programma completo - Ordine Ingegneri Napoli

COMIG
COMMISSIONE INGEGNERIA GESTIONALE
Conversazioni all’Ordine degli Ingegneri di Napoli
Sede dell’Ordine
Via del Chiostro, 9 - Napoli
La Commissione Ingegneria Gestionale dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli, nell’ambito
dell’aggiornamento professionale su temi dell’Ingegneria Gestionale per le aziende e gli enti, propone un
nuovo ciclo di seminari tecnici inserito nel ciclo “Conversazioni all’Ordine”.
In tali incontri esperti della Commissione ed esterni (professori universitari, docenti, imprenditori, etc.)
esporranno il tema prescelto e risponderanno alle osservazioni degli intervenuti.
Martedì, 04 Ottobre 2011, ore 16,30
La creazione di valore nel settore immobiliare: le nuove opportunità
per gli ingegneri gestionali
La creazione di valore nel settore immobiliare è subordinata alla capacità di individuare le migliori strategie
possibili per riqualificare e mettere a reddito un immobile compatibilmente con le specifiche esigenze
dell’investitore. A titolo esemplificativo, è utile: avere dimestichezza con la normativa dei contratti di fitto,
conoscere la fiscalità immobiliare, saper gestire le pratiche di detrazioni fiscali (36% e 55%), destreggiarsi tra i
vari titoli abilitativi edilizi, indirizzare gli interventi di riqualificazione immobiliare. Ad oggi un privato che
necessiti di essere coadiuvato nella gestione delle proprietà immobiliare tende a rivolgersi a più professionisti
(avvocati, commercialisti, architetti, geometri, ingegneri civili, ingegneri elettrici, ingegneri energetici), e,
pertanto, potrebbe essere di grande aiuto un ingegnere gestionale che lavorasse in funzione di staff con
l’obiettivo di affiancare il committente in chiave decisionale, nonché provvedere al coordinamento delle
specifiche professionalità tecniche coinvolte.
Programma
16,30-16,45 Saluto Introduttivo
Ing. Luigi Vinci - Presidente Ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli
Ing. Giovanni Esposito - Coordinatore Commissione Ingegneria Gestionale
16,45-17,30 Gestire immobili oggi: difficoltà, opportunità, limiti. Il caso della cedolare secca.
Ph.D. Ing. Claudio Laterza – Membro Commissione Ingegneria Gestionale
17,30-18,20 Gli incentivi per la riqualificazione immobiliare: le detrazioni fiscali, il conto energia, la
certificazione energetica
Ing. Catello Esposito – Libero professionista
Ph.D. Ing. Maria Valenti – Assegnista di ricerca ENEA, progetto EliosLab
Prof. Ing. Giuseppe Langella – Docente di "Gestione dei Sistemi di Conversione
dell'Energia" c/o la facoltà di Ingegneria Gestionale dell'Università di Federico II di Napoli
18,20-18.40 Il ruolo dell'ingegnere gestionale nel dimensionamento tecnico
tecnico--economico degli impianti
fotovoltaici
Dr. Mario Delfino – Amministratore Unico de “Il Delfino srl”
18,40-19,00 Dibattito e Conclusioni
Modera il Prof. Guido Capaldo, Presidente Corso di Laurea in Ingegneria Gestionale dei
Progetti e delle Infrastrutture della facoltà Federico II di Napoli
La partecipazione alla conversazione è gratuita.
E’ gradita l’iscrizione via email a: [email protected]
COMIG
COMMISSIONE INGEGNERIA GESTIONALE
La creazione di valore nel settore immobiliare:
le nuove opportunità per gli ingegneri gestionali
E’ noto che gli Italiani prediligono investire in immobili. Nella maggioranza dei casi si tratta di proprietari
dell’abitazione di residenza, ma non manca chi, nell’attuale fase di mercato di lenta ma graduale ripresa
delle quotazione delle locazioni immobiliari, sceglie di comprare immobili per uso investimento ovvero
acquista unità immobiliari da valorizzare o mettere a reddito mediante fitto.
Un gestore di immobili e/o consulente immobiliare è un professionista che deve riuscire ad individuare
le migliori strategie possibili per riqualificare e mettere a reddito un immobile compatibilmente con le
specifiche esigenze dell’investitore. Deve, dunque, avere dimestichezza con la normativa dei contratti di
fitto, conoscere la fiscalità immobiliare, gestire le pratiche di detrazioni fiscali (36% e 55%), destreggiarsi
tra i vari titoli abilitativi edilizi, indirizzare gli interventi di riqualificazione immobiliare (con specifico
riferimento a cambi di destinazione di uso, frazionamenti o accorpamenti catastali, adeguamenti alla
normativa di sicurezza degli impianti, interventi di riqualificazione energetica). Ad oggi un privato che
necessiti di essere coadiuvato nella gestione delle proprietà immobiliare tende a rivolgersi a più
professionisti (avvocati, commercialisti, architetti, geometri, ingegneri civili, ingegneri elettrici, ingegneri
energetici) e, pertanto, potrebbe essere di grande aiuto un ingegnere gestionale (con specifico
orientamento al settore immobiliare) che lavorasse in funzione di staff con l’obiettivo di affiancare il
committente in chiave decisionale, nonché provvedere al coordinamento almeno delle specifiche
professionalità tecniche coinvolte.
Il gestore o consulente immobiliare, dunque, non si occupa di progettazione architettonica,
dimensionamento strutturale, collaudo di strutture e/o impianti, ma si preoccupa di fungere da
elemento di coordinamento e supervisione di tutti i professionisti specialistici coinvolti (architettonici,
strutturali, impiantistici, legali, intermediari commerciali) affinché nessuno “viaggi” in maniera isolata,
ma tutti collaborino alla realizzazione di un progetto “integrato” in sintonia con gli orizzonti temporali e
gli obiettivi di investimento del committente (che non sempre possono essere troppo chiari ai singoli
professionisti specialistici).
Per comprendere meglio lo spirito di certe affermazioni, non vi è nulla di meglio di esempi e
testimonianze chiarificatrici.
Un privato che oggi fosse proprietario di appartamenti locati per uso abitativo è chiamato a scegliere se
mantenere l’ordinario regime fiscale di tassazione IRPEF o se optare per il regime della cedolare secca
previsto dall’art.3 del D. Lgs. 23/2011. Il regime della cedolare secca, in presenza di ben precisi requisiti,
consente di pagare un’imposta fissa nella misura di un 21%; in questo modo, il percettore del canone
evita di cumulare i redditi da fitto con gli altri redditi personali (per esempio da lavoro o patrimoniali) ed
è esonerato dal versamento di altre tasse ed imposte minori. La cedolare secca, però, non consente di
beneficiare di eventuali detrazioni fiscali (come dice il nome si tratta di un’imposta “secca” ovvero
univocamente determinata) e, pertanto, la convenienza economica per il locatore deve essere valutata
caso per caso. Poiché la volontà di aderire al regime della cedolare secca deve essere espressa in
anticipo, occorre fare delle ipotesi di lavoro e prevedere una potenziale convenienza futura. In altre
parole, si tratta di scegliere che è ben diverso dall’operare un calcolo a consuntivo all’atto della
dichiarazione dei redditi.
Nella ristrutturazione di immobili a prevalente destinazione residenziale è possibile beneficiare di
detrazioni fiscali al 36% per generiche opere di natura edilizia e/o al 55% per interventi di
riqualificazione energetica. L’accesso al beneficio fiscale è subordinato al rispetto di prescrizioni tecniche
ed adempimenti burocratici che spesso sono assolti facendo lavorare in tandem più professionisti,
ciascuno nell’ambito dei propri specifici orientamenti e competenze. In alternativa è possibile ricorrere
ad un ingegnere gestionale: questi, per propria forma mentis, potrebbe curare (sostanzialmente da solo)
l’intera gestione delle pratiche per l’ammissione al beneficio fiscale. Inoltre, poiché per massimizzare il
beneficio è fondamentale una pianificazione preventiva specifica delle opere da farsi, un ingegnere
gestionale potrebbe proficuamente coadiuvare committente e progettista delle opere in sede di
definizione del progetto definitivo.
D’altronde, occorre considerare che sta rapidamente prendendo piede un nuovo sistema di
incentivazione per le opere edili ed impiantistiche. Già dal 2005, per incentivare le realizzazioni di
impianti fotovoltaici, il Ministero dello Sviluppo Economico ha ritenuto opportuno concedere una tariffa
incentivante proporzionale non più ai costi sopportati, bensì ai risultati conseguiti. Per esempio, se
prima la costruzione degli impianti fotovoltaici era incentivata mediante contributi a fondo perduto
(volti a minimizzare i costi netti di investimento iniziale), oggi si percepisce un contributo che è
proporzionale ad ogni singolo kWh di energia elettrica prodotto per via fotovoltaica. Poiché è diventato
fondamentale progettare bene gli impianti e mantenerli in piena efficienza, si è creata una filiera
produttiva molto efficiente e competitiva: così sono state poste le basi per generare know-how ed
economie di scala in grado di ridurre considerevolmente i costi degli impianti fotovoltaici e, parimenti,
l’entità dei contributi unitari. Il successo del conto energia in ambito fotovoltaico ha suggerito di
estendere questa modalità incentivante anche ad altre fonti di energia rinnovabile: il sistema
incentivante del conto energia è di fatto già operativo nel caso degli impianti eolici ed ora potrebbe
essere adottato anche per favorire la diffusione dei pannelli solari termici. Diversamente dalle detrazioni
fiscali (che costituiscono un beneficio reale solo in presenza di un carico fiscale), gli incentivi in conto
energia consentono di realizzare opere ricorrendo a strumenti di credito (anche in casi altrimenti
inaccessibili) che possono essere ripagati e garantiti dai contributi statali riconosciuti agli impianti messi
in esercizio. In merito la testimonianza de “Il Delfino srl” può far comprendere quanto la figura
dell’ingegnere gestionale possa fare estremamente comodo anche a piccole e medie aziende.
Infine, è opportuno fare un cenno alla certificazione energetica che, oltre ad essere uno strumento
informativo delle prestazione energetiche di un edificio, per un gestore immobiliare rappresenta un
mezzo per far emergere chiaramente la creazione di valore generata in un immobile con opere di
riqualificazione energetica. Un immobile con un buon classamento energetico è chiaramente
caratterizzato da minori costi di esercizio ovvero racchiude in sé un extra valore che può facilmente
emergere in fase di trattativa finalizzata alla sottoscrizione di atti di compravendita e/o contratti di fitto.