Norme Tecniche di Attuazione

NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
IS MOLAS GOLF RESORT
COMPLESSO TURISTICO E RESIDENZIALE
COMUNE DI PULA
committente: IS MOLAS SpA - Piazza Vilfredo Pareto, N° 3 – Centro direzionale Boma – 46038 Mantova
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NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE ................................................................................2
AZZONAMENTO, COMPARTI DI EDIFICAZIONE E AMBITI DI PROGETTAZIONE UNITARIA............................... 2
Comparti di edificazione residenziale................................................................................................. 2
•
•
Aree per attività di interesse comune ................................................................................................. 2
PARAMETRI URBANISTICI......................................................................................................................... 3
•
Superficie coperta (Sc)..................................................................................................................... 3
•
Piano interrato e piano seminterrato................................................................................................... 3
Superficie lorda di pavimento (Slp) ................................................................................................... 4
•
•
Altezza degli edifici (H)..................................................................................................................... 4
•
Volume degli edifici (V).................................................................................................................... 5
•
Numero dei piani.............................................................................................................................. 5
•
Rapporto di copertura (Rc)................................................................................................................ 5
Massima pendenza del terreno .......................................................................................................... 5
•
•
Distanza dai confini........................................................................................................................... 5
OPERE DI URBANIZZAZIONE – INFRASTRUTTURE GENERALI ...................................................................... 6
•
Strade pubbliche e private................................................................................................................. 6
FABBRICATI - TIPO EDILIZIO...................................................................................................................... 6
Volumi tecnici.................................................................................................................................. 6
•
•
Locali seminterrati e interrati............................................................................................................. 6
•
Pergolati, portici............................................................................................................................... 6
•
Intonaci, Rivestimenti e Tinteggiature di parti esterne ......................................................................... 6
Pavimentazioni esterne ..................................................................................................................... 7
•
•
Infissi............................................................................................................................................... 7
•
Posto auto........................................................................................................................................ 7
•
Coperture......................................................................................................................................... 7
SISTEMAZIONI ESTERNE........................................................................................................................... 7
•
Opere di recinzione, muri, cancelli .................................................................................................... 7
Verde di protezione ambientale e arredo stradale................................................................................ 8
•
•
Verde ad uso privato ......................................................................................................................... 8
•
Segnalazioni ed insegne stradali di qualsiasi genere........................................................................... 8
•
Illuminazione esterna pubblica e privata............................................................................................. 8
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NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Le presenti Norme sono state compilate in aderenza ai criteri che hanno ispirato il progetto per la
riqualificazione e il completamento del comprensorio Is Molas. Obiettivo prioritario è salvaguardare la
peculiarità della zona nel rispetto, entro i limiti consentiti dall’urbanizzazione, del paesaggio esistente.
Le presenti norme si applicano alle Aree per attività di interesse comune e ai Comparti di edificazione
residenziale F1, F2, F3, FCnC2, FCn e relativi Sottocomparti.
AZZONAMENTO, COMPARTI DI EDIFICAZIONE E AMBITI DI
PROGETTAZIONE UNITARIA
L’azzonamento, fatte salve le aree cedute a servizio pubblico e i Comparti già edificati, prevede:
- Comparti di edificazione residenziale F1, F2, F3, FCnC2, FCn e relativi Sottocomparti;
- Aree per attività di interesse comune.
• Comparti di edificazione residenziale
a)
b)
c)
i perimetri dei Comparti e dei Sottocomparti, così come il confine tra Parco Montano, Aree a
destinazione residenziale e Aree per attività di interesse comune, potranno, in sede esecutiva,
subire modifiche, secondo quanto previsto all’art. 10, lettere a dell’Atto Integrativo;
i perimetri dei lotti potranno subire variazioni e le volumetrie previste potranno essere ridotte o
aumentate nel limite del 30%, restando comunque ferma la volumetria massima edificabile in
ciascun Comparto (o Sottocomparto), secondo quanto previsto all’art. 10, lettera b dell’Atto
Integrativo.
Nel Sottocomparto FCnC2 è ammessa l’attuazione con ville unifamiliari e con fabbricato a
gradoni. Nel caso di ville unifamiliari si applicheranno le presenti Norme. Nel caso di fabbricato
a gradoni, l’altezza non dovrà essere superiore a 7,00 m, ed il numero dei piani fuori terra
sovrapposti dovrà essere non superiore a 2. Il rapporto di copertura non potrà superare il 30%.
Dovranno essere rispettate le presenti Norme Tecniche di Attuazione relativamente ai materiali
impiegati e alle sistemazioni a verde. La progettazione dovrà in ogni caso rispettare la qualità
ambientale dell’intervento. Sono ammessi parcheggi interrati sotto ai fabbricati e nelle aree di
pertinenza.
• Aree per attività di interesse comune
a)
In tutte le Aree per attività di interesse comune, nei limiti della volumetria massima assentita
(128.000 mc, comprensiva di quanto esistente di cui 100.000 mc per attrezzature alberghiere e
ricettive) sono ammessi impianti e attrezzature per la pratica degli sports (golf, tennis, etc.),
fabbricati e attrezzature alberghiere e ricettive, edifici e spazi commerciali, Club-House, edifici di
servizio per la manutenzione degli impianti sportivi, fabbricati di guardiania (con annessi alloggi per i
custodi), alloggi per il personale, strutture ad uso pubblico, servitù e attrezzature di Comparto,
parcheggi interrati. I parcheggi interrati, che non costituiscono volumetria, potranno essere realizzati
nelle Aree di interesse comune anche sotto ai percorsi di golf e ad altri impianti sportivi, che
dovranno essere adeguatamente ripristinati a verde.
b)
Nelle Aree per attività di interesse comune, al fine di meglio esemplificare l’organizzazione del
complesso, sono perimetrate le Aree FS (Attrezzature sportive), FH/FP (Fabbricati e attrezzature
alberghiere e Fabbricati e spazi commerciali), FHS (Fabbricati ricettivi), FHC (Fabbricato per Club2
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House). I perimetri e la localizzazione di tali aree potranno, in sede esecutiva, subire variazioni, che
dovranno preventivamente essere autorizzate dal Comune.
c)
Tutti i fabbricati nelle Aree per attività di interesse comune dovranno rispettare le presenti Norme
Tecniche di Attuazione relativamente ai materiali impiegati e alle sistemazioni a verde. Il numero dei
piani dovrà essere non superiore a 2; l’altezza sarà calcolata come specificato al punto “Parametri
Urbanistici-Altezza degli edifici” e il rapporto di copertura sul lotto di pertinenza non dovrà essere
superiore al 30%. La progettazione dovrà in ogni caso rispettare la qualità ambientale dell’intervento.
Sono ammessi parcheggi in interrato sotto ai fabbricati e nelle aree di pertinenza.
d)
Nell’Area FRD di 4.000 mq (Area per attività di interesse comune destinata all’edificazione di
strutture di servizio per i dipendenti del complesso turistico-alberghiero) potranno essere realizzati
non oltre 6.000 mc, da destinare a tale funzione. L’edificazione dovrà rispettare quanto specificato
alla precedente lettera c), relativamente ad altezze, numero dei piani, rapporto di copertura e norme
edilizie.
e)
Tutte le aree a verde dovranno essere realizzate nella posizione individuata negli elaborati di
progetto. Le Aree a verde dovranno avere sistemazione di tipo naturalistico, con la salvaguardia
della macchia esistente (ove non destinate alla pratica del golf), con vegetazione esclusivamente
autoctona. Lo schema della viabilità è definitivo. Ogni eventuale modifica in sede esecutiva dovrà
essere preventivamente autorizzata. La posizione dei percorsi pedonali è indicativa e sarà definita in
sede esecutiva. I percorsi stessi avranno sezione massima pari a 2,50 m e minima 1,50 m.
f)
In tutte le aree a destinazione residenziale della lottizzazione, di proprietà della Is Molas S.p.a., è
consentita l’edificazione per attività alberghiere e ricettive, a valere sulle possibilità edificatorie
massime assentite per tali aree. I fabbricati dovranno comunque rispettare quanto previsto al punto
c) delle presenti Norme Tecniche di Attuazione.
PARAMETRI URBANISTICI
• Superficie coperta (Sc)
E’ la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale dell’ingombro planimetrico
dell’edificio fuori terra. Ivi comprese verande e loggiati. Restano escluse tutte le proiezioni di
superfici discontinue destinate a brise-soleil, gli aggetti eccedenti la profondità di metri 2 e le
superfici scoperte.
• Piano interrato e piano seminterrato
Si definisce piano seminterrato il piano sito al piede dell'edificio e parzialmente interrato, quando
la superficie delle pareti perimetrali comprese al di sopra della linea di terra sistemata sia inferiore
al 50 % della superficie totale delle stesse pareti perimetrali.
Si definisce piano interrato il piano sito al piede dell'edificio quando le pareti perimetrali sono
completamente comprese entro la linea di terra, salvo le porzioni strettamente necessarie per
bocche di lupo, accessi pedonali. Nel caso di edifici di volumetria particolare, sia per le
dimensioni che per la posizione su terreni in forte pendenza e per l'articolazione volumetrica
nell'attacco a terra, ai fini dell'individuazione delle parti interrate e seminterrate si dovrà scomporre
il piano in porzioni rispettivamente da considerare fuori terra, seminterrate e interrate.
I seminterrati (a condizione che sia rispettato il soprarichiamato rapporto del 50%) e gli interrati
non sono conteggiati nella volumetria. Nel caso i seminterrati non rispettino il rapporto del 50%,
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sarà conteggiata la totalità della loro volumetria. Nelle ville unifamiliari non è comunque consentita
l’edificazione di posti auto in seminterrato e in interrato.
• Superficie lorda di pavimento (Slp)
Per superficie lorda di pavimento si intende la somma delle superfici dei singoli piani compresi
entro il profilo esterno delle pareti.
Sono escluse le superfici interrate e seminterrate adibite a deposito e a locali tecnici, le superfici
adibite a terrazze, gli aggetti aperti, i portici, le tettoie.
Sono escluse dal calcolo della Slp (e conseguentemente dal volume) le porzioni di pareti
perimetrali che eccedano lo spessore di 30 cm.
Nei comparti ad uso residenziale il rapporto tra la Slp al primo piano e la Slp al piano terreno non
dovrà essere superiore a 0.65.
Per quanto riguarda gli edifici di interesse comune si rimanda alle singole progettazioni, con
riferimento al punto Aree per attività di interesse comune, lettera c) delle presenti Norme.
• Altezza degli edifici (H)
L’altezza massima degli edifici, è misurata dai singoli punti dell’estradosso della copertura (piana,
a falda, voltata o a cupola) alla sottostante superficie di pavimento al piano terreno.
L’altezza massima della facciata è misurata dall’ intersezione del piano corrispondente
all’estradosso della copertura (piana, a falda, voltata o a cupola) sulla verticale della facciata
stessa fino al livello del terreno.
Aree residenziali. L’altezza massima consentita è di 7,50 m. Potrà essere realizzato un solo piano
intermedio di superficie di pavimento e non saranno ammessi sottotetti.
L’altezza massima delle facciate non potrà essere superiore a 6,80 m.
Aree di interesse comune. L’altezza massima degli edifici (così come l’altezza massima delle
facciate) non potrà essere superiore a 7,50 m.
Fermo restando il vincolo al massimo di due piani fuori terra, nel caso si realizzino anche camere
di albergo di altezza superiore a 3,50 m, saranno consentite altezze massime degli edifici entro il
limite di 8,50 m e altezza massima per la facciata entro il limite di 8,00 m, a condizione che non vi
sia continuità di filo, ne in prospetto ne in pianta.
Nell’albergo, per i soli corpi di fabbrica prospicienti spazi sistemati con specchi d’acqua e per le
sole facciate su tali spazi, non saranno conteggiate nelle altezze eventuali sottostanti muri
controterra, nel limite di 2,00 m.
Nel solo caso dell’atrio aperto dell’albergo o nei corpi di fabbrica a cupola, destinati ad attività
comuni (quali hall, sale riunioni e sala ristorante negli alberghi, spa nel centro benessere, sale
riunioni e ristorante della club-house) le altezze massime come sopra calcolate (7,50 m) potranno
essere maggiorate nel limite di 2,50 metri. Sempre nel solo caso dei fabbricati a cupola di cui
sopra, non saranno conteggiate le altezze di eventuali sottostanti muri controterra o muri di locali
seminterrati.
I volumi interni delle cupole di cui sopra dovranno essere a tutt’altezza e potranno essere previsti
esclusivamente soppalchi per le attività di servizio alle destinazioni previste.
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• Volume degli edifici (V)
Viene determinato considerando, fino all’intradosso del solaio di copertura (piano, a falde, voltato
o a cupola) tutti i volumi fuori terra relativi agli spazi che costituiscono la Superficie Lorda di
Pavimento al netto di verande, loggiati e simili.
Per i soli corpi di fabbrica a cupola destinati ad attività comuni, con interno a tutta altezza come
sopra richiamato, il volume sarà conteggiato con riferimento ad una altezza convenzionale di 5,00
m.
• Numero dei piani
E’ ammessa la costruzione di un solo piano fuori terra oltre il piano terreno.
• Rapporto di copertura (Rc)
E’ il rapporto Sc/Sf. fra la Superficie coperta (Sc) e la Superficie fondiaria (Sf), espresso in
percentuale.
Nei lotti residenziali il rapporto di copertura massimo consentito è pari al 20%.
Per quanto riguarda gli edifici di interesse comune tale rapporto è elevato al 30%.
• Massima pendenza del terreno
In tutti i Comparti e Sottocomparti l’edificazione non sarà ammessa se la pendenza dei singoli
lotti, calcolata sulla congiungente i punti medi dei lati a monte e a valle dei lotti stessi, risulterà
superiore al 35%. Parimenti, dovrà essere inferiore al 35% la pendenza riferita all’intero
Sottocomparto ove ricade l’intervento, tracciando la linea ideale passante nel punto di ubicazione
dell’intervento edificatorio
• Distanza dai confini
Per distanza dai confini si intende la distanza minima, misurata in proiezione orizzontale, della
superficie coperta di un manufatto edilizio dai confini di ogni singolo lotto individuato negli
elaborati planivolumetrici fatte salve le eventuali modifiche di cui all’art. 10, lettera b, dell’Atto
Integrativo.
Tale distanza non dovrà essere inferiore a 5 m. Tale limite di distanza non si applica ai volumi
interrati, e alle sistemazioni esterne per posti auto ed ai pergolati.
Non è ammessa la costruzione in aderenza, tranne eventuali volumi interrati, e pergolati per il
ricovero degli automezzi, che potranno essere adiacenti al lato di confine per massimo di 1/3 di
tale misura.
Nel caso di lotti contigui, fino ad un massimo di tre, già appartenenti alla stessa proprietà alla data
del 28/01/2005, potrà essere consentita la realizzazione sino a tre ville unifamiliari divise, purchè
con distacco minimo di 5 m tra i singoli fabbricati.
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OPERE DI URBANIZZAZIONE – INFRASTRUTTURE GENERALI
• Strade pubbliche e private
Le superfici di usura di strade, piazze e passaggi pedonali sia pubblici che privati dovranno essere
realizzati secondo quanto segue:
a) Strade principali: manto bituminoso colorato. La colorazione sarà ottenuta mediante l’utilizzo
di colori naturali locali miscelati in pasta. Dimensione massima carreggiata 8 m.
b) Strade secondarie di smistamento: stabilizzato di pietrisco locale, tale da evitare la formazione
di polveri. Dimensione massima carreggiata 4 m.
c) Piazze pedonali: pietra locale o legno
d) Percorsi pedonali: pietra locale, legno, terra battuta. Dimensione minima 1,50 m e massima
2,50 m.
Tutte le strade carrabili, sia principali che secondarie, dovranno prevedere delle fasce laterali da
destinare a verde di almeno 2 m.
FABBRICATI - TIPO EDILIZIO
• Volumi tecnici
Non è consentita la costruzione in elevato di volumi tecnici, di locali tecnici e/o di deposito e
servizi similari; essi potranno essere ricavati solo in interrato e seminterrato.
• Locali seminterrati e interrati
Aree a destinazione residenziale.
E’fatto divieto di realizzare locali interrati ad uso abitativo anche quando la pendenza del lotto
consenta l’illuminazione secondo standard ad uso abitativo.
Saranno consentiti ad uso esclusivo di locali tecnici e/o di deposito con un rapporto massimo
percentuale rispetto alla superficie coperta pari al 40%.
• Pergolati, portici
Pergolati e portici potranno essere realizzati utilizzando esclusivamente i seguenti materiali:
- legno, cemento armato intonacato, pietra locale, mattoni intonacati per la struttura portante;
- legno o cannucciato per la superficie ombreggiante;
- pietra locale o legno per la pavimentazione.
Restano esclusi i portici coperti da terrazze secondo quanto risulta dagli elaborati di progetto.
• Intonaci, Rivestimenti e Tinteggiature di parti esterne
L’ intonaco deve essere eseguito con malta a base di calce. Le tinteggiature devono essere
eseguite a malta di calce con opportuno fissaggio eseguito a tinteggiatura ultimata.
Non sono ammesse tinteggiature di superfici o rivestimenti con colori sintetici lavabili.
La realizzazione delle diverse gamme di colore caratteristiche dell’ambiente, dovrà essere eseguita
solo con terre naturali.
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• Pavimentazioni esterne
Tutte le pavimentazioni esterne, sia ad uso comune che private, dovranno essere realizzate
utilizzando come manto di usura pietra locale o legno.
• Infissi
Tutti i serramenti esterni dovranno essere realizzati in legno o acciaio inox. Non è consentita
l’apposizione di elementi di qualsiasi tipo in contrasto con i valori ambientali degli edifici, quali
avvolgibili, doppi serramenti, ecc..
• Posto auto
E’ consentita l’individuazione di posti auto all’interno dei lotti nella misura sino a mq 1,00 ogni 10
mc di edificato. E’ ammessa la realizzazione di relativi pergolati prospicienti la strada e le aree
pubbliche.
I pergolati interni ai lotti per il ricovero di automezzi, motocicli e cicli dovranno essere realizzate
con i seguenti materiali:
- legno per la struttura portante
- legno o cannucciato per la superficie ombreggiante
- pietra locale o legno per la pavimentazione o materiali similari, escluso calcestruzzo.
• Coperture
Le coperture potranno essere piane, a volta, a cupola e a falde inclinate ammantate di coppi, di
materiale, di cottura e colore secondo la tradizione locale. Non saranno ammessi sottotetti,
abbaini di ogni tipo; i lastricati praticabili avranno pavimentazione in pietra locale o legno, quelle
non praticabili come, ad esempio, l’estradosso delle volte saranno intonacate dello stesso colore
della restante parte del fabbricato.
Eventuali volumi sporgenti quali comignoli, volumi tecnici, ecc sono considerati elementi
architettonici della costruzione e la loro realizzazione deve rispondere a precise previsioni di
progetto, in particolare per quanto riguarda l'aspetto formale e la compatibilità dei materiali
impiegati.
I canali di gronda non dovranno essere visibili ed i pluviali potranno essere incassati o esterni solo
qualora realizzati in materiale laterizio; non sono ammessi scarichi liberi a livello del piano stradale
o comunque del piano di campagna.
Tutti i manti impermeabili dovranno essere opportunamente protetti; in nessun caso devono
essere lasciati a vista. E’ vietato l’utilizzo di membrane ardesiate a vista.
SISTEMAZIONI ESTERNE
• Opere di recinzione, muri, cancelli
Tutti i muri di contenimento del terreno, ove staticamente possibile, saranno realizzati in pietrame
naturale. Nei casi in cui sia indispensabile realizzare muri in cemento armato dovranno essere
rivestiti con paramento a vista in pietra locale. Il rivestimento dovrà interessare tutte le parti in
vista , comprese testate e sommità del muro.
Durante la costruzione dovranno evitarsi fuoriuscite di malta e la disposizione delle pietre dovrà
essere tale da ottenere l’aspetto finale in tutto uguale a quello dei muretti a secco.
Tutti i muri di contenimento dovranno avere altezza non superiore ad 1.40 m dal lato libero e non
superiore a 10 cm dal lato controterra.
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L’altezza va misurata dal lato della quota inferiore del piano di campagna in aderenza al muro.
Le divisioni tra i lotti saranno realizzate con fasce di 40 cm in pietra locale a filo terreno; nei casi
in cui ciò non sia possibile a causa dell’orografia del terreno è consentita un’altezza fuori terra di
max 10 cm, fermo restando, ove necessario, la realizzazione di muri di contenimento nei limiti
sopra indicati.
Eventuali barriere pedonali potranno essere realizzate attraverso la piantumazione di macchia
locale.
In nessun caso è consentita la predisposizione di inferriate.
• Verde di protezione ambientale e arredo stradale
a) Verde diffuso
b) Verde di arredo viario
Tali aree, limitrofe alle strade di distribuzione ai lotti e di separazione tra la strada e gli stessi,
sono da realizzarsi unitamente agli spazi viari e alle infrastrutture con cui sono funzionalmente
connessi. Sono finalizzate anche alla mitigazione dell’impatto acustico e visivo e dovranno
essere obbligatoriamente sistemate a verde anche attraverso il modellamento del terreno,
scarpate erbose e piantumazioni di vegetazione autoctona .
• Verde ad uso privato
Per verde privato si intende sia tutta la superficie non edificata all’interno dei singoli lotti privati,
sia le aree private ad uso pubblico in continuità con la sede stradale e gli accessi alle residenze
(vedi voce precedente). Anche il verde privato dovrà mantenere come prevalente la vegetazione
autoctona e spontanea. Saranno permesse esclusivamente integrazioni con vegetazione dello
stesso tipo riportate in apposita tabella delle essenze vegetazionali di progetto. Nelle aree
destinate a verde privato non possono essere costruiti edifici, stabili oppure prefabbricati, neppure
a carattere accessorio. E’ ammessa la costruzione di piscine semprechè la loro costruzione non
preveda muri di contenimento a vista di altezza superiore ad 1,40 m. In tutti casi la superficie
destinata a piscine non dovrà essere superiore al 40% della superficie coperta.
All’atto della richiesta del Permesso a costruire dovrà essere presentato progetto per la
sistemazione a verde delle aree esterne, che costituirà, all’atto dell’approvazione, parte integrante
del Permesso a costruire stesso.
• Segnalazioni ed insegne stradali di qualsiasi genere
Non sono consentite pubblicità stradali con esclusione di quelle di interesse pubblico.
In tali casi l’ubicazione, la forma, le dimensioni e l’aspetto estetico devono di volta in volta essere
esaminati in relazione all’importanza dell’ambiente in cui saranno collocate.
• Illuminazione esterna pubblica e privata
Strade principali
Strade secondarie di smistamento
Viali e zone a verde
Tutti i corpi illuminanti, per quanto possibile, dovranno essere previsti incassati a terra o nelle superfici
verticali dei muretti di recinzione. Laddove non sia possibile l’incasso i corpi illuminanti esterni non
potranno sporgere dai muri più di 30 cm e se fissati a terra dovranno avere altezza contenuta.
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