PERIZIA ESTIMATIVA DEL PIU` PROBABILE VALORE VENALE

PERIZIA ESTIMATIVA DEL PIU' PROBABILE VALORE VENALE DELL' IMMOBILE
SITO IN TAORMINA (ME) - VIA BRANCO 19
PREMESSA E SCOPO
Con la presente, il sottoscritto Ing. Francesco Guerrera iscritto all' Albo professionale dell'ordine degli
Ingegneri della provincia di Messina al numero 3370, ininterrottamente dal 05/07/2007, con studio in viale
Principe Umberto n.119 G, 98122, Messina per incarico ricevuto dall’Ing. Giacomo Guglielmo, avendo
visionato i luoghi ed effettuato un sopralluogo sulle porzioni immobiliari in oggetto il 21/12/2013 con il
suddetto ingegnere, verificatone lo stato e la consistenza, formula la seguente stima, finalizzata alla
determinazione del più probabile valore venale di quanto in oggetto, con lo scopo di vendita.
OGGETTO DELLA STIMA
Oggetto della presente perizia è la stima del più probabile valore di mercato di un’abitazione in villino e di
un fabbricato edificio al rustico in corso di costruzione. I beni immobili oggetto della presente perizia sono
situati nel comune di Taormina, in via Branco, 3.
DATI CATASTALI
I beni sono individuabili al NCEU, come segue:
Comune di TAORMINA (Codice L 042) – Catasto Fabbricati
DATI IDENTIFICATIVI
ALTRE
INFORMAZIONI
DATI DI CLASSAMENTO
Foglio
Particella
Sub.
Categoria
Classe
Consistenza
Rendita
[€]
Indirizzo
3
159
1
A/7
3
10 vani
1.885,07
Contrada Branco 3
3
2878
1
In corso di
costruzione
-
-
-
Contrada Branco 3
CONFINI DI PROPRIETA’
Abitazione : fg. 3 mapp. 159/1 – confina a NORD con……., a SUD con……., a EST con….a OVEST
con….
Edificio al rustico: fg. 3 mapp. 2878/1- confina a NORD con……., a SUD con……., a EST con….a OVEST
con….
TITOLI DI PROPRIETA’
………………………..
CARATTERISTICHE DEI LUOGHI
1
Ing. Francesco Guerrera – Viale Principe Umberto 119 G - Messina
Tra la rocca di Taormina e Castelmola, in posizione panoramica sulla costa taorminese, incuneato nella
vallata Branco, insistono un antico villino in caratteristica pietra locale ed un adiacente immobile in
costruzione con struttura in c.a, dotati di pertinenze accessorie come di seguito descritte.
Figura 1 – Inquadramento territoriale
La proprietà totale, ha una superficie di mq 1150 mq ed è costituita da:
-
abitazione ristrutturata ed abitabile, disposta su due piani,
-
tre vani coperti ed abitabili (cucina, bagno, e locali tecnici), piscina, terrazza all’aperto e giardino;
-
l’edificio in costruzione, allo stato di edificio al rustico coperto, con una superficie coperta,
distribuita su tre livelli, terrazza,
-
giardino di pertinenza del corpo di fabbrica a rustico.
In particolare, il seguente schema con legenda illustra meglio il posizionamento dei corpi di fabbrica e delle
pertinenze oggetto della valutazione.
2
Ing. Francesco Guerrera – Viale Principe Umberto 119 G - Messina
Pos.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Descrizione
Rustico livello 0 – Piano terra rustico
Giardino R0 – Giardino pertinente al rustico
Rustico livello 1 – Primo piano rustico
Terrazza R1 – terrazza di pertinenza al primo piano del rustico
Rustico livello 2 – Secondo piano rustico
Terrazza R2 – terrazza di pertinenza del secondo piano del rustico
villa livello 1 – primo piano della villa
Giardino Villa – giardino di pertinenza del primo piano della villa
Villa livello 2 – primo piano della villa
Terrazza e balcone – Terrazza di pertinenza del primo della villa
Locale caldaia – locale accessorio coperto
Locali piscina – locale accessorio coperto
Cucina esterna dependance – locale esterno coperto ed attrezzato autonomamente
Fabbricato servizi – garage – locale esterno coperto ed attrezzato autonomamente
Piscina – impianto
Terrazza San Giovanni – sotto piscina – terrazza attrezzata
Giardino Sotto piscina
CARATTERISTICHE DEI BENI
3
Ing. Francesco Guerrera – Viale Principe Umberto 119 G - Messina
misura
Gli edifici sono situati all’interno della suddetta proprietà. Alla proprietà si accede attraverso tre varchi che
la separa dalla viabilità (via Branco) comunale.
Inserire didascalie
Caratteristiche Abitazione
DESCRIZIONE
Piani fuori terra
2
Tipologia
non intensivo
Struttura portante
Cemento armato
Copertura
a terrazza
Prospetti esterni
Muratura, pietra di Taormina, mattoni faccia a vista
Posizione
Fabbricato isolato
Caratteristiche locali accessori
4
Ing. Francesco Guerrera – Viale Principe Umberto 119 G - Messina
DESCRIZIONE
Piani fuori terra
1
Tipologia
non intensivo
Struttura portante
Cemento armato
Copertura
Tetto a falde
Prospetti esterni
Pietra di Taormina a vista
Posizione
Fabbricati isolato
Caratteristiche “Edificio al rustico”
L’unità oggetto di stima si sviluppa su tre livelli con due accessi autonomi. L’immobile è dotato di un
giardino esterno. La struttura è allo stato di edificio al rustico con realizzazione delle strutture portanti e delle
coperture. La struttura portante dell’immobile è in c.a. La superficie coperta è pari a 230 mq cui si somma
una superficie esterna pari a 286 mq, di cui 100 adibiti a terrazze panoramiche (coperture a soletta in c.a.) e
186 di giardino e parcheggio.
Piani fuori terra
3
Tipologia
non intensivo
Struttura portante
Cemento armato
Copertura
a terrazza
Prospetti esterni
Edificio al rustico
Posizione
Fabbricato isolato
Autorizzazioni
Costruito sulla base del progetto approvato dalla
CEC di Taormina del 7/10/1997 e del nulla osta
della Sovrintendenza ai Beni Culturali nota 2016 del
19/06/2002.
Dotazioni e pertinenze
DESCRIZIONE
Piscina
Piscina ed impianto
Giardino
In area scoperta di pertinenza dell’immobile
Spazi esterni
Terrazze in cotto ed Aree a giardino
Riscaldamento centralizzato
SI
5
Ing. Francesco Guerrera – Viale Principe Umberto 119 G - Messina
Parcheggio
In area scoperta di pertinenza dell’immobile
Spazi esterni
Area a giardino
CONSISTENZA E COMPUTO METRICO
“ABITAZIONE”
AMBIENTI
Superficie reale (mq)
Superficie
commerciale (mq)
Livello 1 – piano terra
91
91
Livello 2 – primo piano
63
63
Giardino esterno piano terra
140
28
Terrazza
22,5
6,75
316.5
188.75
TOTALE ABITAZIONE
“LOCALI ACCESSORI”
AMBIENTI
Superficie reale (mq)
Superficie
commerciale (mq)
Locale caldaia
9
2,7
Locali piscina
20
10
Cucina esterna - dependance
24
24
Fabbricato Servizi (garage)
16.2
11,34
TOTALE ACCESSORI
69.2
48,04
“EDIFICIO AL RUSTICO”
AMBIENTI
Rustico livello 0
Giardino R0
6
Superficie reale (mq)
Superficie
commerciale (mq)
67
67
186
18,6
Ing. Francesco Guerrera – Viale Principe Umberto 119 G - Messina
Rustico livello 1
93.36
93,36
Terrazza R1
82
16,4
rustico livello 2
69
69
terrazza R2
18
5,4
515.4
269,76
TOTALE RUSTICO
DOTAZIONI E PERTINENZE
SUPERFICI
Superficie reale
(mq)
Piscina
Superficie
commerciale (mq)
77
23,1
sotto
111
33,3
Giardino fronte cucina sotto
piscina
61
6,1
150
60.5
Terrazza
piscina
esterna
TOT.SUPERFICI
SCOPERTE
STATO LOCATIVO
L' immobile è utilizzato dalla proprietà per uso residenziale ed è libero da locazioni.
CRITERIO DI STIMA E COEFFICIENTI CORRETTIVI
Il metodo con cui è stata effettuata la stima è quello comparativo mettendo in relazione caratteristiche e
valori di beni noti con quelli individuati e riferiti all'unità immobiliare in oggetto.
PARAMETRI E COEFFICIENTI CORRETTIVI.
TIPOLOGIA DELLO STABILE
7
Villa unifamiliare
1,00
STATO CONSERVATIVO DELL' EDIFICIO in buono stato
conservativo
1,05
ALTEZZA MEDIA DEI SOFFITTI
cm 300
1,00
LIVELLO DI FINITURA DELL' UNITA'
Buono
1,05
AFFACCIO
su tre lati
1,00
Impianti sportivi
Piscina
1,05
VISTA
panoramica
1,05
Ing. Francesco Guerrera – Viale Principe Umberto 119 G - Messina
ESPOSIZIONE
Assolata
1,00
STATO LOCATIVO
libero da locazione
1,00
Tabella parametri Villa, locali accessori e pertinenze
TIPOLOGIA DELLO STABILE
Villa unifamiliare
1,00
STATO CONSERVATIVO DELL' EDIFICIO Rustico in buono stato
conservativo
1,00
ALTEZZA MEDIA DEI SOFFITTI
cm 300
1,00
LIVELLO DI FINITURA DELL' UNITA'
Al rustico
1,00
AFFACCIO
su due lati
1,00
VISTA
panoramica
1,05
ESPOSIZIONE
Assolata
1,00
STATO LOCATIVO
libero da locazione
1,00
Tabella parametri edificio al rustico
6. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO
E’ stata realizzata una analisi dei prezzi di mercato attraverso una indagine condotta al fine di accertare il
valore venale di beni immobili oggetto di transazione nella zona interessata, sia mediante consultazione dei
valori della borsa immobiliare di Taormina, sia mediante verifiche di congruità mediante confronto puntuale
con unità immobiliari simili e coeve nella stessa area dell’unità immobiliare in esame.
La agenzia del territorio, con dati aggiornati al 1° semestre 2013, fornisce i valori unitari minimi e massimi
per unità libere da locazione, che sono stati riscontrati nei seguenti :
- Valore unitario minimo: 2.700 €/mq
- Valore unitario massimo: 4.000 €/mq
Tale dato, unito agli esiti della indagine da me effettuata, con caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili
all’unità immobiliare oggetto di stima portano a definire il valore di € 3.350 per metro quadro commerciale
della villa, dei locali accessori e delle pertinenze. Per quanto concerne il rustico, è stato stimato, in base al
rapporto con il valore di mercato del metro quadrato finito, un valore di € 2.010.
Il valore unitario individuato, rapportato alla consistenza commerciale complessiva e al prodotto dei
coefficienti, determina il valore di mercato dell' immobile.
Si ha:
Abitazione
8
Ing. Francesco Guerrera – Viale Principe Umberto 119 G - Messina
consistenza commerciale: 188.75 mq
coefficienti di stima globale risultante dalla tabella parametri: 1,21
valore stimato del mq comm.le: 3.350 €/mq,
per cui il prodotto 188.75 mq x 1.21 x 3.350 €/mq = € 765.098,12
Locali accessori
consistenza commerciale: 48.04 mq
coefficienti di stima globale risultante dalla tabella parametri: 1,21
valore stimato del mq comm.le: 3.350 €/mq,
per cui il prodotto 48.04 mq x 1.21 x 3.350 €/mq = € 194.730,14
Dotazioni e pertinenze
consistenza commerciale: 60.5 mq
coefficienti di stima globale risultante dalla tabella parametri: 1,21
valore stimato del mq comm.le: 3.350 €/mq,
per cui il prodotto 60.5 mq x 1.21 x 3.350 €/mq = € 245.236,75
Edificio al rustico
consistenza commerciale: 269.76 mq
coefficienti di stima globale risultante dalla tabella parametri: 1,21
valore stimato del mq comm.le: 2.010 €/mq,
per cui il prodotto 269.76 mq x 1.05 x 2.010 €/mq = € 569.328,48
7. CONCLUSIONI
Tanto premesso, a seguito dell'analisi effettuata per la realizzazione della presente perizia tecnico-estimativa,
si stima che il più probabile valore venale dell' immobile in oggetto, alla data odierna, è costituito dall'
importo complessivo pari a € 1.774.393,49.
Tanto giudica il sottoscritto a completa evasione dell' incarico ricevuto.
Messina, lì 27/12/ 2013
Ing. Francesco Guerrera
____________________
9
Ing. Francesco Guerrera – Viale Principe Umberto 119 G - Messina
ALLEGATI
1. Visura catastale;
2. Planimetria dell’unità immobiliare scala 1:100;
3. Estratto banca dati delle quotazioni immobiliari.
10
Ing. Francesco Guerrera – Viale Principe Umberto 119 G - Messina