Ripartizione della spesa di impermeabilizzazione del cortile sopra

Ripartizione della spesa di impermeabilizzazione del cortile sopra

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Ripartizione della spesa di impermeabilizzazione del cortile sopra
box/autorimessa.
Il criterio di ripartizione di cui all'art.1125 cod.civ., che prevede la ripartizione della spesa in
parti uguali fra i proprietari dei due diversi piani.
Nel caso che ci occupa, infatti, il solaio di copertura dei locali interrati funge da sostegno al
terrazzo (Cass.14-9-2005 n.18194, con un precedente in Cass.18-3-1989 n.1362 e altre).
Si riporta in massima la recente sentenza, che ha innovato l'orientamento precedente:
"In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di
accesso all'edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di
proprietà esclusiva di un singolo condòmino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si
può ricorrere ai criteri previsti dall'art.1126 cod.civ. (presupponendosi l'equiparazione del bene
fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, a una terrazza a
livello), dovendosi invece procedere ad una applicazione analogica dell'art.1125 cod.civ. il
quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura
complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della
stessa determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificando
un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art.1123 co.2 cod.civ.".
La spesa andrà quindi sostenuta per metà dalla proprietà dell'autorimessa e per l'altra metà da
tutti i condòmini che utilizzano la detta area, secondo le quote eventualmente stabilite da
Regolamento, con la precisazione che restano a carico del proprietario superiore le spese per
la pavimentazione e a carico di quello sottostante l'intonaco, la tinteggiatura e la decorazione.
Sulla quota di spesa relativa al cortile.
La metà della spesa relativa al cortile andrà ripartita in base alla tabella di proprietà generale.
In favore di questa soluzione operano due elementi: il primo è la destinazione del cortile all'uso
generale, non solo di transito e sosta, ma anche di distacco dagli stabili adiacenti per fornire
aria e luce alle unità immobiliari del Condominio, talchè stante la presunzione di cui
all'art.1117 cod.civ. il cortile può ben dirsi di uso comune; il secondo è la previsione, un po'
vaga ed impropria, del Regolamento che annovera fra le parti comuni "il suolo su cui sorge lo
stabile e relative pertinenze".
Sulla quota di spesa relativa all'autorimessa.
L'altra metà della spesa deve essere ripartita fra tutti coloro che sono proprietari di un box
secondo la rispettiva quote millesimale(o dall’unico proprietario dell’autorimessa).
Va precisato che nessuna rilevanza può avere la ubicazione dei punti di infiltrazione, atteso
che il cortile funge da copertura di tutti i box e relativa aree di manovra e pertanto non può
ammettersi l'esonero di alcun proprietario dalla partecipazione alla spesa da dividere pro
quota.