La grande guida per acquistare casa in totale sicurezza!

Come non trasformare la casa dei
sogni nel peggiore degli incubi?
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La grande guida
per acquistare
casa in totale
sicurezza!
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CONTENUTI
COME TROVARE LA CASA GIUSTA
QUALI DOCUMENTI CONTROLLARE
COME ACQUISTARE IN SICUREZZA
LA GRANDE GUIDA PER ACQUISTARE CASA IN TOTALE SICUREZZA
1
Hai deciso di comprare una nuova casa?
Bene! Stai per vivere una delle più belle esperienze della tua
vita, proverai soddisfazioni impareggiabili e guarderai al
futuro in modo completamente diverso.
Congratulazioni!
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Dove cercare?
Mettiti subito all'opera!
Innanzitutto bisogna definire il luogo in cui cercare.
Individuare la zona che soddisfi le tue particolari
esigenze.
Conviene trovare un posto che offra più comodità e ti
semplifichi la vita nel compiere le solite azioni
quotidiane.
Magari potrebbe essere vicino al tuo posto di lavoro o
vicino alla scuola che frequentano i tuoi figli.
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Come cercare?
Una serie di sopralluoghi in orari diversi del giorno ti
aiuteranno a capire se la zona prescelta fa davvero al
caso tuo.
Analizza il vicinato e soprattutto valuta la loro
rumorosità, rispetto per le cose, spazi comuni e
grado di pulizia.
Non sottovalutare queste cose all'inizio, potrebbero
rivelarsi insopportabili dopo qualche tempo.
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Ci sono i servizi necessari?
Prendi una cartina con al centro la tua area di
interesse e verifica l'orizzonte spaziale …ehmm
scusa, più semplicemente misura le distanze tra i
principali servizi che sarebbe utile tenere sotto casa:
• un ufficio postale o una banca;
• un negozio di alimentari per acquisti all'ultimo momento;
• un servizio sanitario;
• uno spazio verde ricreativo;
• bar, ristoranti e le più comuni attività in genere;
• calcola i tempi di percorrenza per raggiungere le principali
arterie di comunicazione.
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Di quanto spazio hai bisogno?
Una volta individuato il luogo che fa per te, cerca di
definire lo spazio utile strettamente necessario di cui hai
bisogno.
Valuta l'esposizione della casa. Una buona illuminazione e
aerazione naturale garantiscono risparmio energetico,
ambienti asciutti e salubri.
Art. 2, D.M. 1975
Stabilisce
che
la
superficie
minima abitabile per persona è 14
m2. Questo il parametro minimo
di legge, ma di spazio più ce n'è
meglio è!
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Che tipologia preferisci?
Assicurati che la zona scelta precedentemente abbia come
tipologia costruttiva prevalente quella che fa al tuo caso:
• abitazione in appartamento
• soluzione indipendente
Sarebbe inutile cercare una villa in una zona destinata a
costruzioni in linea a sviluppo verticale.
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Gli accessori indispensabili
Oops! Avrei bisogno di un bagno!
Le moderne esigenze e la concomitanza degli orari di
punta per la maggioranza dei membri familiari (in genere
si esce o si rientra tutti negli stessi orari) trasformano, in
determinati momenti della giornata, la toilette di casa in
un incrocio congestionato.
Quindi l'ideale sarebbe avere una casa con almeno due
bagni. Va bene anche che il secondo sia solo di servizio o,
al minimo, accontentati di un bagno che abbia la zona del
wc separata da quella del lavandino.
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Pertinenze necessarie
C'è un box, una cantina, una soffitta o almeno un
ripostiglio? No? Allora non è una casa!
Può sembrare esagerato ma in effetti è proprio così.
Ci sono tante cose in una casa che hanno un utilizzo
stagionale o addirittura sporadico. Oppure delle cose che
non è bello vedere in giro ma che bisogna
necessariamente tenere a portata di mano. Si pensi agli
attrezzi e i prodotti per le pulizie, la lavatrice, gli
scarponi da sci o il portapacchi dell'auto. Senza uno o più
spazi dedicati a ciò si rischia di complicare seriamente la
propria situazione abitativa.
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Hai stabilito cosa cercare!
Ma non sai da dove cominciare? Bene ci sono due
possibilità:
• operare in proprio – Questa scelta è fortemente
sconsigliabile perché la tutela e le garanzie offerte da un
professionista esperto del settore giustificano ampiamente
la piccola spesa percentuale dovuta;
• rivolgerti a un mega agent - La casa è una cosa seria.
Probabilmente la spesa più impegnativa da sostenere nella
vita, quindi meglio affidarsi a un vero professionista.
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Come fare la scelta giusta?
Sicuramente ti ritroverai a dover decidere tra più
opportunità. Ma come scegliere quella giusta?
Non
preoccuparti:
i
numeri
ti
indicheranno
inconfutabilmente la strada da seguire!
Sì, proprio loro! E il tuo mega agendi fiducia sarà lieto di
illustrarti come fare.
Allora non perdere altro tempo e divertiti a scoprire i
prossimi, interessanti segreti.
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Come sceglierne una tra tante?
Dopo aver selezionato un certo numero di offerte
potenzialmente interessanti, bisogna cominciare a verificare
i benefici che ciascuna di esse è in grado di offrirti.
Non le caratteristiche. I benefici! Sono questi ultimi ad
essere determinanti per la tua scelta.
Comincia a pensare quali sono quelli davvero importanti per
te perché ti serviranno nelle prossime pagine.
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Come valutare i benefici?
La forza della ragione! Per ogni casa selezionata si compilerà
un datasheet personalizzato su misura per te.
Ogni tua esigenza, beneficio desiderato o semplice richiesta
formerà una riga del foglio di calcolo.
A ciascuna riga sarà assegnato un valore compreso in una
scala da uno a cinque. Il beneficio maggiore riceverà un
punteggio più alto.
Ad esempio nel valutare i tempi di spostamento risulterà:
1 = molto tempo; 5 = poco tempo
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Immagina. Puoi.
Adesso è arrivato il momento di tirare fuori la tua capacità di
immaginazione!
Avvicinati dall'esterno a una finestra, sssss, e guardati
mentre compi le classiche attività quotidiane nella nuova
casa.
Immagina, ad esempio, di andare a lavoro partendo da qui e
calcola i tempi:
un tempo lungo? = 1; un tempo breve? = 5 e così via…
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Totalizza il risultato
Comincia a rispondere a domande come queste:
• quanto tempo prima dell'orario di inizio di lavoro ti dovrai
svegliare?
• potresti scegliere di andare a lavoro a piedi o con i mezzi pubblici?
• quanto tempo perdi in spostamenti?
• è facile portare in casa la spesa o la carrozzina?
• è uno sforzo già solo andarci in palestra?
Alla fine ogni casa totalizzerà un punteggio che ti dirà qual è
quella giusta per te e la tua famiglia.
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Misurare che passione!
La prima cosa da fare è misurare la casa per sapere se soddisfa
effettivamente le tue esigenze di spazio.
Prendere misure è una facile abilità tecnica ma nelle
compravendite si parla di superfici commerciali o catastali.
Si tratta di valori ponderati convenzionali che esprimono in sintesi
le superfici effettivamente calpestabili più le superfici di
pertinenze e aree scoperte calcolate con dei coefficienti
predefiniti.
Norma UNI 10750; D.P.R. 138/98
In Italia sono riconosciute due procedure che
assicurano
trasparenza,
oggettività,
univocità,
riproducibilità e verificabilità: la norma UNI 10750
(superficie convenzionale vendibile); l'allegato C, D.P.R.
138/98 (determinazione della superficie catastale).
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Stimare la casa
Un altro aspetto fondamentale è capire se la casa desiderata
viene venduta a un giusto prezzo.
Per fare questo c'è bisogno di un'attenta analisi del mercato
di riferimento svolta con metodo scientifico e consolidato
che consente di attribuire il giusto valore all'immobile.
Così potrai fare un buon acquisto e garantirne il valore nel
tempo.
Standards IVS
Gli
standard
internazionali
IVS
(International Valuation Standards)
applicati correttamente, garantiscono
una valutazione seria e affidabile.
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I controlli da fare
LO STATO GIURIDICO DELL'IMMOBILE E DEL VENDITORE
in questa
sezione ti
sarà
mostrato
come
verificare:
LA CONFORMITA' URBANISTICA
LA SITUAZIONE CATASTALE
L'EVENTUALE SITUAZIONE CONDOMINIALE
LA CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI
L'ADEGUATEZZA DELLA CERTIFICAZIONE ENERGETICA
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Avvertenze
Comprare casa vuol dire realizzare un sogno. Purtroppo, però,
sono tantissime le insidie che si nascondono nei vari passaggi da
compiere.
La compravendita è un'operazione interdisciplinare che
presuppone varie conoscenze: giuridiche, fiscali, tecniche e di
prassi amministrativa.
Affidarti a un professionista esperto e competente ti consentirà di
godere solo dell'aspetto bello e impagabile dell'acquisto di una
nuova casa.
Art. 1759 C.C.
D.Lgs. 206/2005
"Il mediatore deve comunicare
alle parti le circostanze a lui
note, relative alla valutazione
e alla sicurezza dell'affare."
Il
"nuovo
codice
del
consumo" ti tutela e ti
garantisce nel rapporto col
tuo mediatore di fiducia.
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Chi vende?
La prima e più importante verifica da fare è quella di
accertare che il promittente venditore sia il vero
proprietario.
Questo si fa analizzando gli atti o titoli di provenienza, anche
di eventuali trasferimenti intercorsi negli ultimi venti anni,
incrociando i dati con quelli risultanti dall'ispezione delle
trascrizioni presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
L'aspetto giuridico è comunque vastissimo
e articolato. Consulta la guida dedicata se
desideri approfondirlo.
clicca qui per
approfondire
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Aspetti urbanistici
Verificare la reale conformità urbanistica dell’abitazione è
importantissimo!
Si rischia di acquistare un bene che potrebbe essere in parziale o
totale difformità dai titoli abilitativi e incappare in dure sanzioni
penali e amministrative.
E' con questa analisi che si evince se l'immobile è in regola con gli
strumenti urbanistici, si conosce la sua reale destinazione d'uso e
se ne è consentita la libera vendita.
Anche per questo aspetto le cose e la
documentazione da controllare sono
talmente tante che, se desideri conoscerle,
puoi farlo consultando l'apposita guida.
clicca qui per
approfondire
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Situazione catastale
Il Catasto è la rappresentazione cartografica del territorio. Il
suo scopo è l'accertamento della proprietà immobiliare ai
fini fiscali.
In questi uffici, analizzando la relativa documentazione, si
riescono a definire:
• la locazione geografica, i confini, la consistenza, gli
intestatari e la rendita ai fini fiscali dell'immobile;
• se c'è corrispondenza tra planimetrie catastali e reale stato
di fatto.
Legge 30 luglio 2010, n. 122
Obbliga il notaio a riportare nell'atto di trasferimento gli identificativi
catastali, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la
dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità dei dati catastali e
delle planimetrie al reale stato di fatto.
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Situazione condominiale
In caso di acquisto di un immobile in condominio sarà bene
fare un giro dall'amministratore per reperire informazioni e
documentazione al riguardo:
•
•
•
•
regolamento condominiale e tabelle millesimali;
situazione attuale dei pagamenti delle rette;
ultime delibere dell'assemblea condominiale;
eventuali lavori straordinari previsti.
Prassi consolidata
E' buona norma far inserire nel rogito
notarile una clausola che liberi
l'acquirente
da
eventuali
spese
condominiali non versate dal venditore.
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Conformità degli impianti
La normativa attuale in merito agli impianti installati in un
edificio, non ne impedisce il trasferimento in mancanza della
"dichiarazione di conformità".
Comunque per l'estrema importanza rivestita dalla
rispondenza degli impianti alle norme tecniche e di sicurezza
vigenti, sarà bene approfondire questo aspetto in fase
precontrattuale.
D.L. n. 37/2008
Ha
riordinato
le
disposizioni in materia
di attività di istallazione
degli impianti all’interno
degli edifici.
L. n. 133/2008
Ha fatto decadere l'obbligo di
allegare
ai
contratti
di
compravendita la "dichiarazione
di conformità" o "rispondenza",
ma non quello di redigerli
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Certificazione energetica
Numerosi provvedimenti legislativi si sono succeduti dal
2005 a oggi in materia di certificazione energetica degli
edifici.
Una serie di norme obbligano il venditore a fornire,
attraverso una documentazione tecnica adatta (APE), le
informazioni e la documentazione relativa alla prestazione
energetica del fabbricato; in modo che chi acquista sia
edotto in anticipo riguardo i costi energetici da sostenere.
D.L. n. 63/2013
Ha sancito l'obbligo di inserire l'indice di
prestazione energetica e la classe energetica
negli annunci di vendita o locazione di
immobili. Diffida da quelli che ne sono privi.
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