli oneri- ad €. 6.000 circa.
A tale costo occorre aggiungere le spese da sostenere per l’ottenimento del certificato di conformità edilizia, le spese tecniche ed, eventualmente, i costi per le
varie certificazioni impiantistiche, anch’esse necessarie per ottenere il certificato
di conformità, per un totale presunto di ulteriori €. 7.000.
CONSIDERAZIONI SULLO SCONFINAMENTO
Lo scrivente ha accertato che l’intera recinzione sud-est del lotto insiste sui
terreni confinanti di proprietà di terzi, più precisamente sulle particelle 744 (già
facente parte della più ampia particella 252) e 267 del foglio 19, di proprietà
rispettivemente delle sorelle ...
Galimberti Donatella e Domenica.
...
La sig.ra Donatella
Galimberti, proprietaria della particella 744, ha inviato un
esposto al Comune di Villanova segnalando tale abuso, suffragato da un rilievo
topografico.
Lo scrivente ha contattato il geom. Gabriele Bianchi, con studio in Cremona, Via
...
Aselli n. 11, incaricato dalla sig.ra Galimberti
Donatella per il rilievo celerimetri-
co; il rilievo, esaminato dallo scrivente, dimostra che la recinzione di proprietà
...
Carrera
insiste sulle particelle confinanti.
Occorre precisare che, di regola, le operazioni di riconfinamento dovrebbero
essere effettuate in contraddittorio tra le parti confinanti, in modo da ottenere un
risultato univoco ed incontestabile; nel caso in esame il risultato del rilievo non è
verificabile poiché redatto uniterlamente da un tecnico di fiducia della sig.ra
Pagina 10
...
Galimberti.
Lo scrivente, tuttavia, non ha motivo di dubitare delle conclusioni ottenute dal
tecnico ed, anche da un esame “a vista” della situazione della recinzione, ipotizza
che lo sconfinamento sia effettivamente avvenuto.
È invece più difficile stabilire se tale sconfinamento riguardi anche porzioni di
costruzione retrostante la recinzione, ossia se sia avvenuto anche un’invasione dei
fabbricati sulle proprietà confinanti; si ritiene probabile che, a causa della loro
...
vicinanza alla recinzione, alcune porzioni di portico della proprietà Carrera
nonché
una parte di scala esterna siano posizionate sulle proprietà confinanti.
Anche l’arch. Cremona, responsabile dell’ufficio tecnico del Comune di Villanova,
dopo aver effettuato un sopralluogo, ha espresso la stessa convinzione.
...
L’estratto di mappa allegato (all.
6) illustra due differenti situazioni: l’area verso
la stazione, di forma trapezia, colorata in rosso, riguarda lo sconfinamento sulla
particella 744 mentre quella posta a nord, verso la Provinciale e colorata in
azzurro, sconfina sulla particella 267.
Occorre precisare che la tavola di cui all’allegato 6 è stata redatta dallo scrivente
sovrapponendo graficamente mappe e rilievi acquisiti nel corso della consulenza
ed è pertanto significativa solo dal punto di vista qualitativo; come detto, infatti,
...
non è perfettamente nota la precisa ubicazione dei fabbricati di proprietà Carrera
che, ad oggi, non sono ancora inseriti in mappa.
Si riscontrano pertanto due problematiche diverse, poiché diversi sono i soggetti
interessati dallo sconfinamento; per regolarizzare la situazione sono disponibili
due diverse opzioni, entrambe tecnicamente valide e definitive:
PRIMA OPZIONE
• Arretramento della recinzione e di tutti i corpi di fabbrica eventualmente insistenti sui fondi di proprietà Garimberti
sulla linea di confine.
...
L’opzione presenta una notevole problematica nel caso in cui –come sembra- si
Pagina 11
individua una sconfinamento anche di parti di edificio; in tal caso infatti, oltre
ad arretrare la recinzione (operazione comunque piuttosto complessa ed onerosa) si renderebbe necessario demolire le parti di edificio che insistono sulle
proprietà confinanti, il tutto con un notevole onere economico ed una
diminuzione di valore del complesso.
L’opzione descritta non prevede alcun accordo con i confinanti poiché implica il
riposizionamento dei manufatti a distanza di Legge, pur con tutte le difficoltà che
tale operazione comporta.
SECONDA OPZIONE
La seconda opzione prevede l’acquisto di terreni di proprietà dei confinanti, con le
seguenti modalità:
1. La sig.ra Galimberti
Donatella, interpellata dallo scrivente tramite il geom.
...
Bianchi, è pienamente disponibile ad alienare la particella su cui insistono i
...
manufatti realizzati da Carrera;
per tale motivo ha fatto redigere, dal proprio
tecnico, un frazionamento atto a stralciare, dall’originaria particella 252, la
parte su cui insiste la recinzione del confinante.
Il frazionamento è stato approvato dall’Agenzia del Territorio di Piacenza in
data 08.10.2009 con numero 2009/0181432; la particella risultante, come detto,
... è evidenziata nell’allegato 7
ha preso il numero di mappa 744, di m2 75 ed
...
(estratto del tipo di frazionamento).
La somma richiesta da ....
Galimberti Donatella per la cessione della particella 744,
resa autonoma è di €. 10.000 “a corpo”; si tratta, a parere dello scrivente, di un
prezzo congruo.
Lo scrivente ha ricevuto una comunicazione scritta da parte di ...Galimberti Dona...tella
in cui formalizza esplicitamente tale richiesta; essa viene allegata alla
presente relazione –allegato
8...
Domenica, direttamente contattata telefonicamente dallo
2. La sig.ra Galimberti
...
Pagina 12
scrivente, ha interesse a veder ripristinata la recinzione nell’esatta posizione di
confine, ma –in alternativa- è disposta a prendere in considerazione l’ipotesi di
una vendita di parte del mappale, previo frazionamento della particella 267 (si
tratta di una superficie di circa m2 120, da valutare con precisione solo in fase
di frazionamento).
Nel caso della vendita occorre prevedere un costo d’acquisto di €. 15.000 circa.
Esiste infine una terza possibilità, intermedia fra le due, che prevede il riposizionamento della recinzione sul confine verso la strada provinciale (per una
lunghezza di circa 70 metri) e la cessione della sola parte del mappale 267
interessata dallo sconfinamento dei fabbricati, in particolare del corpo “autorimesse” (si tratta di circa 30 metri di sviluppo); quest’ultima ipotesi costituisce
un buon compromesso fra le richieste di Galimberti
Domenica e la salvaguardia
...
dei fabbricati.
...
Lo scrivente rileva comunque la più ampia disponibilità da parte di Galimberti
...
Domenica
per l’amichevole composizione della vertenza.
L’opzione descritta –a parere dello scrivente- è decisamente conveniente anche se
implica la stipula di Atti di compravendita, preceduti dalla redazione di un frazionamento atto a stralciare, dal mappale 267, il terreno da cedere (frazionamento
...
già effettuato per il terreno di Galimberti
Donatella).
Questa opzione infatti permette di raggiungere accordi definitivi con i confinanti
salvaguardando, nel contempo, le costruzioni esistenti, i cordoli, marciapiedi,
scale e la recinzione.
Tutto ciò fatta salva la comunque necessaria regolarizzazione delle pratiche
edilizie presso il Comune di Villanova, con le modalità già descritte.
CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA
Lo scrivente ha richiesto al Comune di Villanova un C.D.U. aggiornato del terreno
...
oggetto della procedura; esso viene allegato alla presente relazione (All.
9).
Pagina 13
Il C.D.U. stabilisce che il terreno censito al Fg. 19, mapp. 55 è così classificato:
Parte in zona omogenea B2 “residenziale di completamento”
Parte destinata alla viabilità “fascia di rispetto”
[si precisa che nel C.D.U. allegato la zona omogenea B2 è stata erroneamente
indicata quale “zona artigianale ed industriale di nuovo impianto”; il Comune di
Villanova ha inviato una lettera in cui prende atto dell’errore e corregge la
destinazione del lotto]
Dall’esame del certificato e del relativo allegato grafico si evince che circa parte
del lotto -260 m2 circa- ricadono nella fascia di rispetto e la rima-nente parte del
mappale 55 è edificabile, con i seguenti indici (si vedano gli art. 48-49 N.T.A.)
I.F. = 1,5 mc/mq
U.F. = 0,6 mq/mq
Il lotto conserva parte della capacità edificatoria residua dopo la costruzione degli
immobili descritti.
5 - VALUTAZIONE E STIMA
Il criterio adottato dal sottoscritto per formulare una corretta valutazione degli
immobili è quello del confronto con altri beni simili, oggetto di recente trattativa
o compravendita.
È stata inizialmente consultata la banca dati delle quotazioni immobiliari redatta
periodicamente dall’Agenzia del Territorio, che fornisce valutazioni commerciali
variabili in base al tipo di finitura riscontrato, posizione dei beni, stato d’uso, ecc.
Le valutazioni ivi indicate indicano –per abitazioni in villa in ordinario stato di
conservazione- valori variabili da un minimo di 850 ad un massimo di 1.200 €/m2;
analogamente per le autorimesse sono indicati valori di 600-700 €/m2
Altri parametri utilizzati sono l’ubicazione dell’immobile, le condizioni di conservazione, lo stato di possesso, la situazione del mercato immobiliare.
Nel caso in esame si rileva che gli immobili in questione presentano caratteristiche
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decisamente positive rispetto alla maggior parte di analoghi beni e una qualità di
finiture civili –sia interne che esterne- di qualità assoluta.
D’altra parte occorre rimarcare le notevoli problematiche di natura urbanistica già
ampiamente descritte, ma soprattutto la necessità di regolarizzare alcuni abusi
edilizi sanabili grazie ai possibili accordi con i confinanti.
Lo scrivente, tenuto conto di tutto, propone la seguente valutazione commerciale:
LOTTO 1: QUOTA DI PIENA PROPRIETÀ DI 1/1
- Villa singola
m2 473,00 lordi vendibili * €./m2 1.150
€.
543.950
€.
79.200
- Fabbricato di servizio, autorimesse
m2 198,00 lordi vendibili * €./m2 400
- Area di pertinenza –parte del mappale 55- con piscina, portici, aree a giardino
A forfait
€.
40.000
- Area di pertinenza –parte del mappale 55- con residua capacità edificatoria
m2 1.800 circa * €./m2 50
€.
90.000
=============
Totale
€.
753.150
Diconsi euri settecentocinquantatremilacentocinquanta/00
Allo stato attuale e nelle attuali condizioni di mercato.
CONSIDERAZIONI SULLE MODALITÀ DELLA VENDITA
Pur essendo tecnicamente possibile provvedere alla costituzione di due lotti,
frazionando parte del mappale 55, lo scrivente suggerisce la costituzione di un
solo lotto; nell’area scoperta di pertinenza ai fabbricati è infatti presente un
pozzo per l’approvvigionamento idrico che, in caso di frazionamento, si troverebbe
ubicato nel lotto da stralciare, con evidenti problemi di servitù reciproche fra i
lotti costituiti.
Pagina 15
RIEPILOGO
In evasione all’incarico assegnato lo scrivente C.T.U. ha proceduto alla revisione
della stima di un compendio immobiliare sito in Villanova sull’Arda, Via Martiri della
Libertà n. 58, già Via della Stazione, con accesso anche da strada di lottizzazione.
Esso è costituito da una villa singola con annesso corpo ad uso “spogliatoi, locali
tecnici, servizi ed autorimesse” contornato da area cortilizia, giardino di pertinenza
esclusiva e piscina privata, il tutto come descritto al punto 1.
Le questioni più rilevanti che modificano ed integrano le considerazioni espresse
nella relazione peritale redatta dallo scrivente nell’anno 2000 sono le seguenti:
1. Attuale possibilità di accedere, anche con veicoli, al corpo di fabbrica adibito ad
autorimesse tramite un accesso, con sbocco su una via di lottizzazione collegata a
strada provinciale, non presente nel 2000.
2. Situazione urbanistica non regolare: si riscontra la necessità di ottenere Permesso
di Costruire in sanatoria per regolarizzare le notevoli difformità fra lo stato di fatto
dei beni e i precedenti provvedimenti autorizzativi agli Atti. Il costo di tale pratica,
riferito ai soli oneri da corrispondere al Comune, è di €. 6.000 circa.
3. Le rate relative agli oneri comunali sono state regolarmente corrisposte.
4. Situazione catastale non regolare: si riscontra la necessità di inserire in mappa i
fabbricati presenti, presentare le nuove schede, reperire le certificazioni degli
impianti, il tutto al fine di ottenere il certificato di conformità edilizia.
Tutto ciò al costo ipotizzato di €. 7.000 circa, incluse le spese tecniche.
5. Situazione con i confinanti: il compendio oggetto di valutazione sconfina, lungo il
lato sud-est con due proprietà differenti; i soggetti confinanti hanno comunicato la
disponibilità a raggiungere un accordo, con le modalità ampiamente descritte, di
seguito sinteticamente ribadite:
a) Vendita della particella 744, avente estensione di m2 75, intestata a ...
Garimberti
...
Donatella,
al prezzo di €. 10.000 –a corpo-
Pagina 16
b) Vendita di una porzione della particella 267, da stralciare previo frazionamento
(per una superficie pari a m2 120 circa) della particella intestata a Garimberti
...
Domenica
al prezzo di €. 15.000 circa –a corpo- o in alternativa stralcio e
...
vendita della sola parte della particella su cui insistono i fabbricati realizzati da
Carrera
Tutto ciò al netto delle spese legate agli Atti notarili e catastali.
Oppure, in subordine
Riposizionamento della recinzione insistente sulle particelle 267 e 744 in corrispondenza della linea di confine esistente fra i mappali.
In conclusione lo scrivente, pur rilevando l’indubbia complessità della situazione,
ritiene che la vendita del compendio in oggetto sia realizzabile, grazie agli accordi
con i confinanti.
Occorre tenere presente che l’aggiudicatario degli immobili dovrà sostenere costi di
circa €. 45.000 per la regolarizzazione definitiva delle pratiche.
VALORE DEL LOTTO
€.
753.150
Il sottoscritto C.T.U., scusandosi per il ritardo nel deposito della relazione,
...
causato dall’attesa di ricevere informazioni dalle signore Galimberti,
ringrazia la
S.V.I. per la fiducia accordatagli e rimane a disposizione per eventuali chiarimenti.
IL C.T.U.
Piacenza, 23 marzo 2010
...
ALLEGATI:
1.
Tavola grafica; stato di fatto immobile abitativo
2.
Tavola grafica; stato di fatto immobile servizi
3.
Tavola grafica; planimetria generale del lotto
4.
Tavola grafica; situazione dell’immobile abitativo come da C.E.
5.
Tavola grafica; situazione dell’immobile “servizi” come da C.E.
Pagina 17
... 6.
Estratto di mappa catastale: posizione della recinzione
7.
Copia frazionamento
8.
Richiesta Galimberti Donatella
9.
Certificato di destinazione urbanistica
10. Documentazione fotografica: n. 23 foto
Pagina 18
1

Perizia - Libertà

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