nota tecnica e normativo prodotto “affitto sereno”

DIREZIONE OPERATIVA
venerdì 13 settembre 2013
NOTA TECNICA E NORMATIVO PRODOTTO “AFFITTO SERENO”
OGGETTO DELLA COPERTURA
Affitto Sereno è una polizza che rientra nel ramo ministeriale 16 (perdite pecuniarie) avente ad oggetto la
copertura delle perdite pecuniarie che il locatore di un immobile dovesse subire a seguito dell’intimazione
ed esecuzione dello sfratto. Premesso che lo sfratto può essere intimato, sostanzialmente, per tre motivi
(finita locazione, morosità e per necessità), Affitto Sereno prevede due ordini di coperture:
-
-
Copertura Full (spese legali e perdite pecuniarie dovute a morosità ed alla mancata disponibilità
dell’immobile a seguito della finita locazione nel caso in cui il locatore non possa consegnare il
locale al nuovo conduttore avendo già individuato e stipulato un contratto preliminare di affitto
con altri e, questi, abbia versato l’opportuna caparra);
Copertura base (spese legali e perdite pecuniarie dovute a morosità).
Lo sfratto per necessità non rientra nei motivi di copertura.
GARANZIE PRESTATE
Le garanzie prestate da Affitto Sereno sono le seguenti:
- indennizzo della perdita pecuniaria del locatore (canone di affitto non percepito) a seguito del
deposito della convalida di sfratto fino alla data di rilascio dell’immobile;
- rimborso delle spese legali e di giudizio sopportate dal locatore per riottenere il possesso
dell’immobile.
OPERATIVITA’ DELLE GARANZIE
Le garanzie di cui sopra operano dopo un periodo di carenza. La carenza è doverosa per evitare un uso
improprio della copertura e, soprattutto, l’emissione di contratti con già l’insolvenza acclarata.
La carenza stabilita è di 12 mesi. Da ciò deriva che la polizza non potrà che essere poliennale
(indipendentemente dal frazionamento del premio).
Nel periodo di carenza la copertura non è operativa per cui, se si verifica il motivo che può causare lo
sfratto, anche in presenza di successiva ordinanza di convalida dello sfratto, nulla è dovuto da Nobis. Per
tale motivo ed evitare la nullità del contratto, a livello contrattuale, il locatore dichiarerà, all’atto della
stipula della polizza, che non sono presenti motivi di sfratto e che, quindi, il conduttore risulta essere un
buon pagatore (pagamenti regolari sia a livello di tempistica che per le modalità di pagamento).
REGOLE PREASSUNTIVE
L’assunzione del rischio deve prevedere l’acquisizione di una serie di documenti (tramite normalmente
Cribis) riguardanti la solvibilità e la regolarità dei pagamenti da parte del conduttore (c.d. dichiarazione del
buon pagatore).
Siccome una delle condizioni essenziali per il rilascio ed efficacia della copertura è la registrazione del
contratto di locazione, sarà necessario acquisire preventivamente al rilascio della polizza copia del
contratto regolarmente registrato.
A corollario della documentazione assuntiva, ci sarà anche una valutazione economica e finanziaria del
locatore.
INDENNIZZO
L’obbligo di indennizzo da parte di Nobis sorge a seguito della emissione da parte del giudice dell’ordinanza
di sfratto con contestuale indicazione della data di esecuzione per il rilascio dell’immobile. Ne consegue che
la copertura assicurativa è rilasciata a perdita definitiva. Ciò comporta che tra la richiesta di convalida e
l’esecuzione dello sfratto trascorrano almeno 120 gg rendendo, commercialmente, poco appetibile la
copertura. Per tale motivo, Affitta Sereno consente un anticipo (pari al 30% della somma assicurata) all’atto
del deposito della convalida di sfratto e la liquidazione differenziata a seconda dello stadio della procedura
nel seguente modo:
- Anticipo – 30% della somma assicurata all’atto del deposito dell’atto di convalida di sfratto;
- 30% della somma assicurata all’atto della emissione dell’ordinanza da parte del giudice;
- Saldo della perdita pecuniaria e pagamento delle spese di giudizio all’atto della data di esecutività
dello sfratto.
Naturalmente la copertura rimborsa la perdita pecuniaria (mancanza di fitti) netta del locatore; se lo stesso
non ha una perdita totale di fitto causa pagamento parziale da parte del conduttore o recupero della
somma dovuta per altri canali, la copertura indennizza solo la perdita effettiva per evitare un illecito
arricchimento da parte del locatore.
SOMMA GARANTITA
La somma garantita è pari, al massimo, a sei mensilità del contratto. La massima somma garantita non può
superare € 25.000,00 se non previa analisi supplettiva del rischio.
TARIFFA
LOCAZIONI COMMERCIALI
Valore della locazione
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
30.000,00
35.000,00
40.000,00
45.000,00
50.000,00
Locazione commerciale
(durata 6 anni) premio
di riferimento per
l'intera durata
€
420,00
€
840,00
€
1.260,00
€
1.680,00
€
2.100,00
€
2.520,00
€
2.940,00
€
3.360,00
€
3.780,00
€
4.200,00
Provvigioni
riconosciute 15%
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
51,96
103,92
155,88
207,84
259,79
311,75
363,71
415,67
467,63
519,59
Somma Assicurata
perdite canoni
Somma Assicurata
spese legali
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
2.500,00
5.000,00
7.500,00
10.000,00
12.500,00
15.000,00
17.500,00
20.000,00
22.500,00
25.000,00
500,00
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
4.000,00
4.500,00
5.000,00
Tasso lordo su
valore
locazione
8,40%
8,40%
8,40%
8,40%
8,40%
8,40%
8,40%
8,40%
8,40%
8,40%
DIREZIONE OPERATIVA
venerdì 13 settembre 2013
LOCAZIONI FRA PRIVATI
Valore della locazione
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
30.000,00
35.000,00
40.000,00
45.000,00
50.000,00
Locazione fra privati
(durata 4 anni) premio
di riferimento per
l'intera durata
€
400,00
€
800,00
€
1.200,00
€
1.600,00
€
2.000,00
€
2.400,00
€
2.800,00
€
3.200,00
€
3.600,00
€
4.000,00
Provvigioni
riconosciute 20%
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
65,98
131,96
197,94
263,92
329,90
395,88
461,86
527,84
593,81
659,79
Somma Assicurata
perdite canoni
Somma Assicurata
spese legali
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
2.500,00
5.000,00
7.500,00
10.000,00
12.500,00
15.000,00
17.500,00
20.000,00
22.500,00
25.000,00
500,00
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
3.500,00
4.000,00
4.500,00
5.000,00
Tasso lordo su
valore
locazione
8,00%
8,00%
8,00%
8,00%
8,00%
8,00%
8,00%
8,00%
8,00%
8,00%
GLOSSARIO
Assicurato
Il Locatore, quale soggetto il cui interesse è protetto
dall’assicurazione.
Assicuratore
NOBIS
Assicurazione
Il contratto di assicurazione.
Conduttore
Il soggetto che assume il godimento dell’immobile attraverso
la stipula del Contratto di Locazione con il Locatore.
Contraente
Il Conduttore, quale soggetto che stipula l’Assicurazione con
l’Assicuratore.
Contratto di Locazione
Il contratto di locazione, relativo all’immobile ad uso
abitativo o commerciale, stipulato in conformità alla
normativa in vigore, tra il Locatore ed il Conduttore.
Convalida dello sfratto per morosità
L’Ordinanza del Giudice competente di convalidare lo sfratto
per morosità di cui all’art. 658 del Codice di Procedura Civile.
In tal sede il Giudice fissa la data di esecuzione dello sfratto
per il rilascio dell’immobile ed invia alla Cancelleria l’atto per
l’apposizione della formula esecutiva, comandando a tutti gli
Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione lo sfratto, a
richiesta del Locatore, con l’assistenza della forza pubblica.
Indennizzo
La somma dovuta dall’Assicuratore in caso di Sinistro.
Limite di indennizzo/Somma assicurata
La somma massima dovuta dall’Assicuratore in caso di
Sinistro.
Locatore
Il soggetto legittimato a stipulare il Contratto di Locazione in
quanto titolare del diritto di proprietà, proprietà
superficiaria o usufrutto sull’immobile locato.
Premio
La somma dovuta dal Contraente all’Assicuratore.
Periodo di carenza
Periodo che può intercorrere tra il momento della
stipulazione di un contratto di assicurazione e quello a
partire dal quale la garanzia offerta dall’assicuratore diviene
concretamente efficace.
Sinistro
Il verificarsi del fatto/evento dannoso per il quale è prestata
la garanzia assicurativa.
CONDIZIONI GENERALI DI
ASSICURAZIONE
Art. 1 – Dichiarazioni relative alle circostanze del
rischio
Le dichiarazioni inesatte o le reticenze del Contraente,
relative a circostanze che influiscono sulla valutazione
del rischio, possono comportare la perdita totale o
parziale del diritto all’Indennizzo nonché la stessa
cessazione dell’Assicurazione ai sensi degli artt. 1892,
1893 e 1894 del Codice Civile.
Art. 2 – Altre assicurazioni
Il Contraente è esonerato dall’obbligo di comunicare
preventivamente alla Società l’esistenza di eventuali
altre assicurazioni riguardanti gli stessi rischi garantiti
dalla presente Assicurazione, fermo l’obbligo di darne
avviso in caso di Sinistro ai sensi dell’art. 1910 del
Codice Civile.
Art. 3 – Modifiche dell’Assicurazione
Le eventuali modificazioni dell'Assicurazione devono
essere provate per iscritto.
Art. 4 – Oneri fiscali
Gli oneri fiscali relativi all'Assicurazione sono a carico
del Contraente.
Art. 5 – Forma delle comunicazioni
Ogni comunicazione tra le Parti deve essere fatta via
PEC (posta elettronica certificata) oppure con lettera
raccomandata o a mezzo fax.
Art. 6 – Rinvio alle norme di legge
Per quanto non espressamente regolato dal presente
contratto, valgono le norme di legge.
Art. 7 – Pagamento del Premio
Viene convenuto fra le Parti che il pagamento del
premio sia effettuato in un’unica soluzione alla data
della stipula del contratto. Se il Contraente non paga il
premio o la prima rata di premio stabilita dal
contratto, l’assicurazione resta sospesa fino alle ore 24
del giorno in cui il contraente paga quanto da lui
dovuto.
Non è previsto alcun rimborso del premio nel caso di
risoluzione anticipata del contratto di locazione.
Art. 8 – Oggetto dell’Assicurazione.
La Società si obbliga ad indennizzare l’Assicurato per le
perdite pecuniarie derivanti dalla perdita dei canoni ed
oneri accessori e delle spese legali per il
rimpossessamento dell’immobile a condizione che:
a) sia stata ottenuta convalida di sfratto con
contestuale fissazione della data di
esecuzione ai sensi dell’art. 663 del codice di
procedura civile,
b) il contratto di locazione (che forma parte
integrante
della
polizza)
sia
stato
preventivamente registrato presso l’Agenzia
delle Entrate;
c) il conduttore abbia attivato le utenze
dell’immobile (luce, gas, acqua, rifiuti e
telefono) o le abbia volturate a sé;
d) (nel caso in cui lo sfratto sia per finita
locazione) la perdita sia documentata da un
nuovo preliminare di locazione con
versamento della caparra.
Art. 9 – Estensione territoriale
L’Assicurazione è operante per il territorio dello Stato
Italiano, della Città del Vaticano e della Repubblica di
San Marino.
Art. 10 – Somma assicurata
La somma assicurata è pari a quella indicata nel
modulo di polizza. La somma assicurata è suddivisa fra
perdita canoni e spese legali.
Art. 11 – Denuncia del sinistro e documenti da
produrre per ottenere l’indennizzo
In caso di avvio della procedura per la convalida di
sfratto, il Contraente dovrà inviare tempestivamente a
Nobis comunicazione circa l’avvio della procedura
nonché la documentazione a supporto del suo diritto.
Art. 12 – Pagamento dell’indennizzo
Il Contraente/Assicurato, avrà diritto ad ottenere su
richiesta
un anticipo di indennizzo pari al 30% della
somma assicurata perdita canoni entro 10
giorni da quando Nobis avrà ricevuto
originale o copia autenticata del deposito
dell’istanza di convalida di sfratto;
un anticipo di indennizzo pari al 30% della
somma assicurata perdita canoni entro 10
giorni da quando Nobis avrà ricevuto
originale o copia autenticata dell’ordinanza di
4
sfratto con indicazione della data di
esecutività dello stesso;
saldo dell’indennizzo alla data indicata di
esecutività dello sfratto entro 10 giorni
dall’invio della documentazione giustificativa
della perdita pecuniaria e delle spese legali
sostenute.
Resta inteso che la Compagnia ha in ogni
momento il diritto di verificare richiedendo
l’acquisizione di documenti, anche presso il
conduttore, circa la legittimità della richiesta di
indennizzo.
Art. 13 – Esclusioni
Sono escluse dalla copertura della presente polizza le
perdite derivanti da:
spese legali differenti da quelle necessarie
per la pura e semplice attivazione della
procedura di sfratto;
in caso di subaffitto dell’immobile locato;
peri contratti di locazione rinnovati per i quali
non siano stati pagati regolarmente i canoni
e/o gli oneri accessori per il periodo di
locazione antecedente alla data di rinnovo;
quanto già eventualmente ritenuto dal
locatore, in conto canoni ed oneri, sul
deposito cauzionale laddove prestato dal
conduttore in sede di stipula del contratto di
locazione;
quanto già eventualmente recuperato,
ancorché parzialmente, per effetto delle
azioni stragiudiziali;
Contratti o accordi in forza dei quali il
godimento dell’immobile è il corrispettivo,
anche parziale, di una prestazione d’opera.
Art. 14 – Surrogazione
Con il pagamento dell’indennizzo, Nobis rimane
surrogata nei limiti delle somme corrisposte, in ogni
diritto, ragione ed azione del locatore verso il
conduttore, i suoi aventi diritti e terzi coobbligati.
Ove Nobis lo richieda, il locatore è tenuto a fare
cessione formale di detti diritti ed azioni ed a munirla
dei necessari mandati ed ad assisterla efficacemente
nell’esperimento delle azioni medesime, fornendo i
documenti che la stessa Nobis ritenga utili.
Art. 15 – Foro competente
Salvo deroga precisa, la presente polizza è soggetta al
diritto della legge italiana.
La Compagnia e l’Assicurato convengono di sottoporre
ogni controversia che non si sia potuta risolvere
d’accordo fra le parti , al Foro competente della
Società di Assicurazione o salvo diversa pattuizione al
foro competente del Contraente/Assicurato.