i motori di ricerca

DOVE CERCARE E COME INFORMARSI
Oggi e’ possibile effettuare l’80% della preselezione via Internet.
I siti che vi presentiamo sono ricchi di informazioni, fotografie, planimetrie e
spesso vi condurranno ad un broker che rappresenta il venditore nelle
specifiche transazioni.
Ricordate di chiamare prima noi – 001 212 537 6504. Non avendo ordini di
scuderia da seguire, il nostro unico interesse e’ di negoziare il miglior prezzo
possibile per il nostro cliente, un cliente soddisfatto e’ la nostra migliore
pubblicita’: cercate e preselezionate in rete, ma prima di contattare i brokers
del venditore chiamateci, non vi costa nulla di piu’ e lavorando con un Buyers
Broker, saprete anche quello che i venditori non vi dicono.
La Vivaldi Real Estate e’ lieta di mettere a vostra disposizione l’intero arsenale
di siti tramite i quali eseguire delle preselezioni .
pg 1) Introduzione e indice
pg 2) Dove reperire dati di mercato e descrizione quartieri
(vedi anche file specifico)
pg 3) Offerta Residenziale (offerta nuova sul mercato, siti generali di ricerca siti delle maggiori afenzie)
pg 5) Palazzine Cielo/Terra e Negozi
pg 7) Uffici
pg 9) Siti Utili per le Locazioni
pg. 1
Vivaldi Real Estate, ltd.
236 East 78th Street (tra 2nd e 3rd Avenue)
Phone NY +1 212 755 00 69
- Fax NY +1 212 504 7926
New York, NY 10075
- Fax Milan + 39 02 954 41629
Email: [email protected] - URL: www.vendesi.com
DATI DI MERCATO E QUARTIERI
a) Per un’inquadratura generale del mercato suggeriamo un sito di una societa’
di ricerca con links alle maggiori riviste di settore
The Miller Samuel
http://www.millersamuel.com/
b) Per il settore residenziale , , sara’ possibile trovare un’analisi molto dettagliata
per tipologie e nel tempo al sito della
Douglas Elliman
MARKET OVERVIEW 2ndo Trimestre 2007
http://www.elliman.com/NYCPhotos/retail_reports/mmo2q07.pdf
MARKET REPORT 1997 – 2006
http://www.elliman.com/NYCPhotos/retail_reports/MMR06.pdf
c) Al fine di capire il mercato delle locazioni, che in definitiva e’ il maggior
uffici risultano di paricolare utilita’ i
driver del valore dell’investimento in
market reports della
Colliers Abr
http://www.colliers.com/Markets/NewYork/MarketReports/
che riportano i prezzi di locazione al piede quadrato anno nelle diverse aree
della citta’
d) Per capire meglio la citta’ , i quartieri ed i ‘sub markets’ potrete far riferimento
al sito della
Corcoran
GUIDA AI QUARTIERI Di Manhattan
http://www.corcoran.com/guides/index.aspx?page=Manhattan
pg. 2
Vivaldi Real Estate, ltd.
236 East 78th Street (tra 2nd e 3rd Avenue)
Phone NY +1 212 755 00 69
- Fax NY +1 212 504 7926
New York, NY 10075
- Fax Milan + 39 02 954 41629
Email: [email protected] - URL: www.vendesi.com
A) OFFERTA RESIDENZIALE:
Fate la vostra selezione on line, poi chiamateci, non vi costa nulla di piu’ e vi
faremo sapere anche quello che i venditori ed i loro brokers non vi dicono!
N.B. SOLO I CONDOMINIUM SONO DI INTERESSE PER UN INVESTITORE, mentre le coop,
salvo casi rari e notevoli, sono di interesse per i soli residenti
Abbiamo diviso i siti in tre categorie
1.
Offerta Recentissima
2.
Siti Omnicomprensivi
(Pubblicita’ in corso)
(tutto quello che attualmente e’ in vendita anche se non e’
attivamente pubblicizzato)
3. Siti delle maggiori agenzie di vendita
1) Appena sul mercato...
Il New York Times
: http://realestate.nytimes.com/sales_criteria/NY/MANHATTAN_County
a volte il link viene spostato, nel qual caso bastera’ scriverci a
manderemo il link aggiornato
[email protected] e vi
Il NY Times e’ un’ottima fonte per esaminare le offerte piu’ recenti; dalla sezione annunci
economici on line del giornale si coglie la panoramica dell’offerta attuale. Il sito e’ molto facile da
navigare ed un ottimo modo per prender praticha nelle ricerche. L’unico limite e’ costituito dal
fatto che gli annunci coprono solo le proprieta’ per le quali quali i brokers o i proprietari hanno
recentemente comprato uno spazio pubblicitario.
Per eseguire una ricerca accurata quindi si dovranno considerare anche altre fonti illustrate di
seguito
2) SITI ‘OMNICOMPRENSIVI’
Registrano tutto quello che e’ in vendita in questo momento indipendentemente dall’agente che
rappresenta il bene
Teoricamente e tre siti sotto indicati dovrebbero riportare gli stessi appartamenti, in realta’ la
velocita’ di aggiornamento varia ed anche il dettaglio fornito.
Credo che STREET EASY sia il migliore perche’ fornisce dati molto utili relativi ai prezzi medi di
vendita nel palazzo a partire da diversi momenti (per esempio, le ultime 18 vendite, le ultime 65
vendite, etc.) inoltre informa da quanto tempo l’appartamento e’ sul mercato
pg. 3
Vivaldi Real Estate, ltd.
236 East 78th Street (tra 2nd e 3rd Avenue)
Phone NY +1 212 755 00 69
- Fax NY +1 212 504 7926
New York, NY 10075
- Fax Milan + 39 02 954 41629
Email: [email protected] - URL: www.vendesi.com
Street Easy da informazioni attendibili sul periodo in cui un’offerta e’ stata sul mercato e su
eventuali cambiamenti di prezzo
http://www.streeteasy.com/
OLR On Line Residential
http://www.olr.com
Uno dei primissimi siti omnicomprensivi e forse il piu’ gettonato dai brokers. Questo sito e’
parzialmente visibile anche dal pubblico che con una modesta sottoscrizione annuale puo’ avere
lo stesso livello di dettaglio dei brokers. Il sito e’ utile perche’ da molte informazioni sui singoli
edifici, anno di costruzione, numero di appartamenti, ‘amenities’ – cioe’ servizi, etc.
Pero’ non e’ di facile navigazione e l’aggiornamento e’ anche abbastanza lento, viene
ironicamente chiamato OLR Old Listings Regurgitated ovvero Vecchie Offerte Rigurgitate
Infine tra i siti omnicomprensivi riportiamo
Trulia
http://www.trulia.com/NY/New_York/
che e’ ha una qualche utilita’ nella ricerca di vendite comparabili, ma e’ decisamente il meno
dettagliato dei tre siti generalisti
3) SITI DELLE MAGGIORI AGENZIE DI VENDITA
Douglas Elliman
http://www.elliman.com/MainSite/Search/Apartments.aspx?Type=Sale
probabilmente se dovessi vendere casa mia utilizzerei la Douglas Elliman, il sito e’ molto ben
strutturato, di facile utilizzo e con un enorme visibilita’
Corcoran
http://www.corcoran.com/property/search.aspx?Region=NYC&RentSale=SU
Ottimo sito ed ottimi agenti di vendita, qualcuno li trova piu’ accessibili rispetto a quelli di altre
top agencies
Stribling
http://www.stribling.com/map.asp?mode=sale
E’ un’agenzia specializzata nella fascia altissima del mercato, ma la selezione e’ piuttosto limitata
Citiamo infine gli elenchi di nuove costruzioni la cui messa sul mercato e’ seguita da
Corcoran New Developments
http://www.corcoran.com/property/nd/development_list.asp?page=1&Cat=Manhattan&group=C
GM
e
The SunshineGroup
http://www.corcoran.com/property/nd/development_list.asp?page=8&Cat=Manhattan&group=S
GM
pg. 4
Vivaldi Real Estate, ltd.
236 East 78th Street (tra 2nd e 3rd Avenue)
Phone NY +1 212 755 00 69
- Fax NY +1 212 504 7926
New York, NY 10075
- Fax Milan + 39 02 954 41629
Email: [email protected] - URL: www.vendesi.com
B) PALAZZINE CIELO TERRA (e negozi)
Fate la vostra selezione on line, poi chiamateci, non vi costa nulla di piu’ e vi
faremo sapere anche quello che i venditori ed i loro brokers non vi dicono!
Questo e’ il territorio di preferenza per il primo livello di investitori professionisti e/o impegnati.
L’investimento minimo si aggira sui $4,5 milioni e puo’ raggiungere i $ 50 milioni. In questa
sezione si possono trovare anche offerte per spazi retail. A Manhattan e’ quasi impossibile
trovare dei negozi da comprare, occorre comprare tutto il palazzo.
Per capire l’offerta occorre tener presente che i dati da verificare sono la larghezza del lotto(16
piedi – 4,8 mt; 20 piedi – 6 mt; 25 piedi 7,5 mt, etc.) generalmente
e’ meglio non prendere
palazzine con larghezza inferiore ai 25 piedi perche’ risulta meno flessibile il design degli spazi
interni.
L:a lungheza media e’ di circa 90 piedi ovvero 27 metri, ma la costruzione spesso non si estende
per tutta la lunghezza del lotto, lasciando sul retro uno spazio giardino.
Oltre alla superficie, alla posizione, allo stato fisico della palazzina, uno dei principali drivers del
prezzo e’ costituito dalla presenza (o meno) di diritti di costruzione non utilizzati, che
permettono un’eventuale sopraelevazione o la vendita tout court dei diritti medesimi ad una
palazzina confinante. Spesso la combinazione di diritti residui di costruzione permette la
costruzione di alte torri residenziali a ridosso di villettine individuali (brown stones o Town
house).
A seconda del ‘certificato di destinazione urbanistica’ (detto zoning) il rapporto tra area del lotto
e superficie costruita varia. Tale rapporto detto FAR (Floor Area Ratio) e’ generalmente indicato
nelle offerte. La diferenza tra la FAR ammissibile, e la superficie sviluppata, quando e’ positiva,
indica la possibilita’ di costruire uno o piu’ piani sopra l’esistente facendo pero’ attenzione ai
codici urbanistici che sono complessi ma espliciti e che possono essere facilmente studiati nello
zoning handbook venduto dal New York City Department of City Planning che puo’ essere
acquistato on line al http://www.nyc.gov/html/dcp/html/pub/publist.shtml
In ogni caso prima di decidere dell’acquisto di una palazzina sara’ opportuno ottenere il parere
di un architetto specializzato in tema urbanistico nella citta’ di New York e avere un buon
rapporto con un ‘geometra’ che qui e’ chiamato expeditor.
Le palazzine cielo terra richiedono piu’ considerazione nell’acquisto rispetto alle unita’
residenziali in condominio ed e’ particolarmente importante poter essere seguiti da un agente
indipendente rispetto alla proprieta’ che sappia chiedere i report giusti e li sappia interpretare.
Fatte tutte queste necessarie premesse puo’ essere utile guardare l’offerta corrente su Internet:
pg. 5
Vivaldi Real Estate, ltd.
236 East 78th Street (tra 2nd e 3rd Avenue)
Phone NY +1 212 755 00 69
- Fax NY +1 212 504 7926
New York, NY 10075
- Fax Milan + 39 02 954 41629
Email: [email protected] - URL: www.vendesi.com
Agenzia leader nelle vendite di questo settore e’ la
Massey Knakal
http://www.masseyknakal.com/search/search_frame_top.cfm
Offerte interessanti si possono trovare anche su
Corcoran Townhouses
http://www.corcoran.com/property/search.aspx?Region=NYC&RentSale=SB
e su
Douglas Elliman Townhouses
http://www.elliman.com/MainSite/Search/houses.aspx?Type=Sale
Un po’ datato ma utile a capire i quartieri e i valori relativi e’ il
Report Manhattan Townhouses 1994, 2003
http://www.millersamuel.com/reports/pdf reports/DE03TH.pdf
-
INFINE IL SITO PIU’ GETTONATO DA CHI STUDIA IL MERCATO con attenzione verso
investimenti di dimensioni medio grandi e’ PROPERTY SHARK. Pagando un abbonamento
contenuto e’ possibile avere un’informativa completa su eventuali fallimenti e situazioni di
‘prefallimento’, dette Lis Pendens. Anche senza pagare un abbonamento, semplicemente
registrandosi al sito e’ possibile avere una foto, le dimensioni della proprieta’ (lotto, piani,
etc.) la descrizione catastale e urbanistica, etc. Un sito come questo sarebbe il sogno di ogni
operatore immobiliare in Italia!
PROPERTY SHARK
www.propertyshark.com
pg. 6
Vivaldi Real Estate, ltd.
236 East 78th Street (tra 2nd e 3rd Avenue)
Phone NY +1 212 755 00 69
- Fax NY +1 212 504 7926
New York, NY 10075
- Fax Milan + 39 02 954 41629
Email: [email protected] - URL: www.vendesi.com
C) UFFICI:
Come avviene per i negozi, anche per gli uffici e’ quasi impossibile acquistare un singolo ufficio a
scopo di investimento ed invece occorre acquistare un intero stabile, o magari uno ad uso misto
(negozi al piano terra, uffici nei piani intermedi e residenziale ai piani alti).
Attualmente i condomini di office space, nei quali e’ possibile acquistare un piano o una porzione
di piano, si contano sulle dita di una mano, ma il trend di trasformare un palazzo di uffici da
locare in un condominio di uffici da vendere sta’ prendendo piede, specialmente ora che i prezi
delle locazioni hanno raggiunto punte di $ 200/sf anno, ovvero $2150/mq anno, dove tra l’altro
la misura del metro quadro commerciale e’ molto generosa ed elastica a favore dei proprietari
Molti broker commerciali non pubblicano le proprie offerte per comprensibili ragioni di
riservatezza ma le distribuiscono a clienti e broker qualificati dietro firma di stringenti patti di
confidenzialita’. La Vivaldi, grazie ai contatti dio livello maturati negli anni con le maggiori
agenzie commerciali e’ stata in grado di portare ai propri clienti operazioni di altissimo valore,
tali agenzie comprendono CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, Colliers, Eastern
Consolidated,
L’investimento in uffici richiede un expertise particolare nella valutazione dell’opportunita’ che
e’ legata non solo alla location e alle caratteristiche fisiche del palazzo, ma anche al profilo delle
affittanze, ai termini contrattuali, agli affitti correnti, al metodo di misurazione delle parti
comuni, alla divisione tra proprieta’ e affittuari delle spese di gestione e tasse immobiliari, etc.
Per esempio le locazioni iniziate nel periodo subito successivo al ‘11 settembre’ nell’area di Wall
Street hanno valori piuttosto bassi (*) che, nel caso di una prevalenza di affitti di lungo termine,
possono svalutare pesantemente il prezzo di mercato anche di un palazzo per altri aspetti
bellissimo !
L’analisi del valore di un palazzo di uffici e’ molto condizionata da considerazioni di lungo
termine legate alla domanda e all’offerta. Le previsioni sono di un’offerta del tutto insufficiente
rispetto alla domanda e per questa ragione al momento molte transazioni avvengono a yield
bassissimi (circa 3%).
SEGUE
__________________________________________________________________________________
(*) Gli affitti del downtown sono scesi fino a $ 18/sf anno ovvero circa $ 200/mq anno. Oggi gli
stessi spazi alla scadenza dei contratti vengono affittati al doppio con punte di $ 60/sf/ anno.
pg. 7
Vivaldi Real Estate, ltd.
236 East 78th Street (tra 2nd e 3rd Avenue)
Phone NY +1 212 755 00 69
- Fax NY +1 212 504 7926
New York, NY 10075
- Fax Milan + 39 02 954 41629
Email: [email protected] - URL: www.vendesi.com
Uno dei siti piu’ ‘aperti’ in termini di esposizione pubblica dell’offerta e’ quello della
Eastern Consolidated
http://www.easternconsolidated.com/
seguito da quello della
Massei Kanakal
http://www.masseyknakal.com/search/search_frame_top.cfm
e quello della
GVA Williams
http://www.gvawilliams.com/
Due siti a pagamento risultano di notevole utilita’ nel valutare il mercato
Costar
http://www.costar.com/
e
Loopnet
http://www.loopnet.com/xNet/MainSite/Listing/Search/?linkcode=30
INFINE – lo strumento universale IL SITO
PIU’ GETTONATO DA CHI STUDIA IL
MERCATO con attenzione verso investimenti di dimensioni medio grandi e’ PROPERTY
SHARK – Ne abbiamo gia’ parlato nella sezione precedente, ma repetita juvant, quindi, se vi
fosse sfuggito, prendete nota di questo sito.
Pagando un abbonamento contenuto e’ possibile avere un’informativa completa su eventuali
fallimenti e situazioni di ‘prefallimento’, dette Lis Pendens. Anche senza pagare un
abbonamento, semplicemente registrandosi al sito e’ possibile avere una foto, le dimensioni
della proprieta’ (lotto, piani, etc.) la descrizione catastale e urbanistica, etc. Un sito come
questo sarebbe il sogno di ogni operatore immobiliare in Italia!
PROPERTY SHARK
www.propertyshark.com
pg. 8
Vivaldi Real Estate, ltd.
236 East 78th Street (tra 2nd e 3rd Avenue)
Phone NY +1 212 755 00 69
- Fax NY +1 212 504 7926
New York, NY 10075
- Fax Milan + 39 02 954 41629
Email: [email protected] - URL: www.vendesi.com
D) SITI UTILI PER LOCAZIONI (per il retail chiamateci!)
Per locazioni residenziali anche short term
Il miglior sito e il piu’ serio
URBAN LIVING
www.urbanliving/ny.com
anche utili
CRAIGS LIST
http://newyork.craigslist.org/sub/
ON LINE RESIDENTIAL – LOCAZIONI
http://www.olr.com/newolr/search/ser_searchrentallisting.asp
Per la locazioni di
uffici il miglior sito e’
Mr. Office Space
www.mrofficespace.com
sito di qualche utilita’
http://www.cityfeet.com/
MORTGAGE CALCULATOR
http://www.corcoran.com/guides/index.aspx?page=MortgageCalculator
pg. 9
Vivaldi Real Estate, ltd
ltd.
236 East 78th Street (tra 2nd e 3rd Avenue)
Phone NY +1 212 755 00 69
- Fax NY +1 212 504 7926
New York, NY 10075
- Fax Milan + 39 02 954 41629
Email: [email protected] - URL: www.vendesi.com