trend luglio 2014

In questo numero
Il ruolo del Risk Manager nel 15°
aggiornamento della Circolare
263/2006 della Banca d’Italia
L’andamento del mercato
immobiliare italiano: focus
sugli immobili a garanzia
dei mutui ipotecari
Nei primi 6 mesi dell’anno sono
fallite 8.101 imprese, 1.664 solo
nel settore edile
Cost approach e Depreciated
Replacement Cost: metodo di
stima e base di valore diversa
dal valore di mercato
Il ruolo del Risk Manager nel 15° aggiornamento della
Circolare 263/2006 della Banca d’Italia
Con l’aggiornamento della Circolare
n. 263/2006 “Nuove disposizioni di vigilanza
prudenziale per le banche”, in vigore dall’1
luglio 2014, Banca d’Italia si propone
essenzialmente di conseguire i seguenti
obiettivi:



Rafforzare la capacità delle banche
nella gestione dei rischi aziendali.
Rivedere organicamente l’attuale quadro
normativo in materia di Sistema dei
Controlli Interni, Sistemi Informativi e
Continuità Operativa.
Allineare la normativa nazionale alle
previsioni comunitarie.
In particolare, merita attenzione l’introduzione del capitolo 7 dedicato al rafforzamento della capacità
delle banche di presidiare i rischi aziendali. Le nuove norme enfatizzano, infatti, il ruolo dell’organo con
funzione di supervisione strategica nella definizione del modello di business e del Risk Appetite
Framework (RAF) potenziando le attività del Risk Manager. Vediamo nel dettaglio quali sono le
implicazioni per la valutazione e il monitoraggio dei collateral sottostanti ai mutui ipotecari erogati.
La Sezione III “Funzioni Aziendali di Controllo”, paragrafo 3.3, sottolinea che “la Funzione di Controllo
dei Rischi (Risk Management Function) verifica il corretto svolgimento del monitoraggio andamentale
sulle singole esposizioni creditizie”. L’Allegato A, paragrafo 2, prosegue affermando che “il controllo
andamentale e il monitoraggio delle singole esposizioni devono essere svolti con sistematicità,
avvalendosi di procedure efficaci in grado di segnalare tempestivamente l’insorgere di anomalie e di
assicurare l’adeguatezza delle rettifiche di valore e dei passaggi a perdita. In particolare, la
determinazione del valore di recupero dei crediti deteriorati tiene conto dei seguenti fattori:
i) tipologia di procedura esecutiva attivata ed esito delle fasi già esperite;
ii) valore di pronto realizzo delle garanzie (calcolando, per i beni immobili, haircut in funzione
dell’aggiornamento della perizia e del contesto di mercato);
iii) criteri per la stima del periodo di recupero e dei tassi di attualizzazione dei flussi attesi. Le suddette
indicazioni sono periodicamente aggiornate sulla base dell’evoluzione del quadro di riferimento”.
Significativo anche quanto riportato nella nota di chiarimenti della Circolare in merito all’applicazione
della disciplina dove, nel Capitolo 3 relativo al Rischio di Credito, alla domanda se la verifica del corretto
svolgimento del monitoraggio andamentale debba essere espletata su ogni singola posizione e se sia
possibile avere qualche orientamento aggiuntivo sulla frequenza e modalità di conduzione della stessa,
è stata data la seguente risposta: “il risk management identifica almeno indicatori di early warning
che segnalino tempestivamente anomalie del monitoraggio andamentale svolto dalla prima linea (ad
esempio l’utilizzo di perizie immobiliari non adeguatamente aggiornate) in presenza delle quali
procedere al controllo delle singole posizioni interessate”.
Sia l’intervento della BCE tramite l’Asset Quality Review sia l’attuale aggiornamento della Circolare
n.263 di Banca d’Italia sottolineano l’importanza della vigilanza del Risk Management, Audit e
Compliance sulla qualità degli asset e rimarcano come la corretta valutazione e rivalutazione delle
garanzie abbia un’importanza strategica per il suo diretto impatto sul conto economico della banca.
L’andamento del mercato immobiliare italiano: focus sugli immobili a
garanzia dei mutui ipotecari
L’importo medio dei mutui erogati continua invece a registrare valori
contenuti, con un importo pari a 113.705 euro a causa della minore
disponibilità reddituale delle famiglie dettata dalla particolare situazione
economica.
Dall’analisi dei dati di CRIF Valutazione Immobili, delle informazioni
registrate in EURISC (il sistema di informazioni creditizie gestito da
CRIF) e delle rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate, si desume una
fotografia aggiornata delle tendenze in atto nel mercato italiano del
credito immobiliare.
Analizzando invece l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria, il prezzo/
mq mostra ancora valori negativi, seppur più contenuti, con un -3,6%
nel secondo trimestre 2014 rispetto all’anno precedente, mentre la
superficie media compravenduta è di circa 101 mq.
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
I TRIM
2013
II TRIM
2013
III TRIM
2013
IV TRIM
2013
I TRIM
2014
Compravendite
Residenziali
-14,2%
-9,3%
-5,1%
-8,0%
4,1%
Contratti Mutuo
Ipotecario Erogati
-15,0%
-7,15%
0,4%
-5,9%
2,9%
Importo Medio
Mutuo Erogato
Prezzo/Mq
Immobile
115.712 115.249 114.432
-3,7%
-4,4%
-5%
115.403
113.705
-4,4%
-5,9%
II TRIM
2014
Andamento Prezzo/Mq - Superficie Immobile
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
2,0%
1,0%
0,0%
‐1,0%
‐2,0%
‐3,0%
‐4,0%
‐5,0%
‐6,0%
‐7,0%
-3,6%
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili, EURISC,
Agenzia delle Entrate
103
102
101
0,3%
100
99
98
‐2,5%
‐3,7%
‐3,60% 97
96
‐4,7%
‐4,4% ‐5,0% ‐4,4%
95
‐5,3%
94
‐5,7%
‐5,90%
‐6,2%
93
I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM
2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2014 2014 2014
1,0%
0,5%
Prezzo/Mq
Nel primo trimestre 2014 le compravendite residenziali registrano
finalmente un incremento pari a +4,1% rispetto all’anno precedente,
per un totale di 98.403 unità compravendute, rispetto alle 94.555 del
corrispondente trimestre 2013.
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
In particolare, la diminuzione è relativa agli immobili usati (-3,9%),
mentre quelli di nuova costruzione registrano invece un incremento
dell’1,3% e si dimostrano più resistenti alle dinamiche di crisi del settore.
Lasciamo volutamente fuori dall'analisi gli immobili ristrutturati e da
ristrutturare.
Anche i contratti di mutui ipotecario erogati a persone fisiche sono
finalmente in ripresa: il primo trimestre 2014 si apre con un +2,9%
rispetto all’anno precedente, fenomeno anticipato dalla dinamica della
domanda di mutui che, in termini di numero di richieste effettuate,
registra già un +10,3% nei primi 6 mesi del 2014.
Andamento Prezzo/Mq - Immobili Nuovi e Usati
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
Andamento Erogazione Mutui
Variazioni trimestrali rispetto all'anno precedente
10,0%
0,0%
121.079 119.837 118.422 ‐10,0%
2,9%
0,4%
119.041 ‐5,9%
‐7,15%
115.249 ‐30,0%
‐40,0%
‐58,5%
‐58%
2,0%
120.000
0,0%
‐0,8%
‐2,5%
‐2,1%
‐1,8%
‐4,0%
114.000
‐3,3%
‐5,8%
‐8,0%
110.000
I TRIM 2012 II TRIM 2012 III TRIM 2012 IV TRIM 2012 II TRIM 2013 III TRIM 2013 IV TRIM 2013 I TRIM 2014
‐7,2%
‐5,0%
Nuovo
Usato
‐5,5%
‐6,8%
‐8,5%
‐10,0%
I TRIM
2012
Importo Medio Mutuo Erogato
‐6,5%
‐3,9%
‐4,2%
‐4,2%
112.000
‐70,0%
‐3,0%
‐3,4%
‐6,0%
‐55,9%
Contratti Mutuo Ipotecario Erogati
1,3%
1,2%
0,4%
‐2,0%
116.000
113.705
‐48,0%
‐50,0%
‐60,0%
115.403
114.432 122.000
118.000
‐20,0%
Superficie Immobile
II TRIM III TRIM IV TRIM
2012
2012
2012
I TRIM
2013
II TRIM III TRIM IV TRIM
2013
2013
2013
I TRIM
2014
II TRIM
2014
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Elaborazioni CRIF su dati EURISC
Il trend di riduzione, per completezza, è evidenziato anche
dall’andamento del valore medio degli immobili forniti in garanzia,
che passa dagli oltre 200.000 euro del 2010 ai circa 178.000 euro del
secondo trimestre 2014.
In questo scenario rivestono importanza le richieste di surroga che nel
secondo trimestre 2014 raggiungono circa il 18% del totale mutui
erogati, contro il 12% del primo trimestre 2014, per effetto della
continua e progressiva riduzione degli spread offerti dalle banche sui
propri mutui di surroga.
Ricordiamo che il campione di immobili analizzati da CRIF Valutazione
Immobili contiene le diverse tipologie immobiliari oggetto di Perizia CRIF
(appartamenti, attici, loft, mansarde, monolocali, ville e villette a schiera),
dove la tipologia più rappresentata è costituita da appartamenti.
Il fenomeno è atteso in rafforzamento sui prossimi trimestri, date le
prospettive di ulteriore riduzione degli spread di offerta da parte
delle banche, grazie a costi di approvvigionamento della liquidità
sempre migliori e agli scenari di progressivo miglioramento della
situazione economica a livello nazionale.
2
La dinamica negativa delle quotazioni tocca tutte le aree italiane anche
se con intensità differente: i dati sul primo trimestre 2014 mostrano una
riduzione maggiore nel Centro e nel Nord Est, rispettivamente con un
-3,8% e un -3,7%; nel Nord Ovest e nel Sud/Isole si registrano invece
valori più contenuti rispettivamente con un -2,0% e un -1,7%.
Andamento Prezzo/Mq
Variazioni Trimestrali rispetto all’anno precedente
Nota:
Con riferimento ai dati forniti da CRIF Valutazione Immobili, da febbraio 2013 è
stata effettuata un’attività di normalizzazione del campione eliminando eventuali
outliers per una più coerente lettura delle elaborazioni. I dati relativi agli Immobili e
ai Mutui erogati sono riferiti alle sole persone fisiche.
Aree Nielsen
2013
II TRIM 2014
Centro
-5,8%
-3,8%
Nord-Est
-5,2%
-3,7%
Nord-Ovest
-2,1%
-2,0%
Sud e Isole
-6,0%
-1,7%
Totale Italia
-4,3%
-3,6%
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Nei primi 6 mesi dell’anno sono fallite 8.101 imprese, 1.664 solo nel
settore edile
Nel primo semestre del 2014 in Italia 8.101 imprese hanno portato i libri
in tribunale, con un aumento del +10% in un solo anno.
In media, considerando i soli giorni lavorativi, sono fallite 63 imprese
ogni giorno.
Fallimenti per settore merceologico - II TRIM 2014
SETTORE
MACRO
SETTORE
FALLIMENTI
Lo scorso anno su tutto il territorio nazionale si sono registrati 14.269
fallimenti, in crescita del +14% rispetto al 2012 e del +54% rispetto al
2009, l'anno in cui la crisi economica aveva appena iniziato a far sentire
i suoi pesanti effetti sul tessuto economico italiano. Dal 2009 ad oggi
invece si contano circa 67 mila imprese che hanno portato i libri in
tribunale, in un trend di costante aumento nel corso delle rilevazioni
trimestrali.
Costruzione di edifici
Edilizia
989
Installatori
Edilizia
675
Commercio ingrosso
637
Servizi vari
484
È questa la preoccupante fotografia che emerge dall’Analisi dei
fallimenti in Italia, aggiornata al secondo trimestre 2014 e realizzata da
CRIBIS D&B, la società del Gruppo CRIF specializzata nella business
information.
Locazione immobiliare
Servizi finanziari
466
Commercio ingrosso beni non
durevoli
Commercio ingrosso
448
Ristoranti - Bar
Commercio dettaglio
372
Industria manufatti in metallo
Industria, produzione
363
Trasporti e servizi merci su
gomma
Trasporti, distribuzione
320
Abbigliamento e accessori
Commercio dettaglio
301
Varie
Commercio dettaglio
221
Industrie macchinari industriali e
computer
Industria, produzione
159
Servizi vari
141
Alimentari
Commercio dettaglio
135
Abbigliamento e altri prodotti
tessili
Industria, produzione
132
Arredamento - Articoli per la casa
Commercio dettaglio
126
Industrie alimentari
Industria, produzione
123
Industrie della pietra e del vetro
Industria, produzione
122
Industrie del mobile - accessori
per arredi
Industria, produzione
116
Industrie tipografiche editoriali
Industria, produzione
99
Commercio ingrosso beni
durevoli
Servizi commerciali
La distribuzione sul territorio nazionale dei fallimenti è strettamente
correlata alla densità di imprese attive nelle diverse aree del Paese e alla
localizzazione dei settori in maggiore sofferenza nei diversi territori.
La Lombardia si conferma pertanto la regione d'Italia in cui si registra il
maggior numero di fallimenti, con 1.772 casi, pari al 21,9% del totale
nazionale. Dal 2009 ad oggi si contano 14.971 imprese lombarde fallite.
La seconda regione più colpita è il Lazio, con 871 imprese chiuse nel
2014 e un’incidenza sul totale Italia del 10,8%. Segue la Campania con
692 casi e relativa incidenza dell’8,5%. In difficoltà anche il Veneto con
661 fallimenti.
Per completare le prime dieci posizioni seguono l’Emilia-Romagna (605),
la Toscana (601), il Piemonte (579), la Sicilia (497), la Puglia (420) e le
Marche (281). All’ultimo posto della classifica c’è Aosta con solo 7
fallimenti, un totale di 66 fallimenti dal 2009, ma con una incidenza delle
sue imprese di solo lo 0,1% sul totale Italia.
Servizi personali
L’edilizia e il commercio sono i macrosettori più colpiti nel 2014.
Nel settore edile si contano ben 1.664 imprese fallite in questi primi 6
mesi dell’anno. Il comparto in maggiore sofferenza è quello della
“costruzione di edifici”, in cui si registrano 989 fallimenti, a cui si
aggiungono i 675 “installatori” che hanno portato i libri in tribunale.
Si segnalano anche i 466 casi della “locazione immobiliare”.
Appare molto critica anche la situazione del commercio, che registra
1.085 fallimenti nelle vendite all'ingrosso e 1.155 in quelle al dettaglio.
Nel commercio al dettaglio hanno chiuso 372 “ristoranti e bar”, 301
imprese di “abbigliamento e accessori”, 135 “alimentari”, 126 “negozi di
arredamento e articoli per la casa”.
Altri settori
1.672
Totale
8.101
Fonte: CRIBIS D&B
3
Cost approach e Depreciated Replacement Cost: metodo di stima e
base di valore diversa dal valore di mercato
“Se non esistono dati espressi dal mercato, è logico ritenere che non
sia possibile determinare il valore di mercato” - ha commentato il prof.
Prystupa dell’Università di Varsavia sul Journal of the Recognised
European Valuer del TEGOVA - e rafforza questa tesi, affermando che
“il costo di ricostruzione deprezzato potrebbe essere utilizzato come un
sostituto del valore di mercato, laddove le normative e le condizioni lo
consentano, quindi come una base di valore che non può essere
scambiata per il valore di mercato”.
Uno degli aspetti su cui si è concentrata l’attenzione dell’autorità di
vigilanza, nel corso delle verifiche dell’Asset Quality Review a cui la BCE
ha sottoposto le 128 principali banche europee, è stata la rivalutazione
dei collateral posti a garanzia di esposizioni creditizie.
Un intero capitolo dell’Asset Quality Review – Phase 2 Manual è
dedicato, infatti, alle metodologie estimative, al fine di applicare criteri
di valutazione omogenei in tutti i Paesi e indipendentemente
dall’appraiser. Relativamente alla stima è stato previsto il rispetto degli
standard EVS 2012 del Tegova. Nel contempo anche l’ABI ha
dichiarato la compliance con EVS nelle sue “Linee guida, standard di
riferimento in Italia per le valutazioni immobiliari nell’ambito bancario”,
almeno per quanto attiene il valore di mercato, che ha rappresentato
la base di valore scelta dalla BCE per la stima delle garanzie
immobiliari.
Il Cost Approach determina il valore di un immobile, sommando il valore
dell’area edificata e il costo di ricostruzione del fabbricato esistente,
eventualmente deprezzato per la vetustà e l’obsolescenza. Il metodo si
basa sul principio della sostituzione che afferma che un acquirente
non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore al
costo necessario per riprodurre un bene con la stessa utilità
funzionale. Questa definizione evidenzia i limiti di applicazione della
metodologia.
Secondo gli EVS il valore di mercato è l’importo stimato al quale
l’immobile verrebbe venduto, alla data della valutazione, in un’operazione
svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali
condizioni di mercato, dopo un’adeguata promozione commerciale,
nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con
prudenza e senza alcuna costrizione. Questa definizione, secondo
l’interpretazione data dalla BCE, ha richiesto l’uso, quasi esclusivo, del
metodo di confronto diretto di mercato, limitando l’applicazione di
procedimenti finanziari solo agli immobili locati con contratti di lunga
durata e in base al canone contrattuale.
La prima osservazione è che per l’uso del metodo vi deve essere la
possibilità fisica e legale di riprodurre un bene funzionalmente
sostituibile nello stesso segmento di mercato e quindi vi deve
essere in primis un mercato attivo di aree edificabili con la stessa
destinazione d’uso potenziale. Tale condizione consentirebbe di
determinare il valore di mercato dell’area edificata come differenza fra
quello dell’area edificabile e il costo di demolizione del fabbricato
esistente. Una seconda osservazione è che il bene esistente sia
opportunamente realizzabile, anche in segmenti di mercato
scarsamente attivi oppure in procinto di attivarsi, ossia sia in grado di
costituire maggior valore per immobili esistenti (es. una porzione di un
complesso produttivo o agricolo) o costituisca un bene per il quale vi è
una potenziale richiesta ma non si è ancora formato un mercato attivo
(es. una tipologia immobiliare di nuova realizzazione in un ambito
territoriale).
L’uso del Cost Approach è stato espressamente escluso, anche in
presenza di immobili speciali o di mercati limitati, preferendo il confronto
diretto con immobili ricadenti in segmenti di mercato non prossimi,
seguito dall’applicazione di haircut prudenziali. Il dubbio insinuato da
questa presa di posizione è che il Cost Approach, metodologia
riconosciuta dagli standard internazionali e dalla bibliografia scientifica
di estimo, non conduca al valore di mercato, ma a una base di valore
diversa.
In queste condizioni è necessario che la costruzione rappresenti l’Highest
and Best Use del terreno edificabile e che la costruzione e i relativi costi
di realizzazione rispondano a criteri di mercato. In presenza di immobili
con un’obsolescenza fisica e/o funzionale è necessario applicare dei
deprezzamenti, rispondenti più a criteri contabili che a dati di mercato,
distaccando pertanto il costo di costruzione deprezzato dal valore di
mercato.
Gli stessi EVS non dissolvono questo dubbio, ritenendo al contempo
che il Depreciated Replacement Cost è considerato come un metodo
riconosciuto per arrivare al valore di mercato in assenza di elementi
migliori (EVS 2-9.1) e che in alcuni Paesi è riconosciuto come base di
valore, più in generale tuttavia è considerato un approccio di valutazione
che porta al valore di mercato. Le basi teoriche di questo concetto, ossia
il fatto che la relazione tra costo e valore possa essere correlata, non
sono affatto scontate, in quanto il costo è soltanto uno dei fattori che
determina la domanda e l’offerta e non sempre è possibile supporre che
i costi siano sostenuti in modo saggio o utile. Di conseguenza questo
metodo va usato soltanto quando l’utilizzo di un metodo alternativo è
impedito dalla mancanza di domanda o di evidenze confrontabili oppure
quando la valutazione risponde a esigenze di natura fiscale nazionale
(EVS 2-9.3.2).
Al termine della vita utile dell’immobile esistente il valore si riconduce a
quello dell’area edificata. In termini assoluti non si può affermare che
il metodo possa condurre sempre al valore di mercato. È essenziale
un’analisi estimativa per identificare l’opportunità della costruzione e
verificare l’esistenza di condizioni che consentano al metodo di
individuare il valore di mercato. In tutte le altre condizioni il metodo può
essere utilizzato per determinare una base di valore diversa da quella di
mercato per finalità contabili o assicurative.
La posizione della BCE si basa sull’osservazione del mercato delle
valutazioni in Europa, che non evidenzia posizioni uniformi, ed è spinta
più dall’esigenza di omogeneità che da considerazioni scientifiche. Il
dibattito è appena iniziato, anche in vista della prossima edizione degli
standard EVS 2016, che dovrà affrontare la questione.
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